今天讲一下写字楼市场，我的基本观点是：写字楼市场存在巨大风险。应该说，除个别一线城市外，国内的写字楼市场总体供过于求，出租率和租金呈现双低，大部分出售型产品价格与周边住宅倒挂。在我看来，导致目前写字楼市场压力巨大的核心问题在两方面。

  首先，地方政府往往有无限动力建造写字楼，而二三线城市其实并没有成规模的需求。目前为止，国内大多数地方政府都存在这样的观点，好象只要有了成片的高级写字楼，自然就会有企业进驻，自然就解决了地方产业升级问题，自然就能拥有更多的财政税收，地方经济也就能随之腾飞，在这样的指导思想下，我们看到全国二三线城市规划中的新城新区建设总少不了写字楼项目，根据统计局的数据，2005-2012年全国办公楼市场新开工量增长了3.5倍之多，从增速来看，2009-2012年年均增幅为26%，是2005-2008年年均涨幅的2.5倍，扩容速度持续加快；具体城市来看，2009-2012年全国有30余个城市新开工复合增长率达到50%，二线城市成都、郑州、合肥的增长率更是超过70%，其绝对开工量甚至已经和北京、上海对等。

  写字楼是一个城市经济水平达到一定程度，第三产业、尤其是高端服务业快速发展之后的产物，从目前我国的实际情况来看，唯有北上广深等一线城市具备成规模的写字楼需求，诸如律师行、会计师行、基金公司等高端服务行业在其中占据了较大比例，而二线城市当前主要的写字楼需求是国有企业、外资企业和房地产企业，除此三者之外别无其他，在我看来，除了二线城市本身产业结构问题之外，高端服务业的行业特性也起到了重要作用，以基金公司为例，其往往会将公司总部实体布局在一线城市，而在其他城市只需要一个100-200平米的办公室做门面即可，因此一线城市需求中的大头高端服务业在二线城市的贡献率极低。

  其次，目前国内开发商运作写字楼项目大多沿用住宅地产的开发、销售模式。严格来讲，国内目前并没有传统意义上的写字楼开发商，绝大多数操作写字楼的企业，主业都是住宅地产开发，严重缺乏写字楼项目经营经验，甚至其上下游如设计院、建材供应商等合作伙伴的主业都是住宅地产开发，这导致目前大多数房企仍在“驾轻就熟”地使用住宅地产开发加销售的操作模式运作写字楼项目；另外，在配套产业方面，我国并没有REITS等成熟的房地产金融支持模式，在缺乏证券化、资本化机制依托的背景下，国内开发商操作写字楼项目时的运营变现能力存在严重问题，客观上讲，这也导致了目前我国写字楼市场运营模式的单一性。