深圳花样年商业管理有限公司总经理邱志东

　　邱志东：尊敬的各位来宾朋友们，上午好。今天有幸受组委会的委托，给大家分享一下花样年在社区商业上的做法和我们的观点。

　　首先我简单介绍一下花样年商业管理公司是花样年集团四个板块其中的一块，花样年下一步是要打造生活社区、商业社区和养老社区，花样年商业是其中的一个打造的主要板块，花样年这几年在整个企业的转型的过程当中，确实是做出了很多的尝试和努力，可能大家也看到了花样年本身在香港的上市，包括花样年现在打造的八个板块，它的齐头并进的状况。从花样年商业这几年的实践来看，我们把我们对社区商业的一些研究做法，包括我们的一些观点拿出来跟大家分享。

　　可能今天早上我也听过了很多其他的朋友们在讲整个的中国商业地产的发展，那从我们自己的观察以及我们的分析来看，整个商业地产的投资这几年席卷了全国，大江南北不断的开发商业地产的热情是空前的高涨，各大开发商和投资者纷纷进入了商业地产的领域，但我们认为目前整体上看大部分城市的商业地产的发展是供过于求，我们个人认为这些东西应该值得大家警惕。

　　在下面我们也简单列举了一下北上广深包括国内的二线城市，甚至三线城市的商业存量是非常巨大的，国内商业地产的发展我们认为带来一种透支和无序的状态，下一个十字路口该何去何从，这个是值得我们所有同行之间进行思考的。

　　在这个背景下怎么寻找商业地产开发的下一片蓝海，是什么？这是我们要思考的东西，从国外的经验的借鉴来看，国外商业发展的时间看，社区是居民日常生活的主要场所，无论从数量还是零售总额来看，社区商业中心都是当地居民消费的首选之地，在美国有80%的购物中心是面积2000平方米以下的社区中心。国内现在随着国内城镇化率的提升，未来会形成两万个以上的新的城市社区，在政策的引导下，我们认为社区商业必然迎来新的发展机遇，目前中国的城市化率达到了52.57%，从未来的整个城市化的发展来看，我们认为到2030年，中国城市化率将会达到60%到67%，将新出现2万个以上的商业社区。

　　城市里的发展，大家会感觉到邻里之间的社交活动一度收缩，随着社交理念转变以及生活方式提升，邻里社交将重新成为社区生活方式重要的组成部分，社区商业的蓝海将要呈现。社区商业的运营需用社交产品的思路运营新式社区，定义垂直人群服务社会属性而非家庭属性，让远亲不如近邻重新回归社区产品的打造方式。在这里简单回归一下传统的社区商业的特点，首先第一个是物理属性，社区商业一般是具有相当强的地域属性，总的规模、服务半径都是根据商业属性而定的，在整个里面我们认为偏内向性的社区商业覆盖范围是在1.5公里，而外向型的社区商业覆盖范围是2.5公里。整个商业商业的功能是以便民、利民为宗旨，主要为居民提供日常生活所需的商业和服务。

　　在业态的规划上，社区商业是深入到社区生活圈里面，休闲娱乐类和配套服务类的业态比例要高得多，同时特业突出，主力店的概念更加异化。主要满足家庭式的消费，社区消费的特业不同于一般的传统商业，也许一个医院，一个儿童乐园，一条跑道就是这个社区商业的一个主力店。建筑设计规划不同于城市的核心区，社区商业必须温情、便利或风格独特，能够成为社区交流的平台。

　　所以我们对社区商业的思考模式，第一个是随着互联网时代的到来，对于实体商业而言，门店将不单纯是交易的渠道，同时承载着展示的功能，应该讲30%的消费者是在浏览商品的同时是在用移动手机进行研究，16%最终会在门店购买，29%最终会从零售店的网店购买，45%会从其他的渠道购买。根据埃森哲的消费者行为调查，大约40%的消费者在过去一年中更换零售商，意味着零售业面临更加严峻的竞争。随着移动互联网时代的来临，消费者的购物行为发生显著变化，购物空间立体化，购物时间碎片化，购物方式移动化，信息传播的社会化，这些东西都影响到我们本身商业的生存以及发展。购物行为的这些变化直接或者是颠覆了原来在某些特定时间内固定场合进行商业交易的商业习惯，我们商业地产业正面临着这种商业习惯的转变。这样的话我们整个社区商业的优势能够得到更加明显的表现，我们希望它成为电商物流的最后一环，也就是就近就业、就近消费，在这种情况下我们希望我们的商业地产有很好的防御性和稳健性，在很多消费的选择因素中，距离因素正在变得越来越重要，零售企业拼的已经不是谁的商品价格低、品种全，某种程度是看谁离消费者最近。

　　而未来体现稳健性和抗风险能力，社区商业首先要体现与日常生活的紧密相关，提供必需的基本消费，满足刚性需求。其次社区商业要方便周边居民到达，便利性可以抵消价格因素，这与近年崛起的电商大物流形成互补，抢占最后一公里。凭借与消费者地理的近距离，打造小范围快速配送体系，并与电商大范围大流量的物流体系形成互补。在服务方面，强调与需要居民亲身参与的服务型消费，体验方面具有不可替代性。

　　在社区里面希望能够形成闭环，提高消费者的忠诚度和认同度，从而提高高频次的重复购买的频率。同时我们也希望能够让上去商业成为周边居民进行社交活动的场所，赋予情感的消费场所。除了满足基本的居住、消费功能之外，我们希望社区商业承载社交功能和情感寄托的功能，情感互动无疑会大大的增强消费者对社区商业的忠诚度和美誉度。在这个基础上结合移动互联网打造社区的O2O，能够同时具备这五大优势，刚性需求、入口习惯、活跃客户、客户黏性和品牌的忠诚度。

　　从花样年这几年我们做的实践来看，花样年现在大家也知道，花样年的彩生活现在已经成为全球最大的生活社区的管理企业，现在管理的面积已经达到了3.2亿平方米的物业管理面积，在这个基础上，我们本身商业跟彩生活在我们整个花样年的发展闭环里面，我们从商业的角度是承担了给彩生活、社区商业、商务社区提供商业支持的这样的一个板块，在这个基础上整个企业的发展和定位，刚刚看到了就是四个方面，收入结构也由原来的单一的物业销售和租金等重资产转变为服务收入和平台交易等轻资产业务，包括我们不仅是在打造我们本身花样年自身的实体购物中心之外，我们还在外面承接了很多的商业项目的资产管理服务。

　　目前，花样年是左手拥抱互联网思维和工具，右手坚决的走多样化创新道路，专注于做社区服务，围绕社区服务运营平台开展运营。从目前来看，我们认为O2O未来是线下颠覆线上，当线下思维发生转变的时候，线上优势就不明显了，线上最终都要落地到地上，而社区商业要充分发挥服务属性。线上的企业原来管理难度小，但是当线上开始往线下走的时候，会发现线上的人到线下几乎没有服务能力，而所有的服务，所有的需求，最终会变成要面对面的，不论商业怎么发展，我们商业实际上本质就是给消费者提供服务，而这种服务是线上做不到的，也就是说当线上的人到了线下的话，肯定是没有我们这种面对面的服务能力，所以在这里面我们的彩生活开发了彩之云，目前已经有300万用户，这些人群成为花样年八大增值业务的有力支撑。

　　所以为了推动社区商业，花样年商业除了有红唐和花生唐之外，商管公司衍生出另一条产品线，芝麻唐，意思就是小，撒豆成兵，寓意芝麻开花节节高。我们希望能够做出有别于传统的社区商业，而又具备互联网思维和互联网能够落地的做法的新型商业。

　　谢谢大家，花样创造价值，谢谢。

　　主持人：感谢邱总专业的分享。