有请主持嘉宾：行业知名专家、原新天地企业发展部总经理 邓俊文

　　对话嘉宾：银泰商业集团助理总裁  程泳江

　　海底捞联合创始人、筷乐美食智慧不夜城董事长  张睿

　　新世界中国地产(华南)区域总监助理、市务体系常务副总经理  张三宝

　　森悦投资控股有限公司总裁   王品石

　　宝龙集团总裁助理、总裁办总监、电商中心总经理   吴弼川

　　北京博纳国际影院投资管理有限公司总经理   黄巍

　　赢傲科技董事长 李健

　　上海鹏波商业投资有限公司、ATTOS奢华之家官方授权战略合作商董事  刘鹏波

　　掌声有请以上嘉宾上台!

　　邓俊文：谢谢各位嘉宾，我是邓俊文，我们这个环节是商业地产的互联网改造，今天请到的嘉宾有很多都是来自我们的开发商，还有零售商，还有不同的产业在这里，今天的这个环节我们要控制在40分钟以内，这里8位嘉宾，所以我大概一人5分钟。

　　我们从第一位嘉宾开始，我想先请程泳江先生谈谈您怎么看待商业地产的互联网改造。

　　程泳江：银泰是做互联网的零售企业，商业地产的互联网改造做得比较少，但是问题差不多，我看问题叫拥抱互联网，实际上到今天我是觉得是不是被互联网拥抱才是更重要的，拥抱互联网肯定很重要，因为现在很清楚现在就是用户为中心的时代，我们原来经营一个场地做零售，实际上未来的零售和未来的商业地产，一定经营的是用户，所以从B2C到C2B这是明显发生的改变，这段时间大家可以看到有一个现象，会发现一大批的大众的品牌，在消费领域里突然变得很时尚，这个现象在我来看，首先它就是大众时尚消费时代的来临，这个背后是什么？背后我觉得就是互联网消费时代的来临，为什么会出现这样的潮流？是因为在互联网环境里面，消费者在里面已经形成了一定的风尚，再把这样的时尚带到线下，也就是说互联网里面的世界已经影响线下世界了，所以用户中心，消费者是从互联网来的，用户从互联网来影响到线下，线下人就要用互联网的思维去改造。

　　所以我自己觉得商业地产的互联网改造是+互联网，但是总理说了是互联网+，那我想总理的话我们都要仔细听听，所以我觉得这个十年我们在刚刚从+互联网开始马上迈入互联网+的时代，可能非常短的时间，对我们所有从业人员来说都是非常大的考验和挑战的，这是我的看法。

　　邓俊文：谢谢程总，我想互联网是一个很热的话题，不管你做不做它都会围绕着你，请我们海底捞的张睿先生就这个议题，您对商业地产行业有什么这方面的理解呢？

　　张睿：互联网的商业地产，我是四川的，大家手机不要刷了，看这，我的机会不多，本人是个餐饮人，好不容易把麻辣烫卖成小小的企业，我学着做一点地产，结果地产又不好了，还没搞懂，互联网又来了，才把WIFI搞清楚互联网+又来了，我想了一个办法，就是做一个餐饮联盟，叫快乐美食智慧不夜城，也学着摸索一下餐饮地产互联网+，我是从乙方的角度在考虑问题，但是还没想明白，还在学习之中，具体我就是真诚的希望未来乙方像餐饮经营者，能够跟甲方打通，能够来共同经营商业地产，而不是租赁关系，好不容易把生意打成熟利了，结果到期涨价了，未来既然互联网思维是羊毛出在狗身上，猪买单，每回我都吃亏我心里有点难受，能不能我们共同经营这块地产，我想能不能考虑一下商业地产和乙方的互动，谢谢。

　　邓俊文：张总你的意见我听得很仔细，共同发展直接投资就行了，现在商业地产缺的就是钱，你每天营收的现金可以直接投资进去就可以了。

　　张睿：大家认为海底捞就是卖火锅的，其实我想说，我们是通过优秀的服务埋头苦干20年，把一个小小的端茶倒水的服务做成一点小小的生意，希望在座的甲方可以给我们一点尊严，谢谢。

　　邓俊文：谢谢，下面我们知道新世界的张总介绍一下你们在这方面有什么思考？

　　张三宝：现在来说，其实大家是品牌共赢的时代，其实现在看到我们越来越的形势和局势是我们要生成更多的利益共同体，利益共同体是共赢和共同承担风险的，所以主持人问到我们在互联网环境下，我们今天做商业的发展和战略的落地有什么考虑，我觉得在这方面，大家知道港资企业这么几十年来，大家觉得还是非常多的一些国内的人士愿意去到港澳和海外享受一种购物，那么购物本身我觉得可能是目的之一，购物带来的愉悦感，服务当中的良好体验我相信这是他们的优势之一。

　　所以我认为我们在整个社会的服务的体系里和服务的纵深层面，是需要一个长时间建立的，而这恰恰就是我们尽快注重的，而互联网打破了信息的不对称，更好的让你找到客户的潜在需求，和如何让他找到我们的体验的目的地，在这方面还是起到加速和转换的作用，但是如果你本体的服务，你本身的品牌存在，你的主题不鲜明，你的定位不清晰，你的管理经营不到位的话，其实互联网+可能会加速你的灭亡，所以在这方面我们觉得港资企业应该真正的持续做好经营和管理，持续的研究客户的喜好，研究我们经营上的点滴改善，以及利用好互联网技术来理解，我觉得在这方面可能大家在很多方面的理解是一个循序渐进的运用过程，谢谢。

　　邓俊文：谢谢，下面我知道王总的森悦应该是两年前就开始转型了。

　　王品石：我们第一森悦没有转行，我们大概从去年开使用了一年的时间做了两个新的品牌，都是和韩国合作的，和韩国最顶级的教育集团合作了森悦国际精英儿童会。

　　讲到商业地产的互联网改造，其实几年前我们说马云先生和王健林(博客)先生打赌的事情我就认为是伪命题，因为不可能出现互联网电商代替了传统商业，当然也不可能出现传统商业和实体商业会让电商灭亡，因为任何一个商业都会自我的推陈出新不变演化的过程，其实这两年大家都在谈一个概念，互联网思维，我坦率的讲到今天说互联网思维到底是什么，我都不明白，我相信在座很多人谈到互联网思维的时候都是心驰神往可是不知所云，我的理解浅些一些，我认为为什么互联网企业更能够抓住顾客的企业，我们做滑冰场也好，我们做儿童乐园，我们做餐饮，我们每天都是面对面的和顾客交流，我们大致知道顾客是什么反应，但是互联网企业隔着屏幕还要想到顾客是怎么想的，所以其实我理解互联网思维就是做商业也好，一个基于对于人性尊重的一种思维，就像中午我和梅总我们还谈了一下，我们俩共同感觉这么多年商业的本质根本没有变，互联网只是加了一些手段，但是现在我看很多的开发商大部分人都是有了一定的互联网手感，就以为自己有了互联网思维，觉得我的购物中心也好，我的商业项目也好，你看我有微信公众号了，我也有了O2O了，然后微信支付也可以了，支付宝也可以支付了，停车场也可以了，就意味自己是互联网思维完全用到了，其实还不是，其实这些手段都是锦上添花的，是需要从始到终不管有没有这些互联网手段，我觉得商业的本质都是要尊重人性的，就是我们要站在顾客的角度去看，其实今天我讲了一个例子，商业地产在民国的时候应该是庙会，庙会最开始也要把相声、耍大刀的跑江湖的找过来，而且先把什么生意挨着什么生意安排好，才能找零售的商业，跟今天一点区别没有，本质上是没有改变的。

　　所以回到今天论坛的主题，说互联网对于商业地产的改造，我觉得改造最大的一点就是让我们更便捷的获得一些客户的数据，我们在很多年以前，当年我们在西单做第一家滑冰场的时候，我就在想我们的收银系统，当时我们是第一家电脑收银的滑冰场，我当时就想怎么利用这个系统分析客户是一个月来一次的，或者是一个月来两次的，今天这些技术手段能够实现了，所以对于餐饮或者儿童一上也上了很多的东西，其实更多的就是让我们更好的获得客户的数据，目的是便于我们更好的对客户服务以及跟他互动和沟通，本质上来说就是让我们在尊重客户的前提下更好的为他们服务，我觉得这个才是互联网对于商业地产起到的重要意义，谢谢大家。

　　邓俊文：谢谢，你的这个意见是我听的很详细的一次。

　　张三宝：我再补充一句，我有一个感触，比如说现在互联网对于餐饮行业，比如餐点点买了我们100万的券，会不会以后就掐住我们的客户入口呢？在这个时候我们如何去应对呢？比如说像陈总自己做了自己的APP，但其实互联网的出现逼着我们更好的把体验做好，因为餐饮在网上大家的评价一目了然，在这个时候你必须每一家店，每一个品牌把自己的体验做得更好，才能在未来更好的生存。

　　邓俊文：我想重点在于支付系统，怎么知道他付钱了呢？

　　张三宝：这个很好实现，在技术上现在不是很难的问题了。

　　邓俊文：那支付完了，各种品类都可以解决吗？

　　张三宝：我理解，您作为甲方在考虑我支付这个钱，我是在网上卖的，就是说我们可能支付系统，但是目前这的确是对于很多商业项目是个漏洞，比如说最开始的时候一部分团购，可能这个是甲方没有办法监控的，但是现在好了，管理能力比较强的业主，他实际上对于你所有的收益，尤其像我们做品牌的，我们是连锁的，我们所有的每一天的营业额都是经过POS机的，不管是团购还是什么，包括微信支付也是一样的。

　　邓俊文：谢谢，下一位我们请宝龙的总裁助理吴弼川吴总回答一下你对这个问题的思考。

　　吴弼川：我的观点更多的是代表购物中心的角度，刚刚王总说了很多的观点，跟我们在想的很多事情很接近，我理解如果要做互联网改造，第一步最重要的要开放，开放有两个东西要开放，一个是数据要开放，因为过去一两年里面好多商场都花了很多钱做了很多设备，说这个就是我的设备了，然后就跟别人分开了，就购物中心这一点点可怜的数据你想封闭也封闭不住，第二个开放是和你合作伙伴的边界要开放，以前的购物中心和合作伙伴的合作很简单的，互联网以后所有的边界都很容易打开，如果这个时候不抱着开放的心态来做，就没办法向前跨出一步。

　　第二个就是如果要开放就一定要追求颠覆，今天各种技术都层出不穷，从用户进入商场的那一刻开始，甚至出了场外到了其他的地方都有可能发生沟通的。

　　最后一个就是王总也提到的数据收集，因为现在在这个时代，新的用户00后都是含着IPAD出生的，我的手机在线，我的手表在线，我的汽车在线，很快我的房子也在线了，家电也在线了，你的每时每刻都是在线的，用户是这样子的，那购物中心想的事情就不能跟今天一样了，我理解到今天这一刻，整个行业还停留在采集的很早的阶段，比如说刚刚提到的收银数据这边，如果收银是从支付宝这里走的我们很容易就和客户连接起来，但是如果从线下来收银，想统计起来所有的用户几乎是不可能的事情，你能做到这一步有采集数据才有渠道才有分析，才有最后用户的数据的部分。

　　我认为互联网改造的最后一步一定是要认清楚自己的客户是什么客户，把他们刻划出来，所以我的理解如果我们做互联网改造，从开放到颠覆，到真正的把大数据建立起来，到最后把客户刻划出来进而影响他们。谢谢。

　　邓俊文：谢谢，下面我们请博纳影业投资的黄总经理谈一下。

　　黄巍：非常高兴今天参加这个论坛，我从业就是做电影院的，整整十年，今年是新的十年的开始，所以今天听了整个的会议我也深有感触，说到商业地产的互联网改造，我个人的感觉是为什么大家要讨论这个话题？从我个人来说，从有了智能手机你会想我用不用吗？有了互联网所有的嘉宾讲的滴滴打车什么的这些东西，方便你的生活的每一个细节的时候你会想要不要用吗？或者说要不要用这些互联网技术改造我的生活吗？我想没有一个人不会真的在思想中想这个话题的，为什么今天我们要讨论这个话题，我作为一个十年的电影院人，这十年走过来我觉得其实从我个人的角度理解，是原来商业地产的日子太好过了，现在互联网或者互联网+或者O2O让原来好过的日子不再好过了，把中间原来的也许不合理的利润压榨了，大家根据日子不好过了，所以我们要讨论，其实互联网铺面而来，你拥抱不拥抱都要拥抱，就是找到更好的办法跟你的顾客进一步接触就更好了。

　　我做电影院一直想举一个例子，到今天我都想举这个例子，也就是1950年左右，电视的出现就差一点把我们电影院搞死，是不是有点像今天互联网和互联网+的出现让实体商业受到的巨大冲击一样的，那时候甚至很多的电影院都关门了，英国很多的电影院都关门了，最后为什么我们又坚持了几十年，现在整个的电影市场依然还在北美很稳定，在中国很火爆的市场，其实是影院产业的从业人员不断的加强了在电影院观看电影的体验，我要做到你在电视上得不到的很多体验，我继续把观众拉进电影院。所以我想举这个例子是说，任何一个行业发展到一个阶段都会面临新兴产业对你的冲击，其实只是如何做好自己，如何用好工具来解决这个问题。

　　今天我们电影院同样也面临互联网的问题，上个礼拜爱奇艺在香港宣布跟王晶拍6个电影，然后这6个电影同时在互联网和影院上线，这等于打破了原来我们行业的惯例，就是要先在影院放完再在互联网放，整个我们的行业一片哗然，大家是不是说观众都在家里看不会到影院看了，但是我个人不这么认为，我认为影院有影院的特点，你在家里看有家里看的方便，这里不是说我在哪里看节目内容的问题，而是在不同的场景下面去实现的消费体验是不一样的，仅仅是这个差别，所以实体经济也好，互联网也好，最后谁也吃不掉谁，我认为是因为互联网的发展倒逼了我们的商业用互联网的方法、互联网的思维去改造以前我们太传统的，或者日子过得太舒服的生活方式，就是这样。所以我作为一个购物中心的业态，这个话题太大了，我探索不了，我只是从我的角度出发给大家一些我们行业变化的启示，谢谢。

　　邓俊文：谢谢黄总，下面我们有请赢傲科技的董事长李健先生，我有一个问题，赢傲科技跟赢胜是怎么互动的？

　　黄巍：我介绍一下，赢傲的使命就是推动商业地产的互联网化，这段时间赢傲科技的定位就是互联网改造的一个服务提供商，在过去的一两年，我可以讲一讲我们的体验，如果是说改造的话，其实一年前我们跟很多购物中心的负责人，准备开发购物中心的负责人也好，其实提到互联网这几个字，可能会出现很简单的两个想法，一个是我们要布WIFI，一个是开发一个APP，似乎这两个就是做互联网化了，那么实际上我们发现，WIFI只是多了一个上网的工具而已，包括里面的一些WIFI定位其实使用率也是非常低的，另外一个APP出现了一个很大的问题，下载量非常的低，这个是目前一个很难突破的问题，因为极少客户会把他生活的城市的这么多的购物中心的APP每个下载一个放在手机里，我们可以看到我们自己的手机里面常用的APP也就是那么十几个，所以随着微信的功能的开放，其实我们发现在已经有几亿微信用户的基础上，我们在这个基础上开发了很多的功能，这些功能是很轻易的就可以拿来使用的，这个效果最近我们在一些购物中心里面去应用，我们发现效果非常的不错，举个例子，我们上个月在昆明一个购物中心，我们用这套系统结合商场本身运营团队的一个活动，我们发现一个活动一天监测到后台的数据，打开的页面达到10万次以上，这是相当惊人的数据，就是一天一个购物中心有10万次的页面被打开，移动的手机，但是打开的不用安装你商场的APP，不用关注你的服务号和订阅号，它来到商场里摇一摇就可以应用到你的功能，举个例子，大家没有关注到门外一些提示，包括我们桌面上也有一个微信的二维码，之前我们发现做室内定位是一个费用挺高，而且应用起来其实体验又不是那么好的功能，但是室内定位也的确有指引你去某个地方的需求，我们可以看到很多购物中心就是要么是导视牌要么有动态的指引，前端时间我跟我们的团队说，我需要一个不用任何的APP，不用WIFI支持，但是就能做到室内位置指引的工具，于是他们就开发出来一个位置场景的工具，其实今天在这里就已经有了，我们在这个会场布置了这个功能，大家如果现在想体验的话，打开你的手机打开蓝牙，你会发现点开微信里面的摇一摇功能，你会发现有一个周边功能会跳出来，你摇一摇就点开商业地产大会的页面，然后你会发现它已经告诉你你的位置就在主会场，其实刚刚我们出入的时候我发现现场的嘉宾和来宾，他们有些一出门说洗手间在哪里，吃午饭的地方在哪，或者签到处在哪，上面全部都有，你一点马上告诉你这条路线怎么走，大家现在就可以拿出手机体验，而这个场地的布置我们只用一个晚上的时间，一个购物中心的布置我们可以只用一天的时间，这个费用可能是动不动花一百万做的WIFI定位的几十分之一。

　　我相信互联网的应用一定是一个非常便捷的，让大家想用就能拿来用的应用，这个一定是未来的趋势，对于购物中心来讲，其实它是连接购物中心，连接商家，连接消费者的一个工具，这个工具同时给了我们商业地产、购物中心一个对外连接的平台，只有你建立了自己对外连接的平台，你才能跟整个互联网的生态圈有这样一个连接的工具，你有自己的连接的工具之后，你才会想做更多的事情，但是这更多的事情基于是本身你传统的购物中心的营运团队，你传统企业已有的资源你再做的行业，在这个基础上发生的，而不是说互联网改造之后就变成一个工具，它只是工具，最后还是要给人用，我们也看到这个工具我们在多个购物中心用不同的场景应用发生过，其实有些购物中心的效果不是那么理想，但是有些非常理想，为什么？因为使用工具的人，就是我们运营团队的人是非常重要的，这是一点体验，跟大家分享。

　　邓俊文：谢谢，我们下面请ATTOS的刘鹏波先生也分享一下。

　　刘鹏波：其实我认为改造商业地产的不是互联网，也不是科技，是我们的梦想。今天早上吴总提到你原来做住宅的，他不建议做商业地产，我举一个例子，现在小米和格力在打赌，所以格力的董大姐也说我也做手机，我怎么看那个手机都像摇控器，所以不是别人能做的我们都能做，所以我很赞同森悦老总的观点，线上线下是相互依存的，不是割裂的，作为我们来说我们是做零售企业的，我们每天考虑的就是这个事和手机有没有关系，如果这个事和手机没有关系，我们现在就不做了。

　　这是一个没有秘密的时代，越开放越安全，我觉得我们在座的各位，其实我们都需要运用互联网的思维改造我们的商业模式，真正做到一起让消费者的生活变得更加的丰富多彩。谢谢大家。

　　邓俊文：谢谢，我综合一下，我首先很赞同黄巍总提出的互联网时代不管你拥不拥抱，它都来了。我想这是很重要的观点，现在你不提互联网，基本上没有什么吸引力，但是我想说一点更重要的是什么呢？无论什么东西都是从基础做起来，首先商家和开发商是需要一个很好的合作和互动，我想这其中有一个很重要的项目位置和你投入这个项目所花的精力，位置很重要，有两种，一种是不管互联网做得多好，你放到山里面，然后你在互联网发动大家看这个项目，我有个活动做得很好，首先人家交通不方便来不了，那这个也废了。第二个你的互联网做得很好，但是你把海底捞放到楼上去了，那我们张总又不开心了又做得不好，他觉得这个店没有吸引力了，那这个互动就没有了。

　　最后一点，为什么零售商来这里开店，除了位置还有一点是有没有人流，第二是提供不同的体验，这个也是很重要的。第三个就是我们的预算是有限的，选择那些互联网的产品才能适合我们整个公司的具体情况呢？我觉得这是很实在的，因为现在产品太多了。

　　所以我想用我的感慨结束今天的环节，谢谢各位嘉宾，谢谢大家。

　　张睿：不好意思，听到各位的发言我有点感触，所谓的点评、团购说老实话非常可怜，老想把餐饮公司搞成代理工厂，老想用一些高科技的东西拿走我们大部分的利润，数据挖粉好像跟我们没关系一样，实际上跟我们有关系的，不要老欺负我们没文化，要给我们留一点。

　　我说一下我自己的互联网+的改造，培训体系社会化、公益化、时尚化、这是我们要做的事情，这是我参与到互联网改造中的具体工作，我也希望很多互联网高科技公司合作的时候，不要抱着把我当代理公司的思维考虑，一定是告诉我们是共赢，这样路才能走远，谢谢。

　　邓俊文：谢谢张总，谢谢大家。 

　　主持人：非常感谢以上各位嘉宾的精彩发言，再次把热烈的掌声送给他们！