新城控股集团有限公司高级副总裁 欧阳捷

　　欧阳捷：尊敬的各位领导、各位嘉宾，根据会议的安排我跟大家分享一下我们对商业地产的理解，为什么出这么一个题目？我们认为商业地产目前已经到了一个关键时期，而这个关键时期的发展，未来的十年可能不会很长，我们看来商业地产的市场已经很快将要饱和，全国商业营业性用房的投资已经占到整个房地产企业的15%，这个比例还在上涨，另外我们看到我们全国的新开工的营业用房已经超过18亿平方米，并且每年还以1亿平方米的速度在递增，我们现有的施工面积还有9亿平方米。我们估算了一下，按照全国房企的储备面积看我们看至少是12亿平方米，按照容积率2来算就是24亿平方米，为什么这么算呢？因为我们根据全国24家上市房企统计的年报，他们已经超过6亿平方米，所以我们认为全国的房企储备面积至少在12亿平方米以上，如果按照投资的10%用于商业地产的话，我们商业地产的土地储备面积至少要在1.2亿平方米，所以我们把这些全部加起来之后，我们会发现我们的商业面积会超过21亿平方米，包括我们已经竣工的，包括我们施工的，包括我们土地储备的，换句话说人均商业面积已经达到2.89平方米，这个我们统计的数据还是在2000年之后的数据，因为2000年之前的数据找不到了，如果把这些数据全部加起来，我们想3.5平方米是至少的，如果3.5平方米放到整个城镇中间，换句话说城镇每个人到所有的商业空间里面去每个人只有一个卫生间的面积，所以我们认为商业地产即将进入完全饱和，未来几乎不需要新的项目建设了。

　　我们看过去的商业有很多，但是有很多商业已经成为了垃圾，已经不再被需要，很多的商铺是空置的，所以现在以购物中心为主流的商业地产正在成为现代商业新的替代产品，根据赢商网的统计，全国在建购物中心我们占到全球的一半，在2013年占到一半，其中全球排名前十位的城市中间，中国占了8席。2013年全国的购物中心数量已经超过了3700家，2015年预计要超过4700家，去年增加了420家，而且增长率超过32%，远远超过目前住宅的增长率，根据赢商网的分析，可能到2025年，全国购物中心的总数可能超过1万家，但是在全国的分布是极不均衡的，现在看来以购物中心的商业地产仍然存在城市分化、板块分化、企业分化的市场机会，一线城市已经趋于饱和甚至过剩。

　　我们看到商业地产的情况来看，我们从2008年以来统计了，除了深圳以外，三个一线城市商业营业用房供应面积都超过500平方米，人均商业面积分别增加0.33到0.88平方米。而我们购物中心平均超过120家，购物中心平均面积8万平方米，2010年以来5年时间，我们发现二线城市的很多城市的商业营业供应面积已经超过1000万平方米，包括大连、合肥、烟台等等城市都是非常高的，而二线城市的购物中心平均超过51家，购物中心平方面积12万平方米，这是我们统计的典型二线城市的购物中心的情况，其中合肥、无锡、长沙等等城市的购物中心的体量都是非常大的。

　　我们也看一下合肥、天津、重庆的购物中心的个数和人均面积都超过了其他的城市，甚至超过了北上广深一线城市，我们可以看到佛山的购物中心的数量接近深圳，而佛山购物中心的总面积接近深圳，当然我们也看到同一个城市的不同板块也存在不同的市场机会，比如说我们分析了合肥市的各个商圈，购物中心最多的8个，少的只有1个，最多的在一个商圈里面有100万平方米的购物中心，所以在不同的城市和不同的板块中还是存在市场机会。

　　我们也分析了典型的三线城市，目前三线城市的数据量非常少，但是我们分析了一些城市发现，典型三线城市的商业面积也存在极大的不均衡，我们也统计了四年的数据，超过四年时间增加的商业面积超过3000万平方米的城市比比皆是。典型的三线城市购物中心有多少呢？我们看了一下平均超过21家，购物中心的平均面积是10万平方米，购物中心的人均面积是0.43平方米，这个面积是因为平均把它拉低了。所以我们分析下来会知道典型的三线城市其实我们拿到的数据还是非常少的，更多的城市还是没有数据的，所以我们认为更多的三四线城市还是缺乏新型的购物中心，所以我们大声的疾呼要到三四线城市去，三四线城市目前购物中心的数量比较少，消费模式急需升级换代，消费体验感受大家也希望能够与一线城市接轨，因此我们认为三线城市正成为购物中心发展的机会，我们看到二线城市的购物中心的体量已经超过一线城市。我们看到一些企业仍然在高速扩张，三四线城市的商业地产空间到底有多大？我们分析三线城市目前有54个，四线城市目前是103个，我们看如果一个购物中心在城市里面覆盖20万人口就已经算比较多了，我们一个三线城市的购物中心总量可能就是12个，四线城市的购物中心可能就是10个，这样加起来容纳的购物中心总数可能也就是2000多个，因为我们认为商业地产的体量在未来十年就会达到饱和，这个时候所有的品牌商家扩张的天花板也将到顶，扩张路径、发展模式也将发生改变。现在是招商，未来是无招商，加快招商我们认为仍然是现在的必然趋势。

　　企业怎么办？我们认为加速奔跑、跑马圈地是必然的趋势，新城控股的战略就是快速扩张，我们的战略部门原来由1个部门扩张到4个部门，我们现在目前的布局已经到达全国布局，重点是华东地区，现在的布局是一二线城市为主，但是也在向有实力的三四线城市扩充，我们坚决是去百货化，我们当时不做百货不是主动选择而是被动的创新，因为当时遭遇百货店的集体封杀，最后我们下决心去百货化，目前看来是碰对了。现在我们目前的开发战略也在实行标准化，我们拿地后20到22个月开业，开发节点与商业地产的节点是同步的，我们商业团队的人员和开发人员一起同步到位，我们开发的项目拿地之后就到位了，提前一个月储备到位，到位之后招商团队也同步到位，所以目前来看哪怕到了三四线城市，我们也可以保证我们的招商率。而我们开业前6个月要求招商率达到90%，我们的发展目标是到2017年要达到幸福500亿，商业目标要达到开业15个，在建25个，累计40个。新城现在形成三大产品线，一个是国际广场，在城市的中心地段，第二个是我们的主打产品是城市广场，这种是我们目前的产品主要分布在这一块，而且我们未来的扩张方向也是往城市广场走的，第三个是生活广场。

　　我们看到三四线城市的购物中心到底有没有可能做好？我们认为完全可以做好，这是我们在常州做的新城吾悦广场，目前的日均客流量已经接近4.4万人，我们觉得三四线城市如果能够做好一样可以达到一二线城市的水平，这是我们做的国际广场，这是在上海去年年底开业的一个青埔吾悦广场，这是当地的首个商业综合体项目，开业的人流超过30万人，当时我们还是极力控制，最后我们也是瞒报了一下才通过了，这是我们在南昌的吾悦广场，这是在长春的新城吾悦广场，都已经在开工建设，这是南京的新城吾悦广场，正准备开工，这是我们在海口的新城吾悦广场，这是我们长沙的吾悦生活广场，这是目前唯一的一个社区型的生活广场，这是在吴江的新城吾悦广场，目前已经在倒计时，这是我们在张家港的吾悦广场，这是在安庆的新城吾悦广场，这是在成都的吾悦广场，成都的项目我们是刚刚拿到地，所以规划图还没有出来，所以没有办法给大家展示，我们希望新城像沃土一样，我们今年把我们的品牌主题定义为随新奔跑，第一层意思是随着心情奔跑，第二层意思是希望随着新城奔跑。新城控股在中国已进入18个大中城市，其中10个是省会以上城市，7个省会城市的吾悦广场，我们新城的愿景是传播幸福、成就梦想，让城市生活更加美好，新城的企业文化也是诚实做人，踏实做事，我们希望我们说到做到。当然我们现在也在尝试做自营店，这是我们做的第一家多奇妙亲子乐园，这是我们做的最大的一家店，有4000平方米，未来可能做标准店1500到2000票房米，当然还有中型店和社区店，亲子乐园根据我们的测算年均可以达到客流10万客，也希望跟大家一起携手发展，我们希望带给城市一个中心。

　　我的汇报就到这里，也欢迎大家有机会到我们的上海总部，以及到我们在个城市的新城吾悦广场现场莅临指导，谢谢大家，谢谢。 

　　主持人：感谢欧阳总精彩的演讲！谢谢！