直播:清华同衡养老产业与养老地产高端论坛

提要:养老地产用地即将破冰的消息不断,单对于养老地产业的扶持政策,目前仍停留在研究阶段。3月30日清华同衡养老产业与养老地产高端论坛开讲,现场专家和参与嘉宾将共同探讨养老地产有关问题。


中国人民大学土地管理系主任、教授博士生导师 叶剑平

   周燕珉:谢谢开老的致词。下面有请中国人民大学土地管理系主任教授博士生导师叶剑平先生,叶教授将从土地利用制度与养老地产的角度与大家展开讨论。有请叶教授。

   叶剑平:刚才戴假发使我想起了我的老母亲,80多岁了,未来我们也要面老的那一天。我们说老了就像小孩,从我的妈妈那儿我就看到了需要照顾,虽然身体还好,但是好多东西就像小孩子那样子的思想,甚至连思维方式都回归了。所以从零来,最后归零,这是自然规律。

  我们国家进入了老龄社会,我接触到老龄地产的时候是2003年,当时中欧一个老龄学会的论坛想在中国搞一个老龄的示范区,吃、住、行、关怀各种公共服务全部具备,让老年人能够幸福生活。这是人家描绘的未来老龄人应该享受的一个环境。所以除了社会关怀还有产品关怀,我从土地说起,因为离开了地,离开了资本后面的故事就很难讲。所以地产的金融以及规划设计毫无疑问是一家,所以很感谢清华同衡邀请我今天来参加这个会议,并且还作为专家成语。

  讲三个方面的内容:

  一、我国土地制度回顾

  二、老年地产用地特点

  三、土地供应与老年地产

  老年地产应该也有相应的政策,是属于福利的还是属于市场的?

  大家知道我们原来不要钱就有地的,是无偿的,拿到手了永久使用,也不流动。改革后了变成有偿,可以流动,有期限,比如70年、50年、40年等等。中国和其他国家不一样,市场上流动的是使用权,土地的所有权是国家所有城市里是这样,农村是集体所有。所以让度的形式一个是出让一个是划拨。划拨不要钱给你的,出让是要钱的。出让价格又有很多方面,一个是协议,咱们说一个价就定下来了,还有一个就是招拍挂。那么老龄地产到底从哪个方面取得使用权?大家应该思考。是按照价高者得?最高的价格卖给老年人,给他最高的价格服务,还是最低?还是不要钱?这涉及到资源问题、公平问题等等。

  第二大类是集体土地的。集体土地所有权是集体,使用权是农户。我们的集体土地使用权有限建设用地使用权能不能进到老年地产里面去?老年地产是一个产业,那么是不是这些用地也可以配置到这个产业里?如何配置?

  区位:不能到深山老林去,一旦发病没地方去救治了。

  环境:环境要便捷,生态环境,包括其他的一些公共环境。老年地产所需要的功能到底事实上什么样的规模?包括价格等等。

  这些是未来要研究的。我重点讲最后一个土地供应与老年地产。

  现在我们有商品房普通商品房保障性住房和廉租屋等等不同的类别。根据不同的支出或者承担的能力来说,我想老龄地产的供应也分成这几大类,一个是完全市场型的,跟商品房一样的,这就要竞争了,五星级的标准让有钱的老年人过上幸福的生活。有的有房子的人也可以过,把他自己的房子交给你,你给我提供后半生的服务。

  但是对于政府来说应该怎么供地?完全市场型的是不是也要有一个定制过程?有一个要求?是协议还是招拍挂的问题?所以从我个人来说它虽然是完全市场的,但是也不像房子那样子,所以应该有协议出让的方式或者招标的方式,要看承担多大的社会责任来供地。

  第二类就是半市场的,相当于限价房。半市场的也要有一个价格的方式。

  第三类就是福利型。这就是完全的划拨,甚至政府来承担。所以我想如果是市场化的,第一和第二种。第三种个人认为就是政府的事。因为是没有一定的承受能力完全靠社会来救济的。

  集体建设用地能不能用于老年地产?当然这里包括金融产品,比如说社保养老基金能不能进入这个领域?这些领域有一个特点,老年地产尤其北京我看了很多收费很高,现金流还是不错的,不错的现金流最好的就是投资了,后面我们有专门搞投资的专家会说基金型的。集体建设用地也有大城市周边很多都私用于老年地产的建设。如何释放出来?有什么政策对应?这也是未来政府来说需要考虑的。既然我们已经步入老年社会,这是一个类别的产品,这一类别的产品又很特殊,这类用地的配置也应该比较特殊。

  最后一点就是年租制供地。我们现在出让是一次性把土地租金都交了,能不能以租赁或者低价租赁的方式降低老年地产开发的成本,让老年人能够承受这样的一个全方位的服务。如果可以的话,这样就可以在未来地产发展中又出了一类,解决老年地产。既然我们是老龄社会有需求肯定就市场,有空间。我相信未来包括刚才戴白假发的这些专家在未来一、二十年内就马上是刚性的需求,所以它应该是发展的越来越好。


民政部管理干部学院民政部培训中心教授博士 成海军

   周燕珉:感谢叶教授的发言,土地性质决定了养老地产项目今后的项目定位,希望能够在土地政策方面给养老产业发展更多的支持。下面有请民政管理干部学院民政培训中心教授博士成海军先生演讲。他演讲的题目是“社会养老服务体系政策分析解读”。

   成海军:谢谢大家,非常感谢尹院长和周老师的邀请跟大家交流关于2012年社会服务体系政策的一些情况。

  我这个角度主要谈老年人服务政策。因为老年人政策涉及的领域比较多。我觉得现在有一个问题,当前大家都很重视养老,整个社会学术界、政界、民间和基层,又有需求,又重视,但是养老的社会政策缺乏一个制度的顶层设计。现在的问题是比较零乱,多个部委各出各的政策。从医疗的、住房的、土地的、服务的、社保的,各有各的政策,但是缺乏整合。也就是说碎片化比较严重。

  养老核心问题可以归为四个:缺钱、缺人、缺政策、缺体制。大家说老龄化特点有四个,老龄化、高龄化、空巢化、适能化。社会养老服务体系政府主要从三个方面,一个是规划、一个是立法,一个是政策,三个方面做一些事情。

  2012年政策走向的特点应该说最优势的一个东西就是给钱,有了钱的政策。第二就是给了一些民间资本可以介入和参与的政策。如果说有还有,非常多,我们的银行金融业参与、土地也参与,但是我觉得可能能够操作执行的应该是资金和政策。

  先从两个角度看,第一是地方的角度,北京、浙江、广西建立了养老机构综合责任保险。这是以前没有过的,是2012年新的气象。南京出了养老服务业准入制。整个国家的准入大概从今年7月1号以后政府进入准入许可,南京优先进行。青岛率先建立长期护理保险制。上海现在床位补贴最高的时候可以达到12万一张床位,因为上海老龄化达到22%,是中国最早进入老龄化的城市。北京现在养老床位是8000到1.6万。几乎全国所有的省份都进行了民间资本介入养老服务业和养老产业的优惠政策。应该说是一个新的气象。

  在中央层面政策推进:我们都知道去年12月老年人权益保障法经过修改正式颁布实施,7月1号开始实施。最大的变化就是社会养老服务体系将完整得些入这部法律。我们以前说的是老龄工作、老龄事业,或者老龄产业,这部法律里概括为社会养老服务体系建设。还有一个变化,7月1号以后将进行行业的许可,我们现在三种形式的机构必须重新登记,民非、工商和我们国办的正式事业单位都必须重新登记抽象许可。

  第二个变化就是落实社会养老服务体系建设。这个角度来看政府做的是务虚的行为,但是也有务实的行为,因为有一些标准已经纳入国家政府职能体系里面。

  比如民政部和发改委在全国继续实施社会养老服务体系建设规划试点工作,09年开始确定黑龙江、江苏、湖北、重庆和甘肃五个试点省的基本养老服务体系建设试点,2012年增加了7个省,北京、内蒙古、上海、浙江、安徽、江西、云南。

  民政部下发了关于社会养老服务监测指标体系的通知。这是去年3月开始的,我们在邯郸开一个会,会后胡锦涛总书记也去看幸福院和福利院的老人,对社会养老服务体系建设起到了比较大的促进作用。里面最重要的一个变化就是对机构养老指标体系进行了设计和分类。

  第三个变化是建立高龄津贴。大家可能听到的09年开始宁夏最早建立,比较早。到现在中国还没有整体全部建立,只有18个省建立了。22个省份建立了困难老人补贴制度。现在的床位数是390万张,大概是20.5张,要达到9073,到2015年还有很长的路要走,因为我们的起点比较慢。

  第四个变化,积极推行农村的养老服务事业发展。过去养老只注重城市,不注重农村。其实中国老龄化的一个特点是趋势是农村的老龄化比城市更严重。现在农村基本都是空巢老人,四分之三的空巢老人在农村,农村老龄化程度远高于城市。这个变化我们首先投入了5000万的民政部部本级的福利彩票基金,改建或者扩建农村幸福院。协调财政部今年3月投入30个亿的资金,支持农村幸福院。

  第五个是拓宽社养老服务体系资金保障渠道。养老最最重要的是资金,以前政府所谓政策都是提供服务,没有说到资金。去年政策的变化是资金提到了日程上来,有推进。民政部汇同发改委率先起草了《关于优先发展社会养老服务的若干意见》,拟以国务院名义下发。为吸引和鼓励民间资本参与养老服务提供了政策支持。如果这个政策出台是最鲜明最有特色的政策,因为2000年养老服务与土地政策一直没有变化,这是一个很大的推进。

  国家开发银行每年大概投入100亿的资金支援地方养老服务体系建设。大家觉得政府很多年政策推进比较慢,其实在推进的过程中也比较艰难。因为缺少顶层的设计。

  从开发银行角度有一些变化,一个是试点支持项目。再一个是支持设施,再一个是融资平台,中长期贷款。综合的金融服务。每年大概不少于100亿。委托北京康联公司作为主要承贷的主体。

  再一个变化是民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见。提出一系列优惠政策和扶持措施。在这个意见以前2003年有一个十八部委的意见但是在基层一直没有实施,这个文件形式上有,内容上不能实施。去年的时候又重新为这个文件进行了一个再设计。最大的亮点就是鼓励动员民间资本介入社会养老服务体系建设。可以做的应该是五个领域,第一个采取政府补贴,购买服务、协调指导、评估认证等方式。

  第二个是民间资本介入可以规模化品牌化、连锁化、网络化。过去不可以民间搞,未来许可办法里连锁化可能会受到影响,制度之间有点交叉,有点冲突。

  第三个是鼓励民间资本参与养老产业发展。下面谈了八个层次的参与,能够想到的生活服务医疗健康金融地产等等从这些该度参与。也就是说基本上能放的政府都放开了。还鼓励第三方认证。顺便说一下我们社组织今天开始也要放开,除了政治类、宗教的和涉外的,社会服务公益慈善类社会组织基本上只要申报就可以直接申请。我们养老机构应该是一个民非。

  第四落实民间资本参与养老服务的优惠政策。2013年有望出台国务院文件,如果这个文件出台政策推进会比较大。因为民政部门出台国家把社会养老服务体系建设的任务放在民政,但是民政的文件毕竟有限,在基层推难度比较大。

  第五个变化对民间资本进入养老服务领域资金支持。这些内容未来文件中规定比较详细,支持力度比较大。其中有一点福利彩票公益金每年留存不低于50%的比例进入民养老服务支持。鼓励金融机构加快金融产品和服务方式创新加大对民间资本进入的扶持。

  第六个变化就是提升养老服务工作的专业化、标准化、信息化水平。

  人力资源社会保障部起草了《关于进一步加强养老护理员职业技能培训和鉴定工作意见》,正在征求意见。

  2012年民政部职业技能鉴定指导中心完成鉴定51期,鉴定人数4644人,是2011年的三倍,检定合格4184人,合格率90%。全国有养老护理员培训基地26个,我们预计有500万个养老护理的工作岗位,现在真正有执照上岗的也2万多人,这个行业共26万人,08年人保部出了一个政策,是养老性机构按2%配比社会工作者,现在有的地方落实起来还有困难。未来500万专业护理员培训全国现在只有26个培训站,96个鉴定站远远不够。所以我们能不能每一个城市设一个培训中心,政府拿福利彩票资金支持,这个报告已经在酝酿,有望今年部分变成现实。

  去年还出台了养老机构的严重管理,行业标准。正在研究制订关于老年人失能等级评定,社区居家养老服务规范等标准。这些标准建起以后对老年人直接生活照料服务,从政府的角度应该是一个管理的规范。

  2013年工作:大概有三项工作大家期待:

  一、发布实施《养老机构设立许可办法》,这个办法7月1号正式实施

  二、制定《养老服务机构管理办法》

  三、《关于优先发展养老服务的意见》拟以国务院的名义发布,涉及一系列的优惠政策,包括土地、税收、财政补贴等。

  去年政策来看鼓励民间资本进入是一个比较大的变化,不利的方面很可能这些政策比较零碎,制度都是碎片化,现在中国社会福利政策整个都要碎片化。比较零散。但是我们毕竟在多年呼吁养老和社会福利体系建设的时候2012年看到了很多政策的曙光,这是一个非常好的迹象。

  其实老年人的社会福利政策涉及到多个方面,供应、医疗、照料、精神文化、权益等等。

关键词:

网友观点

我要说两句

person
您好,请登录后进行评论。点击 登录 注册新账号

文明上网,登录评论,所有评论仅代表网友意见,新浪地产保持中立。

快捷导航