直播:第二届Green-CREP亚太商业地产高峰论坛
第二届亚太商业地产建筑·设计·效能高峰论坛 超高层建筑分会场
【主持人】：大家早上好，各位女士、各位先生：早上好，今天由我来做第二天城市超高层建筑的分会场的主持人。我是来自AECOM中国建筑工程业务线，建筑可持续发展的专业首席顾问的缪亮。很荣幸收到领沃中国的邀请担任第二天写字楼与超高层板块的分会主持人。
我们现在看到在市场上有越来越多的超高层建筑，我们也看到我们的建设由原来的房地产经济已经越来越多的转向了商业的建筑，转向了超高层写字楼，转向了高级的五星级酒店。
我简单说一下今天峰会的主题是超高层建筑，我们由我来介绍一下城市和建筑设计，之后还会有室内设计部分，还会有商业照明部分。还会有市场由戴德梁行(微博)和博锐尚格给我们介绍绿色物业这个方面的超高层建筑的经验。
我们直接进入到今天第一个题目，我把他叫做可持续城市和可持续建筑技术导则。我先简单介绍一下我们公司和我自己。我来自AECOM，AECOM大家听到这个名字经常会告诉我“很大！”。我们很大，我们也很友好，我们经常和别人一起来合作，不同的业务线之前有各自独特的运行方式。比如说我自己是做绿色建筑，我也能够跟建筑师合作做一些项目。
我们AECOM由5个字母组织，A代表建筑设计，E代表工程。我们确实有点大，我们遍及140多个国家，740多个办公室，全球有4.5万人。我们是一个纯设计公司，我们不做产品和具体的施工。我们在设计和顾问这个服务里面我们做到80万亿美元的年营业额。这个数字也使我们能排到行业内的领先水平。我们在总的设计排名和总的国际市场上的排名上都是排名第一位。另外就是在绿色建筑市场上我们也是排前5。
今年我们AECOM的架构有一个新的调整。我们把AECOM的业务方向由原来非常的多元化进行了一个集中。把整个板块分成四大块，一个叫资源和工业，另外一个叫基础设施、建筑与环境、施工服务。
那么在建筑与人居环境里面我们有规划，我们有我们的团队做规划设计经济。建筑设计来自原来在深圳一家有名的设计公司。建筑工程有原来英国的一个老牌公司，他是香港、新加坡也有分公司。另外项目咨询我们主要是收购了KPK，组成了项目造价与咨询团队。
在刚才讲建筑与人居环境里面，我再着重介绍一下建筑工。建筑工程源自于茂盛(音)这个业务所团队。他包括结构工程、机电工程、幕墙工程等等。也包括我现在这个业务单元，我们把他叫做可持续发展及绿色建筑。当然我具体展开部分就是围绕可持续发展和绿色建筑来展开。
我们客户的群包括超高层建筑的开发商、星级酒店，包括了一些来自建筑师等等。我们在绿色建筑这一块，我们积极参与了绿色建筑的行业建设，包括我们是中国、美国、英国、香港、新加坡、俄罗斯、澳大利亚的绿色建筑协会的会员。特别像在英国、香港、新加坡，我们是绿色建筑服务协会的创始会员。甚至包括帮助绿色建筑协会制订绿色建筑的导则、标准，也帮助进行定期的标准维护和更新。
我们的服务有以下几个类型，第一个我们的服务类型从最大的开始说起，我们做区域的绿色建筑、技术导则。我们发现的一个问题是在区域里面，我们中国现在在城镇化，我们看到的是大家在谈到城镇化，谈到低碳生态区的时候并没有一个明确的方向。简单去套用中国绿色建筑设计准，中国有一个比较有名的建筑标准。如果简单的套用这个标准进行一个复制，那么带来的问题是建筑第一个缺乏个性，所有的建筑都按照同样的标准条文套出来，每个建筑之间并没有考虑到他的个性。
第二，中国地大物博，气候当然也是非常不一样的，每个地方的经济也不一样。如果是仅仅套用同样一个标准，会使我们当地的经济特色、当地的地理特色，当地的气候特色都得不到体现。
我们做法是给当地的管委会按照实际情况的分析和地位给他制订一套低碳生态区域的技术导则，这样的话要点更加明确，也更加便于他们的管理和实施。
当然还包括我们在有些区域根据他的特点，有些区域他的特点是能源，那我们会做一个能源的规划。有的区域特点是交通，我们会做一个智慧城市的分析等等。
另外一部分大家见过比较多的绿色建筑认证了，这个已经不新鲜了，很多人都做过。绿色建筑的认证我们做过很多，包括国内的绿色建筑三星体系，包括美国的LEED的体系。有现在市场上刚刚开始星期我们也做英国的BREEAN，这是一个英国的低碳生态建筑评价标准，比较高的技术门槛。
我们还有一个块服务是为了配合部分一些方案的设计，来做了一个专门的建筑性能话分析。建筑性能化分析可以在很好的方案阶段帮助方案的建筑大师在脑筋里面形成想法的时候，能够很快的进行评估。不需要说我们做很深入的时候进行一个修正，我们在脑筋里面在脑筋里有一个想法的时候，可以用一些建筑模拟分析方式，使这个建筑的性能很快的得到评估。我们在进行深入设计的时候我们知道每一个想法，他的潜力在哪里？他的潜在的问题和进行一些修复的地方在哪里。这些分析保证节能模拟的分析，包括风、光、热，还有噪音，还有遮阳、通风等等方面的分析。
另外我们还有一种服务叫做已有建筑的一个可持续运行，主要配合的是物业管理公司和已有建筑的大楼的持有者，一些企业总部进行一个升级的顾问。当然像我们现在自己正在住的办公楼或者分办公楼，他们想拿到LEED的已有建筑的认证，我们也帮他做这样的服务。
我具体用一个项目的案例来介绍一下我们的经验和视野。我们现在做的一个项目在杭州钱江新城可持续发展技术导则服务。钱江新城大家多少都听过，他这个地方是一个大片超高层建筑的开发区。这个地方的建筑特色就是超高层。他建筑的平均高度是150到200米，基本上所有的建筑，包括住宅和办公都超过了100米。我们的研究主要是做他中央商务区这个地块。
我们这个服务要达到两个目标。第一个目标我们需要按照他现钱江新城已经建设有十年了，按照他现在建设的情况进行一个评估，他现在十年的发展在超高层的建设和城市建设上面有哪一些的可持续发展的方向已经做好了，还有哪些方向不足，我们给政府和管委会做一个报告。通过这个报告我们需要给他制定出以后待开发区域重点考量因素和指标，以后这些待开发区有哪些已经做到了经验可以来复制，还有哪些以前这个钱江新城做的不好的地方需要进行修正，我们需要总结出一些重点考量因素和一些指标建议。
另外一个工作，我们需要对他一个典型性进行分析，对他钱江新城超高层办公，以办公为主的超高层建筑应该如何做到绿色建筑的技术措施。我们进行一个技术的筛选，并且按照这些技术的筛选的技术进行一个研究，我们给出10项超高层办公建筑的重要技术的措施分析。
我们工作的思路刚才也讲到，我们进行三大阶段。第一大阶段是作为一个专业评估，他现在已经有的一些材料和我们现场的调研我们要进行一个评估。最后要得到的结果是一个可持续发展的专业评估意见。
第二个大阶段是低碳生态区的一个重点考量因素和指标的建立。我们需要综合到前面一个评估意见和管委会的要求，以后建设的要求，还有专家的意见来制定出以后这个杭州钱江新城还需要开发的时候需要注意的一些重点考量因素和指标。
第三大阶段我们对他绿色建筑进行研究。首先我们比较了国内国际比较流行绿色建筑的评价体系，包括中国人居环境的这些标准。我们看到他们在不同的标准是有不同分布的方式。有些是有比较偏生态和城市功能，有的是比较偏向LEED，比较偏节能和生态。
我们也研究了几个现在已经建成的一些国内比较知名的低碳生态新城，他们在不同的重点考量因素的分布情况。因为今天这个汇报时间比较有限，我不一一展开。我汇报一下我们的研究成果。
我们的研究成果把这个技术指标分成了一级指标，二级指标和三级指标。我们的一级指标有6大项，在一级指标下面还会有二级指标和一些子项。那么在资项下面还会有一些三级指标和具体的措施。
那么在一级指标根据我们恰如的研究，我们把我们重要的发展方向定为6大打方向：第一个我们需要注意是一个高密度的城市，我们需要注意的是一个用地模式的综合管理。这个用地模式包括要综合考虑土地的使用、土地的功能，包括土地什么样的阶层来用这个土地。包括他的混合性、商业和办公的混合，商业跟住宅的混合等等。
另外一块我们去考虑他的生态环境。这个生态环境因为他本来已经就是一个成熟的区域，钱江开发区本来是一个钱江区，也是一个成熟的区域。而且已经有些人住在里面。我们注意的是开发过程和这个已经生活在这个地方的人和已经存在的一些生态的关系。
第三大部分我们需要考量的是资源和能源利润，我们需要尽可能减少资源的消耗，尽可能高效的使用能源。
第四部分是绿色交通，特别是是超高层建筑，我们的交通体系应该不是单一的体系，不是仅仅是一个小汽车车型。还包括公交、地铁、BRT，城市的自行车网络等等。
健康、宜居，包括这个地方我们谈到在超高层建筑中间经常出现的问题是热导效应，怎样减少因为超高层建设引起的热导效应。另外一个就是风的环境，我们怎么样减少因为超高层建设的高密度开发，使我们的城市的风环境变得不是那么友好。风环境的问题会导致我们空气里面产生霉菌，也是影响到人的健康。所以他也是一个健康宜居的这样一个范畴。
最后就是绿色建筑，我们需要最后规定在这个区域内要体现多大体量的绿色建筑。
刚才我们讲了我们有6个一级指标，我们会在这个一级指标下面制订3、4个二级指标，最后筛先10项建设监督技术措施。我不全部展开，但是我想借这个机会给大家介绍一下我们几个重要的评估发现。
第一个重要的评估，我们看了原来的杭州钱江新城，我们看的是第一是这个城市的功能。在这一块我们主要讲地下的空间，城市功能里面我们主要就地下空间这一点展开。在地下空间这一块看到他已经做了地下空间。地下空间他确实是有，而且他有一些地下的一些商业，地下的一些设施。但是大家能够感觉到这个商业的气氛不是那么浓。主要的问题我们的分析是他的地下空间没有结合到自然的采光，自然的通风等等。没有跟公共交通进行接驳，那么这种封闭式的地下空间很难有商业的活力，而且也不是一个可能持续的设计方式。
所以我们的建议是多结合这样的地下中庭下层广场来进行地下空间的考虑。另外一个考量也是选择一个点，我们考量的30多个方面，选择一个点，这个点叫生态环境的舒适度，在这个里面我们看到的在这个城市有很多轴线的设计。很多大的轴线他给人的感觉是它很有气魄和很有雄心。但是实际使用到人性化的尺度觉得不是太友好。那么他的问题是人行街道的设置遮荫不够，日晒比较严重。所以到他夏天他使用比较低。因为建筑体量也很大，这个尺度相对来说也是比较大的。所以给人的感觉他的这个人性化不够，使用效率其实也就不高。
这是生态绿地的一个覆盖率，看到他的问题不是他的覆盖率，他的覆盖率已经达到了80%以上。他的城市绿色园林的覆盖率按照500米的半径的覆盖率已经达到了80%以上，这个已经非常好。另外一个问题就是怎么样能够去分散进行一些布置。
另一方面，我们考量了另外一个对于城市超高层经常谈论的问题，不是我们的天际线，而是我们的人行高度让他做的更加友好。这里面我们看到了用到LEED的设计标准，叫做人性化的街道。那么这个人性化的街道我们进行了一些走访。我们看到的给人感觉是连续三墙面比较多，商业的气氛不够浓。
当然这个也是跟很多因素也有关，现在杭州钱江新城还在建设。原来的建设主要多的是在办公楼。所以缺少一些商业和住宅混合的配置，上级很多人到了这个地方工作以后，下班就坐地铁或者开车就回去了，很少有停留的感觉。所以整个在这个区域城市给他的感觉是他的节奏有点快，有点像陆家嘴上班以后，下班就回去，整个趣味性还不够。下一步希望能够达到的效果是希望加强商业，能够有更多一些综合的配置。同时结合一些慢性系统来使人有更多的停留，能够在这边有更多活力。
那么在适合人行的街道上面，我们对他的尺度，对对他的设施的连接，和跟绿色建筑的结合相合的做法都提了要求。
另外一个就是他的公共交通我们做了一个分析。从公共交通来看，他整个公交的覆盖率达到了95%以上。但了他现在的公共交通系统整体比单一，除了公交以外只有两个BRT站，地铁还在建设。所以整个的感觉主要是公交系统覆盖，但是因为这个城市在这个地方公交系统用度压力比较大。所以实际使用的意愿不足，还需要建筑更多的BRT和地铁。这个已经在规划中了，以后没有什么问题。
另外就是绿色建筑的比例，我们也分析了杭州和附近地方的绿色建筑的比例，给了绿色建筑比例的建议和建筑节能的建议，和监督能耗的建议，选择一些点给大家进行分享。
下面讲一讲在建立指标体系之后，我们分析了10项重要的高层办公建筑措施，我们进行了一个研究。
那么现在的超高层建筑的问题是什么？超高层建筑如果看他的单体建筑来看，前面更多是看到一个超高层组成的一个城市存在的问题。下面我们看到更多是超高层的单体设计存在的问题。那么超高层单体设计存在问题，一个是他形成了一个区域，他是一个更加维和的区域，因为建筑非常高。那么他会把一个空间包裹的更加厉害。那么他经常的问题是缺少一个舒服的风环境。可能是风速因为建筑的排污显得更大了，超过了5米/秒，让人觉得风速非常快，让人很难停留下来。或者是风速非常低，小雨了1米/秒。小雨了1米/秒以后风速流动不好，嫂一这里面对我们健康产生一定的影响。
另外一个就是室内的空气质量，超高层建筑都不能开窗。问题就是我们的怎么样去进行换气和通风。超高层的建筑永远是建筑能耗的大户，那我们怎么去加强建筑能耗的管理，减少能源消耗。建筑的光的污染超高层建筑大家看到超高层建筑，基本上现在80%到90%以上都是做的都是玻璃幕墙。那么他会形成城市光的污染，大面积的玻璃对我们的城市、对我们的人都不是太友好。
另外一个就是热导效应，刚才也谈到了超高层他的吸热量非常大。他会增加我们了城市热导效应。当然他第一个不节能，第二个对我们来说也不是一个健康的设计。
那我们需要怎么办？我们还是按照中国绿色建筑的6大方向进行考虑，节能、节地、节水、节材，另外就是室内环境品质。从大的框架还是“四节一环保”进行考虑。我们具体的考虑一个是气候适应，另外一个我们要有超高层的特色，我们对他的环境影响小。同时提升室内的品质，我们同时要考虑这个技术是在市场上能够成熟，能够运行比较稳定。
我们对已有的超高层建筑进行一些调研，刚才我们讲到技术方法学。调研我们看到杭州已经有的超高层建筑分布的比例情况，我们把放到一个更大角度看到中国的超高层建筑和中国超高层建筑分布情况。我们看了一些世界比较有名的案例，包括从日本的一个东京总部大楼，他用到的主要是在建筑的幕墙上面和绿色照明上面用到了一些高效技术。上海中心很好应用了超高层形成的中庭用的把风的效果和通风设计相结合。另外上海中心也使用到这样一些热电冷、地源热泵等的高效的能源系统。上海1788国际中心他用到了这样一个很特别的幕墙系统，和他整个大楼已经有了这样在雨水收集和空调的一个高效能源系统。
之后我们做了一个初步的技术筛选，也跟管委会进行讨论。当然我们知道从一个绿色建筑来说，他有很多方面，也有很多的技术可以去应用。实际上并不是每一项技术都能适合超高层建筑，也不是每一项技术适合到杭州。我们最后是筛选出一个适合的技术而不在多。那我们进行筛选之后还是按照“四节一环保”来进行筛选。
我们筛选的结果是这样，当时首先考验是建筑的基本元素，考虑建筑体量与朝向，建筑的一些体型建筑本身的朝向，窗墙比等等。在这些方面如何其实现建筑对能源的需求达到最小。按
第二个方面我们考量建筑的风的环境。建筑的这样一个设计会对他局部的风场产生什么样的变化。
第三个方面我们考虑建筑的维护结构，他的热的性能，他的窗墙比。
第四个考虑超高层建筑能够形成的生态中庭。
第五个方面考虑超高层建筑内的高效暖通空调系统。
第六个方面是绿色照明。
第七个方面是高效节能的垂直交通。
第八个方面是建筑设备的监控管理。
第九个方面是建筑内的用水。
第十个方面是可再生能源。
我不一一展开，我主要是讲讲每个方面大概讲一些什么事情。十个具体的方向第一个建筑体量与朝向我们进行了一个典型性的分析，把建筑的形体和形态和朝向进行了一个典型性分析。我们一个标准层都是2千平米，每个建筑都是150米高。那么我们的研究也发现了，因为他每个地方都有典型的核心筒布置。那我们可以看到的是按照这样等量标准层建筑面积(2千平米)布置的话，我们在圆形这样一个形状上面他建筑的负荷会更小。三角形如果在等量是说面积一样的，因为并不考虑场地的特点，并不考虑特地的边界，只是考虑建筑的单体情况。我们看到也是2千平米，那我们圆形的负荷是小于三角型的负荷。
另外一个我们考虑了场地的风环境，杭州夏季主要是东南风，冬季是北风偏西。那么在这个场地风环境这一块，我们第一个考虑什么样的一些建筑的布置方式能够有效的利用夏季风方向，而去避免冬季很强的吹风感和冬季因为风速而影响的建筑热损失。
另外，我们也要分析另外一建事情，高速风在超高层建筑上引起的上行风和下行风对我们本身建筑幕墙立面的影响，对我们的开窗的影响。
第三个方面是建筑围护结构。现在国家有很多关于建筑维护的要求，包括保温，包括热的性能，包括窗墙比。这个地方我们根据杭州自己的建筑特点，我们进行了建筑维护结构。包括他的幕墙形式、遮阳系统、开窗设计、眩光，建筑亲密性、保温、窗墙比等等各个方面进行了分析。
因为对于杭州超高层建筑来说，他不仅仅是一个墙，他是一个玻璃墙系统。所以我们谈到的墙是一个窗间墙，那这个窗间墙怎么样做到高效合理的保温，也不是说保温越高越好。另外一个就是我们玻璃幕墙怎么样有合理的遮阳设计。不一定要在这个建筑外立面来挂铝合金百叶。还有哪些合理的这样的系统能够帮助我们控制隔热。
第四个方面生态中庭，生态中庭的挑战比较大。在超高层建筑立面，我们在什么角度、什么方位、开多大的中庭对我们的建筑采光会有帮助。这个我们需要一个建筑性能化的分析，通过一个模拟软件进行分析。
高校暖通系统，这是一个比较偏机电工程师的专业。在我们同样的体量的系统里面，我们按照典型150米高，没层2千平米的办公楼分析我们用什么的水系统、风系统会比较经济。
绿色照明待会儿有GE的工程师会给我们做介绍。这里地方我先抛砖引玉。在绿色照明这块我们也鼓励了进行高效的照明灯具，照明的控制。
高效的垂直交通，在我们杭州钱江新城这个项目有150米为典型建筑，实际上有的楼已经超过了150、200米，甚至300米。那么在这样的一个高度下面，我们的垂直交流显得非常的重要，而且他是一个能耗大户了。比起一个一般的办公楼来说，对于超高层来说，他梯的能耗我们看到实际上能占到10%以上。这也是为什么很多超高层建筑他会需要请一个专业电梯顾问进行一个策划，对于他的超高层如何的运行方式更加的经济节能。我们对电梯的运行策略和电梯节能的做法进行了初步的建议。
第八个方面谈到建筑能耗监控系统。实际上建筑能耗监控系统他并完全是一个建筑节能设计方法，而是一个监督能耗的监管和运行的方式。但是他可以很有效帮助我们控制已经做了节能设计得以有效的实施。而且能够我们很快的找到节能存在的一些问题，和建筑的那些能源的设备存在一些风险。能够帮助我们有效及时的发现，也帮助我们在持续运行当中节省能源。这是一个很重要的系统，在超高层建设上面的能源和水的分项监控上面做了建议。
第九个不是能源，现在中国的水本身价格不算很高。所以我们经常看到开发商不太愿意做水的重复利用。因为其实水费比较低，如果这种经济性的测算方法的话，我们能够看的是我们做了雨水回用系统实际上没有很好的回报。可是我们中国很多城市的水，当然不是杭州，杭州这个地方的水比较丰富。其实城市像北京，北方这些城市淡水资源很缺乏，那么就需要做一些雨水和中水的回用系统。那么对于杭州这个地方，我们更多的还是考虑一个雨水的综合管理，怎么样让减少雨水的径流，减少雨水在场地上的一个积水的问题。另外在建筑上面，我们考虑的是节水的器具。
最后我们提到合理利用可能源，这里强调一个合理性。因为对于一个超高层额建筑来说，他的物理面积很有限，他没有很大的面积让我们做这样的太阳能发电，或者是太阳能热水这样的系统。我们在利用可再生能源上面，我们要基于一个经济性分析和判断。我们的建议也是在杭州钱江新城有一些区域我们给出了一些具体的区域，和利用太阳能、风能的互补的一些方式做一些利用。而有一些其他区域他没有很好的可再生能源的使用潜力。
我的汇报就这么多，最后我用AECOM的宗旨来结束我今天的发言：持之以恒的构筑改善并维护世界各地的建筑设施、自然环境和社会环境的可持续发展。谢谢大家。
【缪亮】：下面我们这个环节是一个嘉宾讨论环节，嘉宾讨论环节姜先生主持这个环节。
姜平先生在凯达担任执行董事，以其对建筑设计的精深造诣和完成多项国际重大建设项目的丰富实践经验，领导公司可持续发展。他从事建筑设计已17年，项目遍及美国、欧洲和亚洲地区。他以广博的经验确保项目能满足客户在设计和服务方法的需求的同时，通过设计为项目增值。他的设计屡货殊荣，其中包括都市设计、大型综合发展、企业总部写字楼、酒店、文化设施、机构设施、商业和居住类建筑。为全球各个地区带来不少著名建筑，其中包括一些世界最高的建筑。
在加入凯达之前，他曾任MAD建筑师事务所合伙人。常驻中国之前，姜先生任美国数家国际著名建筑设计事务所设计主管。从1998年到2007年间，他在芝加哥SOM事务所任设计工作主持人及主创设计师，也曾出任芝加哥RTKL事务所设计总监，以及NBBJ设计事务所总监，他的设计屡货国际设计奖项。下面欢迎姜先生。
【姜平】：各位来宾，大家好，非常高兴能够参与这次亚太商业地产论坛，今天我是客串一下主持人。下面邀请我们今天到会的几位嘉宾登台，请他们给我们做一个自我介绍，今天大概有4、5位嘉宾一起参加讨论。
今天的讨论我们主要是想就大家比较关注的商业办公空间和一些超高层的一些问题跟大家做一个沟通和互动，首先我还是请嘉宾做一个自我介绍。
【邓柏基】：大家好，我是TFP上海公司办事处的总经理，我是邓柏基。
【曾景慧】：你们好，我是上海缔创DB&B的总经理，我的名字是海伦。
【李牧】：大家好，我是上海通用电器照明有限公司的技术制成经理李牧，谢谢大家。
【远大嘉宾】：大家好，我是沈阳远大铝业工程有限公司，我是研究院的院长，非常感谢，也非常高兴今天跟大家交流。目前作为一个外维护体系，刚才介绍的实际上他对节能、绿色还是影响非常大，非常感谢。
【姜平】：首先今天我们话题围绕办公空间，从他的高效节能，完善绿色这样一些角度来展开。首先我想请嘉宾根据他们自身一些背景和经验来介绍一下，从设计这个策略切入这个空间，如何打造一个高品质的办公空间这两个话题来展开。
【邓柏基】：其实我们作为一个建筑师来讲，我们公司在过去20几年在香港跟大陆，跟伦敦、英国、亚洲各个地区也做很多很多办公室超高层建筑。
我们对办公室的空间和设计要求主要跟环境尽量配合，我们不是一定在什么地方做一个很标志性的建筑，或者是一定要做一个什么形状的建筑。从大的理念来讲一定跟他环境、地区、文化背景配合。从这里开始，然后我们再从外面考虑到里面的办公室空间来设计。大概是这样的一个大理念的考虑。
【曾景慧】：你们好，我们的公司是缔创上海，是一家新加坡背景，在亚太区是从一个商业空间的设置到施工的比较活跃的供应商。
在中国，我们主要是以世界500强他的亚洲总部或者中国总部提供室内设计，还有细工分明的一些服务。所以从这个方面来讲的话，我们考虑到我们的客户，因为我们是从建筑延伸到一个室内为主的。但是在整个设计里面，当然我们先要理解我们的客户在企业的各个方面的要求和情况，在这个地方的定位是怎么样，他希望提供给他员工、客户本身的一个工作环境。还有对提供给客户自己的形象是我们第一个要考虑的。
当然在同步我们要考虑这个大楼的本身特殊情况，考虑如何在从室内的设计美观到使用可以结合的服务。达到他们员工进来从一个国际形象到中国的形象，或者是亚太区的形象，对员工在生活的一个环境的注意。
所以整体来讲，从一个大的本身提供的情况。第二，使用的材料，灯光的采用。还有整个表现他们公司文化的一个区域怎么用材来结合很重要的设计，提供到他这个区域有相关的代表性的对内对外的环境。这个才是我们考虑在室内设计跟建筑结合的方方面面的想法。这是我们的专业。
【李牧】：大家好，我非常赞同前面一位同仁说的这些话题。事实上我们公司是做照明的，但是我们不是只把眼光局限于做照明的。照明发展到今年已经有几百年的历史了，他已经从单纯的产品供应到发展为现在的整体解决方案。事实上在一栋楼开始到建筑，我们的用户要看到这栋楼是什么样子，80%的信息是来自这个光。那光要怎么体现？需要照明来体现。所以照明随着他在整体的投资里面不是大投，但是他在整个楼盘形象里面是比较大的方面。
我们一直是这样认同的，建筑是决定光的，光是来影响建筑的。那么整个工程在整个阶段，我们要全权的跟我们的业主、使用用户，和我们的建筑师，包括室内设计师紧密的结合在一起。尽量做到同时设计，同时施工，同时使用。这样的话大家才能完美的配合到一起。
因为我们经常看到有时候一栋楼里面，他的一些衔接地方是比较脱节的。比如说在我们照明这一块，有时候照明跟材料是有很大关系的，如果我是用光束角非常窄的那种光用在一个高天棚里面，我的地面使用镜面的时候，你会在地面上看到很多的光斑，包括灯光的反射，事实上人是不舒服的。这只是一个例子。
如果说跟其他专业的配合，比如说一些暖通，或者说一些喷淋系统，是智能结构系统。那么在做这个天花板的时候大家也要相互配合好。有时候一个很好的设计就因为在施工的时候，或者前期设计的时候没有配合好，灯光没有放到该放的位置，让业主的那种苦心白花了。
关于节能方面，因为现在非常讲究LEED这一块。我们也是非常希望在能够商业建筑里面推广一些先进的节能技术。我们节能可能大家以前一直谈要光源节能。我觉得他应该是一个系统工程，所有东西要宏观的来看，我们要站在业主的角度来看，各个方面来看，不光要节能，也要节钱，帮助我们的业主拿到这个LEED。
因为LEED据我所知，是可以让这个地产增值的，增加他的营业额的。但是怎么说呢？我们灯光这一块从设计角度也要去考虑怎么能够让我们业主拿到LEED认证。本身这个灯光在LEED里面打分跟他是相关的，不能说是直接有关的，相关的是可能是30% 到50%左右。当时他的能耗比当然不能跟暖通和电梯这一类的大型的耗电来比。但是如果说你要按花多少钱来拿这个分数的话，可能照明是让大家最有成果的。
这个是我一些简单的假借，稍候我可能会讲一些照明设计的方面的东西，希望大家能够一同探讨，谢谢大家。
【远大嘉宾】：今天主要他一些外幕墙对建筑设计，高品质的完成建筑和建筑设计能做哪些工作。这里面作为一个建筑能耗里面的大户，作为一个外皮。我个人认为他一定走向一个皮肤的方向发展。也就是说过去可能是一个外维护体系往往是定义为墙，不同的墙。但是我相信他一定会走向皮肤。
因为他有皮肤的特性，减轻重量，还有一些集成的新技术、新材料，这个不去谈。他的互动特性就肯定会明显，因为现在智能化技术为他提供了非常好实现的可能性。我们也合作过一些项目，这里面的作为外维护体系，他必须有非常重要的三个特性
第一、象征意义，因为现在没有一个建筑愿意重复别人建筑的效果。他是一个建筑的名片，也是文化的象征，等等很多很多内涵，外皮上展露无疑。
第二、作为一般建筑，他的建筑物理实现的实现方面，刚才缪先生也提了很多如何实现绿色建筑？这里面我们过去谈主要是维护，还有一些提供采光等等这些方面的。那么未来的建筑一定是互动，就是通过外皮可以提供一个建筑跟人的非常好的互动的环节。
再一个就是产生能量，因为产生能量现在可能是光伏很贵，或者风能发电并不成熟等等一系列的问题。大家我相信一定会走向前进。因为我们现在做了一个沿河，我们也有很多新技术的研发。例如CCF，就是密闭式双层幕墙的研发。还有一个通风器，就是一个智能化的通风器，他可以实现背景的通风。你们可能整个大楼有一个直接的通风，过滤系统，也有新风系统。但是我们可以通风器可以提供洁净自然的感觉，也可以作为一个普通的一个新风。
所以我想一定会走向一个皮肤，这是我个人的判断，当然需要一些时间。这里面我今天谈的对于一个外皮对于对高品质的建筑设计能做哪些工作呢？我主要谈一点：一个创新在人文精神为基础的创新下的一个专业化服务，这是我们努力的方向。
这里面我主要谈一下就是技术新技术、新产品、新工艺、新材料，这些大家要多熟悉，要多谈。我们提几个方面：未来的建筑一定会更建筑重一个舒适度，也是一个人文精神的体现。因为舒适度里面我们过去更多的谈光、热、风、环境。但是我今天谈的就是一个舒适度。因为不管建筑室内还是室外，跟建筑师交流的时候一定会有舒适度。
我以前有一个朋友他在一个落地、采光非常好的建筑立面。但是他搬到一个带窗台板的建筑，他感觉闷，就是说不清楚的一个闷。所以我想这个舒适度肯定是我们专业化来可以提升的一个方面。
还有一个就是风环境，我们刚才提了一个补充新风，实际上我也看过很多建筑设计。日本安通的他也提倡，就是一个自然通风来达到一个节能，同时提高舒适度。例如整个大空间的火车站的设计，这里面如何同通过一个节能达到一个舒适度。举个例子，我们现在研发的一个双层幕墙，他可以实现一个24小时的通风。这个是另外一种意义上的节能，因为晚上你办公楼关闭以后，他可以背景通风，晚上的话，建筑到内部的热量呼出去。因为建筑产生能量，包括李先生讲的一个照明的能量，他是有一个时间的延迟，晚上可能达到一个高峰。这时候呼出去就达到节能，非常普通的节能。
今天只是抛砖引玉的一个方式，我们要改革一些理念和思路，节能不一定完全是被动的，主动节能也是非常重要的。当然这个不展开了，包括一些人的互动，这个会带来非常多的可能性。所以我坚信，如果制度层面上进一步完善保护专利，业主方面更加不只是重视低价的话，我相信我们建筑未来会更美好，我们也坚信能提供一些更专业的服务。谢谢。
【姜平】：谢谢，刚才几位专家从设计侧、室内、光环境，还有外维护结构几个层面来探讨了一些高品质的办公空间的打造的方式。
我们Aedas作为全球最大的建筑专业设计事务所，超高层办公、城市综合体都是我们设计的业态。在办公空间的设计里面，我想结合我们最近的一两个例子跟大家来分享一些比较新的收获。我们最近跟新加坡的一个非常大的开发机构在合作上海辛庄一个非常大规模的项目。总共有20万平方米的商业和商务办公空间，商业大概有10万平米，总共是30万平米。其中20万平米的商务空间要在辛庄那么一个点来消化。所以我们从规模设计策略上提供了一个非常大的弹性。
产品方面我们是从1万多平米到3万平米，再到5万平米这样不同的大小办公楼，来适合未来分租招商的弹性。结合新加坡业主对国际租户的要求，那么在办公租赁空间上面也做了一些探索。一般像大家比较常见的办公的租赁空间早些的时候从9米到12米，多一点是3.5米。像新加坡业主要求我们是做到18米租赁空间，在中国市场是非常罕见的。
我们也结合上海的特点，因为上海要做18米空间的话，对经济性影响非常大，这个结构造价会提升非常多。所以我们最后提了综合平衡到了15米租赁空间。这个对我们来说也是一个比较新的尝试。
接下来我们还有一些关于绿色建筑的话题，因为这个绿色建筑是比较大家持续关注的一些话题。这个办公空间，尤其是室内空间的质量也是绿色建筑的主要议题，我们从节水、节能、节地，室内环境的品质的打造其实对办公环境是非常重要的。我们想请海伦，你对室内经验非常多的，从这个层面给我们探讨一下这个绿色建筑的室内在品质上面的策略。
【曾景慧】：实际上我们现在也碰到很多客户，特别是他建立他自己在亚太区，或者是在中国总部建立在上海的一个情况。大部分对绿色环保大部分两种情况：一种是他买一栋楼；另外一种租赁一些已经有认证的大楼，或者是一些超高层的办公楼。
这三种不同层下底下，我们针对在室内达到环保的话是有不同的程度的策略的。比如说从第一个案例来讲，客户他自己盖楼或者他自己买一栋楼。如果客户自己盖一栋楼的话要达到环保、节能的情况是更有效。因为他是盖一栋楼，已经跟建筑师有相应的要求的话，他在暖通、空调、电方面已经可以达到有效的节能。从内部布局来看，我们考虑的重点选用一些飞利浦相关节能的灯光的区域。
第二部分就是材料，材料的选材。
第三部分也是希望可以从建筑的特点，在一些东南西北的一个采光方面的话，也可以达到相关一个综合采光各个方面的一些考量。在室内装修来讲，这个范畴可能相应来讲少了暖通跟电方面。
第二个案例客户如果是有认证的楼，跟第一个案例是有类似的情况，考虑到暖通方面会比较小一点。但是如果他是一个大楼的本身是一个认证，但是他不是占用整栋楼的话。在这个情歌下我们考虑到关于环保的节能方面，在选灯光和材料方面会更重视。
因为灯光区域跟平面布局，比如说很多客户他们希望员工靠窗口来坐的，特别是一些老板级或者是经理级的。现在的楼型在室内布局，都会希望将这个采光共享给到普通员工，让老板甚至一个经理都放在靠近核心的区域。主要原因可能就是老板都常常出差的，他们待在公司的时间相对来讲比较少。同步他使用房间也相应也可以有节能。到开放空间的员工几乎都是待在公司里面，他可以享受靠近窗的空间对他们来讲会更加好。
我们一般布局都不会排在靠窗口紧贴窗口的一个外墙的。因为这个也会考虑到他们一些反光，或者是我们电脑的排放都会有考量。当然在东南西北的方法，如果是靠西部的区域的话，我们也是尽量不要放太多员工区域，可能放其他一些功能区域的话，这样也可以节省使用电。你放在那里，灯光也好，员工也好，每天都要讲这个帘拉下来，所以已经损失了一些相关的需求。
第三部分，有一些很直接节能也是可以员工方面控制能源方法有效的方式，这些我是说机电方面的考量。对材料方面，相关的一些地面的材料、场面的材料、建筑隔音方面的材料也是室内重点考量的想法。
这几个部分都是在三个层面他从自己盖楼，到租楼，到住有认证的楼要方方面面考虑到的。当然更具体想到整个排放的话，我们之前也有提过有一些技巧配合整个节能方面的做法。这个是在我们室内节能方面，还有反映客户本身需要的整体的考量。希望可以给大家一点点概念，谢谢。
【姜平】：谢谢，关于室内环境刚才我们也提到，室内的光环境是绿色建筑重要的评估标准。我不是特别了解李先生的专项是室内的光环境还是室外照明这一块，还是两边都可以结合起来。
【李牧】：首先我纠正一下，其实我是飞利浦的，我是通用电器的，飞利浦是我们非常值得尊敬的竞争对手。但是我们也是相互促进，因为有了竞争才会相互提高。因为大家可能不一定劳改GE是什么，GE的广告你们可能会看到，但是不知道GE到底做什么的。GE他是一个综合性的公司，他有金融，有工业，有飞机发动机。你们坐的飞机，实际上每20架飞机起飞都有一个带GE发动机的。所以说GE是一个很综合的公司，我们涉及家用的比较少，工业的比较多。所以大家在家用照明部分知道是飞利浦，其实在商业、工业空间我们GE有非常好的表现。回到主题。
其实非常认同您这边的看法，关于办公室的自然光的采光，虽然我们是做照明的，但是我们不是强制要推客户所有的地方要放光，不要让自然光进来。我们希望客户能用好光，合理的应用光。自然光，因为我们本身老祖先生存到现在可能是最喜欢光的，因为自然光对人的舒适性更舒服一些。关于办公室的格局，您现在这边纠结的是自然光是让员工多一点，然后老板们也要共同分享。
现在我听说有这样一个调查，一般小空间的老板房间他们通常喜欢拉窗帘，因为老板隐私多一点。所以有些设计师他们把老板请到整个区域的中间去。这样的话，他一方面拉窗帘有自己的隐秘空间。另一方面，他走出去，左右都是他的员工，他能更好的起到一个交通集散地的作用。从另外一个角度来讲，我们这样的话可以花更多的精力去设计这些小的空间区间，让这些老板更能够感受到这个灯光的特制化，人性化。然后周围靠窗的包括开放给员工，这样让员工能够更卖力的工作。这是有一个这样的说法。
刚才这位先生也提到材料方面的工作，因为他也谈到一些照明、暖通。绿色发展到现在可能以前照明的只是想自己照明怎么节能，外墙材料可能只想自己材料怎么节能，电梯只想电梯的。发展到现在我觉得应该有更多的协作，打个比方说我们现在的工具是可以把整个通风口结合在一起的，这样的话可以让你天花板很好看，很简洁，施工的时候比较绿色。同时，他到了一些时候可以把一些热量适当的带走。
那么在一些外墙材料里面，可能也是不同的外墙材料他对亮度的体现是不一样。这个是我们我实现了一个亮度。如果我在采用一些高反射率材料，包括没有眩光的材料的话，既防止了眩光，又能够让我们可以少用光，这也是一种节能。包括现在我们空调部分，我们如果说采用大量的LED技术，或者说合理的采用LED技术的话，那我整体的能量降下来，因为灯光本身也在散热的。那么如果把整体能耗降下来，那么我们空调的能耗也能降下来。所以这是大家的事，不是某一个材料的事情。
【姜平】：刚才孟总提到了远大跟Aedas几个合作。其实我们是前些年有一个非常成功的合作，去年Aedas有一个双塔办公楼获得了全球最佳的超高层建筑的设计奖。那个建筑其实是在外围的结构有一层遮阳的智能控制的设施，他是用ETAPE膜来作一个这样的设施，通过智能系统可以根据太阳的方位角来张开和闭合。这个是一个非常创新性的幕墙的技术，当时远大也是花了很多的工夫来完成这样一个技术。
我们想问一下在超高层幕墙技术这一块，最近有没有一些新的亮点和技术上的突破？
【远大嘉宾】：谢谢姜总，其实我们也做了一些项目，正在做的刚才介绍的上海中心，还有1788，这都是我们做的，目标是一个绿色建筑。包括刚才提到的一个阿布扎比的一个行政中心，他也是一个智能化的控制的装置，根据太阳的角度变化，强度变化他可以智能化控制。金殿因为题目是绿色建筑，谈一下四个方面。
第一个国家和地球层面上，这个绿色怎么看？这个毋庸置疑，不用多说，大家非常清楚，这肯定非常重要的。包括国家的改革方案里面也非常突出的提出来"绿色"，这是我们中国人要下一步要提升的主要方面。因为他涉及到的方面了，包括经济结构的升级都是涉及到一个绿色。
第二、超高层建筑，因为我们的主题就是建筑，按照国外的标准是100米，中国的标准是150米。不管100米还是150米他都是高。刚才缪先生也提到了超高层带来的问题：热导效应、光污染等等。但是我们这里面换一个角度看，因为有些辩证的看有些弊端是变成好处。利用热导效应冬季的时候他不是坏处，而是变成整个城市可利用的能源组成部分。那么光污染，我在迪拜大道开车走的时候，能看到一系列的建筑有光射过来，这是早上。所以这部分确实是光污染。
但是我们现在换角度讲，我有一个朋友他住在一个小区里面。早上可以享受到他北侧建筑的一个小太阳，他很舒服。因为他的洗手间可以接受到另外一个高层建筑的反射光，这是自然光。刚才李先生也提到了这种光是一个给陈带来愉悦和舒适的根本来源，这个也是我们可以利用的。这是超高层层面上。
外墙层面上我所主要的也是希望做到外皮的外墙，这个皮肤的外墙刚才讲了很多，现在不展开了。皮肤我们根据遮阳、光、热、点等等一些东西，我更加强调互动。因为智能化对互动带来一个便利和机会，所以我相信未来会更美好。当然这里面有一个通风部分也也要跟智能化联合在一起，因为他不仅仅是给你提供风的速度带来一个环境的享受，而是他也可以做到主动的呼吸来节能。而且可以提供新鲜的空间，因为他可以带过滤。我们现在研发的产品可以做到带过滤PM2.5这样一个先进通风器，可以作为一个非常好的背景通风，竖向、横向都可以做到。甚至点式幕墙可以做到。
第四个方面我想谈一下工具。因为我们学习欧洲、日本、美国等等。其实现在我们中国人的效率是不差的，我们差的是一个系统效率。单个事情啊我们处理的效率往往超过他们，但是我们系统不行。为什么？该做的事情、该做的实验不做，然后得出一个结论，然后返工50%到200%，那么这种浪费是非常巨大的。所以我们在主张做一些该做的实验，我们秉着一个实验室确实性制膜。还要开展一系列的研发创新工作。当时我们的具体的项目也会有这样的理论知识。例如上海中心我们做了5层楼100个板块的实验。看起来这个实验花费很多，但是他可以提高系统效率，可以降低系统风险，所以我们觉得这个工具非常重要。
BIM他解决了一个系统效率问题。因为这个协作平台上如果大家有一个同样的语言，同样的工具来操作，甚至及时互动的话。我相信整个建筑的效率会提升。有人讲我们建筑行业的效率、生产率并不高，确实不太高，那么有待提高。我想BIM是一个系统工具，他对于提高建筑行业的一个效率和生产率方法有一些帮助。
所以我们想多掌握的这样一些系统效率，我们概括地球层面上需要绿色，我们高层建筑也依然需要绿色。因为减轻重量，提升新技术。同时我们用新材料、新技术、新工艺。同时我们的外皮工作层面上，哪个方面都需要绿色。谢谢。
【姜平】：谢谢，孟总刚才提到BIM的系统，其实我们今天还有一个话题，就是核心设计的工具问题。现在数字化的设计已经非常普及了。从数字化的设计到数字化的加工是一个协调的过程。那么请在座的一些嘉宾就他们室内设计对目前新的一些应用情况做一个介绍。
【邓柏基】：其实我们在座很多技术上面很强的专家在这里，对我来讲，我们公司是做建筑设计跟规划设计。可能我跟现在讨论的有点差别，但是我想跟大家分享一下我们公司对于绿色建筑的那种大的概念。
因为我们通常在一个项目开始的时候，对于他的规划怎么样跟交通，怎么样跟他的功能，怎么样跟他使用上面已经开始想到绿色建筑上面大的概念。比如说我们公司做了一个研究，就是上海浦东跟香港的城市规划关于绿色的研究，就是从他的规划上来讲。
浦东我们觉得他有一个地方不是很成功，因为他全部是高层的塔楼。但是他的功能可能太单一。比如说他大部分是办公楼，他缺乏了一些住宅，缺乏了一些商业，缺乏了一些其他的配套。但是香港来讲，我们觉得他为什么很绿色呢？因为他那个功能是全部都综合在一起，他是一周7天，一天24小时都有人在使用这些楼。这些在里面使用的人他不用早上在住宅打车很远到办公楼，或者是晚上回家他也要打车，或者开车要开很远。这些车程，或者是时间耗能已经浪费了很多。
所以我们觉得很多城市他的密度不够，他做超高层不太适合。像香港来讲他的密度够的话，我们做了20年，在香港有一个很成功的例子，项目在九龙。他为什么那么成功？因为他跟地铁、交通、火车、机场、快线全全部连在一起。中间全是商业，上面是住宅、酒店，办公全部联在一起。所以你一天出去基本不用打车的。我们觉得这个综合体的理念是很环保很绿色的。
所以我们在20年也有一个机会做了一个比较大型的综合体，就是京基100。就是450米的高层，也是住宅酒店全部混在一起。这个模型他成功，我们觉得他成功不是在于技术，技术上面肯定是有的，设计、节能的幕墙肯定也考虑上去，但是不是我们的方向。他成功的地方也是跟我之前说的，他是24小时，一周7天都能使用到的一些空间。我们觉得这个方面来讲应该在大陆或者另外的亚洲城市要推广的一个模型。谢谢。
【曾景慧】：在室内设计的一个层面来讲，我们除了从硬件的环保，刚才讲过从节能、暖通、材料方面达到的一个绿色环保设计以外。现在使用空间我们现在很多的客户是达到有90%的到100%，等于没有一个老板房间，老板也是坐到一个开放空间，节省空间也是节能了。
另外一个层面，因为办公室总归有8个小时要大家在办公室工作的，但是现在从一个绿色的设计来讲的话，室内空间设计方面是非常节省的方面。当时在亚洲跟中国的话也有一些相关的文化，还有就是不同的企业一些现实，不是全面可以推广。但是现在企业方面已经有开始做一个相关的设计，然后从比较小型的，比如说从二线城市分处开始慢慢推广到他的总部，成为空间使用的绿色设计。
所以我觉得从室内方面，可以讨论用这个宏观的方式来讨论到这个层面，细节我就不谈，谢谢。
【远大嘉宾】：我先想一下前面一位讲到城市规划这一块，事实上这是一块很宏观的东西。在照明这一块也是有城市规划这一块的。他会把这个城市划分为若干个区，比如说上海地方有的是旅游区，有的地方是工业区。他把各个城市划分若干个区域，然后这些区域有一个真题的协调。比如说这个区域是以什么色调为主的来影响整个区域里面人的活动因素。
比如说他有一条旅游线路。他这条旅游线路的时候他在设计的时候基本上不会重样的，他基本上是环线。在整个线路里面，他会像一个演奏音乐一样的，他肯定是有一个旋律的而不是最强音。所以这个时候，政府做规划的时候他前期要把灯光的因素考虑进去。包括路灯各方面的他也是一个引导性，他引导你潮什么方向这个灯光是有一定效果的。当然这个也要考虑到节能，因为时间关系就不多说了。
回到您这边的主题，就是关于软件方法。其实BIM系统的确是一个趋势，现在我们上海中心也用BIM系统。目前为止，照明在这一块我觉得在照明这一块是比较脱节的。之前大家看到的是效果图，我为什么想说这个呢？我想告诉大家效果图是一个规划性的东西，但是大家不要完全去相信这个效果图。因为他并没有被量化。量化是需要什么呢？量化是需要一些专业的软件来验证来的，我们GE是一个非常谨慎的公司，我们多少使用正版的。然后我们用软件来验证到底能不能达到我们所需的要求。我们在每个灯光在实验室里面非常精确测量他的配光，然后放到我们的模型中来验证他到底行还是不行。
如果不验证会有什么后果呢，我举一个例子，不知道恰当不恰当。就是通过一个建筑反射面有一个镜面打到地说的，国外造了一栋楼，那个楼造完了以后为了追求造型。最后他栋楼是可以烤焦一辆汽车的。我不知道你们看过这个微波没有。他因为做了一个弧线，结果当太阳达到一定纬度的时候，湖面的镜面像一个透镜一样的，然后他会打到这个马路上。当时真的有很多人去验证过，还有记者，外国人很大惊小怪的，还拿了一个鸡蛋去烤，真的就烤熟了。
前期的验证可能有时候数据更能够告诉你真实的东西。所以我们不希望给客户提供一些效果上的东西。我们希望能够给大家真真实实的数字上的，量化上的东西。也是给我们一个思路，就是这些做软件的公司是不是把整套系统放到BIM里面去。我们做了社马上的无料的清单，所有的电器方面的相关的设计马上就可以进你这个BIM系统，成为他的一个分块。可能这个已经实现了，因为现在我还不太了解这个BIM系统，可能还要跟各位再多沟通。
【远大嘉宾】：补充一下，因为节能里面主动节能也是非常关键。我刚才提到一个双层幕墙他也是主动节能的一个品种。还有一个我们再生能源的利用。因为过去我们总是强调用要全部用，我们现在强调是200×200光伏发电来驱动这样装置。那么他能产生一个非常好的杠杆效应。因为他的花费很少，但是他的节能效果会大大改善。所以我们理念上如何主要利用这个方面，还有很多类似的一些杠杆效应比较明确的一些案例。
作为一个绿色工具的使用，我们刚才提到一个BIM，上海中心也在用。绿色建筑里面减少现场的浪费也是非常重要的一个概念。还有一个缩短工期，因为BIM他本身可以做到这些过程更加有效。因为上海中心20300多个板块，没有一个板块是一样的，他错误率比较低。这样可以缩短工期，降低时间成本，可以减少浪费。因为这也是一个绿色建筑非常重要的方面。
【姜平】：因为时间关系，我们把下边的时间环节交给问答，在座的朋友有没有什么问题？
【观众】：我是新世界华南的。我想问一下，因为华南地区今年出了一个新的规范，是关于节能的，关于遮阳的。现在对节能的要求在对于华南地区，包括广东、还有海南都有这样的情况。就是对节能要求更高，要求要做遮阳。
我想问一下，特别是对于远大。因为现在确实也发生的很突然，是今年6月1日广州地区才开始实施这个规范。特别在做住宅建筑上面做遮阳很麻烦。你说商业建筑做遮阳没有什么太大困难。你们在做这种这样上有没有一些新的，或者你们有没有在新的项目上这样的情况？
【远大嘉宾】：因为这个问题也有一定的普遍性，也非常重要。因为节能里面这个是非常重要的一个主动节能。这里面有几个思路可以借鉴。
第一，现在玻璃材料的技术发展非常快。例如使用一些双元玻璃、三元玻璃，他也可以得到一个比较良好的系数。利用三元玻璃他的遮阳。他是一个遮阳性的遮阳玻璃，他玻璃本身就可以达到0.31，或者是非常好的效果。这样就通过一些玻璃品种的选择，甚至使用一些双层玻璃，两层玻璃里面都带膜。这种方式你可以提高遮阳系数，大家会得到比较好的透光效果的前提下。这样他可以满足这样的一个要求。因为你刚才提到的问题，这是现在领域里面最关键的部分，这是第一个手段了。
第二个也可以采用一些动态的节能。举个例子，我们遮阳板平时是一个固定的，需要的时候他可以带一个角度。他的动力来自一个小块，就是光伏发电，甚至风力发电。因为阳光最强烈的时候，您的发电量最多的时候，而且用一个比较要的光伏发电驱动他的话，他的投入产出也比较高。那么这种方式也可以得到一个动态的节能。
第三、使用一些双层幕墙的理念来做，不是说双层幕墙就一定很贵。我们岳阳广场，他是双层幕墙里面放了一个8毫米的单片玻璃。然后他可以打开清洗里面的。这个可能一平米增加3、4百元左右，但是可以达到一个双层的舒适和节能。所以双层幕墙这样一个理念来设计也是一个解决方案，内部可以放一些遮阳装置，这个遮阳装置的调节可以达到比较好的效能。
还有一个策略上可以采用一种调整窗墙比，墙更多一些。因为刚才李先生是一个虚拟，但是他有一定科学性，你计算跟不计算是不一样的。反过来没人规定这个比例到底是多少，谢谢。
【观众】：我问一个关于超高层中央空调的问题，在湖北武汉这种地区，超高层200米，因为现在营销特期望一个写字楼，一个公寓，我有两个200米的楼。建筑立面如果说采用营销喜欢用变频多联机，就是VRV系统。但是变频多联机如果设置的话，外机只能放在闭端层。我想跟各位嘉宾讨论一下，就是类似这种系统，200米高有没有变频多联机做的成功的？因为他外机上下的还有噪音影响。同时如果要是你们选择的话，你们会怎么选择系统？谢谢。
【姜平】：今天这儿没有设备工程师，这个问题非常专业。
【观众】：或者说客户营销角度，你们有没有做过类似这种200米高，采用还使用多联机使用起来客户比较成功，他的噪音也能够忍受。你提的是VAV还是VRV？
【观众】：VRV，营销主要考虑他启停方便，他加班使用起来很方便。这是相比中央空调的优势，但是他别的缺点很多，包括舒适别和振动噪音的分散。
【姜平】：这个是做过的。
【观众】：在这些地方有哪些是成功的，集中放在闭端层，而不是每层分散放。如果每层分散放还可以。但是集中放在闭端层这个问题可能就比较大了。
【姜平】：我们是有过分层设置的先例的。
【嘉宾】：我认为分层设置这个问题不研究，分层设置这个问题应该把技术和建筑结合起来。但是现在的问题是建筑是一个盒子，他没法儿分层设置，他只能集中放在闭端层，在这种形态下。
【远大嘉宾】：这个问题我不是专业，但是从外维护体系角度因为遇到过这样的问题。一个是集中放到一个设备层里面您主要担心噪音，噪音有集中传播。一个是通过楼板，还有一个是通过空气传播。这里面一个是外空气传播这一部分我们也做过一些项目里面，他上下双楼层他的隔声量提高到40分贝以上甚至更高。因为这个结构是可以做到。我们香港机场做到了50分贝，因为这个是我们迄今为止的一个隔声量最大的一个项目。一般正常来讲都是37分贝是比较好的。那么这部分有必要适当提高，利用提高到45，尽管他玻璃的厚度，密封材料的改变等等，但是空气传播部分还是可以非常有效的阻止。
第二部分通过振动传播部分，因为这个可能建筑结构更熟悉一些，但是这部分我们也有一些项目减震的方式把他降下来。这样的话整个上下楼层可以得到比较安静的环境，这个也是一个解决的思路之一。谢谢。
【姜平】：行，今天我们的嘉宾讨论环节就到这儿。谢谢大家。
【缪亮】：大家好，下面一个环节我们请通用电器照明技术支持经理李牧先生给我们讲《商业办公照明，每一个商业照明都在读书独一无二的故事》，大家欢迎。
【李牧】：我快速的讲一下我们今天这个环节，让大家可以早一点休息。每个《商业照明会讲述自己的故事》，我相信希望每个人都不希望自己穿的衣服，特别是女士不希望跟别人重衫，衣服不要跟别人重。我相信商业楼也是一样的，希望他的照明跟别人是不一样的。难道能够展示他自己的风貌。那照明空间发展到现在为止，从以前的封闭式、到开放式的，到现在的个性式的。也就是说现在我们的这些业主越来越个性化了，他们希望更个性化的一些设置。
那么从照明角度来讲，就像我们的需求一样有不同的需求的。首先是功能性，办公空间可以满足基础的要求。接下来是舒适性了，那么在舒适性这个环节里面，员工在里面工作但是我心情愉悦。再上升一个台阶到观赏性，员工即使法国工作也愿意待在一个办公室里面。再上升一个层面就是一个文化性了，就是说我们的整个商业空间是一个文化，他可以为后人留一些东西，他是一个地标表性的建筑。
那这些功能性、舒适性分别对应什么呢？功能性首先可以保证商业低产可以卖掉或者可以租出去。舒适性是为了我们的使用者在里面待的束缚，是为使用者增值的。那么观赏性呢，他可以让我们的地产的形象增加。那么到了文化性这个层面，可能这个城市里面所有人都在讨论这栋楼是非常漂亮的，非常有特别，他的光满足了这个要求。
那么我们在做这个照明空间的里面要关注几个因素，事实上他是三驾马车的，效果，成本、维护，他们之间是有矛盾的。但是我们要做的事情就是在方案里面找到一个可以平衡这三个之间矛盾的一个方案，具体的已经有机会再跟各位探讨。我今天会分成三部分跟大会相结合，一部分是建筑，光是为了体现建筑的，接下来是设计，然后是效能，我会简单的介绍节能这一块。
我首先从室内开始，由内而外。就像我刚才说到的，其实我们人最能接受的应该是自然光，我们人是从自然光里面进化过来的。所以他对不同的光线，外部的自然光线对他是有影响的。这个照明也是一样。我一直很喜欢一句话叫“道法自然”。照明也有他的道，他应该跟他规律结合在一起。如果是偏冷的，冷光的话人会感觉比较孤独，如果是中性的话人会感觉到比较友好。如果是照明比较高、而且比较暖的情况下，你会感觉到比较闷热。如果说比较暖，而且照度比较低的话，你会感觉大比较柔和，比较平和，比较舒适。那这个是我们酒店里面为什么喜欢用这种，就是这个原因。而在办公室里面，可能在这个区域里面落的会比较多一些。
经过大量的调查，可能在大空间区域里面，3500K到4000K是比较受欢迎的，。但是现在LED有一个问题，大家多讲节能，各位也LED非常多，LED是有矛盾的。他越做暖色温，他的光效越差，他越做冷色温他的光效就越好。那怎么样合理的来规范LED的色温，就是我们目前在这个行业内需要做的一些工作。
事实上LED他有一个最大的优点，有些LED是可以调色温的。我们一天从早上到晚上，一天当中天空的颜色是发生变化的，早上会暖一点，到了中午冷一点，晚上太暖一点。所以今后的办公室有可能做成人在办公室里面可以感受自然光的变成，就是你的色温是发生变化。我会从早上办公室员工进去，跟一个暖色温到中午的冷色温到最后下班的暖色温的变化。甚至有时候员工如果比较疲劳的话，他可以让他色温发生一些变化，这样的话，员工工作的动力或者他的疲劳度可以得到有效的缓解。
那么作为空间氛围他也是有区分的，如果我们在这个里面顶面和周围的墙壁照的比较亮的话，你会感觉到这个空间比较宽阔，比较有活力。这个是我们希望在办公室里面做到的，我们希望员工有活力。如果说整个空间、墙壁和顶部都是比较暗的，他地板比较亮的，你会感觉到比较狭小的空间，比较私密。当然还有一些其他的案例，这些都是不同的空间给你造成的心理暗示。所以我们的照明也是希望从人性化的角度来考量这些人的因素问题。
我今天不想讲太多大道理，我只想用例子来告诉大家这些内容，所有的例子都是GE的项目，他是爱迪生奖。我简单介绍一下爱迪生奖，爱迪生奖是为了鼓励全球在照明设计，照明应用上面，包括节能上面、应用上面比较领先的项目。所以我们这些项目大部分是国外，当然也有中国的。我希望中国能够崛起，希望再中国跟各位合作诞生出自己的爱迪生奖。
这个案例可以看到从顶部延伸到底部，就像我们的天空一样，我们的天空一直是延伸到我们的天平线的，所以你会感觉到天空非常的宽阔。而且他大胆的使用了条形灯，非常有规律的排列在一起，让你感觉到非常有序。那么这个灯光他作了一些特殊处理，让他把这个光匀开来。所以他的顶面你也可以看到，他是整个底面都会照亮的。所以这个设计是非常愉悦舒服的，给人一种大气的感觉。
这个是美国VOT总部大楼，这个是他的客户洽谈区。你可以看到他在顶部利用了一些直接和间接照明相结合的手法。他不光是把地面照亮了，而且他的间接照明可以把我们的天花板照亮，因为有时候天花板是做的非常漂亮的，或者是非常有造型的，这个时候千万不要忽略它。那么在你的视觉的中间区域做了一个很大的幕墙，他这边打了很多网孔，是一些户型的网孔。他对光源的要求是非常高的，你这个光源得沿着这个弧形走的，而且又不能排的太密，否则的话太费钱了。
这个使用的是LED，只在整个灯下的上层和下层布置了LED。没有用到导光板，把整个灯箱全部打通。这样啊的话，客户走进来会感觉到你的公司是一个全球化的公司。当然我们不要忘记整个画面的地板部分，他在沙发的最下面合理的利用了凹槽的部分，可以达到见光不见灯的效果。你可以看到他下面也布置了软性的LED灯带。这样的话，在整个画面感觉他是没有冷场的，非常舒适。
这是一个办公的区域，一眼就能看出来是非常欧式的，欧洲是非常喜欢用间接照明的一个地区。你可以看到他的天花版上面是没有灯的，这就是间接照明。因为他的天花板本身是有带弧形的，因为这个是一个平面图，你看不到3D效果。那么。怎么样又能够让天花板体现出来又能够照亮呢？他们把这些灯布置在这些写字楼的上台，然后通过天花板的反射掉下来，这样天花板的造型能够体现出来了。同时，我们下面的照度也达到要求了。而且你人员在里是找不到灯的。
其实一个好的设计，你有时候走进一个办公室，这个灯在哪里？说明这个设计还是到位的。可以看到就是我刚才说到的，他的格局就是员工是在窗户的周围的，老板是在中间的。老板还是比较照顾他的。上面做了一个顶天棚，就像天空一样，模拟天空的颜色，整个办公室都会照亮。
这是一个大空间的格局，美国的思维方式是非常发散的。他是大胆的把整个底面不用玻璃覆盖住了。他这个材料是让进来的光可以有效的屏蔽，出来的光也可以有效屏蔽。他的通风口末浸染是放在这个正中间的，这个大型柱子都是他的通风口，排列的很有序。我的照明灯具放在上面，用高效的陶瓷金乳灯来照亮地面，因为陶瓷金汁灯效率是非常高，而且亮度是极高的。而且他可以找到灯具的小型化。这样的话，你的天花板就显得不是那么零乱，而且看上去非常舒服。那么你要想这个横梁的光哪里来的？这个不是效果图，效果都是可以编的，这个是没办法编的。他的灯光来自于他的通风口上部安装的灯具，这样的话，他就把真个横梁也打亮了。这是一个非常巧妙的手法，合理的利用了通风口。
这是一个联邦国会，一个会议室。他客户的需求是希望我这个空间不要有太多的眩光。而且要开会的时候桌子上要尽量的简洁。后来他们把整个摄像、灯光全部集中在这个圆环上把它吊下来。吊下来以后，跟下面的这个建筑系统很好的呼应在一起，起到了一个画龙点睛的作用。同时你开会的时候人站在这边，事实上你是看不到这个灯光的，很好的控制了眩光。把各式各样灯光集中在这里面，非常漂亮。
这是一个走道，感觉到走进非常舒适，他越来越多的引用了间接照明的手段，让人有一种愉悦的感觉。他顶上适当的补了一些灯光来照亮这个侧墙。其实人走进去，能看到就是你需要打亮的地方—测墙。而且他这个地上的沟槽很好的起到了引导性的作用。
接下来走到室外篇，刚才室内主要是使用，就是你走进去能够宣传你企业的文化，到了室外篇是城市里面每个人都看到的的，如果你做的好，真是能够招商引资，每个人都会讨论他。就像我们上海中心，或者其他的一些地标性的建筑，每个人都会讨论他。同时他会突出你企业的文化，同时对这个企业建筑设计思路也是一个很好的体现。
作为室外部分我们要注意一个问题，因为他是需要防水的。因为灯一直是在外部的，质量是非常重要的。同时要做到见光不见灯，有时候光南京路的时候晚上了是很漂亮的，但是白天很多很大的光具摆在那边，一下子就影响了这个建筑的原貌了。所以光一定要跟照明的器具在白天也要跟我们这个建筑结合在一起，成为建筑的一部分。
另外一个就是减少光污染，这个是跟节能相关的。有很多灯全部不计成本要把它打亮，结果全往天上打了，很多光都浪费掉了。说明你对光没有很好的驾驭，没有精确的控制光，让他去不该去的地方。
我这边同样有几个例子，这个是北京的新保利大厦，这个是获得LEED奖的。你看到他整个立面都是用T5荧光灯管做的。然后把内透光出来，同时用了一些高压纳灯，因为这个图片里面看不到，他事实上还有一面幕墙，把整个墙面打的非常精准，没有太多的光溢到天上去的。当时就有“土豪金”的概念，非常的金碧辉煌。
这个是一个演艺中心，他是一个内光外透。可以看到他内光外透要做的话，就是把你建筑里面、墙面、顶面都要注意到他的设计，要把他打亮。同时，适当的勾勒一些线槽灯，这样在远处的话感觉他是非常舒服的。同时他在一些外侧很好的利用了这个扶手，在扶手上面可以装一些灯光。你没有看到任何的灯具吧是不是？但是我走到这里，一方面是提供了功能性的照明，同时跟这个建筑很好的呼应在一起了。
这个美国和平研究所，这个客户他当初的要求是希望我是一个没有夜晚的中庭，他中庭是很大的中庭。所以他当中放了一个很大的膜，这个膜白天有光可以进来的，同时通过这个镜面以进去的。到了晚上，这个膜和上面的玻璃排了T5的灯光，这个膜晚上也是发光的。所以人在这个空间里面晚上也能够感觉到和他白天是一样的，所以他跟自然很好的结合在一起，是一个没有夜晚的一栋楼。同时在外面也放了一些勾勒性的线槽灯，也做的非常漂亮，也是跟这个建筑很好的呼应在一起。
这个是一个纪年礼堂，他用了很多地埋灯来洗这些柱子。这个是用非常窄的光来均匀的洗，这个对配光是要求非常高的。因为很多光可能打到这里就不亮了，这个大家一定要注意。这就是我为什么不要完全只看效果图，你这个计算也是非常重要的，你的每一个计算点的值是要非常逼近的。所以你看到他整个细节打亮了，包括顶部的，整个楼宇里面有亮有暗，光影交错，非常有层次感。
最后我想说千万不要忘了在楼上打上你们的商标，因为这是一个千载难逢宣传公司的好机会。所以我们也给大楼宇提供这种标识的解决方案，以前是用荧光灯管做的，但是这种东西的难度是在于他的维护性非常难。所以我们用LED放在这个雅克立白把他透出来的，寿命非常，可以做到5万小时。而且你一定要注意他的颜色的均匀性，这个非常重要。因为这个是公司的金字招牌。
节能部分他是一个系统功能，从设计到调光系统，高效率、电器系统。最终是为了利润，为了让我们的办公室更增值，为了让我们租金可以更上一个台面。当然我们也要跟灯光控制结合在一起，包括我今天看到一个停车场，停车场也可以用一些人感光控控制的这种系统。包括遮阳板，我们的控制系统应该跟遮阳板结合在一起。就是太阳起来的时候这样板遮住，可能你要适当把你的灯调暗一点。等到太落山了，你的遮阳板要完全封闭住，防止里面的光出来，然后把这个灯光调在最亮，这个是跟整个系统结合在一起的效果。今天时间关系也不能展开了。
我这边有四个说法，第一，LED是节能的，但是不是所有的LED都是节能的。然后，也不是所谓的传统灯具都不节能的，像现在的T5灯光，还有一些高压气体放电灯，CMH陶瓷金乳灯，同样有他生存的道理，存在必定是合理的。你想象看，那个白炽灯从爱迪生发明到现在没被淘汰吧？他还是有他的一点优点，比如说白炽灯他的光谱是光谱的，他是最接近太阳光的光。而LED他的蓝光可能会多一些，他的红光会少一些。在表现你材料的时候，要体现红色的布面的时候，你的LED如果不做特殊处理的话，LED会是有欠缺的。
然后千万不要为了节能不节钱。我举太阳能生产那个硅，事实上他的能耗远远大于你能够节能的能耗，有可能是这样的。最后不要因为节能牺牲效果，现在很多道路就把亮度降低了，LED上去了，亮度降低了，同时也节能了。但是这是以牺牲亮度为代价的，千万不要做这种事情。
照明是大家的事情，这边有用户，有业主。我们希望跟大家在一起紧密协作在一起。刚才说过，这边就不多说了。
既然我们要做一个独一无二的照明系统，那我们就要有个性化，我们要有不同的元素来支撑你的最后的设计。所以我们诞生了各式各样的灯，现在的设计师比以前幸福多了，以前只有白炽灯可以用。现在可以到射灯，到筒灯，包括面板灯。大家如果感兴趣可以到我们GE展台看一下。我们有一个非常有意思的灯，他的灯关掉了以后像一块玻璃一样的，可以看到天花板的。打开以后，天花板照亮了，底面也可以照亮，兼顾了直接和间接的照明，大家可以看一下。我们也提供整套的光源，包括功能性部分。洛伊我们是做一个全套解决方案的，只要是有光的地方GE都可以做。
最后我通过6个数字来说明GE，第一个，GE是第一个发明照明的，爱迪生是GE的创始人，所以我们起的谁早，干的谁比都苦。接下来这个是爱迪生奖。
我们在中国有两个照明研发中心，这个是我们在中国，很多外国企业可能进来了就觉得一定要按照自己的标准做。其实不是这样的，到中国要按照中国标准做，中国就这样的逃路，所以我们有两个研发中心，专门是是为了中国市场研发产品。
我们在全球有4大研发基地，在这4个研发基地诞生了三个诺贝尔奖。所以GE是非常注重科学研究的。说到LED大家只知道尼克这个人，他事实上是把蓝光转化为白光的人。但是世界上第一个LED芯片是在GE的实验室里面诞生的。
我们有5大服务，我们要特别告诉客户怎么用他。有些灯一直开了关，其实他很容易坏的。包括一些停车场，你是用调光还是用开光方式来做战略控制，这也是非常重要的。
这个是最后一个，这个是我们的质量宗旨。在GE我们觉得是非常变态的一个标准。有时候客户一直在催我们，说你们照明产品为什么推那么慢？不是因为我们想慢，是因为我们要控制质量，我们要把这个产品的质量做最可靠。有机会可以来我们的实验室看一下，我们的实验室像不夜城一样的，我们的灯光一直在那边点着来测量他的可靠性。
最后我给大家看一下，这是我们的网站，如果感兴趣的话到我们网站看一些，谢谢大家。
【缪亮】：感谢李先生的精彩发言，我们上午到一个茶歇时间，10分钟以后大家回到这里，我们进入下面还有精彩的发言。
(茶歇)
【缪亮】：大家好，我们继续开始下面的会议，下面的演讲叫《性感的大数据与可持续升值的绿色物业》，是由江董事长为我们带来，下面欢迎江先生。
【江江】：大家好，很高兴能在这里一起分享一些我对于大数据、物业管理和节能增效一些认识。
说到大数据，5年前说到数据，大家觉得只是一个概念或者是一个噱头。但是时至今日围绕他展开的技术创新已经在很多地方生根发芽，也真实的改变了我们的生活。比如说我们看到的大数据投放的广告，像谷歌。像这种游戏开发跟大数据结合，相刚刚创作了350亿日销售奇迹的大淘宝网络，这个是大数据结合的典范。还有对现有的理财产品产生重大冲击互联网理在产品，大数据的余额宝。这些都是技术创新，引发了一个传统行业的革命。
回到我们今天的主题，对于物业管理也好，对于房地产行业也好，大数据能够给我们带来什么？我们是去迎接他冲击，还是拥抱他带给我们的力量？也是今天我跟大家交流的话题。我的题目是《性感的大数据和可持续升值的绿色物业》。
在这之前我先举几个例子，是关于数据分析。我们先简单的看看大数据能为我们做点什么。这里我整了10个写字楼，这都是实测数据了，他的冷站单平米的能耗的一个图。我们看到A和B两栋楼能耗显然是比其他高很多，这是单平米的每年的总能量冷冻站他的耗电量每栋楼就超过了73.5度/千瓦时每平米每年，非常高。
我们去把数据展开一点，看看他到底发生了什么？会看到这个楼的冷站典型工作运行日的工作曲线，非常明显这两个楼是不同的问题，一个楼的问题是在正常工作的时段的工作密度比较高，说明大开机的设备的台数和幅度都比较大，强度比较高。另外一个我们可以看到是他的下班以后从6点之后的功率没有明显的下降。
我们再把数据增大一点，我们看看每个楼发生了什么？A楼我们可以看到他的堆积分向能耗的数据，我们看到冷冻泵、冷机、冷却泵和冷机台，我们会发现一个非常奇怪的部分。就是他的蓝色部分还是冷冻泵，和绿色部分是相等了，我们看到这样的图可能更清楚，他的冷冻机和冷冻泵，一个是44%，一个是39%，基本上冷冻泵赶上的冷机了。所以明确看到他楼的问题就出现在冷冻泵说。在引入压力数据我们看到这个楼实际上因为有太多的阀门制造了管路阻力，所以造成整个冷寂的能耗集聚上升。这个实际上是一个简单的例子，大家可能觉得这个例子非常简单。但是我们发现一步一步增大数据的量，我们离问题的核心越来越近。
另外一个我们看看B楼，B楼我们会发现他的主要能耗是由冷机产生的。我们把冷机负载率做一个堆积图，我们下面把数据深化，也会发现也很有意思。从9点开始到6点，他的三台冷机的总的负载率加在一起没有超过过2。从6点以后他的总的负载率没有超过过1。所以在写字楼从早上8点到9点期间应该是开两台冷机，但是下班以后就开一台冷机就可以了。这个也是我们把数据在分析一下在深入一下，我们就能够找到问题的核心。当然，虽然冷冻及的负载率的降低，他的效率也极限下降。所以实际上这个楼房是冷机群控出来的问题。
我们把数据量一步一步的加大，我们发现离问题的核心越来越近。实际上这两个例子我们只能说他是是一个非常简单的，用到的数据也很少。但是如果我们有可能把这个大楼里面的所有的数据信息，通过传感器网络也好，通过各种方式也好，能够把聚合在一起，我认为是可以发挥出巨大的能量，就好象氢弹爆炸一样的能量。对不起，我这里打断一下，氢弹报爆炸以后炸出了很多数字。
我们看看这个数字是想到的是大数据给我们带来第一个问题。我所谓的问题不是指大数据采集的很困难。其实已经不困难了，比如说我们公司拿万达集团的67个万达广场，布置环境检测的传感器网络只用了27天，所以数据上传到总部的。所以采集这件事已经变的非常简单了。
我认为也不是计算处理很难，因为我们自己建的云计算中心，我们的每天的数据的吞吐量能够达到1个T，每天是成TB级的这样的吞吐量。然后做一次全网的，就是我们所有数据的全网的KNN计算的强度能达到106万亿次浮点计算。所以计算和存储对于大数据的应用而言，我们的这个物业领域，相对于谷歌，相对于大互联网公司不是最大的问题。
我认为最大的问题是他的挖掘，是他的应用，是他与人之间的交互。我们看到这样一堆密密麻麻的数据，我们第一个感觉就是他很乱。这种还来的数据向我们的扑面而来，这种感觉其实是挺不好的。那我们怎么能够有效的利用他呢？
这是我提出的第一个问题，他可能是这种传统的方式，或者是这种平铺直叙把数据直接铺在界面上给你看。后来经过演变有这种方式，就是咱们说的汽车的仪表盘，把数据跟图形、图表做了一个结合给你看看，稍微会好一点。这个是我们今天刚发布的第5代产品，这样可能还不够。我们可能还有别的方案。
我们看国际上非常流行的，就是汽车的仪表做一个图表，可能感受稍微好一点。这是我们是今年发布的第5代产品。这是我们和SOHO讲这个BIM，这是我们为迎合SOHO一起合作，把BIM的模型跟能源管理的所谓的大数据整合在一起。今天上午的李总讲到问BIM能做点什么？我想说BIM现在可以做到全生命周期的管理。从最早的设计，造价的管理到建设过程的管理，到现在我们可以说是他的运行阶段的管理，都可以跟BIM有效的结合。这种结合直接非常的爽，这个数据的使用和交互变得非常的直接，我们一眼就可以看到整个迎合的SGOH的冷冻的系统，冷却水系统，所以水路的能量的分布，温度的情况，耗电的情况，非常的直接。
我觉得走到这一步，能和数据的交互的问题，可能走到BIM这个层面，我们能把数据直接绘制在3D的实体上这个层面，基本上已经解决问题了。这个只是动画，我们在外面有展台，有实时的数据，真实的BIM系统给大家做演示，如果有有趣可以看一下。
我觉得兰德这还不够，在这个基础上我们是不是还应该再做点什么？刚才说到是交互，下一步是不是可以做数据的处理和挖掘做点什么？我们这个人工智能科幻电影上智能的大型的主机，我所说的人工智能是现在很多很通用的成熟的数据挖掘方法，可以把这些数据变成预处理，把他变熟。什么叫变熟？就是把这些初步的数据进行一些整理，把错误的数据剔除掉，把无用的数据排除掉，把一些场景的规律能够提炼出来，供人的进行了解和分析。
当然这些了解和分析有些是物业管理人员可能就能够做到的，有些可能是需要专家来做到。所以我觉得还是需要一个远程的专家系统。我们公司有一个比较强大的远程的专门做数据分析和物业服务的专家系统，他们自己大概不到20人，全部是硕士以上学历，他有大量的经验。能够同时服务近百个项目。所以我觉得这种远程的专家系统可以发挥很大的力量。
回顾一下我刚才说到的科技的进步能够给我们的整个物业管理带来很多新的东西。比如说刚才说到的能够连接采集到各式各样信息的物联网，包括刚才说到的其实我认为很简单的云计算，包括BIM模型，这种显著提高人机交互的体验的东西。包括人工智能，包括远程专家系统，把他们集合在一起我们认为有可能产生一次物业管理层面的革命，出现一种新的楼宇智能化的管理系统，能够极大的提高物业管理的水平，最后能够为我们带来一个可持续升值的绿色物业。
当然我把这个词想做一次拆解变成两个部分，一个部分叫可持续升值，一个叫可持续绿色。可持续升值部分是我们提一个假设，有没有可能这个房子已经盖好了，一些设计师设计完成以后，通过华建筑的运行管理，显著的提高建筑的运行服务水平，最终实现一个项目品质的提升，最终带来资产的升值。
我认为有可能，因为我们公司租的那个楼就是这种情况。我们在北京离6环已经很近的。那个楼是在一个科技园区，那么那个楼是整个园区里面租金最高的，平均别的楼大概别的楼一平米一天是5.3、5.4，我们是6.3。为什么我们这边贵呢？是因为我们公司租的是2、3层，百度有一个大部分租的4、5、6层。我们那个业主为了能够争取百度这个客户，极大的提升了这个楼的服务。比如说所有的空调能够坚持到晚上9点才关闭，周末也有空调供应。24小时的保安服务，有大量的绿植摆放。这种大量的服务品质的优化，就使我们这个楼的租金一直在这个园区是最高的，我们也不舍得搬走。所以我觉得这个逻辑是可以证明的。
但是服务品质水分的提升的我觉得是两个方面，一个是方面是人对人的服务的提升，这个我觉得相对容易，就是只要我们的物业管理人员，我们的服务人员能够准备、及时、积极、专业的响应客户的每一个需求，那我们如果有一个很好的SOP的作业手册，有很好的激励措施，这个是有保障的。咱们隔壁那个论坛，酒店的的论坛有很多专家对人对人的服务如何提升有很多经验。
我觉得比较难的是通过优化设备的运行管理，带动这个环境创造一个良好的状态带给人的这种服务相对而言比较困难。有两个难点，第一，我一直把建筑内的所有的设备系统比喻成一个怪兽，因为他很庞大，而且很专业。人直接去操控他很困难，需要通过很多的别的技术手段去控制他。
第二个难点，网上有一个段子，说如果这个男孩对女孩一年365天都可以不好，只要有6天重要的节日对她好，那这男孩觉得很好。物业管理我觉得正好是反过来，我可以一天365天都做的很好，我的环境，我们的控制，我的各方面都很有保障。但是有一天停空调了，我们所有的租户满头大汗。或者有一天电梯不能使了，我们所有的出行都不便了，那就会极大的恶化这个服务体验。这个实际上是我做好了364天，有一天做不好，有可能我最后得到的评价都是不好的。
所以这个实际上是环境服务对整个服务体验带来很大的困难，我认为刚才说到的基于大数据系统是有办法，或者是有可能有效的解决这个问题。这是我们一个工作路线图，通过传感器网络，通过数据分析能够评估我现在建筑的每时每刻的问题和现状，然后通过智能的算法去诊断排序看他到底出了什么问题，然后找到对应的解决方案。这个可能是物业自己的经验，有些可能需要专家来进行解决的。最终把整个的问题能够明确成一个又一个责任，有些人是干这样的事，做这样的改造，或者加强这样的自控。
然后去追踪这个过程，这个是整个过程中很重要的一部分。因为现在讲的很多的强调我们说什么样的技术，什么样的设备。但是对技术和设备的效果的追踪我觉得不是非常有效。但是我觉得这个传感器网络，或者说大数据的应用对这件事情等起到很大的作用。然后在这个过程中我们评估成果，最终形成这样一个闭环，让这个楼持续的有效的优化，然后持续的提升他的品质，进而带来这个项目持续的升值。
所谓可持续绿色，今天有一位嘉宾讲节能这件事和环境的舒适度这件事，有很多人认为他是矛盾的。我们为了实现节能，我们势必会去牺牲环境的舒适度，势必会降低服务品质。但是我觉得其实并不是这样，我觉得这样可以有效的协调和融合。那我们怎么做到可持续呢？我们大概需要做到四个方面：
第一个，我们认为是要优化他的识别效率。有很多项目我们控制的逻辑都是以他不利一点，只要保证他最不利那点不出问题，这个项目就可以了。但是实际上他很多有利的点就有很多浪费。或者是为了抵御这个木的系统惯性，或者是波动，我们故意调大了他的余量。这些都是他的识别效率低下造成的问题。这个实际上是通过传感器的网络提高识别效率是可以减少这种余量，进而带来减少损失。
第二块我认为是能够完善的实现一个供需匹配。设计系统其实他的给计和需求如果你能够准备的了解他的需求，我们能够很好的去优化他的供给的话，我们尽可能把这两个之间的差能够建到最小。需求我们确定了以后，下一阶段是通过改造设备，或者优化去尽可能提高设备系统的机械效率。比如说我们高效的冷机，高效的LED的灯，这些都是保证同样供给的情况下尽可能的减低能好，实际上就是提高效率。最后我们可能有机会去通过数据的处理我们预先判断可能出现的设备、社会的故障。我们可以预判这一些故障，这种故障有些可能会带来能耗的增长，同时我们如果能够及时的维修的话，可能能避免更大的资产损失。
以上就是我所谓的叫可持续绿色，这里面没有任何一项是恶化服务品质的，但是同时他是能够节约成本的。
刚才我讲了这么多，可能大家还是觉得物联网也好，云计算也好，大数据也好。这些都是离我们还是很远，是不是太贵，是不是成本太高？其实我觉得也不是这样，而且可以看到随着这么多年科技的进步，传感器的成本，费用已经变得很低了。我们每个人手机上面都有十几个传感器，大家拿在手上也不觉得很贵。同时云计算的发展造成存储和计算单元也变得很便宜了，以前可能买一个硬盘几百G觉得很贵了，现在几十T的随便用，也不觉得贵了。
同时因为有远程专家系统，我们的专家相对而言单位成本的费用也没那么贵了。以前我们可能一个专家只能服务两到三个项目，但是现在我们的专家能够同时可以服务到100个项目，在公司里面通过互联网就可以看到所有项目的情况。就算这些专家的人力成本提高两倍三倍，但是服务量提升了10倍甚至100倍，所以单位成本也下降了。
同时，客户对于品质的要求也在提升。我所处的地区，有很多的互联网新锐企业，我们都称他们为土豪，有钱就要要求我的品质提高。所以选写字楼的时候给物业提了很多要求。这是中国经济发展的不可避免的一个结果，就是一定注定我们客户从原有的单纯看成本，单纯看地段，慢慢的开始向品质、服务的水平提高，很多要求的提升了。同时我们不可避免的能源成本在上升。
所以这几个曲线结合在一起，给我们带来实际上是一个十字路口，就是科技进步上我们面临一个选择，我们是躲避他，是被动的迎接他的冲击，还是主动的拥抱他？现在已经离不我们远了，就是现在给我们一个选择的机会，就是这样一个情况。
还有5分钟，以上是我对所有想跟大家分享的内容。最后介绍一下我们公司，希望不给大家带来太大的不适。我们公司不是非常有名，跟GE跟很多公司相比不是很有名。但是我们所处的工作领域是非常专业的，我们只做建筑能源管理这一个细分的领域，研发的历史迄今长达9年了，那是中国最早的做这个领域的科技创新公司。然后我们具备刚才说到这些东西的开发、实施、设计能力。
同时我们的团队非常强大，实际上现在的应该说国内最大专业领域服务团队，和最大的专业领域技术的专家团队，我们有最多的人。最后我们虽然大家不知道我们，但是我们公司一直代表中国参加全世界这个领域的相对的国际合作。有一个国际的ISO标准，ISO12655是描述建筑能耗模型标准是我们团队参与起草的。包括世界的能源组织的对应活动，我们一直参与国际合作组织，但是我们一直没有做宣传，所以没什么名气。
我们是万达集团最大的能源管理系统供应商，SOHO的供应商，瑞安地产的供应商，中粮地产的供应商。有很多大的公司合作，是也是西门子和江森在这个领域的合作伙伴。这是我们的一些知名的建筑，当然只列了很少的一部分，谢谢大家。
【缪亮】：谢谢江先生精彩的演讲，下面我们进入下一个题目，是有Luis Keats先生为我们带来《高质量写字楼租户的需求到底在哪里》。Luis 在上海工作8年，为国际企业客户管理处理复杂的房地产项目，包括房地产策略发展、执行、建立财务模型、评估、收购决策、租赁续约、代理等。作为一名英国皇家特许测量师学会的成员，并掌握流利的三国欧美语言。Luis先生致力于规划和执行战略性房地产项目，通过优化来满足客户的需求，拥有创造性的资质，一流的研究分析和解决问题的能力。Luis先生利用他积极正直和城市的态度，在战略交易管理中为客户传递优质的服务。下面欢迎戴德梁行董事Luis先生。
【Luis Keats】：谢谢你对我的赞美，大家非常柔以想象，我并不是一个做工程背景的人。我也不是一个设计师和建筑师。其实我是一个基到中介的作用。我的职责是什么呢？我在日常工作中就是找到正确物业和地产的类型，把他搭建起桥梁去满足我们客户不同这方面品位和的需求，也就是供和需之间搭建一个桥梁。
比如说相上海是一个很好的市场，我们知道上海其实有很多投期性的地产。在意味着什么呢？投期性的地产以为我们建立一个地产的过程中，这些开发商他非常有信心，将来的地产的价值可以提升他会相信这个大楼是万丈高楼从地起，之后会有人趋之若鹜来进行投资。所以从这个角度上来讲，我们的公司起到的作用是非常重要的。
我们知道现在物业的品质是非常重要的，大家可以看一下近几年来我们建的物业的质量。其实他们的变化发展真的是非常快，为什么这么说呢？大多数的物业，比如说大家可以看一下8到10年建设的大楼，他们有的时候在技术上完全被落后了，被淘汰了。大家可以看一下必须能够我们搭建桥梁，起到这样的作用。所以我非常荣幸进出这样一个行业。
首先够今天的谈话奠定一个基调，我是在06年来到上海的，基本上在05年底就来了，我所在的公司叫戴德梁行。大家可以看一下当时有三条比较重要的地铁线，而且有好多可用的、可建写字楼的这样一个区域。我们知道当时的市场需求是非常强劲的，其实最近我当时来到上海的时候感觉到非常惊奇。我可以看到在市场上比如说建筑的发展是日新月异，而且很多大楼的平地被建起来。而且似乎业内有一个很好的氛围，每一个人都想建立一个联盟，比如说你可以看到欧洲过去几十年没有什么特别多的发展，而上海却是不同的。
先猜一下这是上海的什么地方？陆家嘴是吧，大家可以看一下。这个图是纽约的曼哈顿，你现在可能任不出来，这是一个腑瞰图。这是曼哈顿以前的景象，大家看一下350年以后会变成什么样？350年的上海是一个小渔村的状态，但是现在是万丈高楼从地起这样的一些情况。而上海只用了200年的时间。比美国曼哈顿150的时间要短很多。
大家可以看一下，上海的建筑尤其是高层建筑是从30年代以后才开始兴起的。当时我们知道在人民广场有国际饭店是第一个高层建筑。过几百年当前我们看到上海的变化是日新月异。我们已经以前的上海是人口非常少的小渔村。但是现在上海是一个吸引力的一个磁石，吸引了像我这样的一个国际的人员来上海工作。
我来给大家分析一下市场当中的数据，在90年代的时候，大家可以看一下陆家嘴以前是看起来是这个样子。我们可以看到当时90年代的时候，我们在上海进行很多的这样一些饭店，或者说写字楼的建立。当时我们整个服务行业的产值大概是240亿8千万人民币。那么今天的情况是如何呢？是截止到2012年，我们知道上海的服务业的GDP他希望很多人，包括本地公司，还有包括国际公司的注意力。大家可以看一下能够去充分的发觉上海商务方面的潜力，他的市值翻了很多倍。
下面我们一起来想一下，那么上海的这些高层建筑他们的历史沿革是怎么样呢？在30年代的时候，我们知道有和平饭店。之后我们有国际饭店。大家可以看一下这个大楼的高度其实越来越高，当然了，他们是没有办法跟今天最高的建筑相比的。之后80年代的时候，我们又另外一个高层的建筑，叫做上海宾馆。在90年代的时候我们有更高的建筑，包括金茂大厦。之后包括波特曼丽思卡尔顿酒店。90年代之后又有新的建筑。
其实大家非常熟悉招商大楼，他的建筑非常具有特色。之后我们知道浦东，还有包括新金桥大厦。而且我们可以看到当代非常典型的一个上海的建筑，我们知道金茂大厦是在90到2008年这个阶段被建立起来。其实他超过美国大楼的高度了。之后我们有环球金融中心。2015年我们会建立未来的上海中心，是最高的建筑。可以看一下高层建筑发展的沿革，还有他快速发展的历史，真的是非常了不起，举世瞩目。
我们看一下这些大楼，其实他们分布有一些特点，基本上都是在城市的中心地带。大家可以看一下地铁线，这是1号线、2号线和3号线。大家可以看一下，我当时来上海的这三条线就已经存在了。所以这种高层的建筑都是分布在这三条线沿线地带。我们来做一个对比，把上海和世界的国家进行对比一下，其实在建项目的数量真的是无以比拟，其他的国家真的没有办法和上海相比，所以这对我们来说当然是有很多的机会了，所以能够提供更多的地块和商业地产服务的机遇都可以呈现在我们的面前。
这个非常有趣的现象，对于我们客户来说他们也觉得非常有趣。现在的这个市场决定因素是什么呢？怎么样才能够使你大楼得到品质的保证呢？市场上最关注是质量。大家看一下现在总的存量是1600万平方米。在接下来几年当中这个数字会翻一番。所以2015年基本上市场长的供给会达到一个峰值，所以这就带来了一系列的问题，那需求在什么地方？怎么样能够让这个供应能够被这个需求消化。
这些公司是不是已经建成了，他们是否已经是快速发展的对象呢？是否会有更多的外企会来中国投资呢？是否是本地公司也会参与其中呢？那么中国的企业他们通常不会是顶级写字楼的租客。但是未来为了与这些西方的大公司竞争，或者吸引更高级别的人才，他们可能也会渐渐想要进入甲级写字楼。那么我们也会想要吸引这些中国的客户。
我不会花太多时间来讲解这张幻灯片，这是我们现在正在发展中新的项目，包括很多的项目是在上海中心地方的周边。如果是甲级、顶级写字楼的话，通常都是非常中心的区域，这些只是一些地标性建筑的例子。
现在他们通常都会位于哪些地方呢？大家如果看一下上海的地图的话，都会在上海的中心区域，那么现在渐渐开始向外辐射。因为现在有11条已经建成的地铁线路，上海现在已经是全球地铁发展系统最快的，已经是5500公里的地铁线路的运营量。在未来几年中还会有新的地铁线路建成投入使用。所以很多新的地产项目都会不在这些市中心，而在一些更远的地区，包括虹桥交通枢纽。这里大概有4、5万平方米办公室的面积会在2018年到2020年期间开放。
这是我们的一个比较，这是现在的情况，下一张PPT是未来的情况，现在是集中在市中心。绿色的地点已经用LEED进行过认证的绿色建筑，现在并不是很多，在未来会更多，他所占的比例会提高。
还是看一下这个市场供求的情况，我不知道大家是不是很理解这个空置率，我们现在有一个更好听的说法是占有率，就是可用率。就是在这个市场上可以供应你马上进入使用的一个办公空间的比例。但是这个数字是要在2018年的时候突然达到一个峰值，因为那个时候是很多的大型地产项目集中落成的时间段。在短期内突然间供大于求，而且他们都是非常高质量的写字楼，消费者通常也会想要寻找最划算、价格最低的供应。
如果市场中没有一些特别的原因或者大环境，包括其他的一些现有写字楼项目。比如说在陆家嘴的一些写字楼太老了，交通银行大楼在陆家嘴地区他们现在是撤出这个市场了，所以所有的租客会转去其他的一些大楼。包括建行大楼和招商银行大楼，交行大楼完全要清空。这就是一个例子。但是除非有一些非常戏剧性的意见将一些市场的占有率空出来的话，租客的在与出租方讲价格的时候，他们绝对是占有一个优势的地位。
大家看到这张图上那些大的圈就是对于办公空间需求量比较大的一个地区，包括上海，还有印度，这些都是现在办公大楼集中出现以及企业进驻率非常高的一些地区。那么这对于城市内的情况会有怎样的影响呢？在城市内部还有一些次生市场，因为在上海市区大家看到每个区他们的出租比率都是不一样的，以及他们的空置率也是不一样的，那么也就是我们所说的可使用率。那么可使用率越高，租金也会越低，需求比供应量要少。
比如说静安会比黄埔区高一些，但是他们的租金也是不同的。为什么会这样呢？是因为静安区的建筑质量比较高，因为很多他们都是国际级别的甲级写字楼。像恒隆广场等，他们都是市场顶端的一些建筑。
这是静安区的租金比例是8.5元到14元/平米。如果是相似质量的一些建筑的话，我们如果讲同一个篮子里面建筑假设他们都是相当的质量，可见在其他的区域有很大的区别。比如说在普陀区一个相似质量的租金，他只有静安区的一半。虽然他的质量是一样的，但是由于这个地块的不同，他的价格就相差很多。而且有可能跟是否通了地铁线相关。
这几条线是我刚才提到过的上海甲级以及顶级写字楼的分布情况。其实他们出现时间都非常的短，都是两三年突然之间就突然像雨后春笋一样出现了。而且市场发展很快，而且租金也涨的非常快。在这个环境当中，他们的质量不同，他们的篮子不同。有些可能反应更快，有一些可能反应更慢。
这是国际顶级的写字楼的租金情况，甲级写字楼11块钱是2008年最高的价格，现在还没有恢复到当年的价格。主要是因为超甲级写字楼的出现，使得甲级写字楼的地位相对而言在使用者眼中而下降了。如果是乙级写字楼，他们的价格就会比较稳定了即便在所有的写字楼价格都在上涨的时候，他们还是在保持着多年的价格，就是2008年时候的水平的。但是政府也会控制写字楼的价格的增长。但是尽管如此，他们的价格还是有上涨的趋势，因为现在的地铁线的开通。
如果上海与全球其他地区做一个比较的话，顶级写字楼的总量来向比较，后面是香港，之前还有东京、纽约，第一是伦敦。虽然上海总的办公写字楼的存量短期内增加了一倍，但是和老牌的发达国家相比还是差了很多。可见我们在发展的道路上还是有很多的空间可以努力。
还有占用成本，占用成本在上海来说还是非常有竞争实力的。这是我们未来的预测数字，大家看到这个曲线的上上下下，可见这个市场的变动是多么的大。我们也预计环比的增长对于顶级顶级写字楼还是比较稳定的，而甲级写字楼会稍有些下降。完全是因为顶级写字楼的存量上涨，造成他们地位的下降。
这也是未来的预测，当然我们对于这个市场是非常乐观的。认为整个经济是以上涨的趋势为主。当然，这个上涨速度一定会比在经济危机的时候下降了速度要慢。
这是我最后的一张幻灯片了，这上面给大家看的是一个基本的小结，里面包括大家在签订办公室租用合同里面所包括的一些条款。首先是你的租期，然后是租金计算的基础。包括每个月，或者每天每平米的人民币价格。有些公司租用的时候他们会计算一个年租金，而有些公司是以日租金。那么有些人会问：上海会以一个每日的租金来计算。这是因为在上海的商业地产开始发展的时候没有很多的供应，因为那时候都是在酒店里面，所以是以日计算。
之后还有一个面积，在巴黎他们通常是以近净可用面积来计算，上海是以毛坯面积。之后在续约时候一些可选择的项，包括你如何要去谈价格的时候还是要基于你自己的需求。我们的需要是和业主方有一个可持续的合作关系。我们看到了当经济危机发生的时候，2008年突然很多人推出了写字楼，造成这个市场供大于求。这时候如果业主和租客能够共度时间，大家同舟共济的话，这对双方都是有利的。包括合同的灵活度，以及如果要提前撤销合同罚款的话，这些大家都是大家可以协商的内容。
其实市场在这方面并不是特别透明的，对于大家在业界的人来说都会知道有不少的方面都是可以谈的。有一些大楼，他们如果能够吸引非常高质量的租客的话，对他们来说也是一个金字招牌，所以他们也很愿意给你更加优惠的条件。但是现在也有一些情况对于这个市场来说是不利的，也就是在这个大楼的规格上面其实还是不足的。有的时候想要增加使用面积的话，并不是有这么灵活，并不是这么容易扩张。尤其在绿色使用上面，我们希望为这些大楼作出更多的努力。谢谢大家。
【缪亮】：谢谢Luis精彩的演讲，下面我们有请Eric Legere，五Eric将为我们带来的是《景观·趋势·建筑塑型》。自1998年以来，Eric从事于亚洲办公环境策略、规划项目。他的专长为跨国客户提供有关办公环境的策略规划、咨询服务。近期项目经验，包括办公地点合并，公司合并，对于企业的文化合并，环境特点提供策略规划。Eric易开放工作环境的分析工具、方法、组建、建模及客户标准，以更好的了解如何利用工作场所来完成工作目标。下面欢迎Eric。
【Eric Legere】：谢谢大会对我的邀请，我也邀请劳伦斯来和我一起演讲。因为他在实际工作中是做项目的，而我只是做一些宣传的工作。所以我可能做一些引言，然后让劳伦斯做一个具体的演讲。我的演讲跟刚才Luis的演讲也是不谋而合，如何让大楼为大家带来工作便利以及帮助大家创造更好的工作环境。
今天我主要给大家谈四件事情，就像我刚才讲的，我必须要快点讲，因为大家已经很饥肠辘辘了。
首先来看一下整体的景观规划情况，之后看一些写字楼的趋势。之前那位讲者已经讲了，就是说我们租户需要什么样的写字楼，之后讲一下大楼的地基形状，还有一些案例。
首先讲一下全球的情况，当时Luis在这方面比我更资深，适合讲全球的图景。大家可以看一下，全球在中国的市场消息相当于之恰是快速增长，之后的增速有所降缓，之后我们看到供给和需求之间是否平衡的问题。大家可以看一下现在的增长速度已经放缓了，这意味着什么？现在的消费者越来越挑剔了。现在唯一确定的就是不确定性，有一些客户过来找我说：怎么样能够在未来把握好这个市场的方向。其实我想跟大家说，未来主要是看设计这一块，不是说做室内装修是趋势所在，我们要看整体的设计的感觉。
我们来看一下城市的风貌，现在有更多的交通堵塞和更多私家车了。这些对于我们工作的方式产生了很大的影响，也需要我们对这个大楼的设计作出相应的改变。左翼我们现在讲到移动变办公，我们知道移动办公是非常有趣的方式。这意味着什么呢？我不需要固定在一个地方办公。
我们看一些这个图关于一些技术方面的讨论奠定了一个很好的基调。我的女儿只有6岁，但是她有IPHONE和IPAGD，当然了她还有个人电脑。看一些非常有趣的数字，150代表什么呢？就是你一天当中大家看你手机的次数，一天看150次，这太多了吧，你会觉得有查那么多次吗？大家这只是平均水平而已。我们看一下35%这个数据，这就是我们现在眼睁睁面临的事实，大家可以看一下，35%的人在网上通过社交网络去找朋友进行约会。其他的数据是什么呢？比如说孩子去外婆、奶奶家，他们首先问的你的WIFI的密码是多少呢？
另外一个途径我们必须要意识到，尤其在中国。也就是说现在年轻人工作过程中他们所希望的是什么？这就意味我们在设计当中我们应该提供怎样供应来符合他们的需求。大家可以看一下右手边的人，大家可以看一下他所代表的和中国消费者在差距是多少？我们可以看一下，其实在工作人口70%的人都是非常年轻的人，他们离了技术就没办法存活。
下面一组数字让大家瞠目结舌，大家可以看下一下，我们知道对于我们劳动人口的教育来说是具有重要的意义，每年新毕业的学生到2020年会达到29%。这意味着什么呢？大家想一下，我们现在年轻人口进入了就业市场，他们的教育素质是非常重要的一个问题。未来的趋势是年轻化，而且他们都是成长在技术发展的环境当中，那么他们走进办公室需要怎么样的办公室。而且他们需要是移动设备和移动支持。
大家想一下，这些趋势给我们带来什么影响？比如说我们在设计大楼的过程当中，大多数的租户他们需要的大楼是怎么样的？因为我们的客户会问我这些问题，就像刚才Luis讲的，大楼在高铁附近，或者是在公交线附近。所以大家想一下，年轻的一带希望在非常绿色环保的环境当中进行工作
下面我给大家讲一下，有没有一些全球的因素去解释为什么有工作环境发生的趋势和变化呢？
第一个就是模块化。大家看我们大多数的客户其实他们有很多不确定性，所以他们想找的是一个模块化的方式。所以在办公环境当中也是如此。而且他想要协作性进行创新，他们必须快速的把产品推向市场。他们必须要把非常贵的人力资本维护好，使他们训练有素，是他们是非常举行年轻、朝气蓬勃，富有活力的。金鱼这样的图景，那么怎么样才能使公司完成任务呢？所以我们必须进行协作和创新。只有这样，才能使我们的竞争力有所提高。
这个图表给大家讲一下发生在办公室实践的改变，有一些大耳熟能详了。这是根据中国的情况，我在香港工作了15年。所以这不是西方的数据，是中国化的数据，是包括中国和亚太地区的数据。现在大多数的客户他们也想要私人的办公区域，我给大家举一些例子。
这个比例还比较少，1%的人他们想要一个私有空间，而只有1%的人能够得到这个私有空间。对于大多数一般的普通白领阶层来讲，他们是没有这样一个私人空间。但是更多的人他们想要一些更加休闲的场所。在市场当中发生的情况，这些大的办公室区域，大家想要彼此之间不是私有化的工作，而是彼此之间进行协作沟通。大家看一下在公司物理的，或者是精神上的围墙和已经打断了。
刚才两位讲者讲到了我们要建造一个非常绿色化大楼，而且技术在这方面起到非常重要的作用。我怎么样把这个设计嵌入到这个大楼的设计当中。怎么样用黑莓或者苹果手机这些沟通的人，他们很好的进行办公室合作。这样给我们传统的沟通方式带来很大的改变。所以我们想要人和人进行沟通，我们不想让大家邮件之间进行沟通，或者是发一个短信来进行沟通。工作最重要是企业内部的员工彼此沟通、交谈起来。
下面基本上我会换一种方式，因为我们知道现在有很多在建的项目。我们知道我们的客户来到我们身边的时候，他就会说我们大楼没有建完。所以他是在建的过程，他需要的是什么呢？他需要是国际化的内部装潢和设计的标准。所以我们会说：放心吧，我们为帮你完成这个任务。之后我们看这个大楼本身，这个大楼还没有成型，它是一个在建的项目。所以我们问我们客户，有没有这样一个机会能够把整个大楼的设计优化，怎么样去确保我们设计过程当中比较合适的修改和调整呢？
也许这方面大家有很多经验，劳伦斯之后会接着我的话题继续讲。大家看一下现在大楼的户主他们不是一个投机性的投资者。他们想要能够达到自己置业回报最大化。尽管他们不是投机的投资者。所以他们时候想问一下，为什么我们要来你们的大楼进行租办公楼，或者说购买。他们要看一下走廊，包括我们堆叠，还有包括办公室的区域划分，还有办公室的灯光这些设置是否有合理的布局。下面让劳伦斯给我们讲一下？
【劳伦斯】：有一点很重要的，像Luis刚才提到，现在这个市场上海，或者是亚洲区商务办公空间越来越多，竞争会越来越大。很多客户都会有一个要求，构造我怎么能保证我的租金回报是高的，我怎么能保证租户他会来租我的大楼或者是买我的大楼。
之前有提到，其实怎么去影响一个楼是不是很吸引？什么才是真正甲级？不光是技术层面，说这个楼有多环保等等都能断定这个楼就是好的。刚刚提到有很多层面，特别是我们中国，亚洲区的一些元素。包括未来一些上班年轻人，80后、90后他们对对办公空间的要求是不一样的。左翼这个也直接影响他对室内跟整体建筑的要求。
我们有几个例子想提一下，第一个是我们其中一个客户，他想做一个40层的写字楼，他们自己用10层，其他是出租的。这个案例在我们中国是很常见的。他下面打算做一个酒店在群楼两面。那怎么能保证他在这个社区里面跟跳出来，跟其他的甲级写字楼不一样呢？我们跟他做了很多探讨，包括刚才Eric提了到几个层面。包括你看到我们会在整个电梯那个分区，先做一个考察。你可以说我们大楼都是有最好的电梯。但是实际上你去过多少个在中国的大楼里面，你是很快就可以马上到写字楼了。估计现在还是占少数？那里面还是有很多考虑了。
就是你分区是怎么分，然后怎么利用转换层的一个机会。就好象刚才Eric提大几个点，转换层里面有可能有很多拿IPAD，或者是拿手提电脑。他们喜欢在那边休闲去看看电影，跟其他人交流。这些区域现在在中国里面我们可能不多见，但是在实际上是非常多的。你可以想像我们现在去星巴克，去其他什么地方，你想想一个楼里面有交换楼层是有星巴克的元素，也有一些会议的空间。有很多客户他不想在自己的楼层里面做会议室。因为那个是他的，要用钱的。如果你的大楼在转换层里面有一些会议空间，有刚才说的那个讨论空间，那是给租户很大的价值。这是其中一个想法。
另外一个客户经常问的，通常老板进来我们大堂里面很大气，设计怎么办？除了刚才说了那个设计一定要很棒以外，Eric提到的需要有很多互动的空间。比如说有很多可能坐在大堂里面有很多会议，他们在那边咖啡厅聊聊天。大楼的功能不只以前所说的一个大楼的大堂，只是有走进来3层高很大气的一个空间，我们还需要兼顾其他的元素。比如说这个客户他是有银行在里面的，我是不是传统把他分割成两面，还是可以综合来考虑。就是整个空间，有点像苹果那种氛围。这些是能提升现在整个大楼能卖出去给一些客户，或者是租出去的一些优点。
在另外一个角度谈一下刚才说的转换成或者是大楼有可能的交互空间。
【Eric】：现在好多大楼都做这样的设置，就像Luis刚才讲的一样，也许他在这方面比我更是专家。其实我们看到在从一层有很多不同的租户，他们也想要彼此之间有互联，而且他们同时要建设一个形成。这个形成的起点是什么呢？比如说前台作为起点。我从公司前台之后进行游走的时候，我想让我每一步需求都被可以照顾到。不仅是办公，而且有购物休闲的零售元素。大家看一下这个区域是非常具有开放性，而且你看一下年轻人的格局，他们想期待的这种生活方式，这就是他们之间的工作方式。
现在我们换一个角度，现在的公司都已经意识到了，比如说有一个24岁的年轻人，板上钉钉，我说这是你的位置，你必须要钉在上面。你告诉他8小时必须要在这里工作。其实他是不买账的，他想见人，想要休闲，互动自己的人脉圈子。这些是新的趋势，你会觉得这是不是天方夜谭，是不是太奢侈的期望。但是并不是此，这是现在的趋势，这是当今的24岁的年轻人希望的就是这样一些办公的领域。
【劳伦斯】：所有年轻人去工作的时候他们需要而不是只是好看。作为开发商他自己拥有地产的说一些，你也看到商业的机遇。比如说刚才说的楼下的咖啡厅，因为年轻人要去，除了你自己物业的租金以外，其实这些也是很好的租金回报率的地方。在中国以外其他地方用这种设计的已经有很多了。
说到一些基本一点的，就是标准楼层客户到底要什么？就像Luis刚才说的客户到底要什么呢？我们也有做室内设计。我们从室内设计的经验反过来去想，一个客户到底在标准楼层里面他到底要的是什么？有几个很简单的元素我们在这里已经体现出来，这个是传统建筑师不会直接想的。
第一个是怎么利用那个核心筒空间。核心筒一般是浪费的空间，大家怎么利用这个核心筒来做各交通的区域。另外就是核心筒旁边是一个很好利用的设计元素。像Eric刚才说我们办公室现在的趋势都不是在窗户旁边，所以建办公室或者是会议室都会在这附近。一会儿Eric会给你几个例子。
还有一个很标准的柱，很多时候建筑师会觉得很漂亮的建筑，但是柱往哪里就没有效率，这两个可以取得平衡的。
像这个例子里面，我们就会从里面布局来反过来做建筑设计，看看一个柱才是最有效率，哪一个玻璃里面的布局最有效的利用的。这个反复来回的是好，能提供的最好建筑跟室内的效果给最后的租户，这是才是真正的甲级。
【Eric】：其实我有一点要补充一下，。这是一个大楼内部中庭，我们在设计的刚才当中，有些租户他可能租用两层办公楼，两层之间是彼此相连的。这个时候我们必须要做重新的指引方向的做法，我们对他的进行了改进。有专门的楼梯我们可以设计在过程当中，无论在那边还是在这边，或者是在上下两个楼层之间搭建这样一个楼梯的连接。
我们看一下大的租户，他们把自己的租的两层联在一起成为一层。所以在建造大楼的过程当中，如果一层的面积是2千平方米，如果他想看的是4千平方米。他想要确保的是两层楼基本上是上下合并为一的。这样的一个设计其实能够确保我们从内部外部来看，这两者是结合一起的。
另外一点，大家可以看一下这些柱子的，他们其实连到底下的停车场的。所以我们怎么样能够把他设计的有效率。我们必须有一个自下而上的方式去为客户，从他们的角度做一个设计，去想一下我们怎么样能够充分的利用空间，而且满足我们所有的需求。
我们看一下，这是大楼的另外一层。基本上设计的是差不多的，大家看一下这个柱子之间最佳的距离是多少，而且我们看一下中间的部位和和顶梁柱之间的距离最优化的是当然米？这个都是客户会考虑的问题，有一些大楼建筑的过程当中我们有时间修改。我们会说这个图改一下，其实我们有更有效的方法去设计。这样的话，能够使我们的消费者以他们更希望的方式传达我们的设计。
其实不只是楼层的设计，这里面还包括他的通风以及声控。所以我们还是要看当中楼层与周边的一个距离。
【劳伦斯】：从细的建筑角度有很多考虑。但是反过来，有时候客户他最后需要什么是很有效率的，不一定是全国的传统的甲级写字楼直接从参数里面体现出来的。这里面列了好几个例子，比如说洗手间是不是从核心筒里面能进，这个是一个很大的关键。因为如果你整层是分租的的话，那个有可能省了消防的通道。看中国不同的城市消防的要求的话。然后就是从核心筒到玻璃幕墙的距离，有很多参数都是从里面最后那个用途来反复体现的。
最后其中给我们看到是5个不同的柱，不同的等距，有可能看到室内用途。这个也就是刚才Eric提到的模块化，就是怎么用最标准的模块来体现不同的室内客户的要求。
【Eric】：这个就展示给大家看，如果我们真的使用这个模块化设计的话，你的确有很多的方式可以使他既漂亮，然后有非常有高效率。那么为什么是这样而不是这样呢？选择是多种多样的，这对客户来说是价值所在。
现在给大家看一些案例，这是波士顿咨询公司，以及这个美利坚地毯公司。波士顿企业咨询他们是行业的顶尖咨询公司，他们现在是位于浦东国际中心41层和44层。他们以前不在这里的，他们的员工是行业界最聪明的人，所以他们希望给他们最舒适的工作环境，让他们挣这多的钱。
这个是楼层的规划设计，我不会给大家看所有的细节，给大家指出这个部分是一个很大的休息间。这个休息间如果按照面积的比例来说是非常大的。这个是给大家休闲、交流的一个场所。而且有一个楼梯，因为他们有两层，所以这个也是引向另一个楼层的地方，这个是给大家一种我们同一个办公室的感觉。那么也有一些私人的空间，因为有些人可能需要一个安静的环境来工作。而且最大的一些开放性办公室是位于窗的旁边，所以你来到这个大楼里就会问我，为什么会有这样的设计？天花板在哪里呢？有一些办公室他们会做一些特别的改动，帮助他们能够想要达到自己设计的理念。所以这对整个大楼的建筑都会有影响。
美利坚地毯他们也上海原来有几个办公室，他们要将所有的人集中在一起。当中都是原来大楼已经设计好，不能改动的部分。剩下的可以进行自由的规划，包括一个餐厅，这个其实是整个楼层最漂亮的以及最好的一个位置。当然了，还有一个多功能厅。因为很多的员工有时候会带小孩来办公室，可以在那里玩。谢谢大家。
【缪亮】：谢谢两位精彩的演讲，今天上午的会议就到此结束。
(结束)
