有请主持嘉宾：亿翰中国董事长 陈啸天

　　对话嘉宾：中国房地产经理人联盟秘书长   陈云峰 

　　新城控股集团有限公司高级副总裁   欧阳捷

　　奥园集团营销副总裁  王曙煜

　　上海共好投资有限公司总裁 黄坚敏 

　　阳光城集团商业与酒店管理中心总经理  梁飞建

　　德思勤集团董事长  龙固新

　　掌声有请以上嘉宾上台!

　　陈啸天：好的，很荣幸能有这个机会做这个主持，我是陈啸天，今天给我的时间我看了一下大概是50分钟，所以我看我们参与讨论的嘉宾大概有6位，因为我们都知道讨论一个话题往往真正的主题不会太多，因为太多的话每个人聊完不会聊几句，所以我想这样大概两个主要可以探讨的问题，因为我们的主题叫商业地产新十年，房企生存与变革之道，所以拿到题目我就在想这个问题，就是2013年整个房地产行业一路往上冲，冲完以后2014年一路往下走，到了今天我们发现政府又在救市，商业地产一个大的背景就是住宅地产，如果住宅地产不好整个行业是很难受的，这是很重要的大环境的问题。第二个就是我们宣会长提的商业地产的数据。

　　所以我想第一个我们做一个投票性质的问题，如果我们站在命题的角度，商业地产进入一个新十年，在这个新十年的点上，6位嘉宾觉得房企是不是真的到了生存的关头我们再考虑变革的问题呢？所以我想看看有同意我们是真的到了生存的关键期了吗？有认为是的可以举手，我们的陈总认为是的，欧阳总呢？

　　欧阳捷：这样，我分析了，因为我们原来做住宅做了20多年，对住宅方面我们做过数据分析。

　　陈啸天：不发散，你不是认为到了生存的关头了？

　　欧阳捷：算是的。

　　陈啸天：黄总怎么认为的？

　　黄坚敏：因为这两年电商发展得很快，然后因为我在国外待的时间比较长，国外的商业布局非常合理，中国的商业布局是很混乱的，第二个竞争是无序的，商业地产相对来讲它的发展会有一些问题，但是我们每年大概接待来自全国各地有1000家房企，我们建议商业地产今后的十年从战略上把握两个要点。

　　陈啸天：我明白你的意思，未来肯定能好，那短期呢？

　　黄坚敏：我是提两个建议，从战略上提两个建议，从战术上提八句话。

　　陈啸天：黄总，我明白你的意思了，我们换个形式。我一个一个请教，我想我们探索房企的生存之道，第一个是我们今天是不是到该变革的时候呢？

　　陈云峰：无论是商业地产和整个房地产发展的进程来说，现在整个房地产行业都到了变革的时候，商业地产肯定不能独善其身，而且商业地产听了刚刚几位嘉宾的发言，没有一个人的数据是一样的，就是整个的政府和行业都是处在混乱的状态，所以现在肯定是到了转折的关头，不去变革肯定会出问题。

　　欧阳捷：我接着陈总的话说，我们看到全国的房企数量未来需要多少家呢？我们估算一下可能只要8千家，因此绝大多数企业将要淘汰出局，剩下的企业如果不变革也很难生存，所以我们认为未来的变革肯定是商业地产领域里面最关键的一个词。

　　王曙煜：我就延续上两位的嘉宾，整个房地产企业不论是住宅还是商业，其实肯定是到了应该变的时候了，如果大家现在还没有这个意识或者没有这个动作的话，我相信已经很难再去迎接我们下一个十年，也许就是被淘汰的边缘了，但是变也有很多种，因为原来商业地产很粗犷的一些开发模式，再到中期有点重视经营，再到现在更重视因为随着互联网的发展，重视到了服务和一些这样的延伸，再回归到我们的产品或者是怎么样去设计，所以这个变是肯定要变的，但是变的方式和各家的优劣都完全不一样，有不同的出路。

　　黄坚敏：我是这么认为的，现在的商业地产不变就是等死，变得不好就是送死，要怎么变？因为我们接触的房企很多，你要变不单单玩体验化，不单单是玩互动化，你还要玩娱乐化，还要玩社交化，要提供一些便捷化，所以变不单单是做体验式的商业，你应该往8个方面变，包括体验化、便捷化、互动化等等方向发展，总的来讲我认为你不变就是等死，变得不好就是送死。

　　梁飞建：我个人是支持房地产到了一个变革的时期，因为很简单，从去年各家房地产公司的营业额都告诉我们，房地产从一个时代到了另外一个时代，这是房地产行业的转变和变革时期，转到商业地产也是总两个方面来讲的，一个方面是当国内大多数的有商业项目开发的房地产企业，还是依赖于自己本身的住宅地产的发展，另外一方面也是从整个商业地产行业的消费习惯来讲，我们自己的市场群体发生了改变，他们的消费行为，他们的消费需求也发生了改变，因此我们对商业地产进行业态规划的时候，这时候也有一些需要创新的地方，谢谢。

　　龙固新：这个2015年应该是比较大的转折年，我认为商业物业应该向经营型物业转型，形成经营性物业系列性的体系，你不光是盖房子，还要提供综合性的功能，这样的话给我们开辟了N多的路径，我觉得形成这样的体系以后，把我们的房地产细分了N多的综合性领域，这个空间极其大，所以我也希望以后商业的物业转型为经营性的物业，我认为2015年是一个非常大的转折年。

　　这样的话还有一个大的方向，刚刚我听天马影视的老板讲影视，比如说我们佛山周边，包括顺德的制造业是一流的，但是缺什么？缺一个城市的文化平台，这么多的制造业我们没有很好的植入我们的设计和文化创意和品牌推广，广东的制造业是有的，但是广东的品牌传播力还是有限的，那么佛山能不能结合李小龙的影响力，如果只做影视你的空间并不多，但是如果影视和广东的制造业结合起来的话，我觉得这里面的空间也很大，我觉得2015年是一个非常大的转型年吧，谢谢。

　　陈啸天：后面大概有两个题目我们一起来探讨，这两个题目探讨我们要分成两批，我来提问题。第一个问题要请这边的三位领导一起交流，我们从去年年初到现在发现有一个现象，这个现象已经是第三轮了，是什么概念呢？就是去年年初发现我们很多企业都是围绕转型，围绕创新喊了一整年，但是喊到现在声音好像又没了，因为2008年发生过一次了，2011年也发生过一次，所以我想请教一下我们这边的三位领导，为什么我们这么多的企业在变革的道路上做了又不做呢？你们认为症结是什么呢？

　　欧阳捷：我觉得是这样的，因为从中央政府的角度来看，稳增长、保就业是它的主要目标，所有的工作，所有的东西都要为这个让步，所以我们看今年整个房地产市场，我们从新一届政府上台之后，两年以来都是给了房地产很自由的发展空间，但是到了2014年突然发现房地产不行了，这个时候说明市场的作用开始发挥了，但是政府害怕了，因为房地产投资拖累了GDP，甚至连金融业被拖累了，如果继续往下的话那么稳增长、保就业就无法实现，所以政府就开始出手了，所以政府一直强调市场是无形之手，但是政府的有形之手也要进行调控，换句话说政府对市场是不放心的。

　　陈云峰：我特别同意欧阳总的观点，就是现在的房地产，特别是咱们的购物中心的无序发展，实际上政府部门是承担很大的责任的，我在北京的通州区，我们通州区的商务局的局长，我们这几个项目把自己开发的商业体量跟他汇报之后把他吓坏了，是他印象中的100倍，他说怎么会有这么多，所以咱们中国现在所有的问题都是规划在前，开发商跟得很紧，然后所有的部门都没有跟上，所以造成今天上台的嘉宾从吴总开始，到联合会的会长，到欧阳总，每一个人的数据都是无序的，所以就带来了整个行业的危机，所以我也同意欧阳总的观点，咱们不是完全市场化的市场，而是政策化的市场，所以两会之后整个房地产行业管控的东西应该慢慢的推出去，让整个的商业地产的开发和运营走到市场化来，政府解决金融的问题就可以了。

　　王曙煜：首先我比较赞同地产新十年的说法，为什么是有地产新十年呢？恰恰在过去的十年或者更长的一段时间里面，市场的因素确实导致房地产跑得太快，以前的十几年，中国的房地产开发过程中很粗犷，另外也借助了政策和人口红利等等的因素，但是自从我们在这两年国家的调控起了作用，但是实际上市场的这只手真正的已经开始推到了面上，我们现在面临的就是要去真正的在市场化中找到自己的出路，当然在中国也有一些很特殊的自身因素，还不能完完全全的跟发达国家的市场化对比去看，它还要结合中国的特色，所以我认为转型实际上转的是我们如何看待面对市场，还是原来在那么好的条件下发展。

　　当然说转型不能光停留在概念，可能去年一年当中大家很多人觉得要转型，也有很多人觉得我要做一些体验互联网等等的事情，但是真正的转型是需要基础的，因为也要回归到它的本质，所以可能作为房地产企业来讲，比方说像我们的这种奥园集团来讲，它也认识到这一点，可能我们在转型的路上也一定会去坚持边转型边生产，也就是说我两边都不能太过于一下转过头，相信这个也会走得更稳一些。

　　陈啸天：我理解王总的做法就是风险不大但是还在往前走。第二个问题是这样的，我说如果想未来的住宅地产规模进一步往上走，你什么时候生意开始做大呢？恒 大地产我记得应该是700亿规模以后才做各种行业，龙湖是大概383亿之后开始在商业领域主动的做了创新，包括一些社区领域才开始创新，今天我们如果探讨就商业的领域角度来看，我们右边的三位领导觉得它跟企业的基础规模到底有没有直接的关系？到底怎么看这个问题呢？商业与住宅规模之间的关系？

　　龙固新：从现在的发展来看我认为不一定是必须的，包括刚刚提到的恒 大到了700亿规模以后，但是每一样都很难在市场处于竞争优势地位，我们在座这么多的开发商有N多有这样的机会，我觉得未必要做到400亿或者700亿才能进行综合性的开发。第二个进入现在的阶段，我们迎来非常好的下一个十年，就是中国的商业地产，中国的商业品牌跟国际接轨的非常好的时期，就是你按照这种眼光，把自己每一门类的规模都做大。

　　陈啸天：您认为跟规模没有关系的，梁总呢？

　　梁飞建：我觉得这个跟企业的发展战略有关系，实际上到一定规模的时候，对企业的发展来讲它需要多元化的发展来支撑，尤其房地产从黄金到白银的时代转变的时候，有一部分企业是上市公司，它要给资本市场很好的数据，在这样的情况下可能要考虑到产品上的创新，当然这个过程里面也有一部分企业因为发展得非常稳健，我觉得这个也是目前包括商业地产很多的房地产企业要纷纷效仿一些企业的重要原因，谢谢。

　　黄坚敏：我们是这么认为的，商业地产要取决于自身有没有商业资源，没有商业资源的话，原先做纯住宅的开发商要转到商业会很痛苦，现在做住宅的以后慢慢会跟国外接轨，住宅肯定是往健康化去发展，住宅小区人住进去这里空气好水好，人住进去可以长寿，商业地产跟国外一样也是往盈利发展的，这个商家进入你的商业地产如果能够赚钱我就会进来，像广州这边白马做箱包的，因为在这个区域大家能赚钱，所以我是这么认为的。

　　陈啸天：谢谢，接下来的问题是如果我们在座的6位领导，如果从各自的角度你们觉得今天的商业地产新十年的背景下，从您的角度怎么样提出对房企这个变革的比较好的建议，大家可以发散的来谈。

　　陈云峰：不管房地产的形势怎么变，要先找到不变的东西，第一是房地产的开发必须要找到特色定位，要差异化，第二点必须要有产业链的思维，商业地产绝对不会一股脑就能完成，它拉动的是跨行业的产业链，我觉得这方面确实要有准备。第三点是我们的组织机构，很多的开发商里面还没有很强大的运营管理中心和资产管理中心，还在以开发代管理，这都是很危险的事情，所以我们觉得在当今社会，商业地产的开发商组织机构应该更扁平化，应该去金字塔化，应该让资本说了算。第四点是关于人才的储备，现在我们地产行业最喜欢挖的就是百货业的人，昨天我在天津，百货业的人还傻乎乎的看着自己的摊，但是我问你们下面还有没有80后的干部呢？他们80后的干部都被地产商挖走了，剩下一帮60后在那当总经理，所以我告诉他们十年以后90后登上消费市场，没人去你们百货消费了，所以我觉得不变的东西我们要掌握住，变的东西就是我们要理解互联网+，这就是我的建议。

　　欧阳捷：我觉得有几点，第一个我觉得我们要理解大势，如果我们不理解大势我们就是埋头拉车不埋头看路，所以我们在公司里面跟很多员工在谈，我们对房地产形势的理解你怎么找地，到哪各城市找地，找什么地，所以对房地产的大数据的研究我觉得必须要提到议事日程。第二点是刚刚提到的战略，战略是有所为有所不为，中央政府也是有战略的，目标非常清晰，市场在波动，所以战略上一定要聚焦，我们不太赞成一些企业一会做这个一会做那个，这个是做不好的，而且随着市场的波动我们的战略也要进行调整。第三个是专业制胜，只有专业才是王道，如果你自己专业的事情做不到，你再想做一些非专业的跨行业的东西，怎么可能做好呢？

　　所以我们多元化的东西特别要慎重，谢谢。

　　王曙煜：我稍微跟欧阳总有一点不同，我觉得现在地产进入到新的十年，我认为是很有机会的，应该可以这么说，我们有很大的危机，或者我们有很大的挑战，但更多的是我们有机会，所以这是第一点，就是我是比较看好这个后面的发展的。

　　第二点，就是重新去梳理一下我们每个企业自己手中的资源，这个资源到底有什么？它可以达到什么样的整合，去搭建好我这个整合的平台，这种整合有很多的，对内自己是不是有现在比较热门的，未来大家不用专家讲都可以看到的旅游、文化，这些其实都是我们未来一种生活的方式上的引导，它是我们的需要，这就是我们的客户的最根本的需求，你在这些资源当中你有没有自己在这方面的资源的整合，如果没有，那我们可以把这个平台搭建起来，你可以去放开你的心态，去把这个平台架起来，我们可以合作，包括现在讲的互联网+，因为互联网是一个概念，但是互联网更多的是一种工具，如果你能够把这个工具做得更好，那么就延伸到我们第三个建议，就是重新重视我们如何看待客户服务和运营这个领域。

　　因为最终我们的消费者没有变，其实我们的消费需求也没有变，只是我们的消费模式产生了变化，这个变化其实再倒推过来，我们很多的前期的产品开发，再到中期引导的运营服务，都会有很大的变化，要把最后这一条，就是我们重新去看待客户服务和运营，把自己从一个很传统的纯开发的角色慢慢的向运营和服务商靠拢，那我们的潜力我觉得还是很大的。谢谢。   

　　黄坚敏：我在商业地产行业做了20年，在国外的商业也做了一部分，我是比较深有体会的，商业地产我在这边有三个观点跟你们在座的每一位领导、嘉宾进行分享。

　　第一个从战略上，现在的商业地产如果是传统的商业模式，那肯定是没有发展前景的，现在的商业地产从战略上主要去把握两个要点，一个就是商业金融的多元化发展，现在如果商业离开金融这个元素，你这个商业的回报是很低的，那么商业可以通过金融的模式进行一些多元化的窗口。

　　第二个战略上的要点，接下来商业做的是大数据，你做的商业如果有十万个人进来，怎么样把这五万个人变成你的会员，这个会员进行一些专业化、细分化的分类，怎么样把它分享给入驻的企业，这样从战略上讲现在的商业跟以前的商业完全不一样，现在的商业做的是商业金融和商业大数据。

　　从具体的战术上，我们建议一定要体现8点，第一个是体验化，第二个是互动化，第三是娱乐化，第四是社交化，第五是便捷化，第六是关联化，第七是差异化，第八是移动终端化。

　　最后一点我的建议，商业地产的核心一定要去找一些有这种模式的O2O企业，跟他们做一些线上线下的分享和互动，最终达到更好的目的，谢谢。

　　梁飞建：我个人觉得房地产企业是不是一定要随着企业的发展来从事商业地产开发，其实这个东西到今天为止市场的形势告诉我们，已经不再是行情好的时候从业商业地产就可以带来很好的效益，现在我们要反问自己能不能耐住寂寞，能不能忍受过程中的痛苦，我们讲是商业地产其实是全产业链的产品，从金融到整个后续的经营效果，还有创新，所以结合整个企业的发展战略，我觉得这个东西要考虑清楚之后才来决定，可能我们全面具备了这些条件，可能我们开发的时候才会对后续的长远发展有帮助。

　　第二个观点，现在商业面临的一个形势，对招商来讲面临非常大的压力，好的项目总投资汇报上有很好的数据，差的项目本身招商就是一个问题，在三五年前我们很少听说招商的过程中还要对品牌进行贴补，现在如果没有贴补招商就很难完成，这样的情况就是市场上大量的出现缺乏科学规划的项目，这个时候对整个市场正常的供需关系产生扰乱，所以这个时候很多的品牌在跟我们谈的时候就跟我们提出要贴补，所以我们呼吁整个行业要先做出一些优质的产品。

　　第三个观点，我认为守正才能创新，你首先要学习让自己站立起来，才能学习走路和跑步，我们每个企业都要有运营模式和管理模式，这样的话才能对后续的创新有非常好的帮助，谢谢。

　　陈啸天：谢谢梁总，先来守正再来创新。

　　龙固新：过去十年应该说万马奔腾，各种的方式都有，但是未来的十年应该是要向全球化并轨，我想商业地产肯定希望可以放到旧金山的硅谷这样的全球的创新方面领先的地方去，下一步的发展如果要国际化一定要先把购物中心搬到国外去，下一个十年迎来中国的地产也好，商业也好，跟国际并轨的最佳的黄金十年。

　　我觉得有三个点可以考虑，一个是品牌，第二是分工，第三是合作，品牌的话应该是以文化为先导，你先全球的大公司进入中国，首先是文化然后才是产品，然后是生活模式，刚刚为什么我特别讲到黄总的天马，实际上你应该是未来文化的先导，当你的影视如果能征服全世界的时候，你的生活方式和产品也随之可以征服全世界，这两天我在广州参观了很多的企业，他们的产品已经遍布全世界，但是所有的品牌都是别人的，所以文化是非常重要的。

　　第二个就是分工，刚刚我跟嘉宾交流也是一样的，因为我们在开发的时候，有很多的商业你不做就做不了，但是做了以后你的商业很难形成商业模式，所以我就进行分工，不适合你做的你未必全做完，应该交给这个领域里面最专业最有竞争力的公司做，你把你的做好就可以了，我觉得不要每家公司都培养出那么大的团队，它的成本是最高的，效率是最低的，所以我觉得分工会越来越明显。

　　第三个就是合作，刚刚讲到的新城控股我听了他们的战略还是很大的，是不是每个区域都进行资本性的扩张，我觉得比较好的模式是你在这个类别的经营水平的提高，然后进入其他区域的时候你还延续这个模式，所以我觉得未来十年很好的发展路径第一是全球化，第二是以文化带来的全球品牌的扩张，第三是大家要用自己的优势，就是要分工，第四是合作共赢，我认为未来十年这四个方向是比较明显的，谢谢。

　　陈啸天：谢谢龙总，后面我也接着6位领导的分享也分享一下我的观点，实际上我的理解，我们天天谈变革，很多企业的变革为什么在去年走到现在觉得越做越做不下去，我们一直也在探讨，我们认为是四各环的问题，最里面是硬件，这个硬件在每个企业都知道怎么拿地，怎么做开发，怎么完成销售和变现，所有企业都会的，但是往往很多企业为什么变革的时候走的路会走不下去呢？我们理解它的问题是出在第二个环，就是我认为是软件。

　　除了硬件之外第二个环是软件，软件的问题是什么地方呢？我们认为现在所有的企业都会说我有自己的IT部，我有自己的网络部，我有自己的融资，我有自己的配套的法务体系都有，但是你会发现所有的资源导向全部是在开发导向，所以我们企业在找变革之道的时候经常发现内部的软件体系不具备外向的接口，很多东西做融资更多的是去赢商网拿钱的不是做P2P的，内部的网络游可能也不是互联网的模式，所以为什么我认为今天这么多的企业在变革的时候有这么大的困难，绝大多数都是第二个问题，就是软的接口更多的是为开发服务。

　　第三个我们认为你有硬件的开发能力，你有软的基础配套体系，我们建议是做微创新，就是你紧紧的围绕你的主业做创新，即是把主业做好做强，同时也是为真正意义上的创新做准备，所以我们认为第三个环应该是微创新的。在微创新的过程中再培育每个企业的硬的基本功，以及软的外向的服务的接口。

　　第四个环才是真正要创新，我们认为企业的变革应该是水到渠成的，来自于前三者基础的准备先做好。

　　所以今天组织这个活动，我们也是很荣幸6位领导从不同的角度来谈各个企业在今天的时间节点上面，因为的确我们面临很现实的环节，今天的行业资金成本没有降下来。第二个整个行业从产业链的角度上，配套的服务体系没有跟进，比如说住宅各种各样的代理机构很多很多的，但是商业地产里面真的是很少的，第三个商业领域的供应完全是过剩的，因为有这么样一个很现实的客观背景压力在这里，所以各位领导也提出来考虑到当前的大数据、O2O的模型，结合各自的专业分工，来强化自身未来在商业地产新十年的大背景下，各个企业寻求自己在新环境下自身的生存和变革之道。

　　所以非常感谢6位领导和专家参与这样的讨论，的确我感觉我们的讨论也能反映我们今天商业变革很现实的环境。谢谢大家。

　　主持人：非常感谢以上各位嘉宾的精彩发言，再次把热烈的掌声送给他们！