有请主持嘉宾：旭美商业投资管理有限公司CEO   潘韬

　　对话嘉宾：融侨集团副总裁、首席运营官 康红恩

　　原丰树集团商业投资与零售管理总经理   韩春风

　　绿景地产集团副总裁、绿景(中国)地产投资有限公司执行董事  陈铁身

　　印力集团(原深国投商置)首席财务官兼商业管理公司总经理 李楚华

　　北京汉博商业管理股份有限公司总裁   暴雪松

　　民盈集团董事长特别助理、民盈山智慧城总经理  邓国坚

　　三益中国执行董事  刘晓兰

　　掌声有请以上嘉宾上台!

　　潘  韬：估计绝大部分都希望我们这个论坛讲得越简单越好，所以我希望所有的嘉宾也都顺应这个要求，今天我们这个论坛的题目是轻资产，这个会议的主题是变革新时代，其实我认为就这个会议的主题轻资产是非常切题的，但是很遗憾今天时间有限，可能请各位嘉宾第一只讲观点，第二尽量简洁明了。

　　第一个问题什么是轻资产，其实我们做过一个专题谈轻资产，但是我觉得谈到最后发现还是谈不清楚，有很多的分歧，所以第一个问题请各位嘉宾谈谈在你心中认为现在的中国的商业地产，什么是轻资产？

　　康红恩：大家都肚子饿了，我也不知道怎么讲，因为确实这个话题很多，我就说一点，我觉得轻资产首先要想清楚一个问题，它是战略问题还是战术问题，这个问题如果能想清楚的话，我们在轻资产的方面会延伸出很多看起来表现上很多方式演绎的轻资产，但是我认为轻资产对房地产企业来说首先是战略问题，时间关系我不展开了。

　　刘晓兰：我觉得我刚刚在想其实轻是相对于重而言的，因为我刚刚一直在想两分钟讲什么东西，我想在这样一个大家都说重资产的背景下，存量资产的背景下，大家是否都在寻找轻的道路。生命不能承受之轻，这个轻不是那么容易的，它和重是一样的，时间有限我就不多讲了。

　　韩春风：我觉得轻资产有一个很大的关键点，就是我们能提供一个服务，能找到一个投资方，把原来资金密集的责任放到投资方，这个最重要就是你找投资方的时候，哪一类型的投资方，因为机构投资者和非机构投资者对回报的周期的要求是截然不同的，所以这个决定了轻资产的成功与否。

　　陈铁身：要回答这个问题，我先讲一个问题，因为在座的都是商业地产界的高手和同行，同时今天也是商业地产节，同时从我从事商业地产以来，一个简单的问题一直在困惑我，就是说商业地产行业归类应该归在哪？当然有人说归在商业，有人说归在地产，其实在我认为它应该归类为投资领域，它是一个不动产投资经营领域，也正是因为有这个思考，所以来回答什么是轻资产。

　　所以回到问题的本原，就是说商业地产的本质是地产是不动产投资经营的行为，而因此它的诉求点就是在于它资产的回报，从资产的回报来讲我们也可以看到中国商业地产问题的困境，就在于几个方面。一是你不懂产的估值过高，另外你持有不动产的资金成本太高，我把它归结为两高。同时从运营的能力上又很低，不动产的流动性上也很低，所以目前由于两高两低的存在困惑着大家，其实这个轻资产的概念的提出，实际上是把商业地产在各种专业聚合，形成复合型业务的时候，又出于目前的这种困局，在进行再分工的一个过程，实际上就是说轻资产的概念当中，怎么样运用你的运营能力和经营工具来化解持有商业地产业务时候的困局，这就是我的回答。

　　暴雪松：首先很高兴坐在这里，感谢赢商网给我们提供这个平台，刚刚潘总提到轻资产的问题，我觉得资产这个东西分怎么看，如果说把人不当做资产的话，只把资金和产业当成资产，那是一个定义，所以我觉得轻资产从商业地产的角度来理解，可能是轻资本、重人才，就是资本在这个行业退出。但是我觉得从整个的商业逻辑来讲，商业地产总体的价值是通过商业运营和服务来体现它的核心价值的，所以我觉得轻资产的核心应该是运营和服务，谢谢。

　　邓国坚：老朋友了，轻重是相对的，什么是轻资产？看看我的形象就知道了，一看就是轻资产，特别苗条。我觉得轻资产是要满足两个条件，满足这两个条件都可以纳入轻资产，第一个是你喜欢持有，不累。就是你喜欢持有它但是不累，像这个电话一样。第二个是进出、交换、便捷，满足这两个条件就是轻资产，谢谢。

　　李楚华：轻资产的概念在我们公司已经谈了好多年了，我们也已经做了好多年了，在我的一个理解里面，这个概念的来源是来源于我们的一个报表，资产负债表，也就是说当我们的收入的所依赖的资产在我的资产负债表上并没有得到特别多的体现的时候，走的就是轻资产路线。那对于商业地产来说，因为商业地产本身这个行业是一个重资金行业，资金密集型的，但它同时又具备了另外一个，就说它的管理，实际上商业地产的管理在中国也就可能十年或者十年多一点的时间，所以这个管理对于中国来说是一个非常大的课题，所以它是一个资金密集型再加上管理，当你的资金密集到了一定程度的时候，实际上大家都承受不了，这时候就需要轻资产化的这么一个趋势，所以也就是把它的资金密集型和它的管理给切分开，这就是轻资产。谢谢。

　　潘  韬：非常感谢这么多嘉宾，应该说大家可以听到每个嘉宾对轻资产的理解角度还是差别很大的，第二个有很多嘉宾就轻资产提出非常有趣的让人印象深刻的一些表达，很多记者今天其实都可以用。第三个我要说的是我本来后面两个问题要不要提，但是想不到这一组既然获得这么多掌声，所以我觉得我还可以再问两个问题。

　　第二个问题是我看大部分嘉宾都是做过轻资产，或者在做轻资产类的公司，你们觉得怎样才能做好轻资产，或者轻资产怎么去做，最好不超过十句话。

　　李楚华：轻资产我们公司已经做了很多年了，而且我们所用的模式用了三四种，也就是我们接触了三四种的轻资产，我所对应的就是重资产的对象。

　　我觉得做轻资产最难的一点是什么呢？是信任。怎么让它信任你，愿意把他的重资产交给你管，让他相信你并不持有这个资产，或者不持有这个资产的大部分的时候，愿意依然把这个资产当做你自己的资产去管理和投入，而商业地产的一个价值实际上跟它的运营的收益是直接相关的，而且这个收益会被资本市场放大，你超过某一个临界点是正收益，低过某个临界点是负的，所以这个关系很大，就说你怎么能够首先去到正的，而且能够正得比较多，而且令到这个资产，你要说服你的重资产的谈判对象说，在他手里和在你手里不一样，在你手里能够赚到比他更多的钱，而且是减去你拿走的佣金还有很多，这是最难的。

　　邓国坚：非常简单，我的身份比较特殊，我既是投资开发商，我也是服务提供商，我轻重都有，我想轻资产要做得好可能两个步骤就解决了，第一个首先要把自己做成一个工具，一个负责把这个重资产或者把资产增值管理好的工具，这是第一步。第二步做好工具还不行，还要做好工具的存放的工具箱，你要能够把所有能够增值资产管理的工具整合在一起，当你成为了一个工具箱的时候，你就是轻资产里面的泰斗，就是这么简单。谢谢。

　　暴雪松：因为刚刚讲了如何做好轻资产，我是这么理解的，就是轻资产本身一定要先谈到无论是轻与重首先都是资产，就是资产本身的价值，这里面又引申出一个商业模式，就刚刚像花样年讲的，我认为整个未来中国的商业没有蓝海，全都是红海，只不过花样年通过它的商业模式改变了，因为社区的未来竞争会更加激烈，因为它规模小投资小，所以我觉得商业模式加上合适的资产，同时适应的团队和品牌，这样的话我觉得打造出来的才是一个好的资产，同时轻资产未来包括现在所从事的工作内容，比重资产索要从事的内容多得多，因为有钱可以任性，因为我是开发商可以投资和按照我的要求做，但是轻资产不可以，它一定要把商业价值做出来，所以说团队的能力未来是这个行业中非常重要的支柱。谢谢。

　　陈铁身：轻资产怎么搞？我想简单概括的话就是一个逻辑两个手段，所谓的逻辑就是从战略思考上应该是以终为始，就是要从投资回报倒推所有业务的架构的形成，这个是一个逻辑。

　　两种手段很简单，一个做分子，一个做分母，那就是运营优化能力和经营协同能力，客观的讲在中国目前做轻资产对不动产行业来讲，外部的环境是具备的，当然现在也有些经营机构，投行，有一些准入制的产品推出，应该说为轻资产的运作创造了良好的外部金融环境，这就是我的观点。

　　韩春风：除非开发商有一套非常完整的开发体系，而且有非常完整的运作经营的商业房地产这块，才能够说服投资者，其实轻资产在某种方面来说就是让投资者来负担资金投放的责任，从开发商这块就是提供服务，目前来讲除非具备刚刚我说的条件，对投资者来讲这块是非常非常能够说服他们来投资的，但目前为止我所接触的大部分在中国国内操作的PE，几乎目前来讲对过去投资者承诺的回报都不达标，但这也不等于说这些大的机构投资者对中国市场就从此撤离缺乏信心了，我觉得还是有的，回到刚刚说的我觉得确实要找到适合的投资者，比如说是过去我们如果是商业领域的话，一般都是退休基金，对投资的无论是回报率还是周期的期望都完全不一样，所以我说必须具备开发商很完善的开发系统，包括运营的系统，要不然的话轻资产这条路真的不好走。谢谢。

　　刘晓兰：我觉得今年最热的词好像在我们商业地产都在讨论轻资产，不论是在开发商转型做轻资产，还是说投资者在讨论轻资产，还是真正的运营商在说轻资产，其实我非常赞同韩总的一句话，轻资产这条路真的不容易走。第二我的观点它还有一段路程还要走，大家刚刚说到一个共性，就是我觉得做轻资产不亚于做重资产的难度，因为它具备的能力和重资产的差异化很大的，第一个在中国为什么还有一段路走，因为它的能力还有两个，第一是资本的获取能力，第二个能力就是运营能力上，这方面大家都知道还是在成长中的，最大的难度我觉得是现在轻资产其实走到一定的阶段，是要解决重资产的问题，在中国目前来说也还在路上，怎么退出，这个也是一个巨大的挑战，所以我也非常赞同的康总说的这是战略的问题，要想清楚，迈进来就跟当初很多开发商迈入商业地产没有想明白，可能深陷其中，我觉得这个也可能是一个商业模式的问题，如果只是一个单单服务业的话，它的发展会有瓶颈的，如何跟资本进行有机的结合，我觉得这是一个探索之路，我个人认为这是一条战略上的路，还是蛮艰难的。

　　康红恩：对于我们来讲我们会在四个方面考虑，第一个方面我觉得是对我们来讲，我们认为轻资产的最重要最核心的资产是人，所以我们在福州有将近5万多的福州最优秀的业主，对我们来讲轻资产最重要的方案就是社区加上互联网，这个因为时间关系不展开了，但是我们正在做这个事，因为我们的社区，我们的商业，我们的酒店，我们的办公，以及包括我们怎么样去跟互联网结合，这是一方面。

　　第二方面，实际上整个轻资产我们更多的更愿意把它看成是一个，我们怎么实现跟金融、跟投资，跟资本市场证券化的结合，这个也是我们正在做的。

　　第三个我们通常说的商业运营，实际上我们更愿意把它看成是一个大的资产管理。

　　第四个我们的轻资产一定会跟重资产结合，也就是说我们会在核心的城市核心的阶段去拥有一些核心的物业，这个是我们正在做的努力的四个方面。谢谢。

　　潘  韬：今天真的觉得我们这组的嘉宾特别的专业，我听了一遍几个主题词非常明确，首先是金融通道要打通，第二个要拥有一个专业的团队，最后是所有的轻资产必须要获得资本的信任，但是信任怎么来我觉得需要很长的一段路要走。如果真的时间充分的话，我会想这些嘉宾到我那里专门做一个轻资产的一天的讨论。

　　时间有限，最后一个问题，在各位嘉宾的心目中，今后的十年，中国如果出现优秀的轻资产公司，你们认为它具备的最突出的特质是什么？两到三个词。

　　康红恩：我觉得关键词是三个，一个是移动互联网，第二个是金融，第三个是大的资产管理。

　　刘晓兰：我增加一个词是专注，因为你只有专注在这个领域才有可能被资本青睐，另外一个是资产管理的能力。

　　韩春风：我还是重复我刚刚说的，确实要具备非常强的盈利能力包括开发能力，才能得到资金方的青睐。

　　陈铁身：第一应该有互联网思维的逻辑，第二应该有大资本的能力，第三是金融协同的资源。

　　暴雪松：我觉得未来的轻资产，因为我们从现在看，我觉得凯德的模式很好，但是未来的发展有三个方面。第一一定是好的轻资产公司一定是现在已经在商业地产上做得非常好的，有商业模式，有品牌，有团队的公司会继续的，因为未来的商业地产集中度一定会加强，所以说未来这些企业一定在转型的过程中会更加好的。

　　第二个可能会通过资本跟专业机构的对接，可能会产生出更多的很好的轻资产的公司来运营商业，通过资本来推出。基本上我认为是这两方面。

　　邓国坚：我四个字就够了，第一词是聚合，好的轻资产品牌很简单，能够把所有东西聚合在一起。第二个是释放，就是把资产证券化是释放，把重资产做到轻是释放，就是这么简单。

　　李楚华：第一个是责任感，这样子能够让对方知道说你交给我手里和在你手里是一样的。第二个词是品牌，我非常赞同刚刚这位老总说的，就是你有品牌才会有人找你。第三个词有点长，是一个体系化的专业运营管理能力。

　　潘  韬：我刚刚提的这几个问题，也是对前期所有讨论的总结，如果作为主持人个人总结一下，今后优秀的轻资产公司的特点就是我们现在台上这些嘉宾的特点，有品牌、专业，而且很专注。谢谢大家。

　　主持人：非常感谢以上各位嘉宾的精彩发言，再次把热烈的掌声送给他们！我们在行业领军人物的激情演讲和专业讨论中度过了美好的上午，接下来是年会午宴时间，请大家根据餐劵或在工作人员指引下移步到指定的餐厅享用丰富的午餐！下午1点45分，我们将在此宴会厅继续下午精彩的会议。祝大家度过美好的午休时间！

　　(午休)