“常在河边走，哪有不湿鞋”，这句话用来形容目前中融信托在房地产信托产品上的遭遇再合适不过。

  今年以来，受房地产市场降温影响，房地产信托兑付危机开始显现。目前来看，其中受影响最大的就是中融信托，涉及光耀地产、时代地产等多个房地产信托项目被曝将面临兑付危机。

  时代地产12.5亿元信托

  或面临兑付问题

  “时代倾城(广州)3期将于4月27日开盘，推出‘0首付’计划。只需5万元的定金即可签约，首付最长分18个月付清。目前认筹享1万抵5万优惠。”这是时代地产最近的楼盘促销宣传。

  一直高负债运行，让时代地产急于出手，冒险打监管“擦边球”。但据时代地产公布，截至2014年3月31日，该公司及其附属公司取得合同销售金额约21.1亿元人民币，签约建筑面积约为18.9万平方米。而按照时代地产150亿元的销售目标来计算，时代地产仅完成全年目标的14%。

  业内人士表示，在当前的形势下，房地产市场持观望态度的越来越多，即使降价销售，也很难完成目标。

  严峻形势让中融信托涉及的时代地产的两个项目或将面临兑付问题。

  其中一个项目是“时代佳誉股权投资信托”，募资金额9亿元。投资范围是以股权投资和债权投资方式投资于广州市时代地产集团有限公司旗下的珠海市佳誉房地产开发有限公司。项目的截至日期为2016年1月8日。另一个项目是“时代地产东和贷款信托”，募资金额3.5亿元。

  而根据时代地产的公告显示，2013年6月底，时代地产的净负债比率一度高达163.6%，比2012年底的116.2%增长不少。为了降低大量拿地带来的高负债率，时代地产在上市前曾对部分楼盘降价促销，以求一定程度上降低负债率，给投资者信心。在完成上市融资后，净负债率截至2013年底下降到93.2%。

  在当前的房地产形势下，如此高的负债率如何还上融资款是一个问题。

  光耀地产破产在即

  1.1亿元信托兑付危机显现

  相较于时代地产，中融信托涉及光耀地产的信托计划兑付危机已经显现。

  日前，光耀集团董事长郭耀名表示，长达3年的15亿元民间借贷款把光耀拖入资金泥淖无法自拔，如今愿意接受一切企业的收购。而这必然导致中融信托-新都酒店股权收益权投资集合资金信托计划的兑付出现问题。

  “中融信托──新都酒店股权收益权投资集合资金信托计划”于去年8月发行，期限两年，规模1.1亿元，信托资金受让深圳市瀚明投资有限公司持有的新都酒店股份有限公司4550万股流通股股票收益权。而据光耀地产控股的上市公司*ST新都上周发布的公告，其名下新都酒店已遭查封。

  由此该信托产品兑付风险大大增加。

  更值得注意的是，中融信托这项计划没有土地抵押，仅有股权质押与股东连带责任担保。

  资料显示，中融信托该项计划的流通股股权质押与股东为连带责任担保，瀚明投资拥有深圳新都酒店4550万股股票，质押价格为2.44元/股，质押率为61.11%；为确保瀚明投资履行《股权收益权转让及回购合同》项下的全部义务，瀚明投资控股股东深圳光耀及其实际控制人郭耀名承担连带责任担保。

  一位业内人士表示，这意味着该项信托计划可能最终将由中融信托“买单”。

  中融信托2013年年报中透露，依据《信托公司管理办法》，信托赔偿准备金按净利润5%提取，2013年公司提取信托赔偿准备金1.31万元，期末余额32,000.00万元。

  行业不景气

  中融放慢脚步

  此前，一位大型信托公司的信托经理对本报记者表示，中融信托在房地产项目上频频遭遇此类危机与其激进的作风分不开。以恒大集团为例，虽然其是全国领先的地产企业，但扩张太快，负债率高居不下，不少信托公司对他们的融资要求都非常谨慎，只有中融敢做。

  中融信托的激进造就了2013年亮眼的业绩。年报显示，2013年中融信托在信托资产管理上继续大幅增长，达到了4785亿元，新增项目规模2482亿元，其集合信托达到了2040亿元。庞大的信托资产，特别是集合信托资产奠定了中融信托的规模竞争力。同时，这也给中融信托带来了巨大的主营业务收入，手续费及佣金净收入达到了45.41亿元，仅比中信信托少0.7亿元，而净利润也以20.2亿元位居“榜眼”位置。

  但今年以来，中融的步伐明显放缓，尤其是在房地产信托项目上。

  按照用益信托工作室集合信托统计数据显示，2013年全年，中融信托成立87个房地产信托，规模共计515.4亿元，平均收益率在9.73%，占全年成立规模的15%左右。

  截止到目前，今年以来中融信托共成立22个房地产信托，规模总计78.3亿元，收益率为9.82%，占总规模的9%左右。速度明显放缓。

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