地产股的72小时

  文/荆宝洁

  3月30日午间，一则央行[微博]下午召开发布会，将降低二套房首付比例的消息在市场传开，随后，地产股集体暴涨。

  在红彤彤的涨停板的映衬下，一部分地产业内人士开始沸腾。尽管从去年政策就开始逐渐松绑，但在所有政策中，房贷政策的威力最大。并且，此次政策超出了预期。有股民惊呼“没持有地产股才真的是满仓踏空”。

  不过好景不长，第二天，申万房地产指数早盘大幅高开近3%，以5271.18点创7年新高，但此后集体杀跌，指数全天出现两轮明显下挫，最后以1.72%跌幅收场；建筑装饰板块亦受到拖累，全天累计下跌1.74%，为跌幅最大的两个行业板块。周三，在沪指大涨1.67%的背景下，申万房地产指数微弱反弹，地产股跑输大市。

  比起地产界人士的乐观，资本市场上投资人已经开始用脚投票了。事实上，在政策松绑的预期下，从去年11月份开始至今年1月，一些地产股已经在短短两个月内完成100%的涨幅。用分析师的话说，利好已经提前兑现了。

  一个曾在券商当过房地产行业分析师，后又转投基金公司、做基金经理的人士去年10月降息后曾告诉21世纪经济报道记者，现在是长周期见顶，短周期反弹的时间段，就看你愿意不愿意参与反弹。

  在方正证券过往的研究报告中指出一个规律，2008年以来地产板块持续上涨的时期均伴随着政策放松及销量回升。而反过来看，政策宽松的时期多数情况下伴随有地产板块上涨，但有一次例外，即2012年三季度，在成交量持续回升半年后，市场对宽松政策及逐渐走高的销量是否还能持续产生怀疑，地产板块下跌，而四季度销量继续提升，宽松政策没有扭转，地产板块出现补涨。当然，这都是倒过来看的，人人皆可成为事后诸葛亮。

  一路上涨和一路下跌都不可能是永恒状态，波动才是常态。尽管进入白银时代，地产行业仍有巨大的发展空间，但没人会认为地产行业会是新经济的英雄。未来的支柱产业是“中国制造2025”，是“互联网 ”，是“信息产业和工业化融合”等等，这些先导产业逐步发展壮大成为支柱产业。

  2004年万科的销售额突破100亿，仅用了10年便成长为一家2000亿规模的公司，成长速度超过20倍。很难想象，未来10年还会有这样的成长速度。之于整个房地产市场，1998年房改带来的制度红利，几乎已经被消化完毕；而人口红利也在逐渐走向拐点。

  资本市场更看重预期，更喜欢听故事。一家2009年上市，每年资产规模、净利润都保持大幅上涨的建筑企业，股价长期低于发行价，直到“一带一路”来了，该公司的股价才突破发行价，头也不回地涨。

  又想起预言帝任志强说的那条规律，房价涨则地产股跌，并且资本市场会先于实体经济3-6个月做出反应。他预测到今年9月份房价就会上涨。届时再看，3月末的暴涨是否是股价触顶的时间点。