2014是房地产调控的“过渡年”
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
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都说中国楼市是个“政策市”，而新一届政府的某些信号，又让人感到政策走向出现了些许新变化。对此，很多人既兴奋又迷茫。站在岁末年初的时点，有必要对于房地产政策进行简要的回顾、总结与展望。
2013年的房地产政策，堪称近十年来最诡异的一年。2月20日，国务院会议推出“国五条”，内容新意不多，但3月1日公布的“国五条细则”在限购、限贷、个调税、房价控制目标等方面明显升级。对此，资本市场反应很大，其后第一个交易日地产股便暴跌。购房者反应更大，各地交易中心暴满，甚至部分交易中心需要加夜班工作。
然而，3月底4月初各地公布的相关细则中，除了北京之外，各地基本上从宽处置，多项政策都没能落到实处。其后至年底，中央文件及领导人，不再提及“房价”，连房地产调控也少提及。只重点强调住房保障、棚户区改造。由此可见，持续十年之久的房地产调控思路与方式，在2013年发生了明显变化，分水岭就是4月，之前的国五条及细则，仍是旧思路的延续，其后则暗示着进入新阶段。
2013年的第四季度，大会不断，人们时时关注房地产方面的措辞。10月29日中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习，强调住房保障。11月中旬三中全会召开，文件中与房地产相关的内容很少，涉及土改、房地产税立法、住房保障与住宅供应、公积金等。12月11-13日，中央经济工作会议与中央城镇化会议同步召开。上述四个会议皆未提及房地产调控与房价。但也应关注两点，一是12月3日召开的中央政治局会议提出2013做好住房保障和房地产市场调控工作，二是12月下旬的全国住房城乡建设工作会议表示2013年要继续抓好房地产市场调控和监管工作。
上述信息，以及其他诸多信息(比如四季度十几个城市出台地方新政，进一步收紧调控，而且继续实施行政干预)综合起来，发出的是非常复杂的信号：房地产政策将转型，但需要一个过程。很多朋友关注的是短期政策变化与影响，接来下简要分析与展望一下2014年政策走向。
首先，调控房价转眼成烟云。“扼制房价过快上涨”、“使房价回归合理水平”、“稳定房价”……这些过去多年耳熟能详的提法，不再会在2014年官方文件中出现了。两层原因，第一，着眼长期，三中全会 “将市场对资源配置的作用，从基础性拔高到决定性”，未来十年整个经济都如此，当然包括商品房市场，而直接干预房价与之相悖；第二，2014年房价涨幅将回落、趋稳，中央层面暂时也没必要调控房价了。需要提醒一点：这并不代表未来永不再提“房价”了，假如几年后房价再度飙升，仍有必将调控房价，只是更多的使用非行政类手段罢了。
其次，长效机制建设。频繁波动、有时暴涨暴跌，这本就是房地产市场的特性，所以大部分时段都需要调控楼市，只是各国在方式方法上有所区别而已。近两年来，房地产长效机制成为一个频频被媒体提及的名词，这其中包含房地产调控，但又不等于同房地产调控。它应是一揽子计划，是房地产业的系统工程，比如包括土地供应、税收金融、住房保障、信息联网、住宅产业化等。也有可能在今年出台一个文件，对房地产业做出一个纲领性、框架性的安排。
相比空泛的长效机制总框架，业内外更关注2014年的房地产调控的具体动向，不妨关注以下八个方面。
其一，限价弱化或取消。直接干预商品价格，原本就是伤害市场机制的做法，只能偶尔、暂时的使用，在市场经济条件下，万不可经常使用。2011年和2013年，房地产调控文件中两度要求地方城市制定年度房价控制目标。从中央层面看，不太可能要求各地继续制定房价控制目标了。从地方层面看，既然不须制定年度房价控制目标了，而且2014房价上涨压力将减小，也就没必要限制项目售价了。
其二，不动产统一登记制度建设。建立和实施以土地为核心的不动产统一登记制度是产权管理体制机制的重大改革，2014年重点在于建立统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台。按国务院要求，2014年6月底前出台不动产登记条例，并实施不动产统一登记制度。对于正常的商品房并无影响，原本就属合规登记；而对于各种灰色房屋，以后将逐步纳入正规登记程序，会曝露某些不合规的事实，因此属于负面影响。比如在部分资源型城市，某些大型矿产国企所建的大量房产，皆没有进行合规登记，就卖给本单位职工甚至非本单位人员。
其三，个人住房信息系统联网城市扩围。原计划的2013年6月底完成500个城市联网，最终还是泡汤了。这事不仅涉及技术问题，更多的还有人为障碍，在当前中央反腐力度大增的背景下，部分权贵阶层担心自己的多套房产曝光。即便阻力重重，此事还将继续推进，这是一项基础性工作，国家必须掌握全国住宅的“家底”，这也是制定合理的住宅产业政策和房地产调控政策的重要前提。随着这一进程的推进，必将抑制官员和国企领导的新增多套房需求，中短期内会有少量出售二手房的行为发生。
其四，房产税立法与试点。 三中全会中提出“要加快房地产税立法并适时推进改革”。再次表明中央推进房地产税改革的决心是不变的。财政部部长楼继伟的解读是：减少房产建设和交易环节税费，清费立税，增加房产保有环节的税收。说得明白，房产税继续推进。由于明确提出要立法，也即要走人大流程，那么在立法之前，不可能全国铺开，而立法需要好几年时间，暂也不必过忧。不过，立法之前，依然可能扩大试点范围，先试点后立法，这是改革的“常规打法”，2014年推出第二批试点城市的可能依然较大。
其五，出台《国家新型城镇化规划》。中央城镇化会议，提出了推进城镇化的六条主要任务，这将成为2014年将出台的《国家新型城镇化规划》中的主要方针与内容。其中三条与房地产业关系较大。第一，推进农业转移人口市民化。为此必须进行配套的户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。第二，提高城镇建设用地利用效率。三大城市群地区，要以盘活存量为主，不能再无节制扩大建设用地。减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地。第三，优化城镇化布局和形态。“两横三纵”的全国城市化战略格局，一张蓝图干到底。已经形成京津冀、长三角、珠三角三大城市群，同时要在中西部和东北有条件的地区，依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群。由此可见，新型城镇化更注重发展城市群与中小城市，而控制超大城市。
其六，土地政策与土地制度改革。从短期政策看，2014年依然延续2013年，主要方针是增加普通住房、保障房用地，尤其是要求房价涨幅偏大、住宅供应紧张的城市增加宅地供应，另外还会继续抑制地王。从改革层面看，重点在农村土地制度改革，主要包括三个方面：加快征地制度改革；完善农村宅基地管理制度；引导和规范集体经营性建设用地入市。三中全会在土改方面的一条新意是：“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”2013年12月深圳史上第一块集体经营性建设用成功上市，政府获得地价款的七成，村集体获得三成及部分建筑面积。这是继1987年深圳首创国有土地拍卖后，又一次历史性破冰之举，意义重大。2014年，国土部将在土地改革方面制定指导意见等相关文件，长期看将有利于缓解大城市国有用地紧张的局面。
其七，货币政策与房地产融资政策。中央经济工作会议的方针是：2014年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。这一口径已坚持了四年，但前三年的实际执行情况却有差异：2011年偏紧，2012年偏松，2013年前松后紧。2013年以来中央更重视以高利率去杠杆、控制影子银行、约束房地产和平台，所以20013年6月和12月的银行间利率飙升。按照这一短期惯性，2014年仍将延续2013年下半年偏紧的执行态势。另外，预计2014年通胀压力大于2013年，限制了货币放松空间。不过，假如2014年经济增速下滑超过预期，或者外汇占款显著减少，或者债务风险凸显，则有可逼迫货币政策稳中略松。
货币政策的松紧，会决定房地产信贷与融资政策。另外2014年，尤其是上半年，房价仍处高位，房地产融资难以明显放松。相比2013年度，开发贷、个人房贷仍略偏紧。至于上市公司的再融资，2013年有段时间有消息要开闸，靴子至今未落地，估计2014年会有所放行，这也是提高房企直接融资比重的应有之义。从改革层面看，一方面调整和优化公积金制度，另一方面将设立住房金融机构，通过提供政策性贷款、贷款担保等形式支持普通居民融资购房。
其八，住房保障制度建设。住房保障，是房地产长效机制的重要组成部分。2008年四季度，国家开始发力保障房建设，到2013年底，全国累计用实物方式解决了3400万户城镇家庭的住房困难。2011年至2013年底，全国城镇保障性安居工程累计开工2490万套，十二五期间新建3600万套的目标，前三年已完成近7成，完成五年目标没有问题。2014年的目标任务是基本建成480万套以上，新开工600万套以上，其中棚户区改造370万套以上。从指导方针分析，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，也即住房供应“双轨制”；重点发展公共租赁住房，廉租住房将并入公租房，各类棚户区改造仍是重点，弱化传统的经济适用房，引导发展上海模式的共有产权房；制定《住房保障条例》。
最后，再强调一下房地产调控的形势。2014年，正处我国房地产调控转变方式、建立长效机制的过渡期。外部经济与政策环境是，经济低位企稳，货币中性略紧。内部房地产市场环境是，高盘振荡、趋于降温。总体而言，2014年依然会延续2013年的调控态势，不可能大幅放松调控，但更加强调分类指导，因地制宜。住建部的口径是：对于房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，增加住房用地和住房有效供应；库存较多的城市要注重消化存量，控制新开发总量。这就意味着，2014年的房地产调控要求大体如此：一线城市从紧，二线城市维稳，三四线城市有所放松。上半年，政策基本不变。下半年，视市场温度变化幅度，同时参照经济增长形势，如有必要，则小有调整。
