同同舟共济 城市脊梁 2014商业地产创新发展论坛发布会
2013年度500强开发商首选供应商品牌测评启动<<<<<<<<点击进入
文章来源：地产人网
（地产人网讯 张艳）1月19日，由同济大学经济与管理学院主办、会客中国联合主办、同济大学经济与管理学院EDP中心承办、大中华购物中心联盟特别支持的“2014中国商业地产创新发展论坛暨同济大学国际商业地产总裁班项目发布会”在同济大厦A座22楼报告厅举行。
中国商业联合会副会长、大中华购物中心联盟主席陈智视频致贺辞、会客中国董事长聂世威致辞，永和中国董事长林炳生、泰国正大新生活集团CEO胡方辉代表正大新生活商管总经理权建国、星期八小镇董事长印岚、上海合和商业地产集团董事长席文官、奥园集团总裁助理、奥园商业集团总裁苗思华、美国喜达屋酒店集团投资拓展总监晏春、摩提工房集团总裁CEO汪志刚、英国瀚景酒店集团Ceo曹博、知名商业地产专家、上海在行置业投资咨询有限公司董事长姜新国、上海观复宝库资产管理有限公司运营总监胡裕豪、大润发中国区发展经理施奇（排名不分先后）等出席！
时间：19日（周日）上午09：00
地点：同济大厦A楼22楼报告厅
缪建军：各位嘉宾早上好，我们活动马上开始！我缪建军，是同济大学EDP中心执行副主任，非常荣幸跟商业地产精英在一起举办商业地产行业未来发展与创新的论坛，以及我们国际商业地产总裁班的发布活动，我代表同济大学经济与管理学院向大家表示感谢！
我们从事房地产以及建筑工程还有商业管理领域的培训工作，房地产总裁班已经办了13年历史，今年第14年，我们同济专业土木工程，建筑规划，房地产策划，项目管理领域，这个领域里面我们同济大学校友在行业里面基本上是顶尖的，统计高端房地产行业领域持续出来，为行业持续做一些贡献和探讨，这是我们中心职责所在。
这两年我们工作当中很多企业转型做商业地产，我们商业地产开发规模也是在快速增长，在增长的过程中，很多企业就有很多困惑，做招商运营方面怎么做得好？困惑也非常多，所以为了解决我们商业地产领域发展趋势困惑问题，我们在2014年我们与会客中国一起筹划同济大学历史上首个国际商业地产总裁班，在这个班，我们同时将设在国外一些课程。
希望通过这个班，能够为我们商业地产领域的精英们解决一些发展与管理的困惑问题，所以我们今天举办这个论坛，就是想通过思想碰撞，大家思想交流，能够为我们以后行业发展找到一些解决问题的办法。
希望我们在座的演讲嘉宾也好，对话嘉宾也好，或者在下面参与的嘉宾也好，大家有什么好想法和建议讲出来，我们将来发展创新！
接下来由会客中国董事长聂世威先生致辞并介绍一下与会嘉宾！大家欢迎！
聂世威：各位领导，各位商业地产的精英们大家上午好！今天很高兴跟大家一起相聚在中国建筑文明高地上海。很荣幸与同济大学和大家一起来办同济历史上首个国际商业地产总裁班。我们希望我们一起做的这个事情，能成为中国商业地产产业发展具有推动意义的一件事情，因此，我们把这个班的定位为“同舟共济 城市脊梁”。在社会各界的支持下，我们致力于专注做好这一件事：缔造中国商业地产产业将帅之才！
大家知道，世界上最大的建筑工地现在中国，城市综合体、购物中心、旅游养生度假酒店物业等蓬勃兴起，投融资渠道单一（融资难）、商家资源同质化和稀缺（招商难）、专业商业地产运营团队滞后、国际视界和资源相对缺位成为制约中国成长型商业地产企业可持续、健康发展的瓶颈，我们试图在这方面作出努力。
同济大学国际商业地产总裁班由同济大学经济与管理学院主办、同济大学经济与管理学院EDP中心承办，美国加州大学伯克利分校哈斯商学院特别支持、中国首家商业地产企业利润中心会客中国独家市场运营。
依托百年同济品牌和其在开发、建筑、规划等房地产产业链资源众所周知不可替代的权威翘楚地位和中国商业地产产业品牌商家资源最丰富的上海，同济大学国际商业地产总裁班聚焦中国成长型商业地产企业需求和利益，在国内独创“国内外一流商业地产标杆企业联合办学制+商业地产操盘手实战专家互动制+国内外商家互动制+城市市长互动制+主流媒体品质观察监督制”五维一体的教学体系，突出成长型商业地产企业城市综合体、商业地产、专业购物中心投资开发运营实际操作流程教学、以学员企业需求利益和商业地产投资开发流程两条主线进行系统授课，打造中国首个商业地产产业实战操盘商学院，以承载和推动中国商业地产产业和中国城市可持续发展为已任，以“国际视野 城市脊梁”为办学宗旨，以国际前沿智慧与中国本土最新实战实践成果相结合，缔造中国商业地产产业将帅之才为奋斗目标，建筑中国商业地产产业新标准，推动中国城市可持续健康发展。
今天高朋满座嘉宾云集，首先允许我介绍一下嘉宾！
永和中国的董事长，中华连锁经营协会副理事长林炳生。林董事长在中国连锁产业的发展具有杰出贡献，欢迎他到来！
印岚，上海南京路步行街第一代开发商，她创办的星期八小镇是中国体验商业的创新人物，欢迎上海童梦投资管理有限公司印岚董事长！
席文官先生是我以前的老板，一生的老板，我进入商业地产产业是因为席文官董事长。欢迎上海合和商业地产的董事长席文官先生！席文官董事长在哥伦布广场购物中心、合和百富城，还有中国中小商业地产基金创新实践和大型专业市场上均有卓越建树。
美国喜达屋酒店集团的开发投资总监晏春。
奥园集团总裁助理兼奥园商业集团总裁苗思华先生！奥园是中国复合地产的领跑者，苗思华是老同济人，是一位具有20年行业从业经理的资深商业地产职业经理人。
知名商业地产专家姜新国老师。
英国瀚景酒店集团中国区CEO曹博总。
上海摩提工房集团总裁CEO汪志刚。
权建国先生，受上海正大新生活集团CEO胡方辉老总委托到达今天会场，我们希望以后同济、会客中国与正大集团有更多互动。今天还有来自大润发、新加坡富驿酒店等朋友以及来自贵州、陕西等全国各地的一些房产公司朋友们，以及现在通过直播来关注今天会议的全国以及行业的商业地产朋友们，大家上午好，我想今天是一个开端，在未来我们一定会把这个班办好，同时让这个班成为中国商业地产产业发展的一部分，谢谢大家！
缪建军：我们希望商业地产的从业者在发展过程当中少走弯路。接下来大中华购物中心联盟陈智主席通过视频给大会发来贺词！
接下来我们进行演讲！有请永和中国董事长林炳生先生为我们演讲！大家欢迎！《永和中国是怎样炼成的》大家很期待！
林炳生：大家早上好！很惶恐，我做餐饮食品的，跟地产有挂钩，但是如果谈地产的专业，我想我不专业，我只能说在这里跟大家分享，我想人的一生从小就在做梦，怎么做梦？我的未来不是梦，你就是要有行动力去做。
在11月3日的时候，我在菲律宾马尼拉日落大道我当时看到一个景象，我在微博上发了信息，我觉得最无中生有是梦想，最不劳而获的是追求。美丽的海景非常漂亮，我看着这一幕有时候觉得很哀怨，当地居民很多是无家可归的，他们睡在堤坝的凹槽睡觉，一个父亲带着两个小朋友睡在凹槽里面，这个贫困是让人难过的事情，有的是睡在奥兰上，我们平常渡假的时候用，他们用这个当床，我拍了三个镜头，渺渺茫茫望着前方，不知所措，不知道未来怎么走，我在那条大道上，我又看到两个铜像，一个铜像是坐着看书的，另外一个是一个水手打着罗盘，当你不去突破的时候，你要怎么去走？实际上走了才有你自己的出路，罗盘告诉我们你方向要正确，你要走的方向勇往直前，当然看书学习是最好的基础，今天在座的哪位朋友大家都在自己的领域里面有一片天地，但是你还是用心的学习，我觉得是值得自我肯定的！大家用掌声鼓励一下自己！谢谢！习近平总书记说中国梦，我用永和梦跟大家分享，我从我这几个行业说起，我把人生分为三个阶段，当然这个是从步入社会开始，我当兵退伍回来的时候，我在台湾的一个港口，我非常迷盲，那时候读航海的，当时被航运公司录取之后，航期一般三个月到半年，在30几年前那个年代，陆地上工作台币5千到8千基本期，当时我跑船600块美金，台币当时1：40，就是2万4千块，当时跑船来讲，算是比较高的收入。
年轻人除了工作之外就是旅游，当时跑船就是这样想，一方面收入这么高，经常到不同的国家阅历国际的花花世界，当时面试之后在等待，等半个月我就很难过，当你没有任务没有工作的时候，你是吃饱睡，睡饱吃，感觉没有事情比较无奈，真的比较痛苦，我当时觉得我利用这个时间我来学习成长，再挑战自己。
我站在今天面前，我讲话是结结巴巴的讲不出话来，然后手发抖然后紧张害怕，但是经过自我突破之后，你就可以慢慢改善，所以当时第一份工作我在跑缝纫机的业务员，跑业务是很辛苦的，但是我当时面试的时候，我感觉这个公司很好，进去之后应该有很好的跑业务，了解专业之后，这不是人做的事情，每天面对的是找女士推销，卖缝纫机要找女孩子，我本来说过，我碰到女孩子更是面红耳赤，在这个情况下挨家挨户敲门都很辛苦，都不容易！
这是一个人在自我突破过程当中，要把自己的尊严放下，我当时真的三天就做不下去了，所以没有办法，想离开，我看我一个同事，做了三年还在继续做，我想他可以，我想我也可以，结果抱着这个精神我继续走下去，在国际比赛里面，我从一个新人，一跃到全国第一名，我想这是一个自我探险，自我挑战，努力学习，在专业领域里面去把它摸索好。
后来我接着又做了主管，在当主管的时候，我记得我们那个单位是最弱的，第一次我们国际竞赛第一个礼拜，业绩只做到46%，我们公司主管，公司的区域总经理来跟我们面谈，当时我们夸下海口说我们下周要做到100%上来，目标是32台，结果我们主管跟我们说，你们这个单位太弱，我看打个折扣，但我觉得人，当你被人家瞧不起的时候，一种是你就堕落，一种你要更坚强的去战斗力，当时我们以更坚强的战斗力全力以赴，所以当时我记得在黑板上写的，我们的目标不打折扣，向目标32台前进，当你设定这个方向很明确的时候，但你要怎么样行动去完成这个目标？所以当时我就以带队的形式进行。
原来我们跑业务基本上都是开完早会各自带开，但是这种情形很多人战斗力不足的时候，他都涣散了，可能做了没多久，跑不到就去休息了，我们当时全队激励一下团队士气会比较强，我们从台北中央北路一段开始扫到四段，谁负责一二三巷，谁二四六巷，当时没有手机信息这么方便，他们挨家挨户扫街，我们扫马路，随时等他们有什么状况，需要资源的时候协助，一个早上有三台，下午又有两台，一天下来战斗力很强，没有完成任务的人，他隔天会更积极努力的，因为大家一条心在一起的时候凝聚力很强。
整个礼拜下来，我们生活都在一起，早上出发，中午一起吃饭，中午在公园休息，然后下午一起下班。我们里二个礼拜超过132%，从46%超越到132%，在这种情形下，后来就一路高歌，当时那一年国际竞赛里面我们得了团队第二名，很多事情要自我战胜自己，只有你有信心全力以赴的时候，你才能战胜，当我做得最好的时候，我思考一个问题，我的未来在哪里。原来想说过度。
我原来跑船，为什么没跑了？当时要等三个月到半年，我当时在公司三个月的业绩当时收入平均3万多块，把原来的工资跑过了，我当时想在陆地上也可以打拼一下，我一样可以遨游四海。父母身体不好，跑船出行一般一年到两年才有机会回来，陆地工作好，我放弃我原来的梦想，但是在这个阶段做最好的时候，我又思考自己，我的未来在哪里？，再往上升，公司培养我做公司训练部经理，但是我觉得这个不能满足我自己，所以我毅然放弃这么好的条件，我要转战。
当时我还年轻，在第一阶段的过程里面，我的工作除了白天跑业务，甚至我晚上还坚持开出租车等等，我觉得多体验人生，出租车地摊我都做过，我觉得当时除了打根基，也是一种磨炼自己，也是为了生存，你要如何快速的用我们的劳力去累积我们的财富。
第二阶段我放弃之后，我想心态归零，我跟大家有一点点接轨，我觉得卖缝纫机一万多块台币，我觉得卖房子比较好，卖房子一栋100多万以上，所以后来我离开公司做房屋中介，在民国73年，74年的时候，那时候台湾房屋是低潮期，就1985年是低谷期。
在我们台湾做中介是一个领航叫聚中房屋（音），楼面式的房屋中介，不像现在这么多的，都是那种做店面式的，现在很方便，电脑一打，你要物件怎么样都马上出来，那个时候比较落后，房子都叫做暗卖，一般来讲，业主都不希望给中介来处理，但是基本上想要卖掉真的要靠中介帮他处理掉，所以那个时候我在做房屋中介的过程中，除了销售，也做租赁，但我自己还多做了一个比较创新的业务，就是抵让的业务，有的房屋开店做得不好想抵让出去。我做一行一般在十年以后，了解每个行情，每个区块，每个区块有他的销售行情，你从销售行情，租售行情过程当中，让业主肯定你专业，能够接受，他签给你。
我比较多的客户对象，用现在的成语是土豪客，就台湾有一种地主保留户，地主跟建商合建的时候，建商的房子先卖，地主房子留到建商交易之后地主才卖，地主在卖的时候行情不一样，地主比较不会销售，有时候地主也是给卖余屋的条件下给签下来，还有我记得我另一个案子在天目飘香园（音），地主留了四户卖不出去的，后来我签下来，很快我卖一户。中山博物纪念馆87抵让掉，一般房屋中介5万，10万的差异，我觉得抵让其实蛮快的。
第二个业务是永和豆浆，一个小店面，65万签的，后来我开始做我的梦，这个品牌很好，他做不好是我的机会，后来溢价通过之后以60万接手下来，其实讲起来，房屋销售获利成果最快的，但是做食品是一种兴趣，而且是一种挑战，简单讲起来，这是一个很稳定的事业，他不会起伏太大，我觉得我在挑战自己去。
把这个案子接下来以后找两个合伙人在参与，一个同事，一个同学。这样创业。我那个同学跑船跑了三年回来，我跑业务过程当中接近做了三年，跑船跑了三年去了30几个国家，最后一次因为船难，我说他大难不死，后来他不跑了赶快回来有机会合作发展事业，做了两个月之后，他告诉我这真是很辛苦的行当，当时他负责磨豆浆，煮豆浆，以前做豆浆一个大桶瓦斯直火在煮，一个大桶差不多一吨的豆浆，煮好之后，上面有搅拌，因为直火，所以下面蛋白质的胶质在下面，小清晰很难洗，所以要用砂轮机铁丝网在那边打，所以全身喷的都是豆花。这种情形下每天做得筋疲力尽，真的赚到钱都没有身体去享受，所以他放弃了这个事业。
过了半年，我另外那个同事，原来也是跟我在缝纫机公司的同事，一个月没有做几十万，我看你这么执着，还是我也不做了，让你自己做，后来我后人陆续离开了，我还说感谢我父母，因为我父母当时那个年代五个男的五个女的，只有靠自己来，叫我弟弟大姐参与，变成兄弟姐妹一起推动。
我觉得很多人因为看不到希望就停止了，太累停止了，那我觉得我的梦想，我想是有机会发展的，甚至当时那时候跟大陆还比较没有那么多接触，而且说将来有机会能够用豆浆在大陆发展，这些都是人生机遇。
在这样的就业走来三分傻劲，七分干劲，永不放弃的精神，坚持一件事情把他做好。这是我第一个人生境界。
第二个境界，我们业务做得最好，永和豆浆作为第一家食品工厂，原来小店面做，后来我那间店给我另外一个同学，他比较投入，原来是合伙，我让他专心去做，这家店目前在台北的市里，20几年下来一直做得很好，我就把专业的工厂生产线从小工厂开始，原来手工做的，就是用人工充填人工盖盖子，但是这种生产效率有限，慢慢变成半自动化的，因为有开关的，一个不小心漏电，一个不小心盖子没盖好，一次两瓶，当时歪七扭八的。直到后来有专业化的生产线出来，我在台湾中部做两条生产线，一条低温的，一条常温的，做长期保存一年，也可以做外销市场的。
做得最好的时候，也是危机来的时候，为什么？当你从一个默默无闻培养到第一品牌的时候，其实还有很多大厂在蚕室，比如台湾的统一牛奶等，这些大厂买牛奶送豆浆，让你专业的豆浆市场碰到瓶颈，在这种情形下，我们做一个修正转战调整，在这个过程当中，我把原来业绩做最好的啊，比如今天有大润发的朋友，那个时候大润发业绩我们都做得很好，大润发、万科、家乐福都做得很好，但是业绩一算下来负毛利，如果不赚钱知名度其实是负面的，我们断然把这些通路都停掉，缩小。
一、我们做外销市场。我们目前工厂外销做20几个国家，台湾市场搜索。
二、转进祖国大陆，当时95年的时候，第一次来大陆，我们在台湾习惯性的摆妈祖，那个时候福州军用机场着陆，从福州到内州马祖，一路上颠颠簸簸的，沿途发生了点什么，感触很深。
我在路边吃早餐，一块钱有豆浆有包子还找三毛，三毛钱纸钞的，很油腻的，我拿这个钱自己口袋都是细菌，所以没拿，我觉得将来早餐市场是可以去发展的。后来跟台湾朋友在东山岛朋友帮我生产豆浆米浆，送了长沙等，送了两三批货都没有后钱，要打通路费用，补贴吃喝等等。
那个时候最流行喝酒鬼酒，每次来当酒鬼回去，这个不是我们当下可以做的，当我没有品牌，你要去推动真的辛苦，只有自己建设通路的时候才是有很好的基础，中国功夫台湾味，两岸情的精神，一部脚印开门店，做自己的通路。
我们那个时候在上海找台商朋友合作先开5家店陆续开，这五家店开起来效果效益很好，所以有很多人主动来找加盟的，所以我们在台湾研究加盟的办法等等，创造双赢的基础，能够在很多地方去复制，所以我们第一家加盟店山东济南，济南这家店一开就很红火，到现在一天业绩都是两万多块左右，一个豆浆店。
帮助人家成功，自己获得成功的喜悦，我想是用大家共赢的方向去投入努力。
大家都是地产界的朋友，地产一定要分割好，你多大的面积，让消费者有生活享受的过程，买服装是多少，要配多少的休闲区，多少的餐饮区，我觉得不是那种杀鸡取卵的，高价租储蓄，让他回不了本。我觉得商业地产做到人性化，我想消费力就会强，否则有时候是以租金导向经常很多不断的修正，不断的改，改到后来不知所云了。
在第二阶段里面，我就以中国风台湾为两岸情跟大家水火交融，豆浆源远流长，是孝道，是石磨基础做出来的，原浓，圆通，圆满。（音）
永和是以豆浆的核心价值，是大豆基础研发延伸出更高端的产品，我们现在做的是大众市场，目前永和豆浆在全国有500多家门店，我相信未来可以开到5000家，这个梦想不是你随便说的，是你可以逐梦踏实做的，未来随着经济发展，会快速油需求。
台湾永和店超过1000家，是当地永和市，所以在服务表彰不能申请，但是注册商标我们有，所以很多豆浆店的形势，在台湾20平米左右，大约60、70平米，在这种基础下，其实都是外带，经济节奏快。我们香港也是小面积速度快，我觉得大陆市场未来跟着这样子，我们有一个大契机发展。
我想要城乡发展，以人为本，很多人不需要迁徙到很多地方去找工作，尤其所谓的农民工，将来在城市里面，都有很大的就业环境，大家都不愿意离乡背井，所以所有地产朋友们，未来在城乡发展里面，你们占有举足轻重的机会和市场，我们也能朝着这个方向发展，也是我们餐饮业里面获利最高的来源。
北上广这些都是烧钱的，真的做形象和培训，真正获利到二三线城市。我们一直在做以大豆为核心的产业，我前两个礼拜去淮南谈一个项目，淮南是做豆浆豆类的发源地，基本上在养生方面投入努力，我们希望以这样子的历史发源地，在那边做一个文化产业园，文化产业园里面集合生产线，集合博物馆，集合豆浆文化的形象和教育，让大家来了解，在这里面我们会整合台湾很多做速食优良的朋友，一起参与做组织蛋白，大豆蛋白，再百叶豆腐，素的肉制品。未来时间里面我们觉得素跟我们离不开的，有专家讲，我们人身体健康比例要6：4，素食至少占60%，肉食占40%，肉食可以尽量少，素食尽量多，对你身体健康是有帮助的。
我们经常专家说吃肉吃太多，在你肠胃里面就已经腐败了，因为消化太慢了，当然每个人体质不一样，因为我们都要经过酵素帮忙，但是因为气侯让我们人不足，所以会产生肠胃病变这样。
永和豆浆一方面我们说做文化事业，另一方面也是做环保事业，这样的结合里面，未来我们做精致的方向，永和做大豆生菜等，是健康中萃取出来满足我们需求，目前除了门店之外，东北有两个生产线，一个生态园，这个生产线是专业做豆浆粉的专业工厂，用自己做豆浆观念说很简单，但是我们投资做豆浆粉生产线，是高科技的生产，大豆这样一个流程把好的东西留下来，不好的东西摒弃，其实很难做，你自己做的豆浆反而不是很健康的，大家都不相信。
豆浆机器密闭式的做好跳开就喝了，涩味重，生味重，是假性沸腾。设备里面溢味棒控制器，你没有喝到煮到100度的豆浆，其实是慢性中毒。机器洗的很不方便，再要煮那个锅，再那边磨，时间就是金钱，喝永和豆浆很方便。
其实很多事件可以互相交流的，我们生产线里面用烘干脱皮去芽之后，把大豆变成小分子，瞬间破碎变成小分子，营养不流失，这个基础下把嘌呤去掉。很多人嘌呤指数过高，不敢喝豆浆，不敢喝豆制品，我们可以满足通风的人，嘌呤过高的人，抽真空高温散，满足消费者需求之外，把酶化掉，肠胃不好的人喝豆浆会拉肚子，我们产品可以把不好的去掉，好的保留下来，未来永和豆浆立足中国迈向全球我们把中国这么好的元素随着中国崛起，用豆浆文化，用茶文化，豆浆做好。
缪建军：感谢我们的林炳生，下一位演讲嘉宾是合和的老总席总，《中小商业地产投资开发创新与实践》
席文官：一直是中小企业，其实中小企业都算不上，是微小型的商业地产开发商，我本人算不上行业的专家，只是一个从业人员，从业当中有一些总结思考，今天利用30分钟时间，分享一下我们过去几年做的一些事情，和未来我们要做的事情，这些事情如果能给大家提供一些参考和借鉴，那就今天讲的非常有价值了。
花一分钟时间讲一下合和精力，03年深圳成立的，97年到2000年在万科的部门，03年到07年是专业商业地产顾问公司，专门做商业地产策划代理，应该是中国最早的一批。在无锡我们有两个城市已经开业了。07年到2011年，我们做了项目开发和运营，2011年到上海合和百富基金，一个城市综合体，另外一个项目是在江西1200亩大型的农业专业市场和产业园的项目。
合和的历程从产业的下游往上游走，从顾问到开发运营，到基金的板块，我觉得我们这样一种历程，可能也会给一些中小型的开发商提供一些借鉴。
我昨天刚刚开完我们公司的年会，我们要顺着大势发展，我们要对房地产形势和未来商业地产形势有清晰判断，我们未来才能生存下去，我个人的观点，房地产下半场寡头垄断；
第二金融为王；房地产本质就是金融属性，所以要和金融结合，我们成立合和百富基金就是和金融结合。
第三利润平均化。现在拿到一块地，如果没有精准定位和很好的营销侧学，可能是亏钱，可能赚不到钱。
第四整个行业走规模化发展，只有走规模化发展才能降低成本，才能有竞争力。99%的开发商非常痛苦的情况下生存的，有1%可能还不到的开发商，他继续高歌猛进，进入千亿俱乐部，甚至两千亿俱乐部。
第五产业延伸多利益体系的构建。万科做城市配套的发展商，城市配套服务商，不仅赚开发利润，还有开发后的服务利润。说不做商业地产，但是这种概念定位，实际上也在做这个工作。这是大势。
最近两年发展商业地产非常快。
一、跑马圈地。当我们做这个项目，这个项目还没有开业，发现周边城市没地可拿了，尤其城市综合体的地，现在到三线城市，四线城市，你突然发现可以做城市综合体的地已经被别人瓜分掉了，就是一两年之间的事情。
二、泡沫化。跑马圈地发展态势当中风险已经过来了，60%的开发商会失败。这是毫无疑问的。
三、店商冲击。从前年光棍节190个亿，去年350个亿，2014年马云提出1000亿的目标，而不会是500亿600万，一定以千亿为单位进行。体验式的购物中心是一种潮流，有些是冲击不了的。
三、土征税。商业地产土征税特别关键，因为土征税问题我们对这个策略已经调整了。现在国家对土征税抓得很严，因为税收来源不是那么多了，所以纠着土征税不放，原来核定征收是2个点，后来4个点，现在7个点，接着不跟你谈了。
你卖1万块钱一平米，你里面700块钱要交土征税，不含百分之5点几的所得税，中国税赋是20%多，如果商业地产卖得更高是30%多，不含地价和任何其他的税，这样你商业地产没得做，全是国家收了。
商业地产这样形势下，我们作为中小的开发商怎么发展？我这里面有几个关键词：
一、慎重拿地，商业地产土地拿得好不好，决定你的生存，一定要拿一块地，具体没办法展开使，但是这是重要的，不要乱拿地，要慎重拿地，否则拿了地陷进去了，就死掉了。
二、细分市场和独特的商业模式。现在我们做江西农产品物流园的项目来说一下，我们这个项目占地1200亩，1700亩我们已经十月份宅配了，700亩里面有200亩是林地。拿林权证，卧室要打造文化主题公园。
我们在江西南丰蜜桔的产地，很小的皮很薄，非常甜，南丰蜜桔，这个产地只有南丰和周边几个县产这个产品，一年产量30亿斤，到农民手上的价格大概1块到1块2，市场价大概最高卖到8块钱。所以这里面会有机会，一年产值30到40亿人民币的产值，整个县城20多万人口，直接跟蜜桔产业相关的，所以是一个产区。我们在这个产区建蜜桔和农产品的博览园，这个博览园里面700亩里面。第1个功能是200亩，我们做一个桔文化主题公园，我们土地证是林权证，第2个是200亩蜜桔交易市场，是要卖成为活动资金。180亩仓储物流中心，还有海关商检和海关监管库，我们要做分拣包装的仓库，还做冷链物流这一块。不是传统意义上的专业市场，把旅游观光其他产业服务放进去的产品，这个产品是细分市长的产品，万科万达都不会进入这个市场，我们主流领域找到的话相对来说是小的蓝海，这里可以提供生存之地，我们如果要跟万科等大颚拼我们没有大的金融背景，所以我们拼不过他，我们细分市场可以做，这个模式出来之后，现在已经有好多个地方的政府在找我们，因为别人做不了这个事情，但是我们能做，他属于商业地产范畴，所以细分市场和独特的商业模式，中小型商业地产开发商，应该要寻求的一个生存的路径。
三、合作发展和地产基金。既然我们是中小型的商业地产开发商，意味着我们在资金和溢价能力等等方面不如大型开发商的，我们要打赢局部战争，必须合作发展。合作发展的方式有多部门合作，我本人选择地产基金的模式，因为有很多中小型开发商，最后单个自己拿地，或他去操盘，赢的概率越来越低了，所以我们有专业能力，我们有专业团队，我们有很好的商业模式，为什么我们不能合作在一起发展，合作在一起发展，我们要避免弊端，你把财务交给我，找财务部过来，找成本合约部过来，你相信我就交给我做，用地产基金方式解决资金的问题，个人资金问题不足的问题。
700亩的地，我们和别人也能够拼，把这个地也能够拿下来，这是未来的趋势。一个是地产行业从业人员，小型公司，还有一些传统行业的公司，可能已经赚了第一桶金了，但是他要产业升级他升级不了，赚了几千万几个亿的人，某种意义上小土豪，但是原来行业属于退休的状态，他的钱可以放到我们基金里面来进行合作，目前我们基金基本上是这样的方式来募集资金的。
四、生根每一块地。做商业地产最重要还是商业，我们讲住宅开发每一个项目开发完了之后，再拿一块地从零开始，做商业不一样，商业你赚完开发的钱还可以赚运营的钱，所以深根每一块地，因为你抢夺土地资源能力不足，那么你就必须把每一个抢到的资源，你得把它深根精细化的去运作，让它持续产生盈利，所以既要赚开发钱，也要赚运营的钱，我们现在在江西项目里面，我们要发起另外一支基金，就是农产品的蜜桔基金。
因为整个产业园是我们开发的，我们引进了大概1000家左右的果农进场经营，这一块把商铺卖给他，我们回收开发的东西，但是仓储这一块有180亩仓储产业这一块，我不销售的，我持有在手上，这一块对果商来说是最重要的所有水果运过来，他都要进行分拣包装，如果长期保留的话到我冷库里面来，他要到我们海关商检里面检验，检验完以后才可以出库，然后可以出口。所以我控制了产业服务配套所有的东西，这些果商愿意跟我合作。
我整个盘子大概30亿斤产量，我成立这支基金，大概要收购5到10亿斤，不到1/3，最优质产区的产量的蜜桔归到我们这边来，帮他进行销售，里面我建设我们的店商平台，一起来做这个事情。
这个模式很简单，按照过去三年到农民手上的价格一块到一块二，不管怎么样，一块二是保底价，我提前10%的定金给你，我通过其他销售途径，把高出去的价格跟他平均分成，我赚的是小额，我们目标就一斤赚2毛钱，可行性非常强，我们LP都是这些果商，进驻在果园里面年销售额100万以上的果农，我赚了钱还是要分给他，我通过平台进行深根，使开发这一块把我本金收回来，也许略有盈余，我运营的时候把厂商掌控在一起，控制水果领域里面的供求关系，掌握定价话语权，到农民手上1块到1块2，市场上卖5块8块，平均3、4块以上，巨大差额就是中间的流通环节被分配掉了，如果我们成立这样一个蜜桔基金，再加上我们店商平台，我们会使整个流通环节缩短，我们可以赚到其中的一些差价，一毛两毛都是非常重要的利润来源。
精细化深根我们每一个项目，我觉得这是中小型开发商必须要做的一件事情，如果像大型开发商一样，用高周转的方式做，做完一个项目，再抢另外的项目你抢不赢，如果这个模式一旦做成，有政府来找我们的。
第五个拥抱店商。做商业地产这一块，这一个是非常非常重要，但是不是左右店商一定要做得那么大，像马云做得这么大，店商实际上有非常非常多的形态，我觉得主要用互联网的思维做商业地产，比说你用你的工作微信平台，来为你的消费者服务，我觉得这个某种意义上，也是店商的一种形式，你跟团购网合作，这也是一种形势，你必须要拥抱店商，不拥抱店商，我们商业会失去很多很多特权，再过十年目标客户群，主流客户群就是00后的，这些人都是属于天生互联网思维的人，当我们消费群都有互联网思维，我们作为商业地产运营商没有互联网思维，很显然会被淘汰的，这是关键词跟大家分享一下，时间非常有限，不能展开来讲，我期待以后有 更多的机会，我们一起来进行交流！谢谢大家！
缪建军：非常感谢席总分享一些比较好的，中小开发企业和从业人员创立的模式，希望这些模式能对我们以后做商业地产开发经营，能起到一些启发作用。谢谢席总，下面有请美国喜大屋酒店的晏春演讲！
晏春：前面两位前辈林总和习总讲的所有这些，我总结一下，可能林总这一块我的感悟是，您花这么多时间做自己的品牌，说明品牌很重要。我们是酒店管理模式，我们30年之前手上持有大量酒店资产的公司，最近20年里面，我们把我们手上所有一些酒店资产包括很优质的酒店资产卖掉了，现在变成轻资产的，以品牌为自己的核心资产的酒店，对我们来说，酒的品牌是我们最核心的自沉，你这个品牌作为我们基础，我们可以到全世界任何一个国家，不管政府怎么样，老百姓风俗习惯怎么样，我们可以很快进入市场，整个全球经济是大周期，如果说你手上持有很多的资产，可能对公司受到经济周期影响比较大，相应来说，如果手上持有品牌作为资源每个市场波动，平衡到全球来看，可能我们受到影响相对来说小一些。
我们旗下9个品牌，我们做了定位，一线品牌有四个，第一个瑞吉（音），豪华竞选（音），W酒店，这在我们酒店行内定位是奢华级的，不属于五星级的范畴，是超五星级的酒店。我们有北京瑞吉饭店，还有北京在建W，应该今年开业。广州有一个W酒店去年开业的，也是中国大陆第一家W酒店，上还有一家豪华精选（音），这家酒店是我们集团在现在为止统计量最大的酒店，平均一间客房900到100万。三个品牌定位在一线的品牌，基本上一线城市为主，比较具备条件的一线城市。
二线品牌威斯汀，喜来登，爱美这属于我们的二线品牌，在老百姓定位是五星或者超五星，喜来登是标准的五星，爱美和威斯汀超五星的，在上海两家爱美，一线城市开始向二线，甚至部分的三线城市，现在找到我们喜来登进入，可能三线的城市达到这样的阶段，希望威斯汀进入的城市可能是一些省会城市，经济比较发达的城市。
三线品牌福朋喜来登的副品牌，这个城市在五年之内不再进入喜来登，可能经济没有达到的话，我们用福朋喜来登进入这个市场。
四线亚乐素和元素（音），虽然是四线品牌，定位基本上三星到四星的水平，喜来登集团我们旗下没有经济型的酒店品牌，我们也不打算做这么一个类型的定位，这是纵向上的分类。
横向上就算你在一线品牌里面，也有区分，尽管都是土豪，都是土豪也有不同的喜好，W酒店就完全截然不同，是引领时尚，非常现代，非常摩登的品牌，大家有兴趣到广州那边感受一下，大堂到晚上大夜店，那酒店酒水卖得很好。
豪华竞选定位融入城市灵魂的东西放到这品牌设计里面去，这个品牌在欧洲多数古堡改建的，我们在九个品牌里面我们从横向上也分类，在不同地方也有相应的市场。
在品牌里面做一些市场的细分，除此之外，再说几个关键词，喜达屋是全球奢华的酒店品牌，进入中国1985年到我们30年时间，在中国生根，也是全球连锁品牌里面第一个进入的酒店，第三个喜达屋到现在为止，30年里面，我们已经开业的酒店数量120多家，还有110家酒店在建，大概我们有240家酒店，在未来全国范围里面有3年到4年里面。
我们每年以40家数量在全国扩展，所以很希望有机会跟大家合作，谢谢大家！
缪建军：下面请曹博先生，英国瀚景酒店中国区总裁，给我们讲《城市综合体的酒店以定制与开发》
曹博：我今天把题目换一换，中国大陆品牌酒店的发展趋势。不管喜来登，万豪等都在国内走得非常快，是不是每个开发商和业主，都期待和国际一线品牌来合作呢？我的想法并不是这样，因为一二线城市的一线品牌，回报率25%，开发商大量资金囤积，导致资金压力很大，政府的一些需求，政绩和拿地筹码，不得不做超五星级酒店，这样酒店发展越来越艰难，我昨天看了新闻，国内有52家星级酒店自动摘牌，国家政府调控对高星级酒店要求非常大，行业从业这么久我听听自己的看法，未来酒店品牌发展，更多集中在中型的酒店市场，无论喜大屋万豪还是洲际，国内没有非常好的终端市场引入，我们现在在美国和卖哈顿，沿用品牌国内计划，未来和国际一线品牌共同成立国内公司，运营他们已经在国外成功百年的品牌，来丰富国内终端酒店市场。
为什么我们这么做？我们自己棋下有五星四星的品牌，我们欧洲游30多家渡假品牌，为什么这么做？我分析下来，中型经济酒店面积需求非常灵活，跟商业综合里面配套是非常益于沟通的，我认为经济型酒店市场可以小到四千可以打到1万左右，我们做了一家直营店，一个花园式的经济型酒店，一个主题的经济型酒店。
他可以解决现在很大部分开发商城市综合体中的一些顽疾，很多开发商一些大商业集团，他会说我这个地儿，你看做什么酒店品牌比较合适？因为面积定好了，只剩3、4千方不知道怎么放，放如家这些会不会降低档次，我们放中断酒店品牌会比较好，我们不是说剩3000方做成怎么样，我不降低品牌档次，在设计理念经营理念，最考虑品牌公司底蕴的部分，这一部分在酒店品牌与定制，在终端酒店市场非常有前景。
终端商务酒店回报率偏高的，我们拿在上海投资虹口有一家店，我只有一千多方，投资装修不超过300万，经过一年的运营，预测不到三年就回本了，经济酒店比较讲究私密性和空间讲，这一块比较节约成本的，他没有复杂的配套要求，这从建造成本和专业成本，有一定节约成本的空间。
他的客户群，可以卖四星级酒店的价格，也可以卖三星级酒店的价格，这个房价可以自己控制。
如果一线城市有这样好的产品，有这么好的回报率，包括我们成都有店也在装修，今年5月份可能会开业，未来这一块市场，将是众多大酒店集团强占的市场，包括现在不管华住等，无非想让自己变得漂亮一点，七天也是做了一些五星级酒店，其实还是偏精品，华住武汉做的酒店也是300到400。
国内终端经济型酒店和酒店定制方式未来会捆绑得越来越紧，以上几点是我个人的看法，谢谢！
缪建军：谢谢我们曹总的分享，下面是小型对话！邀请姜新国老师作为对话主持人，我们一起探讨一下中国商业地产怎么创新？怎么实践？
姜新国：这里正好是商业地产一盘菜，三个主角，地产、金融、商业，这里有开发商，有商家的品牌，也有做金融的，国内商业地产市场背景和国外不一样，1999年到2002年突然放开，放开以后经过发展，城市商业地产多了，各大商圈重合度相当高，现在走到终端了，我们商业地产从地产转型到商业地产，应该说2013、2014是关键元年了在转型，转型过程当中，面对资金，商业资源，品牌，开发的模式创新方面，应该说在这个元年里面，应该是我们一个创新之年，我们这里各位大公司，或者各位老总，实际上都有自己的心得，刚才瀚景我也听了，这是一个行情。你这个是好东西，你大的我也可以做，小的我也可以做，比较灵动，比较有机会。我们请印总讲讲，印总最近在商业地产界在浪尖上特别有人关注，商业地产业态重合度和创新上，正好星期八小镇出来了，请印总分享一下，怎么创新，怎么进行市场判断。
印岚：星期八小镇是很小的商家，和很多林总那边都不能比，我 全国才8个，今年年底可能只有10个，尽管在连锁，管理跨度也比较大，中国商业其实我接触比较早，中国商业真正起变化是在90年代初，93年的时候，有开放，可以合作了，这个时候对中国商业发展，是起了非常大的作用的，我为什么去关注这一块呢，因为当初91年的时候，南京路步行街改造方案的时候非常头大，商业怎么做？做来做去南京路老字号，张小泉等老的四大不敢叫他回来，那个时候碰到很多很多问题。一直关注，一直在关心这一块商业怎么做。
当然南京路步行街做成以后，中国也是形成了一种轰动，其实内容没怎么大变，主要变的是一个形势，因为我当初建议把南京路车停了把九江路走，天津路本来没车的，又改成机动车道，形成单向循环的交通流，通过横街支路商业引入，以前横街居民住宅，没有任何商业的，通过横街支路打通，把原来条状变成所谓块状，扩大我们沿街面和扩大商业面积。
当初因为上海大部分的商业，还是集中在南京路，淮海路，那个时候徐家汇还不怎么的，就是一个600，主要的消费都在我们这个里面走，包括南京路步行街，还成为了群过著名景点，这个情况下，他得到了一个成功，现在很多商业都在面临转型，包括南京东路这一块，很多商业综合体，最早做一些改造综合体，比如说动态广场，比如说鸿仪广场，苏宁拿了地为什么退，大家对这块地没有信心，不知道怎么做。
南京路走过的历史，其实业标志中国商业的发展史，很多三四线城市也好，两三线城市也好，从原来稀缺变成过胜，现在大家共同面对的是一个过胜经济大的客观欢迎下，我们怎么找多自己的生存方法和生存之路，酒店也是。
我跟威斯汀也合作过，跟伯尔曼也合作过，跟万豪谈了好多年，很多酒店当初定位的，现在想想定位对还是不对，因为大环境变掉了，很多都在变化。当初大卖场刚刚进来很多人不看好，我们都是菜场里买菜的，小的店里买东西，怎么会跑三公里去大卖场买菜去，现在都习惯了，如果这个地方没有大卖场反而不习惯，变成大家整个生活习惯在改变，那么我们所有的商业怎么去做？购物中心混业经营的态势，购物中心万达开始标准化，一标准了，反正跑十个万达都是一模一样的，你有什么吸引我过来的吗？我不会过来，所以最后差异化提到议事日程。
我本人做了20多年的地产开发商，当初我们定位产品的时候，别人做小房型，我不跟他做小房型，他做60、70平米我们做到80平米了90平米了，这就是差异化。
做商业也是，服装各种品牌也是做差异化，这是适合25岁左右的女孩子，那个是35岁到40岁的，那是50岁以上的，他都在做各种各样的差异化，那对于星期八小镇来说，我当初做这个产品，真是用差异来做，因为我自己商业招不到商了，没人来，破地方谁来啊？我在上海土生土长的上海人，这个地方没有区别过，长这么大没有去别过，让我做综合体我也不知道怎么做，当初想得很简单做差异化的东西，全上海1500万，1700万人，一半人来一下，一年来一次不要多，我不就可以了吗？餐饮也上去了，零售也上去了。2001年拿地的时候，就在设计这么一个产品，一直到04年规划方案出来，一直到06、07年正式运作这么一个项目，也正好是赶上了好时机，正好是中国的儿童素质教育确实缺乏，大家变成暖棚里的花花草草，而不是经得起考验，能够受挫折的孩子，我们希望在这个方面，我们能够提供有效的帮助，我们也希望，我们更多的孩子自己动手做一点东西，比如说摩提工房，这个东西能不能让我们孩子做一下，做一下肯定比你说的影响力更大。如果林总豆浆让孩子磨一磨肯定影响力更大。
我们自己童年史，包括自己孩子童年史上，看到了自己需要这个东西，什么体验经济，体验很早在说，我自己动手了，深入其中了，我肯定对这个品牌产品记忆力非常深，现在一个孩子带动六个大人，甚至八到九个，曾经有过11个大人带一个孩子来的，一个孩子在那边玩的时候，其实这些品牌所灌输的不仅是孩子，还灌输给成人，影响力非常之大，当然前提要有一定的人流量，我们说比较幸运，现在一年大概有200多万人次到星期八小镇，我们里边赞助商品牌有限的，我们只有这一点面积，而且一个行业基本上只有一个品牌能够进来，对这个品牌推广力度很大，有很多因素让我们走到今天，走到别人眼中成功，一路走来很辛苦。
开了半年不到就有一堆人写了文章，我说不用看，他们写的什么我都知道，让他们做做看？写跟想不一样，从想到做非常之难，吃饭也是体验经济吗？我一直不认同，卡拉OK也是体验经济吗？我不认同，对体验这个概念，你是从宽沿里面定还是内涵上定，会提出完全不同的结论，我想我们商业地产，所需要的是有内涵的体验，而不是所谓自己给自己加一个帽子，我是体验经济或者怎么样，我们这一块还在探索之中。
我们今年会有一个新的产品出来，就星期八广场，星期八小镇比较熟了，我们希望做的就是真正融入体验的这么一个东西，所以我们提了一个概念。很多人都在叫没时间，其实你多的就是时间，只不过被碎片化了，以前七天长假，现在搞成一天两天三天，你无法出去旅游或者比较远的地方，你要在周边寻找渡假或者旅游的地方，我们希望营造一个，大家能够在我这里坐得下来，能够把时间花费在我这个地方，用时间消费取代原先产品销售的主题，星期八广场，这个星期八既有孩子也有成人的，当初孩子的时候没玩过的东西可以到我这里来玩，或者你觉得你这50年没玩过的东西，我们找一下，试试能不能玩一下，志刚总的摩提工房是不是可以让我们自己尝试一下，玩的过程先要买下来才能玩，那你客单就不会低啊，男同胞可以提供东西给你，自己做雪茄，会有人给你指导，你肯定来一次，偶然一次不要紧，我要的就是每个人偶然一次，这就是星期八的生活方式，星期八适合每一个人，不是光适合孩子。
我们内心都有一种欲望和诉求，希望能够放松，希望能够找到和别人不一样的休闲娱乐的东西，当然这个休闲娱乐要做成商业模式。
我们还在做星期八小镇往下沉的东西，星期八家园，配合所有地产开发商做的，配合社区商业做的儿童社交、游乐、体育、培训、托管集于一体的东西，又是不一样了，我开发商出生，基本上知道开发商需要什么东西，开发商投最大的是什么？我们围绕这个需求开发我们各种不同的产品，我们也会多多吸收各方面资源，社会方面的资源，就像星期八小镇一样，我们有100多个赞助商，有100多个品牌商，包括梅赛德斯奔驰等，都是顶级品牌。
星期八广场也好，星期八家园也好，我们也会集成整个社会的力量，一起找到找到合作的机会，希望能形成爆发点。谢谢！
姜新国：前几天星期八五周年，星期八做到社会价值和经济价值的符合，我倒过来要考虑问题，中国商业或者零售业，实际上跟制造业是孪生兄弟，创新能力非常弱。星期八小镇是中国人原创的品牌，实际上行为一个亮点，实际上我们中国商业和零售业，原创的水平应该说很低很低，我们实际上可以整合资源很少，这一种情况下造成了我们商业地产同质化，一说我们做大型购物中心，里面找到终端品牌，那我们开发商怎么想？
苗总你是商业集团老总，为什么你没有商业品牌，你也没有商业资源，我们就是自己开发的物业，或者说我们建筑的物业，我们卖出去不卖出去，我们实际上要运营起来，实际上是商业资产管理的公司，我是商业地产下面管理公司或者运营公司，我们怎么挑选我们的合作伙伴？
我在国内讲课，我主张要卖掉，不卖掉不行的，所以请苗总给我们讲一下！
苗思华：非常高兴今天来这里，有几个原因，一个原因统计是我母校，所以有机会回来，非常高兴，感谢我们聂总，他一说我们马上答应了。第二个原因我要来完全我个人，不代表集团，只谈自己的想法。第三刚才都在谈商业，我自己觉得我个人很辛苦，因为我是职业经理人，不像自己做老板的印总。
我的辛苦在哪里？上面有压力，下面有压力，因为我们商业集团使命是从拿地开始做，跟政府谈，我们爱拓展中心，专门负责拿地，拿了商业用地，拿完地以后规划设计，然后到施工，到后期的招商，开业，后期营运。
现在走跟以前不一样，奥园以前做住宅，现在09年开始商住双线发展，因为住宅大家比较清楚，所以重心朝商业开发这边走，我们以前有一些开发商，走是走商业地产，但是拿地、规划、设计、施工、定位都是从地产改变过来，我一直坚持要做商业地产，必须要专业做商业地产，从拿地开始。从商业角度去做，包括现在的设计，包括以前卖商铺，卖商铺都是用卖房子的去卖商铺。
既然要做商业，完全要从商业地产出发，有商业有地产，比较辛苦的是要开发，然后还要解决资金问题，还要拿地，跟政府商量问题，还要招商，后期还要营运，这一系列的，奥园从双向发展以后有了定位，原来做住宅开发比较成功，广州奥林匹克花园是他的，健康在家门口，运动就在家门口，住宅的时候就配套超市、学校等，慢慢感觉配套做得很好，从住宅市场收紧以后，尝到商业的甜头，所以从09年转过来以后，也开发了很多项目，现在我们根据地在广东，全国现在有40几个项目，有一半在广东，广东是根据地，所以广东做的口号是深根广东，广东还是做得比较强。
现在产品线我是去年接手奥园的，来了奥园感觉确实卜辞，老板对商业这一块非常理解非常支持，资金实力非常强，这个平台对我个人来说是比较好的。有成功的也有不成功的，该交的学费也交了，接手奥园以后建立几条产生线，第一条奥园广场开出来了，现在调整当中，这种定位属于三四线城市的中心地段，快速开发出来以后打造八万左右的购物中心，加上公寓酒店的购物中心，还有一些综合体，这条产品线目前定位专门三四线城市的中心地段。
还有一条产品线，现在正在打造的国际标准演艺中心。还有比较大的文化领域的，大家都在做，奥园做有他自己的优势。只要资源比较好的地方，我们拿下来专门开发。
三条产品线基本上自持比较多，作为一个开发商来说，金融这一块也要做，开发商做商业一下子适应不过来，搞住宅的时候，开发商卖掉资金回笼了，做商业刚开始融资的时候，很多股东问我们自持多少，他非常关注自持的部分。
我跟他说融资的时候哪里拿好了地，希望能进来，进来以后发现很多人问股东，你们自持多少？因为问的有两种结果，一种结果你自持，他专门投自持的，还有一种不投自持的，刚开始融资的时候就问自持吗？我说自持什么意思？快出快进，你自持多了不合作，还有一种专门投自持的。
刚开始住宅很清楚，开发拿地做综合体，后面感觉到投资客的个人方向不一样，我们有步行街销售型的，有敞开式的步行街，卖得非常火，全部敞开步行街，一天卖9个亿10个亿，这条产品线是精准产品线，都是在地铁上盖。
这条产品线，我们开发商自己通过几个项目达到很清楚，这种地方我专门拿来销售，而且销售得非常好，一个业主非常认可，投资客也非常认可，然后都是直接销售，但是我们把规划告诉他，这些销售后期有一些问题，我们也想解决做好，我们奥园做产品，做品牌的，直接销售是后期比较麻烦的事情，虽然租得出去，可以自持，但是后来会非常乱。
对业主来说我们统一规划统一做，甚至快一点高一点，如果他们自己去整，也租不出去，也升值，但是给别人看奥园乱七八糟的，给别人影响不好，好的地段，每年八年或者十年反租，做好以后交还给业主，这个地段很好交的，有些地段做不好五年以后交不出去的，这块产品线是销售的产品线，卖得很好。一天就卖完了。
产品线是一个基础，现在我们找合作，因为商业不是开发商一个人的事情，要融资，还有找人寿合作，后期营运等等。
我们有一个项目不同级别的酒店也有，今天来第三个部分，来学习，认识不同业界朋友，希望大家支持，我们零售我们酒店的，我们希望大家有机会多多合作，我们全国有40多个项目，现在陆陆续续全国开业施工，希望大家多给支持，共赢，谢谢！
姜新国：后面请摩提工房汪总讲一下，这个阶段扩展得比较快，你怎么看，我们选择什么样的机会？我们开店你怎么选址，对开发商有什么样的要求？
汪志刚：摩提工房2010年以前做国外品牌，旗下两大品牌，我们旗下九大品牌，我们非常值得自豪的两个品牌，一个摩提工房，一个是泡芙，真正是2010年开始，到现在为止三年，目前为止集团有800多家店，分布在整个大中华地区，包括像我们东南亚，甚至泰国，最近我们在谈中东和俄罗斯，摩提工房在整个全国店铺，我们几乎都是开在上海，所以商业地产对我们来说是非常接近和关系良好的。
大概现在中国有接近4000家商场，进入大概有300家，整个覆盖面是整个中国地区的，上海200多个店，进驻商场大概30、40个，基本上一线二线商场都进去了，一些非常好的商场配套必要，也很荣幸二三线城市也不断在提要求去开，突然发现去年二三线城市对餐饮零售行业非常大的市场，上海、广州、北京房租压力非常大，二三线城市有这么大消费在，而且他们成本并不高，餐饮零售行业来说，确实是更大的利润空间，更人性发展。
我个人认为跟商业地产合作，有几点很重要，我们这样不会受到很大的冲击，除非哪天，你在阿里巴巴或者淘宝天猫有泡芙香味出来，那我们就麻烦了，如果泡芙香味闻不到那没事，我们是冲动性消费，这是泡芙很香就吃了，我们这个品牌是孩子的最爱，确实一些女性同胞和小孩子最爱，目前在中国评了很多奖，基本上是最受欢迎的休闲食品，女性同胞比较愿意去，很荣幸。
上个月我在广州，郑嘉（音）和天河城，郑嘉已经到52%，最早20%现在到52%，商场里面有海洋公园，商场现在很多有滑冰，有更多电影院，有更多4D电影院出来了，最近我们也在谈跟电影院合作，我们开店跟电影院合作我们也跟一些儿童乐园合作。
我其实刚才讲我们已经想跟你们童梦投资你们合作，我觉得传统零售行业，不能以传统观念做事情，对我们这样行业来说，插上两个翅膀很重要，一个店商翅膀，一个金融翅膀，当我们插上这两个翅膀，我们行业眼界思路跟他们都不一样，我们平时谈一些合作的时候，比方说我们没有任何合作联系，但是如果我们有丙方，他对你有需求，你对他有需求，如果你作为零售方，和当时没有很好的契机，如果有第三方出来，哪怕院线或者小孩子体验马上就出来了。
我们今年除了有几个大项目在海外发展，跟中国大陆里面很多合作已经很多了。今年我们觉得在这方面会有很多合作机会，谢谢！
姜新国：实际上我们把商家叫到商业地产论坛上来，实际上他们也在找我们，我们也在找他们，国内第一界商业地产的评审我是主委，分界在什么地方，大家不要搞误解，他们赚商业利润，我们赚的是中心，赚的是房价，我们是商业地产开发商，刚才给苗总下了定义，你不是商业，你是资产运营商，在资产运营方面，我们第一次见了，在网上在微博上，可能大家也是有一种互动，你作为一个资产管理公司，或者是代人家管理，或者代自己管理也好，你怎么考核商家，或者商家对我们商业地产的价格提升，这方面我不知道你有没有什么想说？
胡裕豪：你的利益很重要，其实有很多开发商都尝试过很多方法，但是综合起来以下这么多年，事实上看见很多开发商，他们只想他们自己一边，我需要多少钱，我要投多少钱，他没有考虑我将来怎么承受？他说我想找星级宾馆过来，五星级几星级，他想投资，他马上就挂了。
开发商原来几个模式，我做房租，其实房租是你租，我碰过几个开发商，他们说土地会省值，只是看得到未来吗？从100块升到1000块值吗？900块升到1000块值不值？我碰过某一家国营机构很可爱，他们毛利10%，我说10%怎么做？
如果商业地产，你短期出售也不可能，你利润空间太小没办法做，长期持有就看是否可以？华润在海外上市，这边增发、那边配售，有很多金融手段支持，过五年之后打包也一样。如果小公司做地王，最好的办法立马转手。所有资产管理商要看这个是不是可为，除了这个以外对方是不是有吸引力。如果没办法留住你，你目的完成了就可以走了。
我们公司主要做文化产业，我们做私人博物馆，咖啡店，礼品店，还有博物馆会有自己的仓储，我们也做仓储类服务。
姜新国：我们昆山杨总还有贵阳酒店管理公司，我们这几个在管理或者运营，找了我们三家，我们怎么选择我们的租金来源？你做文化地产，又做商业地产，我们开发商战略上怎么做？刚才苗总也讲了，他卖掉一部分资金的，中国商业地产永远不要学外面，我们源头上一下子出来那么多商业地产，另外我们资金成本那么高，现在5.5乘上30%，商业地产没有这么高租金的，我们怎么平衡，我们怎么做租金运算？刚才苗总说我通过三四线城市销售，一二线城市持有。这些地方我们怎么运营？简单一点，两个人讲5分钟！
袁勤：在这里祝大家新年快乐，非常高兴跟各位前辈老师相聚的机会，在座很多对我来说是前辈老师，还有众多我学习的对象，有一些是我们之前就认识的，我来自上海的后花园昆山，我为了抱着学习的心态学习，因为之前从来没有接触过商业地产，以前我在昆山市政府工作的，六年前离开政府平台，从事企业发展，对我来说是非常艰辛，完全不同的载体和工作模式，也有幸在这个载体上，对我个人人生当中来说，受益匪浅，收获非常大，接触到很多的朋友，接触到很多信息，蒙改变自己很多的生活方式，现在在昆山，我们从事项目投资目前有三个项目，一个项目是比较创新的，这个街区有9个广场这么大，现在已经建成了。2013年底全部峻工峰顶，总建筑面积16万方，还有一个项目类似于印总这样的星期八小镇，刚刚听到印总星期八小镇和精力之后，我要拜大姐做老师，因为她是我的自豪，她给所有上海人群，特别是小朋友快乐的一个生活载体，现在我们其中有一个项目，才80亩地，但是开发体量差不多相当于20多万方，这个平台这个项目也是运作给我们昆山的小朋友跟昆山300多万人口所有家庭一个幸福生活的载体的生活模式，刚刚跟姜老师介绍的文化项目，因为我们本身有一个集团做教育出生的企业，也是基于此，我们肩负社会责任感，准备有一个200亩地，把他做成传统文化教育的项目，结合我们生活模式，基本上这三个项目，我们走的都是创新创意，因为我们集团概念，是只有创新，才可以发展。
同时，我在这里，也不再多说，下次有机会，过完年，邀请各位到我们上海的后花园，我们正在创造一个叫奇迹花园的生活载体和生活模式，邀请各位老师，各位前辈到昆山，到我们集团来指导，非常感谢！
黄海：非常感谢邀请参加本次会议，我是来自贵阳林城万宜酒店，我们集团旗下有政府接待型酒店，民族特色型酒店，各种业态的酒店结合体，商业地产的事情，可能刚刚接触，这里面我谈一点自己的感受，我曾经听到一个老师说，商业地产等于地产加商业，最终的目的，是你要把地产做成商业，我们个人观点全国很多商业地产同质化在国内非常严重，很多购物中心，都在思考，那家购物中心有大牌，我怎么把这个大牌引进，另一家购物中心有这个餐饮，我怎么把这家餐饮引进。
首先大家要考虑，你购物中心所面临的客群到底是什么样的？你所要引进的品牌，对你这个客群会产生什么影响？这些都是缺乏思考的，客户中心有超市，餐饮，品牌店等就有购物中心了。其实不是的，商业地产里面真正赚钱的24种方法，到底我们能取得几种？我曾经到广州看到确实很温馨，原来小孩可以这么做，今天非常有幸认识我们印总，作为我们全国商业地产的发展，我们赶潮儿，我们集团在我们贵阳花溪区，作为政府引资项目，花溪区作为第一个商业地产项目，这个项目里面，集酒店、购物、娱乐、餐饮，文化等等在一起的复合型的业态，我们也希望通过我们自己的努力，我们能把这个业态做大，接下来在贵阳有好几个这样同类型的项目进行。
今天非常有幸在这里认识了很多朋友，希望有机会，跟各位朋友在我们贵阳做二类末三类上的城市里面，希望有机会跟大家合作。谢谢！
姜新国：留几分钟时间，向这些专家或者这些朋友提问题！我向曹博总请教一下，你选址建筑交通方面有哪些？我很关心这个问题，因为我们商业地产很多，一个大饼容积率1.5够了，上面3.5，4.5，上面面积怎么消化？你这个是最好消化面积的好东西，而且你这又比较大，你刚才告诉我1000平方米，我很高兴啊？
曹博：2013年做君悦酒店品牌，一年开三家店，上海两家，成都一家店在筹建，上海两家店，第一家虹口1000方，离四川北路很近的地方，我在创业园区里面拿了厂房装修，生意非常好。
姜新国：房价多少？
曹博：300多。
姜新国：有杀伤力，有竞争力。
曹博：我这个品牌叫君悦迷你，因为我做客房，我客户群就是白领还有情侣，情侣一般睡的比较晚，基本上不吃早餐的，我基本上只提供不同房间的体验和不同房间的感觉，但是我装修成本不高，这个是大众品牌，我不会做成大众开花，我是私密性的，靠近一些商圈，离四川北路很静，旁边又很静。唐宁去新华路这边有花园式的经济型酒店，旁边酒吧街很多，一些老外会来开房，一些索尼松下大企业在里面办公，所以是一些商务人事，所以定价很高600到700，我们最终酒店品牌创造还有酒店的选址，最终是客户体验，你要知道客户想要什么。
因为我们之前办公在花旗那边，如果搞一个迷你，就没有消费客户体验，就没有办法承载，用户体验我们翻过来，让他们来创造一个东西。谢谢！
提问：星期八小镇选址怎么选的？二三线程式码？
印岚：我们有过二三线城市案例，济南属于二线末了，三线城市从目前来看，我们不会去，如果去也最多家园店的扩张，我们会以另外一种产品去替代。如果说选址的话，我们要求太高了，以后可以仔细的探讨。
提问：下来探讨？
印岚：对。
袁勤：今天来参加本次会议，我觉得很感激聂世威总给平台的机会，给大家认识，第二我感受到不管商家还是印岚姐这样从开发商自己想着做自有品牌发展的模式，还是像我们开发商我们一家这样，我感受到所有大家在座的，其实都是围绕一个城市发展的资源整合机构，我们大家都是一个资源整合机构，为了让中国各个城市的生活更加繁荣富强，大家都是在做奉献，所以我有这种感受，我觉得大家都很伟大，我们不管为企业的发展也好，还是为国家的发展也好，还是为城市发展的推动力来说也好，我们都是因梦想而伟大，而且我们现在正在行动，因为我们的行动会成功，最后我们大家还在不断的因为创新，一定都是在学习的过程当中，因为学习我们会改变。
姜新国：在中国做商业地产必须整合资源，资金资源，商业资源，地块资源，技术资源你整合好了，你利用同济这样平台，形成这样学习聚合，共进这样平台，我们共同发展！
缪建军：我把中心课程构成简单介绍一下，谁有兴趣想参加我们项目，在私下了解，明年5月份开班，我们中心旗下总裁班6、7个，主要是13期，主要讲房地产开发全流程的拐点的课程，还有很有特色的建设工程企业总裁班，向施工单位的老总，是建筑施工企业，还有建筑设计企业总裁班，这里面是全产业链，我们这边有一条自己想要的资源，还有认证项目，英国皇家设计师的总裁班，2014年5月份开班的国际商业地产总裁班。
主要从商业地产的前期开发管理的模块，还有我们后期的招商运营，基本上这个模块我们都设计过了，里面讲师也是我们商业地产领域里面遴选了全国最顶尖商业地产的课程。
缪建军：下面为我们有请同济大学EDP中心执行主任孙晓林女士为同济大学国际商业地产总裁班首批特邀讲师颁发聘书。有请泰国正大新生活集团CEO胡方辉、永和中国董事长林炳生、上海童梦管理有限公司董事长印岚、上海合和商业地产集团董事长席文官、上海摩提工房集团总裁CEO汪志刚、奥园集团总裁助理兼商业集团总裁苗思华、上海在行置业投资咨询有限公司董事长姜新国等。同时我们将为受尊敬的媒体“做中国最好的报纸”的南方都市报颁发首批媒体观察员单位证书。
再次感谢大家参加本次活动，我们今天的活动到此结束，再次感谢大家，这样的活动，以后我们将会每个月办一次，祝大家新年快乐。
