缪建军：谢谢我们曹总的分享，下面是小型对话！邀请姜新国老师作为对话主持人，我们一起探讨一下中国商业地产怎么创新？怎么实践？

　　姜新国：这里正好是商业地产一盘菜，三个主角，地产、金融、商业，这里有开发商，有商家的品牌，也有做金融的，国内商业地产市场背景和国外不一样，1999年到2002年突然放开，放开以后经过发展，城市商业地产多了，各大商圈重合度相当高，现在走到终端了，我们商业地产从地产转型到商业地产，应该说2013、2014是关键元年了在转型，转型过程当中，面对资金，商业资源，品牌，开发的模式创新方面，应该说在这个元年里面，应该是我们一个创新之年，我们这里各位大公司，或者各位老总，实际上都有自己的心得，刚才瀚景我也听了，这是一个行情。你这个是好东西，你大的我也可以做，小的我也可以做，比较灵动，比较有机会。我们请印总讲讲，印总最近在商业地产界在浪尖上特别有人关注，商业地产业态重合度和创新上，正好星期八小镇出来了，请印总分享一下，怎么创新，怎么进行市场判断。

　　印岚：星期八小镇是很小的商家，和很多林总那边都不能比，我 全国才8个，今年年底可能只有10个，尽管在连锁，管理跨度也比较大，中国商业其实我接触比较早，中国商业真正起变化是在90年代初，93年的时候，有开放，可以合作了，这个时候对中国商业发展，是起了非常大的作用的，我为什么去关注这一块呢，因为当初91年的时候，南京路步行街改造方案的时候非常头大，商业怎么做？做来做去南京路老字号，张小泉等老的四大不敢叫他回来，那个时候碰到很多很多问题。一直关注，一直在关心这一块商业怎么做。

　　当然南京路步行街做成以后，中国也是形成了一种轰动，其实内容没怎么大变，主要变的是一个形势，因为我当初建议把南京路车停了把九江路走，天津路本来没车的，又改成机动车道，形成单向循环的交通流，通过横街支路商业引入，以前横街居民住宅，没有任何商业的，通过横街支路打通，把原来条状变成所谓块状，扩大我们沿街面和扩大商业面积。

　　当初因为上海大部分的商业，还是集中在南京路，淮海路，那个时候徐家汇还不怎么的，就是一个600，主要的消费都在我们这个里面走，包括南京路步行街，还成为了群过著名景点，这个情况下，他得到了一个成功，现在很多商业都在面临转型，包括南京东路这一块，很多商业综合体，最早做一些改造综合体，比如说动态广场，比如说鸿仪广场，苏宁拿了地为什么退，大家对这块地没有信心，不知道怎么做。

　　南京路走过的历史，其实业标志中国商业的发展史，很多三四线城市也好，两三线城市也好，从原来稀缺变成过胜，现在大家共同面对的是一个过胜经济大的客观欢迎下，我们怎么找多自己的生存方法和生存之路，酒店也是。

　　我跟威斯汀也合作过，跟伯尔曼也合作过，跟万豪谈了好多年，很多酒店当初定位的，现在想想定位对还是不对，因为大环境变掉了，很多都在变化。当初大卖场刚刚进来很多人不看好，我们都是菜场里买菜的，小的店里买东西，怎么会跑三公里去大卖场买菜去，现在都习惯了，如果这个地方没有大卖场反而不习惯，变成大家整个生活习惯在改变，那么我们所有的商业怎么去做？购物中心混业经营的态势，购物中心万达开始标准化，一标准了，反正跑十个万达都是一模一样的，你有什么吸引我过来的吗？我不会过来，所以最后差异化提到议事日程。

　　我本人做了20多年的地产开发商，当初我们定位产品的时候，别人做小房型，我不跟他做小房型，他做60、70平米我们做到80平米了90平米了，这就是差异化。

　　做商业也是，服装各种品牌也是做差异化，这是适合25岁左右的女孩子，那个是35岁到40岁的，那是50岁以上的，他都在做各种各样的差异化，那对于星期八小镇来说，我当初做这个产品，真是用差异来做，因为我自己商业招不到商了，没人来，破地方谁来啊？我在上海土生土长的上海人，这个地方没有区别过，长这么大没有去别过，让我做综合体我也不知道怎么做，当初想得很简单做差异化的东西，全上海1500万，1700万人，一半人来一下，一年来一次不要多，我不就可以了吗？餐饮也上去了，零售也上去了。2001年拿地的时候，就在设计这么一个产品，一直到04年规划方案出来，一直到06、07年正式运作这么一个项目，也正好是赶上了好时机，正好是中国的儿童素质教育确实缺乏，大家变成暖棚里的花花草草，而不是经得起考验，能够受挫折的孩子，我们希望在这个方面，我们能够提供有效的帮助，我们也希望，我们更多的孩子自己动手做一点东西，比如说摩提工房，这个东西能不能让我们孩子做一下，做一下肯定比你说的影响力更大。如果林总豆浆让孩子磨一磨肯定影响力更大。

　　我们自己童年史，包括自己孩子童年史上，看到了自己需要这个东西，什么体验经济，体验很早在说，我自己动手了，深入其中了，我肯定对这个品牌产品记忆力非常深，现在一个孩子带动六个大人，甚至八到九个，曾经有过11个大人带一个孩子来的，一个孩子在那边玩的时候，其实这些品牌所灌输的不仅是孩子，还灌输给成人，影响力非常之大，当然前提要有一定的人流量，我们说比较幸运，现在一年大概有200多万人次到星期八小镇，我们里边赞助商品牌有限的，我们只有这一点面积，而且一个行业基本上只有一个品牌能够进来，对这个品牌推广力度很大，有很多因素让我们走到今天，走到别人眼中成功，一路走来很辛苦。

　　开了半年不到就有一堆人写了文章，我说不用看，他们写的什么我都知道，让他们做做看？写跟想不一样，从想到做非常之难，吃饭也是体验经济吗？我一直不认同，卡拉OK也是体验经济吗？我不认同，对体验这个概念，你是从宽沿里面定还是内涵上定，会提出完全不同的结论，我想我们商业地产，所需要的是有内涵的体验，而不是所谓自己给自己加一个帽子，我是体验经济或者怎么样，我们这一块还在探索之中。

　　我们今年会有一个新的产品出来，就星期八广场，星期八小镇比较熟了，我们希望做的就是真正融入体验的这么一个东西，所以我们提了一个概念。很多人都在叫没时间，其实你多的就是时间，只不过被碎片化了，以前七天长假，现在搞成一天两天三天，你无法出去旅游或者比较远的地方，你要在周边寻找渡假或者旅游的地方，我们希望营造一个，大家能够在我这里坐得下来，能够把时间花费在我这个地方，用时间消费取代原先产品销售的主题，星期八广场，这个星期八既有孩子也有成人的，当初孩子的时候没玩过的东西可以到我这里来玩，或者你觉得你这50年没玩过的东西，我们找一下，试试能不能玩一下，志刚总的摩提工房是不是可以让我们自己尝试一下，玩的过程先要买下来才能玩，那你客单就不会低啊，男同胞可以提供东西给你，自己做雪茄，会有人给你指导，你肯定来一次，偶然一次不要紧，我要的就是每个人偶然一次，这就是星期八的生活方式，星期八适合每一个人，不是光适合孩子。

　　我们内心都有一种欲望和诉求，希望能够放松，希望能够找到和别人不一样的休闲娱乐的东西，当然这个休闲娱乐要做成商业模式。

　　我们还在做星期八小镇往下沉的东西，星期八家园，配合所有地产开发商做的，配合社区商业做的儿童社交、游乐、体育、培训、托管集于一体的东西，又是不一样了，我开发商出生，基本上知道开发商需要什么东西，开发商投最大的是什么？我们围绕这个需求开发我们各种不同的产品，我们也会多多吸收各方面资源，社会方面的资源，就像星期八小镇一样，我们有100多个赞助商，有100多个品牌商，包括梅赛德斯奔驰等，都是顶级品牌。

　　星期八广场也好，星期八家园也好，我们也会集成整个社会的力量，一起找到找到合作的机会，希望能形成爆发点。谢谢！

　　姜新国：前几天星期八五周年，星期八做到社会价值和经济价值的符合，我倒过来要考虑问题，中国商业或者零售业，实际上跟制造业是孪生兄弟，创新能力非常弱。星期八小镇是中国人原创的品牌，实际上行为一个亮点，实际上我们中国商业和零售业，原创的水平应该说很低很低，我们实际上可以整合资源很少，这一种情况下造成了我们商业地产同质化，一说我们做大型购物中心，里面找到终端品牌，那我们开发商怎么想？

　　苗总你是商业集团老总，为什么你没有商业品牌，你也没有商业资源，我们就是自己开发的物业，或者说我们建筑的物业，我们卖出去不卖出去，我们实际上要运营起来，实际上是商业资产管理的公司，我是商业地产下面管理公司或者运营公司，我们怎么挑选我们的合作伙伴？

　　我在国内讲课，我主张要卖掉，不卖掉不行的，所以请苗总给我们讲一下！

　　苗思华：非常高兴今天来这里，有几个原因，一个原因统计是我母校，所以有机会回来，非常高兴，感谢我们聂总，他一说我们马上答应了。第二个原因我要来完全我个人，不代表集团，只谈自己的想法。第三刚才都在谈商业，我自己觉得我个人很辛苦，因为我是职业经理人，不像自己做老板的印总。

　　我的辛苦在哪里？上面有压力，下面有压力，因为我们商业集团使命是从拿地开始做，跟政府谈，我们爱拓展中心，专门负责拿地，拿了商业用地，拿完地以后规划设计，然后到施工，到后期的招商，开业，后期营运。

　　现在走跟以前不一样，奥园以前做住宅，现在09年开始商住双线发展，因为住宅大家比较清楚，所以重心朝商业开发这边走，我们以前有一些开发商，走是走商业地产，但是拿地、规划、设计、施工、定位都是从地产改变过来，我一直坚持要做商业地产，必须要专业做商业地产，从拿地开始。从商业角度去做，包括现在的设计，包括以前卖商铺，卖商铺都是用卖房子的去卖商铺。

　　既然要做商业，完全要从商业地产出发，有商业有地产，比较辛苦的是要开发，然后还要解决资金问题，还要拿地，跟政府商量问题，还要招商，后期还要营运，这一系列的，奥园从双向发展以后有了定位，原来做住宅开发比较成功，广州奥林匹克花园是他的，健康在家门口，运动就在家门口，住宅的时候就配套超市、学校等，慢慢感觉配套做得很好，从住宅市场收紧以后，尝到商业的甜头，所以从09年转过来以后，也开发了很多项目，现在我们根据地在广东，全国现在有40几个项目，有一半在广东，广东是根据地，所以广东做的口号是深根广东，广东还是做得比较强。

　　现在产品线我是去年接手奥园的，来了奥园感觉确实卜辞，老板对商业这一块非常理解非常支持，资金实力非常强，这个平台对我个人来说是比较好的。有成功的也有不成功的，该交的学费也交了，接手奥园以后建立几条产生线，第一条奥园广场开出来了，现在调整当中，这种定位属于三四线城市的中心地段，快速开发出来以后打造八万左右的购物中心，加上公寓酒店的购物中心，还有一些综合体，这条产品线目前定位专门三四线城市的中心地段。

　　还有一条产品线，现在正在打造的国际标准演艺中心。还有比较大的文化领域的，大家都在做，奥园做有他自己的优势。只要资源比较好的地方，我们拿下来专门开发。

　　三条产品线基本上自持比较多，作为一个开发商来说，金融这一块也要做，开发商做商业一下子适应不过来，搞住宅的时候，开发商卖掉资金回笼了，做商业刚开始融资的时候，很多股东问我们自持多少，他非常关注自持的部分。

　　我跟他说融资的时候哪里拿好了地，希望能进来，进来以后发现很多人问股东，你们自持多少？因为问的有两种结果，一种结果你自持，他专门投自持的，还有一种不投自持的，刚开始融资的时候就问自持吗？我说自持什么意思？快出快进，你自持多了不合作，还有一种专门投自持的。

　　刚开始住宅很清楚，开发拿地做综合体，后面感觉到投资客的个人方向不一样，我们有步行街销售型的，有敞开式的步行街，卖得非常火，全部敞开步行街，一天卖9个亿10个亿，这条产品线是精准产品线，都是在地铁上盖。

　　这条产品线，我们开发商自己通过几个项目达到很清楚，这种地方我专门拿来销售，而且销售得非常好，一个业主非常认可，投资客也非常认可，然后都是直接销售，但是我们把规划告诉他，这些销售后期有一些问题，我们也想解决做好，我们奥园做产品，做品牌的，直接销售是后期比较麻烦的事情，虽然租得出去，可以自持，但是后来会非常乱。

　　对业主来说我们统一规划统一做，甚至快一点高一点，如果他们自己去整，也租不出去，也升值，但是给别人看奥园乱七八糟的，给别人影响不好，好的地段，每年八年或者十年反租，做好以后交还给业主，这个地段很好交的，有些地段做不好五年以后交不出去的，这块产品线是销售的产品线，卖得很好。一天就卖完了。

　　产品线是一个基础，现在我们找合作，因为商业不是开发商一个人的事情，要融资，还有找人寿合作，后期营运等等。

　　我们有一个项目不同级别的酒店也有，今天来第三个部分，来学习，认识不同业界朋友，希望大家支持，我们零售我们酒店的，我们希望大家有机会多多合作，我们全国有40多个项目，现在陆陆续续全国开业施工，希望大家多给支持，共赢，谢谢！

　　姜新国：后面请摩提工房汪总讲一下，这个阶段扩展得比较快，你怎么看，我们选择什么样的机会？我们开店你怎么选址，对开发商有什么样的要求？

　　汪志刚：摩提工房2010年以前做国外品牌，旗下两大品牌，我们旗下九大品牌，我们非常值得自豪的两个品牌，一个摩提工房，一个是泡芙，真正是2010年开始，到现在为止三年，目前为止集团有800多家店，分布在整个大中华地区，包括像我们东南亚，甚至泰国，最近我们在谈中东和俄罗斯，摩提工房在整个全国店铺，我们几乎都是开在上海，所以商业地产对我们来说是非常接近和关系良好的。

　　大概现在中国有接近4000家商场，进入大概有300家，整个覆盖面是整个中国地区的，上海200多个店，进驻商场大概30、40个，基本上一线二线商场都进去了，一些非常好的商场配套必要，也很荣幸二三线城市也不断在提要求去开，突然发现去年二三线城市对餐饮零售行业非常大的市场，上海、广州、北京房租压力非常大，二三线城市有这么大消费在，而且他们成本并不高，餐饮零售行业来说，确实是更大的利润空间，更人性发展。

　　我个人认为跟商业地产合作，有几点很重要，我们这样不会受到很大的冲击，除非哪天，你在阿里巴巴或者淘宝天猫有泡芙香味出来，那我们就麻烦了，如果泡芙香味闻不到那没事，我们是冲动性消费，这是泡芙很香就吃了，我们这个品牌是孩子的最爱，确实一些女性同胞和小孩子最爱，目前在中国评了很多奖，基本上是最受欢迎的休闲食品，女性同胞比较愿意去，很荣幸。

　　上个月我在广州，郑嘉（音）和天河城，郑嘉已经到52%，最早20%现在到52%，商场里面有海洋公园，商场现在很多有滑冰，有更多电影院，有更多4D电影院出来了，最近我们也在谈跟电影院合作，我们开店跟电影院合作我们也跟一些儿童乐园合作。

　　我其实刚才讲我们已经想跟你们童梦投资你们合作，我觉得传统零售行业，不能以传统观念做事情，对我们这样行业来说，插上两个翅膀很重要，一个店商翅膀，一个金融翅膀，当我们插上这两个翅膀，我们行业眼界思路跟他们都不一样，我们平时谈一些合作的时候，比方说我们没有任何合作联系，但是如果我们有丙方，他对你有需求，你对他有需求，如果你作为零售方，和当时没有很好的契机，如果有第三方出来，哪怕院线或者小孩子体验马上就出来了。

　　我们今年除了有几个大项目在海外发展，跟中国大陆里面很多合作已经很多了。今年我们觉得在这方面会有很多合作机会，谢谢！

　　姜新国：实际上我们把商家叫到商业地产论坛上来，实际上他们也在找我们，我们也在找他们，国内第一界商业地产的评审我是主委，分界在什么地方，大家不要搞误解，他们赚商业利润，我们赚的是中心，赚的是房价，我们是商业地产开发商，刚才给苗总下了定义，你不是商业，你是资产运营商，在资产运营方面，我们第一次见了，在网上在微博上，可能大家也是有一种互动，你作为一个资产管理公司，或者是代人家管理，或者代自己管理也好，你怎么考核商家，或者商家对我们商业地产的价格提升，这方面我不知道你有没有什么想说？

　　胡裕豪：你的利益很重要，其实有很多开发商都尝试过很多方法，但是综合起来以下这么多年，事实上看见很多开发商，他们只想他们自己一边，我需要多少钱，我要投多少钱，他没有考虑我将来怎么承受？他说我想找星级宾馆过来，五星级几星级，他想投资，他马上就挂了。

　　开发商原来几个模式，我做房租，其实房租是你租，我碰过几个开发商，他们说土地会省值，只是看得到未来吗？从100块升到1000块值吗？900块升到1000块值不值？我碰过某一家国营机构很可爱，他们毛利10%，我说10%怎么做？

　　如果商业地产，你短期出售也不可能，你利润空间太小没办法做，长期持有就看是否可以？华润在海外上市，这边增发、那边配售，有很多金融手段支持，过五年之后打包也一样。如果小公司做地王，最好的办法立马转手。所有资产管理商要看这个是不是可为，除了这个以外对方是不是有吸引力。如果没办法留住你，你目的完成了就可以走了。

　　我们公司主要做文化产业，我们做私人博物馆，咖啡店，礼品店，还有博物馆会有自己的仓储，我们也做仓储类服务。

　　姜新国：我们昆山杨总还有贵阳酒店管理公司，我们这几个在管理或者运营，找了我们三家，我们怎么选择我们的租金来源？你做文化地产，又做商业地产，我们开发商战略上怎么做？刚才苗总也讲了，他卖掉一部分资金的，中国商业地产永远不要学外面，我们源头上一下子出来那么多商业地产，另外我们资金成本那么高，现在5.5乘上30%，商业地产没有这么高租金的，我们怎么平衡，我们怎么做租金运算？刚才苗总说我通过三四线城市销售，一二线城市持有。这些地方我们怎么运营？简单一点，两个人讲5分钟！

　　袁勤：在这里祝大家新年快乐，非常高兴跟各位前辈老师相聚的机会，在座很多对我来说是前辈老师，还有众多我学习的对象，有一些是我们之前就认识的，我来自上海的后花园昆山，我为了抱着学习的心态学习，因为之前从来没有接触过商业地产，以前我在昆山市政府工作的，六年前离开政府平台，从事企业发展，对我来说是非常艰辛，完全不同的载体和工作模式，也有幸在这个载体上，对我个人人生当中来说，受益匪浅，收获非常大，接触到很多的朋友，接触到很多信息，蒙改变自己很多的生活方式，现在在昆山，我们从事项目投资目前有三个项目，一个项目是比较创新的，这个街区有9个广场这么大，现在已经建成了。2013年底全部峻工峰顶，总建筑面积16万方，还有一个项目类似于印总这样的星期八小镇，刚刚听到印总星期八小镇和精力之后，我要拜大姐做老师，因为她是我的自豪，她给所有上海人群，特别是小朋友快乐的一个生活载体，现在我们其中有一个项目，才80亩地，但是开发体量差不多相当于20多万方，这个平台这个项目也是运作给我们昆山的小朋友跟昆山300多万人口所有家庭一个幸福生活的载体的生活模式，刚刚跟姜老师介绍的文化项目，因为我们本身有一个集团做教育出生的企业，也是基于此，我们肩负社会责任感，准备有一个200亩地，把他做成传统文化教育的项目，结合我们生活模式，基本上这三个项目，我们走的都是创新创意，因为我们集团概念，是只有创新，才可以发展。

　　同时，我在这里，也不再多说，下次有机会，过完年，邀请各位到我们上海的后花园，我们正在创造一个叫奇迹花园的生活载体和生活模式，邀请各位老师，各位前辈到昆山，到我们集团来指导，非常感谢！

　　黄海：非常感谢邀请参加本次会议，我是来自贵阳林城万宜酒店，我们集团旗下有政府接待型酒店，民族特色型酒店，各种业态的酒店结合体，商业地产的事情，可能刚刚接触，这里面我谈一点自己的感受，我曾经听到一个老师说，商业地产等于地产加商业，最终的目的，是你要把地产做成商业，我们个人观点全国很多商业地产同质化在国内非常严重，很多购物中心，都在思考，那家购物中心有大牌，我怎么把这个大牌引进，另一家购物中心有这个餐饮，我怎么把这家餐饮引进。

　　首先大家要考虑，你购物中心所面临的客群到底是什么样的？你所要引进的品牌，对你这个客群会产生什么影响？这些都是缺乏思考的，客户中心有超市，餐饮，品牌店等就有购物中心了。其实不是的，商业地产里面真正赚钱的24种方法，到底我们能取得几种？我曾经到广州看到确实很温馨，原来小孩可以这么做，今天非常有幸认识我们印总，作为我们全国商业地产的发展，我们赶潮儿，我们集团在我们贵阳花溪区，作为政府引资项目，花溪区作为第一个商业地产项目，这个项目里面，集酒店、购物、娱乐、餐饮，文化等等在一起的复合型的业态，我们也希望通过我们自己的努力，我们能把这个业态做大，接下来在贵阳有好几个这样同类型的项目进行。

　　今天非常有幸在这里认识了很多朋友，希望有机会，跟各位朋友在我们贵阳做二类末三类上的城市里面，希望有机会跟大家合作。谢谢！

　　姜新国：留几分钟时间，向这些专家或者这些朋友提问题！我向曹博总请教一下，你选址建筑交通方面有哪些？我很关心这个问题，因为我们商业地产很多，一个大饼容积率1.5够了，上面3.5，4.5，上面面积怎么消化？你这个是最好消化面积的好东西，而且你这又比较大，你刚才告诉我1000平方米，我很高兴啊？

　　曹博：2013年做君悦酒店品牌，一年开三家店，上海两家，成都一家店在筹建，上海两家店，第一家虹口1000方，离四川北路很近的地方，我在创业园区里面拿了厂房装修，生意非常好。

　　姜新国：房价多少？

　　曹博：300多。

　　姜新国：有杀伤力，有竞争力。

　　曹博：我这个品牌叫君悦迷你，因为我做客房，我客户群就是白领还有情侣，情侣一般睡的比较晚，基本上不吃早餐的，我基本上只提供不同房间的体验和不同房间的感觉，但是我装修成本不高，这个是大众品牌，我不会做成大众开花，我是私密性的，靠近一些商圈，离四川北路很静，旁边又很静。唐宁去新华路这边有花园式的经济型酒店，旁边酒吧街很多，一些老外会来开房，一些索尼松下大企业在里面办公，所以是一些商务人事，所以定价很高600到700，我们最终酒店品牌创造还有酒店的选址，最终是客户体验，你要知道客户想要什么。

　　因为我们之前办公在花旗那边，如果搞一个迷你，就没有消费客户体验，就没有办法承载，用户体验我们翻过来，让他们来创造一个东西。谢谢！

　　提问：星期八小镇选址怎么选的？二三线程式码？

　　印岚：我们有过二三线城市案例，济南属于二线末了，三线城市从目前来看，我们不会去，如果去也最多家园店的扩张，我们会以另外一种产品去替代。如果说选址的话，我们要求太高了，以后可以仔细的探讨。

　　提问：下来探讨？

　　印岚：对。

　　袁勤：今天来参加本次会议，我觉得很感激聂世威总给平台的机会，给大家认识，第二我感受到不管商家还是印岚姐这样从开发商自己想着做自有品牌发展的模式，还是像我们开发商我们一家这样，我感受到所有大家在座的，其实都是围绕一个城市发展的资源整合机构，我们大家都是一个资源整合机构，为了让中国各个城市的生活更加繁荣富强，大家都是在做奉献，所以我有这种感受，我觉得大家都很伟大，我们不管为企业的发展也好，还是为国家的发展也好，还是为城市发展的推动力来说也好，我们都是因梦想而伟大，而且我们现在正在行动，因为我们的行动会成功，最后我们大家还在不断的因为创新，一定都是在学习的过程当中，因为学习我们会改变。

　　姜新国：在中国做商业地产必须整合资源，资金资源，商业资源，地块资源，技术资源你整合好了，你利用同济这样平台，形成这样学习聚合，共进这样平台，我们共同发展！