2013年11月13-14日，第二届亚太商业地产建筑.设计.效能高峰论坛在上海绿地万豪酒店隆重举行。此次论坛，将围绕实现商业建筑革命-综合设计-能效应用“三合一”这一主题，跳出“纯”设计工程理念，从“商业”与“运营”角度来看商业建筑革命、综合设计、能效应用的平衡与结合；在业态上不笼统地讲商业综合体，而是细分零售地产、酒店与度假村、商用办公空间与超高层3大业态，从案例分析到头脑风暴，再到互动讨论，层层递进深入探讨，通过“20最”项目的实操案例分析，分别邀请3大业态中实操最具代表性项目的地产开发商和酒店集团的高层、总建筑师、总工程师、总设计师，以及业内顶尖的设计机构和咨询机构的首席及管理高层，来诠释项目的精髓及创新理念。此外峰会上也会发布第一手国内商业地产各业态发展情况和趋势预测，呈现最具前瞻性，最具专业性，最具针对性，最具决策性的商业地产领域建筑-设计-效能管理的峰会。

　　以下是会议实录：

　　【主持人】：大家早上好，女士们，先生们，亲爱的同仁们，大家好！非常高兴能够成为本次大会的主席。感谢领沃中国给我这个机会来主持早上的典礼。我有两个角色，一个是KPFF，就是作洛杉矶的设计公司，我们主要是做土木结构设计，另外一个身份，我是华人海外土木工程协会的秘书长，主要是从事中美和世界各地之间土木相关，包括房产开发的协作和交流，如果有兴趣的话我们会后可以进一步交流。

　　我们现在在国内还没有OFFICE，但如果有项目的话可以谈，以后也可以在国内开发一个办公室。接下来部分主要是阅读主办方给我的材料，以便同声传译。

　　能够与各位共同相聚上海，首先欢迎大家莅临上海绿地万豪酒店参加由亚太商业论坛组委发起，领沃中国举办，德中商会，21俱乐部授权支持的第二届亚太商业地产建筑·设计·效能高峰论坛！在论坛开始之前，请允许我代表亚太商业地产论坛组委会，及主办方领沃中国对此次峰会的授权机构、支持单位，以及峰会的赞助商，飞利浦照明，通用电气，三星等企业和组织的支持予以热忱的感谢！

　　也非常感谢国内外各类权威媒体的大力支持，看到了来自新浪地产(微博)，一财网，城市中国，中国房地产报，CMBC，FT中文网等媒体的工作人员，他们将对此次论坛进行全方位直播和深入报道。

　　现在我宣布第二届亚太商业地产建筑、设计、效能高峰论坛正式开幕！

　　在讲演之前希望给大家5分钟的时间，希望你和你座位旁边的人进行一个短暂的交流，交换名片，相互认识，以便在会议之间进行更多的交流。5分钟以后将进入演讲环节。谢谢大家！

　　接下来我们就进入大会的第一个演讲环节，演讲题目：未来之路，商业出城，人口郊区化催生郊区型商业新机遇。演讲嘉宾：崇邦集团的郑秉泽总裁。接下来对郑秉泽有一个简单介绍：郑秉泽先生现任香港崇邦集团总裁及常务董事，是该集团的始创人之一。郑先生具有20年的上海房地产投资开发经验，曾参与当地多个较为成功的房地产开发项目。在创办崇邦集团之前，郑先生任瑞安地产董事总经理，瑞安集团建材部副总经理，建筑部董事等。接下来欢迎郑总裁上台演讲！

　　【郑秉泽】：大家早上好！非常感谢主办机构的邀请有机会跟大家分享一下崇邦在商业地产的一些经验。这个经验不多，商业地产本身就是比较新的东西。抛砖引玉，很感谢广告时间，放了15分钟吧，题目是大会给我的，实际上我也看到了半天，在想这个题目要讲什么。往下内容我就跟着这个题目走。我加了一个：挑战。因为机遇和挑战共存。

　　题目第一句就是上海人口的郊区化。我查一些资料，82年，30年前中心城区密度来看每一个平方公里4万多人。2010年上一次普查，一个市区平方公里的人口密度降到了2万多，减负41%。如果看2013年的数据可能还要低。但反过来近郊的区域增长了两倍多。远郊也增加了14%多。如果这是2010年的数字，如果我们看2013年可能远郊的政府比3年前要高。这是一个总体的形式。

　　郊区人口增加的几个原因，我看到大家都很清楚。当然这只是上海的情况，我估计大部分中国的城市，特别是一线、二线城市也有同样的现象。我想问一下在座有多少是上海人，而且住在上海？哦，非上海居民好像占大多数。

　　我看到第一个是城区的生活成本越来越高，还有房地产开发的成本越来越高。我记得1994年开始，讲起来差不多20年了，在上海买第一块地，就是瑞安广场，淮海中路的地，那时候我打破了上海所有的卖地记录。楼面地价是998块美金，当时汇率大概是8吧，也是7千多块人民币一个平方米的楼面地价，估计今天瑞安广场的地块在淮海中路上盖，现在拿出来卖的话不得了。

　　远的不说，2003年离开瑞安，成立崇邦，买了在闸北，大宁国际商业广场，在座的有没有去过大宁国际商业广场？这个项目今年第8年了，我03年，10年前买这块地，楼面地价1千块，两年前我们这个项目对面的马路，就在对面，以前是体育场，两年前这个地价卖出去，楼面地价15200，我估计今天如果拿出来卖可能比今天还要高。就是7、8年的时间，楼面地价翻了大概14倍。如果大家住在上海的话，城区的土地开发，生活成本大家都有深有体会。

　　反过来郊区的交通，教育、医疗、居住、生活设施也一天比一天好。我现在看到住在郊区的可能比这个城市还要舒服。郊区的居住成本比较低，我们在上海郊区的楼盘跟地铁站无缝连接，全装修，全套电器，卖1万多。再远一点，昆山这个项目，全装修，全套电器，1万2。当然更重要的是就业机会。因为总是要干活的，哪里有活干就到哪里去，当然还有很多理由，但这是基本的理由。

　　崇邦过去10年里的项目可以看到上海的城市发展，以及上海的人口流动。人是随水土而居，企业也是，随水土而居。我看企业是住人而居，人跑到哪里去，企业跑到哪里去。崇邦从成立到现在，我们第一个项目：思南公馆。谁去过？思南公馆是在新天地隔壁，当时的思维是在市区里做项目是应该的。这是第一个项目，03年我们成立时候的第一个项目是思南公馆。在复兴路重庆南路。

　　第二年，去了闸北。那时候闸北不但是我自己，我们那个项目04、05年招商，找一些老客户，我说：哎，我们有一个项目在大宁。说大宁在闸北。不要不要。8、9年前的事情，闸北是一个很遥远的地方。再过两年，07年跑到浦东了。那时候还有人说宁愿浦西一张床，不要浦东一间房。那时候跑到浦东是很难受的，但是没办法啊，人跟着走，人就跑到浦东了。还有就是刚才说的成本便宜，地价比较便宜。

　　再过两年跑到哪里去啊？跑到了安亭。安亭在哪里啊？安亭在嘉定区，上海的一个郊区。安亭就在嘉定区最边的地方，其实跟昆山华桥，江苏省只是一河之隔，这不是长江，这个河大概10米宽。如果以上海的地域来说滨江。这是地铁站的商盖，地铁11号线，那时候是终点站，但11号线就通到昆山去了，我们这个项目就在昆山。

　　补充一点：可能崇邦跟其他大部分的开发商不一样，我们只是做一类的项目，有商业功能的城市综合体，没有商业的项目我们不做，但只是商业的我们也不做。你看所有的项目都是商业是一个主体，还有住宅、办公楼、酒店，等等，昆山这个项目也是。商业我们叫昆城广场，住宅叫景苑，办公楼叫国贸。

　　今年就跑到杭州去了，杭州也是郊区，这是杭州最大的郊区。余杭区比杭州还要大好几倍。你看一个企业发展的趋势实际上反映了这个社会的发展，还有反映了人口的流动。这是崇邦的情况。我们有什么机遇？

　　第一，最基本的，经济急速增长。三中全会刚开，提出我们第一个要稳增长。总理的目标是7.5GDP，底线是7。可能三中全会有修改。对一般人来说这是海外的媒体，中国的经济糟糕了，只有7.5%的增长。今年估计大概是7.8。大家都习惯了这个三位数字的经济增长。但大家不要忘记今天的中国经济是全球第二，老二。今天中国的经济大概等于美国GDP的55%。7.5的增长，如果纯粹看数字的话，这等于美国的4%的增长。如果可以保持7.5%的增长，这是非常非常难得的成就。但这是最基本的。房地产发展永远是经济增长的结果，不是一个原因。这是第一个。

　　第二，家庭收入的增长。没有收入增长，哪里来消费的增长。我刚才说人是随水土而居，企业也是这样。关键是因为经济。现在看来消费的增长比较有保证。当然在经济增长的前提下，我们领导说十二五居民收入要翻一番，5年翻一番，等于10%几。

　　第三，社会零售消费的持续增长，我们的储蓄率还是非常高，目前国内消费还是占GDP1/3左右，比发达国家低了一半。一般的发达国家内部消费占国家GDP大概是2/3以上。当然有些地方，消费占GDP的80%几，甚至90%，现在我们国家是30%多。增长的幅度非常可观。

　　再就是城镇化，我理解来看把郊区的人口移到城市中来，城市周边的地区。期望通过工资比较高来增加居民的收入，增加居民的收入就可以增加居民的消费。另外就是提到郊区的工作环境进一步得到改善，这是肯定的。不管是基本的消费生活条件改善，交通、学校、医疗以外。还有些文化、娱乐、商业设施也进一步改善。这是机遇。

　　挑战，机遇和挑战并存。目前好像挑战多于机遇。作为我们商业房产的开发商来说，我们只是作为一个平台，给我们的商家去经营。首先商家要来啊，目前我们面对这个情况，商家对郊区还是比较保守。宁去一线城市的郊区，也不去2、3线城市的市区。这个反映是对零售商、商家来说郊区商业还是一个新的东西。这是第一点。

　　第二，竞争激烈。一部分是行内的，一部分是行外的。大家知道了一天1300多个亿。这不是零和的游戏，但影响一定有。消费者前两天已经到了3百多个亿，新上来的商场，它对商场消费有没有影响？肯定有影响。

　　还有行内的竞争，刚才说了大宁国际，8年前开业的时候5公里半径没有一家跟我们差不多规模的纯商业11万平方米的商场。今天5公里半径有4家跟我们规模差不多的商场在经营，还有4家在建。8年之内是不是这个市场增加了8倍呢？是不是消费者的消费力增加了8倍？我看大家心里有数，竞争越来越激烈。还有就是成本的高涨，刚才也讲了。

　　最大的问题就是人才的缺乏。10年前我成立崇邦的时候，为什么我们确定只是做一类项目：商业功能的综合体。因为没人做啊，竞争比较少，现在差不多每一个开发商都要做这个商业房产。因为你不做商业房产的话，没得做了。上海过去两年80%批租的土地都有商业功能。

　　过去10个月全国十大地王，每一个都是有商业功能的。特奇怪，过去10个月中国以单价最高的10大地王只有一个是纯商业。以前说：商业房产的地比住宅还便宜。现在已经是历史了。现在的况人从哪里来啊？以前一个城市2、3个国营的百货公司就搞定了，对吧？人从哪里来，房子可以几天建起来，人才不是几天可以培训出来的。这是我们最大的问题。

　　再就是人口老化。我们国家不管谁当家，不管国际形势怎么样，我们最大的问题还是人口问题。每一年我们3个多亿外省的民工跑到大城市去干活，郊区的人口老化越来越严重，不仅是郊区，今后政府面对的也是人口老化。人年纪大了，消费意愿肯定越来越低。问题是现在我们对商业房产未来记录来看，我们要开发什么样的商业房产应对人口老化。如果看中国的人口年龄结构，很奇怪，好像一棵松树，圣诞树，有的年龄段人口很多，有的年龄段人口很少。就是因为政策的问题，但有一点75年开始一个孩子的政策之后，年轻人口越来越少，好像一棵树，圣诞树的干一样，底部的干一样，这是我们面临最大的问题，从社会经济来看是最大的问题。

　　我们举一个案例。这是嘉定安亭的郊区，这也是我们的尝试。在座有谁去嘉亭荟，有不少，这个项目做了1年多。建筑面积大概是20万，纯商业大概是7万左右。我估计是上海为数不多的郊区商场。

　　很多人问我们为什么要跑到安亭。实际上原因跟我们跑到大宁，跑到昆山一样，基本上考虑的是产业机构。为什么去安亭，因为它是中国汽车工业的重镇。好像十年前为什么跑去大宁，跑去闸北也是因为它的产业机构。闸北是什么？闸北是上海的物流重镇。

　　交通便捷最重要，没有地铁我们不做的。地铁跟安亭站无缝连接。郊区增长很快，但人口密度相对城区比较低，所以我们覆盖的范围要广，中心城区，所谓的核心区3公里，5公里半径，但郊区的话可能要考虑10公里、15公里、20公里的半径，这是一个市场的半径。

　　谁跑这么远来消费啊？肯定不是我这样的老人家了。就是年轻人。以前有一首歌：年轻人是什么。年轻人可以跑一里来看一个火灾，看热闹。所以我们采取一个比较年轻的方式。我们叫J·世代，像现在是I世代，I跟着就是J了，所以根据这个理念来设定为J·世代。

　　郊区商业还是一个未知数，是个问号。什么时候可以增加成功的机会？我们要降低成本。从商业的商场营运来看主要的成本是什么？能源的成本。如果大家去过这个商场的话，它跟我们以前做的商场不一样。大宁有15幢楼，金桥11幢楼，这个商场只有1幢楼，是一个传统的大商场。但这个商场跟其他的商场有所不同。就是公众的地方没空调。全部利用天然通风。

　　现在1年多、2年经营下来我们统计大概节省能源费1/3，这很重要。那时候你告诉人家这个商场没空调，很吓人的。所以就想了一个名字：回到未来。为什么回到未来呢？就是回到以前，以前有没有空调？以前没空调的。以前没空调，但为什么要有空调，未来要有空调？所以那时候的口号就叫：回到未来。很多客人来到我们商场，我们也不告诉他我们是没有空调的。走完以后问你觉得这个商场有什么特别啊？到今天为止没有一个人能够答出来这个商场是没空调的。这个商场去年年开业，我们经过了两个夏天，这两个夏天都比较热，一个冬天，冬天也比较冷，也没有投诉。也就是说这个东西是可行的，就看你怎么做。

　　讲的就是这么多。几分钟来卖卖广告，这个录像是纪录片，就是我们商场日常的活动，这不是什么专业的东西，是我们自己做的。几分钟。谢谢！

　　(播放VCR)

　　这个项目也是有商业、有住宅、有办公楼。这是我们项目的LOGO。大家看到是什么东西？这是我们手机的SIM卡，意思是说这个项目很小，但能量很大。

　　谢谢！

　　【主持人】：非常感谢郑先生的精彩演讲。接下来我们进入第二个演讲：创建国际大都会超高层商业综合地标：京基100与中国尊。演讲嘉宾是Stefan Krummeck，他是泰瑞·法瑞建筑设计公司的董事。他有着丰富的建筑经验，是国际知名的建筑师，及城市规划师，从欧洲、非洲、澳洲，领导过世界各地各个主宰城镇发展的项目，尤其是亚太地区。他曾为香港中国等地设计出多个地标，当中不少赢得国际奖项。其中包括2001年国际最佳中转站，九龙站发展项目。2009年全球最佳机场大奖，韩国仁川国际机场地面交通中心，亚洲最大规模高铁车站，广州南站，AIA香港建筑设计优异项目，CAPE最佳发展商，海滨发展项目，深圳喜来登大梅沙渡假酒店，等等。

　　现在欢迎Stefan Krummeck。

　　【Stefan Krummeck】：大家早上好！主办方邀请我来讲一下超大层大楼的经验。我是一个建筑师，对于建筑师来说我们对超高层大楼的可持续发展性怎么样，以及与城市如何融合的看法怎么样的。刚才讲到了郊区的发展模式。我要讲的是我们的超高层大楼的发展模式应该是怎么样的。

　　我是在欧洲长大的，非常熟悉欧洲的密度、建筑的结构。我觉得他们的城市说起来很舒服，但一般欧洲城市的楼不是很高。25年前来到香港，觉得跟我们欧洲的城市正好相反，都是高楼大厦密密麻麻的，而且结构性也不太好，往往都是快速发展的模式。

　　我想问他们为什么以这样的模式在发展？是不是会减少可持续发展性，我们伦敦和香港的人口实际上是一样的，8百万，面积也差不多。差不多是1100平方公里。可以看到伦敦、香港的人口、地域面积其实也差不多，但看到城市发展方式完全不一样伦敦很分散。它的绿色也比较少，城市可以看到沿着泰晤士河来发展出去。香港主要是沿着海岸线发展。这两个城市的模式很不一样。

　　为什么香港沿着海岸线来发展？因为这个山脉很难在上面建楼。我觉得它是一个非常有魅力的港湾。必须要延着港湾部分来发展。但又可以给香港带来优势，他们的公共交通也可以沿着海岸线来发展，这样就可以带来很多便利。我们必须要有覆盖面很广的交通。但香港的海岸线越来越窄，他们开始去填海造田，可以看到他们一层层地在填海造田。

　　我们到九龙区的时候，它在准备填海，很荣幸买了一块地，当时的时机很好。后来九龙区成为了香港很重要的一部分。我们可以说是参与九龙开发的第一波，后来他们又办了机场，凯德机场，现在搬到了新的地点。现在有了机场快线。市区的土地越来越少，这里有一块地方是新的填海地，九龙也有新的填海地，填海地成为了城市的一部分。

　　在这边的土地一部分内容改造成了高架，同时高架建立起来了，跟旁边的道路联系起来。当时铁路运营公司是公共的公司。他们建立的铁路是30公里长的半岛地图，希望可以扩张出去。看到我们在房地产和铁路之间也有一些联系。把火车站建立了起来。与此同时也建立了周边的一些房地产项目。这样一来可以对整个铁路造价来产生一些营业额覆盖它的造成本。

　　香港实际上在这样一个公共系统里做得很好，它的票价销售营业额，包括一些火车站的广告收益其实就可以让它能够很好稳定地去运行，而且它整个地铁的系统也可以产生足够的收益。他们开发了新的业务模型，蓝颜色地方是票价的收入。金红色这些来自于房地产的收入。可以看到过去到现在的关注点完全改变了。现在售票这边的营业额很少，负的。房地产这边的开发来看却成为了整个公司主要的业务领域。

　　看到香港一个非常有意思的现象，就是我们当地也有几个房地产开发商，他们开发了很多的房地产项目，也是彼此分开的建筑。顶部有些商场，底部也有其他的功能，有很多是在香港建立起来的。他们觉得不同的房地产之间应该要彼此相连在一起，这样会更有效。也可以为人们提供一些方便，在交通方面有更多的便利，因为几个楼宇都联结在一起。所以我们有专门的一些开发商来把不同的楼相互联结在一起。

　　香港政府很喜欢楼与楼相连的点子，不断地找新的模型来控制整个城市，为城市打造更好的环境。这是一个新的高楼文化区模型。交通、道路方面，还有人流方面这些事情整合在一起来考虑，而且可以看到商场和商场之间有这样的楼相连，并且有电梯相连。当中也创造了很多公共空间，打造了城市一道特殊风景。

　　这里给大家看到它的零售系统，而且跟地铁站紧密地相连在一起。一共有110万人口的承受量，而且项目的营收额几乎可以把铁路的成本收回来。这个模型并不是希望建立一个单一的楼房，而是希望建立一个新的区域，一个新的枢纽。它里面有商业楼，还有酒店，以及其他的一些楼宇。这是一个整体综合式的发展。

　　这是在高速公路上用的，希望人们待的时间更长，不希望马上回到飞机场，所以提供了很多便利的基础设施，使人们在这里可以待更长的时间，而且20分钟的高速公路就可以到达机场，并且不是由一个开发商开发的，有几个开发商共同联合来开发。把里面的任务分成几部分，有9个小楼宇，这些楼宇独立运营、执行。这是一个非常复杂的，就像一些拼图一样，一块块地拼接在一起，成为一幅完整的图画。有些是一个公司拥有的，有些是其他公司开发的。过去40年里有很好的发展过程，可能你觉得这个年份很长，但未来再去看的话，5年、6年的时间年份里来看好像不多，但再看10年、20年以后就可以看到很大的变化了。香港规划希望能够在(高隆)站这边延续，我们有更多的雄心，希望能够去开垦另外一块大的土地，而建立起一个很大的区域。同样地在这个新区域里也有很多的地铁通行。整个香港人口对于开垦土地比较敏感，他们也开始一种意识，就是需要有一个更好的港口，并且还需要港口周边的空间。土地的开垦变成了一个敏感的问题。

　　还有当地的开发同时在产生着。比如这是一个高铁的站，与北京、上海相互连接，而且目前在建造当中，就在这里。还有滨江区这边一个非常密集的建造工程，现在我们也有在规划建立新的文化区域。它也可以跟目前的文化区域紧密相连，这样一来可以使整体的现代化发展有更好的联系。

　　这里还有比较低的房屋，一些文化设施，使整个港口生活变得更加丰富，有一系列的文化活动都在港口旁边的区域当中开发着。我们来看一下这些建筑物怎么样跟新的构架联合在一起，不仅仅是建立一个象征性、地标性的房子，而且可以使整个区域的开发受到影响。

　　我们也在深圳这边得了一个奖项，我们有1200万的人口在区域附近，这个规划有很多的设施，它有一个构架，有一个蓝图，非常地明确、明晰。它有几个港口，有几个枢纽，包括商业的，文化的贸易枢纽等等。是结构性的系统，仅靠罗湖和香港，这些城市区域马上就变得人口众多，甚至于很拥挤。有很多新的建筑已经建立起来了，并且有非常大的挑战，压力很大。我们的客户有这样的愿景，希望把这个区域面积更加大。

　　一个区域可以产生很多租赁的房屋，它开发了一个重新的战略，说会给到村民一间屋子去居住，或者是让他们去租赁，并且让他们得到一些收入。这也有些商业的楼宇，有些是属于这些村民的。他们还可以得到土地来建立商业的地产。还有绿色的区域等等，以及零售的空间。大家都同意这样的计划。其中有一个香港居民不愿意搬出去，他很长时间都是一个钉子户，不愿意搬迁。

　　我们也设计了一个综合性的楼宇。60万平方公里的这样一个面积。整个零售环境非常现代化，旁边有非常高的建筑，也有比较低的建筑。零售商希望可以扩大面积，居民可以有很多的享受、共享空间，可以看到在其他的区域里面还有其他的建筑，所以有很多的零售功能可以实施。边上也并不是非常拥挤，这就是我们的零售商场，已经完成了，也是很紧密地跟周边社区联系在一起。这里是很重要的，可以使这样一些建筑在这么高的密度里有非常好的一个建筑环境。

　　再一个是零售行业的流动性，可以看到旁边有一个花园，有一个湖，我们觉得这样的流动性可以传承到整个楼宇上去。所以可以看到它的幕墙也是有着这样的弧线，这个楼本身有很高的办公楼，有1800平方米的区域。可以看到他们是非常高耸的高楼，这是入口。

　　我们需要更多的电梯，需要更多的交通空间，因此可以看到作为酒店的一部分，一般来说这个酒店都是放在比较高的地方，大家可以在最上面作为酒吧和餐厅。可以看到非常漂亮的城市夜景，我们有几个可持续的指标，考虑到了这些指标。可以看到有绿色能源相关的设计理念。我们不想就此打住，可以看到对整个区来进行再开发，然后再建一个360度的建筑。

　　北京战略是想找到这样的区域，让CBD有更好的发展。在北京的西部可以看到有金融区，城市进行一个平衡，对东部的CBD来进行扩张，可以看到现在已经有几幢大楼了，这是新的CBD所在地。他们有一个战略，看到这里的绿地很多，把一些建筑都连起来。北京他们也做了很多可行性的研究，他们也考虑到想容纳多少人，包括了很大的大楼，都是独立的大楼。互相之间是独立的。可以看到他们的战略，地铁离CBD很近，还有建高铁网络。

　　可以看到密集度非常高。这些大楼很有窒息感，而且互相之间又没有什么联系，形成很多的独立大楼。我们想组合在一起，然后形成一些发展战略。把它们组成几大组，边上有几个小组，然后进行集群的安排。把这几个组合在一起。然后在一楼还建了零售网络，这样大楼之间可以互相走动。不光有独立的大楼，还可以建立系统，让大楼之间互相建立联系。这里有超高层的大楼，对设计进行了调整，还有一个很重要的大楼，就是北京最高的大楼，中国尊。获得了我们的竞标。

　　这是一个金融街，当时他们希望有很好的出租率，他们也希望有很好的有序发展计划。这是北京最高的楼，它地位是不一样的。我们觉得必须要与众不同，以及与其他的大楼不一样。我们觉得可以让它的高度突出来，侧面、轮廓让全球都可以认识到，一看到就知道是中国尊，远处、近景都进行了设计。品牌当中也都组合在一起。我希望在全球建筑当中中国尊也有一席之地。

　　我们考虑到了文化的象征意义，让大楼和城市建立起一种联想，与中国人建立紧密联系。可以看到我们一个灵感就是像玉玺一样，或者是像鼎的形状，主要是考虑到鼎的设计。它是非常高的一座楼，希望它有很好的效率，希望它的外周是一种比较圆滑的设计，这样对风的流向能够有很好的利用。这是我们的一些计划图。底层有很好的设计，我们常见很好的公共空间。这是酒店的一个公共空间，大家可以通过这个公共空间看北京的街景。希望可以给它一个稳定的感觉，外层给人一种很牢固，很稳的感觉。这是外侧，我们让它跟地面有很好的连接、衔接。

　　我差不多要讲完了，前面大家听到要探索一下如何来开发我们的郊区，如何把我们的工作生活平衡在一起。然后让大家又能购物，还能够享受，以及很好地生活，我觉得前面的人讲得非常好。我们一直想探索一些方法，就是如何让我们的城市，以及让大家如何有很好的工作生活环境，很便利地进入到城市当中。觉得可持续发展非常重要。比如跟地铁的连接。这是中国尊的相关视频。

　　好，谢谢大家！

　　【主持人】：下一个环节：来自三益商业地产研究院院长袁威先生，给大家演讲的是：崛起的景观，TOD交通枢纽商业新标杆——上海虹口凯德·龙之梦案例分析。他是中国建筑学会，商业地产专家委员会专家委员，他对商业地产的超前规划有独到见解，在行内有丰富的资源和管理实践经验。结合商业的运管管理模式，引入崭新的产品设计和研发思路。为商业项目达成最佳产品投放方向提供完善的技术保障体系。

　　现在请欢迎袁先生上台演讲！

　　【袁威】：非常荣幸今天能够到这里来跟业内的朋友们做一个分享。刚才主办方有一个疏忽，就是这个题目以前放过了。现在更多想聊一聊商业地产的产品，因为我今天看了一下，在座有很多是有设计的同仁，有从事商业地产领域的专家，包括一些同行。我们就来聊一聊我们商业地产的产品。

　　商业地产这个行业风声水起，非常热闹，但有人认为是洪水猛兽，有的认为是价值洼地，商业地产是三分天下，各自有各自的山头，有开发方、运营方，我们看一下商业地产的基本走向。老牌的开发商在这个领域里精耕细作比较久了，随着市场变化有些新企业也冲进来。

　　看到港资的企业，外资的基金，还有投行都在关注我们中国的商业地产领域。包括我们最新的一些传统意义上做百货，做零售的企业，他们也纷纷进入到企业当中来，可以想象到大家对于这一块的关注度非常地高。这些年我们到底有哪些值得我们关注的产品，来回顾、展望一下。

　　大家一起到了上海，首先把上海传统的标志性项目恒隆广场拿出来讲。恒隆广场01年开业，到现在历经了十几年，有不断的变化。今天看的图，这是比较早的恒隆广场，现在已经改造过以后整个上面部分有4家品牌重新来改造立面，并且给他们广告位。恒隆广场出来的时候比较适石破天惊。

　　90年代末期也就是在浦东的八百伴，跟日资合作的。那时候就知道了好的购物中心是怎么样的，但没想到有这样的出来。恒隆广场实际上脱离于上海市的消费结构和老百姓的认识，这是一个非常好的作品。那时候大家知道了一个好的购物中心给了标准，什么叫好，好在哪里，有一个直观的认识。不再是从电视、书本上看到。

　　看到现在的恒隆广场通过改造以后更加丰富，但它的品牌走得越来越高。

　　这是百盛，百盛从我们来看，我们讲十年，往前推十年，04年开始，04年时候出现了第一代我们讲的万达广场。04年左右万达开始发力，疯狂拿地时候这些产品就是它的代表性，因为它的可复制性非常强，标准化的产品。到第三代万达广场依然可以看到他们的痕迹。

　　这十年出现一个重量级作品就是深圳的万象城。从我们传统意义上来讲国资、大陆的企业做出了第一个最好最好的购物中心，就是万象城。整个购物中心非常舒适，北京比较高档。从当时的南方来说，除了香港以外就是最好的购物中心了。

　　这就是万象城的中庭，这是最早开始时候的办公楼一期，那时候整个对面只有一个地王，经济1百还没有出来。05年上海的龙之梦，龙之梦到现在依然是很好的购物中心，因为是标准意义上的地铁上盖，是地铁的2号线和3、4号线的换乘，通过关联的部分在一起。后来三益11年年底开了虹口龙之梦，也是走了这样的路线。依托轨道交通和人的换乘来把商业向上拉。

　　06年，这是一个典型意义上的南方商业地产很有代表性的作品。它的气侯比较好，在一个比较好的温暖气侯情况下，能够把开放式的广场打通，而且这个广场据说运营到现在晚上的生意特别特别好。我曾经在南方生活过比较久，对这个项目的体会比较深。到晚上的时候，空气感比较好的情况下，愿意坐在里面。然后有孩子在滑滑板，参与性特别强，不像高级的购物中心拒你于千里之外。它还有酒吧，在深圳来说是当时最新的，而且时尚度比较高的，所以很多年轻人也愿意去关注这样的作品。

　　我们可以看到整个后面，包括这是酒吧街的情况，以及顶上的绿化，层次比较丰富。06年南京的德基广场，这个产品从通常来讲这家公司的知名度不像前面讲的万达、华润这么高。但我们要知道在南京，这曾经是南京最好的购物中心。南京这个城市从GDP来说排名很靠前，但这个城市的消费和GDP是倒挂的。老百姓的购买力并不是非常强。这样的城市里出现德基这样的产品，因为德基走高端路线，很难得。南京的商业基本上在新街口地区，客单价相对比较平稳一些。当时老百姓要买比较好的奢侈品，或者高端产品要去杭州，或者是去上海，尤其到上海，因为离上海比较近。但德基广场项目出现改变了这样的面貌，让南京有了自己比较高端、比较领先的购物中心。这是南京德基广场，还是比较舒适。

　　07年大跃城的产品线开始出现。西单大跃城是回报最好的大跃城。准备在H股上市，大跃城的产品分批打包进他的资产包也是重中之重，同时出现了像北京的金融街购物中心。这里面走的是一个比较舒适的路线。这个东西可能是比较有代表性的，比较适合北方这种相对比较寒冷的季候。它有日光进来，同时人在里面有一个舒适度，跟传统的购物中心相比它的亲和力更强一点，但做法带来一个问题，相对频效比较低，运营的角度来讲建安面积相对少一点。

　　这是北京华贸。会上有几个朋友在聊，我就讲到华贸的事情。华贸是比较有趣的项目，华贸出来之前谁也想不到在这个地方会做这么高档的购物中心。但其实我们想想，它跟北京的经济中心偏移有一定道理，首先靠近北京规划的CBD，03年左右在操作这样的事情。当时北京规划CBD向东移，燕莎，还有赛特开始衰弱。两个最高端的购物中心逐渐开始没落，而这时候我们讲的国贸中心，正好它国贸的三期没有起来，二期整个商业青黄不接的时候，天时地利人和，虽然偏东一点，不在主要的商业中心以内，但这个项目很成功。三幢楼，包括德意志银行。

　　这是星光百货。现在随着台资退出，星光百货业遇到一定的问题，我想通过整改以后，依然是很好的项目。

　　这是华贸中心。

　　到了07年，我们海岸城也出现了。开始出现的时候有定点人意外。07年深圳在蛇口片区的现代化程度远远达不到6年以后看到的情况。大运会开始居民结构，地铁都达到了一个比较高的水准。但在当时时候做这个海岸城还是需要一定的勇气，因为那时候的片区的客单价比较低。由于有这样的现状出现，它的客单价，包括对购物中心的理解还是基于当时的购物人群，所以有着它的问题，尤其是洞线上问题比较大。偏中小型店铺，所以说有一定的问题。

　　不过最新的无锡海岸城里有些问题已经可以解决到了。台阶式的布局，包括一层层往上的东西可以延续。因为在江南的气侯和我们广东的气侯相对接近，很多我们有些好的设计元素还能够延续。我想假设有一天海岸城像北京、山东、北京去做的时候，我想这样的东西要重新做一个提炼。以后在北京的气侯情况下，可能这个东西不太使用。

　　这是海岸城比较典型的做法。这在无锡的海岸城里，大家有兴趣的话可以看到一模一样的。

　　这是08年，北京的商业地产，今年叫三里屯太古里，这是非常棒的项目，这绝对是一个地标性的。通过三里屯的项目，曾经在三里屯酒吧的东西获得了一个新生。现在三里屯附近的酒吧跟十几前相比品质、档次有了提升。为什么讲这个酒吧呢？酒吧是参与度很高的地方，而且目的地很强，跟周边的东西有关联。三里屯分了南岭和北岭。南岭是通过欧洲的城市，提炼出来是的机理，然后营造一个街区。我从最开始开就经常去，因为很喜欢它。发现在北京最冷的季节里面，在这里相当难受。我在室外基本上站不住，半个小时就受不了了，就到星巴克里，因为太冷了。

　　夏天的话会喷喷雾状的东西，这个东西有一定的效果。但我想这个东西是不是使用效率会偏低，因为在北方有一半时间偏寒冷，冬天怎么来解决。从目前来看这种开放式的街区形式在北方的适应度低了一点。周末的时候有很多活动，而且有时候会放点电影。我们讲三里屯项目的南区可能走的是更亲民路线。现在新开了北区以后，北区更加高端，4幢楼采用总部经济的形式。可以看到IT的旗舰店都在里面。南区和北区定位是不一样的。三里屯太古里是很出色的项目。太古马上在上海做的项目不知道会不会有同样的惊喜，拭目以待。

　　08年的新(督安)市场也被改造了。我觉得这个项目要分两个层面来讲：首先，我们港资进入以后把一个商场换了新颜，看到更加年轻化了，如果说你先天不足的情况下，你后面怎么做都有问题。也就是说一个购物中心的话，从规划开始就要像孩子一样给他一个健康的身体。90年代开始做这个东西时候，根本没有考虑到今后的发展。那时候百货是主流，所有的东西按照百货的方式。空间的区位性，包括对洞线的组织现在来看是比较落后的。在这样的情况恰我们的港资企业能够改成这样，说实话也很不容易。

　　08年最吸引人的项目就是南京(水和合)，05年开始做，然后到08年11月正式开业。这在国内应该是第一个提出用时间性消费作为主题的购物中心。现在讲这句话时候已经不稀奇了。但5年前讲绝对稀奇。这个项目从05年开始干，大家觉得它跟(博多)很像，因为顾问就是(博多)常务副社长，它过来和我们国内的开发团队一起做了南京的水和城，地下挖了一个运河，当中有一个金鼎。刚刚开业的时候我也在，人爆满。即使是上海、北京地区也没看过，商场开的时候做真人秀，通过这样的理念，把人尽量地停留下来玩，增加客单消费。第二个手法，通过运河，把B1层打开，增加可租赁面积，提升回报。这个项目出现的时候不管是设计，还是运营理念都相当领先！

　　我们可以看到整个的广场，这里在做表演，边上全是观众，下面就是运河，小朋友特别喜欢运河。孩子特别特别喜欢这个运河，你孩子去了以后，基本上这个家庭里面的两代人，甚至三代人，尤其是像南京比较传统的城市，可能三代人一起进去，你的客单量就可以提高。我们做一个设计，做一个产品不仅仅是画一个线，或者是通过定位来描绘，而应该要想一想你准备去营造一个什么样的产品，是什么样的人在产品里面，你可以创造什么，这样才可以从他身上获得到什么。

　　可以看到蓝色港湾，刚才还开玩笑说有一定的问题，并不是设计做得不好。这个设计相当好。从反映度来说相对是比较到位的，因为怎么设计就怎么做。问题是什么呢？而且广场是比较空的，里面没有太多的树，所以到了冬天觉得特别地阴冷，所以我在三里屯时候躲到星巴克里面。在这里的话躲到COSTA里去，跟朋友聊聊天，出去抽烟回到屋里最近的地方就是COSTA，当时是朝阳综合性最大的商业设施，但频效和回报并不是很好。略显失败的地方就是我们回头会看到的上海浦东嘉里城的地方，在朝向片区，周边有很好的消费人群，但走的路线又不是一个结合所有居住人群自己真正内心所需要的。也就是说品牌和商家，与周边的消费人群并没有达到很好的匹配，这就导致了出现了冷铺，以及租金回报很低。从商业角度来说并不是最好的项目。

　　看一下蓝色港湾，其实都是比较冷的，包括圣诞树，但很华丽，华丽的话但不出租金。

　　这是北京来福士，这是凯德旗下来福士里新开生意最好的，就是租金回报最好。周边的白领很多，这个项目由于餐饮和服务的比例高，有机会分享凯德旗下的产品，凯德的中小店铺比较多。它的业态控制得比较好，也就是说餐饮和服务类的话，周边的人群它到了中午和晚上在里面消费，一旦有餐饮消费的话，其他的消费比较好。它有一个联华超市，充分地考虑了周边的人群。有时候我住在附近的话，就在这里吃饭了，而且设计比较酷，这已经摆脱了最开始在国内来福士的印象。上海是第一个来福士，它设计上比较平庸，但这个项目上的话，可以看到凯德旗下的产品，凯德里面也就是来福士会这样做。一般不会设计特别有变化，或者是特别花钱的，因为追求的是以租金频效来运营。

　　09年可以看到沈阳的大学城，它做得不错，有4个区，不同的主题在。有一个广场，年轻人特别爱去，它跟大跃城的定位比较匹配。大跃城定位是年轻白领，他们对新鲜事物有着热情。这时候沈阳的做得不错。因为也吸取了一部分朝阳大跃城失败的问题，朝阳也在不断地改造。

　　我想大跃城自己的产品目前来说还是属于没有完全地定型下来，因为我们可以看到到目前为止所有的大跃城里面的共性比较低，每个都是非常非常差异化的产品，而不是标准化的东西。我想可能随着整体的上市以后，我们对产品的权重今后也会研究出更多让我们觉得眼前一亮的产品，我们也很期待。

　　这是上海大跃城，上海大跃城跟我们的风格完全不一样。比较好玩的是北京我们讲西单，它是一个封闭的。但怎么来呢，我们觉得跟我们传统的购物中心有点类似。沈阳把街区一分为四，分四个主题馆。上海唯一保存看到特色的就是大跃城的飞天梯。飞天梯第一次使用是西单。第一次在国内出现还是我们使用的。

　　这是我们的朝阳，刚才已经讲了，体量太大了，反正这个梯次很奇怪。从客户来说对这个抵触性很强。因为没办法回头。其实这样的做法是有大型的超市，比如宜家才这样干。但你想这么大的购物中心不让我回头，我肯定很恼火。我自己一般不去的，因为觉得太难受了。

　　到了10年，可能对这个购物中心向来给它非常非常多的褒奖和赞美之词，这是中国最好的购物中心，甚至可以说不加“之一”，不仅是品牌，还有细节的程度。也不要看这两座塔楼。当进购物中心的话，从任何一个入口，包括从地下进去都非常舒服。是轨道交通商业，可以看到有一个转换厅，转换厅不仅仅是为了舒适而使用，而在于切实在能耗上。这是一个真正懂运营做的。它的暖气可以控制。像现在有的购物中心，包括香港另外有几家做得非常好的，跟地铁对接的都没有达到这个水准。当然由于这个购物中心的强势，在规划布局的时候，也就在地铁口设置的时候已经跟政府谈好了，把这个地方设置出来，因为从表面牺牲了一定的频效，但品质上来说能耗更关键。购物中心里的能耗要做到多少？超过35%都是能耗费用。你的运营管理费用是多少？这是很高的支出。所以我很欣赏这种做法。

　　可以看到整个理念的空间，它做了开放式的，有一个中庭，面积比较大。我们了解到这个里面不仅仅是因为好看，它经过了日照软件做过一定计算。每一个部分不是说空穴来风，只是为了好看，而是为了好用。而且很精致。购物中心里连侧面栏杆都全部经过了设计处理。

　　这是汇德丰大厦。杭州的万象城是10年开业的。可以看到我们的设计方。

　　到了11年，太古汇，细节程度非常好。大家可以观察一下它的扶梯，一定觉得很舒服，具体原因大家想一想。

　　这到了浦东嘉里城，这是社区商业做的购物中心。它的定位充分地考虑了周边的人群，高端人群的消费。里面虽然不大，只有3万多平米，3层楼，但里面整个业态围绕着人的生活而来，看不到特别奢华的，或者是比较高档的，但它贴近人的生活，舒适度也好，所以整个在花木地方能够做出这么好的购物中心来。

　　这是11年天津的大跃城，这是K11，上海前年开业，但真正来说今年正式营业。强烈推荐大家去看，跟香港不一样。它走的是主题化的道路。它做了一个大的中庭一样把购物中心包起来。它里面的最大亮点是把整个的餐饮业态，以及零售业态融合起来，提高整个的客单价。

　　这是(岳阳)广场。

　　这是罗湖的时代天街，12年开业的。

　　无重头戏的。

　　这个是尚嘉，LV旗下的，据说跟我们赌王一起合资开的购物中心，有日资在里面。这可以说是上海最精致的购物率之一。品牌和商业结构非常好。

　　13年也看到了环球。

　　还有月星。

　　武汉开的万达广场。

　　看了这么多产品，其实有很多共性。它对于感官的设计更强。因为这跟时代性有关系。包括前面设计师分享的也谈到这样一些空间设计的策略。

　　第二，它的个性化更强，植入性，有更多的主题，包括有些画廊，小的农庄，都代表了一个新的趋势，购物中心里面越来越精致，而且强调了主题化。

　　第三，多元化的业态。现在这是普遍的趋势了。像我们讲的汇德丰旗下就做了买手店，作为商业来说要有商业覆盖，尤其是体量比较大，超过5万平米以的。

　　这是互动技术，数码技术在提升的话，我们说在伦敦奥运会开业时候最开始推出了免提式购物。APP程序可以把所有的东西处理好，买完以后空着手继续购，继续狂，就是为了提升客单价，你买了以后还可以继续买，因为你的手是空着的。所有的科技进步围绕着心理来的。

　　今后的购物中心体量越来越小，因为在土地的集约化情况下再建超大型的购物中心难度比较大。它的体量和尺度在有限的情况下只能走精致化和差异化路线。这个趋势在上海非常非常明显了。

　　第六，我们的零售商业一定需要有线上和线下的互动，比如银泰和天猫就是典型的例子。可以看到零售今后会面临更多的问题。

　　今天时间有限，我们也就分享这些年购物中心的东西，也是希望和在座所有同仁在商业地产领域里精耕细作，从而创作出更多、更好的产品。

　　谢谢大家！

　　【主持人】：下面一位演讲者是美国SRSS建筑设计事务所徐岚副董事。徐岚作为SRSS大中华地区的董事，具有11年的专业设计、地产发展、项目管理，业务拓展和管理经验。徐女士于2009年加入SRSS，她的主要任务是引领SRSS在华的室内建筑业务和拓展。过去4年当中她努力地推广SRSS室内设计，比扎下很好的根基，使她在项目的初期协助业主锁定项目的关键点。

　　下面欢迎徐女士上台为大家演讲。

　　【徐岚】很高兴今天能够跟大家分享一下关于精品酒店在开发与设计过程当中的一些考量。其实要讲的内容非常多，但看到有些开发的产品跟设计过程当中相比，其实最关键的是量体裁衣。首先精品酒店量体裁衣，我们经常会看到裁缝量体裁衣。这个体，就是要找准你的客户群，这些衣呢，就是我们现成所拥有的资源是什么，我怎样通过技术手段，通过我的设计和策划来能够裁出目标客户所希望，所打动他们的产品。

　　所以说做精品酒店并不是非常容易的事情，并不是没有办法达到酒店标准的要求，所以我退而求其次做一个精品酒店。因为我的规模达不到，因为我的能力达不到，所以我做精品酒店。这是我们在市场上比较错误的理解。我做不到五星的酒店，就给我自己起一个精品酒店的名称，其实这是一种误解。

　　做精品酒店，我们现在在市场上有两种取向会碰到，一个是做奢侈、豪华性的酒店，一个是精品酒店。精品酒店相较前者难度更高，开发过程当中的所有顾问公司要求也就更高。所以我们在做这个精品酒店之前，我经常会跟我们的业主提这样的问题：你准备好了没有？

　　其实作为精品酒店，我理解它有两个部分组成。一个是精品，一个是酒店。作为精品酒店的话，我们的创始人当时在纽约做第一间酒店时候，其实已经对它的定义做了明确的诠释。这就是当时我们所说的精品酒店。大家可以看到作为精品酒店来说，它其实就和那些我们散落在大都市里的高级服装店，定制服装店，高级的珠宝店一样，是小巧的，精致的，高端的一种产品。

　　当你发现自己有这样的需求，当你发现有这样的资源时候，怎么样很好地利用到你这样的资源，把它最终能够裁定成你的产品。我们往往会看到这些资源，有很好的景观，在工业时代我们遗留下来的厂方，它有一个很好的印记。稀缺的资源并不是随时可以获取到的。

　　同时我在一个古老的城市中这样一幢老建筑，可能就是促成我研发产品的动力。大家也看到有很好的设计资源，有很强的产品，我的产品以设计见长，这也是可以利用的资源。在中国有很多的少数民族，这些民俗化的分割是不是可以作为一个很好的资源吸引到特定的，有一种诉求的客户中来。

　　做精品酒店看到了很多的自然资源。漂亮的海景，当我们有了这些资源，当我们有了这些优势之后，我们所想到的是怎么样去利用、充分开发这些资源为我所用。所以在表达的过程当中，我们希望把这种资源能够强化它，更纯粹，更鲜明，而且更直观地呈现在客户之间。也就是说我做到这样信息直接的对接和传达。

　　我们可以看到会应用到各种各样的手段，充分地利用到海景。客房数并不一定要多，但每一间客房是不是可以充分感受到海景给我带来的享受。是不是可以很好地运用到民俗文化，把这些民俗的符号去应用到我们的设计当中来。

　　我们有这样的一个设计资源，这也是我们开发一个产品非常重要的一点。我是不是可以有这样的设计理念，把它贯穿在酒店各个功能的当中。把设计的元素从头到尾贯穿到整个酒店的内容当中。能够很好地在每一个功能区域跟我的设计感结合在一起。

　　我是不是能够利用到我遗留下来的这些符号，这其实是在上海非常有性的精品酒店，是不是能够利用到把这个直观的，我的一个特色来直观地呈现在客户面前。也就是说我就地取材，并把它作为一种符号来呈现给我的客户。我有很好的自然资源，是不是能够把自然资源把产品和客人整合在一起。

　　自然材质的运用，运用在我们觉得非常舒适的地方，客人在他的功能性上有一个诉求。同时我在体验的过程当中也可以感受到我酒店的特色在什么地方，它的优势在什么地方。当然我们也会看到很多的怎么把地方元素融入到我们的设计当中。每去一个地方可能你的感受是不一样的，因为有这些符号来提醒你。我们也看到有些资源有县现成的结构和材质，怎么样来把这些对接起来，有时候这也是一种资源。

　　所以从我们的角度来说精品酒店它必定不是一个大众化的产品，因为资源的稀缺性，因为我们需要通过个性化的服务，需要通过我们这些人性化的设施来体现资源的优势，所以毕竟受众也是小众的群体，不是大中的产品，所以不能指望所有的人都来喜欢你。在这个基础对你有认同的人，才会真正地被你的产品所打动。所以我们有的时候会看到有些在做精品酒店时候，希望打的是安全牌，也就是说对自己的东西不确定，也就是说对自己的素材不确定，所以会不确定，打安全牌，走大而全的路，我也可以有些设计感觉在这边，也有自然资源在这里，还有做些设计的感觉在这边。什么都想要，什么都想放在我的篮子里。导致的结果就是说你大而全，这样会流失掉你的客户。

　　我非常喜欢一句话：小身材大味道。也就是说在小小的空间里，因为你资源稀缺，经历、能力有限，所以只能把经济、能力放在产品上，就决定了你可能在一个空间里面，在一个市场里面做到极致。这个当中我们觉得细致是非常关键的一个要点。

　　我们有很多标准的酒店诞生，包括五星级的、四星级的，包括奢华酒店，每一个品牌都有品牌的要求。其实精品酒店区别于大的标准化酒店品牌的要求就在于它的特色。这个酒店特色区别于市场的定位之上。取胜之道在于提供给到我的客户最周到，最全面的服务和感受。

　　最终精品酒店能够盈利最关键点是在你传达了信息，传达想要诉求的要求之后，你的客户是不是能够感受到，是不是能够有这样一种触动，当他有了触动以后会很依赖于你的产品，也就是说会成为你产品的消费者。所以我们的精品酒店可以区别于标准化的酒店，我并不一定要有非常大的，或者说不需要特别豪华的大堂吧。在这里面我们可以创造一种家的感觉。也就是说我可以在这个里面轻松地、自由地，有如在家一般的放松心境。

　　可能没有豪华的水晶吊灯，但有自然的资源，能够在呼吸的环境当中轻松地去开我的会议。我们没有饕餮的美食，但可以品尝到家的味道，我有最新鲜的食材，有私酿的美酒和最纯正的咖啡，这一定都是可以传达得到的，我的品质，我的服务。

　　当然我可能不是标准化的大堂，必须要有接待，要有的礼宾，要有的前台办公，可能对我来说只是一个有各种趣味性的集合在一起的小大堂，但每一个角落所传达的都有一些信息想要给到你，或者是有一个故事想要给你。给每一个入住到酒店的客人来说这种体会是独一无二的。我还有很纯净的环境，充分利用这个环境让你的身心在环境里得到释放，这也是我的特色。我的服务和设计感觉就是你的空间，我的特定人群希望在这样充满设计的感觉里面去激发我的灵感。

　　我可能没有这些歌舞升平的娱乐场所，但在这个环境里可以彻底地跟自然有一个交融。那么这种细致的体现，其实并不是一个标准的酒店来做到的，我们要充分地想到，充分地考虑到我们做这样的产品，特别是做精品酒店的时候是不是能够给到客人以这种细腻的，或者是在细节上的一种体验。当然我的客房也有可能不是区别于标准化的客房，4件套、5件套，对我来说在这里没有这么多的设备，但在这里可以欣赏到以前的电影，能够回顾到过往岁月。

　　作为一个设计公司设计的细节是我们必须要关注的。这些设计过程当中必须要跟功能结合在一起。我们有很多的资源，很多的特色和个性。酒店有它的功能性，也就是说在使用的过程当中，它跟客人之间的体验是什么样的。所以设计的时候也需要在细节上跟我们的功能很好地整合在一起。

　　我们在设计的时候会经常有些线索和符号，是不是可以贯穿在整个酒店的设计当中，这些设计的细节是不是可以考虑得到，让你的酒店主题更鲜明，更突出。我们在设计的过程当中必须要对你客人的体验流程非常了解，所以我才能够做到细节。不然的话，我对这个流程，对它的功能跟今后它的行为习惯如果不了解的话，在设计的过程当中也很难去做到这样的对接。

　　设计刚才当中需要考虑到灯光，材质，需要跟功能结合起来，目的最终还是为了我们客人的体验。客人的体验其实就是在这些细枝末节当中得到满足。我们常常说人有五官，我的每一个感官，每一个身体的体验是不是在我整个消费过程当中能够得到一种满足呢？

　　我的味觉，是不是能够品尝到最纯正的，应该说是最有特色的茶点呢？

　　我的客人在精品酒店里边，它跟标准化的酒店不一样，是不是可以随处找到我想要的咖啡。当然很重要的一点，跟体验息息相关的另外一点，就是我们对于舒适度的一个尊重。我在后面可能也会讲到，我们说舒适度也是关乎于体验，有时候往往重视表现形式，而忽略了客人的体验。这种舒适度并不是说可以达到一种慵懒的感受，它是根据不同的场景，根据不同消费诉求，根据不同的功能，是不是很纯粹地能够满足你的要求。所以我们称之为舒适。

　　当我在就寝的时候，我能不能体验到非常柔软的床，是不是有些面料在肌肤的接触体会到这种温柔。在这个客房时候，整个色调是不是能够让我感觉放松，是不是让我很快地安静下来。而当我在室外的时候，我的舒适度体现，我是不是能够在你这样一个环境当中放松，能够遐想，甚至于有那种飘飘欲仙的感受。

　　甚至在沐浴的时候是不是有皇家般的体验，让我感受到被尊重。

　　当然在就餐的时候，这种舒适度的体现，就体现在除了美食带来的享受以外，能不能有很好的环境刺激我，让我味蕾大开，在环境里面充分地享受美食，同时也能够跟我的朋友之间，或者是我的商务宴请之间有这样的互动。这也是在这样的环境当中，或者是功能诉求里希望达到的舒适感。当我们在室外就餐喝咖啡之后，是不是有一个地方可以休息。是不是有一个地方可以和我的环境能够有一个沟通，这也是在室外用餐时候我们所希望给到客户所创造出来的这种舒适感。

　　所以我们会碰到这样的情况，有时候我们去一个酒店，我们去一个精品酒店，往往会看到：哎，它的设计感很强，但总觉得在里面不舒服。可能更注重到我们的精品成分，但可能没有注重到酒店功能的诉求和舒适的要求，也就是说在一个偏僻的乡村，有非常好的自然景观，但是在这里面喝不到我要的咖啡，或者说睡不着我想要的床，吃不到我想要吃的食品，这对一个酒店来说可能也不是精品，因为它只知道利用它的资源，但是它没有考虑到客人的感受。所以我们说精品酒店，它必须是在这两者当中，也就是说在精品和酒店的部分要充分地整合起来。所以从这个角度来说，我们说这两者并不矛盾，鱼与熊掌可以兼得。

　　从这个角度上来说，设计不是说做一个纯粹的作品，那作为一个纯粹作品的话可以挂在墙上，让观众欣赏。但作为酒店来说是要使用的。每一个点都是盈利的空间，因为做精品酒店不是试验田，不是为做一个精品酒店而做精品酒店，其实最终的目的是为了在经济上有所斩获。

　　这个舒适度和功能紧密地结合在一起。今天很重要的一点，就是当我们在做一个精品酒店时候，我们必须要从这个客人的出发点来考量他，而不是从个人喜好的角度来考量。我认为这个颜色好看。我认为这个自然资源很好，没有人找到这样的山，这样的水。但有没有考虑到酒店来到这里不住你的酒店一样可以欣赏到同样的山，同样的水，那住你的酒店以后，是不是有别的诉求呢？

　　这其实也是在中国的项目，可以把酒店的功能跟它所有的特色、资源整合在一起，也就是说在这样的环境里面，在这样的森林里面，在这样的牧场环境里，能够很舒适地躺在床上去享受这自然带给你充分的氧气，或者是能够带给你一种放松的环境。设计也可以很好地跟我们说的功用结合起来，可以看到在就餐的时候，我同样可以靠着非常舒适，软软的枕靠，但作为一个设计元素会可以很好地在这样的空间里重复利用起来。

　　这是我们在杭州的一个项目，在这个项目之前，这是一个很好的例子。昂贵也是这样的精品酒店，其实做的过程当中它的客户群很小，也就是说经济效益并没有达到预先想要达到的效果。但从产品本身来说，它有很好的资源，也有很好的周边环境。从设计角度来说，也是充分地运用到了各个元素，采光，舒适度，然后这些设计的主题也很明确。但是在这个过程当中，可能产品的设计过程当中，它没有考虑到我可能今后面对的客户它所希望达到的这样一个氛围是什么，也就是说功能的要求是多大的。平米是多大的，所以设计的时候，可能没有往这方面过多地考虑，导致在今后的运营当中出现了一段时期不是很良好的经济状况。我们有的时候强调设计的感觉，设计的感觉在这个作品过程当中，其实它并没有说是很强硬地，或者很生硬地加在产品当中，而是自然地跟这些功能融合在一起。它的舒适度和设计感可以很好地结合在一起。

　　所有的这一切都可以看到我们有这样的功能在当中。也有这样的舒适度要求在这当中，但是我们可以看到也设计的一个感觉在这中间。

　　当然这种舒适度还有从另外一个角度来说精品酒店很重要的设计，不光是我们表面上所看到的色彩、机理，表现，还有很重要的是服务必须要经过设计，这个设计的话，也就是说我们的客人尽管在这样的空间里面，但我能够享受到的服务也是最贴心，最先进的。并不是说在这边只能委曲求全，迁就这样落后的设施。在这里面所能够享受到的都有，比如可以享受，电子产品都可以用得到。或者在这里面可以很舒适地去做我自己想要做的事情。

　　另外一点，我给你的服务，我一些小的纪念品，我给到你额外的服务内容是不是让你能够有一种感动和意外的惊喜，这都需要经过设计，这个设计是产品的设计，所以设计与舒适度，或者说设计与体验之间，它们并不矛盾。

　　我有这样的空间，需要有客人的体验，把它放在阳台上充分利用阳台的空间，相对比较封闭的环境里面，我能够有这样的沐浴体验。其实每一个精品酒店需要很多的考量和前期的规划，以及设计。所以说我们在这个当中可能不局限于说仅仅停留在表面的这些现象，我们可能更多地，深层次地从一个酒店功能应用，从一个客人的体验，更多地去考量我们怎么样来做这样的产品。

　　同样的是宴会厅，宴会厅也可以做得非常有呢色。我的客户群是什么样的客户群，我今后是不是有很多的宴会，是不是有很多的婚礼，会不会成为我作为一个酒店要去吸引客人的亮点，是不是可以作为一种资源为我所用。一旦你的定位决定以后，就千方百计地，可能用各种各样的手段来最终达到我客人所希望达到那样的效果。

　　空间不大，但在这样的空间里可以充分地感受到产品开发者所希望给我们带来的一个氛围是怎么样的。除了跟传统的酒店相比，我们的设计，我们的舒适度，还包括很多的趣味性在这当中，因为我们现在看到很多的产品太过于严肃，我们在这当中如果是考虑到有一定的客人，他有这方面的需求，也就是说他对趣味性，它对童真的怀念，精品酒店可以说是客人的体验，或者是他的诉求。这之外有时候还可以加一些情趣和趣味，让我们的产品更加丰富。

　　看到我们的设计感非常强，而且在功能使用上也可以很好地结合起来，包括像衣架的设计，它也能够考虑到我作为一个功用的需求，也可以作为一个装饰，站在那里不觉得很突兀，充分考虑到了客人入住过程当中的体验和诉求。

　　可以看到在这样的作品当中不光是衣架的部分，还有床的设计，床的高度设计，所有这些其实都有经过考量。我的客人主要是哪一部分人群，我希望怎么样的人群能够认同我这样的设计，能够认同我这样的理念。他入住之后的体验是怎么样的，我们根据这样的体验量身订作。也就是说回到我们主题上面来很好地配合他的要求。之后这样的产品我们觉得才是设计跟它的功能能够很好地整合起来。

　　对于一个精品酒店来说，它的开发并不是非常容易的一件事情，也不是说所有的人都可以做这样的一件事情。大家可以看到在这个作品当中房间客房里所有的布局，这里强调了沐浴的一种体验。

　　像我反复强调的一样，这个精品酒店有它的特色，有它的资源，我们很好地利用这个特色和资源最大化。所以这样的作品里可以看到它最大化想传递给我们客户，或者想吸引客户的亮点在什么地方。所以在这当中从设计的角度来说，就要把它最大化。

　　有时候作品不必过多烦琐，主要是针对特定的客户群体来最终定位我们的产品是怎么样的。这是国内的项目，设计和趣味、舒适度很好地整合在一起，有很好的景观，开门出去以后可以看到非常漂亮的景观。又有舒适度在这里，休闲之余可以在吊床上玩耍一把，从产品里所看到的，也就是说可以很好地把设计和舒适度、酒店功能，以及我们的体验来整合在一起的范例。

　　其实我想总结一下：从我们设计角度来说，作为设计我们公司很愿意看到有很多的人喜欢设计，理解设计，希望设计能够提升我们作为一个精品酒店的价值。其实我们想说精品酒店远远要超乎于设计的本身，它更多的是需要把我们对于一个酒店产品的理解很好地来强化，也就是说根据客户群能够很好地量体裁衣，可以功能规划所有的设施，同时提供给我客户一个非常周到和细致的服务。

　　再把这一些诉求跟设计很好地整合在一起，最终打造出我们认为在这个市场上能够被想要打动的这部分客户所打动的一个产品。

　　今天就简单地先介绍到这里。谢谢大家！

　　【主持人】：今天有幸邀请到幕墙的专家，可以说是中国幕墙界专家中的专家。他今天将跟我们分享一个主题：科技幕墙助推建筑产业的革命。有请王总！

　　【王双军】。各位来宾，女士们，先生们，下午好！我是来自沈阳远大的，我们公司是做幕墙的。

　　今天跟大家分享一个主题：科技幕墙助推产业革命。为什么这样说？因为我们是专业做幕墙的，做了20几年，随着行业的发展进步对幕墙的理解进一步加深。现在的幕墙跟20年前的幕墙有很大的差别。我今天演讲的内容分七部分：

　　第一，对建筑和幕墙两个概念的理解。

　　第二，建筑与幕墙的关系。

　　第三，幕墙能为建筑做什么。

　　第四，关于幕墙未来的发展方向和发表的个人看法。

　　第五，幕墙公司与建筑师之间的配合。为建筑师提供什么支持和服务。

　　第六，幕墙公司为业主做什么。

　　第七，关于远大幕墙的简要介绍。

　　各位在建筑行业里很多年，很多是建筑师。从有人类开始就有建筑，建筑伴随人类有几千年的历史。建筑从栖息地演变成风景和标志。建筑可以说是一种文化的载体，一种音乐，也可以说是流淌的史诗。建筑里的有一个分支是商业建筑。现在的商业类建筑应该说包含了商场，写字楼，酒店，公寓，住宅，以及其他的配套设施。

　　商业建筑里面还有现在建筑比较通行的方式：建筑综合体制，城市综合体。可以说这是商业建筑的集成。更进一步发展成了城中城。功能更加完备的商业建筑群。应该是这样的理解。这在我们国家也是刚刚起步，还不多见。在国外大家比较了解迪拜等一些地区城中城，这种城中城有很多。

　　对于幕墙可以说是建筑的维护结构，简单是这样理解。幕墙的历史很短，应该说上世纪50年代才出现，但很快就成为了建筑大家庭的新宠。幕墙可以说是随着我们建筑业发展的必然产物，也是现代建筑里边不可或缺的一个重要组成部分。应该这样来理解。

　　现代建筑可以说是建筑技术和建筑艺术的完美结合。这种结合更多体现在幕墙里面。首先是建筑的外观，主要通过幕墙来展现。除了外观以外，还有建筑的内涵，以及建筑内部的空间环境，以及建筑的功能，很大程度上要依赖于幕墙。也就是说不断提升的建筑品质跟幕墙相辅相成。幕墙除了外观以外，还为建筑达到很高的建筑室内环境，物理性能提供很大的支持和帮助。

　　按照我们建筑行业的一个定义，一份标准，以及一份国家标准，21086，建筑幕墙是这样定义的。由面板和支撑体系构成，可以相对主体结构优一定的位移，最终还是归结到墙上，是一个维护结构的墙体。简单理解建筑幕墙可以说是一个建筑的外表皮，建筑的外衣。

　　它是维护结构，就是把建筑维起来，把建筑么内部的东西保护起来，保护内部安全，来抵御外部荷载。更重要是要展示建筑完美的外观。深一层理解，幕墙应该是建筑室内和室外环境隔绝与交流的矛盾统一体。因为很多的热量和空气传递等都通过幕墙来进行，有时候需要通过传递，有时候需要隔绝，应该说是这样的矛盾统一体。

　　通过幕墙的有效控制，能够控制声光热，还有空气的传递，同时也可以提高建筑的整体效能，达到节能降耗，低碳环保的功效，同时为建筑创造舒适、优异的环境。这是绿色建筑的要求，所以幕墙也应该为绿色建筑做出应有的贡献。

　　第二个题目，我想说幕墙和建筑的关系，很显然幕墙和建筑是相依存，共发展的关系，没有建筑就没有幕墙，这是肯定的。可以说幕墙是建筑的一个附属品，但同时幕墙又是现代建筑，尤其是超高层的建筑对幕墙的依赖度越来越高。

　　为什么幕墙对现代建筑有这样的优势，我总结下来主要有三个方面：

　　一，相对的墙体重量要轻。对于高层建筑和超高层建筑有得天独厚的优势。

　　二，尤其是现代建筑这种外观的展示很大程度上要通过幕墙来展示，尤其是有些特殊的造型，幕墙可以很好地实现。

　　三，现代建筑更多地强调人与自然的交融关系，所以说这种采光面积较大，大采用玻璃幕墙，应该说这是不二的选择。这是建筑对幕墙的一种依赖关系。

　　随着建筑的发展，幕墙应该说也是不断地提高自身的水平，产品品质来满足自身发展的需要。反过来建筑技术的发展进步，反过来会推动建筑业的发展，为突破一些高度极限，造型上的极限，还有达到很高的性能，幕墙达到这种技术，也为建筑师提供了更多的选择。随着建筑复杂的程度提高，幕墙的技术含量越来越高，不像十几年前一个简单的操作就可以做幕墙，谁都可以做。现在技术含量、科技含量越来越高。应该说科技幕墙在很大程度上推动了建筑产业革命的进程。

　　第三，想说一下幕墙可以为建筑做什么。有几方面：

　　实现完美的建筑外观，这也是幕墙的主要任务之一。为建筑的外观做出贡献。实际上这些外观尤其体现在超高层建筑，还有造型比较复杂的大型建筑上，应该说幕墙为建筑外观的实现做出贡献。实现这个建筑外观幕墙技术上有很多方面的突破。

　　设计技术方面，幕墙也涉及到了很多设计方面的技术。幕墙逐步开始利用信息化模型来进行幕墙的设计。这种设计有几个功能，首先是提高设计的准确性和效率，还可以和其他专业的协调关系会很容易处理。在很多空间自由设计方面，它的优势更加明显。这是设计技术方面。现在可以说在建筑系统设计里面的应用非常全面，我们也在研究适用于具有幕墙专业性很强特点的技术，这也是我们主要努力的方向。我们公司现在也在组建自己的团队。

　　第二个方面的技术，空间的幕墙通过加工的技术来实现，包括这里面有不同的面材。举了几个例子，通过工艺的突破和材料自身性能的进一步开发，可以完成复杂的制作。首先是日光玻璃，日光玻璃跟以前的概念有所突破。日光玻璃现在有些技术叫无模成形。

　　第三个，工厂的预成型的金属板，由工厂进行预成型。

　　第四个，现场成型金属板。

　　第五个，鱼鳞金属及石材。

　　第六，计算机辅助制造技术 

　　第七，预成型金属板。

　　还有升温技术，现场施工的难度往往非常大，施工技术有几个方面：一个是空间三位测量技术。第二，GPRS定位技术，全站仪组合测量放线技术等，这些都是施工方面的技术。这是室内幕墙的照片，这是鱼鳞石材。幕墙还有气密、水密等物理性能方面的贡献。

　　我们强调节能环保，热泵性能也有很大的突破。现在的幕墙传热系统可以达到1.0以下，之前往往对幕墙的理解是不保温不节能，这应该是一个错位理解，在这里想申明一下。幕墙还可以提高室内环境的舒适度，包括采光的舒适度，可以通过各种遮阳系统来实现、调整。

　　还有空气舒适度，以及声音。幕墙也会为绿色建筑做贡献。包括了LEED认证等，幕墙还可以集成多种功能系统，为打造绿色建筑做贡献。包括太阳能，雨水搜集，LED采光，LED灯光。这是幕墙的发展方向。应该说幕墙随着建筑业的发展，幕墙同样有广阔的前景。是一个朝阳产业，充满活力。幕墙技术应该说有这么几个方面，幕墙技术在不断提高，新材料，物理性能等来提高效率。

　　幕墙公司应该说跟建筑师是一种紧密的配合，现在的设计方向有很多需要幕墙和建筑师来配合非常紧密，才可以把建筑实现得更完美。幕墙能够为业主做什么，主要是提供专业化的服务。为建筑师，为开发商来根据建筑的定位量身订作幕墙产品，这是幕墙公司的一个主要职责。然后是提供最高性价比的产品和最优质的专业化服务，这是幕墙的主要竞争点。

　　第四是创新性的商业模式，跟有些建筑开发商签订了战略合作伙伴关系，签订了战略协定。这个商业模式转变可以使工程更加高效顺畅。远大是从事幕墙系统研发，安装和售后服务等的一体化专业化公司。成立于1993年。是建筑幕墙的双甲单位，国内有4个大型加工基地、沈阳、上海、成都、佛山。

　　拥有员工1万多性，设计人员2千人左右。一共有几千个工程，拿到了68项奖。去年应该是销售额2百亿左右。2011年在香港上市。国内的上海中心是正在施工的，然后是深圳平安中心，是国内最高的两个工程，深圳平安大厦是660米，国内两个最高高度都是我们在施工。

　　以往的水立方和鸟巢都是我们做的。比较典型的是水立方。水立方现在还是运行得很好。这是一个绿色建筑的典型代表，应该说很值得回味。做了一个主设计，做好了以后把施工设计总结了一下，就在外面的展台上，可以过去看一下。

　　远大始终一直坚持的是科技引领市场，服务创造价值，这是我们的经营理念，始终对技术、对产品非常重视。通过努力提高自身技术水平，补充实力，把幕墙做强，把客户放在首位。这是我们的经营理念。

　　到目前远大这些年一直是幕墙行业的领军企业，应该说在行业比较知道自己的责任和影响力。通过多年的积累，远大在自身成长的同时已经跟客户建立了稳定的合作关系，这是在大力支持下才有了今天的发展。远大也愿意跟开发商和设计师精诚合作，能够为创造幕墙和建筑的完美格局的新局面做出贡献。

　　结束语，想说这样几句话：幕墙和建筑应该说是相辅相成，幕墙已经成为了简单的装饰性墙体，成为了技术含量很高的专业分支，也为建筑业发展发挥了越来越重要的作用。所以可以在这里说：科技幕墙的时代已经到来。科技幕墙必将推动建筑的产业革命，为建筑业的发展打造更好的风景，为更多的绿色建筑做出我们的贡献。

　　我的讲话结束了，后面有1分钟的短片给大家看一下远大的简单情况。

　　(播放VCR)

　　远大以幕墙起步，目前幕墙是我们的主要产业之一，希望大家多了解，共同促进企业的发展。感兴趣的话我们可以多聊聊。

　　好，我今天的演讲到这里结束。谢谢大家！

　　【主持人】：大家好！远大是协助建筑师推进绿色建筑的一个好伙伴。下一个环节，将是一个非常精彩的环节。今天我们的主持嘉宾是宝龙地产控股有限公司的潘韬先生。

　　(论坛：)

　　【潘韬】：谢谢主持人。我们讨论小组5个人，4个来自于设计师，只有我是甲方，平时说甲方欺负乙方比较多，而今天是4个乙方，希望不要联合对付我。在商业地产从业过程当中，觉得整个过程里最令人兴奋的往往是我面对设计，面对乙方时候，我觉得是商业方面链条当中最有兴趣的阶段。今天4位先生都来自于国际上著名的设计院，而他们四位也都是我们行业里面著名资深的设计师。一一介绍一下：

　　第一位：贝诺的Trevor Vivian

　　第二位：佩里克拉克佩里建筑师事务所的Lawrence S.Ng。他参与过国际商很多著名项目的设计，但看到欧美比较多，包括东南亚地区。

　　第三位：RTKL国际有限公司袁孝楠先生。如果在我们行业时间长的话，对袁先生非常熟悉。

　　第四位：慕维尼(上海)建筑设计咨询有限公司范文成先生，可以说是我们行内资深的设计师。

　　设计院和开发之间如何协调配合，配合过程当中必然也会发生一些分歧和矛盾。大家知道在中国做商业地产的话有两类老板，或者是两类公司：一类非常尊重专业，觉得既然请了世界大牌，你们做什么，我要什么。还有一个老板他认为本身很懂商业地产，也有美学观念，你帮我画图就可以了。这两类比较突出。甲方对乙方有很多想法，有很多意见分歧，但有合作非常好的。

　　今天第一个话题请几位嘉宾就开发商和设计院之间的关系来跟在座的观众分享一下你们处理过程当中有些什么样的经验和教训，以及有些什么需要给的建议。

　　【Trevor Vivian】：你提出了解决方案，决策者跟你一起来参与做决策的时候，一般来说效果都很好。我们跟决策者沟通得比较密切，有时候有些项目沟通得就不太密切了，我觉得这对我们来说是一个问题，就是不能跟决策者直接进行沟通。

　　【Lawrence S.Ng】：当客户来找我们，肯定是有愿景的。作为建筑师我们的工作是为他们的愿景提出艺术的解决方案。为我们的客户服务，在设计项目时候必须要深入跟客户进行探讨，要知道他为什么想做这个项目，以及对项目的愿景是什么，还有开发战略是什么，租赁的战略是什么。我想一旦可以了解这些问题之后，那基于我们的经验，我们的成果才会不错。

　　【潘韬】：两位讲的是如何面对决策者，影响决策者，把观念分享给决策者，让决策者思想达成一致。

　　【袁孝楠】：大家好。我的脾气不是很好，跟业主吵过很多架，但后来业主跟我都是好朋友，一个原因：业主都是很聪明，他知道你是在为你自己，还是为他，当你为他的时候，吵翻天都不会跟你生气，当你为自己的时候，就不会这样了。在国内业主有很多，他想做很多事，但不知道该怎么样。我个人在美国40年，中国的业主希望让我们的经验来帮助他，我们尽量地去告诉他应该怎么样。如果业主实在不听的话，就掉头走人，不跟你玩了。大家说我是国内最牛的建筑师之一。我说不是最牛，而是为我的理想，帮公司做业主做他想做的事情。跟很多国内大业主谈的时候，我告诉他们如果今天做一件事情为大家都好，为这个社会都好的话，这个项目可以走下去，如果说只是为你开发商赚很多钱，这走不下去。这是我个人跟业主之间的一些关系。我的话太多了，主持人一直在看我，那就先这样。谢谢！

　　【范文成】：我跟袁总师出同门，袁总做深圳万象城的时候就是我的领导，我们的理念其实是相通的。作为我们来讲设计师一定要保持他的独立性，以及设计的原创性特色。我们强调的是以建筑设计上来讲跟文化相结合。每一个项目都做出一点点不一样的地方。举个例子来讲，我们做滑润置地的项目到现在已经做了20多个，苏宁的项目做了十几个。我们不希望雷同，也绝不雷同。希望这些项目里都有它突破和创新的地方。这些都需要我们跟业主方反复地沟通和强调。NG2的项目做得非常广泛，高、中、低都有。小到奥特莱斯等等，对待不同的客户，不同的业主用什么样的心情来对待它。用一个英语词比较好。我们要有一点点耐心，跟他共同进行创造，不强调业主和也顾问有非常充分的经验，以及丰富的前瞻性，能够与他共同探讨，然后来推动这个设计的发展，这是NG2设计的理念。谢谢！

　　【潘韬】：范先生非常好，把理念和插入式广告完美结合起来了。这个话题是一个必选工作。在这个过程当中最大的隐患，以及遇到最大的问题是什么，从设计师角度来提出告诫，我是中国商业地产界的一分子，想听听你们的想法。说5年前有一个形象比喻，在5年前大牌设计院是5个设计师专心致志做一个项目，都是精品，而今天井喷以后，一个设计师做5个项目。会不会存在这样的问题？

　　【Trevor Vivian】：确实有很多零售商场在一线城市建立起来，非常快，看到一个商场旁边又建立一个商场，这个发展非常快。还有一个问题碰到的是，现在很多开发商他要建的零售商场太大了，而且旁边已经有了规模很大的商场，要再建一个商场，这个问题必须要解决。规模这么大，如果要把所有的规模建立起来，我觉得这不是必须的。这是很难解决的问题。在中国也有很多的宾馆和零售行业组合在一起开发，一般来说他们是比较好的地段。这种综合性的商场，综合性的楼宇应该说比较能够取得成功。当然位置一定也是非常重要的。如果能选择很好的位置，这就是一个比较好的开发考虑项目。比如说是一个很好的商业地段，很好的路段，而且旁边有地铁站。我们也非常注意我们项目的种类，不同的种类，会仔细地去选择。必须要和一些志同道合的人合作，客户和开发商的目标应该是吻合的，要把这些目标整合在一起，共同以一个团队来工作，这样才可以使我们取得成功。

　　【潘韬】：简单总结一下，刚才提到三点：首先是控制规模，第二要尊重商业选址的规律，地段要好。最后，选择的开发商一定要跟理念一致。这三点应该是常识，但恰恰很多常识不被尊重，因为有这么一群人叫无知者无畏，不尊重常识的人就会失败。

　　【Lawrence S.Ng】：每一个成功的项目都需要很多人的贡献，比如客户，以及咨询团队需要共同努力。所以说我们的开发战略一定非常重要，而且有相应的目标。如果不清楚的话，可能你设计很好，但商业角度来说是行不通的。所以我认为很多项目没有取得成功就是这样的原因，因为有很多基础的东西没有处理好。

　　有些情况下这些用户可能没有参与进来，但有些用户确实能够很好地去和这些商业地产吻合，所以商业元素一定要呈现，否则不能成功。比如你有很好的设计师，但商业的操作不成功也不行走。

　　【潘韬】：作为开发商来讲光请大牌设计院不够，还得有专业的设计团队。

　　【袁孝楠】：因为RTKL是从城市规划起家的，所以城市综合体，万象城是我亲手做的，做的时候基本上在解决社会问题，并不是解决建筑问题，解决社会问题的时候就解决了商业问题，解决人的问题。因此我们在做的时候需要去了解这些事情，然后再加入我们的建筑专业。如果是专业人员的话，我建议尽量做室内设计，不要做建筑设计，因为一年之内会有很多购物中心倒掉，那时候会有很好的声音，建筑会很惨。

　　第二，您刚才讲到5个人做一个项目，现在一个人做5个项目，我赞成。因为如何来应用公司内部的成员，这是公司内部的管理，但内部的管理不能够影响到品质的降低。我拒绝的项目远超过我接受项目的不知道多少倍。因为我知道做垮一个项目，你前面所有的努力都没了。很多人说每一年营业额有多少，我会问他你睡觉的时候，你能不能安心睡觉，这个项目到底是社会垃圾呢？还是建筑精品。做沈阳万象城的时候，大家都知道在沈阳有30几个购物中心，里面有很多的建筑师。我可能有一点讲话比较狂一点，看看谁成功就知道了。谢谢！

　　【范文成】：谢谢，我觉得从我们这边考虑，也就是说遇到的问题其实主要来讲是建筑设计的多样性和多变性。我们做项目的话很多委托项目，人家来找我们，我们一做的话，一个业主做5、6个，6、7个连续做很正常，很普遍。有的业主提出来你就按照这个模式反复复制就好了。这其实对于我们的设计师来讲是一种非常痛苦的内容。

　　第二，未来中国市场来讲，包括国际设计师生来讲，你们国际视野如何与当地地气的衔接，如何能够把这个项目真真正正地实实在在建成，这个回答正好跟您的第二个问题结合起来。我们也遇到同样的问题，也就是说我们的业主量很大，那么如何有条件地选择项目。选择业主。同时做的时候如何更好地为业主服务。NG2的策略是把国内的设计师就住在中国，你就在中国待着，就在中国里面实实在在地做事情。我们上海公司的人当中有1/3全是境外人士，这样的话你在这里住，不要飞来飞去地，很好地接地气，这样把时间有效地利用起来，提高它的效率，能够更好地为客户服务，尤其开会、交流来达到无缝对接，这才是最好的地方。所以袁总跟我，我们都从洛杉矶来到了中国，长期定居下来。

　　【潘韬】：刚才从各自的角度来做了回答。作为主持我有一个职责，做个小小的总结：我认为在处理开发商和设计师之间关系上，稍微总结一下供各位参考，有三个词要总结：首先是尊重。

　　第一，开发商一定要尊重设计师的专业。

　　第二，开发商要尊重商业规律，更多是定位的问题和选址的问题。都要尊重商业规律。我觉得首先第一个词是尊重。第二个词是自律。这是从袁总刚才的话中说的。袁中刚才讲的非常让有感触，拒绝的项目远远超过做的项目，这种自律是开发商和设计师都要自律。公司一定是追求利润的，但做商业地产的时候一定要追求商业规律。而作为设计师来讲要自律，选择项目的时候，包括在做项目的时候，不能一味地有项目就接，有开发商就合作，我认为双方都要有自律，这是从袁总、包括各位讲的话当中有的感触。

　　第三，很简单，专业。不仅要请大牌设计师，还有专业的商业团队。无论开发商，还是设计师都要专业。要懂也，要有商业团队。所以我总结一下，一定要尊重、自律和专业。我简单地做一个总结。

　　下面进入第二个专题讨论，刚才讲了一句话已经引出了第二个题目。说到做好一个商业项目，光请大牌设计师不够，还必须要有专业的设计团队。但恰恰在这方面各位设计师老总有很多话要说。往往在商业团队当中，尤其是招商过程当中，以及设计过程当中有很多需要配合和交叉，在配合和交叉过程当中一定有很多分歧和矛盾。比如说工期上，设计师有自己的节奏，招商时候会发生巨大的变化。

　　第二，招商过程当中商家有很多独特要求，而设计师有很多理念，这个如何协调，诸如此类的关系。

　　第二个主题：招商和设计之间怎么处理？请四位嘉宾谈谈他们的经验和观点。反过来吧。

　　【范文成】：我讲两点：商业顾问对我们来讲非常非常重要，从策划、设计到招商，这才是一个设计的整个循环，以及一个部分的内容。从我们公司的做法来讲，我们自己内部聘请商业顾问，我们每一个项目都自己聘请商业顾问，然后与商业顾问来结合，给业主方意见，然后给业主方自己聘请的商业顾问来提供反馈意见，双方达到可以沟通的方法。

　　接着潘总讲的话，你只请国际的大牌公司实际上不够，要看这个大牌公司的大牌设计师有没有在中国待着，有没有理解中国的市场，有没有充足的时间做中国的项目。这一点感触很深，因为以前的时候我在凯里森做过，RTKL做过，也做过副总裁等等职位。做的时候觉得是隔靴搔痒，来到这里以后觉得只有体会到项目的不同，才可以把项目做得好。所以把国际的设计师不管花多大的代价请到中国里面来，请到市场里面来，让他们理解这个市场，理解这个业主为什么这么做，然后进行一种国际视野接地气的做法，这样才可以把设计做好，这是我们所认为的理念。

　　【袁孝楠】：刚才说在国外比较年轻，还没有机会碰到这样的问题。在美国谈判的过程里已经知道什么叫做生意。到中国以后，其实我这个人在国内有很多的招商团队对我很不满意，因为我经常在告诉我的业主说：你要做一般的，还是要做品质差的。所有的商家他都有要求的东西，你你只是把商家招到店里就是好的成功商业的话，那你就毁了，中国人一直要讲差异性。我在商家期间其实是听他们的，但当他们的东西不够好的时候，我不接受。我会告诉他们，这些东西我在20年前就玩过，回去多学学，拿点新的东西出来，让我们能够晚上睡不着觉，也不想睡觉去把东西做出来。

　　传统的建筑师是以建筑的定律来做事，我们商业建筑师说实在的跟商业不结合，就永远做不好。我经常在很多地方提出一个理论，如果商业建筑师不懂商业的话，最好不要碰。以后碰了也是白碰。所以说有协调，有互相的PK。这是建筑师和国内招商团队的关系，有一个这样的看法。

　　【Lawrence S.Ng】：我们公司很幸运，我在中国也是做了很多好的项目。我们挑项目的时候很小心，我们的客户也很好，愿景非常清晰。必须要两个人才能一起把探戈跳好。作为建筑师的话像乐队的指挥。实际上有时候你要没有好的指挥，不可能有很好的音乐。他们已经讲得很好，我非常同意他们的意见。也非常荣幸有非常好的中国成功项目，也是吸引到了更多的客户，他们希望可以开发类似的项目。

　　实际上不能复制，不能完全复制，我觉得就像刚才有人讲到的，关键是说这个符合当地的情况，实际上适应了当地人群，那就必须要接地气，需要搔到痒处，有新想法的时候可能它在别的地方适用，但在这个地方并不一定适用，这就是团队的合作。我觉得团队合作非常重要。

　　【潘韬】：嘉宾讲得非常好，大家发言非常简洁，没有遇到我需要打断的时候。我再增加一个话题：昨天中国零售界发生了一件很大的事情，马云在双十一节搞了350多亿的销售。今天看到飞机上有一个计算，觉得非常震撼，且不说这个计算对不对，350亿，马云偷走了多少平方米的购物中心，通过电商制造的销售额相当于多少平方米购物中心的销售。用恒隆频效，4万块钱一平方米的频效来做测算，非常高的频效了。马云的电商相当于3200万平方米购物中心的销售。而且马云的电商相当于中国社会零售业总额的10%。6年前就有人问冲击大不大，我说没有什么问题，现在发现我可能过于乐观了。我的问题是什么意思呢？这几天我在反思，电商这么厉害，我们还有没有出路，或者说以后的路会不会越走越窄。要用体验式的购物中心来对抗电商，从建筑师的角度来看：第一，这是不是一条出路。第二，从设计的角度来讲，怎么去解决购物中心的体验感问题。你们怎么看？购物中心有什么方式来对抗电商？第二，体验感通过设计怎么来表现出来？这也是一个自选题。

　　【Trevor Vivian】：这是非常好的问题。实际上我也是在讲未来的零售业，我讲了一个内容就是现在我们电商占5%，5年以后会占30%。零售业的30%，这是巨大的变化。现在我们中国有10亿的用户，4亿有智能手机，我觉得大家都在用这种智能手机去买东西。比如苹果，他们把店铺的体验和电商结合在一起。我们在开发的时候必须要有充足的想象力。变革的驱动力就是年轻人。针对下一代的年轻人要确保年轻人的喜好，因此开发的时候不可能说针对一个不变化来进行开发。看10年前，15年前的情况，实际上现在还奏效不可能。如果理解你的孩子，就会了解到未来的发展趋势。

　　【袁孝楠】：人会不会变？不会。人还是有他的需求，只是开发商如何来控制他的量，而且对于整个环境来说市场要很敏锐的眼光。不要太贪心，我觉得国内目前现在太多的开发商对于整个愿景没有看好。所以基本上希望赶快把它给盖完，卖掉，赚了钱，钱进了口袋才为安。可是我可以告诉各位有一个很现实的问题，从去年开始整个购物中心有了转变，已经开始对于消费者的需求，对于整个商店的运作力而不是民生，已经有很多人在埋怨，或者是在开始排斥一些所谓大牌店。那些大牌店不会变为消费者的需求。所以这些东西对于购物中心来说是我们需要反思的。因为只有反思，真正地让这个购物中心，或者是城市综合体，SHOPPINGMALL也好，任何东西能够生存的是社会大众。上网络购货完全是满足需求。我们去看电影，逛街也好，其实真正在享受的不是买东西，而是过程。这是我们建筑师应该要做到的，就是如何把建筑的空间设计得合理，不要去哗众取宠，觉得说：哇，好棒！但只要去过一次以后，第二次就不想去了。建筑师也需要很负责地对于开发商来说我今天做的空间能够让开发商生存下去。不要像盖像有些东西在玩人家的钱。建筑师的角度来讲我们必须要负责任地对于我们专业的技术，然后对于业主方面还是要有自主，而且要尊重业主的想法，提供给我们建筑师专业知识。告诉业主什么比较适合你。这是我的看法。

　　【范文成】：这其实是社会发展的必然趋势，社会发展的潮流在国际上完全地吻合发展。但可以看到电商所主要销售的产品，为什么人们愿意到这里来买，主要是因为一个事情：价格便宜。商业来讲我们分为四个层次：如何把人吸引到我们的店里面来。首先用价钱。最低的就是拼价钱，这是百试百灵的方法，没有错。

　　第二，拼规模，我的店有20万平方米，你的店有10万平方米，我们在一起的时候，你肯定抢不过，因为品种比较多样。

　　第三，拼品牌。这个店里是中高端的，或者什么品牌都有，人们的从众心理，看一下品牌怎么样，然后再买想要购买的东西。

　　最后，是偏文化，这一种就是讲体验式的消费，是体验什么呢？实际上是体验商品，商品才是最主要购物中心里的展示品，让你们去体验，去消费，体验的时候激发了销售的欲望，就在当时当刻买了，写不是到网上购买一个触摸不到的东西，这是我认为的方法。

　　从国际上来讲，，尤其美国在感恩节以后的第二天，他有很多的活动，实际上也组织减价打折的活动，这样就抵消了电商带来的冲击，有具体的时间点也有打折的活动在里面，而这个是通过这种相辅相成的关系来达到这样一个平衡。我觉得电商不可能退出这个市场，电商和实体相互之间是共同发展的一个结果。人各取所需要的东西，然后在这里面共同发展。

　　【潘韬】：最后履行一下我主持人的职责，小结一下：我个人有一个观点，包括在服务公司里对团队提出这样的观点，最好的商业设计师一定是懂商业的设计师。最好的商业招商人员，或者是最好的商业人员一定是懂设计的招商人员。一定是这样的，反过来也成立。最平庸的设计师完全不懂商业规律，最平庸的招商人员一定完全不懂规划设计。我想任何的公司和团队都是这样的评估和评价。

　　第二，关于电商和实体商业的关系，马云和王建林打过赌究竟谁会赢，严总和范总讲的我很认同。做商业地产一定要理解人性，而且要满足人性。

　　好的，谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢潘总，以及各位嘉宾们对论坛的精辟讨论。这个流程上会做一个稍微的调整，下一个环节过后才茶歇。下面有请下一位演讲嘉宾。

　　【多乐士嘉宾】：今天我的演讲主题是商业地产的可持续发展。我演讲部分会分成三个方面，首先是公司介绍，第二个是我们多乐士在商业地产的推荐。最后是案例分享。这是我们在国内和国外有非常多的知名品牌，很多品牌在不同的涂料领域，对于建筑行业来说比较熟悉的品牌有多乐士，多乐士专业等等。

　　我们有一个非常重要的核心价值理念，就是可持续发展。可以看到其实连续5年一直是道琼斯指数的领军者，是13、14年是全球排名第一。我们作为一个全球色彩的专家，一直致力于色彩上面的服务。在全球有一个美学色彩中心，这个色彩中心每年会邀请建筑界、时尚界等的专家来发布趋势。我们也有色彩专业的专家，为专业客户提供我们所需要的，针对于本身建筑的个性，以及定位的色彩方案。

　　在中国的话，我们是1898年进入中国，有29个生产基地，一个创新中心，同时我们还有一个服务中心，以及我们遍布全国3百多个城市的服务网点。多乐士专业是我们公司旗下一个非常重要的品牌。可以看到在很多工程领域都应用多乐士专业，多乐士专业也和全国很多大的房产公司有长期的战略合作。我们提供给专业客户是全方位的定制化的服务。这样的服务包括从项目的前期，中期，后期来体现出生产的技术，运营和市场360度的服务。

　　商业地产当中，我们多乐士提出了解决方案。这里包括了内墙、外墙涂料体系，外墙涂料体系来看，其实我们研究了目前外墙常见的一些材质。对于石材来说，我们在外墙的应用上油漆涂料目前不是传统意义上的涂料了，很多是仿真度非常高的涂料。跟石材比较，多乐士专业的质感涂料，一个是成本低，再一个是施工周期短。第三色彩的色差比较小。同时他们没有这样的安全隐患。可以看到跟陶瓷版比较，会发现多乐士专业的质感系列涂料具有：耐污染型强，它本身可以仿造多种石材的质感效果。我们有更低的成本，以及更多的色彩。

　　这是用颜彩涂料体系的案例，下面是我们的一个颜彩的质量涂料。这里放的是一块真实的石材，这个石材本身的纹理和花形跟我们的涂料非常接近。目前在商业地产里会把这样的涂料用在中高层部分，底层还是用用真实的涂料，一个是节约了成本，再一个是看到很高档，近距离的手感比较好。这是真实漆的涂料体系，这是质感的涂料体系，这是在商业上的应用。

　　我们还会给大家推荐一款生态隔热，弹性外墙漆。发现这个产品的节能率达到10%，本身在外墙面的温度最高能够降低13度左右。这些都是外墙跟商业地产相关的体系。内墙的话，商业地产的内墙设计和应用会关注两大要素：环保绿色、色彩。

　　我们会给大家推荐我们的生态抗菌系列，这里有先进的技术，我们有超过6千个颜色。我们在商业空间里会发现车库地坪体系一般关注这些区域。停车区和坡道区，会推出耐磨等不同的体系。比如会有办公大楼，学校医院，商场，以及体育场馆的地坪系统。在这里只是给大家做一个简单的介绍，比如会看到环球金融中心，LV大厦，深圳的万科中心，以及水立方，以及世博项目，还有地标项目都会应用我们的产品。对我们来说品牌理念是专业伙伴，共铸精彩。希望能够跟多乐士的产品体系合作方案，以及利用服务给我们的建筑师提供长久的服务，同时把自己定位为大家的长期合作伙伴。

　　谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢给我们带来了很多颜色，希望下一位嘉宾也能够为我们带来一些颜色，但他是IT行业的。下一位嘉宾我们有请Aconex的张达人，张总，让他为我们介绍一下全球最大的在线项目的平台。有请！

　　【张达人】：各位来宾，大家好！我叫张达人。是澳大利亚Aconex大中华区的区域总监。首先很感谢大家来参与我们的环节，以及案例分享。我知道今天的环节都已经超时了。时间很紧张，但是：第一：我的普通话说得不太好。第二，可能比不上刚才多乐士讲者的讲话速度这样快。但我会尽量抓紧一点，不要耽误大家茶歇交流的时间。

　　请问大家听说过我们Aconex公司吗？有的听说过。Aconex是目前全球最大在线项目的写作平台。我们通过云端，以及移动设备把项目里的信息和流程管理，信息包括了文件，以及图纸，我们主要是针对工程和建筑项目。覆盖全项目范围，包括从甲方到项目经理，再到总包，分包，而且贯穿整个项目的生命周期，从规划到设计，再到建造、运营的阶段。Aconex是一个协作平台，可以提高生产率。

　　Aconex现在是世界最为广泛使用的协作平台，看到全球前十大的总包商里有9家在用Aconex，还有财富5百强里面很多的工程公司都有用我们。所以有的人不认识我们Aconex，我也不觉得惊奇。目前为止项目总价值超过7千亿美元。覆盖范围超过70个国家。

　　全球有很多不同的公司在使用我们的产品。讲到Aconex的话，我刚才讲过我们是一个提供协作的平台。大家在项目里有很多的经验，这个图大家很清楚地知道项目是复杂的。刚才论坛里也讲过了，甲方和设计院、建筑师的沟通。在后期，以及施工阶段，总分包，以及供应商来往方面，整个项目很大，往往文件过大和过多，会导致很多项目难以去管理。

　　之前在大概80年代，我们还可以用些比如说打印文本，传真来处理这些问题，但随着项目越来越复杂，包括商业地产的项目，超高层的项目，现在可以用电邮，电子表格。但现在看到我们的图纸越来越大，坦白讲一个电子邮件可能只能5百兆、1G都有难度，每天收到不同的邮件，邮箱都爆了。这样没办法用电子邮件，只能用一个公开的共享网站。比如国内使用的是QQ，但这没有一个管理、管控的平台。商业项目里看到一些大型的文档，要思考一下怎么处理。这是一个很实在的问题。

　　我们能够提供一个完整的记录，这个完整的记录包括了文件里的提交。所有的存储，除了文件以外，还有工作的决定都是以这个平台为依归。刚才也讲过在这个项目里面往往我们的文件越来越多，很难去找，特别是文件夹，文件夹里需要二十层，但我们平台可以很快地找到。搜索的方法可以很快地把信息找到，不容易丢失。

　　还有在项目范围内可以做一个审计的搜索，曾经有一个上海的房地产商在使用Aconex平台，大家知道作审计的时候往往我们到处去找文件，东找找，西找找，有时候人不见了，离职了以后文件也不知道到哪里去，最后不了了之。而通过这个平台就不会发生这个问题，因为从项目一开始的话，就把所有的文件整理得清清楚楚。这解决了很多审计里面耽误的时间。也可以针对项目进度的追踪，以及对流程的追踪。

　　Aconex能够针对项目的缺失和流程来提供一个协作平台，从建筑师、顾问、分包商、主管等，能够把我们的文档管理，来往的信函，工作表，还有现场的管理，招投标，可以通过这个平台协作起来。有几个例子分享一下。

　　首先，先选一个酒店渡假村类型的项目。有30家餐厅，还有85万平方的购物中心，是一个超大型的综合体。Aconex能做什么，在项目土建结束以后，看到在平台里有关于这个项目接近1990万封邮件，还有95万份文件，这非常惊人。

　　项目结束之后平台的在线使用人数是6千人。坦白讲Aconex不是一个大型的公司，但这6千人完全靠的是介绍和口碑，这6千人分散在世界各地。还有项目结束之后，我们还拷了607张DVD光盘给客户。里面有2553个GB数据，海量数据是我们Aconex把这样多的人这样多的单位，这样大的数据来衔接起来。

　　第二，刚才讲了超高层的项目，我们做过统计，中国大陆公布的全球十大最高在线的超大层大厦里面，大概有7个左右在中国大陆，其中有4家用Aconex。有一家是终端服务中心，可能有部分人也知道。这是超过530米的商业群楼，也包含了办公楼、商场、酒店、公寓，在CBD中心地带，是一个三位一体的标杆项目。2011年9月份启动之后，超过一年的时间看到有377个用户，超过大概47个公司、单位。文档和图纸超过28万封。为什么会用我们，简单一句：使用我们之前他们没有Aconex系统，文件好像一个大的纸皮箱一样，丢容易，但找麻烦。没有分类好的话，非常难找。通过Aconex平台，我们可以帮他做好讯息和流程的管理。

　　最后跟大家分享一下零售业，宜家中国也是我们比较重要的一个零售客户，它们打算在大陆要开到40家店。Aconex跟他合作一直协作了大概19个项目。为什么他们用Aconex，主要是传统的项目管理工具都是以纸张、文档、电子邮件、内部系统为主。但怎么去追踪，因为有些顾问可能在香港，有些总包分包在上海，甚至中国各地，总部在瑞典。这在沟通来说是很大的挑战，他们也希望能够把设计的更改、变更的流程标准化，因为要看这个东西如果能够标准化的话，可以把这个店按时建好。

　　我们帮他们做了跟多的标准项目说明书，让多方参与的话有一个标准的指示，以及无论是在中国，还是香港，欧洲，都提供一个全天候的培训，还有不同的语言。我们第一阶段做了6家店的时候，看到大概有4百个用户在里面。超过20家的单位在里面参与。还有7万封文档。

　　这些东西有机会的话，待会都可以进行分享。在座各位听到Aconex的话，可能蛮有兴趣的，最后问多少钱？坦白讲我们不是一个做系统的公司，我们是针对项目的服务。所以传统来说做一个OA系统，ERP系统，你会问多少授权？我要培训收多少钱？在平台里需要收多少费用？但我们Aconex是按照项目的大小，以及建安成本比例来固定收费。设计阶段只有1百元，施工后期1千元，都是固定收费。不管放多少，也不会收额外的费用。因为我们知道后期不可能再加预算去提供这个服务。所以我们的做法是：按照建安成本的比例去做。无论你们的参与单位，顾问、建筑师，还是到世界各地都会提供一个培训。全球有超过70家公司在世界各地，所以有这个能力去提供这个服务。

　　一般OA系统和ERP系统要搭建起来的话，需要半年、一年、两年，需要投很多的钱。我们的平台就是快速地可以部署下来，从3个礼拜到4个礼拜马上就可以开始。以后我们不可能接受一个系统要搭1、2年，这不可能，因为这已经到了很后期。作为一个项目的话，用3个礼拜来把协同单位上线，这是我们的一个实际案例分享。

　　刚才讲了，我们通过云端，移动设备来体现出来这个项目的协助平台，怎么去操作？最后我播一个短片给大家看一下。可能未来以后两年、三年中国每个人都会做到这个事情。这也是我们Aconex的梦想。

　　(播放VCR：随时可以知道要做的任务，随时可以看到想要看的图纸，二维、三维，各类型的文件，到工地发现问题可以随时拍照，还可以随时标注，上传到对应单位。常常出差，在飞机上可以通过Aconex移动设备可以看到现在哪里需要我审批，要下载什么东西。看到二维、维不同的文件，做出标注，还有可以及时地沟通，还有离线地处理一些事情)。

　　今天的介绍大概是这样，有点急，因为不想耽误大家的茶歇时间。外面摊位有很丰富的资料，以及不同案例的分享，有兴趣的话可以交流一下。今天就到这里。谢谢！

　　【主持人】：下一位嘉宾是宋国鸿先生，是法国VP建筑设计事务所中国首席代表。做过大连的中石油大厦等等，下面请他分享一下案例。谢谢！

　　【宋国鸿】：尊敬的各位嘉宾，今天非常荣幸能够跟大家分享一下我们目前在中国三亚做的全世界最大的免税城。这个免税商业对我来说是一个全新的概念。从2011年中标到现在设计过程经过了8年时间，今年年底要完全竣工，无论是设计、运营，还是甲方，包括我们的投资方来说都是非常大的挑战。

　　我们公司叫Valode Pistre，在中国8、9年的时间，首先是我们的宣传工作做得不够。再一个人家是法国企业，跟我们沟通起来比较困难。公司成立了大概30多年，法国巴黎大概有2百多个建筑师。全巴黎每隔3公里有一个设计项目。欧洲的设计项目跟国内的相比无论是尺度，或者是时间方面都有不太一样的地方。

　　公司有一个非常大的综合性设计事务所，基本上涵盖了建筑设计的领域。商业领域算是其中比较重要的部分。“VP”公司做了4幢高层，各位也看到了，我们国内有了商业综合体的设计，这个设计对欧洲的公司来讲是一个挑战。

　　原因非常简单，到国内以后会逐渐发现有这方面的需求，而且我们做了十几年的项目，现在知道有很多问题，包括最近几年逐渐在改善，融入商业和居住，把纯商业的区域改造成一个商混的混合区域。应该说欧洲走了很多弯路，现在正在改进设计和理念。正在逐渐把商业综合体的概念融入到我们的生活当中去。再就是我们在国内做的项目，大部分是以高层，加上商业的设计。在北京CBD正在做超高层设计，里面也包括了商业的业态。

　　想跟大家分享一下法国的经验，在巴黎做了很多商业综合体，这算是一个购物中心，跟上海的新天地比较相似。体量非常小，只有几万平方米，是老区的改造。这是我们刚刚完成的，在法国第15区的商业综合体。这个商业综合体跟国内的商业综合体比较起来体量并不是特别大。设计施工做了10年时间，从2004年进入公司开始做这个项目，上周刚刚开始使用，花了10年时间。欧洲做这方面的事情，一方面欧洲人没有这种需求，就是我们在巴黎生活的时候下楼半个小时就可以解决所有的需求，没必要去商业中心。

　　有了家庭、孩子以后去商业中心的目的是什么？带孩子去玩，再加上购物。欧洲做奢侈品比较多，咱们中国人去欧洲据说免税退税这一块2亿欧元的钱都没有拿回来，咱们是去大商场。法国人很少去这种地方，都去专门的旗舰店，法国巴黎有一个专门的旗舰店街，这条街上全是大名牌，每个建筑的2、3层给这些名牌。这对商业设计来讲有很多的挑战。这是欧洲的情况。

　　国内的情况，刚才讲了每年大概有40万人去法国。咱们刚才也谈到了，每年有几十亿欧元免税的产品在国外购买。国内政府三亚市从十几年开始试推行免税政策。我们这个项目也正是咱们全国真正意义上免税商业的第一个。大家对免税这一块应该说在座各位都买过免税商品，真正要在咱们中国国内境内买免税商品，除了限额以外，我们对商业有哪些需求，其实刚开始我们也花了很长时间，做了很多方案来进行对比。

　　首先，这种业态跟我们传统的商业不太一样。它是在旅游目的地，我们在海棠湾的正中间区域，这是我们的项目用地，周边全是我们非常奢侈的酒店。这其实是说将来来购物的人一方面是在酒店居住的人，另外一方面旅游目的是到三亚以后，将来在这里购物完以后就走了。这里面无论是从商业运营，包括对业态的需求方面来讲跟传统有非常大的区别。

　　这块地其实非常特别，大家看到在海棠湾寸土寸金的地方做这个商业，本身是有问题的，包括交通、物流方面做了很多研究，这个问题一直到现在都没有解决。中国免税的设计刚开始大家的期望非常多，这是第一个，不是最后一个。

　　大家的期望非常多，一方面是我们的甲方，这些领导每一个地方都去过，对我们的项目有非常多的幻想，我们也期望商业项目除了我们的购物功能以外，还有如何来提高它的附加值，价值感。在在这里面结合地形来做了两个商业。中间有一个大概50米的城市绿地，我们结合南方的气侯在上面加了这么一个屋盖。这个设计其实就是我们将来整个项目对外展示的窗口，因为周边全是酒店。

　　今年年底如果大家再去三亚参观的话，我觉得在酒店里可以看到优美的造型。通过业态形式的设计，能够打造一个不同体验购物中心的环境。这是商业综合体，除了商业以外，这下面应该是一个洲际酒店，包括别墅。要求我们预留一个50米宽的城市绿化带。我们决定在中间区域开辟这么一个步行的空间，加一个下沉式广场。希望在这里购物可以待下去。

　　我们相信在座各位很多去过商业中心购物，我们也非常期望以非常简单的流线来结合我们造型打造一个让人过目不忘的空间。结合T台秀，把人聚集在这里，不仅有购物的人，还有娱乐的人，包括我们的孩子，家庭的老年人。在这里面做了4个主题的中庭，根据业态不同来设计，基本上内部流线都是八字型为主，无论是建哪一个楼在里面，都非常容易找到我们需要去的方向。

　　我们公司在欧洲跟很多的旗舰店有非常多的合作。这个设计过程当中招商这方面也提出了要求，在主要景观面大概做了12个奢侈品的旗舰店，都是两层，一般在250平方米左右。这是我们对外展示的形象。空间是以免税为主题，然后再加上一些辅助性功能。地上、地下一共是13万平方米，地上是7万。大家知道全球最大的免税店是在迪拜，大概3万平方米左右。无论是对设计，还是对运营，或者是对投资方甲方来说都面对非常大的挑战。

　　最后结合海南的气侯，为了打造一个整体形象，我们加了一个屋盖。加这个屋盖的原因有很多，我们知道商业设计有非常多的能耗问题。基本上在建筑外面加了第二个屋面，内部有非常好的通风，再就是朝向不一样，金属板和玻璃的比例也不一样。既有非常好的景观视野，与此同时这样也可以起到相互联系的作用。

　　再就是我们其实知道热带气候里面最重要的就是通风的问题。做这样的屋盖不是凭空想象的，而是通过对风力的研究来得出这样的结论。我们在周边地方不同的区域感受都是不一样的。在树荫下的夏天温度也不是特别高。前天晚上一晚上没有睡着觉，因为海南来了台风。做这个项目设计时候，很多人对这个屋盖提出了置疑，因为既花钱，体态还特别大，为什么做这个东西？后来我们坚持了，是因为我们有自己的工程师，法国的工程师做的结构预算。这是第一。

　　第二，我们有非常翔实的数据来证明，如果有这个屋盖的话，一个是可以保证我们的整体形象，第二，人到这里以后可以分流到商场当中去。可以跟我们的功能结合在一起，这样既解决城市规划的需求，同时也解决了我们建筑形象的需求。今天业主给我打来电话说：在施工，基本没有什么问题。这样我就可以睡着觉了。

　　我们虽然生活在北方，我是在北京待得比较多一些。在南方也非常期望里面可以融入更多南方的这种文化，包括它的植被。这是主入口。在国内商业里应该说第一次尝试。设计过程当中无论是对主入口还是整个中庭花了非常多的时间。以后在国内做设计，做了8、9年时间，落地这一块我们越来越多地感受到一个体会，尽量地让国外工程师帮我们来把项目完善完以后，再转到国内做设计。如果是按照国内工程做法，项目有一半在操作设计当中到施工图阶段就废了一半。

　　有工程师的大力支持，包括我们所有做的设计，劳动最后基本上出的图都是三维的图，交给国内幕墙公司的时候，坐标点基本上定了出来。设计过程当中无论是说服业主，或者是说服投资方、运营方，我们都会通过3D模型把真实的未来形象给展现出来。这是实施的工地照片，可以看得非常清楚。这是我们的入口，非常优美的弧线，只有三个行架，实际上就是V字型的三个行架。将来做完以后，周边酒店在很远的地方就可以看到我们项目的形象，而且有欲望到这里面来。

　　再就是所有的中庭从设计角度来讲做了几个不同方向的定义，包括屋顶的结构都是非常清晰的钢结构，没有柱子，也没有梁。再就是现在的购物中心，我们去了很多，但记住的不多。这里面我们做了亚热带植物的展示园，这个跟屋顶结合在一块，人在里面购物就可以感受到植物的存在。

　　还有就是商业建筑有它非常强的特点，在座各位都是专家，我想在这里简单地说一下。尤其是我们两侧的立面，这一块是跟商家争议最多的地方，首先期望我们的商业中心有完整的展示立面。但是对于奢侈品品牌来说，对他们来说这是一个灾难。因为他们每个人都想做自己的品牌。

　　之前还有一个议论说要求把整个外立面都拆掉，然后他们来自己做外立面。开始的时候做了两层外表皮，里边留给他做设计。这是我们看到的施工现场。我们允许他们做店招，里面统一设计出展示平台。要跟LV，跟所有的每家每户都要谈，这个工作还在做。可以看到商场的全景。

　　这是在旁边酒店里面能够看到的形象。还有将来的泛光照明的处理，这样无论是在地面上，或者是在酒店里面都有一个完整的第五立面对外展示。作为欧洲的设计企业，非常在意我们做的有着文化的内涵，无论是建筑的形式方面，或者是对细节的把握方面，我们把这种设计理念融入到每一个方面来做详细的设计。包括空调机房的对外展示面，把一个云彩的形式做成金属的板，通过这样的形式来打造一个对外展示形象。这一个是我们一个月前如果去海棠湾看到的建筑形象基本上是这样，大家都知道中国国旅现在也比较着急，说把免税城投入运营。如果大家去三亚有机会的话，可以到我们的购物中心里简单看一看。

　　另外一点想强调：设计需要落地，落地需要有强大的基础力量作为后盾，无论是甲方的支持，还是运营商的支持，还有就是建筑师的技术力量支持都缺一不可，少了这些基本没有办法来保证项目的顺利实施。这是我们现在正在施工的工地照片，在这里面作为欧洲的一家公司，我们对耗能这一块也做了很多研究。实际上如果看到这个顶部的话，外面是玻璃，从上到下，通过这个尺度大小来减小太阳直接对内的辐射。

　　包括这里边已经完成的金属外饰面。这是一个小的节点。如果看这个节点的话，会认为不是商业的项目。我们这里面也用了国内比较尖端的技术，建筑师考虑的项目开始，就应该把能耗的问题考虑进去。没有申请LED的绿色认证，欧洲有一个系统，在国内并不被大家所熟知，作为建筑师来讲我觉得无论是商业设计，或者是文化类的建筑设计，这都是我们刚开始设计过程当中应该提前考虑的问题。这是希望今年年底建筑最终做完以后的整体展示形象。

　　下面是一个宣传片，通过3D宣传片大家可以有一个更完整的认识。谢谢大家！

　　(播放VCR)

　　总造价在9个亿，通过一个好设计来做一个好的作品。看到钢结构，用的钢量非常少，基本上国外工程师是精益求精的办法。9个亿里面结构占大概了15%到20。是这样的范围。在国内我们做了8、9年的设计，一直默默无闻，在国内也做了很多的文化的设计，包括超高层，面临问题是时间的问题，这是中国的特色。

　　2011年概念规划投标用了一年时间，方案定完以后已经是2011年的3月份。初步设计大概用了两个多月时间，逼着我们法国团队天天加班，也看到赵本山演的小品，非常想念赵忠祥，我现在非常想念法国的假期。施工图在制作过程当中工地已经开始运转，实际上满打满算从2011年我们的方案正式定标，到目前为止也就两年的时间。

　　上周我们的董事会同事也介绍了方案，在欧洲做的项目7万平方米，用了10年时间，在国内大概12万平方米项目，到目前为止用了两年时间。如果有业主的话，包括运营方，非常期望多给设计一点时间。好的设计无论是从效果方面，或者还是从最终的运营角度来讲百年大计，多花设计的时间会有好的回报。

　　谢谢大家！　　【主持人】：谢谢非常精彩的分享。也听到他对我们中国奇迹这种速度的一种无奈，毕竟这是国内。还是有它特殊的情况，得跟着它的步伐来走。这没办法。今天的环节就到这里。明天主办方也会有很好的安排，希望大家同样回到这里来参加各个环节讨论会。6点钟是晚宴。

　　(13日全天会议结束)

　　【时间】：2013年11月14日AM

　　【主题】：第二届亚太商业地产建筑·设计·效能高峰论坛第二日会议 酒店建筑分会场

　　【主持人】：各位同仁早上好！今天探讨这个话题，我觉得非常及时，也非常有意义。大家回顾一下酒店开发历程，我抛砖引玉，让大家一块探讨酒店对商业地产的形式开发历程，然后再看一下将来发展的趋势。我觉得中国酒店业从改革开放以后了一个过程，80年代的选址模式来看，国内、国外都是这样。建国饭店在长安街，当时地点非常重要。或者是火车站，飞机场，地点非常关键。到了90年代，以商务为核心的开发模式出现了。比如说像北京中国大饭店，上海波特曼酒店，这不是一个单独的酒店，是酒店的综合体，里面有商业，有酒店。

　　20年前在北京做酒店的时候，当时在北京是第一家五星级，后来我们采访了一下客人为什么要到中国大饭店，而不愿意到北京(象达)，当时在北京21层的常驻客住了两年。租了一间房，还有一间是办公室，到了中国大饭店以后问他为什么过去，不但过去，而且把员工挖了不少。在中国大饭店还租了一个楼层，从前提接待到电话接听员，商务中心，十几个全挖过去。中国大饭店有什么好处呢？不光是一个饭店，是一个国贸新旅游的饭店，有商业、各个商场，各个航空公司的代办处，邮局，大会议室，展览厅，商场、小卖部，小吃，有特色的，后面最主要的有一个公寓。最有特色的还有一个国际幼儿园，等等一系列。因为是带全家过来的，自己办公没问题，营业没问题，但对带家庭的话不方便，而住在中国大饭店没有这个后顾之忧。可以把日常生活几乎就几公里之内不用出去全解决了。这个客人就是摩托罗拉来中国的第一人。摩托罗拉建厂是在北京(万象达)旁边，后来就发展到了国贸。这是第二个阶段。

　　第三个是以地产为核心的。房地产集团公司搞酒店的话，是走酒店合作的模式。比如嘉宾有富丽房地产就是属于这种模式。为什么九几年之后，后来是浙江开元、建国、锦江，或者是湖南酒店都搞跟房地产相关的。98年以后亚洲金融危机给酒店业带来的冲击很大。从2000年开始进入微利，或者是无利酒店。再加上911事件，非典等等，酒店平均房价开始下来，这候酒店再继续走十几年前的路子，肯定是死路一条。

　　天津泰达是第一家酒店房地产，有酒店、公寓，返租回来，客人可以住，也可以交给我们管理，当时是做得比较成功的。在天津这一块，一般房地产是3千到4千一平息，它卖8千到1万平米，这是跟酒店式公寓配套，当时跟客人承诺说住我的酒店，或者是买我的房子可以享受酒店式服务，而且是什么呢？酒店里面的送餐服务，打扫房间的服务，用车服务，秘书服务，作为房产的话跟酒店结合在一块。

　　第四阶段，是以是为核心的开发模式，你看上海新天地，它是老城改造。北京万达广场，像万达，它是城市综合体。城市综合体的话，首先有一个酒店。

　　第二，一般有OFFICE。P代表什么呢？按照国外的话，P代表城市公园，或者是绿色公园。但万达改成了停车场。S代表SHOPPINGMALL，A代表住宅，北京万达可以说在北京是第一家的城市综合体配套设施。在北京万达时候，现代城在北京开发的，SOHO现代城。SOHO是比较成功的一个地产，讲的是办公和住宅两用，前面是办公，后面6幢楼是住宅。住宅在后边，前面办公很方便。而且旁边就是地铁站，员工非常喜欢，很方便。

　　万达广场开了以后呢，万达的房租比较便宜，就搬到万达去了。万达除了这些功能以外，还有酒店，商场，周边的配套非常多。所以它吸引了一部分客户。后来发现万达有一个缺点，一方面从商业的角度，收益来讲，可以赚钱。但当地办公住宅的话，觉得缺乏绿地。在万达的话，好像生活在阳光水泥的牢子里，这是失败的地方。

　　第五是以旅游为核心的开发模式。比如说杭州西溪天堂，还有三亚湾红树林渡假世界。

　　第六是以生态平衡为核心的开发模式。以生态为核心，为特点的开发模式。一个是德州的太阳谷，一会儿介绍，是三年前我一起打造的。第二个是比较典型的深圳东部华侨城。东部华侨城打的也是生态态度。看到模式不断地翻新。现在酒店业共同面临一个问题，就是供过于求，不少的地方供过于求。平均房价提不上来，赶不上物价的增长速度。住房率在50%、60%。没有像80年代8、90%的爆发。从3年前开始下降，80%几。所以说酒店业普遍面临一个问题，就是如何打破困境，就是怎么突破，突围。今年开这个论坛的话，我们围绕这个主题，也就是从设计上、规划上、建造上、经营上、管理上怎么样一体化来进行酒店全方位，一条龙，一体化地开发。这是第一个对话的主题。

　　好，下面是第一个栏目的主持人给大家主持。大家欢迎！

　　【主持人】：大家早上好！今天有幸来主持第一期的论坛，这个论坛的题目：如何使业主方、顾问方、设计方共同创造可持续性及高价值的酒店与渡假村先锋作品。我们这个峰会主要是和设计有关，看如何开发出好的项目。

　　今天这节圆桌会议有幸邀请到几位行业内著名公司的专家。首先介绍在酒店行业著名的咨询公司：

　　浩华管理顾问戴雪英女士，戴女士参加浩华已经有超过了十年的经验，积累了酒店领域，特别是市场调研方面的丰富经验。对酒店的管理经营有很好的了解，曾经担任过4星级酒店的业主代表等等，入浩华以来在市场调研起了很多作用，在国内成功的大型综合体项目方面也有很好的经验。有幸经到戴女士。

　　另外还有幸请到沈峰先生，沈峰先生现在任世贸酒店管理集团的管理人。曾经服务于万达集团，大家在酒店、房地产行业里对万达集团很了解，他作综合房地产的开发里边很成功。很多万达项目里都有酒店。沈总在万达集团担任酒店事业部的总经理多年，而且在万达的开发和规划分析都有丰富的经验。万达现在长白山的滑雪项目做得非常成功，这些项目今天都可以在这里共享。

　　还有幸请到富力地产公司酒店事业部的庄总，富力有很多成功的项目。凯悦、金悦等等，他们作单体酒店开发里面很成功。庄总也有将近30年的酒店从事经验。2007年参与筹备富力地产房地产管理公司，担任公司的总经理，一直在广州工作，现在也担任全联房地产商会，酒店投资商会分会联席会长。

　　另外也请到了高天明，高天明先生现任是英杰国际酒店管理有限公司的董事长。高总在酒店行业里有着多年的经验。先后担任了香格里拉、中油等国际酒店担任培训经理，人力资源总监，酒店代总经理，酒店总经理等职务。现在兼任美国普度大学，南开大学等的客座教授。并且连续两届当选中国饭店协会副会长。在房地产行业有着丰富的经验。希望今天有机会跟大家共享经验。

　　大家都是酒店行业著名公司的主要角色担任人，我们想就今年在政府实施了新政之后，酒店行业所带来的影响和现在酒店行业未来发展的一些趋势做回顾和总结，以及探讨一下。并且看一下综合规划的基础探讨以下问题，请戴女士从咨询公司的角度，从数据的角度说一下酒店业在市场上的表现。

　　【戴雪英】：因为到年末了，所以有必要跟大家回顾一下13年的整个市场特征。我想可能从两个角度来看一看，一个是开发市场，再一个是现有的运营市场，到底是怎么样的情况。往回看一下这一年有没有典型的趋势是值得关注的。我觉得在开发市场的部分，从我们浩华这一年跟客户打交道一些感受来看，觉得开发相当活跃。但这一个活跃酒店开发还是基于房地产的发展，所以酒店是地产的伴生品，不知道各位同意不同意。稍候也可以发表一下意见。

　　第二，因为一线，包括二线市场城市中心土地基本上投放到市场当中来，所以开发项目会比较集中在1、2线城市的外围，或者是郊区渡假村，以及三线城市的新区。这可能也是一个比较典型的特征，开发的活跃性其实在地点方面发生了改变。尤其是3线城市，或者是1、2线非常外围的地点，我们看到可行性方面还是有很大的挑战。就是从回报的角度，投资的可行性方面来看。

　　第三，我们看到旅游目的地开发在新的领域来看是一颗闪亮的明星，节假日出行方面困扰，传统的旅游目的地也在试图做些转型，怎么往观光游玩休闲渡假的旅游模式发展。所以整个开发领域比较空白。万达去年在长白山开了大型综合旅游目的地，未来相信中国有很多这样的项目会开发。一些跟滑雪，跟渡假村链接的，比如说一些目的地开了新的机场。有一个世界最高海拔的机场，有投资商已经进入了新的目的地来开发国际水准的酒店产品。

　　另外一个，我们看到过去这一年比较热点的话题，就是海外并购的部分，觉得也是很活跃，包括万达，绿地，以及最近知道的中航，富华这些，其实他们跟我们浩华有些沟通。我们会去到欧洲、澳洲，甚至美国一些地方来参与并购项目的合作。

　　再就是总体来讲，觉得这个开发市场有很有趣的一点，整个量还是在增长，管理公司到目前为止管理合同的签约量其实是一个很高的量，两位数的增长。但开业率是下降的，所以在今年看到最新的数字，开业率，计划开业来看，开业率下降比较严重，有20%的下降。开发市场的活跃在量的部分继续增长，但品质方面有所下降。很多项目签约了，但没办法如期地开业。所以我想这可能是开发市场方面的特征把。

　　在运营市场的部分，我们看到刚才沈总和庄总都提到有些酒店业绩在第3、4季度已经开始去赶超预算，但总体来说全国市场可能今年预算比较难完成，在业绩部分也比较难超过12年的业绩表现。刚才蔡总特别提到政府在消费方面的控制，对政府和国企需求依赖比较严重的市场，像北京这样的市场，还有省会城市，以及一些三线的市场，基本上靠固定资产投资，靠政府投资在拉动，这些市场的业绩下降比较严重。

　　相反一些比较基础好的市场，上海、深圳、广州看到还不错，尤其是深圳前三季度的数字，整体市场方面，深圳还是增长的。所以这也是一个比较有趣的特征。还有餐饮的部分，中餐厅的包间，包括很多宴会都是在服务一些国企，以及政府的需求。甚至听到这个市场的反馈：套房的使用率也下降很多。可以看到过去5星级酒店里面的高端需求靠很多政府的力量，包括国企的一些消费在支持。

　　另外，因为整个市场方面的下滑会导致业主和开发商之间的关系越来越紧张，怎么样更好地控制预算，怎么样控制经营的效率，我想这些都是很多分歧的点。再就是看到在婚庆市场的部分是很有爆发性增长的市场。在这个部分那些设施比较好，先天设施规划比较好的酒店可能是一个受益者，但先天设施存在缺陷的酒店，可能这部分就没办法拿到好的份额。

　　再一个在大量的市场研究里发现北京、上海一线城市，包括二线市场婚宴消费能力非常强，但去到一些三线市场，发现经济比较落后的地区，即使有再好的宴会厅，他们的消费也是弱的。今天谈很多规划的问题，稍候会再回过头来看一看，就是在各个设施模块的发展方面应该怎么样更好呼应现在市场的变化。

　　整个大部分的市场除了一线市场以外，即使大部分的2、3线市场都是要经历5到10年供给过渡的局面。所以每一年都有新的酒店在开，但市场的需求增速在慢慢地减缓，所以在这种情形下，怎么样能够在设施的创新部分，可能需要有更多的考量。我觉得未来在座的很多设计师，现有的酒店会有大量的设施改造需要去做。我相信使用率很低的中餐厅，使用率很低的特色餐厅可能都需要做一个重新定位和设施的再利用。

　　怎么样更好地接触科技，还有怎么能够更高效地节能，在节能的部分，以及人力方面怎么节省，我觉得这其实跟建筑有很大的关联度。这个部分我觉得也是未来应该在座很多建师需要去关注的一些领域。我先说一说这些内容，看看沈总有什么要说的。

　　【主持人—蔡硕】：很好，戴女士从宏观角度来回顾了一下酒店业13年的表现情况，沈总负责世茂集团的酒店业工作。世茂集团包括上海的世茂艾美，还有贸业酒店等等，从酒店的层面沈总给我们最实际的信息。

　　【沈峰】：诸位早上好。今天的会实际上主要谈的跟开发设计有关。单纯从几个酒店情况来看不能起到代表性的意义。未来准备开发酒店还有40个，刚才也说到很多酒店还是作为地产的一个附属产品，其他的酒店都是应政府的要求做五星级，或者还是怎么样。但建设过程当中做设计的时候有一个让我们非常非常困扰的，也是很头疼的是。国家新评委规定的五星级酒店要求里面，规定必须要有多少多少个餐厅，要有多少多少设施，而完全不看需求。这个问题是我们长期做设计时候所遇到的很麻烦的一件事情。

　　我前前后后打交道差不多超过16个国际品牌，涉及到以家最主流的管理公司，发现管理公司的酒店里面，尤其在国外其实餐厅根本不占主流。还是以客房为主，所以就可以理解为什么国际管理公司到中国来不善于管餐饮，因为他们没有把餐饮看得很重。但我们现在在建酒店、开发设计时候又没办法绕过去。要求你必须有餐厅，所以做设计的时候就很纠结，因此只好为了达到所谓的五星级要求，在和设计师、管理公司在谈这方面设计的时候，尽可能地把它的体量控制在一个从投资角度上来讲最安全的界限，但还要兼顾到运营效率问题，这时候好的设计师就非常非常重要了。一些好的设计师来讲跟顾问方、管理方针对餐饮方面的标准、要求，以及实际市场当中的差异，并且同时也能以最低的限度来满足到设计要求上来。

　　尤其是提到政策上对这方面的控制，发现2013年已经开业的6个酒店，有3个在上海，3个在外地。上海的酒店对政府的依赖比较低，所以上海的三个酒店在餐饮、客房方面总体来说影响不大。但凡是不在上海的酒店，绍兴、南京，牡丹江，这三个酒店客房统统往上涨，餐厅统统腰斩，基本上砍掉一半。换句话说酒店餐饮的抗风险能力在政策面前是很脆弱的。因为面对的市场在2、3线城市还是政府导向为主。恰恰2、3线城市的餐饮消费客群不太愿意到酒店去进行餐饮消费，这一块做过调研，餐饮的消费愿望比较低。

　　第二从国际管理公司角度来看问题。国际管理公司在完成谈判合同之后，进入设计阶段，首先给你一份设计的标准手册。在标准手册里面告诉你我需要需要什么餐厅，我需要什么什么东西，他也不看你这个市场。国际管理公司往往是一套标准走天下，不管是哪里，总归这个地方一定会放一个东西在那里，否则就视为不符合平台标准。刚才在谈某一个项目，管理公司说按照我们的评价标准，一定要放一个(爬房)，而且是高级的(爬房)我说你放一定死，因为没有这个市场，管理方说必须要这样干，你就这样做，结果经过好几轮反反复复的纠缠，管理区总裁跑来找我说：这个事情就放我们一码，不这样干不行。我开这个餐厅不是让你开着玩的。对方非要坚持。我说你一定要坚持的话，就开给你吧。结果果然不出所料，开业到现在，很可惜，非常好的位置，但是空的。而旁边的餐厅要排队的，这个餐厅是空的。不是没有客源，而是客源不认这个帐本。因此从这个角度来讲开发设计还要受这方面的约束。

　　第三，讲开发商自己的事情。开发商自己也存在设计方面的问题，我见到很多开发商，我们跟他接触的时候，他的建筑已经峰顶了。我问他，你机电顾问找了没有，室内顾问找了没有？他说没有没有，盖完以后再说。结果机电顾问、室内顾问一进去发现这不对，那不对，这里不够，那里不够，或者是层高不够，哪里哪里不够。其实我们做多了酒店设计就会发现我们也是交学费才逐步知道这个问题，不是说干了建筑就完了。很多开发商为了满足政府要求，先把这个楼建了。政府看到形象好，发给预售证，否则卖不了房子。这样做的话后面的问题全完了，要花大量的时间去改，反而得不偿失。

　　长白山我们最早在2009年就开始做规划，设计，一开始规划设计的时候，是我们自己在做，万达集团自己做。由王建林董事长带着我们做当时拿了方案，集团已经定了。好在请浩华给我们做顾问浩大华看了以后说有问题，于是开了一个会，决定到加拿大考察。考察一圈回来以后，发现原来滑雪渡假村是这样的。而不是我们想的那样，回来以后完全颠覆掉了原来的设计。为了这个事情还反复考虑怎么做王建林董事长的工作，没想到他非常痛快地接受了颠覆性的规划。通常董事长签过字的图纸不允许改的，这件事情上应该说获得了很大的进步。

　　不单讲万达的事情，是说作为开发商来讲很多老板，往往老板的意志力很强，想怎么做就怎么做，但忽略了一点老板不是专业的酒店运营者，也不是专业的设计师，所以说还是要充分考虑到未来实际运营经营需要。老板的意志可能是某几个房间喜欢什么样是可以的。我曾经跟王建林董事长说：老板，这个酒店做起来不是做你的生意，是做很多人的生意，不只考虑你喜欢不喜欢，要考虑客人喜欢不喜欢。他比较接受这句话。开发设计从我角度来讲就说这么多，因为真要说起来，需要说几天几夜，就几件代表性事情说一下。富力这几年做了几个非常具有代表性的项目。君悦，临水，海南那边很大的项目，连我都非常有兴趣。

　　【庄启明】：各位早上好，到场的嘉宾有设计方面的同事，就分享一下。我们富力地产在酒店这一块也做了些产品，总体上我们总结了有些是成功，但有些是失败的。我觉得成功的方面有当时酒店所在的城市原因，还有地点，包括这个项目开发的时间。

　　另外，不成功的话也有人为的因素。我觉得应该多谈一点不成功的方面。我们有1、2个项目做得不太成功，关键是在于开发前期定位的时候，开发商跟设计单位、管理公司对这个市场的了解不够充分，头脑发热。我们有一个产品在广东比较偏僻的地方，当然山清水秀，非常漂亮。去到那里觉得：哇！好漂亮！但由于那个地方不是很出名，也不熟悉，没人知道。你做了一个非常好的酒店在那里，然后发觉我们期待的客人没来。期待的消费没有达到，原有设计的设施、方案根本这个市场不接受，这个很失败，6万平米的面积才做了2百多个房间，这个比例非常不合理。

　　为什么做成这样的设计？因为当时考虑到那个地方去香港很近，管理公司说我们会有机会，很多香港高端消费客人来这里打高尔夫，住酒店，泡温泉，所以房间做得很大，70平米，温泉、别墅，占地差不多20万平米。这本身的房地产开发也是错误的，酒店占了有50%要多。住宅部分呢，别墅也不够。反正整个产品是失败的。以旅游带动地产，我们是第一个项目做。因为我们以前是做城市住宅为主的。第一个项目就做错了。错的话，也是从酒店那边开始错的，本身定的品牌太高。房间又太小。变成了你这个收入比例就不对，造成房间的收入定价肯定要定高，要不肯定亏钱，6万平米2百个房间。其实很多设计的失败并不是设计师，不是设计单位，可能是业主，或者是管理公司。这是一个案例。

　　另外一个案例：我们发觉在些2、3线城市投资的酒店来看，很多时候回报率非常低。当然像我们房地产商考虑的话，并不太在意这个酒店到底要回多少钱给我，大部分的房地产商，特别是做综合房地产开发的，他们可能没有很大的时间去考虑这个酒店怎么回报的。打个比喻：我们整个项目开发有2百万面积的住宅开发，假如我们说这2百万平方米的开发，大约每平方米的售价在8千到1万块钱，这里就像2百个亿的销售额在一个房地产项目里边。2、3线，3线城市都是偏远的地方，离城市30公里，甚至1百公里，你必须要有配套设施，酒店是一定选项。比如做3百个客房酒店算投10个亿，10个亿占2百亿里面的5%，在房地产开发里面广告，或者是别的费用远远高于你这10个亿，对吧？一个项目利润有20、30%已经不错了。60几个亿，70亿的成本。酒店往往没考虑非常周到。

　　到了设计单位、管理公司，他们可能以个人的思维照搬，或者是按照酒店的标准照搬，这样的情况就出现了资源的浪费，而且这个酒店由于你设计的一个面积比例，以及客房的比例不对，再或者是会议设施、餐饮中心的比例不对，造成了资源的浪费，运营成本的增加，造成了亏损，或者是利润不高。这本身负面的东西大于每年的收益。因为管理公司要缩成本，减这个减那个，整个服务就下降了。还有整个酒店的保养保护也会下降。这是一个失败的原因。

　　还有一点，每一个城市里面的消费习惯不一样。我们在设计的时候要多按照当地市场消费习惯来做一个定位。比如餐饮的定位。上海，或者是成都、北京，大家都有些餐饮消费不一样的习惯。我们要真的做得很细。这个细很重要。

　　再一个是加和减的问题。像刚才沈总说的某些城市你做(爬房)根本没意义，做多好都没人来。这是减。加是什么呢？(爬房)不做，那餐饮消费是不是有需求，做细做强，很多是设施的竞争，以及设施设计的一个整体效果竞争，最后是服务的竞争，出品的竞争。这个前提很重要。

　　上海丽思卡尔顿餐饮的中餐厅按照香港那一套来做的。香港面积小，所以一进去餐厅的话没有什么位置，直接就进到桌子上坐下来吃饭。它就是这样的设计，如果说要花1万块钱在房间，我们必须要有一个坐的地方和一个吃饭的地方分开，这样就愿意花钱。以后香港的文化，他的面积小啊，没办法，只能做这么大。所以我觉得设计的话要符合当地的文化。

　　某些酒店，在成都有一个酒店丽思卡尔顿，把所谓的正式西餐厅砍掉，不要，原来还有法式餐厅砍掉，不要。改成什么呢？改成像酒吧一样，但不是传统的酒吧，类似于上海丽思卡尔顿的酒吧，就是面积比较大。大家可以喝啤酒啊，红酒。因为成都的人很喜欢夜生活，他们成都的人就喜欢比较休闲的，生意很好。这也是一个建议，这个建议是从管理公司过来的。我们业主花了很长时间来说服我们，最后我觉得他是对的。有时候他真的是对的。我们要抓住在现有的时期里面有些什么最流行的消费模式，以及方向，看到一些成功的例子，然后做一个调整。但回劳动我们具体的设计上来，要花心思来看客人的需求。这是在整个设计方面自己的感受。整体上我得酒店业的经营方面还是比较乐观的。特别是在一个新产品出来的时候，肯定会淘汰一些旧的产品，所以我们觉得这个市场是从竞争优胜劣汰当中来的。看到很多业主在喊很苦，也看到很多很好的例子。其实这个市场从30年前，89年学生运动各个都喊死掉了，都没得做了，到了97金融风暴，香港、亚洲金融风暴，又说没有做，结果又做了下来，所以对这个市场还是非常乐观，关键是要做的是怎么来做细，怎么样去有好的产品出来。谢谢。

　　【高天明】：刚才几听几位老总的介绍和观点阐述，我觉得这说明了这个论坛开得比较好。光管理公司的角度来考虑怎么符合模式，怎么符合品牌要求，可能跟当地市场不相符，最后出来的产品是什么呢？好看不中用，不好吃。有这种社会教育，但没有经济效益。从美学、建筑学上来看怎么做经久不衰的标志性建筑，怎么样从开发设计到建造，经营到管理一体化。刚才几位老总提到比如有些开发要满足不同的需求，国家旅游局的、地方政府的，地方政府可能对我们要求是地标性的，这样的话面子上好看，业绩也好看，有一个政绩工程。

　　第二，业主这一块来讲，业主的业务角度来看，可能对经营这一块只是拿酒店作为一种平台，融资的平台，社交的平台，也可能对酒店实际经营这一块不是很熟，有的业主国内外做了几十年，甚至不希望你挣钱，你给我管好，服务好就可以了。我觉得这个要权衡业主的方面。

　　管理公司也是的，沈总提得很好，不少酒店集团的话，82年的时候是引进，开放引进。那时候酒店很少，基本上以国际客人为主，国际管理公司有着品牌优势，满足客人需求这一块比我们的做得好。那时候国际管理酒店就比我们做得好。所以全国才开始跟合资合作。但到了21世纪之后我们发现市场变化，现在我们中国的酒店大部分是中国的客源，我在美国去了一年半，美国的酒店大部分可能花钱的都是中国客人。我到机场来的时候，也是一看免税商店都是中国人，到北京机场之后下飞机还要买，中国的购买力相当强。

　　美国有些大的管理公司，尤其个体老板找我说给我介绍一下职业经理人。想满足中国客人需求的话，就需要看好市场。中国餐饮是国外管理公司的弱项，而是我们的强项。现在你说跟国际品牌合作的话，如果还按他的模式，一年可以搞几次活动啊，有多少纯正的外国人来吃法国大餐啊，人家到中国的话希望可以吃到更有中国特色的东西。

　　中国本地客人也好，真想吃地道的外国餐不会到这里来。而且现在国内的物价啊，各种成本相当高。人民币和美元现在对比1比6，1比6的话，你拿着人民币到国外出去旅游也好，出去消费也好，可以说非常值钱了。所以我觉得要权衡这个关系。处理好这种开发商和业主的关系。

　　酒店开发这一块要满足市场需求。记得20多年前，89年、90年，我负责集团培训，到了90年以后要求评5星，但是评不上，连续几年不同意。那个五星级标准不符合实际情况。最后说我不参加了，评4星不要，后来过了没几年标准稍微一调整，马上就评5星了，评的标准也在与时俱进。出来的标准马上就过时了。

　　提到凯莱，凯莱96年在亚龙湾开第一家渡假酒店：亚龙湾三亚万达大克莱。亚龙湾的特色不一样，就是休闲式的，全穿休闲装，没有西装领带，大厅没有空调，全是自然风，全开窗子。准备下一步搞成网上，就是信息化，信息化上来，以前是人来打分，以后逐步地走向信息化了。通过这种手段来监督、打分。可选项越来越多，我觉得这也是一个发展趋势。归根结底一句话：设计师也好，运营商、经营商在考虑建造酒店时候一定要结合当地的市场，还有适度超前一点，不能满足某一方的需求，结果出来的酒店产品、成品是一个失败的成品，或者不可持续发展的成品，这就是最大的失败。

　　【主持人—蔡硕】：再花一点时间在酒店的开发、定位设计再到酒店建成一个盈利的，有很好投资回报酒店的角度让几位嘉宾简单共享一下。刚才几位嘉宾提到了一些这方面的问题，比如沈总跟大家共享了碰到过开发商，酒店建筑峰顶了才找设计公司，等等。有的酒店造成以后发现定位不对，一开始定位不对，那为什么造成以后才发现定位不对呢，怎么样在开发当中避免这个问题。而且在现在的市场当中很多建筑师他可能第一次进入到酒店个建筑设计中，或者规划第一次参与到酒店规划的项目上，为了避免这些错误，怎么样来很好地做一个程序形式说服业主，怎么样从定位到设计、开发的过程，从设计师角度也可以帮助业主、说服业主来开发一个未来能够成功盈利的酒店，投资回报很好的酒店，应该怎么做。先从女士开始吧，浩华每年的报告里最后一夜都有一个比较简洁的酒店开发程序，当然那个程序比较简洁了。建议在座的设计师，或者是开发商都可以去争取获得她的报告。她的报告虽然比较简洁，但也介绍了一个大概的方向。庄总、高总、沈总这也有也有经验。

　　【戴雪英】：不知道有酒店开发的业主，浩华好主要服务在酒店项目上所扮演的角色还是为这个酒店去做一个最前期的开发战略研究。包括市场的研究，还有包括财务可行性的论证。这其实更多是从纸面上，大量的数据和市场的一些调查方面来判断到底这个位置和市区可以做什么样的产品。设施、客房餐饮、宴会、会议，以及其他的设施怎么来呼应这个市场未来需求方面的走势。

　　这份研究其实很多时候不是从管理公司的品牌标准角度来做，它也不会从一个纯粹地把土地指标给最大化去做。很多时候可能从业主的角度，他说我有6万平米，当然可能从我们角度希望尽可能地去利用消化掉这6万平米。但如果有可能的话，还是希望业主更谨慎地考虑市场需要什么，需要的产品到底会消化掉多少面积。所以很多我们的工作应该是在建筑公司，建筑设计师进来之前和酒店管理公司进来之前第一步的工作，就是来让业主确立一个明确的开发蓝图可以清晰地知道这个风险在哪里，机遇是什么。所以这种情形之下业主可能会去调整它的土地利用的方案。剩余的面积是不是可以做其他回报更好的用途，或者是我如果最大化使用，可能会面临样的风险，这个风险是不是在可以承受的范围内。

　　前段时间特别研究了中国三线城市大量目前的市场数据，以及财务数据，得到几个的结论觉得很有意思。第一，发现线城市的客房需求规模偏小，看到大部分酒店它即使是在比较小规模的客房数之下，使用率也只有60%左右。所以我们意见是如果到了一个三线城市经济规模本身又不大，这种情形下需要控制你的规模。看到250间房左右是我们觉得比较理想的规模。当然到不同的市场会有不同的一个安排。这是跟它的经济规模来呼应的。但是在北京、上海好的地段做6百间房都不成问题，但3线城市的话发现客房需求是小的。

　　另外看到酒店的建筑形态使得很多公共设施很难去跟外部的客人有一个很好的呼应。现在跟设计师、跟业主探讨，怎么样让酒店群楼的部分有一个很好的对外展示面，或者是跟外部的行人之间有一个更好的互动。比如你的糕点房，或者全日餐厅，延展到户外的作为，还有很多其他的考虑，这个中餐厅是不是不要藏在二楼、三楼等等，这从设计师角度需要很好地思考。因为酒店很特殊，在一个建筑物里藏这么多功能，每个功能都有独特的需求。宴会厅放在7楼、8楼，发现交通是很困难的。如果从规划的角度就思考，规划的阶段就可以考虑运营商的挑战和便利，或者怎么样高效使用，这是建筑师特别要思考的问题。

　　我们浩华的中国饭店有统计，很显然的数据是说能源的消耗，还有人工的成本。这两项加起来基本上占到酒店总成本的30%到40%。这是非常高的一个成本。我说的这个成本是总收入的30%到40这么一个量。在这情形下，你说住宿率波动会对能源有变化吗？其实很难。不能说住宿率只有30%的时候，大堂就不开灯了，这是没办法的。人工也是一样，所以其实人工也是一个相当高的固定成本。在这种情形下我觉得建筑师需要很好地去思考，就是我怎么样能够更节能，更高效，怎么样在人工方面有更好的节省，这可能跟后台的设计，还有对流线方面的安排。酒店有太多太多敏感的因素，所以我觉得在这方面需要去充分地跟业主、顾问方，酒店管理公司有一个非常好的沟通和互动。所以其实我们现在在些三线城市上的项目特别多，建筑业主和管理公司，甚至更高层的总部做讨论。国际主流品牌要进入三线城市，是不是对品牌方面有些灵活处理，否则未来的3线城市可能更多的机遇会给到对这个市场有更好把握的品牌，主要在于怎么样有一个更好的对接，因为中国城市之间的差异太大了，经济发展的阶段差异也非常大，所以没办法用美国的品牌标准来指导中国三线城市的状况，前期的工作需要花很多时间，我们经常跟业主说至少要花一年的时间来做这个事情。因为施工图开始再重新来颠覆你的战略，都意味着重大的经济损失。

　　【主持人—蔡硕】：很好，带给我们很好的启迪。在酒店开发方面的可研报告是第一位的所有的规划方案都应该基于可研报告的基础。碰到一些开发商当项目拿到的时候，方案政府已经批了，就是这么一个东西，只能在这个范围里面改，可是很多设施就没办法做，要做的话要重新报批，申报方案。还有一个现象，像刚才提到的这块地有这么大的建筑面积，开发商大多数是从房地产来的，他对开发的面积非常关心，他说我想造一个超五星的酒店，要把面积都用掉，往往超五星的酒店建筑面积和容积率方面不是说把所有的容积率都用掉，才可以造好的。反而容积率低一点，才会有更好的酒店开发。这些方面设计师应该及早地去说服开发商，应该先请到好的顾问公司来帮你出策划的基础，这个基础上再来开发设计，这样就不会走弯路，否则做出来以后，要么改，要么再反复。设计师来说，很多开发商不愿意给你付重新设计、修改的费用，来来回回花了很多力，也不值得。所以对自己设计公司方便方面来看，也应该说服业主从可研报告开始。

　　听听沈总在这方面的经验。因为他做了很多大的房地产公司，而且管理方面也做有顾问，所以有更多的实际经验。

　　【沈峰】：可研的重要性已经不用再讨论了。建酒店所有的项目里边应该说它排第一位，是最重要的事情。现在我们说酒店这一块的工作，通常我们认为它可能分成三个阶段：建设阶段、运营阶段、退出阶段。这三个阶段归根到底是一种行为：统称为资产管理。其实不能够把资产形成以后再管理，一定是资产管理要前置，前置到拿地，从拿地时候就前置了。

　　我在万达，包括世茂在做可研时候，实际上是拿地之前做。什么道理呢？刚刚戴女士说要做可研，做可研，很多时候面积做多少不是你定的，是政府定的。政府在土地出让协议里边明文规定要有一个总面积，地上总建筑面积不少于多少平方米，总客房数不能少于多少间，宴会厅大小不能小于多少的土地出让条款。换句话说这个酒店能不能做，这块地能不能拿，在我拿地之前就要先配合整个的发展部，在谈地的时候就要把可研做了。我们做两版可研，一个是根据自己自身对这一块地的了解，对这个地方的了解，做一个我们认为就这个市场而言，我做的可研。这是一个很客观的一份东西，真正用来指导我未来的投资，或者是我经营的这么一份东西。这是一个完全不考虑政策因素的方面。

　　这个做完以后再根据政府的要求，我再做一番可研，因为要做财务可行性分析嘛，再根据政府的要求来做可研。两个可研做比较，要多花多少钱，亏多少钱。政府看拿这个地赚多少钱。再把亏的钱和赚的钱做比较，能不能承受亏的钱，能承受，做得过就做，做不过就不做。以前碰到一个项目，这块地不错，项目不错，很好。就拿了地，结果做了以后发现这个酒店的造价，酒店的亏损多于项目的盈利。那你就做了赔本买卖。

　　后来吸取教训以后，按照这种做法基本上就没怎么再出过问题。按照政府也能赚钱的话，就调整了设计方向。比如政府说要做450间房，我们对这个区域一调研，250间房够了，450间房现在不行。好，我建450间房，但只开250间房，另外的2百间连装修都不做，空着，至少不用投入运营成本，不用这么早投入装修成本。这2百间房可能5年之后才装修，5年以后按照更新过的装修改造一下就可以了，还节省了未来的改造费用。从可研上来讲是很重大的事情。我觉得宴会厅做大一点问题不大，因为还要考虑到婚宴方面。

　　做可研期间餐厅这一块，刚刚讲五星级必须要有餐厅，经常会把餐厅对外有单独的开口。哪怕中餐厅在三楼，会把中餐厅的开门做到群楼一边，做一个观光梯下来，做一个大门开口，直接开向我的商业广场，换句话说我把它作为一个独立的餐厅在经营。刚刚戴女士已经谈到这个问题了，其实这个事情我们已经在做。这是第一块。从可研开始做。

　　可研完以后，根据你的可研再跟管理方谈判，这时候做多少间房的时候，就不是管理房愿意做多少间房了，告诉他我们要做多少间房。管理方会给你一份设计手册，告诉你是个什么样的，面积表。这个面积表的话，我看了很多的面积表，以前做过新额个喜来登酒店，给的面积表，除了客户房不一样以外，其他是一样的。这是一个标准化的东西。换句话说放在中国南北中西，无论发达不发达都一样。这一看好像有点不太对，于是就跟他们谈了，你为什么做这么多，可不可以不做这么多，这个可不可以做多一点。删删减减，面积表里开始要做讨论，确定面积表。

　　确定以后接下来开始尽快地确定顾问公司，设计公司。酒店建造过程当中我自己最反对的是在顾问这一块上面去卡成本。因为这一块的成本卡了，未来建造过程当中可能要花很多的钱。一定要找富有经验的，好的设计团队。通常我自己给出来的预算，总造价的6%到8%作为顾问成本。顾问、设计、各种各样的成本6%到8%。为什么是6%到8%呢？体量越小，比例越大，体量越大，比例越小，成反比，这时候设计是同步做的，不能分开做，甚至连厨房顾问都进来，因为提出各种各样的要求，一般顾问还不能做得很到位。

　　这块以后才开始审各种各样的方案，后面就比较简单了。其实难的在前面做定位，就在前面。然后开始做后面的事情。我发现还有些业主为了把一楼、二楼的面积拿去卖掉做上铺，宴会厅盖到6到7层，这交通是一个很大的问题。还有的业主干什么事呢？为了卖房子，把酒店方法下面，写字楼放上面。写字楼放能不能多卖钱呢？多少多卖钱，5%到10%撑死了，关键是要增加多少造价，这个一算，而且未来酒店这一块，酒店应该是好的景观才对。好的景观酒店没有利用到，而酒店是你自己的。这个业主真是学雷锋，好的东西给别人了，自己留下最差的。景观最差的，位置最差的，什么都是最差的，最好的全都卖了。这是建造。

　　后面的话基本上就跟我们今天谈的没有什么太大的关系了。说一千道一万，可研报告，可研报告里边做项事情：市场可行性研究、财务可行性研究，产品定位报告。产品定位报告结合前面两个做出来的，通常把面积表放进去，中餐厅做什么菜系都放进去。如果想改的话根本来不及改，后续会出现很多的问题。接下来看一下富力。

　　【庄启明】：两位嘉宾讲得很好，我就一点简单的补充。觉得设计在配合项目开发上，有时候我觉得挺为难的。因为其实大部分时间是业主拍脑袋说了算。你们没发言权，他说怎么样就怎么样。具体我觉得在业务里面可能更多是在细节方面的调整。还有一个是，我觉得整体的规划当然跟业主，跟管理公司一起。我们也发觉在中国的市场里，未来的发展，3、4线城市，我觉得国际品牌的空间会在缩小。

　　像刚才戴小姐说的，在美国一些品牌拿到中国来，可能在大城市，北京、上海、广州、深圳，你们一些顶级的品牌会有客户群，因为这些地方有很多国外的客人过来，高端的客人。到了中等城市，可能像万豪，或者是一些一般五星，他可能在建筑，还有设计里边比较领先。还能吸引一些客人。但到3、4线城市，发现去到3、4线城市可能国内一些宾馆，国内业主投资的酒店，可能比有些做量酒店的外国品牌要好。

　　在当地某某一个镇，或者市，这个酒店我们除了有住房需求以外，要喝茶，或者要吃饭，要婚宴，但一些国际品牌，中档的品牌因为他不敢放一个高档的在小城市，放一个中档的，中档的设计在外国就是一种快捷、简单有限服务的酒店，所以里面没有什么设施和服务。就是工业化照搬设计去，因此我们觉得这个不成功。也发觉现在慢慢有些国内的管理公司品牌，他的价格收费定位可能跟国外的中端品牌差不多，但可以提供到国内客人需求的另外一些服务。

　　比如餐厅方面的服务。我最近也留意在深圳有一个品牌不错，不说它名字了，已经发展到2百多家，听说准备在纳斯达克上市。我觉得国内一个因素在增加，等于是说我们在设计方面更多地考虑中国客人的需求。所以可能我们有时候在开发过程里面有些顶级的一线城市没办法参与到，而参与了3、4线城市。这时候必须要注意，不要搬那些国外的终端品牌理念去这些城市。其实有限服务的理念不适合中国人。比如说有一个酒店在广东的三线城市。这个城市没有机场，没有高铁，没有一般的铁路在。就等于这个城市像戴小姐说的都是客房需求很低的，没有什么商业的活动。它只是一些会议，因为从广州去两个小时。它有这个会议的需求，因为在周边。然后有些个别本地的公司活动。

　　我们发觉那个酒店像万豪其中一个品牌，其实也不差，但客人觉得不喜欢我的酒店，他喜欢本地的酒店，这个本地酒店是一个东莞的品牌。东莞品牌做得怎么样成功呢？这个酒店里面的大堂很大，像国内宾馆一开车进去有一个大花园，车道，一个大门，大门很高，大堂里面起码净空有2、3层楼高，整个感觉就出来了。然后里面的服务设施有很多，有中餐听，宴会厅，夜总会，桑拿。日本、韩国人都跑到那里住。我们那个地方就像国外的一些品牌，大堂是一个入口，就是一个电梯，摆一个框架以后什么都没有了。那个人不习惯，觉得你这个酒店冷冷清清的。

　　所以2、3线城市，3、4线城市的挑战对于国际品牌来说非常大。曾经跟这些品牌发展部的人谈了一下。今年跟他谈，我没直接问，他也没直接回答我，但他觉得已经没有什么机会了。因为3线城市没有多大的优势。随着经济发展，国内的文化，还有生活元素占的比例越来越高。

　　【高天明】：酒店一般是给外国人住的，国内人住得很少，最多是高考临时休息一下。但餐厅是国内客人为主。从设计要把握这两点。还有说管理公司这一块。管理品牌这一块，从目前来讲中国改革开放30年了，国内的品牌可以说成熟度非常成熟。我前12年在国际品牌做。后来开始做国内品牌，01年开始做国内品牌，为什么能够跟国际品牌竞争，主要是因为体现出了我们的特色。我主要补充这两点。

　　【主持人—蔡硕】：谢谢各位嘉宾，有没有提问的？如果没有的话，感谢嘉宾跟我们共享这段时间。谢谢大家！

　　【高天明】：介绍一下面中国酒店业发展的三步曲。可持续发展一共经历了三个阶段，下面我想接着这个主题给大家介绍一个案例。

　　可持续发展，这已经提出了3、40年。从生态旅游最早40年前提出来，到现在已经40年了。大家知道绿色运动组织，这也有很多年的历史。可持续发展，绿色饭店4、50前陆续从国外引进到中国来的。可持续发展经历三个阶段：

　　第一部分，绿色环保的阶段。

　　第二阶段，低碳微排。

　　第三阶段，生态平衡。

　　酒店怎么能够经久不衰，永远吸引人来。中国酒店业一般走了两个极端。一个是80年代到90年代，这时候基本上走的是大而全的方向。酒店这一块做得越大，配套越多。像中国大饭店，波特曼现在发展成综合体，都是往大的方向。这几个方向来发展。大了以后有规模效益，大了以后人家生活更便利了。就是我们常说的酒店要建成城中城。就是一个城市缩影。如果建成这样的话，人家会觉得更方便。这是一种趋势。

　　但从21世纪开始又出现了另外一个极端：小而精。包括精品酒店，主题酒店。

　　再就是什么呢？这几年，等于从2002年如家开业，小型的，经济型的这种发展超过了豪华型的酒店。小而精。这个酒店里不见得什么都要有，要有客房，简单的餐饮，简单的商务功能，满足一般的中国差旅、渡假。从00年到现在十几年时间，主要是这样的发展方向。

　　刚才一开始开场白也介绍了，最近这几年发现了什么呢？大而全，小而精都有一个瓶颈。中国现在的运营成本越来越高。刚才几位老总也说了人工成本20%几，能耗成本10%几，加在一块40%。还没加上物耗的成本，微利，很难再赚钱。

　　下一步中国应该从生态平衡，健康，打健康牌，打生态牌，这也可以说是世界人类发展的趋势。北京大家深有感触，我昨天一到北京就发现雾霾，现在又是雾霾，雾霾已经不是笑话了，一般说不要到北京去旅游，都影响了旅游，怕对身体不好。比如大使馆，国外派到北京的大使馆除了正常工资福利待遇以外，还给额外补贴，空气污染补贴。北京这一块我生活了几十年，一回北京过了3天以后就咳嗽。到美国过了3天肯定好。后来国外有一个新的名词叫：北京咳。到北京才咳嗽，北京咳。大家看一下生态问题，它影响了旅游。

　　大生态、小生态，酒店这一块是小生态。大生态改变不了，小生态要搞好。如果周边环境好，负氧离子高，客人就来了。现在最火热的不是城市中心大酒店，而是郊县的一些渡假村，自然风光、自然环境非常好的地方。休闲渡假型的，有益身体健康，绿色环保的更好了。以前是摩天大楼，豪华的，讲气派的，现在讲的是生态，讲健康。

　　第一个阶段叫什么呢？绿色环保阶段。肠道3—R，3—R是什么呢？节能降耗，随手关灯啊，包装减化啊，过于浪费的话，包括节能灯这些东西，怎么节能降耗。绿色饭店也是，最早是90年代浙江提出来的。2001年酒店集团把所有的酒店都按照绿色饭店的标准来实行。绿色饭店的标准当时也是从国外引进来的。这是最开始从可持续发展，强调绿色饭店。

　　第二个是REUSE，重复使用。以前都是纸杯，塑料杯，包括矿泉水瓶，像以前这一块放的是纸杯，不是玻璃杯，现在开始重新回到玻璃杯。塑料包装也是，不用一次性的了。一次性的对环境会有污染，再一个制造塑料制品的时候本身产生的二氧化碳排放和环境污染。使用完以后一次性用品的城市，城市垃圾又是二次污染。

　　我们看超市也是，尽量用纸兜，它可溶解、可熔化。

　　第三，是循环再造。回收再利用，前十几年酒店冬天烧锅炉产生的热气作为暖气，烧锅炉产生的热水作为洗澡的热水，等等十几年前在中国很普遍。第一阶段是绿色环保阶段。

　　第二个阶段，也就是第二步曲是低碳微排，是21世纪开始的。低能耗，怎么节能减排，节能灯的使用。变频调速的使用。就是减少能耗的使用，减少污染和二氧化碳的排放。

　　第二个特点是什么呢？低污染这一块。作为酒店这一块的话，它不像工业，这个酒店的污染比较小。酒店里边的地沟油，或者是这种废水排放，这个污染很大。你看一下酒店的用水量很大。后来低污染的话，比如中水处理就是一种方式。后来是废水利用，等等。从酒店这一块，用的洗衣房，不少的酒店搞不含磷的洗衣粉，等等这些都是属于节能减排。

　　第三，低排放。就是清洁能源的使用。清洁能源包括风能、太阳能，水能等等，这些本身不是烧油、烧煤产生污染，而且是可再生的。这是低排放阶段。

　　再一个阶段，当时低排放是3—L，平衡是3—B。强调的是自然生态平衡。强调产业生态平衡，还有强调社会生态平衡。这是从我们酒店也好，旅游目的地也好，景点也好，要考虑到生态平衡。不是简单的自然生态平衡。包括社会和产业生态平衡。什么是社会、产业生态平衡？

　　进入下一页。下面看一下生态平衡的发展战略。旅游目的地，旅游综合体，酒店综合体在计划、开发、运营管理过程当中要坚持三大生态平衡原则。要充分体现三区合一的原则，把自然平衡的旅游景区与产业生态平衡的工业园区来结合，不能仅仅考虑旅游的产业，看怎么样跟第二产业、第三产业相结合，形成产业平衡。

　　还有社会生态平衡的生活社区，这不但是一个景区，而且是当地居民跟着外来的旅游者，包括酒店员工的和谐生活社区融为一体。

　　再一个是开发建设和经营管理里面充分体现三化合一的原则，自然和谐化，坚持自然和谐化。第二，产业融合化。第三，生活便利化。从生活社区这一块来讲，三化。

　　第三个原则：推广和普及，甚至翻版复制方面要体现三素合一的原则。第一，传统文化元素。第二，地方特色元素。第三，国际流行元素。这三个元素要对立统一，处理好。要兼顾。有当地的客源，餐饮这一块主要是以本地为主。三个元素要体现在这里。

　　我们先看第一个，自然生态平衡战略。什么叫自然生态平衡战略，说白了，就是天人合一，道法自然的原则，不断地减少废气、废水、废物的排放，这是减排这一块。从设计之初就要考虑，比如太阳能的利用，太阳谷的酒店来做了具体的案例解释。

　　再就是不断地增加屋顶、楼边和绿地的花园，大家知道搞建筑的话，你这个建筑，尤其是建成高层建筑，你为了提高出房率，肯定要损失一些绿地的面积。一般酒店顶层都是绿色的，有的放游泳池，有的放绿色草坪，绿色植被，甚至每个阳台都有，增加绿色的植物。这是大家可以考虑的。

　　要不断地利用太阳能、地热能、风能、水能等清洁能源。中国现在大城市，上海可能好一点，像别离、天津，整个河北那一块雾霾显而易见。如果采用太阳能、风能、水能的话，包括现在限制子的单双号，车子限行，这些都是消极的方式。像北京这一块也是，从单双号2000年施行之后，公家的车不但没减少，还增加了。单号出行，双号也出行，无形当中把车辆增加了。污染没减少，每天照样开车。车辆增加以后，增加了北京的停车场的问题，非常紧张。你像小区路边全停满了，老的小区里。新的小区里，包括万达为什么把城市综合体的P改成停车，这就是因为停车是一个大问题。

　　中国要关键整体改变的话，要从清洁能源出发。太阳能几乎没有污染，太阳能、风能、水能几乎零污染，而且都是自然可重复利用的。还有就是我们说了要不断地普及节能减排和生态环保技术。设计之初需要考虑到用什么样的建材材料。什么样的建材材料是生态环保的，这个需要考虑。不要产生室内的二次污染。要充分利用山势、水势、地势的自然条件来打造旅游目的地，这叫自然生态平衡，跟自然要和谐。需要天地人和世界万物的和谐共生，绝对不能有违背自然规律的政策，否则将会受到大自然的惩罚，现在知道了，65%的地下水污染，前几年太湖的问题，无锡人都喝不了水。现在水的标准跟国外水的标准差多了。按照环保局检测的官员讲为什么要买一些矿泉水喝，说北京的水不是健康的水，尽管不会导致生病，但里边健康的元素太少了。通过漂白粉，过滤等方式，只能说维持，但从健康角度的话已经失去了水的健康元素。所以从我们的角度来讲旅游设计方面要考虑这个问题，考虑到跟自然环境的平衡。

　　第二，产业生态平衡。要兼顾第一产业：现代农业。跟第二产业：现代工业，以及与第三产业的：服务业的比例和比重。业态互补、产品互动的产品与条件。降低旅游周期和淡旺季带来的经营风险失衡问题，充分利用泛旅游产业综合效益好的经济优势来打造泛旅游产业园区，尤其是旅游综合体，目的地，不仅开发一个产业，还需要考虑到有特色的农业。

　　因为我们搞一个旅游综合体的话，失败的是什么呢？有的为了搞这个旅游点把当地的居民全赶跑了，然后外边的来收门票，本地人也要钱。等于建立一个固定的旅游目的的综合体，结果发现什么呢？淡旺季特别明显，到淡季时没生意了，旺季时又人满为患。当地的特色有，人家才愿意吃。不如搞现代农业，现代观光农业，跟你的渡假旅游、休闲旅游来综合起来，把这个现代农业搞成带有旅游的性质。

　　加工业可以往里加。当地的土特产在当地加工，可以带走，密封一下可以带走。第一产业、第二产业、第三产业要有利地结合起来，这样旅游景区也好，开发目的地就有可持续发展。也避免了淡旺季的问题。产业生态平衡的战略需要什么呢？与旅游主业相关的第一、第二、第三产业要综合配套，有机融合，协同发展，还可以建设绿色生态基地，食品生产基地等等，以避免给经济带来波动。有的地方一年就上半年的班，也就是说这个资源浪费很厉害，而且有些景区儿童开发之后，这个成本很高。因为所有的东西都需要进口，需要从外面引进。与其这样的话，不如搞些土特产，以及相关的产品加工。这个涉及到产业生态平衡。

　　第三，社会生态平衡。社会生态平衡是什么呢？在开发过程当中要坚持以人为本，关注民生，建立起完善的餐饮住宿、出行游览等服务设施。不但要考虑到以客人为本，还需要考虑以当地居民为本，否则旅游搞不上来。比如我在海航工作时，有一个酒店，亚太渡假会议酒店。当时开业是海南岛最大的酒店。这个酒店开得很好，不是在亚龙湾，是在三亚湾。离机场比较近。而且配套开的公寓成立了小型综合体。但发现客人入住以后经常被骚扰。在这个酒店右前方，马路当中拿树围了一个东西，一般客人不知道是什么东西，是一个坟墓，是当地穆斯林人的祖先，很有名气吧，所以连三亚修滨海路的时候，路中间都要留出来这一块地，这是回民的一个居住地。因为建这个酒店的话，这些人不得不把客房往后迁移，迁了几百米地方。后来有的赔偿不满意的，觉得把生活全打乱了，把以前集祖祖辈辈的生活习惯、工作习惯、生活方式给打乱了，很不满意。所以这些人经常到酒店门口来劫持客人，有的是做生意，到哪？吃海鲜去，到哪哪哪去不去，但一旦上他的车就被宰了，而且宰得很厉害。有朋友是这样的，说有吃的，吃三亚海鲜，去了一宰就上万块钱，客人投诉很高。这个是愿打愿挨还好一点。有的竟然到酒店周边打劫客人，这就过分了。所以说设计酒店的时候要考虑这个。

　　餐厅以本国、本地客人为主，怎么办？比如说我们一些酒店里边的话，有些把中餐厅，本地特餐厅放在一楼，对外运营这是一种方式。还有店庆祝的时候跟居民的活动，免费请他们餐馆酒店，或者是给他们小孩提供什么服务，这样来缓和关系，这是一种关系，这是设计之初就要考虑。要考虑怎么给当地居民的生活带来好处，这样就不会排斥你，就欢迎你了。这是社会环境。

　　德州这个简单介绍一下。所有城市居民的房子都是太阳能，这本身环保，还可以节省钱。因为用太阳能的话政府有些支持、补助，再一个是红明是产太阳能热水器的，所以产品上对本地有些优惠。

　　这是主题社区。大街道上的灯，路灯都是太阳能的，这是一笔节约。大环境这一块。还有社区这一块，建未来城，把太阳能用得淋漓尽致。你看太阳能的地热，夏天可以用来做空调。再一个就是中水处理，还有就是花园洋房。太阳能会所，还有就是雨水的综合利用。小区里的路，铺这个路本身渗水性很强的，这个水通过一个漏斗，楼房上有排水道，然后路面上有排水的漏斗，最后排到有小区的树木，或者是人工湖里，排到这里。

　　再看景区这一块。旅游景区这一块看一下，太阳谷里有景区。这个景区有热发电基地，还有太阳能热水器生产基地，有工业基地，现代化的，几乎没有污染，而且这里的能源全部用太阳能。不除了工业基地以外，还有旅游，旅游的板块。所有的建筑是太阳能的，有酒店，体育馆，会展中心，博物馆，办公楼，还有自己的一个学院。就是那个太阳能学院，研究所。基本上在这里生活的话，从居住到生活、工作，包括旅游进来的话，方方面面都可以满足。还建立了一个太阳能的轻轨。

　　你看这一块，凉亭是太阳能的，所有的路灯是太阳能的，有太阳能的观光浏览车，也是太阳能的。还有水上的游艇，这也是太阳能的。基本没有汽油，只要进到这里，代步工具就是太阳能的游览车。小环境保证几乎没有污染。旅游渡假观光休闲很有特色。

　　这是雨水回收利用的系统。

　　博物馆。

　　你看太阳能主题酒店这一块，这是酒店大堂，上面的玻璃窗，本身窗子是太阳能接受板。酒店里边的窗子，我们一般都用中空的，中空可以隔音。他是双中空，中空里还放氦气，不但节能、隔音，还是太阳能的接受板。百页窗放在窗外，百页窗本身就是太阳能接受器，等等，清洁能源，墙上的板全是太阳能的，本身把建筑材料变成了太阳能接受板。人家说买房不喜欢买西照的，这样夏天比较热。他加了一块太阳能接受板。

　　这个是(黄明)集团，黄明天是我09、10年当时作为中国一个生态环保的样板，后来10年7月份着党组成员去开会，现场观摩学习，然后又开会，理论学习就在那里。10年的9月份全世界第4届太阳能大会在这儿开的。也就是说它从设计上已经考虑了这些因素。从设计到施工，最后再到经营管理一条龙服务。经营管理是我这一块负责的，一条龙服务。

　　这次论坛强调怎么把设计方、建筑方、经营方有机结合起来。否则脱节的话，到施工就走样了，没法施工。或者是设计和施工都做好了，但跟酒店运营相抵触，这就需要重新返工、整改，从酒店来讲不仅仅是浪费，而且会影响长期的可持续发展。从今天的主题来说要一条龙的服务，这也是一种发展趋势。

　　这是它一层层的酒店，每一层阳台相当于是什么呢？底下是绿植，下面是太阳能接收板，满足酒店的需求。这是太阳墙，用太阳能的接收板，这是十大建筑。那是酒店，扇子型的，为什么是扇子型？就是一层层的。美观又节能。这是它的特色。

　　大家可以看一下资料，如果有什么问题要跟我沟通的话，可以发EMAIL：Tiangao@vip.sina.com。

　　第二届亚太商业地产建筑·设计·效能高峰论坛 超高层建筑分会场

　　【主持人】：大家早上好，各位女士、各位先生：早上好，今天由我来做第二天城市超高层建筑的分会场的主持人。我是来自AECOM中国建筑工程业务线，建筑可持续发展的专业首席顾问的缪亮。很荣幸收到领沃中国的邀请担任第二天写字楼与超高层板块的分会主持人。

　　我们现在看到在市场上有越来越多的超高层建筑，我们也看到我们的建设由原来的房地产经济已经越来越多的转向了商业的建筑，转向了超高层写字楼，转向了高级的五星级酒店。

　　我简单说一下今天峰会的主题是超高层建筑，我们由我来介绍一下城市和建筑设计，之后还会有室内设计部分，还会有商业照明部分。还会有市场由戴德梁行(微博)和博锐尚格给我们介绍绿色物业这个方面的超高层建筑的经验。

　　我们直接进入到今天第一个题目，我把他叫做可持续城市和可持续建筑技术导则。我先简单介绍一下我们公司和我自己。我来自AECOM，AECOM大家听到这个名字经常会告诉我“很大！”。我们很大，我们也很友好，我们经常和别人一起来合作，不同的业务线之前有各自独特的运行方式。比如说我自己是做绿色建筑，我也能够跟建筑师合作做一些项目。

　　我们AECOM由5个字母组织，A代表建筑设计，E代表工程。我们确实有点大，我们遍及140多个国家，740多个办公室，全球有4.5万人。我们是一个纯设计公司，我们不做产品和具体的施工。我们在设计和顾问这个服务里面我们做到80万亿美元的年营业额。这个数字也使我们能排到行业内的领先水平。我们在总的设计排名和总的国际市场上的排名上都是排名第一位。另外就是在绿色建筑市场上我们也是排前5。

　　今年我们AECOM的架构有一个新的调整。我们把AECOM的业务方向由原来非常的多元化进行了一个集中。把整个板块分成四大块，一个叫资源和工业，另外一个叫基础设施、建筑与环境、施工服务。

　　那么在建筑与人居环境里面我们有规划，我们有我们的团队做规划设计经济。建筑设计来自原来在深圳一家有名的设计公司。建筑工程有原来英国的一个老牌公司，他是香港、新加坡也有分公司。另外项目咨询我们主要是收购了KPK，组成了项目造价与咨询团队。

　　在刚才讲建筑与人居环境里面，我再着重介绍一下建筑工。建筑工程源自于茂盛(音)这个业务所团队。他包括结构工程、机电工程、幕墙工程等等。也包括我现在这个业务单元，我们把他叫做可持续发展及绿色建筑。当然我具体展开部分就是围绕可持续发展和绿色建筑来展开。

　　我们客户的群包括超高层建筑的开发商、星级酒店，包括了一些来自建筑师等等。我们在绿色建筑这一块，我们积极参与了绿色建筑的行业建设，包括我们是中国、美国、英国、香港、新加坡、俄罗斯、澳大利亚的绿色建筑协会的会员。特别像在英国、香港、新加坡，我们是绿色建筑服务协会的创始会员。甚至包括帮助绿色建筑协会制订绿色建筑的导则、标准，也帮助进行定期的标准维护和更新。

　　我们的服务有以下几个类型，第一个我们的服务类型从最大的开始说起，我们做区域的绿色建筑、技术导则。我们发现的一个问题是在区域里面，我们中国现在在城镇化，我们看到的是大家在谈到城镇化，谈到低碳生态区的时候并没有一个明确的方向。简单去套用中国绿色建筑设计准，中国有一个比较有名的建筑标准。如果简单的套用这个标准进行一个复制，那么带来的问题是建筑第一个缺乏个性，所有的建筑都按照同样的标准条文套出来，每个建筑之间并没有考虑到他的个性。

　　第二，中国地大物博，气候当然也是非常不一样的，每个地方的经济也不一样。如果是仅仅套用同样一个标准，会使我们当地的经济特色、当地的地理特色，当地的气候特色都得不到体现。

　　我们做法是给当地的管委会按照实际情况的分析和地位给他制订一套低碳生态区域的技术导则，这样的话要点更加明确，也更加便于他们的管理和实施。

　　当然还包括我们在有些区域根据他的特点，有些区域他的特点是能源，那我们会做一个能源的规划。有的区域特点是交通，我们会做一个智慧城市的分析等等。

　　另外一部分大家见过比较多的绿色建筑认证了，这个已经不新鲜了，很多人都做过。绿色建筑的认证我们做过很多，包括国内的绿色建筑三星体系，包括美国的LEED的体系。有现在市场上刚刚开始星期我们也做英国的BREEAN，这是一个英国的低碳生态建筑评价标准，比较高的技术门槛。

　　我们还有一个块服务是为了配合部分一些方案的设计，来做了一个专门的建筑性能话分析。建筑性能化分析可以在很好的方案阶段帮助方案的建筑大师在脑筋里面形成想法的时候，能够很快的进行评估。不需要说我们做很深入的时候进行一个修正，我们在脑筋里面在脑筋里有一个想法的时候，可以用一些建筑模拟分析方式，使这个建筑的性能很快的得到评估。我们在进行深入设计的时候我们知道每一个想法，他的潜力在哪里？他的潜在的问题和进行一些修复的地方在哪里。这些分析保证节能模拟的分析，包括风、光、热，还有噪音，还有遮阳、通风等等方面的分析。

　　另外我们还有一种服务叫做已有建筑的一个可持续运行，主要配合的是物业管理公司和已有建筑的大楼的持有者，一些企业总部进行一个升级的顾问。当然像我们现在自己正在住的办公楼或者分办公楼，他们想拿到LEED的已有建筑的认证，我们也帮他做这样的服务。

　　我具体用一个项目的案例来介绍一下我们的经验和视野。我们现在做的一个项目在杭州钱江新城可持续发展技术导则服务。钱江新城大家多少都听过，他这个地方是一个大片超高层建筑的开发区。这个地方的建筑特色就是超高层。他建筑的平均高度是150到200米，基本上所有的建筑，包括住宅和办公都超过了100米。我们的研究主要是做他中央商务区这个地块。

　　我们这个服务要达到两个目标。第一个目标我们需要按照他现钱江新城已经建设有十年了，按照他现在建设的情况进行一个评估，他现在十年的发展在超高层的建设和城市建设上面有哪一些的可持续发展的方向已经做好了，还有哪些方向不足，我们给政府和管委会做一个报告。通过这个报告我们需要给他制定出以后待开发区域重点考量因素和指标，以后这些待开发区有哪些已经做到了经验可以来复制，还有哪些以前这个钱江新城做的不好的地方需要进行修正，我们需要总结出一些重点考量因素和一些指标建议。

　　另外一个工作，我们需要对他一个典型性进行分析，对他钱江新城超高层办公，以办公为主的超高层建筑应该如何做到绿色建筑的技术措施。我们进行一个技术的筛选，并且按照这些技术的筛选的技术进行一个研究，我们给出10项超高层办公建筑的重要技术的措施分析。

　　我们工作的思路刚才也讲到，我们进行三大阶段。第一大阶段是作为一个专业评估，他现在已经有的一些材料和我们现场的调研我们要进行一个评估。最后要得到的结果是一个可持续发展的专业评估意见。

　　第二个大阶段是低碳生态区的一个重点考量因素和指标的建立。我们需要综合到前面一个评估意见和管委会的要求，以后建设的要求，还有专家的意见来制定出以后这个杭州钱江新城还需要开发的时候需要注意的一些重点考量因素和指标。

　　第三大阶段我们对他绿色建筑进行研究。首先我们比较了国内国际比较流行绿色建筑的评价体系，包括中国人居环境的这些标准。我们看到他们在不同的标准是有不同分布的方式。有些是有比较偏生态和城市功能，有的是比较偏向LEED，比较偏节能和生态。

　　我们也研究了几个现在已经建成的一些国内比较知名的低碳生态新城，他们在不同的重点考量因素的分布情况。因为今天这个汇报时间比较有限，我不一一展开。我汇报一下我们的研究成果。

　　我们的研究成果把这个技术指标分成了一级指标，二级指标和三级指标。我们的一级指标有6大项，在一级指标下面还会有二级指标和一些子项。那么在资项下面还会有一些三级指标和具体的措施。

　　那么在一级指标根据我们恰如的研究，我们把我们重要的发展方向定为6大打方向：第一个我们需要注意是一个高密度的城市，我们需要注意的是一个用地模式的综合管理。这个用地模式包括要综合考虑土地的使用、土地的功能，包括土地什么样的阶层来用这个土地。包括他的混合性、商业和办公的混合，商业跟住宅的混合等等。

　　另外一块我们去考虑他的生态环境。这个生态环境因为他本来已经就是一个成熟的区域，钱江开发区本来是一个钱江区，也是一个成熟的区域。而且已经有些人住在里面。我们注意的是开发过程和这个已经生活在这个地方的人和已经存在的一些生态的关系。

　　第三大部分我们需要考量的是资源和能源利润，我们需要尽可能减少资源的消耗，尽可能高效的使用能源。

　　第四部分是绿色交通，特别是是超高层建筑，我们的交通体系应该不是单一的体系，不是仅仅是一个小汽车车型。还包括公交、地铁、BRT，城市的自行车网络等等。

　　健康、宜居，包括这个地方我们谈到在超高层建筑中间经常出现的问题是热导效应，怎样减少因为超高层建设引起的热导效应。另外一个就是风的环境，我们怎么样减少因为超高层建设的高密度开发，使我们的城市的风环境变得不是那么友好。风环境的问题会导致我们空气里面产生霉菌，也是影响到人的健康。所以他也是一个健康宜居的这样一个范畴。

　　最后就是绿色建筑，我们需要最后规定在这个区域内要体现多大体量的绿色建筑。

　　刚才我们讲了我们有6个一级指标，我们会在这个一级指标下面制订3、4个二级指标，最后筛先10项建设监督技术措施。我不全部展开，但是我想借这个机会给大家介绍一下我们几个重要的评估发现。

　　第一个重要的评估，我们看了原来的杭州钱江新城，我们看的是第一是这个城市的功能。在这一块我们主要讲地下的空间，城市功能里面我们主要就地下空间这一点展开。在地下空间这一块看到他已经做了地下空间。地下空间他确实是有，而且他有一些地下的一些商业，地下的一些设施。但是大家能够感觉到这个商业的气氛不是那么浓。主要的问题我们的分析是他的地下空间没有结合到自然的采光，自然的通风等等。没有跟公共交通进行接驳，那么这种封闭式的地下空间很难有商业的活力，而且也不是一个可能持续的设计方式。

　　所以我们的建议是多结合这样的地下中庭下层广场来进行地下空间的考虑。另外一个考量也是选择一个点，我们考量的30多个方面，选择一个点，这个点叫生态环境的舒适度，在这个里面我们看到的在这个城市有很多轴线的设计。很多大的轴线他给人的感觉是它很有气魄和很有雄心。但是实际使用到人性化的尺度觉得不是太友好。那么他的问题是人行街道的设置遮荫不够，日晒比较严重。所以到他夏天他使用比较低。因为建筑体量也很大，这个尺度相对来说也是比较大的。所以给人的感觉他的这个人性化不够，使用效率其实也就不高。

　　这是生态绿地的一个覆盖率，看到他的问题不是他的覆盖率，他的覆盖率已经达到了80%以上。他的城市绿色园林的覆盖率按照500米的半径的覆盖率已经达到了80%以上，这个已经非常好。另外一个问题就是怎么样能够去分散进行一些布置。

　　另一方面，我们考量了另外一个对于城市超高层经常谈论的问题，不是我们的天际线，而是我们的人行高度让他做的更加友好。这里面我们看到了用到LEED的设计标准，叫做人性化的街道。那么这个人性化的街道我们进行了一些走访。我们看到的给人感觉是连续三墙面比较多，商业的气氛不够浓。

　　当然这个也是跟很多因素也有关，现在杭州钱江新城还在建设。原来的建设主要多的是在办公楼。所以缺少一些商业和住宅混合的配置，上级很多人到了这个地方工作以后，下班就坐地铁或者开车就回去了，很少有停留的感觉。所以整个在这个区域城市给他的感觉是他的节奏有点快，有点像陆家嘴上班以后，下班就回去，整个趣味性还不够。下一步希望能够达到的效果是希望加强商业，能够有更多一些综合的配置。同时结合一些慢性系统来使人有更多的停留，能够在这边有更多活力。

　　那么在适合人行的街道上面，我们对他的尺度，对对他的设施的连接，和跟绿色建筑的结合相合的做法都提了要求。

　　另外一个就是他的公共交通我们做了一个分析。从公共交通来看，他整个公交的覆盖率达到了95%以上。但了他现在的公共交通系统整体比单一，除了公交以外只有两个BRT站，地铁还在建设。所以整个的感觉主要是公交系统覆盖，但是因为这个城市在这个地方公交系统用度压力比较大。所以实际使用的意愿不足，还需要建筑更多的BRT和地铁。这个已经在规划中了，以后没有什么问题。

　　另外就是绿色建筑的比例，我们也分析了杭州和附近地方的绿色建筑的比例，给了绿色建筑比例的建议和建筑节能的建议，和监督能耗的建议，选择一些点给大家进行分享。

　　下面讲一讲在建立指标体系之后，我们分析了10项重要的高层办公建筑措施，我们进行了一个研究。

　　那么现在的超高层建筑的问题是什么？超高层建筑如果看他的单体建筑来看，前面更多是看到一个超高层组成的一个城市存在的问题。下面我们看到更多是超高层的单体设计存在的问题。那么超高层单体设计存在问题，一个是他形成了一个区域，他是一个更加维和的区域，因为建筑非常高。那么他会把一个空间包裹的更加厉害。那么他经常的问题是缺少一个舒服的风环境。可能是风速因为建筑的排污显得更大了，超过了5米/秒，让人觉得风速非常快，让人很难停留下来。或者是风速非常低，小雨了1米/秒。小雨了1米/秒以后风速流动不好，嫂一这里面对我们健康产生一定的影响。

　　另外一个就是室内的空气质量，超高层建筑都不能开窗。问题就是我们的怎么样去进行换气和通风。超高层的建筑永远是建筑能耗的大户，那我们怎么去加强建筑能耗的管理，减少能源消耗。建筑的光的污染超高层建筑大家看到超高层建筑，基本上现在80%到90%以上都是做的都是玻璃幕墙。那么他会形成城市光的污染，大面积的玻璃对我们的城市、对我们的人都不是太友好。

　　另外一个就是热导效应，刚才也谈到了超高层他的吸热量非常大。他会增加我们了城市热导效应。当然他第一个不节能，第二个对我们来说也不是一个健康的设计。

　　那我们需要怎么办？我们还是按照中国绿色建筑的6大方向进行考虑，节能、节地、节水、节材，另外就是室内环境品质。从大的框架还是“四节一环保”进行考虑。我们具体的考虑一个是气候适应，另外一个我们要有超高层的特色，我们对他的环境影响小。同时提升室内的品质，我们同时要考虑这个技术是在市场上能够成熟，能够运行比较稳定。

　　我们对已有的超高层建筑进行一些调研，刚才我们讲到技术方法学。调研我们看到杭州已经有的超高层建筑分布的比例情况，我们把放到一个更大角度看到中国的超高层建筑和中国超高层建筑分布情况。我们看了一些世界比较有名的案例，包括从日本的一个东京总部大楼，他用到的主要是在建筑的幕墙上面和绿色照明上面用到了一些高效技术。上海中心很好应用了超高层形成的中庭用的把风的效果和通风设计相结合。另外上海中心也使用到这样一些热电冷、地源热泵等的高效的能源系统。上海1788国际中心他用到了这样一个很特别的幕墙系统，和他整个大楼已经有了这样在雨水收集和空调的一个高效能源系统。

　　之后我们做了一个初步的技术筛选，也跟管委会进行讨论。当然我们知道从一个绿色建筑来说，他有很多方面，也有很多的技术可以去应用。实际上并不是每一项技术都能适合超高层建筑，也不是每一项技术适合到杭州。我们最后是筛选出一个适合的技术而不在多。那我们进行筛选之后还是按照“四节一环保”来进行筛选。

　　我们筛选的结果是这样，当时首先考验是建筑的基本元素，考虑建筑体量与朝向，建筑的一些体型建筑本身的朝向，窗墙比等等。在这些方面如何其实现建筑对能源的需求达到最小。按

　　第二个方面我们考量建筑的风的环境。建筑的这样一个设计会对他局部的风场产生什么样的变化。

　　第三个方面我们考虑建筑的维护结构，他的热的性能，他的窗墙比。

　　第四个考虑超高层建筑能够形成的生态中庭。

　　第五个方面考虑超高层建筑内的高效暖通空调系统。

　　第六个方面是绿色照明。

　　第七个方面是高效节能的垂直交通。

　　第八个方面是建筑设备的监控管理。

　　第九个方面是建筑内的用水。

　　第十个方面是可再生能源。

　　我不一一展开，我主要是讲讲每个方面大概讲一些什么事情。十个具体的方向第一个建筑体量与朝向我们进行了一个典型性的分析，把建筑的形体和形态和朝向进行了一个典型性分析。我们一个标准层都是2千平米，每个建筑都是150米高。那么我们的研究也发现了，因为他每个地方都有典型的核心筒布置。那我们可以看到的是按照这样等量标准层建筑面积(2千平米)布置的话，我们在圆形这样一个形状上面他建筑的负荷会更小。三角形如果在等量是说面积一样的，因为并不考虑场地的特点，并不考虑特地的边界，只是考虑建筑的单体情况。我们看到也是2千平米，那我们圆形的负荷是小于三角型的负荷。

　　另外一个我们考虑了场地的风环境，杭州夏季主要是东南风，冬季是北风偏西。那么在这个场地风环境这一块，我们第一个考虑什么样的一些建筑的布置方式能够有效的利用夏季风方向，而去避免冬季很强的吹风感和冬季因为风速而影响的建筑热损失。

　　另外，我们也要分析另外一建事情，高速风在超高层建筑上引起的上行风和下行风对我们本身建筑幕墙立面的影响，对我们的开窗的影响。

　　第三个方面是建筑围护结构。现在国家有很多关于建筑维护的要求，包括保温，包括热的性能，包括窗墙比。这个地方我们根据杭州自己的建筑特点，我们进行了建筑维护结构。包括他的幕墙形式、遮阳系统、开窗设计、眩光，建筑亲密性、保温、窗墙比等等各个方面进行了分析。

　　因为对于杭州超高层建筑来说，他不仅仅是一个墙，他是一个玻璃墙系统。所以我们谈到的墙是一个窗间墙，那这个窗间墙怎么样做到高效合理的保温，也不是说保温越高越好。另外一个就是我们玻璃幕墙怎么样有合理的遮阳设计。不一定要在这个建筑外立面来挂铝合金百叶。还有哪些合理的这样的系统能够帮助我们控制隔热。

　　第四个方面生态中庭，生态中庭的挑战比较大。在超高层建筑立面，我们在什么角度、什么方位、开多大的中庭对我们的建筑采光会有帮助。这个我们需要一个建筑性能化的分析，通过一个模拟软件进行分析。

　　高校暖通系统，这是一个比较偏机电工程师的专业。在我们同样的体量的系统里面，我们按照典型150米高，没层2千平米的办公楼分析我们用什么的水系统、风系统会比较经济。

　　绿色照明待会儿有GE的工程师会给我们做介绍。这里地方我先抛砖引玉。在绿色照明这块我们也鼓励了进行高效的照明灯具，照明的控制。

　　高效的垂直交通，在我们杭州钱江新城这个项目有150米为典型建筑，实际上有的楼已经超过了150、200米，甚至300米。那么在这样的一个高度下面，我们的垂直交流显得非常的重要，而且他是一个能耗大户了。比起一个一般的办公楼来说，对于超高层来说，他梯的能耗我们看到实际上能占到10%以上。这也是为什么很多超高层建筑他会需要请一个专业电梯顾问进行一个策划，对于他的超高层如何的运行方式更加的经济节能。我们对电梯的运行策略和电梯节能的做法进行了初步的建议。

　　第八个方面谈到建筑能耗监控系统。实际上建筑能耗监控系统他并完全是一个建筑节能设计方法，而是一个监督能耗的监管和运行的方式。但是他可以很有效帮助我们控制已经做了节能设计得以有效的实施。而且能够我们很快的找到节能存在的一些问题，和建筑的那些能源的设备存在一些风险。能够帮助我们有效及时的发现，也帮助我们在持续运行当中节省能源。这是一个很重要的系统，在超高层建设上面的能源和水的分项监控上面做了建议。

　　第九个不是能源，现在中国的水本身价格不算很高。所以我们经常看到开发商不太愿意做水的重复利用。因为其实水费比较低，如果这种经济性的测算方法的话，我们能够看的是我们做了雨水回用系统实际上没有很好的回报。可是我们中国很多城市的水，当然不是杭州，杭州这个地方的水比较丰富。其实城市像北京，北方这些城市淡水资源很缺乏，那么就需要做一些雨水和中水的回用系统。那么对于杭州这个地方，我们更多的还是考虑一个雨水的综合管理，怎么样让减少雨水的径流，减少雨水在场地上的一个积水的问题。另外在建筑上面，我们考虑的是节水的器具。

　　最后我们提到合理利用可能源，这里强调一个合理性。因为对于一个超高层额建筑来说，他的物理面积很有限，他没有很大的面积让我们做这样的太阳能发电，或者是太阳能热水这样的系统。我们在利用可再生能源上面，我们要基于一个经济性分析和判断。我们的建议也是在杭州钱江新城有一些区域我们给出了一些具体的区域，和利用太阳能、风能的互补的一些方式做一些利用。而有一些其他区域他没有很好的可再生能源的使用潜力。

　　我的汇报就这么多，最后我用AECOM的宗旨来结束我今天的发言：持之以恒的构筑改善并维护世界各地的建筑设施、自然环境和社会环境的可持续发展。谢谢大家。

　　【缪亮】：下面我们这个环节是一个嘉宾讨论环节，嘉宾讨论环节姜先生主持这个环节。

　　姜平先生在凯达担任执行董事，以其对建筑设计的精深造诣和完成多项国际重大建设项目的丰富实践经验，领导公司可持续发展。他从事建筑设计已17年，项目遍及美国、欧洲和亚洲地区。他以广博的经验确保项目能满足客户在设计和服务方法的需求的同时，通过设计为项目增值。他的设计屡货殊荣，其中包括都市设计、大型综合发展、企业总部写字楼、酒店、文化设施、机构设施、商业和居住类建筑。为全球各个地区带来不少著名建筑，其中包括一些世界最高的建筑。

　　在加入凯达之前，他曾任MAD建筑师事务所合伙人。常驻中国之前，姜先生任美国数家国际著名建筑设计事务所设计主管。从1998年到2007年间，他在芝加哥SOM事务所任设计工作主持人及主创设计师，也曾出任芝加哥RTKL事务所设计总监，以及NBBJ设计事务所总监，他的设计屡货国际设计奖项。下面欢迎姜先生。

　　【姜平】：各位来宾，大家好，非常高兴能够参与这次亚太商业地产论坛，今天我是客串一下主持人。下面邀请我们今天到会的几位嘉宾登台，请他们给我们做一个自我介绍，今天大概有4、5位嘉宾一起参加讨论。

　　今天的讨论我们主要是想就大家比较关注的商业办公空间和一些超高层的一些问题跟大家做一个沟通和互动，首先我还是请嘉宾做一个自我介绍。

　　【邓柏基】：大家好，我是TFP上海公司办事处的总经理，我是邓柏基。

　　【曾景慧】：你们好，我是上海缔创DB&B的总经理，我的名字是海伦。

　　【李牧】：大家好，我是上海通用电器照明有限公司的技术制成经理李牧，谢谢大家。

　　【远大嘉宾】：大家好，我是沈阳远大铝业工程有限公司，我是研究院的院长，非常感谢，也非常高兴今天跟大家交流。目前作为一个外维护体系，刚才介绍的实际上他对节能、绿色还是影响非常大，非常感谢。

　　【姜平】：首先今天我们话题围绕办公空间，从他的高效节能，完善绿色这样一些角度来展开。首先我想请嘉宾根据他们自身一些背景和经验来介绍一下，从设计这个策略切入这个空间，如何打造一个高品质的办公空间这两个话题来展开。

　　【邓柏基】：其实我们作为一个建筑师来讲，我们公司在过去20几年在香港跟大陆，跟伦敦、英国、亚洲各个地区也做很多很多办公室超高层建筑。

　　我们对办公室的空间和设计要求主要跟环境尽量配合，我们不是一定在什么地方做一个很标志性的建筑，或者是一定要做一个什么形状的建筑。从大的理念来讲一定跟他环境、地区、文化背景配合。从这里开始，然后我们再从外面考虑到里面的办公室空间来设计。大概是这样的一个大理念的考虑。

　　【曾景慧】：你们好，我们的公司是缔创上海，是一家新加坡背景，在亚太区是从一个商业空间的设置到施工的比较活跃的供应商。

　　在中国，我们主要是以世界500强他的亚洲总部或者中国总部提供室内设计，还有细工分明的一些服务。所以从这个方面来讲的话，我们考虑到我们的客户，因为我们是从建筑延伸到一个室内为主的。但是在整个设计里面，当然我们先要理解我们的客户在企业的各个方面的要求和情况，在这个地方的定位是怎么样，他希望提供给他员工、客户本身的一个工作环境。还有对提供给客户自己的形象是我们第一个要考虑的。

　　当然在同步我们要考虑这个大楼的本身特殊情况，考虑如何在从室内的设计美观到使用可以结合的服务。达到他们员工进来从一个国际形象到中国的形象，或者是亚太区的形象，对员工在生活的一个环境的注意。

　　所以整体来讲，从一个大的本身提供的情况。第二，使用的材料，灯光的采用。还有整个表现他们公司文化的一个区域怎么用材来结合很重要的设计，提供到他这个区域有相关的代表性的对内对外的环境。这个才是我们考虑在室内设计跟建筑结合的方方面面的想法。这是我们的专业。

　　【李牧】：大家好，我非常赞同前面一位同仁说的这些话题。事实上我们公司是做照明的，但是我们不是只把眼光局限于做照明的。照明发展到今年已经有几百年的历史了，他已经从单纯的产品供应到发展为现在的整体解决方案。事实上在一栋楼开始到建筑，我们的用户要看到这栋楼是什么样子，80%的信息是来自这个光。那光要怎么体现？需要照明来体现。所以照明随着他在整体的投资里面不是大投，但是他在整个楼盘形象里面是比较大的方面。

　　我们一直是这样认同的，建筑是决定光的，光是来影响建筑的。那么整个工程在整个阶段，我们要全权的跟我们的业主、使用用户，和我们的建筑师，包括室内设计师紧密的结合在一起。尽量做到同时设计，同时施工，同时使用。这样的话大家才能完美的配合到一起。

　　因为我们经常看到有时候一栋楼里面，他的一些衔接地方是比较脱节的。比如说在我们照明这一块，有时候照明跟材料是有很大关系的，如果我是用光束角非常窄的那种光用在一个高天棚里面，我的地面使用镜面的时候，你会在地面上看到很多的光斑，包括灯光的反射，事实上人是不舒服的。这只是一个例子。

　　如果说跟其他专业的配合，比如说一些暖通，或者说一些喷淋系统，是智能结构系统。那么在做这个天花板的时候大家也要相互配合好。有时候一个很好的设计就因为在施工的时候，或者前期设计的时候没有配合好，灯光没有放到该放的位置，让业主的那种苦心白花了。

　　关于节能方面，因为现在非常讲究LEED这一块。我们也是非常希望在能够商业建筑里面推广一些先进的节能技术。我们节能可能大家以前一直谈要光源节能。我觉得他应该是一个系统工程，所有东西要宏观的来看，我们要站在业主的角度来看，各个方面来看，不光要节能，也要节钱，帮助我们的业主拿到这个LEED。

　　因为LEED据我所知，是可以让这个地产增值的，增加他的营业额的。但是怎么说呢？我们灯光这一块从设计角度也要去考虑怎么能够让我们业主拿到LEED认证。本身这个灯光在LEED里面打分跟他是相关的，不能说是直接有关的，相关的是可能是30% 到50%左右。当时他的能耗比当然不能跟暖通和电梯这一类的大型的耗电来比。但是如果说你要按花多少钱来拿这个分数的话，可能照明是让大家最有成果的。

　　这个是我一些简单的假借，稍候我可能会讲一些照明设计的方面的东西，希望大家能够一同探讨，谢谢大家。

　　【远大嘉宾】：今天主要他一些外幕墙对建筑设计，高品质的完成建筑和建筑设计能做哪些工作。这里面作为一个建筑能耗里面的大户，作为一个外皮。我个人认为他一定走向一个皮肤的方向发展。也就是说过去可能是一个外维护体系往往是定义为墙，不同的墙。但是我相信他一定会走向皮肤。

　　因为他有皮肤的特性，减轻重量，还有一些集成的新技术、新材料，这个不去谈。他的互动特性就肯定会明显，因为现在智能化技术为他提供了非常好实现的可能性。我们也合作过一些项目，这里面的作为外维护体系，他必须有非常重要的三个特性

　　第一、象征意义，因为现在没有一个建筑愿意重复别人建筑的效果。他是一个建筑的名片，也是文化的象征，等等很多很多内涵，外皮上展露无疑。

　　第二、作为一般建筑，他的建筑物理实现的实现方面，刚才缪先生也提了很多如何实现绿色建筑？这里面我们过去谈主要是维护，还有一些提供采光等等这些方面的。那么未来的建筑一定是互动，就是通过外皮可以提供一个建筑跟人的非常好的互动的环节。

　　再一个就是产生能量，因为产生能量现在可能是光伏很贵，或者风能发电并不成熟等等一系列的问题。大家我相信一定会走向前进。因为我们现在做了一个沿河，我们也有很多新技术的研发。例如CCF，就是密闭式双层幕墙的研发。还有一个通风器，就是一个智能化的通风器，他可以实现背景的通风。你们可能整个大楼有一个直接的通风，过滤系统，也有新风系统。但是我们可以通风器可以提供洁净自然的感觉，也可以作为一个普通的一个新风。

　　所以我想一定会走向一个皮肤，这是我个人的判断，当然需要一些时间。这里面我今天谈的对于一个外皮对于对高品质的建筑设计能做哪些工作呢？我主要谈一点：一个创新在人文精神为基础的创新下的一个专业化服务，这是我们努力的方向。

　　这里面我主要谈一下就是技术新技术、新产品、新工艺、新材料，这些大家要多熟悉，要多谈。我们提几个方面：未来的建筑一定会更建筑重一个舒适度，也是一个人文精神的体现。因为舒适度里面我们过去更多的谈光、热、风、环境。但是我今天谈的就是一个舒适度。因为不管建筑室内还是室外，跟建筑师交流的时候一定会有舒适度。

　　我以前有一个朋友他在一个落地、采光非常好的建筑立面。但是他搬到一个带窗台板的建筑，他感觉闷，就是说不清楚的一个闷。所以我想这个舒适度肯定是我们专业化来可以提升的一个方面。

　　还有一个就是风环境，我们刚才提了一个补充新风，实际上我也看过很多建筑设计。日本安通的他也提倡，就是一个自然通风来达到一个节能，同时提高舒适度。例如整个大空间的火车站的设计，这里面如何同通过一个节能达到一个舒适度。举个例子，我们现在研发的一个双层幕墙，他可以实现一个24小时的通风。这个是另外一种意义上的节能，因为晚上你办公楼关闭以后，他可以背景通风，晚上的话，建筑到内部的热量呼出去。因为建筑产生能量，包括李先生讲的一个照明的能量，他是有一个时间的延迟，晚上可能达到一个高峰。这时候呼出去就达到节能，非常普通的节能。

　　今天只是抛砖引玉的一个方式，我们要改革一些理念和思路，节能不一定完全是被动的，主动节能也是非常重要的。当然这个不展开了，包括一些人的互动，这个会带来非常多的可能性。所以我坚信，如果制度层面上进一步完善保护专利，业主方面更加不只是重视低价的话，我相信我们建筑未来会更美好，我们也坚信能提供一些更专业的服务。谢谢。

　　【姜平】：谢谢，刚才几位专家从设计侧、室内、光环境，还有外维护结构几个层面来探讨了一些高品质的办公空间的打造的方式。

　　我们Aedas作为全球最大的建筑专业设计事务所，超高层办公、城市综合体都是我们设计的业态。在办公空间的设计里面，我想结合我们最近的一两个例子跟大家来分享一些比较新的收获。我们最近跟新加坡的一个非常大的开发机构在合作上海辛庄一个非常大规模的项目。总共有20万平方米的商业和商务办公空间，商业大概有10万平米，总共是30万平米。其中20万平米的商务空间要在辛庄那么一个点来消化。所以我们从规模设计策略上提供了一个非常大的弹性。

　　产品方面我们是从1万多平米到3万平米，再到5万平米这样不同的大小办公楼，来适合未来分租招商的弹性。结合新加坡业主对国际租户的要求，那么在办公租赁空间上面也做了一些探索。一般像大家比较常见的办公的租赁空间早些的时候从9米到12米，多一点是3.5米。像新加坡业主要求我们是做到18米租赁空间，在中国市场是非常罕见的。

　　我们也结合上海的特点，因为上海要做18米空间的话，对经济性影响非常大，这个结构造价会提升非常多。所以我们最后提了综合平衡到了15米租赁空间。这个对我们来说也是一个比较新的尝试。

　　接下来我们还有一些关于绿色建筑的话题，因为这个绿色建筑是比较大家持续关注的一些话题。这个办公空间，尤其是室内空间的质量也是绿色建筑的主要议题，我们从节水、节能、节地，室内环境的品质的打造其实对办公环境是非常重要的。我们想请海伦，你对室内经验非常多的，从这个层面给我们探讨一下这个绿色建筑的室内在品质上面的策略。

　　【曾景慧】：实际上我们现在也碰到很多客户，特别是他建立他自己在亚太区，或者是在中国总部建立在上海的一个情况。大部分对绿色环保大部分两种情况：一种是他买一栋楼；另外一种租赁一些已经有认证的大楼，或者是一些超高层的办公楼。

　　这三种不同层下底下，我们针对在室内达到环保的话是有不同的程度的策略的。比如说从第一个案例来讲，客户他自己盖楼或者他自己买一栋楼。如果客户自己盖一栋楼的话要达到环保、节能的情况是更有效。因为他是盖一栋楼，已经跟建筑师有相应的要求的话，他在暖通、空调、电方面已经可以达到有效的节能。从内部布局来看，我们考虑的重点选用一些飞利浦相关节能的灯光的区域。

　　第二部分就是材料，材料的选材。

　　第三部分也是希望可以从建筑的特点，在一些东南西北的一个采光方面的话，也可以达到相关一个综合采光各个方面的一些考量。在室内装修来讲，这个范畴可能相应来讲少了暖通跟电方面。

　　第二个案例客户如果是有认证的楼，跟第一个案例是有类似的情况，考虑到暖通方面会比较小一点。但是如果他是一个大楼的本身是一个认证，但是他不是占用整栋楼的话。在这个情歌下我们考虑到关于环保的节能方面，在选灯光和材料方面会更重视。

　　因为灯光区域跟平面布局，比如说很多客户他们希望员工靠窗口来坐的，特别是一些老板级或者是经理级的。现在的楼型在室内布局，都会希望将这个采光共享给到普通员工，让老板甚至一个经理都放在靠近核心的区域。主要原因可能就是老板都常常出差的，他们待在公司的时间相对来讲比较少。同步他使用房间也相应也可以有节能。到开放空间的员工几乎都是待在公司里面，他可以享受靠近窗的空间对他们来讲会更加好。

　　我们一般布局都不会排在靠窗口紧贴窗口的一个外墙的。因为这个也会考虑到他们一些反光，或者是我们电脑的排放都会有考量。当然在东南西北的方法，如果是靠西部的区域的话，我们也是尽量不要放太多员工区域，可能放其他一些功能区域的话，这样也可以节省使用电。你放在那里，灯光也好，员工也好，每天都要讲这个帘拉下来，所以已经损失了一些相关的需求。

　　第三部分，有一些很直接节能也是可以员工方面控制能源方法有效的方式，这些我是说机电方面的考量。对材料方面，相关的一些地面的材料、场面的材料、建筑隔音方面的材料也是室内重点考量的想法。

　　这几个部分都是在三个层面他从自己盖楼，到租楼，到住有认证的楼要方方面面考虑到的。当然更具体想到整个排放的话，我们之前也有提过有一些技巧配合整个节能方面的做法。这个是在我们室内节能方面，还有反映客户本身需要的整体的考量。希望可以给大家一点点概念，谢谢。

　　【姜平】：谢谢，关于室内环境刚才我们也提到，室内的光环境是绿色建筑重要的评估标准。我不是特别了解李先生的专项是室内的光环境还是室外照明这一块，还是两边都可以结合起来。

　　【李牧】：首先我纠正一下，其实我是飞利浦的，我是通用电器的，飞利浦是我们非常值得尊敬的竞争对手。但是我们也是相互促进，因为有了竞争才会相互提高。因为大家可能不一定劳改GE是什么，GE的广告你们可能会看到，但是不知道GE到底做什么的。GE他是一个综合性的公司，他有金融，有工业，有飞机发动机。你们坐的飞机，实际上每20架飞机起飞都有一个带GE发动机的。所以说GE是一个很综合的公司，我们涉及家用的比较少，工业的比较多。所以大家在家用照明部分知道是飞利浦，其实在商业、工业空间我们GE有非常好的表现。回到主题。

　　其实非常认同您这边的看法，关于办公室的自然光的采光，虽然我们是做照明的，但是我们不是强制要推客户所有的地方要放光，不要让自然光进来。我们希望客户能用好光，合理的应用光。自然光，因为我们本身老祖先生存到现在可能是最喜欢光的，因为自然光对人的舒适性更舒服一些。关于办公室的格局，您现在这边纠结的是自然光是让员工多一点，然后老板们也要共同分享。

　　现在我听说有这样一个调查，一般小空间的老板房间他们通常喜欢拉窗帘，因为老板隐私多一点。所以有些设计师他们把老板请到整个区域的中间去。这样的话，他一方面拉窗帘有自己的隐秘空间。另一方面，他走出去，左右都是他的员工，他能更好的起到一个交通集散地的作用。从另外一个角度来讲，我们这样的话可以花更多的精力去设计这些小的空间区间，让这些老板更能够感受到这个灯光的特制化，人性化。然后周围靠窗的包括开放给员工，这样让员工能够更卖力的工作。这是有一个这样的说法。

　　刚才这位先生也提到材料方面的工作，因为他也谈到一些照明、暖通。绿色发展到现在可能以前照明的只是想自己照明怎么节能，外墙材料可能只想自己材料怎么节能，电梯只想电梯的。发展到现在我觉得应该有更多的协作，打个比方说我们现在的工具是可以把整个通风口结合在一起的，这样的话可以让你天花板很好看，很简洁，施工的时候比较绿色。同时，他到了一些时候可以把一些热量适当的带走。

　　那么在一些外墙材料里面，可能也是不同的外墙材料他对亮度的体现是不一样。这个是我们我实现了一个亮度。如果我在采用一些高反射率材料，包括没有眩光的材料的话，既防止了眩光，又能够让我们可以少用光，这也是一种节能。包括现在我们空调部分，我们如果说采用大量的LED技术，或者说合理的采用LED技术的话，那我整体的能量降下来，因为灯光本身也在散热的。那么如果把整体能耗降下来，那么我们空调的能耗也能降下来。所以这是大家的事，不是某一个材料的事情。

　　【姜平】：刚才孟总提到了远大跟Aedas几个合作。其实我们是前些年有一个非常成功的合作，去年Aedas有一个双塔办公楼获得了全球最佳的超高层建筑的设计奖。那个建筑其实是在外围的结构有一层遮阳的智能控制的设施，他是用ETAPE膜来作一个这样的设施，通过智能系统可以根据太阳的方位角来张开和闭合。这个是一个非常创新性的幕墙的技术，当时远大也是花了很多的工夫来完成这样一个技术。

　　我们想问一下在超高层幕墙技术这一块，最近有没有一些新的亮点和技术上的突破？

　　【远大嘉宾】：谢谢姜总，其实我们也做了一些项目，正在做的刚才介绍的上海中心，还有1788，这都是我们做的，目标是一个绿色建筑。包括刚才提到的一个阿布扎比的一个行政中心，他也是一个智能化的控制的装置，根据太阳的角度变化，强度变化他可以智能化控制。金殿因为题目是绿色建筑，谈一下四个方面。

　　第一个国家和地球层面上，这个绿色怎么看？这个毋庸置疑，不用多说，大家非常清楚，这肯定非常重要的。包括国家的改革方案里面也非常突出的提出来"绿色"，这是我们中国人要下一步要提升的主要方面。因为他涉及到的方面了，包括经济结构的升级都是涉及到一个绿色。

　　第二、超高层建筑，因为我们的主题就是建筑，按照国外的标准是100米，中国的标准是150米。不管100米还是150米他都是高。刚才缪先生也提到了超高层带来的问题：热导效应、光污染等等。但是我们这里面换一个角度看，因为有些辩证的看有些弊端是变成好处。利用热导效应冬季的时候他不是坏处，而是变成整个城市可利用的能源组成部分。那么光污染，我在迪拜大道开车走的时候，能看到一系列的建筑有光射过来，这是早上。所以这部分确实是光污染。

　　但是我们现在换角度讲，我有一个朋友他住在一个小区里面。早上可以享受到他北侧建筑的一个小太阳，他很舒服。因为他的洗手间可以接受到另外一个高层建筑的反射光，这是自然光。刚才李先生也提到了这种光是一个给陈带来愉悦和舒适的根本来源，这个也是我们可以利用的。这是超高层层面上。

　　外墙层面上我所主要的也是希望做到外皮的外墙，这个皮肤的外墙刚才讲了很多，现在不展开了。皮肤我们根据遮阳、光、热、点等等一些东西，我更加强调互动。因为智能化对互动带来一个便利和机会，所以我相信未来会更美好。当然这里面有一个通风部分也也要跟智能化联合在一起，因为他不仅仅是给你提供风的速度带来一个环境的享受，而是他也可以做到主动的呼吸来节能。而且可以提供新鲜的空间，因为他可以带过滤。我们现在研发的产品可以做到带过滤PM2.5这样一个先进通风器，可以作为一个非常好的背景通风，竖向、横向都可以做到。甚至点式幕墙可以做到。

　　第四个方面我想谈一下工具。因为我们学习欧洲、日本、美国等等。其实现在我们中国人的效率是不差的，我们差的是一个系统效率。单个事情啊我们处理的效率往往超过他们，但是我们系统不行。为什么？该做的事情、该做的实验不做，然后得出一个结论，然后返工50%到200%，那么这种浪费是非常巨大的。所以我们在主张做一些该做的实验，我们秉着一个实验室确实性制膜。还要开展一系列的研发创新工作。当时我们的具体的项目也会有这样的理论知识。例如上海中心我们做了5层楼100个板块的实验。看起来这个实验花费很多，但是他可以提高系统效率，可以降低系统风险，所以我们觉得这个工具非常重要。

　　BIM他解决了一个系统效率问题。因为这个协作平台上如果大家有一个同样的语言，同样的工具来操作，甚至及时互动的话。我相信整个建筑的效率会提升。有人讲我们建筑行业的效率、生产率并不高，确实不太高，那么有待提高。我想BIM是一个系统工具，他对于提高建筑行业的一个效率和生产率方法有一些帮助。

　　所以我们想多掌握的这样一些系统效率，我们概括地球层面上需要绿色，我们高层建筑也依然需要绿色。因为减轻重量，提升新技术。同时我们用新材料、新技术、新工艺。同时我们的外皮工作层面上，哪个方面都需要绿色。谢谢。

　　【姜平】：谢谢，孟总刚才提到BIM的系统，其实我们今天还有一个话题，就是核心设计的工具问题。现在数字化的设计已经非常普及了。从数字化的设计到数字化的加工是一个协调的过程。那么请在座的一些嘉宾就他们室内设计对目前新的一些应用情况做一个介绍。

　　【邓柏基】：其实我们在座很多技术上面很强的专家在这里，对我来讲，我们公司是做建筑设计跟规划设计。可能我跟现在讨论的有点差别，但是我想跟大家分享一下我们公司对于绿色建筑的那种大的概念。

　　因为我们通常在一个项目开始的时候，对于他的规划怎么样跟交通，怎么样跟他的功能，怎么样跟他使用上面已经开始想到绿色建筑上面大的概念。比如说我们公司做了一个研究，就是上海浦东跟香港的城市规划关于绿色的研究，就是从他的规划上来讲。

　　浦东我们觉得他有一个地方不是很成功，因为他全部是高层的塔楼。但是他的功能可能太单一。比如说他大部分是办公楼，他缺乏了一些住宅，缺乏了一些商业，缺乏了一些其他的配套。但是香港来讲，我们觉得他为什么很绿色呢？因为他那个功能是全部都综合在一起，他是一周7天，一天24小时都有人在使用这些楼。这些在里面使用的人他不用早上在住宅打车很远到办公楼，或者是晚上回家他也要打车，或者开车要开很远。这些车程，或者是时间耗能已经浪费了很多。

　　所以我们觉得很多城市他的密度不够，他做超高层不太适合。像香港来讲他的密度够的话，我们做了20年，在香港有一个很成功的例子，项目在九龙。他为什么那么成功？因为他跟地铁、交通、火车、机场、快线全全部连在一起。中间全是商业，上面是住宅、酒店，办公全部联在一起。所以你一天出去基本不用打车的。我们觉得这个综合体的理念是很环保很绿色的。

　　所以我们在20年也有一个机会做了一个比较大型的综合体，就是京基100。就是450米的高层，也是住宅酒店全部混在一起。这个模型他成功，我们觉得他成功不是在于技术，技术上面肯定是有的，设计、节能的幕墙肯定也考虑上去，但是不是我们的方向。他成功的地方也是跟我之前说的，他是24小时，一周7天都能使用到的一些空间。我们觉得这个方面来讲应该在大陆或者另外的亚洲城市要推广的一个模型。谢谢。

　　【曾景慧】：在室内设计的一个层面来讲，我们除了从硬件的环保，刚才讲过从节能、暖通、材料方面达到的一个绿色环保设计以外。现在使用空间我们现在很多的客户是达到有90%的到100%，等于没有一个老板房间，老板也是坐到一个开放空间，节省空间也是节能了。

　　另外一个层面，因为办公室总归有8个小时要大家在办公室工作的，但是现在从一个绿色的设计来讲的话，室内空间设计方面是非常节省的方面。当时在亚洲跟中国的话也有一些相关的文化，还有就是不同的企业一些现实，不是全面可以推广。但是现在企业方面已经有开始做一个相关的设计，然后从比较小型的，比如说从二线城市分处开始慢慢推广到他的总部，成为空间使用的绿色设计。

　　所以我觉得从室内方面，可以讨论用这个宏观的方式来讨论到这个层面，细节我就不谈，谢谢。

　　【远大嘉宾】：我先想一下前面一位讲到城市规划这一块，事实上这是一块很宏观的东西。在照明这一块也是有城市规划这一块的。他会把这个城市划分为若干个区，比如说上海地方有的是旅游区，有的地方是工业区。他把各个城市划分若干个区域，然后这些区域有一个真题的协调。比如说这个区域是以什么色调为主的来影响整个区域里面人的活动因素。

　　比如说他有一条旅游线路。他这条旅游线路的时候他在设计的时候基本上不会重样的，他基本上是环线。在整个线路里面，他会像一个演奏音乐一样的，他肯定是有一个旋律的而不是最强音。所以这个时候，政府做规划的时候他前期要把灯光的因素考虑进去。包括路灯各方面的他也是一个引导性，他引导你潮什么方向这个灯光是有一定效果的。当然这个也要考虑到节能，因为时间关系就不多说了。

　　回到您这边的主题，就是关于软件方法。其实BIM系统的确是一个趋势，现在我们上海中心也用BIM系统。目前为止，照明在这一块我觉得在照明这一块是比较脱节的。之前大家看到的是效果图，我为什么想说这个呢？我想告诉大家效果图是一个规划性的东西，但是大家不要完全去相信这个效果图。因为他并没有被量化。量化是需要什么呢？量化是需要一些专业的软件来验证来的，我们GE是一个非常谨慎的公司，我们多少使用正版的。然后我们用软件来验证到底能不能达到我们所需的要求。我们在每个灯光在实验室里面非常精确测量他的配光，然后放到我们的模型中来验证他到底行还是不行。

　　如果不验证会有什么后果呢，我举一个例子，不知道恰当不恰当。就是通过一个建筑反射面有一个镜面打到地说的，国外造了一栋楼，那个楼造完了以后为了追求造型。最后他栋楼是可以烤焦一辆汽车的。我不知道你们看过这个微波没有。他因为做了一个弧线，结果当太阳达到一定纬度的时候，湖面的镜面像一个透镜一样的，然后他会打到这个马路上。当时真的有很多人去验证过，还有记者，外国人很大惊小怪的，还拿了一个鸡蛋去烤，真的就烤熟了。

　　前期的验证可能有时候数据更能够告诉你真实的东西。所以我们不希望给客户提供一些效果上的东西。我们希望能够给大家真真实实的数字上的，量化上的东西。也是给我们一个思路，就是这些做软件的公司是不是把整套系统放到BIM里面去。我们做了社马上的无料的清单，所有的电器方面的相关的设计马上就可以进你这个BIM系统，成为他的一个分块。可能这个已经实现了，因为现在我还不太了解这个BIM系统，可能还要跟各位再多沟通。

　　【远大嘉宾】：补充一下，因为节能里面主动节能也是非常关键。我刚才提到一个双层幕墙他也是主动节能的一个品种。还有一个我们再生能源的利用。因为过去我们总是强调用要全部用，我们现在强调是200×200光伏发电来驱动这样装置。那么他能产生一个非常好的杠杆效应。因为他的花费很少，但是他的节能效果会大大改善。所以我们理念上如何主要利用这个方面，还有很多类似的一些杠杆效应比较明确的一些案例。

　　作为一个绿色工具的使用，我们刚才提到一个BIM，上海中心也在用。绿色建筑里面减少现场的浪费也是非常重要的一个概念。还有一个缩短工期，因为BIM他本身可以做到这些过程更加有效。因为上海中心20300多个板块，没有一个板块是一样的，他错误率比较低。这样可以缩短工期，降低时间成本，可以减少浪费。因为这也是一个绿色建筑非常重要的方面。

　　【姜平】：因为时间关系，我们把下边的时间环节交给问答，在座的朋友有没有什么问题？

　　【观众】：我是新世界华南的。我想问一下，因为华南地区今年出了一个新的规范，是关于节能的，关于遮阳的。现在对节能的要求在对于华南地区，包括广东、还有海南都有这样的情况。就是对节能要求更高，要求要做遮阳。

　　我想问一下，特别是对于远大。因为现在确实也发生的很突然，是今年6月1日广州地区才开始实施这个规范。特别在做住宅建筑上面做遮阳很麻烦。你说商业建筑做遮阳没有什么太大困难。你们在做这种这样上有没有一些新的，或者你们有没有在新的项目上这样的情况？

　　【远大嘉宾】：因为这个问题也有一定的普遍性，也非常重要。因为节能里面这个是非常重要的一个主动节能。这里面有几个思路可以借鉴。

　　第一，现在玻璃材料的技术发展非常快。例如使用一些双元玻璃、三元玻璃，他也可以得到一个比较良好的系数。利用三元玻璃他的遮阳。他是一个遮阳性的遮阳玻璃，他玻璃本身就可以达到0.31，或者是非常好的效果。这样就通过一些玻璃品种的选择，甚至使用一些双层玻璃，两层玻璃里面都带膜。这种方式你可以提高遮阳系数，大家会得到比较好的透光效果的前提下。这样他可以满足这样的一个要求。因为你刚才提到的问题，这是现在领域里面最关键的部分，这是第一个手段了。

　　第二个也可以采用一些动态的节能。举个例子，我们遮阳板平时是一个固定的，需要的时候他可以带一个角度。他的动力来自一个小块，就是光伏发电，甚至风力发电。因为阳光最强烈的时候，您的发电量最多的时候，而且用一个比较要的光伏发电驱动他的话，他的投入产出也比较高。那么这种方式也可以得到一个动态的节能。

　　第三、使用一些双层幕墙的理念来做，不是说双层幕墙就一定很贵。我们岳阳广场，他是双层幕墙里面放了一个8毫米的单片玻璃。然后他可以打开清洗里面的。这个可能一平米增加3、4百元左右，但是可以达到一个双层的舒适和节能。所以双层幕墙这样一个理念来设计也是一个解决方案，内部可以放一些遮阳装置，这个遮阳装置的调节可以达到比较好的效能。

　　还有一个策略上可以采用一种调整窗墙比，墙更多一些。因为刚才李先生是一个虚拟，但是他有一定科学性，你计算跟不计算是不一样的。反过来没人规定这个比例到底是多少，谢谢。

　　【观众】：我问一个关于超高层中央空调的问题，在湖北武汉这种地区，超高层200米，因为现在营销特期望一个写字楼，一个公寓，我有两个200米的楼。建筑立面如果说采用营销喜欢用变频多联机，就是VRV系统。但是变频多联机如果设置的话，外机只能放在闭端层。我想跟各位嘉宾讨论一下，就是类似这种系统，200米高有没有变频多联机做的成功的？因为他外机上下的还有噪音影响。同时如果要是你们选择的话，你们会怎么选择系统？谢谢。

　　【姜平】：今天这儿没有设备工程师，这个问题非常专业。

　　【观众】：或者说客户营销角度，你们有没有做过类似这种200米高，采用还使用多联机使用起来客户比较成功，他的噪音也能够忍受。你提的是VAV还是VRV？

　　【观众】：VRV，营销主要考虑他启停方便，他加班使用起来很方便。这是相比中央空调的优势，但是他别的缺点很多，包括舒适别和振动噪音的分散。

　　【姜平】：这个是做过的。

　　【观众】：在这些地方有哪些是成功的，集中放在闭端层，而不是每层分散放。如果每层分散放还可以。但是集中放在闭端层这个问题可能就比较大了。

　　【姜平】：我们是有过分层设置的先例的。

　　【嘉宾】：我认为分层设置这个问题不研究，分层设置这个问题应该把技术和建筑结合起来。但是现在的问题是建筑是一个盒子，他没法儿分层设置，他只能集中放在闭端层，在这种形态下。

　　【远大嘉宾】：这个问题我不是专业，但是从外维护体系角度因为遇到过这样的问题。一个是集中放到一个设备层里面您主要担心噪音，噪音有集中传播。一个是通过楼板，还有一个是通过空气传播。这里面一个是外空气传播这一部分我们也做过一些项目里面，他上下双楼层他的隔声量提高到40分贝以上甚至更高。因为这个结构是可以做到。我们香港机场做到了50分贝，因为这个是我们迄今为止的一个隔声量最大的一个项目。一般正常来讲都是37分贝是比较好的。那么这部分有必要适当提高，利用提高到45，尽管他玻璃的厚度，密封材料的改变等等，但是空气传播部分还是可以非常有效的阻止。

　　第二部分通过振动传播部分，因为这个可能建筑结构更熟悉一些，但是这部分我们也有一些项目减震的方式把他降下来。这样的话整个上下楼层可以得到比较安静的环境，这个也是一个解决的思路之一。谢谢。

　　【姜平】：行，今天我们的嘉宾讨论环节就到这儿。谢谢大家。

　　【缪亮】：大家好，下面一个环节我们请通用电器照明技术支持经理李牧先生给我们讲《商业办公照明，每一个商业照明都在读书独一无二的故事》，大家欢迎。

　　【李牧】：我快速的讲一下我们今天这个环节，让大家可以早一点休息。每个《商业照明会讲述自己的故事》，我相信希望每个人都不希望自己穿的衣服，特别是女士不希望跟别人重衫，衣服不要跟别人重。我相信商业楼也是一样的，希望他的照明跟别人是不一样的。难道能够展示他自己的风貌。那照明空间发展到现在为止，从以前的封闭式、到开放式的，到现在的个性式的。也就是说现在我们的这些业主越来越个性化了，他们希望更个性化的一些设置。

　　那么从照明角度来讲，就像我们的需求一样有不同的需求的。首先是功能性，办公空间可以满足基础的要求。接下来是舒适性了，那么在舒适性这个环节里面，员工在里面工作但是我心情愉悦。再上升一个台阶到观赏性，员工即使法国工作也愿意待在一个办公室里面。再上升一个层面就是一个文化性了，就是说我们的整个商业空间是一个文化，他可以为后人留一些东西，他是一个地标表性的建筑。

　　那这些功能性、舒适性分别对应什么呢？功能性首先可以保证商业低产可以卖掉或者可以租出去。舒适性是为了我们的使用者在里面待的束缚，是为使用者增值的。那么观赏性呢，他可以让我们的地产的形象增加。那么到了文化性这个层面，可能这个城市里面所有人都在讨论这栋楼是非常漂亮的，非常有特别，他的光满足了这个要求。

　　那么我们在做这个照明空间的里面要关注几个因素，事实上他是三驾马车的，效果，成本、维护，他们之间是有矛盾的。但是我们要做的事情就是在方案里面找到一个可以平衡这三个之间矛盾的一个方案，具体的已经有机会再跟各位探讨。我今天会分成三部分跟大会相结合，一部分是建筑，光是为了体现建筑的，接下来是设计，然后是效能，我会简单的介绍节能这一块。

　　我首先从室内开始，由内而外。就像我刚才说到的，其实我们人最能接受的应该是自然光，我们人是从自然光里面进化过来的。所以他对不同的光线，外部的自然光线对他是有影响的。这个照明也是一样。我一直很喜欢一句话叫“道法自然”。照明也有他的道，他应该跟他规律结合在一起。如果是偏冷的，冷光的话人会感觉比较孤独，如果是中性的话人会感觉到比较友好。如果是照明比较高、而且比较暖的情况下，你会感觉到比较闷热。如果说比较暖，而且照度比较低的话，你会感觉大比较柔和，比较平和，比较舒适。那这个是我们酒店里面为什么喜欢用这种，就是这个原因。而在办公室里面，可能在这个区域里面落的会比较多一些。

　　经过大量的调查，可能在大空间区域里面，3500K到4000K是比较受欢迎的，。但是现在LED有一个问题，大家多讲节能，各位也LED非常多，LED是有矛盾的。他越做暖色温，他的光效越差，他越做冷色温他的光效就越好。那怎么样合理的来规范LED的色温，就是我们目前在这个行业内需要做的一些工作。

　　事实上LED他有一个最大的优点，有些LED是可以调色温的。我们一天从早上到晚上，一天当中天空的颜色是发生变化的，早上会暖一点，到了中午冷一点，晚上太暖一点。所以今后的办公室有可能做成人在办公室里面可以感受自然光的变成，就是你的色温是发生变化。我会从早上办公室员工进去，跟一个暖色温到中午的冷色温到最后下班的暖色温的变化。甚至有时候员工如果比较疲劳的话，他可以让他色温发生一些变化，这样的话，员工工作的动力或者他的疲劳度可以得到有效的缓解。

　　那么作为空间氛围他也是有区分的，如果我们在这个里面顶面和周围的墙壁照的比较亮的话，你会感觉到这个空间比较宽阔，比较有活力。这个是我们希望在办公室里面做到的，我们希望员工有活力。如果说整个空间、墙壁和顶部都是比较暗的，他地板比较亮的，你会感觉到比较狭小的空间，比较私密。当然还有一些其他的案例，这些都是不同的空间给你造成的心理暗示。所以我们的照明也是希望从人性化的角度来考量这些人的因素问题。

　　我今天不想讲太多大道理，我只想用例子来告诉大家这些内容，所有的例子都是GE的项目，他是爱迪生奖。我简单介绍一下爱迪生奖，爱迪生奖是为了鼓励全球在照明设计，照明应用上面，包括节能上面、应用上面比较领先的项目。所以我们这些项目大部分是国外，当然也有中国的。我希望中国能够崛起，希望再中国跟各位合作诞生出自己的爱迪生奖。

　　这个案例可以看到从顶部延伸到底部，就像我们的天空一样，我们的天空一直是延伸到我们的天平线的，所以你会感觉到天空非常的宽阔。而且他大胆的使用了条形灯，非常有规律的排列在一起，让你感觉到非常有序。那么这个灯光他作了一些特殊处理，让他把这个光匀开来。所以他的顶面你也可以看到，他是整个底面都会照亮的。所以这个设计是非常愉悦舒服的，给人一种大气的感觉。

　　这个是美国VOT总部大楼，这个是他的客户洽谈区。你可以看到他在顶部利用了一些直接和间接照明相结合的手法。他不光是把地面照亮了，而且他的间接照明可以把我们的天花板照亮，因为有时候天花板是做的非常漂亮的，或者是非常有造型的，这个时候千万不要忽略它。那么在你的视觉的中间区域做了一个很大的幕墙，他这边打了很多网孔，是一些户型的网孔。他对光源的要求是非常高的，你这个光源得沿着这个弧形走的，而且又不能排的太密，否则的话太费钱了。

　　这个使用的是LED，只在整个灯下的上层和下层布置了LED。没有用到导光板，把整个灯箱全部打通。这样啊的话，客户走进来会感觉到你的公司是一个全球化的公司。当然我们不要忘记整个画面的地板部分，他在沙发的最下面合理的利用了凹槽的部分，可以达到见光不见灯的效果。你可以看到他下面也布置了软性的LED灯带。这样的话，在整个画面感觉他是没有冷场的，非常舒适。

　　这是一个办公的区域，一眼就能看出来是非常欧式的，欧洲是非常喜欢用间接照明的一个地区。你可以看到他的天花版上面是没有灯的，这就是间接照明。因为他的天花板本身是有带弧形的，因为这个是一个平面图，你看不到3D效果。那么。怎么样又能够让天花板体现出来又能够照亮呢？他们把这些灯布置在这些写字楼的上台，然后通过天花板的反射掉下来，这样天花板的造型能够体现出来了。同时，我们下面的照度也达到要求了。而且你人员在里是找不到灯的。

　　其实一个好的设计，你有时候走进一个办公室，这个灯在哪里？说明这个设计还是到位的。可以看到就是我刚才说到的，他的格局就是员工是在窗户的周围的，老板是在中间的。老板还是比较照顾他的。上面做了一个顶天棚，就像天空一样，模拟天空的颜色，整个办公室都会照亮。

　　这是一个大空间的格局，美国的思维方式是非常发散的。他是大胆的把整个底面不用玻璃覆盖住了。他这个材料是让进来的光可以有效的屏蔽，出来的光也可以有效屏蔽。他的通风口末浸染是放在这个正中间的，这个大型柱子都是他的通风口，排列的很有序。我的照明灯具放在上面，用高效的陶瓷金乳灯来照亮地面，因为陶瓷金汁灯效率是非常高，而且亮度是极高的。而且他可以找到灯具的小型化。这样的话，你的天花板就显得不是那么零乱，而且看上去非常舒服。那么你要想这个横梁的光哪里来的？这个不是效果图，效果都是可以编的，这个是没办法编的。他的灯光来自于他的通风口上部安装的灯具，这样的话，他就把真个横梁也打亮了。这是一个非常巧妙的手法，合理的利用了通风口。

　　这是一个联邦国会，一个会议室。他客户的需求是希望我这个空间不要有太多的眩光。而且要开会的时候桌子上要尽量的简洁。后来他们把整个摄像、灯光全部集中在这个圆环上把它吊下来。吊下来以后，跟下面的这个建筑系统很好的呼应在一起，起到了一个画龙点睛的作用。同时你开会的时候人站在这边，事实上你是看不到这个灯光的，很好的控制了眩光。把各式各样灯光集中在这里面，非常漂亮。

　　这是一个走道，感觉到走进非常舒适，他越来越多的引用了间接照明的手段，让人有一种愉悦的感觉。他顶上适当的补了一些灯光来照亮这个侧墙。其实人走进去，能看到就是你需要打亮的地方—测墙。而且他这个地上的沟槽很好的起到了引导性的作用。

　　接下来走到室外篇，刚才室内主要是使用，就是你走进去能够宣传你企业的文化，到了室外篇是城市里面每个人都看到的的，如果你做的好，真是能够招商引资，每个人都会讨论他。就像我们上海中心，或者其他的一些地标性的建筑，每个人都会讨论他。同时他会突出你企业的文化，同时对这个企业建筑设计思路也是一个很好的体现。

　　作为室外部分我们要注意一个问题，因为他是需要防水的。因为灯一直是在外部的，质量是非常重要的。同时要做到见光不见灯，有时候光南京路的时候晚上了是很漂亮的，但是白天很多很大的光具摆在那边，一下子就影响了这个建筑的原貌了。所以光一定要跟照明的器具在白天也要跟我们这个建筑结合在一起，成为建筑的一部分。

　　另外一个就是减少光污染，这个是跟节能相关的。有很多灯全部不计成本要把它打亮，结果全往天上打了，很多光都浪费掉了。说明你对光没有很好的驾驭，没有精确的控制光，让他去不该去的地方。

　　我这边同样有几个例子，这个是北京的新保利大厦，这个是获得LEED奖的。你看到他整个立面都是用T5荧光灯管做的。然后把内透光出来，同时用了一些高压纳灯，因为这个图片里面看不到，他事实上还有一面幕墙，把整个墙面打的非常精准，没有太多的光溢到天上去的。当时就有“土豪金”的概念，非常的金碧辉煌。

　　这个是一个演艺中心，他是一个内光外透。可以看到他内光外透要做的话，就是把你建筑里面、墙面、顶面都要注意到他的设计，要把他打亮。同时，适当的勾勒一些线槽灯，这样在远处的话感觉他是非常舒服的。同时他在一些外侧很好的利用了这个扶手，在扶手上面可以装一些灯光。你没有看到任何的灯具吧是不是？但是我走到这里，一方面是提供了功能性的照明，同时跟这个建筑很好的呼应在一起了。

　　这个美国和平研究所，这个客户他当初的要求是希望我是一个没有夜晚的中庭，他中庭是很大的中庭。所以他当中放了一个很大的膜，这个膜白天有光可以进来的，同时通过这个镜面以进去的。到了晚上，这个膜和上面的玻璃排了T5的灯光，这个膜晚上也是发光的。所以人在这个空间里面晚上也能够感觉到和他白天是一样的，所以他跟自然很好的结合在一起，是一个没有夜晚的一栋楼。同时在外面也放了一些勾勒性的线槽灯，也做的非常漂亮，也是跟这个建筑很好的呼应在一起。

　　这个是一个纪年礼堂，他用了很多地埋灯来洗这些柱子。这个是用非常窄的光来均匀的洗，这个对配光是要求非常高的。因为很多光可能打到这里就不亮了，这个大家一定要注意。这就是我为什么不要完全只看效果图，你这个计算也是非常重要的，你的每一个计算点的值是要非常逼近的。所以你看到他整个细节打亮了，包括顶部的，整个楼宇里面有亮有暗，光影交错，非常有层次感。

　　最后我想说千万不要忘了在楼上打上你们的商标，因为这是一个千载难逢宣传公司的好机会。所以我们也给大楼宇提供这种标识的解决方案，以前是用荧光灯管做的，但是这种东西的难度是在于他的维护性非常难。所以我们用LED放在这个雅克立白把他透出来的，寿命非常，可以做到5万小时。而且你一定要注意他的颜色的均匀性，这个非常重要。因为这个是公司的金字招牌。

　　节能部分他是一个系统功能，从设计到调光系统，高效率、电器系统。最终是为了利润，为了让我们的办公室更增值，为了让我们租金可以更上一个台面。当然我们也要跟灯光控制结合在一起，包括我今天看到一个停车场，停车场也可以用一些人感光控控制的这种系统。包括遮阳板，我们的控制系统应该跟遮阳板结合在一起。就是太阳起来的时候这样板遮住，可能你要适当把你的灯调暗一点。等到太落山了，你的遮阳板要完全封闭住，防止里面的光出来，然后把这个灯光调在最亮，这个是跟整个系统结合在一起的效果。今天时间关系也不能展开了。

　　我这边有四个说法，第一，LED是节能的，但是不是所有的LED都是节能的。然后，也不是所谓的传统灯具都不节能的，像现在的T5灯光，还有一些高压气体放电灯，CMH陶瓷金乳灯，同样有他生存的道理，存在必定是合理的。你想象看，那个白炽灯从爱迪生发明到现在没被淘汰吧？他还是有他的一点优点，比如说白炽灯他的光谱是光谱的，他是最接近太阳光的光。而LED他的蓝光可能会多一些，他的红光会少一些。在表现你材料的时候，要体现红色的布面的时候，你的LED如果不做特殊处理的话，LED会是有欠缺的。

　　然后千万不要为了节能不节钱。我举太阳能生产那个硅，事实上他的能耗远远大于你能够节能的能耗，有可能是这样的。最后不要因为节能牺牲效果，现在很多道路就把亮度降低了，LED上去了，亮度降低了，同时也节能了。但是这是以牺牲亮度为代价的，千万不要做这种事情。

　　照明是大家的事情，这边有用户，有业主。我们希望跟大家在一起紧密协作在一起。刚才说过，这边就不多说了。

　　既然我们要做一个独一无二的照明系统，那我们就要有个性化，我们要有不同的元素来支撑你的最后的设计。所以我们诞生了各式各样的灯，现在的设计师比以前幸福多了，以前只有白炽灯可以用。现在可以到射灯，到筒灯，包括面板灯。大家如果感兴趣可以到我们GE展台看一下。我们有一个非常有意思的灯，他的灯关掉了以后像一块玻璃一样的，可以看到天花板的。打开以后，天花板照亮了，底面也可以照亮，兼顾了直接和间接的照明，大家可以看一下。我们也提供整套的光源，包括功能性部分。洛伊我们是做一个全套解决方案的，只要是有光的地方GE都可以做。

　　最后我通过6个数字来说明GE，第一个，GE是第一个发明照明的，爱迪生是GE的创始人，所以我们起的谁早，干的谁比都苦。接下来这个是爱迪生奖。

　　我们在中国有两个照明研发中心，这个是我们在中国，很多外国企业可能进来了就觉得一定要按照自己的标准做。其实不是这样的，到中国要按照中国标准做，中国就这样的逃路，所以我们有两个研发中心，专门是是为了中国市场研发产品。

　　我们在全球有4大研发基地，在这4个研发基地诞生了三个诺贝尔奖。所以GE是非常注重科学研究的。说到LED大家只知道尼克这个人，他事实上是把蓝光转化为白光的人。但是世界上第一个LED芯片是在GE的实验室里面诞生的。

　　我们有5大服务，我们要特别告诉客户怎么用他。有些灯一直开了关，其实他很容易坏的。包括一些停车场，你是用调光还是用开光方式来做战略控制，这也是非常重要的。

　　这个是最后一个，这个是我们的质量宗旨。在GE我们觉得是非常变态的一个标准。有时候客户一直在催我们，说你们照明产品为什么推那么慢？不是因为我们想慢，是因为我们要控制质量，我们要把这个产品的质量做最可靠。有机会可以来我们的实验室看一下，我们的实验室像不夜城一样的，我们的灯光一直在那边点着来测量他的可靠性。

　　最后我给大家看一下，这是我们的网站，如果感兴趣的话到我们网站看一些，谢谢大家。

　　【缪亮】：感谢李先生的精彩发言，我们上午到一个茶歇时间，10分钟以后大家回到这里，我们进入下面还有精彩的发言。

　　(茶歇)

　　【缪亮】：大家好，我们继续开始下面的会议，下面的演讲叫《性感的大数据与可持续升值的绿色物业》，是由江董事长为我们带来，下面欢迎江先生。

　　【江江】：大家好，很高兴能在这里一起分享一些我对于大数据、物业管理和节能增效一些认识。

　　说到大数据，5年前说到数据，大家觉得只是一个概念或者是一个噱头。但是时至今日围绕他展开的技术创新已经在很多地方生根发芽，也真实的改变了我们的生活。比如说我们看到的大数据投放的广告，像谷歌。像这种游戏开发跟大数据结合，相刚刚创作了350亿日销售奇迹的大淘宝网络，这个是大数据结合的典范。还有对现有的理财产品产生重大冲击互联网理在产品，大数据的余额宝。这些都是技术创新，引发了一个传统行业的革命。

　　回到我们今天的主题，对于物业管理也好，对于房地产行业也好，大数据能够给我们带来什么？我们是去迎接他冲击，还是拥抱他带给我们的力量？也是今天我跟大家交流的话题。我的题目是《性感的大数据和可持续升值的绿色物业》。

　　在这之前我先举几个例子，是关于数据分析。我们先简单的看看大数据能为我们做点什么。这里我整了10个写字楼，这都是实测数据了，他的冷站单平米的能耗的一个图。我们看到A和B两栋楼能耗显然是比其他高很多，这是单平米的每年的总能量冷冻站他的耗电量每栋楼就超过了73.5度/千瓦时每平米每年，非常高。

　　我们去把数据展开一点，看看他到底发生了什么？会看到这个楼的冷站典型工作运行日的工作曲线，非常明显这两个楼是不同的问题，一个楼的问题是在正常工作的时段的工作密度比较高，说明大开机的设备的台数和幅度都比较大，强度比较高。另外一个我们可以看到是他的下班以后从6点之后的功率没有明显的下降。

　　我们再把数据增大一点，我们看看每个楼发生了什么？A楼我们可以看到他的堆积分向能耗的数据，我们看到冷冻泵、冷机、冷却泵和冷机台，我们会发现一个非常奇怪的部分。就是他的蓝色部分还是冷冻泵，和绿色部分是相等了，我们看到这样的图可能更清楚，他的冷冻机和冷冻泵，一个是44%，一个是39%，基本上冷冻泵赶上的冷机了。所以明确看到他楼的问题就出现在冷冻泵说。在引入压力数据我们看到这个楼实际上因为有太多的阀门制造了管路阻力，所以造成整个冷寂的能耗集聚上升。这个实际上是一个简单的例子，大家可能觉得这个例子非常简单。但是我们发现一步一步增大数据的量，我们离问题的核心越来越近。

　　另外一个我们看看B楼，B楼我们会发现他的主要能耗是由冷机产生的。我们把冷机负载率做一个堆积图，我们下面把数据深化，也会发现也很有意思。从9点开始到6点，他的三台冷机的总的负载率加在一起没有超过过2。从6点以后他的总的负载率没有超过过1。所以在写字楼从早上8点到9点期间应该是开两台冷机，但是下班以后就开一台冷机就可以了。这个也是我们把数据在分析一下在深入一下，我们就能够找到问题的核心。当然，虽然冷冻及的负载率的降低，他的效率也极限下降。所以实际上这个楼房是冷机群控出来的问题。

　　我们把数据量一步一步的加大，我们发现离问题的核心越来越近。实际上这两个例子我们只能说他是是一个非常简单的，用到的数据也很少。但是如果我们有可能把这个大楼里面的所有的数据信息，通过传感器网络也好，通过各种方式也好，能够把聚合在一起，我认为是可以发挥出巨大的能量，就好象氢弹爆炸一样的能量。对不起，我这里打断一下，氢弹报爆炸以后炸出了很多数字。

　　我们看看这个数字是想到的是大数据给我们带来第一个问题。我所谓的问题不是指大数据采集的很困难。其实已经不困难了，比如说我们公司拿万达集团的67个万达广场，布置环境检测的传感器网络只用了27天，所以数据上传到总部的。所以采集这件事已经变的非常简单了。

　　我认为也不是计算处理很难，因为我们自己建的云计算中心，我们的每天的数据的吞吐量能够达到1个T，每天是成TB级的这样的吞吐量。然后做一次全网的，就是我们所有数据的全网的KNN计算的强度能达到106万亿次浮点计算。所以计算和存储对于大数据的应用而言，我们的这个物业领域，相对于谷歌，相对于大互联网公司不是最大的问题。

　　我认为最大的问题是他的挖掘，是他的应用，是他与人之间的交互。我们看到这样一堆密密麻麻的数据，我们第一个感觉就是他很乱。这种还来的数据向我们的扑面而来，这种感觉其实是挺不好的。那我们怎么能够有效的利用他呢？

　　这是我提出的第一个问题，他可能是这种传统的方式，或者是这种平铺直叙把数据直接铺在界面上给你看。后来经过演变有这种方式，就是咱们说的汽车的仪表盘，把数据跟图形、图表做了一个结合给你看看，稍微会好一点。这个是我们今天刚发布的第5代产品，这样可能还不够。我们可能还有别的方案。

　　我们看国际上非常流行的，就是汽车的仪表做一个图表，可能感受稍微好一点。这是我们是今年发布的第5代产品。这是我们和SOHO讲这个BIM，这是我们为迎合SOHO一起合作，把BIM的模型跟能源管理的所谓的大数据整合在一起。今天上午的李总讲到问BIM能做点什么？我想说BIM现在可以做到全生命周期的管理。从最早的设计，造价的管理到建设过程的管理，到现在我们可以说是他的运行阶段的管理，都可以跟BIM有效的结合。这种结合直接非常的爽，这个数据的使用和交互变得非常的直接，我们一眼就可以看到整个迎合的SGOH的冷冻的系统，冷却水系统，所以水路的能量的分布，温度的情况，耗电的情况，非常的直接。

　　我觉得走到这一步，能和数据的交互的问题，可能走到BIM这个层面，我们能把数据直接绘制在3D的实体上这个层面，基本上已经解决问题了。这个只是动画，我们在外面有展台，有实时的数据，真实的BIM系统给大家做演示，如果有有趣可以看一下。

　　我觉得兰德这还不够，在这个基础上我们是不是还应该再做点什么？刚才说到是交互，下一步是不是可以做数据的处理和挖掘做点什么？我们这个人工智能科幻电影上智能的大型的主机，我所说的人工智能是现在很多很通用的成熟的数据挖掘方法，可以把这些数据变成预处理，把他变熟。什么叫变熟？就是把这些初步的数据进行一些整理，把错误的数据剔除掉，把无用的数据排除掉，把一些场景的规律能够提炼出来，供人的进行了解和分析。

　　当然这些了解和分析有些是物业管理人员可能就能够做到的，有些可能是需要专家来做到。所以我觉得还是需要一个远程的专家系统。我们公司有一个比较强大的远程的专门做数据分析和物业服务的专家系统，他们自己大概不到20人，全部是硕士以上学历，他有大量的经验。能够同时服务近百个项目。所以我觉得这种远程的专家系统可以发挥很大的力量。

　　回顾一下我刚才说到的科技的进步能够给我们的整个物业管理带来很多新的东西。比如说刚才说到的能够连接采集到各式各样信息的物联网，包括刚才说到的其实我认为很简单的云计算，包括BIM模型，这种显著提高人机交互的体验的东西。包括人工智能，包括远程专家系统，把他们集合在一起我们认为有可能产生一次物业管理层面的革命，出现一种新的楼宇智能化的管理系统，能够极大的提高物业管理的水平，最后能够为我们带来一个可持续升值的绿色物业。

　　当然我把这个词想做一次拆解变成两个部分，一个部分叫可持续升值，一个叫可持续绿色。可持续升值部分是我们提一个假设，有没有可能这个房子已经盖好了，一些设计师设计完成以后，通过华建筑的运行管理，显著的提高建筑的运行服务水平，最终实现一个项目品质的提升，最终带来资产的升值。

　　我认为有可能，因为我们公司租的那个楼就是这种情况。我们在北京离6环已经很近的。那个楼是在一个科技园区，那么那个楼是整个园区里面租金最高的，平均别的楼大概别的楼一平米一天是5.3、5.4，我们是6.3。为什么我们这边贵呢？是因为我们公司租的是2、3层，百度有一个大部分租的4、5、6层。我们那个业主为了能够争取百度这个客户，极大的提升了这个楼的服务。比如说所有的空调能够坚持到晚上9点才关闭，周末也有空调供应。24小时的保安服务，有大量的绿植摆放。这种大量的服务品质的优化，就使我们这个楼的租金一直在这个园区是最高的，我们也不舍得搬走。所以我觉得这个逻辑是可以证明的。

　　但是服务品质水分的提升的我觉得是两个方面，一个是方面是人对人的服务的提升，这个我觉得相对容易，就是只要我们的物业管理人员，我们的服务人员能够准备、及时、积极、专业的响应客户的每一个需求，那我们如果有一个很好的SOP的作业手册，有很好的激励措施，这个是有保障的。咱们隔壁那个论坛，酒店的的论坛有很多专家对人对人的服务如何提升有很多经验。

　　我觉得比较难的是通过优化设备的运行管理，带动这个环境创造一个良好的状态带给人的这种服务相对而言比较困难。有两个难点，第一，我一直把建筑内的所有的设备系统比喻成一个怪兽，因为他很庞大，而且很专业。人直接去操控他很困难，需要通过很多的别的技术手段去控制他。

　　第二个难点，网上有一个段子，说如果这个男孩对女孩一年365天都可以不好，只要有6天重要的节日对她好，那这男孩觉得很好。物业管理我觉得正好是反过来，我可以一天365天都做的很好，我的环境，我们的控制，我的各方面都很有保障。但是有一天停空调了，我们所有的租户满头大汗。或者有一天电梯不能使了，我们所有的出行都不便了，那就会极大的恶化这个服务体验。这个实际上是我做好了364天，有一天做不好，有可能我最后得到的评价都是不好的。

　　所以这个实际上是环境服务对整个服务体验带来很大的困难，我认为刚才说到的基于大数据系统是有办法，或者是有可能有效的解决这个问题。这是我们一个工作路线图，通过传感器网络，通过数据分析能够评估我现在建筑的每时每刻的问题和现状，然后通过智能的算法去诊断排序看他到底出了什么问题，然后找到对应的解决方案。这个可能是物业自己的经验，有些可能需要专家来进行解决的。最终把整个的问题能够明确成一个又一个责任，有些人是干这样的事，做这样的改造，或者加强这样的自控。

　　然后去追踪这个过程，这个是整个过程中很重要的一部分。因为现在讲的很多的强调我们说什么样的技术，什么样的设备。但是对技术和设备的效果的追踪我觉得不是非常有效。但是我觉得这个传感器网络，或者说大数据的应用对这件事情等起到很大的作用。然后在这个过程中我们评估成果，最终形成这样一个闭环，让这个楼持续的有效的优化，然后持续的提升他的品质，进而带来这个项目持续的升值。

　　所谓可持续绿色，今天有一位嘉宾讲节能这件事和环境的舒适度这件事，有很多人认为他是矛盾的。我们为了实现节能，我们势必会去牺牲环境的舒适度，势必会降低服务品质。但是我觉得其实并不是这样，我觉得这样可以有效的协调和融合。那我们怎么做到可持续呢？我们大概需要做到四个方面：

　　第一个，我们认为是要优化他的识别效率。有很多项目我们控制的逻辑都是以他不利一点，只要保证他最不利那点不出问题，这个项目就可以了。但是实际上他很多有利的点就有很多浪费。或者是为了抵御这个木的系统惯性，或者是波动，我们故意调大了他的余量。这些都是他的识别效率低下造成的问题。这个实际上是通过传感器的网络提高识别效率是可以减少这种余量，进而带来减少损失。

　　第二块我认为是能够完善的实现一个供需匹配。设计系统其实他的给计和需求如果你能够准备的了解他的需求，我们能够很好的去优化他的供给的话，我们尽可能把这两个之间的差能够建到最小。需求我们确定了以后，下一阶段是通过改造设备，或者优化去尽可能提高设备系统的机械效率。比如说我们高效的冷机，高效的LED的灯，这些都是保证同样供给的情况下尽可能的减低能好，实际上就是提高效率。最后我们可能有机会去通过数据的处理我们预先判断可能出现的设备、社会的故障。我们可以预判这一些故障，这种故障有些可能会带来能耗的增长，同时我们如果能够及时的维修的话，可能能避免更大的资产损失。

　　以上就是我所谓的叫可持续绿色，这里面没有任何一项是恶化服务品质的，但是同时他是能够节约成本的。

　　刚才我讲了这么多，可能大家还是觉得物联网也好，云计算也好，大数据也好。这些都是离我们还是很远，是不是太贵，是不是成本太高？其实我觉得也不是这样，而且可以看到随着这么多年科技的进步，传感器的成本，费用已经变得很低了。我们每个人手机上面都有十几个传感器，大家拿在手上也不觉得很贵。同时云计算的发展造成存储和计算单元也变得很便宜了，以前可能买一个硬盘几百G觉得很贵了，现在几十T的随便用，也不觉得贵了。

　　同时因为有远程专家系统，我们的专家相对而言单位成本的费用也没那么贵了。以前我们可能一个专家只能服务两到三个项目，但是现在我们的专家能够同时可以服务到100个项目，在公司里面通过互联网就可以看到所有项目的情况。就算这些专家的人力成本提高两倍三倍，但是服务量提升了10倍甚至100倍，所以单位成本也下降了。

　　同时，客户对于品质的要求也在提升。我所处的地区，有很多的互联网新锐企业，我们都称他们为土豪，有钱就要要求我的品质提高。所以选写字楼的时候给物业提了很多要求。这是中国经济发展的不可避免的一个结果，就是一定注定我们客户从原有的单纯看成本，单纯看地段，慢慢的开始向品质、服务的水平提高，很多要求的提升了。同时我们不可避免的能源成本在上升。

　　所以这几个曲线结合在一起，给我们带来实际上是一个十字路口，就是科技进步上我们面临一个选择，我们是躲避他，是被动的迎接他的冲击，还是主动的拥抱他？现在已经离不我们远了，就是现在给我们一个选择的机会，就是这样一个情况。

　　还有5分钟，以上是我对所有想跟大家分享的内容。最后介绍一下我们公司，希望不给大家带来太大的不适。我们公司不是非常有名，跟GE跟很多公司相比不是很有名。但是我们所处的工作领域是非常专业的，我们只做建筑能源管理这一个细分的领域，研发的历史迄今长达9年了，那是中国最早的做这个领域的科技创新公司。然后我们具备刚才说到这些东西的开发、实施、设计能力。

　　同时我们的团队非常强大，实际上现在的应该说国内最大专业领域服务团队，和最大的专业领域技术的专家团队，我们有最多的人。最后我们虽然大家不知道我们，但是我们公司一直代表中国参加全世界这个领域的相对的国际合作。有一个国际的ISO标准，ISO12655是描述建筑能耗模型标准是我们团队参与起草的。包括世界的能源组织的对应活动，我们一直参与国际合作组织，但是我们一直没有做宣传，所以没什么名气。

　　我们是万达集团最大的能源管理系统供应商，SOHO的供应商，瑞安地产的供应商，中粮地产的供应商。有很多大的公司合作，是也是西门子和江森在这个领域的合作伙伴。这是我们的一些知名的建筑，当然只列了很少的一部分，谢谢大家。

　　【缪亮】：谢谢江先生精彩的演讲，下面我们进入下一个题目，是有Luis  Keats先生为我们带来《高质量写字楼租户的需求到底在哪里》。Luis 在上海工作8年，为国际企业客户管理处理复杂的房地产项目，包括房地产策略发展、执行、建立财务模型、评估、收购决策、租赁续约、代理等。作为一名英国皇家特许测量师学会的成员，并掌握流利的三国欧美语言。Luis先生致力于规划和执行战略性房地产项目，通过优化来满足客户的需求，拥有创造性的资质，一流的研究分析和解决问题的能力。Luis先生利用他积极正直和城市的态度，在战略交易管理中为客户传递优质的服务。下面欢迎戴德梁行董事Luis先生。

　　【Luis  Keats】：谢谢你对我的赞美，大家非常柔以想象，我并不是一个做工程背景的人。我也不是一个设计师和建筑师。其实我是一个基到中介的作用。我的职责是什么呢？我在日常工作中就是找到正确物业和地产的类型，把他搭建起桥梁去满足我们客户不同这方面品位和的需求，也就是供和需之间搭建一个桥梁。

　　比如说相上海是一个很好的市场，我们知道上海其实有很多投期性的地产。在意味着什么呢？投期性的地产以为我们建立一个地产的过程中，这些开发商他非常有信心，将来的地产的价值可以提升他会相信这个大楼是万丈高楼从地起，之后会有人趋之若鹜来进行投资。所以从这个角度上来讲，我们的公司起到的作用是非常重要的。

　　我们知道现在物业的品质是非常重要的，大家可以看一下近几年来我们建的物业的质量。其实他们的变化发展真的是非常快，为什么这么说呢？大多数的物业，比如说大家可以看一下8到10年建设的大楼，他们有的时候在技术上完全被落后了，被淘汰了。大家可以看一下必须能够我们搭建桥梁，起到这样的作用。所以我非常荣幸进出这样一个行业。

　　首先够今天的谈话奠定一个基调，我是在06年来到上海的，基本上在05年底就来了，我所在的公司叫戴德梁行。大家可以看一下当时有三条比较重要的地铁线，而且有好多可用的、可建写字楼的这样一个区域。我们知道当时的市场需求是非常强劲的，其实最近我当时来到上海的时候感觉到非常惊奇。我可以看到在市场上比如说建筑的发展是日新月异，而且很多大楼的平地被建起来。而且似乎业内有一个很好的氛围，每一个人都想建立一个联盟，比如说你可以看到欧洲过去几十年没有什么特别多的发展，而上海却是不同的。

　　先猜一下这是上海的什么地方？陆家嘴是吧，大家可以看一下。这个图是纽约的曼哈顿，你现在可能任不出来，这是一个腑瞰图。这是曼哈顿以前的景象，大家看一下350年以后会变成什么样？350年的上海是一个小渔村的状态，但是现在是万丈高楼从地起这样的一些情况。而上海只用了200年的时间。比美国曼哈顿150的时间要短很多。

　　大家可以看一下，上海的建筑尤其是高层建筑是从30年代以后才开始兴起的。当时我们知道在人民广场有国际饭店是第一个高层建筑。过几百年当前我们看到上海的变化是日新月异。我们已经以前的上海是人口非常少的小渔村。但是现在上海是一个吸引力的一个磁石，吸引了像我这样的一个国际的人员来上海工作。

　　我来给大家分析一下市场当中的数据，在90年代的时候，大家可以看一下陆家嘴以前是看起来是这个样子。我们可以看到当时90年代的时候，我们在上海进行很多的这样一些饭店，或者说写字楼的建立。当时我们整个服务行业的产值大概是240亿8千万人民币。那么今天的情况是如何呢？是截止到2012年，我们知道上海的服务业的GDP他希望很多人，包括本地公司，还有包括国际公司的注意力。大家可以看一下能够去充分的发觉上海商务方面的潜力，他的市值翻了很多倍。

　　下面我们一起来想一下，那么上海的这些高层建筑他们的历史沿革是怎么样呢？在30年代的时候，我们知道有和平饭店。之后我们有国际饭店。大家可以看一下这个大楼的高度其实越来越高，当然了，他们是没有办法跟今天最高的建筑相比的。之后80年代的时候，我们又另外一个高层的建筑，叫做上海宾馆。在90年代的时候我们有更高的建筑，包括金茂大厦。之后包括波特曼丽思卡尔顿酒店。90年代之后又有新的建筑。

　　其实大家非常熟悉招商大楼，他的建筑非常具有特色。之后我们知道浦东，还有包括新金桥大厦。而且我们可以看到当代非常典型的一个上海的建筑，我们知道金茂大厦是在90到2008年这个阶段被建立起来。其实他超过美国大楼的高度了。之后我们有环球金融中心。2015年我们会建立未来的上海中心，是最高的建筑。可以看一下高层建筑发展的沿革，还有他快速发展的历史，真的是非常了不起，举世瞩目。

　　我们看一下这些大楼，其实他们分布有一些特点，基本上都是在城市的中心地带。大家可以看一下地铁线，这是1号线、2号线和3号线。大家可以看一下，我当时来上海的这三条线就已经存在了。所以这种高层的建筑都是分布在这三条线沿线地带。我们来做一个对比，把上海和世界的国家进行对比一下，其实在建项目的数量真的是无以比拟，其他的国家真的没有办法和上海相比，所以这对我们来说当然是有很多的机会了，所以能够提供更多的地块和商业地产服务的机遇都可以呈现在我们的面前。

　　这个非常有趣的现象，对于我们客户来说他们也觉得非常有趣。现在的这个市场决定因素是什么呢？怎么样才能够使你大楼得到品质的保证呢？市场上最关注是质量。大家看一下现在总的存量是1600万平方米。在接下来几年当中这个数字会翻一番。所以2015年基本上市场长的供给会达到一个峰值，所以这就带来了一系列的问题，那需求在什么地方？怎么样能够让这个供应能够被这个需求消化。

　　这些公司是不是已经建成了，他们是否已经是快速发展的对象呢？是否会有更多的外企会来中国投资呢？是否是本地公司也会参与其中呢？那么中国的企业他们通常不会是顶级写字楼的租客。但是未来为了与这些西方的大公司竞争，或者吸引更高级别的人才，他们可能也会渐渐想要进入甲级写字楼。那么我们也会想要吸引这些中国的客户。

　　我不会花太多时间来讲解这张幻灯片，这是我们现在正在发展中新的项目，包括很多的项目是在上海中心地方的周边。如果是甲级、顶级写字楼的话，通常都是非常中心的区域，这些只是一些地标性建筑的例子。

　　现在他们通常都会位于哪些地方呢？大家如果看一下上海的地图的话，都会在上海的中心区域，那么现在渐渐开始向外辐射。因为现在有11条已经建成的地铁线路，上海现在已经是全球地铁发展系统最快的，已经是5500公里的地铁线路的运营量。在未来几年中还会有新的地铁线路建成投入使用。所以很多新的地产项目都会不在这些市中心，而在一些更远的地区，包括虹桥交通枢纽。这里大概有4、5万平方米办公室的面积会在2018年到2020年期间开放。

　　这是我们的一个比较，这是现在的情况，下一张PPT是未来的情况，现在是集中在市中心。绿色的地点已经用LEED进行过认证的绿色建筑，现在并不是很多，在未来会更多，他所占的比例会提高。

　　还是看一下这个市场供求的情况，我不知道大家是不是很理解这个空置率，我们现在有一个更好听的说法是占有率，就是可用率。就是在这个市场上可以供应你马上进入使用的一个办公空间的比例。但是这个数字是要在2018年的时候突然达到一个峰值，因为那个时候是很多的大型地产项目集中落成的时间段。在短期内突然间供大于求，而且他们都是非常高质量的写字楼，消费者通常也会想要寻找最划算、价格最低的供应。

　　如果市场中没有一些特别的原因或者大环境，包括其他的一些现有写字楼项目。比如说在陆家嘴的一些写字楼太老了，交通银行大楼在陆家嘴地区他们现在是撤出这个市场了，所以所有的租客会转去其他的一些大楼。包括建行大楼和招商银行大楼，交行大楼完全要清空。这就是一个例子。但是除非有一些非常戏剧性的意见将一些市场的占有率空出来的话，租客的在与出租方讲价格的时候，他们绝对是占有一个优势的地位。

　　大家看到这张图上那些大的圈就是对于办公空间需求量比较大的一个地区，包括上海，还有印度，这些都是现在办公大楼集中出现以及企业进驻率非常高的一些地区。那么这对于城市内的情况会有怎样的影响呢？在城市内部还有一些次生市场，因为在上海市区大家看到每个区他们的出租比率都是不一样的，以及他们的空置率也是不一样的，那么也就是我们所说的可使用率。那么可使用率越高，租金也会越低，需求比供应量要少。

　　比如说静安会比黄埔区高一些，但是他们的租金也是不同的。为什么会这样呢？是因为静安区的建筑质量比较高，因为很多他们都是国际级别的甲级写字楼。像恒隆广场等，他们都是市场顶端的一些建筑。

　　这是静安区的租金比例是8.5元到14元/平米。如果是相似质量的一些建筑的话，我们如果讲同一个篮子里面建筑假设他们都是相当的质量，可见在其他的区域有很大的区别。比如说在普陀区一个相似质量的租金，他只有静安区的一半。虽然他的质量是一样的，但是由于这个地块的不同，他的价格就相差很多。而且有可能跟是否通了地铁线相关。

　　这几条线是我刚才提到过的上海甲级以及顶级写字楼的分布情况。其实他们出现时间都非常的短，都是两三年突然之间就突然像雨后春笋一样出现了。而且市场发展很快，而且租金也涨的非常快。在这个环境当中，他们的质量不同，他们的篮子不同。有些可能反应更快，有一些可能反应更慢。

　　这是国际顶级的写字楼的租金情况，甲级写字楼11块钱是2008年最高的价格，现在还没有恢复到当年的价格。主要是因为超甲级写字楼的出现，使得甲级写字楼的地位相对而言在使用者眼中而下降了。如果是乙级写字楼，他们的价格就会比较稳定了即便在所有的写字楼价格都在上涨的时候，他们还是在保持着多年的价格，就是2008年时候的水平的。但是政府也会控制写字楼的价格的增长。但是尽管如此，他们的价格还是有上涨的趋势，因为现在的地铁线的开通。

　　如果上海与全球其他地区做一个比较的话，顶级写字楼的总量来向比较，后面是香港，之前还有东京、纽约，第一是伦敦。虽然上海总的办公写字楼的存量短期内增加了一倍，但是和老牌的发达国家相比还是差了很多。可见我们在发展的道路上还是有很多的空间可以努力。

　　还有占用成本，占用成本在上海来说还是非常有竞争实力的。这是我们未来的预测数字，大家看到这个曲线的上上下下，可见这个市场的变动是多么的大。我们也预计环比的增长对于顶级顶级写字楼还是比较稳定的，而甲级写字楼会稍有些下降。完全是因为顶级写字楼的存量上涨，造成他们地位的下降。

　　这也是未来的预测，当然我们对于这个市场是非常乐观的。认为整个经济是以上涨的趋势为主。当然，这个上涨速度一定会比在经济危机的时候下降了速度要慢。

　　这是我最后的一张幻灯片了，这上面给大家看的是一个基本的小结，里面包括大家在签订办公室租用合同里面所包括的一些条款。首先是你的租期，然后是租金计算的基础。包括每个月，或者每天每平米的人民币价格。有些公司租用的时候他们会计算一个年租金，而有些公司是以日租金。那么有些人会问：上海会以一个每日的租金来计算。这是因为在上海的商业地产开始发展的时候没有很多的供应，因为那时候都是在酒店里面，所以是以日计算。

　　之后还有一个面积，在巴黎他们通常是以近净可用面积来计算，上海是以毛坯面积。之后在续约时候一些可选择的项，包括你如何要去谈价格的时候还是要基于你自己的需求。我们的需要是和业主方有一个可持续的合作关系。我们看到了当经济危机发生的时候，2008年突然很多人推出了写字楼，造成这个市场供大于求。这时候如果业主和租客能够共度时间，大家同舟共济的话，这对双方都是有利的。包括合同的灵活度，以及如果要提前撤销合同罚款的话，这些大家都是大家可以协商的内容。

　　其实市场在这方面并不是特别透明的，对于大家在业界的人来说都会知道有不少的方面都是可以谈的。有一些大楼，他们如果能够吸引非常高质量的租客的话，对他们来说也是一个金字招牌，所以他们也很愿意给你更加优惠的条件。但是现在也有一些情况对于这个市场来说是不利的，也就是在这个大楼的规格上面其实还是不足的。有的时候想要增加使用面积的话，并不是有这么灵活，并不是这么容易扩张。尤其在绿色使用上面，我们希望为这些大楼作出更多的努力。谢谢大家。

　　【缪亮】：谢谢Luis精彩的演讲，下面我们有请Eric Legere，五Eric将为我们带来的是《景观·趋势·建筑塑型》。自1998年以来，Eric从事于亚洲办公环境策略、规划项目。他的专长为跨国客户提供有关办公环境的策略规划、咨询服务。近期项目经验，包括办公地点合并，公司合并，对于企业的文化合并，环境特点提供策略规划。Eric易开放工作环境的分析工具、方法、组建、建模及客户标准，以更好的了解如何利用工作场所来完成工作目标。下面欢迎Eric。

　　【Eric  Legere】：谢谢大会对我的邀请，我也邀请劳伦斯来和我一起演讲。因为他在实际工作中是做项目的，而我只是做一些宣传的工作。所以我可能做一些引言，然后让劳伦斯做一个具体的演讲。我的演讲跟刚才Luis的演讲也是不谋而合，如何让大楼为大家带来工作便利以及帮助大家创造更好的工作环境。

　　今天我主要给大家谈四件事情，就像我刚才讲的，我必须要快点讲，因为大家已经很饥肠辘辘了。

　　首先来看一下整体的景观规划情况，之后看一些写字楼的趋势。之前那位讲者已经讲了，就是说我们租户需要什么样的写字楼，之后讲一下大楼的地基形状，还有一些案例。

　　首先讲一下全球的情况，当时Luis在这方面比我更资深，适合讲全球的图景。大家可以看一下，全球在中国的市场消息相当于之恰是快速增长，之后的增速有所降缓，之后我们看到供给和需求之间是否平衡的问题。大家可以看一下现在的增长速度已经放缓了，这意味着什么？现在的消费者越来越挑剔了。现在唯一确定的就是不确定性，有一些客户过来找我说：怎么样能够在未来把握好这个市场的方向。其实我想跟大家说，未来主要是看设计这一块，不是说做室内装修是趋势所在，我们要看整体的设计的感觉。

　　我们来看一下城市的风貌，现在有更多的交通堵塞和更多私家车了。这些对于我们工作的方式产生了很大的影响，也需要我们对这个大楼的设计作出相应的改变。左翼我们现在讲到移动变办公，我们知道移动办公是非常有趣的方式。这意味着什么呢？我不需要固定在一个地方办公。

　　我们看一些这个图关于一些技术方面的讨论奠定了一个很好的基调。我的女儿只有6岁，但是她有IPHONE和IPAGD，当然了她还有个人电脑。看一些非常有趣的数字，150代表什么呢？就是你一天当中大家看你手机的次数，一天看150次，这太多了吧，你会觉得有查那么多次吗？大家这只是平均水平而已。我们看一下35%这个数据，这就是我们现在眼睁睁面临的事实，大家可以看一下，35%的人在网上通过社交网络去找朋友进行约会。其他的数据是什么呢？比如说孩子去外婆、奶奶家，他们首先问的你的WIFI的密码是多少呢？

　　另外一个途径我们必须要意识到，尤其在中国。也就是说现在年轻人工作过程中他们所希望的是什么？这就意味我们在设计当中我们应该提供怎样供应来符合他们的需求。大家可以看一下右手边的人，大家可以看一下他所代表的和中国消费者在差距是多少？我们可以看一下，其实在工作人口70%的人都是非常年轻的人，他们离了技术就没办法存活。

　　下面一组数字让大家瞠目结舌，大家可以看下一下，我们知道对于我们劳动人口的教育来说是具有重要的意义，每年新毕业的学生到2020年会达到29%。这意味着什么呢？大家想一下，我们现在年轻人口进入了就业市场，他们的教育素质是非常重要的一个问题。未来的趋势是年轻化，而且他们都是成长在技术发展的环境当中，那么他们走进办公室需要怎么样的办公室。而且他们需要是移动设备和移动支持。

　　大家想一下，这些趋势给我们带来什么影响？比如说我们在设计大楼的过程当中，大多数的租户他们需要的大楼是怎么样的？因为我们的客户会问我这些问题，就像刚才Luis讲的，大楼在高铁附近，或者是在公交线附近。所以大家想一下，年轻的一带希望在非常绿色环保的环境当中进行工作

　　下面我给大家讲一下，有没有一些全球的因素去解释为什么有工作环境发生的趋势和变化呢？

　　第一个就是模块化。大家看我们大多数的客户其实他们有很多不确定性，所以他们想找的是一个模块化的方式。所以在办公环境当中也是如此。而且他想要协作性进行创新，他们必须快速的把产品推向市场。他们必须要把非常贵的人力资本维护好，使他们训练有素，是他们是非常举行年轻、朝气蓬勃，富有活力的。金鱼这样的图景，那么怎么样才能使公司完成任务呢？所以我们必须进行协作和创新。只有这样，才能使我们的竞争力有所提高。

　　这个图表给大家讲一下发生在办公室实践的改变，有一些大耳熟能详了。这是根据中国的情况，我在香港工作了15年。所以这不是西方的数据，是中国化的数据，是包括中国和亚太地区的数据。现在大多数的客户他们也想要私人的办公区域，我给大家举一些例子。

　　这个比例还比较少，1%的人他们想要一个私有空间，而只有1%的人能够得到这个私有空间。对于大多数一般的普通白领阶层来讲，他们是没有这样一个私人空间。但是更多的人他们想要一些更加休闲的场所。在市场当中发生的情况，这些大的办公室区域，大家想要彼此之间不是私有化的工作，而是彼此之间进行协作沟通。大家看一下在公司物理的，或者是精神上的围墙和已经打断了。

　　刚才两位讲者讲到了我们要建造一个非常绿色化大楼，而且技术在这方面起到非常重要的作用。我怎么样把这个设计嵌入到这个大楼的设计当中。怎么样用黑莓或者苹果手机这些沟通的人，他们很好的进行办公室合作。这样给我们传统的沟通方式带来很大的改变。所以我们想要人和人进行沟通，我们不想让大家邮件之间进行沟通，或者是发一个短信来进行沟通。工作最重要是企业内部的员工彼此沟通、交谈起来。

　　下面基本上我会换一种方式，因为我们知道现在有很多在建的项目。我们知道我们的客户来到我们身边的时候，他就会说我们大楼没有建完。所以他是在建的过程，他需要的是什么呢？他需要是国际化的内部装潢和设计的标准。所以我们会说：放心吧，我们为帮你完成这个任务。之后我们看这个大楼本身，这个大楼还没有成型，它是一个在建的项目。所以我们问我们客户，有没有这样一个机会能够把整个大楼的设计优化，怎么样去确保我们设计过程当中比较合适的修改和调整呢？

　　也许这方面大家有很多经验，劳伦斯之后会接着我的话题继续讲。大家看一下现在大楼的户主他们不是一个投机性的投资者。他们想要能够达到自己置业回报最大化。尽管他们不是投机的投资者。所以他们时候想问一下，为什么我们要来你们的大楼进行租办公楼，或者说购买。他们要看一下走廊，包括我们堆叠，还有包括办公室的区域划分，还有办公室的灯光这些设置是否有合理的布局。下面让劳伦斯给我们讲一下？

　　【劳伦斯】：有一点很重要的，像Luis刚才提到，现在这个市场上海，或者是亚洲区商务办公空间越来越多，竞争会越来越大。很多客户都会有一个要求，构造我怎么能保证我的租金回报是高的，我怎么能保证租户他会来租我的大楼或者是买我的大楼。

　　之前有提到，其实怎么去影响一个楼是不是很吸引？什么才是真正甲级？不光是技术层面，说这个楼有多环保等等都能断定这个楼就是好的。刚刚提到有很多层面，特别是我们中国，亚洲区的一些元素。包括未来一些上班年轻人，80后、90后他们对对办公空间的要求是不一样的。左翼这个也直接影响他对室内跟整体建筑的要求。

　　我们有几个例子想提一下，第一个是我们其中一个客户，他想做一个40层的写字楼，他们自己用10层，其他是出租的。这个案例在我们中国是很常见的。他下面打算做一个酒店在群楼两面。那怎么能保证他在这个社区里面跟跳出来，跟其他的甲级写字楼不一样呢？我们跟他做了很多探讨，包括刚才Eric提了到几个层面。包括你看到我们会在整个电梯那个分区，先做一个考察。你可以说我们大楼都是有最好的电梯。但是实际上你去过多少个在中国的大楼里面，你是很快就可以马上到写字楼了。估计现在还是占少数？那里面还是有很多考虑了。

　　就是你分区是怎么分，然后怎么利用转换层的一个机会。就好象刚才Eric提大几个点，转换层里面有可能有很多拿IPAD，或者是拿手提电脑。他们喜欢在那边休闲去看看电影，跟其他人交流。这些区域现在在中国里面我们可能不多见，但是在实际上是非常多的。你可以想像我们现在去星巴克，去其他什么地方，你想想一个楼里面有交换楼层是有星巴克的元素，也有一些会议的空间。有很多客户他不想在自己的楼层里面做会议室。因为那个是他的，要用钱的。如果你的大楼在转换层里面有一些会议空间，有刚才说的那个讨论空间，那是给租户很大的价值。这是其中一个想法。

　　另外一个客户经常问的，通常老板进来我们大堂里面很大气，设计怎么办？除了刚才说了那个设计一定要很棒以外，Eric提到的需要有很多互动的空间。比如说有很多可能坐在大堂里面有很多会议，他们在那边咖啡厅聊聊天。大楼的功能不只以前所说的一个大楼的大堂，只是有走进来3层高很大气的一个空间，我们还需要兼顾其他的元素。比如说这个客户他是有银行在里面的，我是不是传统把他分割成两面，还是可以综合来考虑。就是整个空间，有点像苹果那种氛围。这些是能提升现在整个大楼能卖出去给一些客户，或者是租出去的一些优点。

　　在另外一个角度谈一下刚才说的转换成或者是大楼有可能的交互空间。

　　【Eric】：现在好多大楼都做这样的设置，就像Luis刚才讲的一样，也许他在这方面比我更是专家。其实我们看到在从一层有很多不同的租户，他们也想要彼此之间有互联，而且他们同时要建设一个形成。这个形成的起点是什么呢？比如说前台作为起点。我从公司前台之后进行游走的时候，我想让我每一步需求都被可以照顾到。不仅是办公，而且有购物休闲的零售元素。大家看一下这个区域是非常具有开放性，而且你看一下年轻人的格局，他们想期待的这种生活方式，这就是他们之间的工作方式。

　　现在我们换一个角度，现在的公司都已经意识到了，比如说有一个24岁的年轻人，板上钉钉，我说这是你的位置，你必须要钉在上面。你告诉他8小时必须要在这里工作。其实他是不买账的，他想见人，想要休闲，互动自己的人脉圈子。这些是新的趋势，你会觉得这是不是天方夜谭，是不是太奢侈的期望。但是并不是此，这是现在的趋势，这是当今的24岁的年轻人希望的就是这样一些办公的领域。

　　【劳伦斯】：所有年轻人去工作的时候他们需要而不是只是好看。作为开发商他自己拥有地产的说一些，你也看到商业的机遇。比如说刚才说的楼下的咖啡厅，因为年轻人要去，除了你自己物业的租金以外，其实这些也是很好的租金回报率的地方。在中国以外其他地方用这种设计的已经有很多了。

　　说到一些基本一点的，就是标准楼层客户到底要什么？就像Luis刚才说的客户到底要什么呢？我们也有做室内设计。我们从室内设计的经验反过来去想，一个客户到底在标准楼层里面他到底要的是什么？有几个很简单的元素我们在这里已经体现出来，这个是传统建筑师不会直接想的。

　　第一个是怎么利用那个核心筒空间。核心筒一般是浪费的空间，大家怎么利用这个核心筒来做各交通的区域。另外就是核心筒旁边是一个很好利用的设计元素。像Eric刚才说我们办公室现在的趋势都不是在窗户旁边，所以建办公室或者是会议室都会在这附近。一会儿Eric会给你几个例子。

　　还有一个很标准的柱，很多时候建筑师会觉得很漂亮的建筑，但是柱往哪里就没有效率，这两个可以取得平衡的。

　　像这个例子里面，我们就会从里面布局来反过来做建筑设计，看看一个柱才是最有效率，哪一个玻璃里面的布局最有效的利用的。这个反复来回的是好，能提供的最好建筑跟室内的效果给最后的租户，这是才是真正的甲级。

　　【Eric】：其实我有一点要补充一下，。这是一个大楼内部中庭，我们在设计的刚才当中，有些租户他可能租用两层办公楼，两层之间是彼此相连的。这个时候我们必须要做重新的指引方向的做法，我们对他的进行了改进。有专门的楼梯我们可以设计在过程当中，无论在那边还是在这边，或者是在上下两个楼层之间搭建这样一个楼梯的连接。

　　我们看一下大的租户，他们把自己的租的两层联在一起成为一层。所以在建造大楼的过程当中，如果一层的面积是2千平方米，如果他想看的是4千平方米。他想要确保的是两层楼基本上是上下合并为一的。这样的一个设计其实能够确保我们从内部外部来看，这两者是结合一起的。

　　另外一点，大家可以看一下这些柱子的，他们其实连到底下的停车场的。所以我们怎么样能够把他设计的有效率。我们必须有一个自下而上的方式去为客户，从他们的角度做一个设计，去想一下我们怎么样能够充分的利用空间，而且满足我们所有的需求。

　　我们看一下，这是大楼的另外一层。基本上设计的是差不多的，大家看一下这个柱子之间最佳的距离是多少，而且我们看一下中间的部位和和顶梁柱之间的距离最优化的是当然米？这个都是客户会考虑的问题，有一些大楼建筑的过程当中我们有时间修改。我们会说这个图改一下，其实我们有更有效的方法去设计。这样的话，能够使我们的消费者以他们更希望的方式传达我们的设计。

　　其实不只是楼层的设计，这里面还包括他的通风以及声控。所以我们还是要看当中楼层与周边的一个距离。

　　【劳伦斯】：从细的建筑角度有很多考虑。但是反过来，有时候客户他最后需要什么是很有效率的，不一定是全国的传统的甲级写字楼直接从参数里面体现出来的。这里面列了好几个例子，比如说洗手间是不是从核心筒里面能进，这个是一个很大的关键。因为如果你整层是分租的的话，那个有可能省了消防的通道。看中国不同的城市消防的要求的话。然后就是从核心筒到玻璃幕墙的距离，有很多参数都是从里面最后那个用途来反复体现的。

　　最后其中给我们看到是5个不同的柱，不同的等距，有可能看到室内用途。这个也就是刚才Eric提到的模块化，就是怎么用最标准的模块来体现不同的室内客户的要求。

　　【Eric】：这个就展示给大家看，如果我们真的使用这个模块化设计的话，你的确有很多的方式可以使他既漂亮，然后有非常有高效率。那么为什么是这样而不是这样呢？选择是多种多样的，这对客户来说是价值所在。

　　现在给大家看一些案例，这是波士顿咨询公司，以及这个美利坚地毯公司。波士顿企业咨询他们是行业的顶尖咨询公司，他们现在是位于浦东国际中心41层和44层。他们以前不在这里的，他们的员工是行业界最聪明的人，所以他们希望给他们最舒适的工作环境，让他们挣这多的钱。

　　这个是楼层的规划设计，我不会给大家看所有的细节，给大家指出这个部分是一个很大的休息间。这个休息间如果按照面积的比例来说是非常大的。这个是给大家休闲、交流的一个场所。而且有一个楼梯，因为他们有两层，所以这个也是引向另一个楼层的地方，这个是给大家一种我们同一个办公室的感觉。那么也有一些私人的空间，因为有些人可能需要一个安静的环境来工作。而且最大的一些开放性办公室是位于窗的旁边，所以你来到这个大楼里就会问我，为什么会有这样的设计？天花板在哪里呢？有一些办公室他们会做一些特别的改动，帮助他们能够想要达到自己设计的理念。所以这对整个大楼的建筑都会有影响。

　　美利坚地毯他们也上海原来有几个办公室，他们要将所有的人集中在一起。当中都是原来大楼已经设计好，不能改动的部分。剩下的可以进行自由的规划，包括一个餐厅，这个其实是整个楼层最漂亮的以及最好的一个位置。当然了，还有一个多功能厅。因为很多的员工有时候会带小孩来办公室，可以在那里玩。谢谢大家。

　　【缪亮】：谢谢两位精彩的演讲，今天上午的会议就到此结束。

　　(结束)