上半年行业平稳向好,房市整体活跃,增幅冲高回落

提要:分地区看,1-6月份,各地区商品房销售面积同比增幅均较前5个月有所回落,其中东部地区回落幅度最明显。下半年随着房屋新开工量的逐步上升,以及住宅销售的持续回落,预计商品住宅库存仍将保持平稳上升态势。

  分析师/刘卫卫、朱光

  一、国房景气指数止跌反弹,整体基本平稳

  6月份,国房景气指数为97.29,比上月回升0.03点,比去年同期提高2.58点。国房景气指数在持续三个月下跌后出现止跌回升,但升幅较小。从今年整体来看,国房景气指数在二季度保持基本平稳,虽较去年同期明显上行,但在近三年中依旧处于较低水平,行业实现完全恢复仍需时日。在政策稳定态势下,随着购地和新开工指标的好转,预计下半年国房景气指数仍将保持平稳回升态势。

  二、土地市场成交量持续活跃,价格连续三个月上涨

  (一)全国土地购置面积降幅收窄,上行态势明显

  1-6月份,房地产开发企业土地购置面积15721万平方米,同比下降10.4%,降幅比1-5月份收窄2.7个百分点;土地成交价款3699亿元,同比增长7.5%,增速比1-5月份加快3.8个百分点。上半年土地购置面积同比降幅出现收窄,主要是6月当月土地购置面积上升明显。今年以来,土地购置面积同比增幅整体呈现震荡上行态势,特别是近期地方政府加大推地力度,房企拿地积极,土地市场持续活跃,预计下半年土地购置面积同比增幅将转正。

  (二)全国土地购置均价持续三个月上涨,同比涨幅平稳

  1-6月份,全国房地产开发企业土地购置均价2353元/平方米,同比增长20%,增幅比1-5月份加大0.6个百分点,增幅逐步回落并趋于平稳。从土地价格看,今年1-4月份以来已持续三个月小幅上升,仅次于今年1-2月份的近两年半来的最高价。最近一段时间,全国土地市场持续活跃,有实力的房企拿地现象集中,优质地块往往竞争激烈,各地地王频现,土地价格也持续攀升。预计三季度在市场依旧平稳情况下,土地价格仍将保持平稳向上,同比仍将保持较高增幅。

  三、房地产投资增速趋于平稳,新开工面积增速小幅回升

  (一)全国房地产开发投资增幅持续小幅回落,整体趋于平稳

  1-6月份,全国房地产开发投资36828亿元,同比增长20.3%,增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资25227亿元,同比增长20.8%,增速回落0.8个百分点。6月份,全国房地产开发投资10030亿元,环比增长31.7%,同比增长19.4%。其中住宅投资6864亿元,环比增长30.9%,同比增长18.7%。

  从房地产投资额同比增幅走势看,今年以来,在1-2月份达到高位后,在调控政策作用下,1-3月份同比增幅回落明显,虽然后面几个月有所起伏,但整体较为平稳。预计三季度,在市场持续平稳的情况下,房地产投资额同比增幅将延续这一态势,全年增幅将保持在20-25%左右。

  分地区看,1-6月份,除西部地区房地产开发投资增幅较前5个月有所上升外,东部和中部地区房地产开发投资增幅均有回落,其中中部地区增幅回落明显。从各地区投资增幅看,西部地区处于首位。预计今后各地区房地产开发投资增幅将延续平稳态势。

  (二)全国房屋新开工面积同比增幅上升,预计全年小幅正增长

  1-6月份,房屋新开工面积95901万平方米,同比增长3.8%,增速比1-5月份提高2.8个百分点;其中,住宅新开工面积70630万平方米,同比增长2.9%。6月份房屋新开工面积环比增长23.1%,同比增长14.2%;其中,住宅新开工面积环比增长26.1%,同比增长11.1%。

  从房屋新开工面积同比增幅走势看,自今年1-4月份同比增幅进入正增长区域后,已持续两个月正增长,且增幅有所加大。近期由于房地产企业普遍对市场后期较为乐观,房屋新开工力度和步伐有所加快。总体看,今年房屋新开工面积同比将呈现小幅正增长的态势。

  四、商品房销售继续保持活跃,价格增幅持续收窄

  (一)商品房销售面积增幅回落明显,同比增长28.7%

  1-6月份,商品房销售面积51433万平方米,同比增长28.7%,增速比1-5月份回落6.9个百分点;商品房销售额33376亿元,同比增长43.2%,增速比1-5月份回落9.6个百分点。6月份,商品房销售面积12315万平方米,环比增长31.6%,同比增长10.8%;商品房销售额7512亿元,环比增长24.9%,同比增长17.7%。

  从商品房销售面积同比增幅情况看,上半年同比增幅较前5个月进一步回落,这也是自5月以来持续两月回落。主要是去年同期市场成交逐步回升,基数不断加大,在目前市场交易较为平稳的情况下,造成了同比涨幅持续回落。预计随着市场的持续平稳,商品房销售面积同比增幅仍将保持逐步回落态势。

  从各物业类型看,上半年销售面积同比增幅均不同程度回落,其中住宅回落幅度最大。上半年,住宅销售面积增长30.4%,销售额增长46%;办公楼销售面积增长31.7%,销售额增长45.7%;商业营业用房销售面积增长8.3%,销售额增长20.5%。自今年3月以来,住宅销售面积同比增幅已持续四个月回落,这也与去年同期基数逐步上升有关。预计三季度,住宅销售面积同比增幅整体仍将保持逐步放缓态势。

  分地区看,1-6月份,各地区商品房销售面积同比增幅均较前5个月有所回落,其中东部地区回落幅度最明显。各地区中,东部地区商品房销售面积同比增幅水平最高,显示出东部依旧是我国商品房市场最为活跃的区域。

  (二)全国商品房成交均价涨幅继续放缓,住宅增幅持续四个月收窄

  1-6月份,全国商品房成交均价同比增长11.2%,增幅较1-5月份缩小1.5个百分点;其中住宅成交均价同比增长12%,增幅缩小2个百分点;办公楼成交均价同比增长10.6%,增幅缩小2.9个百分点;商业营业用房成交均价同比增长11.2%,增幅加大1.8个百分点。各物业销售均价中,除商业营业用房价格同比增幅较前5个月小幅上升外,住宅和办公楼价格同比增幅均有所回落。其中住宅价格同比增幅已持续四个月回落,政策对住宅的抑制作用存在以及去年下半年基数的增大,下半年住宅价格同比增幅也将保持逐步趋缓的态势。

  (三)全国商品房待售面积继续增长,住宅增加明显

  6月末,商品房待售面积43731万平方米,比5月末增加807万平方米。其中,住宅待售面积增加506万平方米,办公楼待售面积增加2万平方米,商业营业用房待售面积增加114万平方米。

  6月末,商品住宅待售面积同比增长39.2%,较5月末同比增幅进一步回落。下半年随着房屋新开工量的逐步上升,以及住宅销售的持续回落,预计商品住宅库存仍将保持平稳上升态势。

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