2013年11月13-14日，第二届亚太商业地产建筑.设计.效能高峰论坛在上海绿地万豪酒店隆重举行。此次论坛，将围绕实现商业建筑革命-综合设计-能效应用“三合一”这一主题，跳出“纯”设计工程理念，从“商业”与“运营”角度来看商业建筑革命、综合设计、能效应用的平衡与结合；在业态上不笼统地讲商业综合体，而是细分零售地产、酒店与度假村、商用办公空间与超高层3大业态，从案例分析到头脑风暴，再到互动讨论，层层递进深入探讨，通过“20最”项目的实操案例分析，分别邀请3大业态中实操最具代表性项目的地产开发商和酒店集团的高层、总建筑师、总工程师、总设计师，以及业内顶尖的设计机构和咨询机构的首席及管理高层，来诠释项目的精髓及创新理念。此外峰会上也会发布第一手国内商业地产各业态发展情况和趋势预测，呈现最具前瞻性，最具专业性，最具针对性，最具决策性的商业地产领域建筑-设计-效能管理的峰会。

　　以下是会议实录：

　　【主持人】：大家早上好，女士们，先生们，亲爱的同仁们，大家好！非常高兴能够成为本次大会的主席。感谢领沃中国给我这个机会来主持早上的典礼。我有两个角色，一个是KPFF，就是作洛杉矶的设计公司，我们主要是做土木结构设计，另外一个身份，我是华人海外土木工程协会的秘书长，主要是从事中美和世界各地之间土木相关，包括房产开发的协作和交流，如果有兴趣的话我们会后可以进一步交流。

　　我们现在在国内还没有OFFICE，但如果有项目的话可以谈，以后也可以在国内开发一个办公室。接下来部分主要是阅读主办方给我的材料，以便同声传译。

　　能够与各位共同相聚上海，首先欢迎大家莅临上海绿地万豪酒店参加由亚太商业论坛组委发起，领沃中国举办，德中商会，21俱乐部授权支持的第二届亚太商业地产建筑·设计·效能高峰论坛！在论坛开始之前，请允许我代表亚太商业地产论坛组委会，及主办方领沃中国对此次峰会的授权机构、支持单位，以及峰会的赞助商，飞利浦照明，通用电气，三星等企业和组织的支持予以热忱的感谢！

　　也非常感谢国内外各类权威媒体的大力支持，看到了来自新浪地产(微博)，一财网，城市中国，中国房地产报，CMBC，FT中文网等媒体的工作人员，他们将对此次论坛进行全方位直播和深入报道。

　　现在我宣布第二届亚太商业地产建筑、设计、效能高峰论坛正式开幕！

　　在讲演之前希望给大家5分钟的时间，希望你和你座位旁边的人进行一个短暂的交流，交换名片，相互认识，以便在会议之间进行更多的交流。5分钟以后将进入演讲环节。谢谢大家！

　　接下来我们就进入大会的第一个演讲环节，演讲题目：未来之路，商业出城，人口郊区化催生郊区型商业新机遇。演讲嘉宾：崇邦集团的郑秉泽总裁。接下来对郑秉泽有一个简单介绍：郑秉泽先生现任香港崇邦集团总裁及常务董事，是该集团的始创人之一。郑先生具有20年的上海房地产投资开发经验，曾参与当地多个较为成功的房地产开发项目。在创办崇邦集团之前，郑先生任瑞安地产董事总经理，瑞安集团建材部副总经理，建筑部董事等。接下来欢迎郑总裁上台演讲！

　　【郑秉泽】：大家早上好！非常感谢主办机构的邀请有机会跟大家分享一下崇邦在商业地产的一些经验。这个经验不多，商业地产本身就是比较新的东西。抛砖引玉，很感谢广告时间，放了15分钟吧，题目是大会给我的，实际上我也看到了半天，在想这个题目要讲什么。往下内容我就跟着这个题目走。我加了一个：挑战。因为机遇和挑战共存。

　　题目第一句就是上海人口的郊区化。我查一些资料，82年，30年前中心城区密度来看每一个平方公里4万多人。2010年上一次普查，一个市区平方公里的人口密度降到了2万多，减负41%。如果看2013年的数据可能还要低。但反过来近郊的区域增长了两倍多。远郊也增加了14%多。如果这是2010年的数字，如果我们看2013年可能远郊的政府比3年前要高。这是一个总体的形式。

　　郊区人口增加的几个原因，我看到大家都很清楚。当然这只是上海的情况，我估计大部分中国的城市，特别是一线、二线城市也有同样的现象。我想问一下在座有多少是上海人，而且住在上海？哦，非上海居民好像占大多数。

　　我看到第一个是城区的生活成本越来越高，还有房地产开发的成本越来越高。我记得1994年开始，讲起来差不多20年了，在上海买第一块地，就是瑞安广场，淮海中路的地，那时候我打破了上海所有的卖地记录。楼面地价是998块美金，当时汇率大概是8吧，也是7千多块人民币一个平方米的楼面地价，估计今天瑞安广场的地块在淮海中路上盖，现在拿出来卖的话不得了。

　　远的不说，2003年离开瑞安，成立崇邦，买了在闸北，大宁国际商业广场，在座的有没有去过大宁国际商业广场？这个项目今年第8年了，我03年，10年前买这块地，楼面地价1千块，两年前我们这个项目对面的马路，就在对面，以前是体育场，两年前这个地价卖出去，楼面地价15200，我估计今天如果拿出来卖可能比今天还要高。就是7、8年的时间，楼面地价翻了大概14倍。如果大家住在上海的话，城区的土地开发，生活成本大家都有深有体会。

　　反过来郊区的交通，教育、医疗、居住、生活设施也一天比一天好。我现在看到住在郊区的可能比这个城市还要舒服。郊区的居住成本比较低，我们在上海郊区的楼盘跟地铁站无缝连接，全装修，全套电器，卖1万多。再远一点，昆山这个项目，全装修，全套电器，1万2。当然更重要的是就业机会。因为总是要干活的，哪里有活干就到哪里去，当然还有很多理由，但这是基本的理由。

　　崇邦过去10年里的项目可以看到上海的城市发展，以及上海的人口流动。人是随水土而居，企业也是，随水土而居。我看企业是住人而居，人跑到哪里去，企业跑到哪里去。崇邦从成立到现在，我们第一个项目：思南公馆。谁去过？思南公馆是在新天地隔壁，当时的思维是在市区里做项目是应该的。这是第一个项目，03年我们成立时候的第一个项目是思南公馆。在复兴路重庆南路。

　　第二年，去了闸北。那时候闸北不但是我自己，我们那个项目04、05年招商，找一些老客户，我说：哎，我们有一个项目在大宁。说大宁在闸北。不要不要。8、9年前的事情，闸北是一个很遥远的地方。再过两年，07年跑到浦东了。那时候还有人说宁愿浦西一张床，不要浦东一间房。那时候跑到浦东是很难受的，但是没办法啊，人跟着走，人就跑到浦东了。还有就是刚才说的成本便宜，地价比较便宜。

　　再过两年跑到哪里去啊？跑到了安亭。安亭在哪里啊？安亭在嘉定区，上海的一个郊区。安亭就在嘉定区最边的地方，其实跟昆山华桥，江苏省只是一河之隔，这不是长江，这个河大概10米宽。如果以上海的地域来说滨江。这是地铁站的商盖，地铁11号线，那时候是终点站，但11号线就通到昆山去了，我们这个项目就在昆山。

　　补充一点：可能崇邦跟其他大部分的开发商不一样，我们只是做一类的项目，有商业功能的城市综合体，没有商业的项目我们不做，但只是商业的我们也不做。你看所有的项目都是商业是一个主体，还有住宅、办公楼、酒店，等等，昆山这个项目也是。商业我们叫昆城广场，住宅叫景苑，办公楼叫国贸。

　　今年就跑到杭州去了，杭州也是郊区，这是杭州最大的郊区。余杭区比杭州还要大好几倍。你看一个企业发展的趋势实际上反映了这个社会的发展，还有反映了人口的流动。这是崇邦的情况。我们有什么机遇？

　　第一，最基本的，经济急速增长。三中全会刚开，提出我们第一个要稳增长。总理的目标是7.5GDP，底线是7。可能三中全会有修改。对一般人来说这是海外的媒体，中国的经济糟糕了，只有7.5%的增长。今年估计大概是7.8。大家都习惯了这个三位数字的经济增长。但大家不要忘记今天的中国经济是全球第二，老二。今天中国的经济大概等于美国GDP的55%。7.5的增长，如果纯粹看数字的话，这等于美国的4%的增长。如果可以保持7.5%的增长，这是非常非常难得的成就。但这是最基本的。房地产发展永远是经济增长的结果，不是一个原因。这是第一个。

　　第二，家庭收入的增长。没有收入增长，哪里来消费的增长。我刚才说人是随水土而居，企业也是这样。关键是因为经济。现在看来消费的增长比较有保证。当然在经济增长的前提下，我们领导说十二五居民收入要翻一番，5年翻一番，等于10%几。

　　第三，社会零售消费的持续增长，我们的储蓄率还是非常高，目前国内消费还是占GDP1/3左右，比发达国家低了一半。一般的发达国家内部消费占国家GDP大概是2/3以上。当然有些地方，消费占GDP的80%几，甚至90%，现在我们国家是30%多。增长的幅度非常可观。

　　再就是城镇化，我理解来看把郊区的人口移到城市中来，城市周边的地区。期望通过工资比较高来增加居民的收入，增加居民的收入就可以增加居民的消费。另外就是提到郊区的工作环境进一步得到改善，这是肯定的。不管是基本的消费生活条件改善，交通、学校、医疗以外。还有些文化、娱乐、商业设施也进一步改善。这是机遇。

　　挑战，机遇和挑战并存。目前好像挑战多于机遇。作为我们商业房产的开发商来说，我们只是作为一个平台，给我们的商家去经营。首先商家要来啊，目前我们面对这个情况，商家对郊区还是比较保守。宁去一线城市的郊区，也不去2、3线城市的市区。这个反映是对零售商、商家来说郊区商业还是一个新的东西。这是第一点。

　　第二，竞争激烈。一部分是行内的，一部分是行外的。大家知道了一天1300多个亿。这不是零和的游戏，但影响一定有。消费者前两天已经到了3百多个亿，新上来的商场，它对商场消费有没有影响？肯定有影响。

　　还有行内的竞争，刚才说了大宁国际，8年前开业的时候5公里半径没有一家跟我们差不多规模的纯商业11万平方米的商场。今天5公里半径有4家跟我们规模差不多的商场在经营，还有4家在建。8年之内是不是这个市场增加了8倍呢？是不是消费者的消费力增加了8倍？我看大家心里有数，竞争越来越激烈。还有就是成本的高涨，刚才也讲了。

　　最大的问题就是人才的缺乏。10年前我成立崇邦的时候，为什么我们确定只是做一类项目：商业功能的综合体。因为没人做啊，竞争比较少，现在差不多每一个开发商都要做这个商业房产。因为你不做商业房产的话，没得做了。上海过去两年80%批租的土地都有商业功能。

　　过去10个月全国十大地王，每一个都是有商业功能的。特奇怪，过去10个月中国以单价最高的10大地王只有一个是纯商业。以前说：商业房产的地比住宅还便宜。现在已经是历史了。现在的况人从哪里来啊？以前一个城市2、3个国营的百货公司就搞定了，对吧？人从哪里来，房子可以几天建起来，人才不是几天可以培训出来的。这是我们最大的问题。

　　再就是人口老化。我们国家不管谁当家，不管国际形势怎么样，我们最大的问题还是人口问题。每一年我们3个多亿外省的民工跑到大城市去干活，郊区的人口老化越来越严重，不仅是郊区，今后政府面对的也是人口老化。人年纪大了，消费意愿肯定越来越低。问题是现在我们对商业房产未来记录来看，我们要开发什么样的商业房产应对人口老化。如果看中国的人口年龄结构，很奇怪，好像一棵松树，圣诞树，有的年龄段人口很多，有的年龄段人口很少。就是因为政策的问题，但有一点75年开始一个孩子的政策之后，年轻人口越来越少，好像一棵树，圣诞树的干一样，底部的干一样，这是我们面临最大的问题，从社会经济来看是最大的问题。

　　我们举一个案例。这是嘉定安亭的郊区，这也是我们的尝试。在座有谁去嘉亭荟，有不少，这个项目做了1年多。建筑面积大概是20万，纯商业大概是7万左右。我估计是上海为数不多的郊区商场。

　　很多人问我们为什么要跑到安亭。实际上原因跟我们跑到大宁，跑到昆山一样，基本上考虑的是产业机构。为什么去安亭，因为它是中国汽车工业的重镇。好像十年前为什么跑去大宁，跑去闸北也是因为它的产业机构。闸北是什么？闸北是上海的物流重镇。

　　交通便捷最重要，没有地铁我们不做的。地铁跟安亭站无缝连接。郊区增长很快，但人口密度相对城区比较低，所以我们覆盖的范围要广，中心城区，所谓的核心区3公里，5公里半径，但郊区的话可能要考虑10公里、15公里、20公里的半径，这是一个市场的半径。

　　谁跑这么远来消费啊？肯定不是我这样的老人家了。就是年轻人。以前有一首歌：年轻人是什么。年轻人可以跑一里来看一个火灾，看热闹。所以我们采取一个比较年轻的方式。我们叫J·世代，像现在是I世代，I跟着就是J了，所以根据这个理念来设定为J·世代。

　　郊区商业还是一个未知数，是个问号。什么时候可以增加成功的机会？我们要降低成本。从商业的商场营运来看主要的成本是什么？能源的成本。如果大家去过这个商场的话，它跟我们以前做的商场不一样。大宁有15幢楼，金桥11幢楼，这个商场只有1幢楼，是一个传统的大商场。但这个商场跟其他的商场有所不同。就是公众的地方没空调。全部利用天然通风。

　　现在1年多、2年经营下来我们统计大概节省能源费1/3，这很重要。那时候你告诉人家这个商场没空调，很吓人的。所以就想了一个名字：回到未来。为什么回到未来呢？就是回到以前，以前有没有空调？以前没空调的。以前没空调，但为什么要有空调，未来要有空调？所以那时候的口号就叫：回到未来。很多客人来到我们商场，我们也不告诉他我们是没有空调的。走完以后问你觉得这个商场有什么特别啊？到今天为止没有一个人能够答出来这个商场是没空调的。这个商场去年年开业，我们经过了两个夏天，这两个夏天都比较热，一个冬天，冬天也比较冷，也没有投诉。也就是说这个东西是可行的，就看你怎么做。

　　讲的就是这么多。几分钟来卖卖广告，这个录像是纪录片，就是我们商场日常的活动，这不是什么专业的东西，是我们自己做的。几分钟。谢谢！

　　(播放VCR)

　　这个项目也是有商业、有住宅、有办公楼。这是我们项目的LOGO。大家看到是什么东西？这是我们手机的SIM卡，意思是说这个项目很小，但能量很大。

　　谢谢！