【时间】：2013年11月14日AM

　　【主题】：第二届亚太商业地产建筑·设计·效能高峰论坛第二日会议 酒店建筑分会场

　　【主持人】：各位同仁早上好！今天探讨这个话题，我觉得非常及时，也非常有意义。大家回顾一下酒店开发历程，我抛砖引玉，让大家一块探讨酒店对商业地产的形式开发历程，然后再看一下将来发展的趋势。我觉得中国酒店业从改革开放以后了一个过程，80年代的选址模式来看，国内、国外都是这样。建国饭店在长安街，当时地点非常重要。或者是火车站，飞机场，地点非常关键。到了90年代，以商务为核心的开发模式出现了。比如说像北京中国大饭店，上海波特曼酒店，这不是一个单独的酒店，是酒店的综合体，里面有商业，有酒店。

　　20年前在北京做酒店的时候，当时在北京是第一家五星级，后来我们采访了一下客人为什么要到中国大饭店，而不愿意到北京(象达)，当时在北京21层的常驻客住了两年。租了一间房，还有一间是办公室，到了中国大饭店以后问他为什么过去，不但过去，而且把员工挖了不少。在中国大饭店还租了一个楼层，从前提接待到电话接听员，商务中心，十几个全挖过去。中国大饭店有什么好处呢？不光是一个饭店，是一个国贸新旅游的饭店，有商业、各个商场，各个航空公司的代办处，邮局，大会议室，展览厅，商场、小卖部，小吃，有特色的，后面最主要的有一个公寓。最有特色的还有一个国际幼儿园，等等一系列。因为是带全家过来的，自己办公没问题，营业没问题，但对带家庭的话不方便，而住在中国大饭店没有这个后顾之忧。可以把日常生活几乎就几公里之内不用出去全解决了。这个客人就是摩托罗拉来中国的第一人。摩托罗拉建厂是在北京(万象达)旁边，后来就发展到了国贸。这是第二个阶段。

　　第三个是以地产为核心的。房地产集团公司搞酒店的话，是走酒店合作的模式。比如嘉宾有富丽房地产就是属于这种模式。为什么九几年之后，后来是浙江开元、建国、锦江，或者是湖南酒店都搞跟房地产相关的。98年以后亚洲金融危机给酒店业带来的冲击很大。从2000年开始进入微利，或者是无利酒店。再加上911事件，非典等等，酒店平均房价开始下来，这候酒店再继续走十几年前的路子，肯定是死路一条。

　　天津泰达是第一家酒店房地产，有酒店、公寓，返租回来，客人可以住，也可以交给我们管理，当时是做得比较成功的。在天津这一块，一般房地产是3千到4千一平息，它卖8千到1万平米，这是跟酒店式公寓配套，当时跟客人承诺说住我的酒店，或者是买我的房子可以享受酒店式服务，而且是什么呢？酒店里面的送餐服务，打扫房间的服务，用车服务，秘书服务，作为房产的话跟酒店结合在一块。

　　第四阶段，是以是为核心的开发模式，你看上海新天地，它是老城改造。北京万达广场，像万达，它是城市综合体。城市综合体的话，首先有一个酒店。

　　第二，一般有OFFICE。P代表什么呢？按照国外的话，P代表城市公园，或者是绿色公园。但万达改成了停车场。S代表SHOPPINGMALL，A代表住宅，北京万达可以说在北京是第一家的城市综合体配套设施。在北京万达时候，现代城在北京开发的，SOHO现代城。SOHO是比较成功的一个地产，讲的是办公和住宅两用，前面是办公，后面6幢楼是住宅。住宅在后边，前面办公很方便。而且旁边就是地铁站，员工非常喜欢，很方便。

　　万达广场开了以后呢，万达的房租比较便宜，就搬到万达去了。万达除了这些功能以外，还有酒店，商场，周边的配套非常多。所以它吸引了一部分客户。后来发现万达有一个缺点，一方面从商业的角度，收益来讲，可以赚钱。但当地办公住宅的话，觉得缺乏绿地。在万达的话，好像生活在阳光水泥的牢子里，这是失败的地方。

　　第五是以旅游为核心的开发模式。比如说杭州西溪天堂，还有三亚湾红树林渡假世界。

　　第六是以生态平衡为核心的开发模式。以生态为核心，为特点的开发模式。一个是德州的太阳谷，一会儿介绍，是三年前我一起打造的。第二个是比较典型的深圳东部华侨城。东部华侨城打的也是生态态度。看到模式不断地翻新。现在酒店业共同面临一个问题，就是供过于求，不少的地方供过于求。平均房价提不上来，赶不上物价的增长速度。住房率在50%、60%。没有像80年代8、90%的爆发。从3年前开始下降，80%几。所以说酒店业普遍面临一个问题，就是如何打破困境，就是怎么突破，突围。今年开这个论坛的话，我们围绕这个主题，也就是从设计上、规划上、建造上、经营上、管理上怎么样一体化来进行酒店全方位，一条龙，一体化地开发。这是第一个对话的主题。

　　好，下面是第一个栏目的主持人给大家主持。大家欢迎！

　　【主持人】：大家早上好！今天有幸来主持第一期的论坛，这个论坛的题目：如何使业主方、顾问方、设计方共同创造可持续性及高价值的酒店与渡假村先锋作品。我们这个峰会主要是和设计有关，看如何开发出好的项目。

　　今天这节圆桌会议有幸邀请到几位行业内著名公司的专家。首先介绍在酒店行业著名的咨询公司：

　　浩华管理顾问戴雪英女士，戴女士参加浩华已经有超过了十年的经验，积累了酒店领域，特别是市场调研方面的丰富经验。对酒店的管理经营有很好的了解，曾经担任过4星级酒店的业主代表等等，入浩华以来在市场调研起了很多作用，在国内成功的大型综合体项目方面也有很好的经验。有幸经到戴女士。

　　另外还有幸请到沈峰先生，沈峰先生现在任世贸酒店管理集团的管理人。曾经服务于万达集团，大家在酒店、房地产行业里对万达集团很了解，他作综合房地产的开发里边很成功。很多万达项目里都有酒店。沈总在万达集团担任酒店事业部的总经理多年，而且在万达的开发和规划分析都有丰富的经验。万达现在长白山的滑雪项目做得非常成功，这些项目今天都可以在这里共享。

　　还有幸请到富力地产公司酒店事业部的庄总，富力有很多成功的项目。凯悦、金悦等等，他们作单体酒店开发里面很成功。庄总也有将近30年的酒店从事经验。2007年参与筹备富力地产房地产管理公司，担任公司的总经理，一直在广州工作，现在也担任全联房地产商会，酒店投资商会分会联席会长。

　　另外也请到了高天明，高天明先生现任是英杰国际酒店管理有限公司的董事长。高总在酒店行业里有着多年的经验。先后担任了香格里拉、中油等国际酒店担任培训经理，人力资源总监，酒店代总经理，酒店总经理等职务。现在兼任美国普度大学，南开大学等的客座教授。并且连续两届当选中国饭店协会副会长。在房地产行业有着丰富的经验。希望今天有机会跟大家共享经验。

　　大家都是酒店行业著名公司的主要角色担任人，我们想就今年在政府实施了新政之后，酒店行业所带来的影响和现在酒店行业未来发展的一些趋势做回顾和总结，以及探讨一下。并且看一下综合规划的基础探讨以下问题，请戴女士从咨询公司的角度，从数据的角度说一下酒店业在市场上的表现。

　　【戴雪英】：因为到年末了，所以有必要跟大家回顾一下13年的整个市场特征。我想可能从两个角度来看一看，一个是开发市场，再一个是现有的运营市场，到底是怎么样的情况。往回看一下这一年有没有典型的趋势是值得关注的。我觉得在开发市场的部分，从我们浩华这一年跟客户打交道一些感受来看，觉得开发相当活跃。但这一个活跃酒店开发还是基于房地产的发展，所以酒店是地产的伴生品，不知道各位同意不同意。稍候也可以发表一下意见。

　　第二，因为一线，包括二线市场城市中心土地基本上投放到市场当中来，所以开发项目会比较集中在1、2线城市的外围，或者是郊区渡假村，以及三线城市的新区。这可能也是一个比较典型的特征，开发的活跃性其实在地点方面发生了改变。尤其是3线城市，或者是1、2线非常外围的地点，我们看到可行性方面还是有很大的挑战。就是从回报的角度，投资的可行性方面来看。

　　第三，我们看到旅游目的地开发在新的领域来看是一颗闪亮的明星，节假日出行方面困扰，传统的旅游目的地也在试图做些转型，怎么往观光游玩休闲渡假的旅游模式发展。所以整个开发领域比较空白。万达去年在长白山开了大型综合旅游目的地，未来相信中国有很多这样的项目会开发。一些跟滑雪，跟渡假村链接的，比如说一些目的地开了新的机场。有一个世界最高海拔的机场，有投资商已经进入了新的目的地来开发国际水准的酒店产品。

　　另外一个，我们看到过去这一年比较热点的话题，就是海外并购的部分，觉得也是很活跃，包括万达，绿地，以及最近知道的中航，富华这些，其实他们跟我们浩华有些沟通。我们会去到欧洲、澳洲，甚至美国一些地方来参与并购项目的合作。

　　再就是总体来讲，觉得这个开发市场有很有趣的一点，整个量还是在增长，管理公司到目前为止管理合同的签约量其实是一个很高的量，两位数的增长。但开业率是下降的，所以在今年看到最新的数字，开业率，计划开业来看，开业率下降比较严重，有20%的下降。开发市场的活跃在量的部分继续增长，但品质方面有所下降。很多项目签约了，但没办法如期地开业。所以我想这可能是开发市场方面的特征把。

　　在运营市场的部分，我们看到刚才沈总和庄总都提到有些酒店业绩在第3、4季度已经开始去赶超预算，但总体来说全国市场可能今年预算比较难完成，在业绩部分也比较难超过12年的业绩表现。刚才蔡总特别提到政府在消费方面的控制，对政府和国企需求依赖比较严重的市场，像北京这样的市场，还有省会城市，以及一些三线的市场，基本上靠固定资产投资，靠政府投资在拉动，这些市场的业绩下降比较严重。

　　相反一些比较基础好的市场，上海、深圳、广州看到还不错，尤其是深圳前三季度的数字，整体市场方面，深圳还是增长的。所以这也是一个比较有趣的特征。还有餐饮的部分，中餐厅的包间，包括很多宴会都是在服务一些国企，以及政府的需求。甚至听到这个市场的反馈：套房的使用率也下降很多。可以看到过去5星级酒店里面的高端需求靠很多政府的力量，包括国企的一些消费在支持。

　　另外，因为整个市场方面的下滑会导致业主和开发商之间的关系越来越紧张，怎么样更好地控制预算，怎么样控制经营的效率，我想这些都是很多分歧的点。再就是看到在婚庆市场的部分是很有爆发性增长的市场。在这个部分那些设施比较好，先天设施规划比较好的酒店可能是一个受益者，但先天设施存在缺陷的酒店，可能这部分就没办法拿到好的份额。

　　再一个在大量的市场研究里发现北京、上海一线城市，包括二线市场婚宴消费能力非常强，但去到一些三线市场，发现经济比较落后的地区，即使有再好的宴会厅，他们的消费也是弱的。今天谈很多规划的问题，稍候会再回过头来看一看，就是在各个设施模块的发展方面应该怎么样更好呼应现在市场的变化。

　　整个大部分的市场除了一线市场以外，即使大部分的2、3线市场都是要经历5到10年供给过渡的局面。所以每一年都有新的酒店在开，但市场的需求增速在慢慢地减缓，所以在这种情形下，怎么样能够在设施的创新部分，可能需要有更多的考量。我觉得未来在座的很多设计师，现有的酒店会有大量的设施改造需要去做。我相信使用率很低的中餐厅，使用率很低的特色餐厅可能都需要做一个重新定位和设施的再利用。

　　怎么样更好地接触科技，还有怎么能够更高效地节能，在节能的部分，以及人力方面怎么节省，我觉得这其实跟建筑有很大的关联度。这个部分我觉得也是未来应该在座很多建师需要去关注的一些领域。我先说一说这些内容，看看沈总有什么要说的。

　　【主持人—蔡硕】：很好，戴女士从宏观角度来回顾了一下酒店业13年的表现情况，沈总负责世茂集团的酒店业工作。世茂集团包括上海的世茂艾美，还有贸业酒店等等，从酒店的层面沈总给我们最实际的信息。

　　【沈峰】：诸位早上好。今天的会实际上主要谈的跟开发设计有关。单纯从几个酒店情况来看不能起到代表性的意义。未来准备开发酒店还有40个，刚才也说到很多酒店还是作为地产的一个附属产品，其他的酒店都是应政府的要求做五星级，或者还是怎么样。但建设过程当中做设计的时候有一个让我们非常非常困扰的，也是很头疼的是。国家新评委规定的五星级酒店要求里面，规定必须要有多少多少个餐厅，要有多少多少设施，而完全不看需求。这个问题是我们长期做设计时候所遇到的很麻烦的一件事情。

　　我前前后后打交道差不多超过16个国际品牌，涉及到以家最主流的管理公司，发现管理公司的酒店里面，尤其在国外其实餐厅根本不占主流。还是以客房为主，所以就可以理解为什么国际管理公司到中国来不善于管餐饮，因为他们没有把餐饮看得很重。但我们现在在建酒店、开发设计时候又没办法绕过去。要求你必须有餐厅，所以做设计的时候就很纠结，因此只好为了达到所谓的五星级要求，在和设计师、管理公司在谈这方面设计的时候，尽可能地把它的体量控制在一个从投资角度上来讲最安全的界限，但还要兼顾到运营效率问题，这时候好的设计师就非常非常重要了。一些好的设计师来讲跟顾问方、管理方针对餐饮方面的标准、要求，以及实际市场当中的差异，并且同时也能以最低的限度来满足到设计要求上来。

　　尤其是提到政策上对这方面的控制，发现2013年已经开业的6个酒店，有3个在上海，3个在外地。上海的酒店对政府的依赖比较低，所以上海的三个酒店在餐饮、客房方面总体来说影响不大。但凡是不在上海的酒店，绍兴、南京，牡丹江，这三个酒店客房统统往上涨，餐厅统统腰斩，基本上砍掉一半。换句话说酒店餐饮的抗风险能力在政策面前是很脆弱的。因为面对的市场在2、3线城市还是政府导向为主。恰恰2、3线城市的餐饮消费客群不太愿意到酒店去进行餐饮消费，这一块做过调研，餐饮的消费愿望比较低。

　　第二从国际管理公司角度来看问题。国际管理公司在完成谈判合同之后，进入设计阶段，首先给你一份设计的标准手册。在标准手册里面告诉你我需要需要什么餐厅，我需要什么什么东西，他也不看你这个市场。国际管理公司往往是一套标准走天下，不管是哪里，总归这个地方一定会放一个东西在那里，否则就视为不符合平台标准。刚才在谈某一个项目，管理公司说按照我们的评价标准，一定要放一个(爬房)，而且是高级的(爬房)我说你放一定死，因为没有这个市场，管理方说必须要这样干，你就这样做，结果经过好几轮反反复复的纠缠，管理区总裁跑来找我说：这个事情就放我们一码，不这样干不行。我开这个餐厅不是让你开着玩的。对方非要坚持。我说你一定要坚持的话，就开给你吧。结果果然不出所料，开业到现在，很可惜，非常好的位置，但是空的。而旁边的餐厅要排队的，这个餐厅是空的。不是没有客源，而是客源不认这个帐本。因此从这个角度来讲开发设计还要受这方面的约束。

　　第三，讲开发商自己的事情。开发商自己也存在设计方面的问题，我见到很多开发商，我们跟他接触的时候，他的建筑已经峰顶了。我问他，你机电顾问找了没有，室内顾问找了没有？他说没有没有，盖完以后再说。结果机电顾问、室内顾问一进去发现这不对，那不对，这里不够，那里不够，或者是层高不够，哪里哪里不够。其实我们做多了酒店设计就会发现我们也是交学费才逐步知道这个问题，不是说干了建筑就完了。很多开发商为了满足政府要求，先把这个楼建了。政府看到形象好，发给预售证，否则卖不了房子。这样做的话后面的问题全完了，要花大量的时间去改，反而得不偿失。

　　长白山我们最早在2009年就开始做规划，设计，一开始规划设计的时候，是我们自己在做，万达集团自己做。由王建林董事长带着我们做当时拿了方案，集团已经定了。好在请浩华给我们做顾问浩大华看了以后说有问题，于是开了一个会，决定到加拿大考察。考察一圈回来以后，发现原来滑雪渡假村是这样的。而不是我们想的那样，回来以后完全颠覆掉了原来的设计。为了这个事情还反复考虑怎么做王建林董事长的工作，没想到他非常痛快地接受了颠覆性的规划。通常董事长签过字的图纸不允许改的，这件事情上应该说获得了很大的进步。

　　不单讲万达的事情，是说作为开发商来讲很多老板，往往老板的意志力很强，想怎么做就怎么做，但忽略了一点老板不是专业的酒店运营者，也不是专业的设计师，所以说还是要充分考虑到未来实际运营经营需要。老板的意志可能是某几个房间喜欢什么样是可以的。我曾经跟王建林董事长说：老板，这个酒店做起来不是做你的生意，是做很多人的生意，不只考虑你喜欢不喜欢，要考虑客人喜欢不喜欢。他比较接受这句话。开发设计从我角度来讲就说这么多，因为真要说起来，需要说几天几夜，就几件代表性事情说一下。富力这几年做了几个非常具有代表性的项目。君悦，临水，海南那边很大的项目，连我都非常有兴趣。

　　【庄启明】：各位早上好，到场的嘉宾有设计方面的同事，就分享一下。我们富力地产在酒店这一块也做了些产品，总体上我们总结了有些是成功，但有些是失败的。我觉得成功的方面有当时酒店所在的城市原因，还有地点，包括这个项目开发的时间。

　　另外，不成功的话也有人为的因素。我觉得应该多谈一点不成功的方面。我们有1、2个项目做得不太成功，关键是在于开发前期定位的时候，开发商跟设计单位、管理公司对这个市场的了解不够充分，头脑发热。我们有一个产品在广东比较偏僻的地方，当然山清水秀，非常漂亮。去到那里觉得：哇！好漂亮！但由于那个地方不是很出名，也不熟悉，没人知道。你做了一个非常好的酒店在那里，然后发觉我们期待的客人没来。期待的消费没有达到，原有设计的设施、方案根本这个市场不接受，这个很失败，6万平米的面积才做了2百多个房间，这个比例非常不合理。

　　为什么做成这样的设计？因为当时考虑到那个地方去香港很近，管理公司说我们会有机会，很多香港高端消费客人来这里打高尔夫，住酒店，泡温泉，所以房间做得很大，70平米，温泉、别墅，占地差不多20万平米。这本身的房地产开发也是错误的，酒店占了有50%要多。住宅部分呢，别墅也不够。反正整个产品是失败的。以旅游带动地产，我们是第一个项目做。因为我们以前是做城市住宅为主的。第一个项目就做错了。错的话，也是从酒店那边开始错的，本身定的品牌太高。房间又太小。变成了你这个收入比例就不对，造成房间的收入定价肯定要定高，要不肯定亏钱，6万平米2百个房间。其实很多设计的失败并不是设计师，不是设计单位，可能是业主，或者是管理公司。这是一个案例。

　　另外一个案例：我们发觉在些2、3线城市投资的酒店来看，很多时候回报率非常低。当然像我们房地产商考虑的话，并不太在意这个酒店到底要回多少钱给我，大部分的房地产商，特别是做综合房地产开发的，他们可能没有很大的时间去考虑这个酒店怎么回报的。打个比喻：我们整个项目开发有2百万面积的住宅开发，假如我们说这2百万平方米的开发，大约每平方米的售价在8千到1万块钱，这里就像2百个亿的销售额在一个房地产项目里边。2、3线，3线城市都是偏远的地方，离城市30公里，甚至1百公里，你必须要有配套设施，酒店是一定选项。比如做3百个客房酒店算投10个亿，10个亿占2百亿里面的5%，在房地产开发里面广告，或者是别的费用远远高于你这10个亿，对吧？一个项目利润有20、30%已经不错了。60几个亿，70亿的成本。酒店往往没考虑非常周到。

　　到了设计单位、管理公司，他们可能以个人的思维照搬，或者是按照酒店的标准照搬，这样的情况就出现了资源的浪费，而且这个酒店由于你设计的一个面积比例，以及客房的比例不对，再或者是会议设施、餐饮中心的比例不对，造成了资源的浪费，运营成本的增加，造成了亏损，或者是利润不高。这本身负面的东西大于每年的收益。因为管理公司要缩成本，减这个减那个，整个服务就下降了。还有整个酒店的保养保护也会下降。这是一个失败的原因。

　　还有一点，每一个城市里面的消费习惯不一样。我们在设计的时候要多按照当地市场消费习惯来做一个定位。比如餐饮的定位。上海，或者是成都、北京，大家都有些餐饮消费不一样的习惯。我们要真的做得很细。这个细很重要。

　　再一个是加和减的问题。像刚才沈总说的某些城市你做(爬房)根本没意义，做多好都没人来。这是减。加是什么呢？(爬房)不做，那餐饮消费是不是有需求，做细做强，很多是设施的竞争，以及设施设计的一个整体效果竞争，最后是服务的竞争，出品的竞争。这个前提很重要。

　　上海丽思卡尔顿餐饮的中餐厅按照香港那一套来做的。香港面积小，所以一进去餐厅的话没有什么位置，直接就进到桌子上坐下来吃饭。它就是这样的设计，如果说要花1万块钱在房间，我们必须要有一个坐的地方和一个吃饭的地方分开，这样就愿意花钱。以后香港的文化，他的面积小啊，没办法，只能做这么大。所以我觉得设计的话要符合当地的文化。

　　某些酒店，在成都有一个酒店丽思卡尔顿，把所谓的正式西餐厅砍掉，不要，原来还有法式餐厅砍掉，不要。改成什么呢？改成像酒吧一样，但不是传统的酒吧，类似于上海丽思卡尔顿的酒吧，就是面积比较大。大家可以喝啤酒啊，红酒。因为成都的人很喜欢夜生活，他们成都的人就喜欢比较休闲的，生意很好。这也是一个建议，这个建议是从管理公司过来的。我们业主花了很长时间来说服我们，最后我觉得他是对的。有时候他真的是对的。我们要抓住在现有的时期里面有些什么最流行的消费模式，以及方向，看到一些成功的例子，然后做一个调整。但回劳动我们具体的设计上来，要花心思来看客人的需求。这是在整个设计方面自己的感受。整体上我得酒店业的经营方面还是比较乐观的。特别是在一个新产品出来的时候，肯定会淘汰一些旧的产品，所以我们觉得这个市场是从竞争优胜劣汰当中来的。看到很多业主在喊很苦，也看到很多很好的例子。其实这个市场从30年前，89年学生运动各个都喊死掉了，都没得做了，到了97金融风暴，香港、亚洲金融风暴，又说没有做，结果又做了下来，所以对这个市场还是非常乐观，关键是要做的是怎么来做细，怎么样去有好的产品出来。谢谢。

　　【高天明】：刚才几听几位老总的介绍和观点阐述，我觉得这说明了这个论坛开得比较好。光管理公司的角度来考虑怎么符合模式，怎么符合品牌要求，可能跟当地市场不相符，最后出来的产品是什么呢？好看不中用，不好吃。有这种社会教育，但没有经济效益。从美学、建筑学上来看怎么做经久不衰的标志性建筑，怎么样从开发设计到建造，经营到管理一体化。刚才几位老总提到比如有些开发要满足不同的需求，国家旅游局的、地方政府的，地方政府可能对我们要求是地标性的，这样的话面子上好看，业绩也好看，有一个政绩工程。

　　第二，业主这一块来讲，业主的业务角度来看，可能对经营这一块只是拿酒店作为一种平台，融资的平台，社交的平台，也可能对酒店实际经营这一块不是很熟，有的业主国内外做了几十年，甚至不希望你挣钱，你给我管好，服务好就可以了。我觉得这个要权衡业主的方面。

　　管理公司也是的，沈总提得很好，不少酒店集团的话，82年的时候是引进，开放引进。那时候酒店很少，基本上以国际客人为主，国际管理公司有着品牌优势，满足客人需求这一块比我们的做得好。那时候国际管理酒店就比我们做得好。所以全国才开始跟合资合作。但到了21世纪之后我们发现市场变化，现在我们中国的酒店大部分是中国的客源，我在美国去了一年半，美国的酒店大部分可能花钱的都是中国客人。我到机场来的时候，也是一看免税商店都是中国人，到北京机场之后下飞机还要买，中国的购买力相当强。

　　美国有些大的管理公司，尤其个体老板找我说给我介绍一下职业经理人。想满足中国客人需求的话，就需要看好市场。中国餐饮是国外管理公司的弱项，而是我们的强项。现在你说跟国际品牌合作的话，如果还按他的模式，一年可以搞几次活动啊，有多少纯正的外国人来吃法国大餐啊，人家到中国的话希望可以吃到更有中国特色的东西。

　　中国本地客人也好，真想吃地道的外国餐不会到这里来。而且现在国内的物价啊，各种成本相当高。人民币和美元现在对比1比6，1比6的话，你拿着人民币到国外出去旅游也好，出去消费也好，可以说非常值钱了。所以我觉得要权衡这个关系。处理好这种开发商和业主的关系。

　　酒店开发这一块要满足市场需求。记得20多年前，89年、90年，我负责集团培训，到了90年以后要求评5星，但是评不上，连续几年不同意。那个五星级标准不符合实际情况。最后说我不参加了，评4星不要，后来过了没几年标准稍微一调整，马上就评5星了，评的标准也在与时俱进。出来的标准马上就过时了。

　　提到凯莱，凯莱96年在亚龙湾开第一家渡假酒店：亚龙湾三亚万达大克莱。亚龙湾的特色不一样，就是休闲式的，全穿休闲装，没有西装领带，大厅没有空调，全是自然风，全开窗子。准备下一步搞成网上，就是信息化，信息化上来，以前是人来打分，以后逐步地走向信息化了。通过这种手段来监督、打分。可选项越来越多，我觉得这也是一个发展趋势。归根结底一句话：设计师也好，运营商、经营商在考虑建造酒店时候一定要结合当地的市场，还有适度超前一点，不能满足某一方的需求，结果出来的酒店产品、成品是一个失败的成品，或者不可持续发展的成品，这就是最大的失败。

　　【主持人—蔡硕】：再花一点时间在酒店的开发、定位设计再到酒店建成一个盈利的，有很好投资回报酒店的角度让几位嘉宾简单共享一下。刚才几位嘉宾提到了一些这方面的问题，比如沈总跟大家共享了碰到过开发商，酒店建筑峰顶了才找设计公司，等等。有的酒店造成以后发现定位不对，一开始定位不对，那为什么造成以后才发现定位不对呢，怎么样在开发当中避免这个问题。而且在现在的市场当中很多建筑师他可能第一次进入到酒店个建筑设计中，或者规划第一次参与到酒店规划的项目上，为了避免这些错误，怎么样来很好地做一个程序形式说服业主，怎么样从定位到设计、开发的过程，从设计师角度也可以帮助业主、说服业主来开发一个未来能够成功盈利的酒店，投资回报很好的酒店，应该怎么做。先从女士开始吧，浩华每年的报告里最后一夜都有一个比较简洁的酒店开发程序，当然那个程序比较简洁了。建议在座的设计师，或者是开发商都可以去争取获得她的报告。她的报告虽然比较简洁，但也介绍了一个大概的方向。庄总、高总、沈总这也有也有经验。

　　【戴雪英】：不知道有酒店开发的业主，浩华好主要服务在酒店项目上所扮演的角色还是为这个酒店去做一个最前期的开发战略研究。包括市场的研究，还有包括财务可行性的论证。这其实更多是从纸面上，大量的数据和市场的一些调查方面来判断到底这个位置和市区可以做什么样的产品。设施、客房餐饮、宴会、会议，以及其他的设施怎么来呼应这个市场未来需求方面的走势。

　　这份研究其实很多时候不是从管理公司的品牌标准角度来做，它也不会从一个纯粹地把土地指标给最大化去做。很多时候可能从业主的角度，他说我有6万平米，当然可能从我们角度希望尽可能地去利用消化掉这6万平米。但如果有可能的话，还是希望业主更谨慎地考虑市场需要什么，需要的产品到底会消化掉多少面积。所以很多我们的工作应该是在建筑公司，建筑设计师进来之前和酒店管理公司进来之前第一步的工作，就是来让业主确立一个明确的开发蓝图可以清晰地知道这个风险在哪里，机遇是什么。所以这种情形之下业主可能会去调整它的土地利用的方案。剩余的面积是不是可以做其他回报更好的用途，或者是我如果最大化使用，可能会面临样的风险，这个风险是不是在可以承受的范围内。

　　前段时间特别研究了中国三线城市大量目前的市场数据，以及财务数据，得到几个的结论觉得很有意思。第一，发现线城市的客房需求规模偏小，看到大部分酒店它即使是在比较小规模的客房数之下，使用率也只有60%左右。所以我们意见是如果到了一个三线城市经济规模本身又不大，这种情形下需要控制你的规模。看到250间房左右是我们觉得比较理想的规模。当然到不同的市场会有不同的一个安排。这是跟它的经济规模来呼应的。但是在北京、上海好的地段做6百间房都不成问题，但3线城市的话发现客房需求是小的。

　　另外看到酒店的建筑形态使得很多公共设施很难去跟外部的客人有一个很好的呼应。现在跟设计师、跟业主探讨，怎么样让酒店群楼的部分有一个很好的对外展示面，或者是跟外部的行人之间有一个更好的互动。比如你的糕点房，或者全日餐厅，延展到户外的作为，还有很多其他的考虑，这个中餐厅是不是不要藏在二楼、三楼等等，这从设计师角度需要很好地思考。因为酒店很特殊，在一个建筑物里藏这么多功能，每个功能都有独特的需求。宴会厅放在7楼、8楼，发现交通是很困难的。如果从规划的角度就思考，规划的阶段就可以考虑运营商的挑战和便利，或者怎么样高效使用，这是建筑师特别要思考的问题。

　　我们浩华的中国饭店有统计，很显然的数据是说能源的消耗，还有人工的成本。这两项加起来基本上占到酒店总成本的30%到40%。这是非常高的一个成本。我说的这个成本是总收入的30%到40这么一个量。在这情形下，你说住宿率波动会对能源有变化吗？其实很难。不能说住宿率只有30%的时候，大堂就不开灯了，这是没办法的。人工也是一样，所以其实人工也是一个相当高的固定成本。在这种情形下我觉得建筑师需要很好地去思考，就是我怎么样能够更节能，更高效，怎么样在人工方面有更好的节省，这可能跟后台的设计，还有对流线方面的安排。酒店有太多太多敏感的因素，所以我觉得在这方面需要去充分地跟业主、顾问方，酒店管理公司有一个非常好的沟通和互动。所以其实我们现在在些三线城市上的项目特别多，建筑业主和管理公司，甚至更高层的总部做讨论。国际主流品牌要进入三线城市，是不是对品牌方面有些灵活处理，否则未来的3线城市可能更多的机遇会给到对这个市场有更好把握的品牌，主要在于怎么样有一个更好的对接，因为中国城市之间的差异太大了，经济发展的阶段差异也非常大，所以没办法用美国的品牌标准来指导中国三线城市的状况，前期的工作需要花很多时间，我们经常跟业主说至少要花一年的时间来做这个事情。因为施工图开始再重新来颠覆你的战略，都意味着重大的经济损失。

　　【主持人—蔡硕】：很好，带给我们很好的启迪。在酒店开发方面的可研报告是第一位的所有的规划方案都应该基于可研报告的基础。碰到一些开发商当项目拿到的时候，方案政府已经批了，就是这么一个东西，只能在这个范围里面改，可是很多设施就没办法做，要做的话要重新报批，申报方案。还有一个现象，像刚才提到的这块地有这么大的建筑面积，开发商大多数是从房地产来的，他对开发的面积非常关心，他说我想造一个超五星的酒店，要把面积都用掉，往往超五星的酒店建筑面积和容积率方面不是说把所有的容积率都用掉，才可以造好的。反而容积率低一点，才会有更好的酒店开发。这些方面设计师应该及早地去说服开发商，应该先请到好的顾问公司来帮你出策划的基础，这个基础上再来开发设计，这样就不会走弯路，否则做出来以后，要么改，要么再反复。设计师来说，很多开发商不愿意给你付重新设计、修改的费用，来来回回花了很多力，也不值得。所以对自己设计公司方便方面来看，也应该说服业主从可研报告开始。

　　听听沈总在这方面的经验。因为他做了很多大的房地产公司，而且管理方面也做有顾问，所以有更多的实际经验。

　　【沈峰】：可研的重要性已经不用再讨论了。建酒店所有的项目里边应该说它排第一位，是最重要的事情。现在我们说酒店这一块的工作，通常我们认为它可能分成三个阶段：建设阶段、运营阶段、退出阶段。这三个阶段归根到底是一种行为：统称为资产管理。其实不能够把资产形成以后再管理，一定是资产管理要前置，前置到拿地，从拿地时候就前置了。

　　我在万达，包括世茂在做可研时候，实际上是拿地之前做。什么道理呢？刚刚戴女士说要做可研，做可研，很多时候面积做多少不是你定的，是政府定的。政府在土地出让协议里边明文规定要有一个总面积，地上总建筑面积不少于多少平方米，总客房数不能少于多少间，宴会厅大小不能小于多少的土地出让条款。换句话说这个酒店能不能做，这块地能不能拿，在我拿地之前就要先配合整个的发展部，在谈地的时候就要把可研做了。我们做两版可研，一个是根据自己自身对这一块地的了解，对这个地方的了解，做一个我们认为就这个市场而言，我做的可研。这是一个很客观的一份东西，真正用来指导我未来的投资，或者是我经营的这么一份东西。这是一个完全不考虑政策因素的方面。

　　这个做完以后再根据政府的要求，我再做一番可研，因为要做财务可行性分析嘛，再根据政府的要求来做可研。两个可研做比较，要多花多少钱，亏多少钱。政府看拿这个地赚多少钱。再把亏的钱和赚的钱做比较，能不能承受亏的钱，能承受，做得过就做，做不过就不做。以前碰到一个项目，这块地不错，项目不错，很好。就拿了地，结果做了以后发现这个酒店的造价，酒店的亏损多于项目的盈利。那你就做了赔本买卖。

　　后来吸取教训以后，按照这种做法基本上就没怎么再出过问题。按照政府也能赚钱的话，就调整了设计方向。比如政府说要做450间房，我们对这个区域一调研，250间房够了，450间房现在不行。好，我建450间房，但只开250间房，另外的2百间连装修都不做，空着，至少不用投入运营成本，不用这么早投入装修成本。这2百间房可能5年之后才装修，5年以后按照更新过的装修改造一下就可以了，还节省了未来的改造费用。从可研上来讲是很重大的事情。我觉得宴会厅做大一点问题不大，因为还要考虑到婚宴方面。

　　做可研期间餐厅这一块，刚刚讲五星级必须要有餐厅，经常会把餐厅对外有单独的开口。哪怕中餐厅在三楼，会把中餐厅的开门做到群楼一边，做一个观光梯下来，做一个大门开口，直接开向我的商业广场，换句话说我把它作为一个独立的餐厅在经营。刚刚戴女士已经谈到这个问题了，其实这个事情我们已经在做。这是第一块。从可研开始做。

　　可研完以后，根据你的可研再跟管理方谈判，这时候做多少间房的时候，就不是管理房愿意做多少间房了，告诉他我们要做多少间房。管理方会给你一份设计手册，告诉你是个什么样的，面积表。这个面积表的话，我看了很多的面积表，以前做过新额个喜来登酒店，给的面积表，除了客户房不一样以外，其他是一样的。这是一个标准化的东西。换句话说放在中国南北中西，无论发达不发达都一样。这一看好像有点不太对，于是就跟他们谈了，你为什么做这么多，可不可以不做这么多，这个可不可以做多一点。删删减减，面积表里开始要做讨论，确定面积表。

　　确定以后接下来开始尽快地确定顾问公司，设计公司。酒店建造过程当中我自己最反对的是在顾问这一块上面去卡成本。因为这一块的成本卡了，未来建造过程当中可能要花很多的钱。一定要找富有经验的，好的设计团队。通常我自己给出来的预算，总造价的6%到8%作为顾问成本。顾问、设计、各种各样的成本6%到8%。为什么是6%到8%呢？体量越小，比例越大，体量越大，比例越小，成反比，这时候设计是同步做的，不能分开做，甚至连厨房顾问都进来，因为提出各种各样的要求，一般顾问还不能做得很到位。

　　这块以后才开始审各种各样的方案，后面就比较简单了。其实难的在前面做定位，就在前面。然后开始做后面的事情。我发现还有些业主为了把一楼、二楼的面积拿去卖掉做上铺，宴会厅盖到6到7层，这交通是一个很大的问题。还有的业主干什么事呢？为了卖房子，把酒店方法下面，写字楼放上面。写字楼放能不能多卖钱呢？多少多卖钱，5%到10%撑死了，关键是要增加多少造价，这个一算，而且未来酒店这一块，酒店应该是好的景观才对。好的景观酒店没有利用到，而酒店是你自己的。这个业主真是学雷锋，好的东西给别人了，自己留下最差的。景观最差的，位置最差的，什么都是最差的，最好的全都卖了。这是建造。

　　后面的话基本上就跟我们今天谈的没有什么太大的关系了。说一千道一万，可研报告，可研报告里边做项事情：市场可行性研究、财务可行性研究，产品定位报告。产品定位报告结合前面两个做出来的，通常把面积表放进去，中餐厅做什么菜系都放进去。如果想改的话根本来不及改，后续会出现很多的问题。接下来看一下富力。

　　【庄启明】：两位嘉宾讲得很好，我就一点简单的补充。觉得设计在配合项目开发上，有时候我觉得挺为难的。因为其实大部分时间是业主拍脑袋说了算。你们没发言权，他说怎么样就怎么样。具体我觉得在业务里面可能更多是在细节方面的调整。还有一个是，我觉得整体的规划当然跟业主，跟管理公司一起。我们也发觉在中国的市场里，未来的发展，3、4线城市，我觉得国际品牌的空间会在缩小。

　　像刚才戴小姐说的，在美国一些品牌拿到中国来，可能在大城市，北京、上海、广州、深圳，你们一些顶级的品牌会有客户群，因为这些地方有很多国外的客人过来，高端的客人。到了中等城市，可能像万豪，或者是一些一般五星，他可能在建筑，还有设计里边比较领先。还能吸引一些客人。但到3、4线城市，发现去到3、4线城市可能国内一些宾馆，国内业主投资的酒店，可能比有些做量酒店的外国品牌要好。

　　在当地某某一个镇，或者市，这个酒店我们除了有住房需求以外，要喝茶，或者要吃饭，要婚宴，但一些国际品牌，中档的品牌因为他不敢放一个高档的在小城市，放一个中档的，中档的设计在外国就是一种快捷、简单有限服务的酒店，所以里面没有什么设施和服务。就是工业化照搬设计去，因此我们觉得这个不成功。也发觉现在慢慢有些国内的管理公司品牌，他的价格收费定位可能跟国外的中端品牌差不多，但可以提供到国内客人需求的另外一些服务。

　　比如餐厅方面的服务。我最近也留意在深圳有一个品牌不错，不说它名字了，已经发展到2百多家，听说准备在纳斯达克上市。我觉得国内一个因素在增加，等于是说我们在设计方面更多地考虑中国客人的需求。所以可能我们有时候在开发过程里面有些顶级的一线城市没办法参与到，而参与了3、4线城市。这时候必须要注意，不要搬那些国外的终端品牌理念去这些城市。其实有限服务的理念不适合中国人。比如说有一个酒店在广东的三线城市。这个城市没有机场，没有高铁，没有一般的铁路在。就等于这个城市像戴小姐说的都是客房需求很低的，没有什么商业的活动。它只是一些会议，因为从广州去两个小时。它有这个会议的需求，因为在周边。然后有些个别本地的公司活动。

　　我们发觉那个酒店像万豪其中一个品牌，其实也不差，但客人觉得不喜欢我的酒店，他喜欢本地的酒店，这个本地酒店是一个东莞的品牌。东莞品牌做得怎么样成功呢？这个酒店里面的大堂很大，像国内宾馆一开车进去有一个大花园，车道，一个大门，大门很高，大堂里面起码净空有2、3层楼高，整个感觉就出来了。然后里面的服务设施有很多，有中餐听，宴会厅，夜总会，桑拿。日本、韩国人都跑到那里住。我们那个地方就像国外的一些品牌，大堂是一个入口，就是一个电梯，摆一个框架以后什么都没有了。那个人不习惯，觉得你这个酒店冷冷清清的。

　　所以2、3线城市，3、4线城市的挑战对于国际品牌来说非常大。曾经跟这些品牌发展部的人谈了一下。今年跟他谈，我没直接问，他也没直接回答我，但他觉得已经没有什么机会了。因为3线城市没有多大的优势。随着经济发展，国内的文化，还有生活元素占的比例越来越高。

　　【高天明】：酒店一般是给外国人住的，国内人住得很少，最多是高考临时休息一下。但餐厅是国内客人为主。从设计要把握这两点。还有说管理公司这一块。管理品牌这一块，从目前来讲中国改革开放30年了，国内的品牌可以说成熟度非常成熟。我前12年在国际品牌做。后来开始做国内品牌，01年开始做国内品牌，为什么能够跟国际品牌竞争，主要是因为体现出了我们的特色。我主要补充这两点。

　　【主持人—蔡硕】：谢谢各位嘉宾，有没有提问的？如果没有的话，感谢嘉宾跟我们共享这段时间。谢谢大家！

　　【高天明】：介绍一下面中国酒店业发展的三步曲。可持续发展一共经历了三个阶段，下面我想接着这个主题给大家介绍一个案例。

　　可持续发展，这已经提出了3、40年。从生态旅游最早40年前提出来，到现在已经40年了。大家知道绿色运动组织，这也有很多年的历史。可持续发展，绿色饭店4、50前陆续从国外引进到中国来的。可持续发展经历三个阶段：

　　第一部分，绿色环保的阶段。

　　第二阶段，低碳微排。

　　第三阶段，生态平衡。

　　酒店怎么能够经久不衰，永远吸引人来。中国酒店业一般走了两个极端。一个是80年代到90年代，这时候基本上走的是大而全的方向。酒店这一块做得越大，配套越多。像中国大饭店，波特曼现在发展成综合体，都是往大的方向。这几个方向来发展。大了以后有规模效益，大了以后人家生活更便利了。就是我们常说的酒店要建成城中城。就是一个城市缩影。如果建成这样的话，人家会觉得更方便。这是一种趋势。

　　但从21世纪开始又出现了另外一个极端：小而精。包括精品酒店，主题酒店。

　　再就是什么呢？这几年，等于从2002年如家开业，小型的，经济型的这种发展超过了豪华型的酒店。小而精。这个酒店里不见得什么都要有，要有客房，简单的餐饮，简单的商务功能，满足一般的中国差旅、渡假。从00年到现在十几年时间，主要是这样的发展方向。

　　刚才一开始开场白也介绍了，最近这几年发现了什么呢？大而全，小而精都有一个瓶颈。中国现在的运营成本越来越高。刚才几位老总也说了人工成本20%几，能耗成本10%几，加在一块40%。还没加上物耗的成本，微利，很难再赚钱。

　　下一步中国应该从生态平衡，健康，打健康牌，打生态牌，这也可以说是世界人类发展的趋势。北京大家深有感触，我昨天一到北京就发现雾霾，现在又是雾霾，雾霾已经不是笑话了，一般说不要到北京去旅游，都影响了旅游，怕对身体不好。比如大使馆，国外派到北京的大使馆除了正常工资福利待遇以外，还给额外补贴，空气污染补贴。北京这一块我生活了几十年，一回北京过了3天以后就咳嗽。到美国过了3天肯定好。后来国外有一个新的名词叫：北京咳。到北京才咳嗽，北京咳。大家看一下生态问题，它影响了旅游。

　　大生态、小生态，酒店这一块是小生态。大生态改变不了，小生态要搞好。如果周边环境好，负氧离子高，客人就来了。现在最火热的不是城市中心大酒店，而是郊县的一些渡假村，自然风光、自然环境非常好的地方。休闲渡假型的，有益身体健康，绿色环保的更好了。以前是摩天大楼，豪华的，讲气派的，现在讲的是生态，讲健康。

　　第一个阶段叫什么呢？绿色环保阶段。肠道3—R，3—R是什么呢？节能降耗，随手关灯啊，包装减化啊，过于浪费的话，包括节能灯这些东西，怎么节能降耗。绿色饭店也是，最早是90年代浙江提出来的。2001年酒店集团把所有的酒店都按照绿色饭店的标准来实行。绿色饭店的标准当时也是从国外引进来的。这是最开始从可持续发展，强调绿色饭店。

　　第二个是REUSE，重复使用。以前都是纸杯，塑料杯，包括矿泉水瓶，像以前这一块放的是纸杯，不是玻璃杯，现在开始重新回到玻璃杯。塑料包装也是，不用一次性的了。一次性的对环境会有污染，再一个制造塑料制品的时候本身产生的二氧化碳排放和环境污染。使用完以后一次性用品的城市，城市垃圾又是二次污染。

　　我们看超市也是，尽量用纸兜，它可溶解、可熔化。

　　第三，是循环再造。回收再利用，前十几年酒店冬天烧锅炉产生的热气作为暖气，烧锅炉产生的热水作为洗澡的热水，等等十几年前在中国很普遍。第一阶段是绿色环保阶段。

　　第二个阶段，也就是第二步曲是低碳微排，是21世纪开始的。低能耗，怎么节能减排，节能灯的使用。变频调速的使用。就是减少能耗的使用，减少污染和二氧化碳的排放。

　　第二个特点是什么呢？低污染这一块。作为酒店这一块的话，它不像工业，这个酒店的污染比较小。酒店里边的地沟油，或者是这种废水排放，这个污染很大。你看一下酒店的用水量很大。后来低污染的话，比如中水处理就是一种方式。后来是废水利用，等等。从酒店这一块，用的洗衣房，不少的酒店搞不含磷的洗衣粉，等等这些都是属于节能减排。

　　第三，低排放。就是清洁能源的使用。清洁能源包括风能、太阳能，水能等等，这些本身不是烧油、烧煤产生污染，而且是可再生的。这是低排放阶段。

　　再一个阶段，当时低排放是3—L，平衡是3—B。强调的是自然生态平衡。强调产业生态平衡，还有强调社会生态平衡。这是从我们酒店也好，旅游目的地也好，景点也好，要考虑到生态平衡。不是简单的自然生态平衡。包括社会和产业生态平衡。什么是社会、产业生态平衡？

　　进入下一页。下面看一下生态平衡的发展战略。旅游目的地，旅游综合体，酒店综合体在计划、开发、运营管理过程当中要坚持三大生态平衡原则。要充分体现三区合一的原则，把自然平衡的旅游景区与产业生态平衡的工业园区来结合，不能仅仅考虑旅游的产业，看怎么样跟第二产业、第三产业相结合，形成产业平衡。

　　还有社会生态平衡的生活社区，这不但是一个景区，而且是当地居民跟着外来的旅游者，包括酒店员工的和谐生活社区融为一体。

　　再一个是开发建设和经营管理里面充分体现三化合一的原则，自然和谐化，坚持自然和谐化。第二，产业融合化。第三，生活便利化。从生活社区这一块来讲，三化。

　　第三个原则：推广和普及，甚至翻版复制方面要体现三素合一的原则。第一，传统文化元素。第二，地方特色元素。第三，国际流行元素。这三个元素要对立统一，处理好。要兼顾。有当地的客源，餐饮这一块主要是以本地为主。三个元素要体现在这里。

　　我们先看第一个，自然生态平衡战略。什么叫自然生态平衡战略，说白了，就是天人合一，道法自然的原则，不断地减少废气、废水、废物的排放，这是减排这一块。从设计之初就要考虑，比如太阳能的利用，太阳谷的酒店来做了具体的案例解释。

　　再就是不断地增加屋顶、楼边和绿地的花园，大家知道搞建筑的话，你这个建筑，尤其是建成高层建筑，你为了提高出房率，肯定要损失一些绿地的面积。一般酒店顶层都是绿色的，有的放游泳池，有的放绿色草坪，绿色植被，甚至每个阳台都有，增加绿色的植物。这是大家可以考虑的。

　　要不断地利用太阳能、地热能、风能、水能等清洁能源。中国现在大城市，上海可能好一点，像别离、天津，整个河北那一块雾霾显而易见。如果采用太阳能、风能、水能的话，包括现在限制子的单双号，车子限行，这些都是消极的方式。像北京这一块也是，从单双号2000年施行之后，公家的车不但没减少，还增加了。单号出行，双号也出行，无形当中把车辆增加了。污染没减少，每天照样开车。车辆增加以后，增加了北京的停车场的问题，非常紧张。你像小区路边全停满了，老的小区里。新的小区里，包括万达为什么把城市综合体的P改成停车，这就是因为停车是一个大问题。

　　中国要关键整体改变的话，要从清洁能源出发。太阳能几乎没有污染，太阳能、风能、水能几乎零污染，而且都是自然可重复利用的。还有就是我们说了要不断地普及节能减排和生态环保技术。设计之初需要考虑到用什么样的建材材料。什么样的建材材料是生态环保的，这个需要考虑。不要产生室内的二次污染。要充分利用山势、水势、地势的自然条件来打造旅游目的地，这叫自然生态平衡，跟自然要和谐。需要天地人和世界万物的和谐共生，绝对不能有违背自然规律的政策，否则将会受到大自然的惩罚，现在知道了，65%的地下水污染，前几年太湖的问题，无锡人都喝不了水。现在水的标准跟国外水的标准差多了。按照环保局检测的官员讲为什么要买一些矿泉水喝，说北京的水不是健康的水，尽管不会导致生病，但里边健康的元素太少了。通过漂白粉，过滤等方式，只能说维持，但从健康角度的话已经失去了水的健康元素。所以从我们的角度来讲旅游设计方面要考虑这个问题，考虑到跟自然环境的平衡。

　　第二，产业生态平衡。要兼顾第一产业：现代农业。跟第二产业：现代工业，以及与第三产业的：服务业的比例和比重。业态互补、产品互动的产品与条件。降低旅游周期和淡旺季带来的经营风险失衡问题，充分利用泛旅游产业综合效益好的经济优势来打造泛旅游产业园区，尤其是旅游综合体，目的地，不仅开发一个产业，还需要考虑到有特色的农业。

　　因为我们搞一个旅游综合体的话，失败的是什么呢？有的为了搞这个旅游点把当地的居民全赶跑了，然后外边的来收门票，本地人也要钱。等于建立一个固定的旅游目的的综合体，结果发现什么呢？淡旺季特别明显，到淡季时没生意了，旺季时又人满为患。当地的特色有，人家才愿意吃。不如搞现代农业，现代观光农业，跟你的渡假旅游、休闲旅游来综合起来，把这个现代农业搞成带有旅游的性质。

　　加工业可以往里加。当地的土特产在当地加工，可以带走，密封一下可以带走。第一产业、第二产业、第三产业要有利地结合起来，这样旅游景区也好，开发目的地就有可持续发展。也避免了淡旺季的问题。产业生态平衡的战略需要什么呢？与旅游主业相关的第一、第二、第三产业要综合配套，有机融合，协同发展，还可以建设绿色生态基地，食品生产基地等等，以避免给经济带来波动。有的地方一年就上半年的班，也就是说这个资源浪费很厉害，而且有些景区儿童开发之后，这个成本很高。因为所有的东西都需要进口，需要从外面引进。与其这样的话，不如搞些土特产，以及相关的产品加工。这个涉及到产业生态平衡。

　　第三，社会生态平衡。社会生态平衡是什么呢？在开发过程当中要坚持以人为本，关注民生，建立起完善的餐饮住宿、出行游览等服务设施。不但要考虑到以客人为本，还需要考虑以当地居民为本，否则旅游搞不上来。比如我在海航工作时，有一个酒店，亚太渡假会议酒店。当时开业是海南岛最大的酒店。这个酒店开得很好，不是在亚龙湾，是在三亚湾。离机场比较近。而且配套开的公寓成立了小型综合体。但发现客人入住以后经常被骚扰。在这个酒店右前方，马路当中拿树围了一个东西，一般客人不知道是什么东西，是一个坟墓，是当地穆斯林人的祖先，很有名气吧，所以连三亚修滨海路的时候，路中间都要留出来这一块地，这是回民的一个居住地。因为建这个酒店的话，这些人不得不把客房往后迁移，迁了几百米地方。后来有的赔偿不满意的，觉得把生活全打乱了，把以前集祖祖辈辈的生活习惯、工作习惯、生活方式给打乱了，很不满意。所以这些人经常到酒店门口来劫持客人，有的是做生意，到哪？吃海鲜去，到哪哪哪去不去，但一旦上他的车就被宰了，而且宰得很厉害。有朋友是这样的，说有吃的，吃三亚海鲜，去了一宰就上万块钱，客人投诉很高。这个是愿打愿挨还好一点。有的竟然到酒店周边打劫客人，这就过分了。所以说设计酒店的时候要考虑这个。

　　餐厅以本国、本地客人为主，怎么办？比如说我们一些酒店里边的话，有些把中餐厅，本地特餐厅放在一楼，对外运营这是一种方式。还有店庆祝的时候跟居民的活动，免费请他们餐馆酒店，或者是给他们小孩提供什么服务，这样来缓和关系，这是一种关系，这是设计之初就要考虑。要考虑怎么给当地居民的生活带来好处，这样就不会排斥你，就欢迎你了。这是社会环境。

　　德州这个简单介绍一下。所有城市居民的房子都是太阳能，这本身环保，还可以节省钱。因为用太阳能的话政府有些支持、补助，再一个是红明是产太阳能热水器的，所以产品上对本地有些优惠。

　　这是主题社区。大街道上的灯，路灯都是太阳能的，这是一笔节约。大环境这一块。还有社区这一块，建未来城，把太阳能用得淋漓尽致。你看太阳能的地热，夏天可以用来做空调。再一个就是中水处理，还有就是花园洋房。太阳能会所，还有就是雨水的综合利用。小区里的路，铺这个路本身渗水性很强的，这个水通过一个漏斗，楼房上有排水道，然后路面上有排水的漏斗，最后排到有小区的树木，或者是人工湖里，排到这里。

　　再看景区这一块。旅游景区这一块看一下，太阳谷里有景区。这个景区有热发电基地，还有太阳能热水器生产基地，有工业基地，现代化的，几乎没有污染，而且这里的能源全部用太阳能。不除了工业基地以外，还有旅游，旅游的板块。所有的建筑是太阳能的，有酒店，体育馆，会展中心，博物馆，办公楼，还有自己的一个学院。就是那个太阳能学院，研究所。基本上在这里生活的话，从居住到生活、工作，包括旅游进来的话，方方面面都可以满足。还建立了一个太阳能的轻轨。

　　你看这一块，凉亭是太阳能的，所有的路灯是太阳能的，有太阳能的观光浏览车，也是太阳能的。还有水上的游艇，这也是太阳能的。基本没有汽油，只要进到这里，代步工具就是太阳能的游览车。小环境保证几乎没有污染。旅游渡假观光休闲很有特色。

　　这是雨水回收利用的系统。

　　博物馆。

　　你看太阳能主题酒店这一块，这是酒店大堂，上面的玻璃窗，本身窗子是太阳能接受板。酒店里边的窗子，我们一般都用中空的，中空可以隔音。他是双中空，中空里还放氦气，不但节能、隔音，还是太阳能的接受板。百页窗放在窗外，百页窗本身就是太阳能接受器，等等，清洁能源，墙上的板全是太阳能的，本身把建筑材料变成了太阳能接受板。人家说买房不喜欢买西照的，这样夏天比较热。他加了一块太阳能接受板。

　　这个是(黄明)集团，黄明天是我09、10年当时作为中国一个生态环保的样板，后来10年7月份着党组成员去开会，现场观摩学习，然后又开会，理论学习就在那里。10年的9月份全世界第4届太阳能大会在这儿开的。也就是说它从设计上已经考虑了这些因素。从设计到施工，最后再到经营管理一条龙服务。经营管理是我这一块负责的，一条龙服务。

　　这次论坛强调怎么把设计方、建筑方、经营方有机结合起来。否则脱节的话，到施工就走样了，没法施工。或者是设计和施工都做好了，但跟酒店运营相抵触，这就需要重新返工、整改，从酒店来讲不仅仅是浪费，而且会影响长期的可持续发展。从今天的主题来说要一条龙的服务，这也是一种发展趋势。

　　这是它一层层的酒店，每一层阳台相当于是什么呢？底下是绿植，下面是太阳能接收板，满足酒店的需求。这是太阳墙，用太阳能的接收板，这是十大建筑。那是酒店，扇子型的，为什么是扇子型？就是一层层的。美观又节能。这是它的特色。

　　大家可以看一下资料，如果有什么问题要跟我沟通的话，可以发EMAIL：Tiangao@vip.sina.com。