美国世纪桥投资集团总裁 邓伟

　　 周燕珉：谢谢陈博士精彩的分享。下面有请美国世纪还投资集团总裁邓伟先生。他发言的题目是“金融与养老产业的相互关系”。

　　 邓伟：我是上世纪80年代从很小的地方来清华读书，过去30多年里，我特别习惯于讲我们的未来是美好的，我自己的未来也是美好的。所以刚才袁教授讲到老年是我们的未来，这是很有震撼力的。我自己开始介入到这个领域，是因为我知道确实老年是我们的未来，在中国目前的情况之下，老年是一个弱势群体，过去这些年来表明弱势群体较少受到关注的，今天我们的努力我们的投入也是为我们自己的未来。

　　刚才王建文律师进了很多老年地产的事情，我本人是做房地产投资的，我很愿意从房地产金融这个季度来看一看养老地产在养老产业当中会发生什么样的作用?是怎么样的关系?房地产目前是很奇怪的话题，房地产行业在中国也是一个很有特点的行业。所以简单从金融这个角度跟大家研究分析一下这个行业有什么特征?我们能学到什么?房地产企业的金融操作过去十几年发展中给我们什么样的启示?使我们能够知道养老地产作为养老产业当中的硬件基础，虽然养老地产不是最主要的环节，是比较小的环节，但是它是一个硬件基础，是起步的地方。所以我们研究一下，当今房地产行业有什么特征?我们能学到什么?

　　房地产金融就是研究作为一个房地产开发商它的资金从哪儿来?目前的体制之下房地产金融研究的问题不复杂，任何一个房地产开发商资金就三个方面。第一个是自有资金，自己的钱。包括他借来的钱。然后是银行的钱。再后面就是所谓的销售回款就是买房人的钱。我们的预售制度提供了这样的机会，使得开发商有机会利用买房人的钱盖房子。房地产金融各种工具很复杂，要解决的就是尽可能少的利用自己的钱尽可能多的利用银行的钱，或者是买房人的钱。还有一种就是尽可能早的利用银行的钱销售回款。所以过去十年中中国的富豪榜里突然增加了很多开发商。是开发商有那么大的本事短时间创造那么多的财富吗?显然不是。至少大家可以看到其中的一点真正使用自己的钱是很少的。用的都是别人的钱。这些钱主要用到建设当中去了，所谓成功的开发商如果他在销售的时候，销售回款远远高于成本，这个开发商就成功了。因为他是赚钱的。所以也不复杂。重要的在于用别人的钱来实现开发建设。

　　房地产行业之所以引起社会很大的关注，之所以很多因素导致很复杂的社会影响，我相信是因为房地产这个行业有很多参与者。比如说首先是房地产开发商他们作为开发单位，作为融资单位，作为资金组织方，房地产企业用户直接参与房地产行业，还有房地产企业各种各样供应商，包括建筑单位、设计单位、各种材料的供应商。还有就是中央政府和地方政府，中国政府和地方政府通过两种方式，第一是土地的提供，另一个方式就是各种行业规则的制订。所以地产行业之所以引起社会很大的关系它的复杂就在于众多的社会元素参与到了这个行业当中来。

　　这是倒退几年前现在已经很多见了，这个是最牛钉子户，现在这种景象很多。我想说明的是老百姓和房地产开发商之间的冲突。表明政府和老百姓之间的冲突，这是中央电视台新址业面临着巨大的拆迁问题。房地产行业冲突形成了它的一个主要的特点。

　　当一个行业充满冲突的时候是不可能健康发展的。当一个社会如果充满各种各样的冲突也不可能健康发展。所以上一届胡锦涛主席一上台就提出了要建设和谐社会。所以我相信这至少是我们可以从地产行业发展当中看到的，当有那么多的冲突的时候毫不奇怪今天房地产行业充满了问题。

　　养老地产也不特别，还是房地产，作为硬件设施，硬件的基础，我们看一看养老地产经历过什么样的发展阶段?最初是空气清新的地方居家养老方式，后来稍微往前发展需要养老的设施，需要有良好的市政配套，有公共交通系统。但是还没有提到关于医疗护理的问题。所以这些最多可以说它是一个适老产品。更多的是老有所居，找一个适于老年人居住的地方。但是我们知道真正的老年人弱势群体更多的，当老年人走在他人生最后一个阶段的时候，更多的是失去能力的，或者是需要全护理的这样的老深。下一个概念就是无障碍措施，健康管理、家政医疗服务，这些服务变成了养老社区最重要的一个标志。也就是说老有所居，老有所依。经历了这些不同的认识的阶段，但是现在充分的意识到了，老年是我们的未来。这是一个针对夕阳人群的朝阳产业。所以养老地产是我们不可回避的一个问题。

　　刚才叶教授从土地的角度研究和分析了土地供给制度对养老地产的影响。我从地产金融角度分析一下，不复杂，能做的并不多。原因是在整个建设成本中，土地款是非常大的一块。土地出让金是政府从开发商手里收取的一个形式。

　　间接费用包括很多，其中政府的税和费是很重要的一块。所以从养老地产中要想降低整个成本，肯定不能降低建设安全成本，有空间的就是减少间接费用中的税和费。然后就是土地的费用。刚才叶老师讲了不同的土地供给方式。但是毫无疑问，在养老地产中减少土地成本是最最重要的一个环节，也是非常可以做的一个环节。

　　划拨用地或者租赁用地?这两个方式都解决不了产权的问题。土地使用权不归属地产开发商所以产权问题下一步很难解决。那么购买使用权?支付土地出让金?这能解决产权的问题，但是现在还解决不了土地成本问题，政府不可能完全零地价或者降低地价。那样自的结果就会出现给了所谓的黑心肠的房地产开发商，或者缺乏道德血液的房地产开发商把养老地产转化成房地产。到底怎么做?在土地成本出让方式上做什么工作呢?我相信专家有很多研究。国外有一点可以比较接近的做法就是在土地出让金上先征后返。真正把社区做成了养老社区，根据一定指标考核之后地方政府把土地出让金返还给你，帮助减少成本，这可能是可以探讨的方式之一。

　　养老地产开到底谁来拥有硬件设施?不同的做法会有不同的结果。我相信未来经过不同阶段的发展，付出了很多社会成本之后可能会趋于这样的一个模式。第一个养老地产开发是由具有专业的知识和经验的开发商来做。目前国内情况只可能是国有性质的房地产开发商他们来主导养老地产的开发。原因就是国有企业，大型国企，它的资金成本比较低。有渠道有方法从银行拿到贷款。第二回报要求，国有房地产开发商不至于黑心肠，所以对资本回报要求稍微低。所以他们来参与养老地产的开发是比较合适的，也是比较可行的。

　　养老地产做成之后交给后期负责运营的运营商。包括物业管理的运营商更重要的是针对于服务、健康、医疗管理的运营商，交给他们来做。

　　最终谁来持有呢?很可能在经过很多痛苦之后，可能是应该由一些房地产或者养老地产的投资机构来持有养老地产的硬件设施。在中国比较可能的是比如说现在的一些保险公司，社保基金，这些大的资金管理方，他们拥有保值和增值的压力和需求，现在国家各种各样的政策还限制，比如说保险行业进入到开发领域但是持有是可以的。所以最有可能是这些大的保险机构持有养老地产。但是除了政府之外没有什么样的机构可以永久的持有资产，所以最理想的是经过十年、八年或者是更长的时间，资产整体升值之后这些持有方能够转移出去，实现他们的资本退出。所以从地产金融角度来讲，现在看里，只有那些大型国企或者政府主导的资金的持有方才可能介入到这个行业里来。

　　所以我本人对于短期内或者近期内养老地产比较健康的发展是很不乐观的。

　　刚才从土地供给角度来讲我们说政府主导是占目前养老地产这个行业当中最主要的一个力量。但是大家都知道政府主导结果基本是不好的。过去是年来2003年开始政府开始宏观调控，到今天越条房价越高越调控冲突越大。很遗憾的看到政府宏观公共政策的质量是不高的。在引导养老地产养老行业发展方面能有什么样的高水平公共政策处台指导这个行业，我是未知的。

　　所以做一个结论：很难说，醉美夕阳红也许是一个想象。在这里提醒各位最美夕阳红并不容易。