第六届亚太商业地产合作论坛-2014中国峰会
案例篇—案例展示商业地产的创新模式
主持人：非常高兴今天大家从各地来到重庆山城，欣赏重庆的美丽风光，也来一起分享我们这次第六届亚太商业地产合作论坛盛宴。今天我担任下午的主持，大家知道一些耳熟能详的名字，上海的新天地，浙江良渚的文化城，还有北京798，还有悦榕酒店，这些名字应该在中国商业地产是顶级名片。他们的主创都来到这个论坛。
我们首先有请瑞安房地产发展有限公司的陈建邦总经理。陈总他在瑞安房地产公司一直担任规划发展与设计总监，在瑞安房地产陈建邦先生负责天地系列多功能综合社区的概念研究，土地可行性发展研究，以及总体规划，这些融合诸多殊荣的社区包括上海新天地社区，创智天地，虹桥天地，重庆天地，釜山岭南天地等。陈先生也是领导社区内大型项目的开发管理及住宅标准化工作。陈建邦先生拥有25年的丰富经验，在专注于商业地产发展和规划的研究，他领导公司成立了可持续发展委员会，对公司的产品升级，以及更新技术的运用进行着非常卓有成效的工作。发展项目中其中有46个获得了绿色认证。这是非常了不起的成就。下面有请陈建邦帮我们主讲，旧城改造：城市“蝶变”进行时。
陈建邦：谢谢。大家好，下午好。今天我谈的跟商业地产跨了一点，一个区域的成功，商业成功是很重要的一部分，但是单单靠这个成功不能带动整个社区的兴旺。一些理论中国的城市化大家很清楚了，是人类前所未有的。中国的地非常少，因为中国的沙漠和山比较多。中国到了现在城市化，GDP还是非常好。瑞安的项目不多，我讲两个吧。这是创智天地，从商业到学校，到办公室，都是可以步行为主的。但是万达做了一条大学路，我们希望打造一条路，中国是打着一条多功能的，大学生，大学的教授。刚才说老的历史文物的打造，还有动漫，不一定这个社区有很好的效应。所以利用商业的连接不同的刚才说的三个区域。基本上下面的商业，餐饮跟上面的工作，生活，还有后面的住宅是连在一起的。还有一些好的空间，老房子都做好了。建设是一回事，但更重要的是创意。不但是商业单位，不但是工作单位，还有平台也是很重要的。比如说建立一些IPO俱乐部，一年举办很多活动。现在整个杨浦区，当时我们开始创智天地是创意区，现在整个杨浦区是一个创意产业区。可以说利用KIC创业项目也是协作带动整个区域一个功能的改变。这是一个项目。
第二个项目重庆天地，这块地是1.2平方公里，地域是在解放碑和沙坪坝商圈的中间，属于渝中区。位置比较好，但是这块地交通当时是不方便的，是一块盆地，当时是一些工厂，一些不成功的厂房，还有一些老的住宅，把整块地1.2平方公里进行了改造。我们希望打造重庆一个非常大的工业，一个城市里面的服务的一个中心。因为重庆是一个多中心的城市。以前这块地交通不方便，现在好一点了。打造大概350万平方米多功能的社区，里面包含了几乎所有社区的功能，除了建一些不同的楼宇以外，我们基本上路跟公园，跟所有的基础设施都是我们来做的。里面有不同的概念，包括山城的概念。一个总体规划，多功能的开发，希望以步行跟公交的规划。这是大概十年前发布了绿化的系统，还有一些可持续发展的系统，当时一些总体的研究。包括雨水的利用呀，绿化等等。这是中国最先拿到美国社区开发的科学发展认证的一个项目。基础建设基本上是花了非常多的力量和时间。包括公园人工湖的建设，还有重庆天地的建设，这是一个餐饮娱乐的项目。也希望利用重庆老厂房的概念来做的，没有老房子，完全是新的项目。还有商业区的开发。天地也是拿了绿色建筑的认证。我们大概建了6-7栋办公楼，下面包括了步行，商业街的开发，还有商业综合体的开发。这是一个总体的开发。你看不一样的是，你看起来有五个不同的商业综合体连在一起，还有7栋办公楼连在一起，变成一个总体的商贸中心。里面有不同的设计，不同的办公楼，大概60多层的办公楼已经建好了。旁边大概还有六到七栋。第一期的商业综合体的开发也已经开始了。包括不同的可持续发展，每一个项目要拿到认证的。瑞安的承诺，所有开发的项目和运作的项目，在2010年到2016年要减低碳排放20%，这是我们的承诺。
今天我很快地讲了这两个项目，其实是两个不同的故事。两个都是老区改造的故事。一个是利用新的理念，把一个社区改造或者带动整个区域的更新，一个功能的更新，一个定位的更新。不方便的一个地块把它打造成一个多功能的社区，这是两个不同的故事。每一个开发都有不同的故事，包括上海的新天地，包括岭南天地，岭南天地基本上是整个佛山一个城市中心的改造，包括老房子的保护跟改造。从发展的角度，我们基本上这几个重点项目，虽然故事不一样，一些基本的概念是可以希望利用，包括商业地产，包括住宅，包括其他社区的配套，打造一个可持续的城市的生活方式。谢谢大家！
主持人：下面我们有请华通设计顾问工程有限公司的总建筑师胡哲先生为我们分享城市商业综合体的可持续性发展。胡哲先生现任城市综合体事业部总经理，美国注册建筑师，获得爱荷华州立大学硕士学位，清华大学建筑学学士学位。任职于华通国际。下面有请胡哲先生。
胡哲：其实今天上午已经谈到很多商业综合体的情况。你看很多商业综合体看起来空空荡荡的，城市人文的气氛不是很足。这是纽约的一个现象。纽约从作为城市中心来讲，商业中心来讲，将近100年的时间了。在这100年时间，按理说城市的升级，包括商业模式的升级经过了好几代。但是他有着什么东西能够始终不停地吸引人到这个地方购物，生活，娱乐。这个项目是我在纽约做的一个项目，就是GPKS，用玻璃做的华尔街的购票中心。这是2004年的万象城，当万象城刚一出来的时候，大家欢呼雀跃觉得是一个创新的模式，我们把娱乐，商业都带到这个里面来。这是两个月前开的郑州万象城，几乎是一模一样从业态的分布，到设计理念。你可以惊奇地说这十年当中，我们模式的不变化。
我们再看看北京顶级的购物中心，那时候我还在清华上大学的时候，赛特中心是最高端的，90年代的时候，可是现在没人去了。我们稍微回想一下以前的贵友大厦，现在好像成了危房似的。
这个是大学城，这是新光天地，新光天地作为新的地标有一阵了。这个是芳草地，芳草地的出现，好像使得新光天地，包括刚才我放的几个东西，又好像有某些变化，有某些不同的东西出来。它到底是什么呢，人们购物的需求或者渴望到底源自于哪？从露天集市，到购物中心，现在又是电商，我们下一步是什么？未来还是走回原来的东西，我们有点像文艺复兴的时候，需要看看人本性的东西，其实有的东西是比较经典永恒的。我拿古希腊阿果拉广场来作为一个例子。这是它的平面，有艺术的活动，宗教的活动，政治的活动，还可以有很多娱乐的活动。在这条街上都出现了，非常的漂亮，这是人们上千年大家觉得非常好的东西。是不是我们一直在谈模式的改变，可是这是什么模式呢？这是我们的一个疑问。
我们再看一个中国的例子。这个是清明上河图，大家看见这个东西就感觉繁华，古代的商业氛围，这已经上千年了。这种模式是不是大家喜闻乐见的呢，可能也是。但是在我们的商场里，购物空间里有没有这样的空间呢？我看很少。我截取几个图里面有宗教活动拜佛的，偶遇的空间，这是我们商业的原动力，就跟阿果拉广场一样，这种原动力的缺乏，可能是商业失去吸引力的一部分。如果不是城市空间的话，已经变成开发商的空间了，或者某种特定人群的空间了，是不是我们丧失了购物给我们带来的娱悦空间。在希腊的亚里士多德，他每天早上去市场，他不是去市场买东西，他是跟人讨论东西，讨论哲学问题。但是我们有没有人去万象城讨论哲学问题，你去讨论的话，别人可能认为你是疯子。我们提出一个市民空间，它是属于市民的，是有灵活可变空间的，它是偶遇了很多空间，是人们喜欢的空间。一条街什么也没有，它为什么能吸引人。我们万象城里始终做主题，但是我们为什么渐渐失去客户，失去人群。我想举两个例子，在现在这种shopingmall的环境里，福州的榕树，市中心是上百棵的榕树，但是大家就是喜欢去那里玩，交流，喝茶。817路就在左边这个位置，我们创造了三个轴线，一个城市的，一个文化的，后面有一条河，后面是一个生态的。我们希望把人文城市的和文化的，用这样一个组合方式让它结合起来，像走在他们自己的街道上一样。从业态，从空间，从很安静，一直到很繁华，从高收入的业态一直到低收入的业态，这个业态实际是不同的，我们对它也进行了很多的研究。
所以我们创造了一种空间，使得它的中庭空间，希望它是城市的一部分，不是建筑里的一部分，它就像榕树广场一样。我们从建筑外面就能够看出它的多样性，这种电影院，后面的花园，榕树的广场，非常简单，而不是故意去营造很多的东西。其实我们出发点就是榕树。我们研究了在这里面为什么大家喜欢榕树，实际上是自然，实际上是一个慢生活的环境，一个偶遇的空间。你看现在很多商业综合体中间一个大中庭很漂亮，但是没有人愿意待着，一过去很快走，它不是北京，不是东京，它是福建，福州，那福州是什么样呢？实际上就是上面那个图片一样，不是顶一样的形式，而是那种能够真正感动人的阴影，尺度，这可能用建筑的语言在体验吧。我们对它的光影和遮阳，还有创造了很多偶遇的空间。很多空间是很吃惊的，一般的建筑不这么做的，甚至可以找到你自己的空间，它不是一个shopingmall，就是一个中庭空间，你就走了。我们希望创造的空间是给人一种非常有惊喜的空间，包括光影的变化。希望它不可控的空间，当然我们在技术上也有很多设计。我们想打造的是一种慢生活的方式。
在建筑里面上的体现非常的简单，我们用石头，因为它的顶已经很贵了，所以我们就用福建当地的石材。我们建筑初期的时候，把它的商业，包括标识体系完全融合在商业里头。使得它不是另外附加的成分，包括室外的空间。我们想创造的不是一个建筑，就像是一个感受，就像在榕树之下。我们谈到可持续性发展，其实技术环节我们经常谈到。在现在的shopingmall里面环境是很差的，能源可能是所有建筑里消耗最高的一类。
这是我们做的协信天地。它的shopingmall是层层叠叠的建成的。这是从下沉广场往上看。我想重点说一下中庭空间。因为中庭空间是舒适度很重要的一部分。我们采取了很多绿色的技术来打造中庭空间的舒适度。现在大家都是很简单地做一个中庭，里面很热，光线也不均匀。我们采取了一个方法，用四个月太阳辐射值的一个图，它是被动节能的方法。垂直面和水平面，如果是垂直面的话，接受辐射就低。我们通过分析来得出屋顶的模型。可以看到它的颜色的高低表示辐射度的高低。我们把同样辐射度的东西用一个角度定义。比如从30度，45度，到60度这么一个定义，然后根据曲线就形成了这个图形。角度越大，接受反射的辐射就越少。其他的向北向的光线，就产生了这样一个中庭空间。在没有任何机械节能的两个的对比，从同样一个角度的辐射度，能看出它降低了很多太阳的辐射能量。这是它光线的分析，上面是没有调整的时候，你能看到分布非常不均匀，我们调整以后，分布很均匀，这是购物环境舒适的一个重要方面。这是我们局部采光的分析，一般情况下，我们不希望店面那么的亮，我们现在的大中庭没有进行这种分析，非常亮。我们通过钢厂屋顶的设计，使得边上的光线进来比较弱，中间的光线进来比较强。这样它局部的照明非常好。
这是我们室外空间，利用了人文与自然，我是非常喜欢米罗的画，我是感觉有艺术性，和教育，儿童，家庭结合起来的。
在下沉广场的时候，我们把主题结合进去。比如说一般大家都在这儿会做水池，瀑布呀，可是大家想过没有这些水池，瀑布都是给人看的，我一直觉得应该有更多看的体验。这是一个水上餐厅，大家在玩水的时候，实际目的已经不是吃饭了，这是体验，这是我们认为非常能让人兴奋的东西。我觉得很多东西给我们有很多的启发。这是我们入口的部分。我们创造了这种起伏的坡地也是让人体验的，小孩子愿意爬一爬，你平平的可能就没有这种气氛。这是第二层，人可以从底下直接上来的室外的空间。
刚才因为时间的关系，我就非常简单说了一下我们做的两个项目。其实我们在全国各地做了很多这样的尝试，包括新城模式的，也有一些传统的开发的模式。还有酒店和商业，百货和商业，它不同的还有演艺综合体和商业。其实这扇门非常广阔，可以给我们创造很大的空间。但是归根结底我们认为这种可持续要回归到人的本性，回归到城市，回归到市民的属于城市的空间。谢谢大家！
主持人：非常感谢胡先生，他用建筑的语言讲了如何去创造和体验。
下面我们有请也是一位创造了一个奇迹的村长，浙江万科南都房地产，杭州万科良渚文化村的村长沈毅晗。良渚文化村以新型田园城镇作为开发蓝本，作为万科集团最大的规模的房地产项目之一，是万科转型城市配套的试验田，是中国新型城镇化开发建设和运营的样板。项目总占地8平方公里，规划1.5万户家庭。2000年启动，已交户约5千户，销售金额超过了一百亿。沈毅晗先生2007年入职杭州万科，2009年任杭州万科总经理助理，新闻发言人，2011年担任良渚文化村助理总经理、商业与配套管理部负责人，都市周报，网易专栏专家，被称为“沈村长”、“沈老板”。下面有请沈村长隆重登场。
沈毅晗：谢谢木总，村长隆重登场。大家下午好，首先我还是非常荣幸能够受邀作为中国最大的住宅开发商，在各位商业地产的专家面前做一个案例的分享。我想在正式分享之前邀请大家看一个视频，了解我们文化村所发生的一些事情。
（播放视频）
沈毅晗：刚才穆总介绍我是村长，其实在文化村大家都叫我沈村长，沈老板，所以我今天以这样一个身份跟大家做一个文化村的交流。今天上午大家听了很多高大上的东西，接下来我们跟大家讲一讲乡村，讲一讲跟我们比较接近的生活。我来的路上看一本书，叫做《乡村中国》。里面写到我们骨子里都是农民，比方说你在家里面有人敲门，你问问谁呀，门外的人回答他说是我，但是你不会说我是谁。因为为什么呀，你是希望通过里面的人，通过你的声音，或者通过你的脚步声音能认识门外的人。所以他说其实中国骨子里都是熟人社会中所生存的。所以我们今天讲一讲小村子里发生的事情。首先作一个自我介绍，我的职位是商业与配套管理部，我是供职于万科，平时也会写一些东西。良渚文化村也是因为互联网时代被人们所认识，我相信很多人都见过这个名字，中国神奇小村。同时现在有很多专业类的杂志，一些时尚杂志也把良渚文化村的生活慢慢往外去延展。也有媒体关注到我们文化村，比方说有一个媒体说文化村的车头一直是朝外的。我们邻里关系非常让人羡慕，同时组建了村民学堂。我们最近有一个村晚，所有的主角都是村里面的志愿者，庆祝村民公约发布三周年。尽管村子小，但是有很多大人物。
第一个是安腾忠雄。他是1995年普利兹克奖得主，被誉为“清水混凝土诗人，光的大师”。2010年10月12日，安藤忠雄来到杭州：“我之前来中国，去的都是北京和上海这些大城市，但杭州把自然和居住环境相融合的方式，让人感动。”“拥有这样环境资源的社区在全世界都是不多见的，我设计一定不能输给前面的人，一定要对得起这里的青山绿水”。
第二位是丹尼尔 李布斯金，美国犹太裔建筑师，美国纽约世贸中心重建项目总建筑师。2011年8月来到文化村，他说：“如果有两个美丽的城市让我选择，比如：巴黎和杭州，那我会毫不犹豫地选择来杭州。”“来了这里让人不想离开，这里的生活比外面慢两拍，路遇的行人就像在纽约街头遇到的人一样，只是他不讲英语。”
第三位是原研哉，日本中生代设计师、策展人，无印良品艺术总监。2012年3月27日，原研哉造访良渚文化村。他说：
“我在这里感受到的是‘山’的气息”；良渚文化村不仅仅是杭州的，中国的，更是世界的。”他希望做我们的美学顾问，但是后来我们经过考虑中日的关系，我们没有答应。
这是韩国的建筑师，叫承孝相，2013年5月27日，承孝相来到文化村：他说“我看了很感动，开发商不是只在造房子卖房子，而是在追求一种理想生活，而这样的理想生活是中国的，也是全人类的。”。我看到你们不仅是在建一个社区，而是在营造一个‘共同体’，在这个共同体里，可以看到老人小孩、穷人富人，都找到了一种安心稳定的生活方式。
这是保罗安德鲁。这位最近也会比较关注。他是法国著名建筑师，巴黎戴高乐机场、上海浦东机场、中国国家大剧院设计师
。2013年6月20日，保罗安德鲁慕名来良渚文化村，他评价道：“那种宁静、审慎和基础的质量，这正是我坚信的建筑师的本质。”“文化艺术中心建成后，我会来做一次演讲。”
。
这位是绿城房地产集团前董事长，宋卫平。他说“接下来看国家“城镇化”的政策，我相信良渚文化村的模式是国家城镇化的未来，如果政府有决心和眼光，圈一块地，规划一个小镇中心并提供多样的服务，这就是中国城镇化的模式”。
接下来把文化村开发的历史和理念做一些介绍。首先土地告诉我们怎样开发，文化村位于杭州西北面，杭州市“一主三副六组团”规划。在杭州城市郊区的郊区。杭州城市发展方向其实是往东的，城市往东发展，跨江发展。良渚文化村是西北面的角上，和杭州市中心相距20公里左右。开车大概一个小时左右。
良渚本身的意思就是美丽的水中小岛。同时良渚文化大家在中学课本里面学过，五千年“良渚文化”是中华文明的曙光，是“古杭州”所在。同时这个项目占地8平方公里，也是田园城镇开发的范本。早在2001年跟2003年的时候，余秋雨和余华先生来到了这里。余秋雨先生说，我从来没有见过一个文化遗址会这样美丽，这样地水草丰美，这样地搭配匀亭。五千年以来，她一直是优良的栖息地，一直没有改变过。余华先生说，我在这块地的尽头感到了悬念，我相信将来这是一个有悬念的小镇。
在早期开发的时候，说得最多的，让土地告诉我们如何开发。这是最早规划的加拿大的建筑设计师，这是最早纳入良渚控制性详细规划的图。在这里面讲到了以系统、和谐，有机生长为规划原则。保留原有的绿色系统。同时他也规划了以人为本，多功能的融合，多样化的生活，充分的就业机会。人在空间当中的一种体验，其实是我们最终关注的。我们在哪里感受到温馨，激情，感受历史，自然。总体来讲，低密度，慢生活，桃花源的小镇，这就是良渚文化村高度的概括。
良渚文化村可以用三个“五千”来概括，五千亩自然山水，五千年文明故地，五千亩田园小镇。这个作品有很多的光环，当时这个作品在2007年的时候有很多小插曲的。良渚文化村名字已经改成了良渚万科城，当时很多业主来投诉，他说你不能把我们的梦想给改了。所以我们看看这个项目的产品有什么东西。我们早期是白鹭郡北，白鹭郡南一期组团，白鹭郡南。目前市场不好，但是我们走得还是可以。我们现在有郡西别墅。
同时这边还有一个随园嘉树的长者公寓。到目前为止，文化村交付了5千户，入住率达到60%以上。我们在里面做了很多商业，配套动作，在07年到09年过程中，入住率有飞速提升的。我们也讲配套先行，五菜一汤。2004年酒店开工，08年是一个五星级的度假酒店。幼儿园，所有的市政配套都是由发展商来做的。我们做第一个幼儿园的时候，老师比学生还多。到目前已经开了第二家幼儿园。小镇的环线巴士。这是村民食堂，大家知道万科的第五食堂，第一发源地就是在良渚。有一天请来老板王石到现场来吃烧饼油条。万科集团每个城市都在做第五食堂。2015年米兰世博会，汽车食堂也会带过去。汽车食堂提供了一个非常有意思的公共空间。我们要求服务员都能够叫得出业主的名字。我们食堂有很多的故事。这是我们的学校，我们有36个班的九年一贯制的学校。学校开业那天，让这个学校的小孩把梦想放在这里面。这是村民卡，我们把这张集合了消费，公共自行车，业主班车，身份认证的卡，还有门禁卡，一卡通。现在一卡通在万科集团在推广。这是小区内自己的公共自行车。我们有快递系统。我们有健身系统。这是我们的玉鸟菜场。我们当时建市场的时候也是在想，我们是不是能够建一个五星级的菜场。你一年会去多少次购物中心。住在小区的老人，小孩有多少人去购物中心。他们每天都会去菜市场。所以我们为什么不能建一个很好的五星级的菜市场。我们当时搞了一个活动，每个月对菜市场做一个排名，如果排名靠前，就给你发免费的停车券。
这是小镇驿站，你出村的时候，看看有没有人给你捎出去。这是垃圾分类推广中心。我们在2010年拉着文化村社区的去考察台北的垃圾分类。我们在垃圾推广中心里面，把厨房榨油条的油，在这边变成了肥皂。把垃圾变成了肥料，肥料也可以在小商店里面卖。我们还有一个矿坑公园，这是5月份开放的。我们把矿山保护下来，作为公共的开放公园，能够让大家来参与体验。
有一些商业方面的东西，叫商住协同，产城结合。做的第一个社区商业，良渚食街。大家知道招商非常难，后来我们做了一个选择，我们当时开的时候有8家店我们自己经营的。非常奇怪的一些当地的小吃都是自己经营的。这是老杨肉夹馍的故事。伴随着良渚食街的开放，老杨肉夹馍从游击队变成了正规军，而且成为到村里必尝味道。
我们也慢慢形成了文化村商业自营品牌线。我们食街有很多餐饮品牌。我们还有一些软性的服务，像村民卡，服务驿站，像APP。去年5月份开了一个商业街，当时开的时候是杭州最具价值的社区商业。招商的时候邀请了很多品牌商户，肯德基，麦当劳都来了。活动前一天，有人打电话说不来了，为什么不来呢，前一天晚上我来数过人流了，你这边一个人都没有，黑灯瞎火的。后来我们发现很多人愿意留下来，就是村民创业。后来开了商业街的时候，70%的都是社区商业。有一个专有名词，叫做炮灰商家。但是我们不想他们成为“炮灰商家”，现在慢慢形成了我们一个模式。我们有1/3的自营配套，有1/3战略同盟，有1/3的招商商家。社区商业“3+3+3”模式。这是我们推出的社区商业APP，叫新街坊。刚推出的时候，很多村民说，这个APP就是我们的窗口，因为我们在APP里面构建了几方的沟通。
讲一下创意产业园区，早期还是社区商业，现在调整一个创意产业园区，有很多办公企业也在慢慢入驻。现在签了大概四五千方。我们这里还有一个青年旅舍，非常好，也是一个低碳运营的民俗酒店。你进到酒店的时候，你一刷卡，都有一个表在跳，当你结账的时候你有多少碳排放，如果你在今天碳排放在低位的话，旅舍也会给你一些奖励。
这是一个良渚艺术文化中心，在今年年底也会开放。
这是“内生型”就业理念，在这里10分钟步行距离的配套商业，提供了近8千多个工作岗位。因寺成村。最早有一个业主想捐赠一个教堂。现在这个教会管理得非常好，比方说提供唱诗班。长老跟我说，有一个家长说，他的小孩感觉不可思议，去了唱诗班之后，他的小孩去了唱诗班之后非常安静，原来非常调皮。有信仰的设施对社区的帮助是非常大的。这是古道书院。还有植物私塾。同时这边也有寺庙。村民公约，这个社区的人会在一起做一些事情。08年的时候，有一个村民在网上发了村民的村志，他当时提出来，我们要有一个村约。2010年的时候，万科和四千名业主建立了村规民约。等下有一个片子跟大家分享一下村民公约带来的不一样的地方。我们现在有三百个志愿者在做一些非常公益性的事情。大家知道万科高管都非常喜欢跑步，我们有亲子跑，老人跑。我们现在看一下村民公约2000年的片子。谢谢大家给我们300位这愿者的掌声。
最后做一个总结。其实我觉得如果大家有机会可以到文化村来，其实文化村是需要去感受，需要去体验的，百闻不如一见嘛。
首先是十年一剑，初具规模的新型城镇化的体系。
第二个开发商向城市配套服务商转型的试验田。我们在这里诞生了好房子，好服务和好邻居，好房子不用说，好的公共服务，我们还有好的商业服务，还有好的物业服务。邻里关系也是非常和谐的，中国人讲究择邻而居。中国的未来一定不在城市，一定在乡村。所以每个乡村，每个乡镇都是像文化村一样和谐的话，那我们的和谐社会也是可以实现的。谢谢大家！
主持人：我是怀着非常激动，也非常美好的心情，看完沈总的介绍，我也看到中国梦要落到实地上是非常喜悦，也需要付出艰辛的劳动。再次感谢沈总。
主持人：现在有请思邦建筑设计咨询有限公司的董事合伙人Sven Steiner先生。他是负责思邦公司全球市场的管理和开发，他还授课于荷兰德尔福特理工大学建筑系。Sven Steiner先生今天演讲的题目是打破盒子，传统商业综合体模式的再思考。
Sven Steiner：大家好，我是思邦建筑的主管。我想简单讲一下打破盒子，寻找零售商业的新模式。我非常高兴听到从杭州来的沈先生讲了良渚文化村，确确实实这个话题对我们来说是非常有兴趣的，不光是村子本身的问题，不仅有一个优越感，建筑的人文关怀。从一个村要跳到要讲大城市了。打破盒子的概念，传统商业综合体模式的再思考。想简单介绍一下我们思邦公司。我们公司在亚洲，在中国有十年了，主要在上海，在北京，在新加坡，我们在过去十几年密切合作的团队。在过去十五到十六年，在中国，中东，欧洲所作的一些项目，就像现在简单的背景吧。大家知道亚洲的影响对我们越来越大。商场在现代都市中的关联性。现在面临的一个问题就是在超级大城市当中，特别在中国的大城市当中的一个问题，这是普通城市？样子都是这个样子，根本就没有什么文化呀，这样一个识别的空间。大家可以看到这样一个城市的点，分散性的城市，有一些副中心，还有一些标志性的建筑。大家可以看到这是三里屯，这是银河，星河，还有北京来福士等等，这些都是所谓大城市的地标。来福士稍后会讲，我们讲一下独立的城中城。以北京为例子，人们开始到郊区去，到一些大的建筑当中失去了归宿感和社区邻里生活的感觉。CBD也建得非常大，还有现在著名的商业中心也建得非常多，还有些像小村子这么大的中心也开始出现了。但是我觉得在这个过程当中不能失去人性的关怀，不光光是对钱的追逐。怎么样从笨重的盒子，更主要的是怎么综合性的运用，不应该是一个典型的美式的，从五十年代到现在的一个购物中心的方式，而应该转变，有很多功能的，不同体验的东西，能够让我们每一天都能体会到。这是一个糟糕的样子，特别是中国南部的一些地方。你可以看到很多地方空间使用非常浪费，就像一个呆板的盒子一样，怎么样把都市风格加入到盒子当中。
把都市风格加入盒子中，以人工的方式注入一些新的东西。地方的一些文化，气候的风格能够加进去。我们现在可以看到外面还有里面，大盒子的外面是大城市，外面大城市怎么和商业结合起来呢？而不仅仅是简单的转换，应该是整个的转型。这是吉隆坡的万景峰。当时要做一个大规模的商业中心，但是当时只剩下混凝土的骨架了，98年到现在已经很久了，我们重新看了一下，做一个现代的创新模式。你可以看到对空间的分割，然后做了一些层次，你可以看到在地面层，第二，第三，在内部进行一个空间的分层，能够充分使用帐面层次的空间。可以看到这是入口的地方，上面有一个顶，所以这样的话，可以遮住风雨，也可以和外面的风景融合。这是一个比较极端的，在北京的万科超级城。这个建筑量非常密集，非常复杂的建筑构架。我们不是把有限的建筑藏在后面，而是堆积起来。大家可以看到四层的零售，然后到十层是做娱乐的。你可以看到整个暴露在外面，每一个循环的层次都是展示在外面的项目。第三层你可以看到有一些居住，还有一些SOHO。沈毅晗先生我的好朋友也在这里，我们一起工作，在万科北京的旧宫这个项目，这是一个混用建筑。这里面有零售，也有休闲。大家知道这个项目的密度很高。零售12个小时要关门的，娱乐在晚间的时候又怎么运用。所以这是一个垂直型的胡同。我们有三层，第一个是街道，第二个是办公环境。在上面是空中花园，人们可以住在下面，或者在下面办公室工作的人可以住在上面，而且还有一些娱乐的空间。我们的建筑赢得最佳未来的奖项。在地下层，在入口进入零售的区域，上面就是居住区。所以大家可以看到这是餐饮或者是娱乐。对我们来说这个桥，不是传统的地铁伸到地下去，这是地面的，可以进到火车站。这是民用和公用的混合用的区域。万达的中心，万达的广场。
这是北京来福士广场，能够跟机场路连接，上面有一些五星级酒店，还有一些服务的楼层，还有办公室。能够展示社会文化的重要性，还有传统的思维方式。我们跟咨询顾问一起合作，我们想一下这个盒子有什么元素，有一些小的空间，或者是广场，特别是景观的建筑。特别在春夏季的时候，地方的人能够充分运用我们这个地方来做一些小活动。可以看到这是跳广场舞的，可以看到LED屏幕可以放一些东西给他们看，能够吸引他们到建筑的中心来。
我不具体讲防火技术的东西，只是简单给大家讲一下。购物者的话他们有时候进来，然后喝点咖啡，逛一逛。他们来这里可能是有目的的，真正的购物或者喝咖啡。有时候高层他们能够得到充分利用其他的功能。这是一个垂直循环的体系。这不仅仅是一个电梯，而且是一个结构，是一个艺术装置。而且你可以看到顶部有一些互搭的咖啡店，可以吸引他们不断上下探索新的空间。右边顶上有一些屋顶花园，在夏天的时候可以提供一些服务。所谓多孔连接的空间，一个大的项目。流水般的格局与内部的转换。
这是杭州云河项目，有些是孩子们的空间，有些是以美丽为主题的各种不同的空间，还有一些酒店，一些娱乐的综合体。地下的空间很大，24小时都可以进行娱乐活动。这是福州，最近才结束的项目。有30万的零售，一共有7层。顶上也是有一个村落的风格。两层零售在后面，然后做成一个垂直的。那么下面12个小时运作的零售，顶上24小时都运作的娱乐层。升喜廊的项目，这是吉隆坡的项目。我们把它变成一个高端的购物中心。
重生思邦，城市规划方案以创造开放式的社区来欢迎所有人。在过去二十年中国老是跳过这个概念，我们有些非常好的结构，刚才已经谈论过这个问题，我们要看到这些旧建筑的价值，能够挖掘它们，能够对历史价值感进行提升。这是我们跟新加坡置地一起合作，建了一个娱乐休闲的购物中心。我们做这样一个集有空调的一个集，做了一个简单的构建。一些空间的技术虽然是很老的，但是仍然可以使用。可以看到这个地方做的一个钢体结构。我们运用天然的风能够进行制冷，使得气温能够降低4-5度。未来会是什么样子的，大家可以看到欧洲20世纪的购物中心，还是到21世纪新的东西。我们可以看到混合性的解决方案，为了亚洲人民专门设计了亚洲的解决方案。另外怎么来运用互联网的购物平台，线下的不仅仅是做实体店，更多的是展示的功能。如果大家希望进一步交流的话，我们大厅外面有一个展台。
主持人：感谢Sven Steiner给我们分享了这么多的知识。Sven Steiner刚刚谈到的话题是打破盒子，并且满足未来的需要。
任何商业地产项目都需要巨大的投资，我们都需要一个创新，在这个领域里面有一位深耕细作的老总李晓东先生。他是建银精瑞资本董事长，创始人，著名房地产投融资专家，北京大学EMBA，现任全国工商联房地产商会副会长兼商会投融资中心理事长，中国青年企业家协会，常务理事，北京大学房地产金融研究中心董事长，研究院，博士，导师。北京光华管理学院MBA导师，长期担任国际注册资产管理师，培训教师，并在北京大学，上海交大，复旦大学，浙江大学，上海财大等高校开办了房地产总裁班，教授，房地产投融资课程。2008年创办并带领建银精瑞连续蝉联房地产基金十强及最佳GP管理团队。打造多支具有里程碑意义的房地产信托，基金创新产品。最早在国内提出并实践房地产夹层融资，带领联华信托成为中国人民银行瑞驰试点企业。2009年品牌中国十大房地产年度人物，2013年房地产基金投资人十强。晓东董事长今天给我们演讲的题目是“走出中国海外房地产基金的机遇与挑战”。有请晓东董事长。
李晓东：为什么要在这个时间点讲海外的基金，海外的投资。因为过去在国内很多的论坛，我讲的基本上是基金信托这些。我想可能是时间的问题。实际上跟我熟悉的人，很多人可能在五六年前问我怎么看中国的经济或者未来，我当时给他们的一种说法是短多长空。坦率讲未来长远看中国经济的走势，我不是十分看得清楚。几年的时间应该还可以。现在应该说中国经济还不算特别的差，还不错经济增长。但是现在一些迹象已经展现出来，现在经济增长有些放缓的倾向，人口红利在减少，然后加上其他一些因素，包括过去我们认为人民币只会升值，不会贬值的，现在连这些基本的判断都有一些变化。基于这些基本的考虑，我们建银精瑞从2011年的时候开始着手筹备海外投资的事情。大家可以看到这不光是我们在干这件事情，其实中国很多的房企已经在往外走，而且投资的幅度已经横跨了除了非洲和南美，都在投资，而且越来越多的一些品牌房企，从原来一些小的个人行为，中国的移民，个人客户去移民，现在变成大规模的房地产企业开始往外走的趋势。
这是过去三年中国海外房地产投资的增长速度。从2011年大概28亿美金到去年增长到了113亿美金。这个数字虽然绝对数还不是非常大，100多亿，也就一千亿人民币。跟中国8万亿的房地产销售和投资额相比还是一个非常小的数字。但是我们应该关注到它惊人的增速。而且我们觉得2014年的数据一定会远远大于113亿的数字。这个趋势还是很明显的。
大量的房地产企业之所以他们要到外面去投资，一方面感觉到国内房地产的发展遇到了一些瓶颈或者障碍，过去几年它们的高速增长，今年国内的房地产投资增长额，特别是销售都有一定的下滑。他们的企业要保持高速增长，他们一定要寻找新的方向。在寻觅过程中间，大家发现过去几年中国的房地产增长得很快，价格很高，而在国外很多的价格，比方说美国，2008年金融危机的时候，房价普遍下跌了三层，这几年已经开始复苏，但是离底部还不是很远的一个地方。美国比最低的时候大概涨了10%—20%，在美国纽约甚至超过了金融危机之前的价格。其他国家的增长，欧洲还相对来说是一个非常低的点。
另外因为各方面的原因，中国新富裕起来的新富阶层，招商银行，建设银行，民生银行等都有报告，中国的富人大概有60%左右有移民的打算或者已经移民。当然原因多种多样，有的人是为了子女教育，有些人是为了旅行的方面，有些人可能因为资产的全球配置，或者安全方面。甚至有些人我在投资的过程中，我在慢慢地选择，多一个地方，不要把鸡蛋放在一个篮子里。实际上这种需求我觉得是很正常的需求。以前大家移民还是以这个为主的话，特别是今年投资型的需求也在增加。我不为了这些目的，我也不想搬到国外去，我英语也不懂，但是我只是认为现在国外的投资机会比中国好，因为李嘉诚都在卖掉中国的房产，去欧洲投资。这样的投资趋势的人会越来越多。移民的需求叠加在一起，加上国内空气质量的问题，食品安全问题等等的，当然现在还出现了一些治安的问题等等都会造成，大家去分散自己的一些投资的需求。现在国内一方面我们的高净值人士在飞速的增加。在这种情况下，人民币过去几年对内贬值，对外升值。实际上人民币在国际上经过几年升值之后，人民币在国外购买力现在在逐渐增强。很多人觉得把钱拿到国外，人民币一到国外就显得比较值钱。在国内物价贬值的速度非常快。这种情况下，国内的物价其实很多东西都在涨，这时候大家更有分散到海外进行投资的欲望。这是国内一些主要的房地产企业。他们在海外的投资情况。
大家可以看到在这些企业里面绿地好像是独领风骚，我看他们海外投资的步伐，在美国东西海岸，在澳大利亚，甚至在韩国，欧洲，他们都有项目在同时进行。这种趋势是非常大的，整个绿地大概有600多亿的投资在海外。所以整个中国的品牌房企中间出去的，包括像万科这样的带头大哥都在海外有很多的投资。这是绿地在纽约的投资案例。他们在悉尼，其他地方都有。这是万科他们在纽约的项目。
刚才讲到从汇率的角度也驱使大家更多地往海外去投。从2005年到现在，美元相对于人民币贬值了26%。这个趋势一直都是，人民币过去的五年一直以来几乎都是升值的区间美元是贬值的区间。但是今年以来情况有了变化。大家可以看人民币升得最快的时候已经破了6了。1美元只能换到5点几人民币，现在汇率到了6.1，6.2的曲线，人民币只涨不跌的趋势发生了变化。原来我们到海外投资承担的是汇兑损失。如果再换回人民币的时候，你有一天要换回来的时候，你如果说我出去了就不回来了，那又是另外一个说法。如果换回来了发现不一定赚钱。这几年人民币不变的话，你汇率也会赚。但是现在情况发生了变化，为什么前几年大量外资愿意到中国来，除了在中国谋取利益之外，还有汇兑利润的产生。现在最简单的一年期美元对人民币远期的交割，相当于期货产品，比同期的汇率就要高出2%，3%。我们去借美元，3%的利率，如果说我将来一年以求，我再换回来的时候，如果汇率再涨3%，实际上我在海外用的是免费的钱。为什么前几年中国房企热衷于去海外借钱，就是因为人民币一再升值。如果一旦这个趋势变了，不同的行业就有不同行业的反应。航空公司可能就会亏损，这种情况下，到海外投资房地产一定是一个很好的方向。海外利率又低，加上还有汇兑收益。在这种情况下，所以我们也不得不佩服李嘉诚，他是在过去一两年很坚决地在抛掉中国内地的房产。大量地投资欧洲，他在英国就累计投了3700亿港元，他在欧洲的房地产项目比比皆是。另外在欧洲的电讯这些行业都有很大的投资。
美国他们也在缓慢地开始复苏。右上角的图就是美国的房价。大家可以看到现在美国的房价已经比金融危机的时候，2008年时候的点已经好了很多了。过去已经有连续十个季度的环比上涨。每个季度都比上一个季度平均房价高，这个增长态势如果有连续十个季度，两年半的时间已经连续上涨了，应该说上涨的趋势基本算可以确立。与此同时，去年美国的房屋成交量上涨了16%，这是非常大的数字。相比新开工的数量也都在增长。当然我们习惯了在中国市场动则20%，30%的增长来说，好像认为这个东西不稀奇。我们下跌的都是个位数。传统的几个中国人喜欢去的国家，澳大利亚当然以它优美的环境，很少的人口，大概重庆人要比澳大利亚人多得多。澳大利亚的面积是整个中国的面积减掉新疆的面积。这么大的面积上住的人还不如重庆人多，2100万人，重庆大概是3000万人。S在这么好的一个环境，这么好的丰富的人均自然资源，天然气，煤矿，铁矿这些的储备。所以说他具备了很好的增长潜力，变成了历年来都是全球比较主要的移民的目的地国之一。墨尔本，我想在过去的十年里面，它是每年都进入全球最适宜居住城市的前两名，要么是第一名，要么是第二名。过去十年都是这样。这样一个环境的情况下，带动澳洲的住房，过去这么多年从2013年悉尼一年涨了将近14%，墨尔本将近8%，布里斯将近6%左右。整个房价都是上涨。很多中国人买澳洲的房子真是为了自己将来要去住，或者自己的子女要去住，或者自己的子女要到那里去留学。欧洲是一个很特殊的地方，传统上不是中国的一个移民很热门的地区，因为他们传统上不是移民国家。但是中国最爱去旅游的地方就是欧洲。因为花同样的时间，在欧洲，你在美国也好，澳大利亚也好，开车开几十公里，几百公里，你遇到的下一个镇跟其他的镇几乎没有太大的区别，语言也一样，吃到的食物见到的人差不多。但是在欧洲你开车50公里又是一种新的风格，另一种语言，吃的另一种食物。他们这种国家传统上不开放海外移民的，特别是投资移民这种。像法国是例外，原来有很多的殖民地，现在法国很大的问题，有他们非洲过去的移民。
但是欧洲在金融危机的时候受到的打击是比较大的。大家可以看到这是欧洲的房价指数。从2005年开始有一个飞快的上升，到了2008年的时候，在金融危机的打击下，它不像美国很快就见底，然后慢慢开始复苏。欧洲经过了一个痛苦而缓慢的下跌过程，基本到去年才开始有了一个稳定的迹象，但是不是稳定，能够确定，大家还在争论。现在我们认为欧洲基本上是到了最底部了。所以在欧洲有大量的投资机会。2009年我们到美国去考察，那个时候美国什么东西都可以买，如果那个时候投资，有些项目跟现在比的话，都翻了一番了。但是欧洲，因为这两年我连续去欧洲，我现在看到的欧洲就跟2009年的美国非常像。在这种情况下，我们建银精瑞在比较了这几个传统的地方之后，我们把很重要的一块投资放到了欧洲，而且是选择的欧洲一个传统上可能对中国人来说不是太热门的地方，葡萄牙。葡萄牙在欧洲大陆的最西端，曾经有过历史上非常辉煌的时候。我们经常跟他们开玩笑，他们曾经拥有了半个地球。西班牙的国王和葡萄牙的国王，被教皇叫在一起，三个人在一起开了一个小会，然后教皇拿出一把尺子，一支铅笔，就在地球上画了一条线，就把地球一分为二。除了东边突出的一部分，这块地方现在叫巴西，是归葡萄牙。所以巴西是葡萄牙的殖民地，是讲葡萄牙语的。美国以南的都是西班牙的。所以当时他们是非常自豪的，也是大航海的一个起点。但是葡萄牙的经济在欧洲相对比较落后的，但是他们有很深远的文化，他们的城市，像这种街区也是非常有意思的。在这种情况下，我们为什么选择那里。我们认为第一个是最低点的地方，最重要的原因是葡萄牙的黄金签证计划，就是投资移民计划。我们要带领投资人到海外去的话，一定要选择相对来说我们有把握的项目。我们跟当地的开发商比，除了我们比他们有钱以外，我们还多什么呢？如果我们只是有钱，是不是我们就能在当地成功呢？最后我觉得，我们比他多一些对中国客户的了解，我们有大量的中国客户。所以在这种情况下，现在欧洲在经济困难的时候，很多国家开始推出了一些投资移民的计划。当然我认为这种计划是权宜之计，很可能在经济好转了之后，就会把门槛提高，甚至最终取消掉。这种情况下，这种机会特别珍贵，因为比较了全世界各国的投资移民的政策之后，我们认为葡萄牙的政策是最适合中国人的。因为它的政策，只要在葡萄牙购买50万的房产，或者100万欧元的国债，或者是创造10个以上的就业机会，你就可以五年以后，持有五年以后，你就可以拿到葡萄牙的永久居民身份，然后拿到永久居民身份之后一年就可以申请葡萄牙的国籍，而葡萄牙它也是欧盟国家。也是属于欧元区，也是用欧元的，同时最重要的是深耕国家。你拿到葡萄牙的居民身分，你也是拿到了欧盟20几个国家的生根身份。中间没有任何的边境检查。你进欧洲第一站就是检查你的护照，进了之后，只有安检，不检护照的。有了A点一定就有B点，你买了房子五年以后，这五年也没有移民监督。第一年待够7天，就是在欧洲待够七天，接下来的两年待够14天，再接下来的14天，再待够14天，实际上五年之内去三趟欧洲你的签证就拿下来了。所以这是非常好的移民计划，我们当时选择了在这个地方。我们怎么做呢？我们选择在里斯本最热闹的区域。最早接触的，我们一定要为投资者买到最便宜的房产。我去欧洲好几个国家，我都跟当地最大的银行我们都有联系。像西班牙最大的五个银行集团，我们跟其中的前四名签了战略合作协议。他们会源源不断地提供银行旗下的不良资产。在葡萄牙也同样的，最大的两家银行是我们的合作伙伴。我们选择的是一个旧改项目，我们在街区里面买一些房子，全都是石头的外墙，外墙有80-100公分厚，我们最后只保留它的外墙。下面的三幅都是改造的。现在我们已经有两个项目在对外出租。今天我还在网上查，我们这两个评分一个达到了9.3，一个9.4。今天全部都是满房，最近都在满房。这么一个非常好的项目，从银行手上买下来，我们在当地做开发商，开发完毕。这些房子按照50万欧元，面积不等，卖给中国的投资人，卖完了之后，再交回我们经营，我们每年实际能够产生，我们保证未来连续五年4%的投资回报率。如果有些客户说，我想多买一点，他们还到当地银行自己出了50万，还到当地银行还可以再借50万元买房子。当地借钱的利率也就3%点几，我们给它的汇报比贷款利率还要高。葡萄牙房产在2012年的10月份推出黄金移民政策之后，特别是里斯本的房价就有了一个快速的上涨。所以这种情况下的话，卖得非常好。我们第一期基金的投资人，我们也没想到，大概预计回报率比我们原来想得高得多，我们给投资者大概10%-20%。现在看年化率高的可以达到30%-40%的水平。第一在项目收购上我们拿到了最低的价格，第二在开发建设上找到了当地最好的团队。现在绝大多数团队都是本地化，在房地产销售上面，我们跟国内的华侨移民全面合作，他为我们提供一些后续的服务。这样的一种结构。所以在海外投资的时候，我们面临的挑战是“山高”，“水深”，“路远”，门槛很高，钱怎么出境，可能都要爬过一个大山。水深，怎样的交易结构，不同的监管的规定。“路远”包括我现在还在倒时差，10几个小时的飞行，这是非常难的。我们要有国际化的视野，也要有国际化的团队，也要有国际化的合作方，当然我们要拿到最好的项目。这是我们正在给大家做的一件事情。
迦南，《圣经》里面，摩西带领犹太人出埃及的时候，大家讲的上帝应该一许之地。我们迦南这个名字取自这里，如果大家有海外投资的想法和意愿的时候，能够最大限度地控制风险，取得更好的收益。这是我们在这些项目过程中间很多的合作方来保证我们。我们在当地雇佣建筑上，我们在当地银行手上买产业。我们一些大的房地产开发公司实际上在海外也不完全是自己做开发商的做法，都还是去收购。这样保证了我们基金的收益，形成了一个闭环。能够完整地把这件事情做好。因为时间关系，我不得不结束我的演讲。非常高兴能跟大家分享我们建银精瑞在海外投资领域里面的一些心得和体会。谢谢大家。
主持人：大手笔，大老板。我们再次给晓东董事长掌声。瑞安讲到，南有新天地，北有798，798也是非常成功的旧改项目。但是它在文化上和北京的文化氛围相融合。现在有请北京798文化创意产业投资股份有限公司的党委书记兼副总经理刘钢先生。我介绍一下刘总，刘总是现任北京798文化创意股份有限公司的党委书记兼副总裁。公司作为798的品牌持有人和营运管理方，打造798品牌，打造798品牌，展示798魅力，专注于创意产业深度开发与运作，致力于艺术品交易及拍卖、艺术展览及文化活动、艺术衍生品及原创创意产品开发，力争通过现当代文化艺术的理解和阐释，有效发挥798品牌优势，为带动798艺术区未来文化创意产业的良性发展贡献力量！798的品牌优势应该讲都是耳熟能详，而且在北京具备极大的发展空间。我们现在就有请刘钢总经理给我们详细来讲述。
刘钢：非常高兴参加咱们这个峰会，感谢主办方能够将798跟今天在座的嘉宾，各位朋友大家一起分享我们798成长的经历。我想会后有很多的同仁，我们大家各位朋友可能有更多的交流机会。说到798也是随着我们国家进步，经济的发展，人们生活水平的提高，方方面面的原因，特别是在大会组委会邀请的时候，最开始我看到的是一个商业地产的合作，当时没有太多的感受，后来不管是介绍，不管是我们峰会的宗旨，其实我对这个峰会和大家探讨的主题，我更有一个深层的了解。其实无论是房地产开发，无论是我们企业在某个方面是专家特长，去运作和策划一个项目的时候，特别是涉及到房地产项目，这都是比较浩大的工程，涉及到策划，建筑，涉及到方方面面的配套设计，都是非常领先的。所以就我个人认为，我们这些老总在一起，包括我，因为今天我也是抱着学习的态度，对798很多经验进行分享。
其实我们探讨的是一个尝试和文化怎么样结合，和对未来的创新，把我们的向往变成现实的过程。讲到798，刚才我给工作人员说先放一个小视频，可能有些老总去过798，有些没有去过，让大家现有一个直观的感觉，它到底是什么样的。放完视频，我想798我们做过哪些工作。因为今天这个峰会可能更多的是，798为什么在十几年间这么迅猛就能发展起来。其实这些原因是跟这个主题契合，这块我们去分享。我们一块儿先看看视频。这个视频可能是2009年底拍的，有一些数据可能有一些变化，其他的没太大的变化。建筑这方面各位老总都是专家，因为我是过去老工厂企业的员工。在最开始的时候，我们在这里工作了很多年，当时有艺术机构进入，陆续在里面产生效应。关于“798”的成长，包括我的同仁，我们总结起来应该是经历了大概三个阶段。严格说从九十年代中后期是自发阶段。第二个阶段2006年，北京市大力推动文化创意区，798艺术区被评为首期的创意艺术区。包括各级团队，我们的领导都在努力为下一步798的未来在做创想。第三个阶段完成798的想法，大体上八个字，功能提升，产业集聚。这八个字的完成可能都会有各界精英，都会有在这块怎么匹配，包括我们在功能设施方面这些征集，或者符合798发展的功能设施。798这三个阶段，其实798在近十二三年的发展过程当中，它这么迅猛，这么发展起来，它其实是有一个过程。所以这块我想还是要跟各位老总大家一块儿分享这样一个过程。
第一个阶段它当时的形成。关于798的发展，我们总结起来就是798过去是一个老工厂。刚才看到视频的时候，我们国家在1952年，全国“一五”建设的时候应该有156个重点项目，都是苏联人建的，只有联合长这个项目，是唯一没有由德国援建的项目。这7个工厂，在80年代中后期的时候就下放到北京市。第十一研究所一直留在部里，现在归中国电子科技集团。当时老国企，在九十年代中后期的时候，实际上面临着市场调整和过去老的军工场结构调整的时候，可以说非常困难，包袱非常沉重，这些老企业开工也就是30%-40%。所以当时798老工厂的背景就是面临着工厂的转型和爬坡。面对这种情况北京市和市政府中关村已经发展起来了。798区域被列为了北京电子老工业基地振兴集团。它的老工人，老市场，这块的市场是有价值的，但是这种转换，它的包袱和过去离退休岗下的人员的负担，在当时的情况下，是感觉生产在改革当中遇到非常大的困境。所以北京市列入开发以后，实际上是要大力发展高新技术产业。其实798这个区域当时因为各界都是搞房地产开发和建筑的。实际上798这个区域被首规委，特别是中关村已经作为高新技术产业的规划，已经全部规划完了，包括控规，包括沿街盖商业大楼，里面盖工业厂房都规划了。所以当时是这样一个状况。
第三个很重要的因素，可能在艺术圈的业界他们有更多的看法，也是93，94，到2007年，2008年这十几年间，随着我们国家改革开放的深入，经济的发展，老百姓的钱也多了，我们的企业也是在结构调整中完全发展。当时特别是中外合资企业，外资对中国的投资，也涉及到了文化，涉及到了艺术品的交易。所以在这块促成了现当代中国艺术品大规模的增长，可以说从我们自身的85新潮的启蒙，到90年代中期，中国当代艺术的发展，这块在当代艺术圈里他们有更多的说法。当时形成的第二个条件主要还是自身的变化，北京市委市政府，包括中关村对这个地方有了重新的规划以后，企业实际上自身要面临的改革，这种改革就是这个地区老工厂企业的上级，这几个企业的老工厂，可能各位老总都听过，朱镕基当总理期间，在96，97，我们国家当时推出债权转股权的政策，把这几个老工厂重新整合重组。当时的政策叫减员增效。刚才提到百分之三四十的优良资产，有产能的，适合发展的产业要集中打包。把落后产能和不适合市场的要淘汰掉。当时是整个的在这几个老工厂打包，成立了一个七星集团，当时成立的时候非常困难，成立的时候两万多人，一万多人的离退休员工。刚才说生产线集中以后，很多房间空了出来。包括老工厂，楼空9米高，所有的窗户都朝北，风格又是简洁使用，适合大规模生产，节能低碳，而且是阳光和光线非常均衡的。因为这点我们后来跟艺术家聊天的时候，所有厂房窗户全朝北，是锯齿形的，屋里的光线是恒定的，不会有阴影的变化。所以他们当时在这里，无论是写素描，搞雕塑，在这个地方非常适合他们当时的创作。
其实798有很关键的历史机遇，除了社会大背景和企业自身的改造重组。历史的机遇也是当时798形成的一些种子。可能有老同志，或者了解央美的，在九十年代中后期的时候，当时中央美院在王府井。应该在公美大厦和协和医院之间，当时央美雕塑系承接了一个大型雕塑的任务，任务交给了央美雕塑系，但是央美要搬迁，新的校址在望京，离798直线距离2公里多，新的地方在建，老的地方在拆迁，创作团队拿到这个项目以后，一定是在新的校址周边找适合的地址。在96年下半年的时候，就找到了798，改革的前期，工厂显得非常箫条，闲置的车间，是11米高，一千多米，整个团队在这里历时一年半完成了创作，利用了老厂房在798进行创作的先河。所以这种机遇可以说是我们后来总结的时候，各方面的机遇它都关联在了一起。从798周边来看，可能跟大家一块儿分享，因为是涉及到房地产开发。央美在边上，燕莎在边上，丽都也在边上，如果各位老总在首都机场下飞机，飞机停稳了以后，你要是给我打电话，你走出来，你不拿行礼走出来，我的车就会到你的门口，不管是航站楼，一共就16公里的样子，非常的便捷。在2003年，2004年，当时在七星集团整合过程中，大量聚集在798艺术区，刚才我们在短片中也看到了。这是这些年在798代表性的艺术家，策展人，还有批评家，也包括艺术经纪人。
2004年的时候北京大力推文化产业，前期，4月份北京市委书记亲自到798调研。其实798当时是规划高新技术产业的。当时所有的控规，规划都是按照刚才我提到的沿街是商务型的用地性质，中间是科研大厦，后面是标准厂房，应该是这样的一个布局。不管是艺术家的入驻，不管是艺术机构在这里边搞的活动，就是798现当代艺术的蓬勃发展引起了市领导的关注和社会各界的关注，特别包括媒体，包括很多艺术家，政协委员，人大代表的关注。当时很核心的因素，德国人建造的这种风格的建筑，作为新中国第一批的遗产，一个是工业遗产，或者文物这方面的作用，各界都在写提案。各界都在想象着德国人建筑的价值。当时798从事现当代艺术展览展示这种文化氛围。所以北京市领导在2006年初大力推动文化创意产业之前，不管是市委宣传部，北京社科院，还有一些大学的课题，包括建筑的一些机构，包括当时清华建筑研究院，包括张云河（音）老师很多方方面面的大师，或者团队的设计者，都参与了在这一轮，在调研和对工业遗产保护保留，和下一步798怎么样作为一个艺术区去进行发展。在2007年下半年的时候，北京市首批公布了71处建设部有一个文，叫优秀近现代建筑，798叫做798近现代建筑群就给列为了优秀近现代建筑。所以这些工作做完，刚才我提到的所有的原来的控规和当时所有的规划全部打破。现在的控规和周边的布局都是按照如何保护工业遗产和优秀近现代建筑，和怎样适合798艺术区当时文化艺术的交流，现当代艺术的展示这些去做的。就从控规上来讲，原来是120米，现在可能是40米。在这个区域里面当时这种变化也是北京市在大力推动文化创意产业发展非常大的变化，因为都要上到市委的办公会。798的产生，不管是社会背景，还是当时企业自身的变化，包括整个社会的进步，应该这块可能很多的因素都有机地结合在一起，包括说到央美的雕塑项目，选择到798。所以都是798的发展过程。798这个地方特别适合艺术的创作，交流，而且正好在这个期间。
其实还有一个因素，原来海淀有一个画家村，其实在798形成之前，画家村那边因为挨着圆明园，也是要规划，要修整。那边一翻新，把艺术家，艺术机构从那边牵引，也是一个机遇，很多的艺术家和艺术机构，正好798艺术区在这块。当时有闲置的空间，这种机遇798作为艺术区发展的条件就全部形成。让外界知道的798艺术区，因为现当代艺术的发展也是在这期间迅猛发展起来。从2006年开始，我们798艺术区，无论机制的创新，包括园区的规范，建立大型活动准入制度，包括园区综合治理，在这块从平台建设上做了一些细致的工作。原来这个大院是一个老工厂，现在整个对外开放的。这种开放五十年代初设计的老工厂，过去的老工厂变成现在的艺术区，这种结构性的，可能社会的功能还不是很集聚。像卫生间过去全在办公楼里，你在园区大街上要找可能找不到卫生间。我们在硬件方面这些年修停车楼，休闲广场呀，包括绿化，美化，特别是这几年我们为了打造798艺术区，在初期按照四个一批专门从事现当代艺术的，不管是最早入驻798的艺术家，还是艺术机构，我们是按照保护一批，扶持一批，孵化一批，调整一批，调整一批在2006年，2007年用了两年，其实当时叫清理一批。过去有一些洗衣厂，应该是不符合798艺术市场，用两年的时间清理了四五十家。同时把一些国际品牌，比如说美国的佩斯，台湾地区的索卡，包括意大利的常青这些境外的机构引进来。这个片子可能有两三年了，截止到去年年底的时候应该有600家，分三大类，第一类是文化艺术交流的，展览展示，画廊，艺术中心，展览馆，这一类大概有260，270家，这里面有不少于二三个地区和国家的境外机构50多家，包括美国，西班牙，丹麦，甚至朝鲜，法国，意大利等很多的一些国际机构，我们引进这样的品牌。特别是金融危机开始以后，我们给最早入驻的艺术家，或者艺术机构，在业态上每年还有一些房租的减免，支持从事文化艺术这一类的企业。这是第一类的业态。
第二类的业态，包括我们建筑设计，石庄设计，包括动漫，广告传媒，甚至也有工业产品设计的，我们第二类叫文创机构。这样的机构有240，250家。
第三是配套的一些餐饮，酒吧，西餐，咖啡。这个大概是62家，因为这块是属于我们限制的。第一类是第一低于市场价的，为了保持798整个艺术去的状况。第二是按照市场价。第三是要高于市场价。假设第一类收3块，5块，第三类业态你要收到10块，20块，第三类整个面积也不会到10%。所以这块一个是日常我们把握业态的布局。比如说哪有闲置的房屋，再有进驻的时候，一定是要从事现当代艺术的发展。包括我们举办艺术节，包括每年要去外面办展，每年9月份要办艺术节，这都是我们798艺术区很重要的事情，去宣传推动798艺术区，同时也是给艺术机构打造的平台。这是刚才我说的三个业态的分布。
从2006年开始，不管是政府引导，企业主体，我们的活动都是更深地能够推动798艺术区的发展。从2011年，2012年我们深入思考798未来的发展，刚才我提到的8个字可能比较简单，但是涉及的内容可能还是比较多的。功能的提升，刚才提到整个地区是中关村电子城科技园。798艺术区不到1平方公里的地方聚集了有260，270家文化艺术类从事展览展示的机构。它的社会效应每年有30多个国家，3千余场各类的时尚活动，品牌发布包括音乐，时装，艺术节在这里举办。去年在2012年的时候已经超过350万，去年将近400万人，其实798作为现当代艺术集聚的效果，包括三千场各类展览展示，特别是现当代艺术和中国现当代艺术外界的认识。所以下一步发展的时候，我们怎么样去规划它。
刚才我说到了一个问题就是在功能上，举到了卫生间的例子。再举可能是道路的问题，可能是停车的问题。过去老工厂的格局已经不具备对798下一步发展在承载力方面更好的支撑。这块停车不好停，找卫生间不好找。很多的小巷子在安全方面的隐患。这是平台上，功能上下一步要配套的。
从业态上，艺术展览展示，他们日常经营当中，有时候进出口关税的问题，手续的问题，日常经营过程当中可能会涉及到文化公司在文化艺术作品交易的时候，也是涉及到增值税，这块跟他们聊天的时候，他们反映更多。我们在反映这个的同时，怎么样对下一步规划和促进业态发展，我们去做更多的工作。所以无论798现实上是有什么意义，我们对下一步的发展，刚才我提到了高新技术规划，已经变成了保护老工厂的规划，保护工业遗产的。
下一步798发展来讲，下一步功能配套，我们十八大已经召开，整个发展文化艺术，大发展的背景下，798从城市的布局上来讲，它的这种功能，现当代艺术的交流也好，文化艺术的中外交流也好，它在北京市城市功能上怎么去发挥作用。我们想798是现当代的，下一步我们想象在规划当中应该在政府的引导下，咱们去匹配当代艺术的国际艺术会展中心，当代艺术的文化艺术交流中心。这当然是我们在规划当中，促进业态的发展，我们应该去做艺术品经济和交易这种设施。
再有一个为了扶持青年艺术家，包括中外艺术家的交流，我们也是对艺术家提供一些免费，能够创作的机会。我们邀请外国的艺术家来，让年轻的艺术家走出去，在这样的地方，我们也是在做这方面的努力。当然这些功能都应该通过某个具体项目去做。这些具体项目，我说的可能不是太好或者太全面，今天都是搞房地产开发的老总，或者搞建筑的老总，大家可能对798周边的布局，推动798艺术区发展的引导性的设施应该在这边去做。刚才我说的停车，安全的问题能解决，然后我们园区的餐饮呀，公共配套服务不够呀，我们都可以在新的建筑在这里边去配套和完成。
所以在这块我就不太多说了，798的发展，今天跟各位老总，因为你们在房地产，建筑这方面都是专家，798是一个过程，这个过程可能是我们社会发展和老百姓生活的需要。在下一步发展当中，这种文化的需求，798我认为其实更要去发挥它的作用，为我们的老百姓至少日常生活。我就举个例子，我们了解过一个数据，到798的人大概40%是反复去的，可能各位老总有些是北京的。上北京去一次长城，一次故宫，可能不会每次去北京每次去那个地方，但是这个地方可能会反复去。长城可能是现在有时间去锻炼身体可以，真是上长城玩去不是过去那种想法。故宫至今去过两次，天坛去过一次，我是纯的北京人。79840%的人反复去，看当代艺术的成果，看中外文化交流，包括品牌的东西。所以这块798的发展和营造下一步良好的环境，我是想不管是加快规划研究，和我刚才提到的功能的提升，下一步可能真是有老总跟我们共同去为798的发展，大家一块儿去描绘一些东西。无论是管理，和我作为798的过来人，不管是经验之谈和我们总结出来的东西，希望能够跟大家分享，希望大家去关注，一块儿去做下一步推动798发展的事情。所以今天我就不再多说了。谢谢。
主持人：我们今天享受了顶级项目交流的一次盛宴，含金量还是非常非常高的。我们时间比较着急，按照会议安排，我们现在移步6楼的沙龙厅，有一个鸡尾酒会。
