政策超预期 市场难演2008故事 楼市维稳

  楼市非常时期的非常规调控终于要回归常态了。国务院总理李克强在全国两会记者招待会上表态“房地产要稳定运行”后，3月最后一周，五部委的“稳楼市”政策相继落地。

  3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知调整二套房贷首付比例，从70%直接降到40%；财政部将二手普通住房交易中满5年免征营业税改为满2年免征。在此3天前，国土部还联合住建部在调整供地节奏与结构方面做出了政策上的重大调整。

  “五部委出台的楼市政策可以说是第四轮救市的标志。”北京中原地产首席分析师张大伟乐观地分析称。国研中心宏观部主任陈昌盛接受《华夏时报》记者采访时则相对“淡定”：“近几年，中央对楼市的政策一直处于偏紧状态，目前市场仍在调整周期内，如今的楼市新政实质上是由‘从紧’恢复到‘常态’。”

  新政松绑幅度的确超出了市场预期，但这真的就是救市吗？中央的口径叫维稳，要保住经济7%左右的增速，任何一个支柱产业都不希望太坏，包括房地产。问题是，楼市十年调控越调越高，2008年一救就报复性大涨，这一次还会重演2008年的故事吗？

  对楼市而言，新政肯定是利好；但要知道，现在的经济大背景已有了根本性的不同，房地产黄金十年基本确定已经过去，供不应求已是过去时，资产房地产化也正向资产证券化演变。而此次五部委的政策在释放刚需的同时还是守住了遏制炒房的底线，目的更多的是去库存和增加市场交易。换句话说，房价大涨不行，但也要防止大跌。

  还是“政策市”吗？

  无论市场环境如何变化，房地产市场似乎都难以摆脱对政策的依赖，“楼市是个政策市”的命题在短期内仍然有效。

  根据央行“3·30政策”要求，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例降至40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

  财政部同一天出台的政策中，将普通住房对外销售所需缴纳的营业税，免征年限从5年改为2年，即个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

  “信贷政策一直是楼市政策的核心，虽然半年前央行‘9·30政策’已经对房贷进行了调整，但鉴于二套房首付比例过高，依然限制了改善性需求的释放。此次调整，对于改善性需求而言，意味着政策发生质变。”中国房地产协会副会长陈国强称。

  新政出台第二天，就已有房企传出二季度涨价的消息。北京一家楼盘销售代理行负责人告诉记者，楼市政策出台后，他们代理的多个项目都表示要修改二季度的销售计划，大幅度促销优惠几乎全部取消，部分项目计划小幅上调销售价格。但与之对应的是，房地产股在这一天并未出现大涨，整个A股反而出现了回调。

  “新政对市场总会有短期效力，我们只要能抓住政策释放效果的时期，就能带动成交去库存。”一家全国大型房企总裁对本报记者表示，新政出台后，其所在房企已经开始分区域重制销售策略，一线城市及二线热点城市在售项目价格将小幅上调，库存压力大的二三四线城市将借机调价出清。

  亚豪机构市场总监郭毅分析称，“受政策影响最大的则是购房人的心理预期，在房价即将上涨的心理暗示下，此前处于购房观望中的刚需出手的可能性就会增加。”

  中原地产三级市场研究公布的数据显示，政策出台的当晚，中原地产各地门店签约数出现大幅上扬；其中一线城市成交加速的趋势更加明显，中原在四个一线城市二手房成交量同比前一周涨幅超过20%。

  “成交量上涨将是第一步，但并非所有城市都会迎来房价上涨。今年下半年一线城市房价上涨的可能性大，但预计很难出现大涨。而库存压力较大的三四线城市房价止跌企稳可以说是最好的结果了。”张大伟称。

  难演2008年故事

  “2008年时的市场形势与当前有类似的地方，同样都是房地产市场的低迷，投资下滑和交易量萎缩，同是宏观经济开始下滑，持续被打压的房地产，突然担当了挽救经济下滑的引擎。”经济学家陈剑波分析称。

  而当年的救市政策与如今的“3·30政策”基本相同，都是对个人购买二套房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，2009年房地产市场V型反转，房价也节节攀升。

  历史总是惊人地相似，这一次，历史会重演吗？

  “本次新政出台谈不上是救市，只是将过去过严的二套房信贷和税收政策回归到常态化，主基调都是支持改善性住房需求。”住建部政策研究中心主任秦虹分析称，“目前楼市总的供求关系仍然是供大于求，释放改善性需求主要是有利于消化库存，对于库存压力小的一线城市来说可能会出现价格上涨，但一线城市还有限购政策；所以综合看来，难以出现2009年那样的价格全面高涨。”

  国家统计局数据显示，截至去年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1%。

  今年前两个月，全国楼市依然延续了库存高企的状况。上海易居房地产研究院监测数据显示，截至2月底，全国35个主要城市新建商品住宅库存总量为27148万平方米，同比增长19.1%。2月份，35个城市中，一二三线城市新建商品住宅存销比分别为11.9、15.7和20.7个月。

  “目前看，中央是希望能通过调整首付比例及房贷利率、增加资金投放来提振房地产市场的信心，但是这一政策在地方执行的时候能否达到政策设计的需求仍未可知。”华东某省会城市的住建部门官员告诉《华夏时报》记者。

  民生证券分析师管清友[微博]分析认为，本轮楼市调整是短期因素和中长期因素共振的结果，既有信贷偏紧的政策因素，也有库存偏大、人口结构调整、房地产去投资化属性增强等市场自身因素；因此，房贷新政只解决了信贷偏紧的短期影响因素，只能短期缓解楼市压力，却无法扭转楼市进入下行通道的中长期趋势。

  多位业内人士分析称，事实上，在今年的政策环境中，还叠加了不少政策的对冲因素，如房地产税的政策预期始终存在，营改增也将给房企带来重大影响；此外，由于银行信贷额度有限，新政落地后的政策效果仍需观望。

  政策宽松仍有空间

  五部委政策齐发，中央在政策力度上已经拿出了最大诚意。加上地方政府此前纷纷出台的契税减免、购房补贴、放松公积金贷款等方面的措施，本轮楼市的政策和力度已经接近2008年的救市模式。

  那么，未来还有多大的宽松空间？值得注意的是，今年前两个月宏观经济数据的再度下滑，令房地产行业的带动作用再次被寄予厚望。

  国家统计局3月份公布的数据显示，今年2月主要宏观经济数据均出现下滑，并创下数年新低，表明经济下行风险仍需警惕。不过，疲态犹存的房地产能否成为“救火队”目前却仍未可知。

  根据国家统计局数据，今年1-2月份，商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%；商品房销售额5972亿元，下降15.8%；全国房地产开发投资和住宅投资的增速都比去年全年回落0.1%。

  抽样调查统计数据表明，在2007 年前后，国内房地产市场投机、投资性需求比重高达16%，而在2014 年，该需求已经不足5%。业内人士分析称，这样的变化，从表面看是住宅投资的关注度在大幅降低，而从某种程度上来说，却意味着楼市去投资化已经进入深化阶段。

  “在这样的市场背景下，寄希望于靠楼市来提振经济，单靠一两个政策很难起到作用，尽管今年的经济增长目标只定在7%，但这是中央的底线，必须完成；因此，如果这一轮楼市政策的效果无法达到中央设定的标准，不排除后期政策继续宽松。”陈剑波称。

  此前本报记者曾报道，中央及相关部委框定了一整套的“稳定市场”政策方案，涉及购房资格、商业贷款、公积金贷款、税收以及住房保障、去库存、土地供应等各个方面，其中有的政策已经成形，有的仍处于调研制定阶段。

  “目前的楼市政策调整是由2010年以后的‘从严从紧’转向正常化，政策效果的验证期限大约为三个月到半年，中央对房地产市场和整体经济指标都设定了标准，如果无法达标，政策还将继续向‘宽松’状态调整。”国研中心一位负责人对本报记者表示。

  张大伟表示，2015年，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、一线的部分城市限购等环节进一步放开。管清友则表示，目前二套房房贷调整已经兑现，下一步税费标准的松动也不会太远，甚至有可能放松首套房信贷，不过北京、上海放开限购的可能性较低。