2014年一二线城市“地王”现象不可避免
张宏伟
同策咨询研究部总监
重温2013年土地市场，随着市场基本面逐渐好转，一线城市、二线城市等重点城市土地市场呈现逐渐升温态势，政府集中推地和优质地块批量入市激发了开发商回归一二线城市的拿地热情，交易量稳步回升，地价随之也出现实质性上涨，各重点城市下半年时间段内“地王”频出。
进入2014年，一方面，年初全国重要城市住宅市场成交量开始下降，销售市场逐渐趋于平淡，另一方面，土地市场“战火”并没有停息。土地的热情与住房销售市场的停滞相矛盾的现象似乎有点不正常。
那么，在楼市政策短期“收紧”的市场背景下，2014年土地市场是否会降温？尤其是在2014年年初住宅市场销售趋势平淡之后“地王”现象是否重现？对于房企来讲应该采取哪些策略？同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为：
第一、东部三大城市群新增建设用地供应受限，工业用地会集约利用，工业用地地价会上涨，同时，存量工业性质用地通过流转方式进入住宅用地市场的可能性大幅降低，相对应住宅用地新增的空间也会受限，住宅用地地价势必继续上涨。
国土资源部部长姜大明2014年1月10日在全国国土资源工作会议上说，中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，除生活用地，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，这对于三大城市群的核心城市来讲，尤其是一二线城市来讲，由于短期内工业土地供应规模受限，工业用地地价会上涨，同时，存量工业性质用地通过流转方式进入住宅用地市场的可能性大幅降低，相对应住宅用地新增的空间也会受限，地价势必继续上涨，未来几年地价房价也会持续上涨，甚至会出现“地王”现象，而地价房价持续上涨的根本原因就是因为一二线城市土地出让还不够多。
第二、调控城市2013年年底大力推地，为了规避国土部上述政策，2014年年初也将加大土地供应，但是，因为一二线城市尤其是一线城市短期内土地供应总量仍然偏少，市场供求关系仍较为紧张，预计仍将引来品牌房企对于优质地块的争夺战，“地王”现象不可避免。
此轮一二线城市调控政策当中大多数城市提及要继续加大住房用地供应，甚至有的城市明确提出2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120%，力争130%。因为一二线城市尤其是一线城市总体供地量偏少，2014年一二线城市供地量的增加，这等于是说各地正在向市场“扔肉”，这对于2013年销售业绩普遍好转资金面宽裕的房企来讲，拿地需求已如饥似渴，尤其是对于品牌房企来讲拿地机会不容错过，因此，本轮调控措施反而成为品牌房企深耕一二线城市的市场机会。
比如北京2014年开年至今，土地出让金已经达到了369.58亿元，预计1月合计土地出让金将突破400亿元；进入2014年，广州的放地速度相当之快，仅1月份就有7块商住地块出让，起拍总价为 55.8亿元，如果再加上2月正式出让的广钢新城地块，即便是底价成交也至少有211亿元进账了。
预计上海1月的土地出让金收益也颇丰，同策咨询研究部数据显示，1月仅前16天已斩获70亿元，此外，春节前，上海土地市场迎来2014年首幅重磅宅地，闸北区内中环内近10万平方米、起始价高47.7亿元的纯宅地入市，该地块的出让或将给新年来个“开门红”，预计成为2014年上海“百亿地王”。这样，上海1月份土地出让金收益至少也会在170亿元。
此外，佛山1月份拟出让40宗商住地，合计面积达154.5万平方米；杭州土地市场(含萧山、余杭)计划挂牌41宗总计2033亩土地。
从市场的角度来说，这些调控的城市具有市场布局和比较好的市场成长空间，品牌房企在这个阶段不会放弃一二线城市的布局，因此，对于品牌企业来讲此轮调控对房企来讲也不会影响太大。预计，2014年一二线城市土地市场由于供地量的增加有可能还会引来品牌房企对于优质地块的争夺战，“地王”现象有可能不可避免。
第三、品牌房企的布局策略导致一二线城市土地市场势必再度火热。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，品牌房企的布局策略一般是中长期性的，不是短期性的，不会因为短期内地方政府的“阶段性”的收紧措施而改变，也不会受到2014年年初市场短期销售转为平淡的影响。
总的来讲，由于一二线城市具有比较好的市场成长空间，品牌房企在这个阶段不会放弃一二线城市这些核心城市的布局，反而有可能趁机在一二线城市加码拿地，谋求市场深耕与逆势扩张的机会。甚至有的品牌房企甚至提出不放弃任何一个省会城市、区域中心城市的布局，力争在每一个核心城市的市场份额做到前三，甚至第一。因此，对于品牌房企来讲，不会放过这次拿地布局核心城市的好时机，2014年二线城市土地市场有可能还会引来品牌房企对于优质地块的争夺战，“地王”现象有可能不可避免。
第四、市场化背景下，由于“人多地少”的客观特征，供求关系持续紧张，一线城市投资价值中长期看好。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，一线城市纷纷加大土地供应，这对于未来一线城市市场来讲，由于“人多地少”的客观特征，市场供求关系没有办法通过大规模供应土地来获得缓解，当前来讲，也只能说尽可能通过这些措施遏制房价过快上涨与出现爆发性增长的机会。
对于一线城市来讲，即使2014年北京、上海等城市的住房用地计划再增加20%-30%并且全部出让完成，商品住宅地供应仍将是稀缺的，因此，市场化背景下，一线城市由于“人多地少”的客观特征，供求关系持续紧张，投资价值被品牌房企中长期看好，也势必会导致品牌房企积极布局一线城市的土地市场。
第五、从执行层面来看，只要供求关系紧张局面得以缓解，调控政策就会逐步淡化其市场作用。从二线城市来看，一方面具有比较好的成长空间价值，另外，二线城市在预售制度、销售环节、限购执行等诸多方面，实际上并不是太规范，起码没有一线城市那么严格和规范，因此，从执行的角度来讲，总体来讲，阶段性影响会有，但是在持续影响力有限，至多4-6个月，从这个角度来讲，总体上也不会影响品牌房企的逆势扩张的布局策略。
此外、从经验来看，历次政策的执行时效性周期为4-6个月，预计此次阶段性收紧的政策效力会在2014年第二季度逐步化解，从时效性的角度来讲，短期内的变化基本不会影响房企对于二线城市的布局。
