时间：2014年5月30日  下午

地点：重庆富力凯悦酒店6楼

    主持人（穆健玮）：我们设定一些主题话题，大家一起互动，实际上我们是一个圆桌讨论会。下午要讨论的主题是房地产综合开发的这么一个新时代，不管是零售、休闲、娱乐、工业、物流以及房地产综合开发，我们怎么样进行投资组合，怎么样进行开发管理和资产管理，怎么样达成产业链上的协作和共赢。刚刚我们也在讨论，在这个时代怎么去面对，可能搞资本运作的人也很着急，搞商业服务的、商业运营的也很着急，中间实际上有一个尽快沟通衔接，建立一种新的合作方式、合作模式的问题。

    现在有请陕西协和资产管理有限公司的刘斌总经理，刘总曾经任职新华保险，2008年6月到2012年在新华保险。2013年就职陕西协和资产管理有限公司，是一个比较大的房地产开发资产管理公司。有请欧亚军总经理，现任银泰商业集团，2000年进入国际茂业百货公司，加入银泰以后，目前在全国各地进行银泰商业的拓展。有请上海美桥资产管理有限公司张景瑞总经理，操盘的项目包括重庆的财富中心等。还有我本人，我是北京美和商业地产投资公司的董事长，我们公司主要做商业的规划以及后期的招商运营。近年也进入到一些资产管理领域，参与到红星美凯龙等企业的战略合作，主要是在商业运营、商业策划方面的合作。有请以上几位嘉宾上台。

    三位嘉宾，我们采取互动式，房地产进入综合开发，大家介绍一下自己的公司，然后在各自公司的角度，对目前关心关注的作一个介绍，抛砖引玉，也希望今天到会的各位老总嘉宾一起互动。

    欧亚军：大家好，我叫欧亚军，银泰商业投资拓展部的。银泰商业是一家从浙江起步的连锁商业集团，在香港主板上市。从1998年在杭州开第一家店，这十几年一直在专注做商业零售这个领域，上个月阿里巴巴成为银泰商业的第二大股东，在这次的论坛上面大家都在谈商业地产，都在讲很多商业地产方面的事情。作为从业者可能我们也感觉到一些变化，可能也在做改变。阿里巴巴的入股更多的是O2O的融合，尽量去做一些创新和改变。在商业地产整体感觉不是那么好的情况下在做一些变化，我就想说这么多。

    张景瑞：大家好，我来自美桥投资集团。我本人也是担任集团里面资产管理板块的董事总经理。美桥投资集团主要的业务是资产管理和资本管理，当然主要还是聚焦在商业房地产领域，比较主要的产品线，资产管理方面一个是社区型的购物中心，就是2万到5万平方，还有一个就是大型购物中心和奥特莱斯，这三个板块我们在国内基本上有8年的发展历程，从最早在国内投资开始做。目前我们管理的开业面积已经有30多万平方，去年租金有4亿多的收益。资本管理方面，一个就是跟一些大的财团和地产商，开展一些投资银行的业务，每年大概有十几亿人民币的交易。我们还有一个私募基金，锦桥基金，主要是联合国内的财团介入从开发一直到管理方面的投资。我们未来的方向也是在资产管理和资本管理这个领域联动性的发展，因为最早这个集团是在澳洲，主要是以投行业务为主。2000年以后才转到内地来，逐渐的聚焦到商业地产的领域，这是我们集团的一个概况。谢谢大家！

    刘斌：非常高兴，今天第一财经给我们这样的一个平台。我是来自于陕西协和资产管理公司，我们负责的板块是财富管理工作。协和是在2000年以后成立的一家房地产企业，从2012年的企业来谈，经过了地产向金融的转型。目前我们集团是以金融为龙头，地产为基础的发展。目前地产的定位和品牌还是以豪宅和别墅类型进行开发。金融板块，协和资产成立于2012年，是由协和置业联合几家合作单位发起成立的一家资产管理公司。目前公司的业务类型还是以房地产为主要的投资标的，同时我们在2013年在国家政策领导下，也尝试小微金融以股权金融方式的投资。目前我们的发展还是立足于西部地区，标地主要以住宅类为主，今年我们也不断向仓储物流、写字楼进军。从目前整个业务规模来看，现在管理基金是26支，业务规模不大。在这样的发展面积来看，我们也希望通过本身的专业和主动管理能力，和业内的同行和投资机构开展合作，在这样一个调控背景下取得更好的资源优势。简单的就把我们协和的情况给大家介绍到这里。

    穆健玮：现在大家看到的可能像过去在市场供应短缺的情况下，通过大量拿地、快速销售这个模式，应该是走到了一个瓶颈，特别是在习主席新一届政府十八大以后的政策引导下，新型城镇化和扩大内涵的新形势下，我们叫做房地产的综合开发，而不是简单开发，对我们开发商、投资企业都是一个新的课题。大家结合自己的工作，谈一下目前城市综合体开发和投资具备什么样的特点和你们公司本身对这方面的认识以及要求。

    刘斌：我简单谈一下协和资产的认识。对商业地产的细分过程中，这也是我们目前对房地产股权投资的必然结果，从传统的刚才也提到从拿地开发的方式，从原有的债权向股权等方式转变，快销不一定是现在最佳的投资标。我们在一季度所操作的过程中，快销楼盘的管理与我们之前的预测发生了一些偏差。在这个过程中我们就会将注意力从原有的住宅方向，稍微的转移到其他标的上，比如仓储物流，以及我们在西安围绕产业园而不断兴起发展起来的写字楼和办公区域。现在我们有一个共识点，这种项目在运营的初期可能现金流是不足的，但是当他具备一定的运营空间，造血能力产生以后，现金流发展得非常好。这就是我们所提到的，下一步要从差异化进行发展。这当中我们还要关注一个问题，现阶段产生的物业会对我们的方式方法上带来很多影响。比如我们和信托、基金子公司合作的时候来看，其实已经看到拿地这个方式是大家的共性问题，但是到了末梢端来看，是否符合机构合作的标志，这就成为一个疑难问题了。今天上午提到的REITS也是持有物业的占有者，但现在对于地产经济，上则几十亿，甚至规模较大的持有来看，没有一个非常好的退出模式，未来的发展也是非常大的问题。这也是我们的一个简单观点，也是抛砖引玉，希望大家多探讨。

    ：刚才讲城市综合体，就是从国内来看，我觉得分出两类，从投资的角度来讲，一种是主动性投资，主动性投资就说我有把握做城市综合体，我要知道我要做什么的城市综合体，我知道到哪里去选址，但这个比例从目前市场也就占到20%-30%的比重，大量的城市综合体应该是“被城市综合体”。开发商在拿地的时候迫不得已去做城市综合体，这一般都是大规模的土地开发，或者他进入一个城市、进入一个地段没有选择性，只能做城市综合体。拿到土地以后才来研究我适合做什么，这和他自身的资源匹配性是完全不匹配的，这就导致城市综合体供应量及其大，很多是运营不下去的。房地产住宅现金流一旦出现问题，这些城市综合体就干不动，今天上午有几位嘉宾的数据也很清楚了，商业房地产包括了零售、包括了写字楼的供应量是巨大的。

    在这种情况下，从投资的角度看也是产生了一个新的机会，就是有很多发展商第一个他不懂怎么盖综合体，第二个当他的资金链出现紧张的时候，对一些投资人来说就产生了新的机会。当然这个机会不是说在每个城市都有，或者每个地段都有，我们现在也比较关注一些二线发展比较发达、比较快的城市，开发商愿意以合理的价格卖出来或者进行合作的经营。因为中国的市场比较大，情况也比较复杂，对于每个投资者来说都是要找自己比较精准的定位。市场总有潮涨潮落，时好时坏，中国的市场大，所以关键是在每个时期如何去捕捉属于自己的机会。这是我的观点，没有一个特定的章法，除了说你是已经成型的大型商业机构，比如你是万达、你是华润，他有自己的融资管理和退出的一定渠道，对大部分的投资人来说，我觉得还是要一个是因地制宜，还有一个就是根据行业的阶段去把握方向。这是我的一个初步观点。

    穆健玮：欧总要讲之前我还得讲一下银泰一年多不断的动作，有点让我们在边上看着觉得有点高大上，我们知道银泰以前给我们的印象都是高端综合体、高端商业，而且发展上面也非常谨慎，突然之间一下跳到云上，欧总作为全国的负责人，看看他给我们怎么说。

    欧亚军：我们实际上也很清醒的看到市场的变化，银泰本身的业务板块还是比较多元的，除了做商业、做地产以外，还有酒店，有其他的投资、人民币基金等。最主要是地产和商业，刚才大家也谈到在这样的市场情况下也面临比较大的挑战。银泰是一个专业的地产开发商，也是一个专业的运营商，但市场的变化还是突如其来的。在这种大的市场变化下面，银泰整合自己的资源，做了一些引领行业的变化，之所以会有这样的变化，主要想做的事情还是围绕商业在做，商业还是银泰未来坚持的一条主线。为什么这么说呢？目前几个最大的动作，首先第一个是跟马云，跟四通一大成立了菜鸟科技，可能大家都知道菜鸟科技未来要发展大的业务框架，就是天网、地网跟拦网。天网现在已经有产品推出了，是在做整个物流快递行业的标准化，很简单的一点，类似于把包裹的号码全部统一，把所有全中国的包裹号码统一，现在的数据2013年中国的包裹数量应该达到了90亿，按照他们的估算到2020年这个数量会达到300亿，这是非常大的一个量。需要做这样的一些整合和规划、标准化的对象。这是一种。

    第二点就是地网，可能更多的是在做仓库的标准化，这个仓库的标准化可以是自己建的，也可以是别人的仓库去做标准化，仓库的标准化更多是为未来的商品这一块的标准化去服务的。在行业里面我们可以讲做单品化管理，那单品管理仓库这一点很重要，现在也在做类似的基础工作，可能会用一年的时间。拦网现在还是一个名词，没有东西出来。

    在商业的流通领域里面，我们更多的是需要把整个上游资源培育起来，现在大家总感觉全国的综合体都是一样的，这个商场的东西可以在另外一个商场找到同样的。这样的同质化，有很大一部分原因就是上游供应商的资源是不够的，供应商的资源不够，是需要有其他平台去培育，去把他们引进来。比如淘宝也好，天猫也好，上面有很多商家，但这些商家不能完全嫁接到实体店，中间有一些环节。现在天网和地网所做的事就是打通这个环节。所以套用现在比较流行的一句话，现在正在下一盘很大的棋，至于这个棋会下成什么样子还不完全确定。但银泰商业是看好商业的发展，银泰商业是希望能够在这个领域里把环节打通，做这个行业的引领，而且银泰也希望去做这个事情，所以才有大家所看到的动作，但这些动作还是围绕商业来做的。

    穆健玮：我们了解了现在银泰这一块从总的方向上，原来地产这块没放弃，等于开辟了一个综合地产物流开发的这块，是这个意思吗？

    欧亚军：没错。

    穆健玮：投资者讲组合，投资不能像过去做单一的食物链条，吃一种谷子就能活得很好，要吃杂食，要有一个生存的危机感。我作为一个商业运营机构，我也介绍一下这一年多来所看到的变化。这一年策划任务增加了，不管是全国性的房地产开发公司也好，还是商业企业也好，还有一些区域性的开发商也好，越来越重视土地前期策划，包括在土地取得以后准确的项目定位。为什么出现这个变化呢？就证明大家在投资上比较慎重了。所以房地产发展的速度快和慢，我觉得这都是一个经济运行的规律，但是作为房地产企业本身要把握住自己，任何时候我们挣钱都有很大的空间。刚才我接电话的时候就有一个朋友讲，说现在在美国买房子有机会，在中国做开发更有大把的机会。为什么这么说呢？我们要精耕细作的时候，对于我们投资资本来讲有更大的空间。这个现象说明大家都开始准备深耕细作。

    那么分三个层面：一是新型城镇化。新型城镇化到底是什么样的内涵？必须是以人为本，必须是城乡统筹，必须是和谐发展。这就牵涉到很多问题，过去的城市在土地利用上、城市功能上不平衡，如果你做了有利于城市平衡的事政策上就能得到支持。二是产城融合。我们做了很多新区、开发区，甚至有的可能成为鬼城，城市功能不匹配。最近我也转了很多地方，只要你讲房地产开发，你门儿都不要进。但是你讲城乡统筹，讲城市综合改造，你讲新型城镇化，那么就欢迎你。我们在开发地产的同时，更要把人民的生产生活融合起来，最终把生态、环境也要融合起来，根据不同的城市、不同的区域地块定位，赋予这个城市或者赋予这个区块，赋予这个项目特定的一种生命力、生存力，能够使城乡更加美好。你在研究自己个案项目的时候，一定要紧紧抓住一条线，要符合新型城镇化的政策导向。前不久我们做了一个项目，一个新型城镇化项目，统筹规划用地是167平方公里，建设用地是1万亩地，通过这1万亩地开发商跟我合作，如果按照当地的土地挂牌去做那么是150万，我们利用新型城镇化的办法进行规划，进行城乡统筹以后，什么是城乡统筹？安置完农民身份以后，他还能是再就业的产业工人，除了过去的劳动收益以外，他还有其他就业、其他保障，是一个新型的城镇化。这个时候政府相关配套以后，包括基础设施建设的30%，我们一共加起来65万。真正的城镇化是看得见山、望得见水，记得住乡愁。这不是我们在这里发发诗意的理想，这是活生生的线索，这里面的机会一大把。

    还有结合城市功能，现在大型城市也好、中型城市也好面对三个问题：补缺、转移、创新，在住宅已经充分发展的情况下，甚至有点过量的情况下，现在感觉交通供给不协调、商业盲点不协调，原因是原来的商业布局不协调，甚至是街区化，作为一个现代城市的激励，生态环境要调整，这方面大大的商机。可能原来的商业，可能原来一个银泰百货很牛，在当时是头牌，可能现在你变成侏儒了，要调整了、要转移了。这个时候会产生更多的商业空间，这就是我们投资的机会。为什么？可能过去人们满足于基础消费，满足于选择性消费，但现在可能这种文化消费、体验消费增加了，他需要的这种商业空间，已经不是说去买东西的空间，一个柜台拉开，他可能是把城市公共空间的一部分要延伸到商业空间里面去，作为城市共享的一个公共空间。比方说像龙湖北城天街，大家下去就可以看见，它就成为城市非常友好的公共空间，这就是人家当初在做商业定位时有这个先见之明，做成目前的样子。现在就要在土地利用时考虑了，不是过去简单的考虑，现在你做开发商要想轻易的跑路，按照现在的政策来讲你可能就跑不掉。所以还是要做精品、做正品。我们要分清楚自己的社会角色，我们是挣土地的钱，还是挣房地产的钱，还是挣经营型物业的钱，要把房地产的规律要求和投资运作资金使用的资本属性和房地产属性要紧密的结合起来，加以周密的策划运作，把以前的事后控制变成事前控制，后端的控制变成前端的控制，也就是商业运作要前置。综合性的策划，不仅仅是这个地方盖一盒子，根据不同的区划，已经有了一些成熟的东西，大家也看得很多了。关键是说在一定的时间、空间上，超时空的概念上，使我们的投资变得有效，这就是我讲的政府现在重视的是房地产综合开发和社会效应，这才是我们发展的空间。我就简单讲这么多。我把话筒现在交给下面的各位嘉宾，大家一起互动，有什么问题可以提出来。

    发言：各位嘉宾好，我泰和集团的，做住宅地产，也做商业地产。我第一个问题想问一下欧总，其实我们也蛮关注银泰的，在行业里也是前辈级的企业。刚才讲到与阿里巴巴合作，大家直观上看一个在天上，一个做实体，这是最佳的O2O的结合，感觉这么一结合O2O就完成了，我更关注对银泰实体的店铺来说有什么好处，是不是刚才你提出的有些在网上做的开不了实体店，通过这么一结合，把店开到银泰购物中心里面去呢？对阿里巴巴的好处是什么？还是你们都看好物流。第二个银泰自己本身也有一个银泰网，我记得现在销售额也不高。跟阿里巴巴这么一结合，原来的银泰网何去何从？

    第二个问题我想提问一下美桥的张总，刚才你提到也在关注社区商业，我个人是负责我们集团各个项目招商，包括住宅地产、商业地产、综合体，我们也在为这些自持的物业，也可以说是找未来退出的机制，可能我们也有管理，但未来怎么把持有的资金变现，不要沉淀得太厉害了。我想你们做投资的时候，或者购买的时候最看重的商业物业有哪几点？谢谢。

    欧亚军：首先非常感谢对银泰商业的关注。首先回答你后面这个问题，就是关于银泰网这一块。银泰网是银泰商业比较早在电子商务这块做的独立平台，跟以前的实体店是相独立的。现在把阿里巴巴作为战略投资者引入，采取做大的O2O的背景下，银泰网未来的去向呢？我想在高层心里他们已经有成熟的想法了。因为事情还没有正式的去做，可能也不能说得太多。唯一可以讲的，银泰和阿里巴巴会在前期合作的基础上，会单独成立关于银泰商业的合资公司，去运营银泰网未来的发展。至于怎么合作，合资的比例，包括发展的方向，我想现在可能还没有到对外公开的时候。

    至于您刚刚提到前面的这个问题还是关于O2O的，现在大家都在讲线上、线下的结合，这可能不只是做不做的，已经成了一个势在必行的事情，问题在于怎么做。前两天顺风在杭州开了8家便利店，但这种便利店没有商品，跟你看到在其他网络上的购物界面是一样的，通过手机扫描二维码这种方式购买。在这一个店里面某种意义上算是实现了O2O的模式。阿里巴巴跟银泰合作做大的O2O战略，可能更多的只是关注到现在商品的层面。不管是阿里巴巴还是银泰，不管是实体店还是电子商务都是为消费者需求所产生的，作为从业者来讲要去顺应消费者的变化，同时要引领这种变化，不能太被动。从O2O战略的实施上，我们正在逐步的落实，措施现在应该有一整套了，那这一整套的措施出来以后还得看市场的反响。O2O战略的落地更多的是在后台而不是在前台，不只是说把网站的商品拿到实体店卖，更多的是在客户资源，借助目前大数据的技术，去做客户资源的共享和打通，这是第一个。第二个要更多解决电子商务这块实现的管理，在技术上去打通双方交流的标准。第三个也就是阿里巴巴、银泰共同在做的物流，物流这个事情应该算是一个非常重要的未来发展趋势，因为他有这样一个需求，2013年全国的报告量就已经达到90亿了，而且递增的速度是非常快的。菜鸟在成立时提出的战略是24小时通达的，这个东西是需要有一些技术、网络支撑的。而这样一些技术、网络搭建完了以后，一定可以回到电子商务跟实体店上来，能够在这两者之间去搭建一个沟通的桥梁。至于这个桥梁具体是怎么搭建的，我现在确实还说不清楚，可能公司的高层领导他们会有一些成型的想法，现在就算有的话，也不会到我这个层面，或者不会在今天这个公开场合去谈论。可以肯定的讲，这一定会是一个趋势，而且这个趋势会越来越明显，打通未来的空间，包括未来可能实现的收益应该是巨大的。谢谢。

    张景瑞：我讲一下我们的体会，我们在社区购物中心也做了六年多了，从第一个项目开始做。目前我们比较关注2万到5万平方米这样一些社区型的购物中心。我们的定义，首先只为附近的居民服务，基本上人口技术的要求大概需要5-7万的常住居民。从这几年的发展来看，目前在上海已经开业了3家，还有1家在建，在江苏开业了1家，在浙江的宁波还有1家，今年年底会开业。大部分的项目我们的模式是资产管理和资本管理联动的，就是我们不会做单纯的资产管理，也不会做单纯的投资，都是一种联动的模式，有一些是跟发展商合作的，有一些是我们的股东方把资产剥离出来，重新进行资产和资本的运作，也有一些收购了在建的项目。

    这几年我们分析下来，社区商业的发展是最稳定的，因为居民的消费对距离是有很大的依赖性，社区型的联系很高，基本上我们在社区型里面不会做大卖场，但会搭配中小型的一些超市，最多做到三四千平方，百货更不会去做，而我们大部分是大量的餐饮、休闲、生活、儿童、教育。零售的比例基本上会控制在20%-30%的比重，实际上我们做下来整体的收益率相对还是比较高的，这里面有两个原因，第一个社区型的商业大部分是跟住宅区一起拿地的，所以总体建设成本比较低，而且楼层数也比较少，我们基本上没有超过四层的。还有相当一部分是采取了开放式，就是没有做大型的中央空调，也没有开挖大型的停车场，最多是做到一层，这样对停车整个开发成本可以做到大规模的集约。随着城镇化的大量发展，过去的六年以来，我们最早的一个购物中心是六年前，也就是已经有开业满五年的项目了，有开业满三年的，城镇化的发展以后，居民的聚集度越来越高，而且消费力也在不断增强。比如刚开始入住率只有30%、50%，慢慢的入住进来。还有原来是单生，过了两年、三年他就变成三口之家了，所以消费力在不断的增强。在上海还有一个很重要的现象，原来是小白领，五年以后他变金领了，消费能力在不断上升。所以整个社区商业，无论是出租率，还是整个经营收益都在不停的增长。反而没有受到所谓电商的任何冲击，包括大区域的大型购物中心也没有造成这种威胁。所以这块是我们立足发展社区型购物中心最重要的方面。

    从投资来讲，目前中国整个资本市场的通路不够，包括我们也是。我们主要还是以私募基金和自由资本来做，所以我们多数是以参与投资，也没办法做到全部持有，因为现在投资的渠道、退出的渠道还不是非常畅通。这是制约进一步发展最大的一个问题。所以说现在我们资产管理的量比资本管理的量大，主要是由于退出机制遇到一定的瓶颈。但是对于如何进行社区商业的规划发展，这方面我们还是积累了不少的经验。所以我们对大型购物中心的投资现在越来越紧缩，在2007年我们当时组建了一个基金，准备做大型购物中心，实际上我们投了一两个项目就发现很大的问题，第一个建设周期和收益期太长，还有当时是外资基金，进来和出去这两段都要花很大一段。所以大型购物中心我们现在是作为减缓，大型购物中心我们做得最高的一个，初始是投资14亿，现在估值做到60多亿，每年有2亿多的租金收益。但真正退出我们还是遇到很大的问题，还是没办法快速退出，只能通过一些金融的手段，金融贷款的方式、现金流的方式来回收投资。所以商业地产的退出仍然是一个非常大的问题。谢谢。

    李健豪：我也很好奇，因为我也非常关注城镇化，个人觉得规模是非常之大，也是国家一个非常关键的未来十年、二十年的行为。我也觉得跟海外基金对接也是非常关键的，所以我想知道，下一步的发展，刚刚有提到退出很头痛，你们觉得有什么更好的手段可以吸引更多的海外资金合作呢？我个人觉得这也是必须的，比如退出基金是长期的，再就是城镇化也不是一两个，你们个人觉得那么大的一个公司，有什么计划或者是比较大的想法，还是你们觉得这个空间还是非常难的操作？

    张景瑞：对于发展，我们是2000年到中国来的，最早在澳洲，当然我们公司还是以华人为主，其实刚来还是不是很适应中国的整个生意环境，也是用了好几年的时间搞清楚在中国内地怎么做生意。还有一个中国整个商业房地产发展是飞速的，这应该是一个非常惊讶的结果。在这个过程当中，用标准化的模式或者成熟的模式来做，我们认为很难行得通，就是很难遇到标准化的模式。实际上结合我们自己的经验来讲，我们现在的投资策略是非常灵活的，原来我们制定的计划是比较有规范性的，严格按照国外基金的模式，因为当时我们有很多海外投资人在里面，但实际上发现是很难行得通的。中国有中国的实际。还有就是中国非常大，对于外来投资者来说，像北京、广州、上海我们知道，但一旦投到郊区去，投委会就很难去讲、很难去做。所以这是面临一个非常实际的问题。

    还有一个就是做单一产品在国内是非常难的，如果是你投一个单一的购物中心，风险是非常大的，因为周期比较长，出去发一个5-8年的基金，投资者会觉得有点太久，看不到未来。还有国内政策的变化现在是比较大的，所以我们基本上会锁定3-5年会有一个结果的项目。因此我们的实际投资策略，在过程中我们会与本土发展商进行密切的合作，绝对不是说肚子持有物业或者进行开发。第二个我们会参与到开发的各个环节当中去，我的开发不是以管理的形式，我们是以投资的角度参与，也就是在整个过程中，我们要占有开发的收益，也占有经营和退出的收益，由这种模式去做的，很少单独投一个项目。如果单独投资一个项目，我们基本上会采用投资和融资结合的模式，比如我跟合作商投资的时候，第一个我们必须进行管理，第二个我进行一部分投资和一部分融资，从而锁定我的投资回报期和最低收益尺，这样进行投资风险的规避。通过来实现我们的一个投资收益，通过我们的收益也能提升资产大幅度的升值。因为最终我们还是要还给原始的投资人或者是地产商，在这个过程中我们陪他走过一段历程，就是资产管理和资本管理，在这个过程中我们实现资产管理和资本投资方面的一个收益。所以目前我们并没有完整的去探索一个国内的REITS，或者是完全退出，在过去五年中我们用了一种比较灵活的方法。但这里面也一个是永远不变的，就是如何确保资产不断的升值。资产的升值体现在两个：一是最终的开业，也就是招商和开业，这是表面性的。还有一个很重要的是资本市场对你的认可。目前比较简单的就是银行对你的估价，估值能够做到多少。现在比较简单的退出就是开业以后如果租金收入达到一定水准，通过银行的贷款，现在有些信托也可以参与这样的业务，从而实现资本的变相退出，我的初始资本可以回来，或者事先约定的条款实现我们的收益。这是我们目前在操作的一些方法，跟李总分享。

    刘斌：针对城镇化的问题，从目前我们对城镇化的问题还是分为两个方面来谈：一是城市的城镇化，目前做得比较多的就是棚户区改造，这种类型的表的来谈的话我们认为可开发的空间还是比较大的，一线的咱们不提，二、三线城市现在有一个比较好的契机：第一，政府的补贴比较高；第二，开发企业的资金是非常缺乏的，创造出了更多的机会让资产投资公司可以进入。开行在落地的时候必须界定一个主体，你没有一个主体的话，没有办法运行。

    第二个问题我们面临的资本更大，就是县域层面城镇化的问题，可能面临广阔农村市场的城镇化。县域地区来谈，目前主要结合农业旅游地产这方面，把现在传统的农业经营生产关系已经彻底改变了，体量都比较大，土地流转面积有几千亩，完成以后对当地项目的改造上，涉及观光、采摘等等一些商业运作。在这个过程当中来谈的话，他的回报值相比而言还是比较可观的，原因非常简单，就是成本非常低，不存在前期投资期、培育期过长的问题。同样它的增长点在什么地方？刚才也提到了，必须和相应的产业链相结合，这是我们提到的和当地的配套企业或者产业结合，同时和现在当地推广比较多的，集体农庄、家庭农庄的模式，这个在陕西、甘肃，包括原有农业比较发达的地区来看，已经在尝试这方面的类型，而且补贴也非常高。在这个城镇化的角度来看，地产基金有我们的优势，因为我们现在接触到很多开发商，已经将自己盈余的资金由原有的住宅开发向农业地产转型，他土地的囤积面也会更大。不会像现在的中心城市可能一亩地几百万甚至上千万的成本，他在农业地产的角度来谈，我可能用30年土地租赁的方式，土地流转的方式，他可能1亩地的成本一年只要几万块钱。在土地储备的过程中，也就分享到了周边县域化经济的产业化升级，包括农业化升级的红利。这是我们现在遇到的两种类型城镇化的方式的案子，所以跟李总也简单沟通一下。

    穆健玮：我们今天的时间比较紧，还有最后的几分钟，看看大家还有什么最需要提出的问题。如果没有别的问题，我想我用几句话总结以后，请各位再合个影，大家都非常忙，走到一起不容易。实际上这就是一个非常庞大的投资组合，未来有这么好的空间，一个是中心城市走向内涵生产，走向精细化，那么会创造很多商机，特别是商业升级、主题消费等很多新的题材，新的土地利用方式、物业改造方式，这是一个机会。

    在城乡结合的新型城镇化，土地规模化经营这也是一个大的方向和趋势，也会创造很多机会。在我们这个层面上有投资商，有各种类型的基金，也有开发商，还有以前是做基金的，后来慢慢把自己转成开发商的，转成开发商以后又想回来做得更大的。这就是现在互联网下的信息整合，有些时候我们不能局限于一个局域网里面，或者局限于过去固有的认为我能怎么着、我能做个万达或者我能做个什么。互联网里面有八个字是需要我们认真思考，叫信息共享、协同工作，可以快速组合。过去在农业社会可能就是一种食物体验，每天不断的吃，最后还是饿。工业社会产品比较多样，我们增加了空间上的体验，可能未来是一种超时空的体验，希望在这个过程中我们等一下来一个超时空的组合。有请各位嘉宾一起来一个大合影，见证大家团结协作、信息共享的投资组合。