中海刨除投资性物业的重估升值获利后的净利润为128亿元，与万科相当，但其营业收入仅为万科的一半。

  虽有调控压力，但中国房地产市场迅猛发展势不可当。数据显示，2011年销售额超过千亿的房企只有万科一家。而近期密集披露的上市房企年报显示，2012年上市房企销售额“千亿军团”扩阵，万科、绿地、保利3家入围；“百亿房企”俱乐部也由2011年的42家，增加到53家。规模急速扩大、现金流大为改善，中国上市房企迎来高增长“盛宴”。

  高增长的“盛宴”

  2012年仍是房地产市场的牛市：万科以1412.3亿元创下销售金额新高，中海以128亿元的净利润创下房企盈利新高，恒大则创下销售面积新高。

  “结构合理者得市场。”兰德咨询总裁宋延庆表示，去年一、二线城市房地产市场好于三、四线城市，所以去年聚焦在一、二线的中海、保利、华润等公司业绩出色。

  目前来看，房企增长盛宴仍在进行中。据中金公司预测，万科2013年销售额预计增长15%-20%，销售毛利率也将回升。分析人士认为，保利的销售额增速将维持在20%，而往年一直维持在20%-30%之间。

  而随着销售回暖，房企的净负债率也较年初下降。以高净负债率典型代表绿城中国为例，2012绿城净负债率水平大幅下降至49%，为近年来的最低水平；2012年增长最为迅猛的保利，净负债权益也从上半年的116%降至年底的89%。

  利润新挑战

  但在规模扩大、负债率降低的同时，行业的利润率持续下跌。记者获悉，去年高盈利的代表中海地产，毛利率首次跌出了40%的水平，其他房企下降幅度则更大。虽然楼市自去年三季度开始销售均价已重拾升势，销售毛利率有所提升，但整个行业利润率降低已是大势所趋。

  绿城物业销售毛利率为29.2%，低过2011年的32.6%，与2010年的29%相近。龙湖预期今明年入账毛利率降至25%至30%水平，恒大更宣布上市以来首次暂停派息。据中国指数研究院数据显示，去年500强开发企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%。

  城镇化将促开发模式创新

  华夏幸福基业高管对记者表示，无论是规模还是利润率方面，房企“大者恒大”现象越发明显，全国性房企，尤其是央企越发强势。2012年，华夏幸福基业全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%。

  “中等规模的房企将进一步加速全国布局，在城镇化的背景下，开发模式也会有所创新。”上述华夏幸福基业人士表示，公司通过产业促进、城市建设、住宅开发、城市运营四大业务板块的体系化发展，探索中国特色的新型城镇化开发。

  - 年报亮点

  2012谁赚钱最多？

  中海是“最赚钱房企”

  卖房最多的不一定最赚钱。2012年房企老大万科以1412.3亿元的销售收入创行业历史新高；但“最赚钱房企”仍是中海地产，盈利能力领先同行。

  数据显示，中海净利润达151.6亿元，刨除投资性物业的重估升值获利后为128亿元，与万科的125.5亿元相当，但中海营业收入(517.3亿元)仅为万科(1031.2亿元)的一半。

  去年万科毛利率(36.6%)和中海(38%)相当，但净利润率仅为12.2%，不足中海(29%)的一半。业内人士表示，高利润率除了成本管控外，也受产品定位、城市布局等因素影响。

  盈利“落后生”中，“销售面积全国第一”、主要布局三、四线的恒大地产一直处于行业低位，2012年核心盈利大跌62亿元，毛利率仅为28%。

  记者了解到，目前房地产行业内平均毛利率在33%左右，净利润率指标上，由于A股和H股会计方式不同(如公允价值重估)，一般H股较高，如内地上市的万科、保利去年净利润率仅在12%左右，但香港上市的内房股大约为15%。

  此外，房企利润率持续下跌成为行业共同的隐忧，包括中海、万科、保利、恒大等龙头的毛利率、净利润率均出现下滑。

  但部分房企以独特的模式仍维持高毛利。如A股上市的中型开发商——华夏幸福基业，以“产业新城”开发建设为突破口，旗下有河北、辽宁等地的5个园区进行开发建设，2012年的毛利率高达42.93%，实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。