直播：清华同衡养老产业与养老地产高端论坛
养老地产用地即将破冰的消息不断，单对于养老地产业的扶持政策，目前仍停留在研究阶段。3月30日清华同衡养老产业与养老地产高端论坛开讲，现场专家和参与嘉宾将共同探讨养老地产有关问题。
下为现场实录：
清华大学建筑学院教授 周燕珉
周燕珉：尊敬的各位来宾，大家早上好！欢迎参加“2013清华同衡，养老地产高端论坛”，暨“清华同衡，养老产业专家委员会成立仪式”。当前我国的老龄化日趋严峻，养老产业的发展受到全社会的广泛关注。特别是在房地产行业，有许多项目都已进入实操阶段。但整个养老行业，还处在产业链形成的初期，在发展过程中必然会面临许多问题。我们需要集合更多的有识之士，共同搭建平台，为养老行业可持续发展提供助力。
自2010年来，由清华大学建筑学院，北京清华同衡规划设计研究院有限公司（原清华城市规划设计研究院），清城华筑建筑设计研究院，清华大学建筑学院住宅与社区研究所，中国房地产报等多家单位联合举办了四届“中国养老产业与养老地产高端论坛”。
这四届论坛，吸引了全国各地的房地产开发商，以及投资、顾问、咨询公司，和规划设计单位的同仁们，总共有1800多人次。同时，汇聚了美国、日本、澳大利亚、中国台湾、香港及大陆等地的专家30多位。经过多次的深度沟通，已建立了长期的合作关系和深厚的友谊。
今天我们再次相聚在一起，由北京清华同衡规划设计研究院有限公司组建了“清华同衡养老产业专家委员会”。
建立专家委员会的目的一共有3条。第一，是带动学术研究和行业发展，开展学术交流，进行行业培训，组织论坛峰会。第二，是对一些实际项目的开发建设和管理实施提供咨询。第三，是通过集中优势资源，来建立信息平台，实现“信息共享、联合服务”，为行业树立样板，提供资讯。
我非常荣幸能够担任专兼委员会的执行理事长。今天论坛的所有演讲嘉宾都是专家委员会的专家，在论坛举办之前的几个月，各位专家对论坛的各个板块话题展开了多次讨论，并对演讲内容进行了精心的准备。希望能将长期研究的精华，和对项目积累的宝贵经验传递给大家，为大家提供更多的有价值的信息和经验。
此次会议由北京清华同衡规划设计研究院有限公司主办，清华同衡养老产业专家委员会协会，北京清城华筑建设设计研究院有限公司承办。
本届论坛为期一天，分上下午两场：上午的嘉宾演讲板块主要针对政策、资金、医疗三个方面进行阐述，下午，主要是从规划设计和运营管理角度，请专家与大家分享最新观点。
下午的后半场是高端对话版块，由陈首春先生主持，六位专家将与参会来宾面对面交流。同时我们还安排了现场答疑，也欢迎有问题的朋友将问题和希望提问的专家姓名写在纸上，递交给纤长的工作人员，我们将请专家进行解答。
下面正式开始今天的会议： 首先有请清华同衡设计研究院有限公司董事长兼院长尹稚先生致词。
北京清华同衡规划研究院有限公司董事长兼院长 尹稚
尹稚：尊敬的各位嘉宾各位朋友，非常感谢大家在迎春花盛开的季节来到清华参加这次养老高端论坛。这个论坛其实不是第一次主办了，每一次都得到了专家学者、机构代表、企业代表以及媒体代表的大力支持和关心，我们表示非常感谢。
中国正在迅速进入老龄化时代，目前各种媒体报道谈到2亿以上老龄化人口也好，1万亿到5万亿的消费能力也好，普遍的看法是各项资本在这个市场上开始跃跃欲试。一系列的政策让大家喜忧参半，在这样的背景下我们迎来了中国养老事业和养老产业的初步发展的春天。
一个产业的发展首先需要政府的支持，学术前沿的研究，科学技术的支撑，生产领域的保障以及后续运营服务的管理。只有有效的整理好产、学、研之间的关系，使得产、学、研能在产业里充分发挥互相支撑，互相合作的作用，这个产业才有一个美好的未来。同时任何一个产业从全区的策划到投资，到规划设计，经营建造到后区的服务运营，这同因是需要广泛跨界合作的课题。这个论坛也好，我们即将组建的专家委员会也好，目的就是搭建一个平台。使得各行各业的朋友能够在这个平提上研究、研讨、促进各类从业者从不同的角度贡献他们的聪明才智，推动这个产业的健康发展。同时促进各位专家积极的参与实践项目。为行业提供更有价值的各种解决方案，为推进中国的养老事业贡献一份力量。
清华同衡多年以来一直关注这个领域，多次举办了养老产业和养老地产的论坛，从论坛的研讨到专家委员会的成立，首先我要感谢各位的大力支持，感谢各位专家的辛勤劳动。清华大学今年组建了清控人居建设集团，将形成清华在整体人居环境建设领域的全面跨学科合作，也会形成全产业链跨行业的职业联名的建立。这个集团的组建会有助于养老产业和养老地产一系列项目的落成。使得清华同衡这样一个策划品牌，一个合作平台进入到一个实质化的产品品牌和落地产业的时代。
在此我也欢迎在座的各位跟清华人居建设集团逐步建立起来更为广泛的合作联系共同为中国养老事业、养老产业和和养老地产的健康发展尽我们的一份努力。谢谢各位！
周燕珉：谢谢尹院长的致词，也非常感谢尹院长为搭建养老产业转建平台和举办本次论坛所给予的大力支持！我们希望行业可持续发展，希望养老产业形成很好的商业模式，我们更希望老年人有幸福的晚年，让我们理性面对养老产业，真实的了解老人的需求，坦诚的接受经验不足，客观的策划和实施养老项目，以包容的心态坚定的信心迎接各种挑战。
北京清华同衡规划设计研究院有限公司副院长 袁昕
袁昕：其实今天是专家云集的一个论坛，我的题目叫“老年是我们的未来”。其实雅典的这个神话“死亡缂丝”(音)之迷，在哲学层面希望引导我们对人对我们自己有一个更深的认识。但是这点上我们并没有真正的认识到自己，特别是以我为例，我觉得这方面做的远远不够。
对于我来说虽然在关注养老，但是真正的有一个心灵触动还是去年，在日本成年纸尿片的销量超过了婴儿，我才意识到原来有一天我们会再戴上纸尿裤，这是我们未来会遇到的事情。我们每一个人经历了自己的童年，抚养自己的子女，甚至再去带自己的儿孙。对于儿童的需求有了第二次的体验和印象，甚至第三次。但是对于老年的体验来讲，我们在座的每一个人其实都没有经历，都没有切身的感受。可能这种感受只是来自于我们抚养自己的父母这样的间接的感受。因此这点来讲并没有使得我们从切身的角度深入的了解老人、关心老人、看他们未来的需求。
中国正在快速步入老龄社会，随着人口老龄化逐渐的强化的过程，对于老人的问题已经是我们不得不面对的非常现实的社会问题。作为一个规划从业者或者是建筑设计的从业者来讲，我们觉得关注老人不仅仅是规划设计，这些年或者这段时间，规划“中枪”不少，雾霾问题、交通问题都归结到城市规划，我觉得真正从养老产业或者养老事业来讲，规划还有很多事情需要我们扎扎实实的去探索，去做。
但是，关注老人绝不仅仅是规划和设计的问题。我们需要更多的朋友和更多的智慧，这也是为什么我们今天在这里组建了一个养老产业的专家委员会来举办这样的一个养老产业和养老地产的高峰论坛。希望能够有更多的朋友参与到这个工作中来，能够与我们归同去奋斗，为我们的养老产业健康发展做出一份贡献。
对于儿童来讲我们把他当作社会的未来，老年却是我们自己每一个人所要面对的未来。对于我们来讲，老年将是我们的未来。天下可运于掌，我想我们能够把儿童的问题、老年的文化都能解决好，这对我们社会和谐发展有更长远的意义和贡献。在这里预祝这次会议取得圆满成功，期待着随后各位专家精彩的发言。
周燕珉：感谢袁院长，从人文的角度再次让我们感受到身上沉甸甸的责任。下面是上午大会主题发言阶段，首先有请中国房地产业协会老年住区委员会特别顾问开彦先生致词，大家欢迎!
中国房地产业协会老年住区委员会特别顾问 开彦
开彦：今天非常荣幸，我能作为嘉宾应邀到清华同衡老年地产大会与大家见面发言，我认为是非常高兴的事。今天大家在这儿齐聚一堂共同探讨老年产业发展问题，有那么多我们的支持者、发展者和实践者，主要还是因为现在老年地产已经被大家是看作重中之重的项目。重中之重也反应了一些目前老年地产发展的矛盾，模糊不清，方向不明。因此摆在我们面前的，我们的确是要做一个老年地产发展的顶层设计。这个顶层设计本来应该是政府来做，但是政府在这个环节当中迟迟没有表态，没有沉淀。我们今天成立同衡老年产业，通过它的活力、学术性、通过集中这么多专家队伍的智慧，我相信这是目前我们国内最完整、最有才华、最有智慧的团队。一定能够做出贡献。
老年地产常常被人们认为是一个福利的慈善事业，局限在仅仅满足于3%的床位比上。因此我们通过市场化，通过开发商投入市场的想法都看作是“挂羊头卖狗肉”，开发商们的血液里都充满了不道德的因素，我觉得这是不对得。我们除了有3%以外还有97%的老人后半辈子怎么生活?我们怎么来提升和改善创造新的养老理念?创造新的健康养老生活?这是摆在我们前面非常重要的一个任务。同时也给我们创造了很多商机里面蕴含着巨大的可能性。不光是解决老年的问题，对我们的国民经济发展对会做出重要的贡献。
如果不把养老问题放到97%，也就是说大多数老年人的健康生活，这是有缺陷的。所以摆在我们面前，我觉得我们有非常多的工作要做。老年地产的问题不光是规划设计，而是一个庞大的系统工程，是一个非常复杂的东西，必须依靠全社会的力量，必须依靠政府在后面极大的支持我们才能够形成全面的养老产业，才能解决中国所面临的老龄化社会的种种问题。我们绝对不要把老年产业的发展过滤来看，要引到十八大的高度重去认识。
摆在我们面前的任务很多，研究的课题也非常多，比如我们说是老年，我们究竟创办一个什么样的养老模式?除了现有的养老公寓、敬老院，还要提供什么样的模式才能满足绝大部分老年人的生活，才能把我的后半生寄托在养老机构。我们依靠什么样的服务模式才能提供更好的服务?提供让老年人安心的把自己交给房地产商这儿，怎么样解决年轻人二人养四老的困扰，怎么解决社会化养老的前提?这是非常重要也是非常突出的问题。
再有，我认为，我们要提供什么样的产业?比如日本的成年尿片销售的问题，这只是千万种老年适用产品里的一个环节，老年适用产品有它的特殊性，需要研究、需要发展。本身这就会带来一个巨大的产业链，会有一个很好的增长力。我们老年人要吃，食品的配送怎么完成?这同样也是一个产业链。这个产业链涉及到整个产业的发展问题。
当然，我们更重要的要创造什么样的模式?使房地产能健康发展?我们怎么通过市场化的操作使得房地产商有利可图?房地产市场是要讲盈利的，什么样的盈利模式才能使得房地产商纷纷投入。现在很多房地产商迟迟犹豫，把握不好。一方面新干，一方面不敢动手，这就是目前的一个非常困惑的问题。所以要通过我们的研究，通过老年专家委员会入手，我们的任务很大。
所以期望今天同衡老年产业专家委员会积极的开展探讨，我希望不要光停留在学术上，而应该走出去，走到实践当去。把房地产把各界人士，包括政府、法律工作者、金融工作者、房地产商、服务管理行业等等都调动起来，这个事情才能形成。我希望我们的事情能够一步一步的往前推进，需要得到大家的支持，得到大家的爱护。再一次祝贺清华同衡老年地产委员会成立，祝贺大会顺利成功!谢谢大家!
中国人民大学土地管理系主任、教授博士生导师 叶剑平
周燕珉：谢谢开老的致词。下面有请中国人民大学土地管理系主任教授博士生导师叶剑平先生，叶教授将从土地利用制度与养老地产的角度与大家展开讨论。有请叶教授。
叶剑平：刚才戴假发使我想起了我的老母亲，80多岁了，未来我们也要面老的那一天。我们说老了就像小孩，从我的妈妈那儿我就看到了需要照顾，虽然身体还好，但是好多东西就像小孩子那样子的思想，甚至连思维方式都回归了。所以从零来，最后归零，这是自然规律。
我们国家进入了老龄社会，我接触到老龄地产的时候是2003年，当时中欧一个老龄学会的论坛想在中国搞一个老龄的示范区，吃、住、行、关怀各种公共服务全部具备，让老年人能够幸福生活。这是人家描绘的未来老龄人应该享受的一个环境。所以除了社会关怀还有产品关怀，我从土地说起，因为离开了地，离开了资本后面的故事就很难讲。所以地产的金融以及规划设计毫无疑问是一家，所以很感谢清华同衡邀请我今天来参加这个会议，并且还作为专家成语。
讲三个方面的内容：
一、我国土地制度回顾
二、老年地产用地特点
三、土地供应与老年地产
老年地产应该也有相应的政策，是属于福利的还是属于市场的?
大家知道我们原来不要钱就有地的，是无偿的，拿到手了永久使用，也不流动。改革后了变成有偿，可以流动，有期限，比如70年、50年、40年等等。中国和其他国家不一样，市场上流动的是使用权，土地的所有权是国家所有城市里是这样，农村是集体所有。所以让度的形式一个是出让一个是划拨。划拨不要钱给你的，出让是要钱的。出让价格又有很多方面，一个是协议，咱们说一个价就定下来了，还有一个就是招拍挂。那么老龄地产到底从哪个方面取得使用权?大家应该思考。是按照价高者得?最高的价格卖给老年人，给他最高的价格服务，还是最低?还是不要钱?这涉及到资源问题、公平问题等等。
第二大类是集体土地的。集体土地所有权是集体，使用权是农户。我们的集体土地使用权有限建设用地使用权能不能进到老年地产里面去?老年地产是一个产业，那么是不是这些用地也可以配置到这个产业里?如何配置?
区位：不能到深山老林去，一旦发病没地方去救治了。
环境：环境要便捷，生态环境，包括其他的一些公共环境。老年地产所需要的功能到底事实上什么样的规模?包括价格等等。
这些是未来要研究的。我重点讲最后一个土地供应与老年地产。
现在我们有商品房普通商品房保障性住房和廉租屋等等不同的类别。根据不同的支出或者承担的能力来说，我想老龄地产的供应也分成这几大类，一个是完全市场型的，跟商品房一样的，这就要竞争了，五星级的标准让有钱的老年人过上幸福的生活。有的有房子的人也可以过，把他自己的房子交给你，你给我提供后半生的服务。
但是对于政府来说应该怎么供地?完全市场型的是不是也要有一个定制过程?有一个要求?是协议还是招拍挂的问题?所以从我个人来说它虽然是完全市场的，但是也不像房子那样子，所以应该有协议出让的方式或者招标的方式，要看承担多大的社会责任来供地。
第二类就是半市场的，相当于限价房。半市场的也要有一个价格的方式。
第三类就是福利型。这就是完全的划拨，甚至政府来承担。所以我想如果是市场化的，第一和第二种。第三种个人认为就是政府的事。因为是没有一定的承受能力完全靠社会来救济的。
集体建设用地能不能用于老年地产?当然这里包括金融产品，比如说社保养老基金能不能进入这个领域?这些领域有一个特点，老年地产尤其北京我看了很多收费很高，现金流还是不错的，不错的现金流最好的就是投资了，后面我们有专门搞投资的专家会说基金型的。集体建设用地也有大城市周边很多都私用于老年地产的建设。如何释放出来?有什么政策对应?这也是未来政府来说需要考虑的。既然我们已经步入老年社会，这是一个类别的产品，这一类别的产品又很特殊，这类用地的配置也应该比较特殊。
最后一点就是年租制供地。我们现在出让是一次性把土地租金都交了，能不能以租赁或者低价租赁的方式降低老年地产开发的成本，让老年人能够承受这样的一个全方位的服务。如果可以的话，这样就可以在未来地产发展中又出了一类，解决老年地产。既然我们是老龄社会有需求肯定就市场，有空间。我相信未来包括刚才戴白假发的这些专家在未来一、二十年内就马上是刚性的需求，所以它应该是发展的越来越好。
民政部管理干部学院民政部培训中心教授博士 成海军
周燕珉：感谢叶教授的发言，土地性质决定了养老地产项目今后的项目定位，希望能够在土地政策方面给养老产业发展更多的支持。下面有请民政管理干部学院民政培训中心教授博士成海军先生演讲。他演讲的题目是“社会养老服务体系政策分析解读”。
成海军：谢谢大家，非常感谢尹院长和周老师的邀请跟大家交流关于2012年社会服务体系政策的一些情况。
我这个角度主要谈老年人服务政策。因为老年人政策涉及的领域比较多。我觉得现在有一个问题，当前大家都很重视养老，整个社会学术界、政界、民间和基层，又有需求，又重视，但是养老的社会政策缺乏一个制度的顶层设计。现在的问题是比较零乱，多个部委各出各的政策。从医疗的、住房的、土地的、服务的、社保的，各有各的政策，但是缺乏整合。也就是说碎片化比较严重。
养老核心问题可以归为四个：缺钱、缺人、缺政策、缺体制。大家说老龄化特点有四个，老龄化、高龄化、空巢化、适能化。社会养老服务体系政府主要从三个方面，一个是规划、一个是立法，一个是政策，三个方面做一些事情。
2012年政策走向的特点应该说最优势的一个东西就是给钱，有了钱的政策。第二就是给了一些民间资本可以介入和参与的政策。如果说有还有，非常多，我们的银行金融业参与、土地也参与，但是我觉得可能能够操作执行的应该是资金和政策。
先从两个角度看，第一是地方的角度，北京、浙江、广西建立了养老机构综合责任保险。这是以前没有过的，是2012年新的气象。南京出了养老服务业准入制。整个国家的准入大概从今年7月1号以后政府进入准入许可，南京优先进行。青岛率先建立长期护理保险制。上海现在床位补贴最高的时候可以达到12万一张床位，因为上海老龄化达到22%，是中国最早进入老龄化的城市。北京现在养老床位是8000到1.6万。几乎全国所有的省份都进行了民间资本介入养老服务业和养老产业的优惠政策。应该说是一个新的气象。
在中央层面政策推进：我们都知道去年12月老年人权益保障法经过修改正式颁布实施，7月1号开始实施。最大的变化就是社会养老服务体系将完整得些入这部法律。我们以前说的是老龄工作、老龄事业，或者老龄产业，这部法律里概括为社会养老服务体系建设。还有一个变化，7月1号以后将进行行业的许可，我们现在三种形式的机构必须重新登记，民非、工商和我们国办的正式事业单位都必须重新登记抽象许可。
第二个变化就是落实社会养老服务体系建设。这个角度来看政府做的是务虚的行为，但是也有务实的行为，因为有一些标准已经纳入国家政府职能体系里面。
比如民政部和发改委在全国继续实施社会养老服务体系建设规划试点工作，09年开始确定黑龙江、江苏、湖北、重庆和甘肃五个试点省的基本养老服务体系建设试点，2012年增加了7个省，北京、内蒙古、上海、浙江、安徽、江西、云南。
民政部下发了关于社会养老服务监测指标体系的通知。这是去年3月开始的，我们在邯郸开一个会，会后胡锦涛总书记也去看幸福院和福利院的老人，对社会养老服务体系建设起到了比较大的促进作用。里面最重要的一个变化就是对机构养老指标体系进行了设计和分类。
第三个变化是建立高龄津贴。大家可能听到的09年开始宁夏最早建立，比较早。到现在中国还没有整体全部建立，只有18个省建立了。22个省份建立了困难老人补贴制度。现在的床位数是390万张，大概是20.5张，要达到9073，到2015年还有很长的路要走，因为我们的起点比较慢。
第四个变化，积极推行农村的养老服务事业发展。过去养老只注重城市，不注重农村。其实中国老龄化的一个特点是趋势是农村的老龄化比城市更严重。现在农村基本都是空巢老人，四分之三的空巢老人在农村，农村老龄化程度远高于城市。这个变化我们首先投入了5000万的民政部部本级的福利彩票基金，改建或者扩建农村幸福院。协调财政部今年3月投入30个亿的资金，支持农村幸福院。
第五个是拓宽社养老服务体系资金保障渠道。养老最最重要的是资金，以前政府所谓政策都是提供服务，没有说到资金。去年政策的变化是资金提到了日程上来，有推进。民政部汇同发改委率先起草了《关于优先发展社会养老服务的若干意见》，拟以国务院名义下发。为吸引和鼓励民间资本参与养老服务提供了政策支持。如果这个政策出台是最鲜明最有特色的政策，因为2000年养老服务与土地政策一直没有变化，这是一个很大的推进。
国家开发银行每年大概投入100亿的资金支援地方养老服务体系建设。大家觉得政府很多年政策推进比较慢，其实在推进的过程中也比较艰难。因为缺少顶层的设计。
从开发银行角度有一些变化，一个是试点支持项目。再一个是支持设施，再一个是融资平台，中长期贷款。综合的金融服务。每年大概不少于100亿。委托北京康联公司作为主要承贷的主体。
再一个变化是民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见。提出一系列优惠政策和扶持措施。在这个意见以前2003年有一个十八部委的意见但是在基层一直没有实施，这个文件形式上有，内容上不能实施。去年的时候又重新为这个文件进行了一个再设计。最大的亮点就是鼓励动员民间资本介入社会养老服务体系建设。可以做的应该是五个领域，第一个采取政府补贴，购买服务、协调指导、评估认证等方式。
第二个是民间资本介入可以规模化品牌化、连锁化、网络化。过去不可以民间搞，未来许可办法里连锁化可能会受到影响，制度之间有点交叉，有点冲突。
第三个是鼓励民间资本参与养老产业发展。下面谈了八个层次的参与，能够想到的生活服务医疗健康金融地产等等从这些该度参与。也就是说基本上能放的政府都放开了。还鼓励第三方认证。顺便说一下我们社组织今天开始也要放开，除了政治类、宗教的和涉外的，社会服务公益慈善类社会组织基本上只要申报就可以直接申请。我们养老机构应该是一个民非。
第四落实民间资本参与养老服务的优惠政策。2013年有望出台国务院文件，如果这个文件出台政策推进会比较大。因为民政部门出台国家把社会养老服务体系建设的任务放在民政，但是民政的文件毕竟有限，在基层推难度比较大。
第五个变化对民间资本进入养老服务领域资金支持。这些内容未来文件中规定比较详细，支持力度比较大。其中有一点福利彩票公益金每年留存不低于50%的比例进入民养老服务支持。鼓励金融机构加快金融产品和服务方式创新加大对民间资本进入的扶持。
第六个变化就是提升养老服务工作的专业化、标准化、信息化水平。
人力资源社会保障部起草了《关于进一步加强养老护理员职业技能培训和鉴定工作意见》，正在征求意见。
2012年民政部职业技能鉴定指导中心完成鉴定51期，鉴定人数4644人，是2011年的三倍，检定合格4184人，合格率90%。全国有养老护理员培训基地26个，我们预计有500万个养老护理的工作岗位，现在真正有执照上岗的也2万多人，这个行业共26万人，08年人保部出了一个政策，是养老性机构按2%配比社会工作者，现在有的地方落实起来还有困难。未来500万专业护理员培训全国现在只有26个培训站，96个鉴定站远远不够。所以我们能不能每一个城市设一个培训中心，政府拿福利彩票资金支持，这个报告已经在酝酿，有望今年部分变成现实。
去年还出台了养老机构的严重管理，行业标准。正在研究制订关于老年人失能等级评定，社区居家养老服务规范等标准。这些标准建起以后对老年人直接生活照料服务，从政府的角度应该是一个管理的规范。
2013年工作：大概有三项工作大家期待：
一、发布实施《养老机构设立许可办法》，这个办法7月1号正式实施
二、制定《养老服务机构管理办法》
三、《关于优先发展养老服务的意见》拟以国务院的名义发布，涉及一系列的优惠政策，包括土地、税收、财政补贴等。
去年政策来看鼓励民间资本进入是一个比较大的变化，不利的方面很可能这些政策比较零碎，制度都是碎片化，现在中国社会福利政策整个都要碎片化。比较零散。但是我们毕竟在多年呼吁养老和社会福利体系建设的时候2012年看到了很多政策的曙光，这是一个非常好的迹象。
其实老年人的社会福利政策涉及到多个方面，供应、医疗、照料、精神文化、权益等等。
中国明日之城城市发展研究院理事秘书长 王建文
周燕珉：感谢成海军先生，社会养老服务体系的优化建立对老人的未来将是极大的保障。下面有请中国明日之城发展研究院、理事秘书长王建文先生。他发言的题目是“关于养老产业的走进来和走出去”。
王建文：大家好，非常高兴也非常荣幸能够参加清华同衡的论坛。刚才成老师已经介绍了一些民政具体的政策及起来还是很令人鼓舞的。我本人从事工作主要就是政策和法律制度的研究，为了不跟成老师重复我从我的角度说一些我的看法。
养老和养老产业说了几年了，总体感觉是观望比较多，做的很少，可能是这个产业是一个系统工程，从施工到护理、医疗等等，我想这也是我们专业委员会成立的初衷，希望给养老产业提供一个交来的平台。今天主要讲两点：
一、我们在等什么样的产业政策?很长时间以来我们很多企业问我说宏观政策有，详细的落地的政策太少了，我们看不清楚，没办法往来下面走，希望政府政策更清晰。
二、具有什么条件才能具备养老产业。回顾一下我们的人口产业政策，一个是80年代初是计划生育好，政府来养老。90年代我们叫计划生育好政府帮养老，到了本世纪初2000年的时候成立了社保，当时提出了人人都会老，好在有社保，07年以后听到更多的声音是养老不能靠政府。到了去年我们提出了推迟退休好，自己来养老。大家注意到这20年来我们在养老产业政策上是碎片化的，不是统筹的。
再看其他的产业政策，汽车产业和房地产产业，随便举两个例子，比如汽车产业最早我们叫发展民族工业创立自主品牌，后来发现技术不行，叫市场换技术，引进外资，后面提出了鼓励消费拉动内需，然后迅速多少年内成为了世界第二大汽车消费市场，最便宜到最贵的车中国都是满世界跑。接着产生的就是雾霾问题、拥堵问题，于是现在限行，限号，包括车主的使用成本。房地产大家更熟悉，最早叫微改，98年取消福利分房，认为房地产是支柱性产业，后来把它赋予了推进城市化进程的职能，包括领导提出来让城市居民拥有拆财产性的权利。这几年房价涨了开始限购、加税等等。
这些年总体看我们产业政策随着党政换届、经济形式变化，人事更迭不断的变化。想说什么?我归纳几个特点：
我们会主义到国家的产业政策，成老师的表述更书面一些，叫做碎片化的，不连贯的。按照我说的就是功利主义色彩比较浓厚。官方叫不断调整完善。民间没有利益的叫得过且过，有利益的就是关门打狗。所以这可能是功利主义色彩，不是抨击政府，第二点九龙治水，朝令夕改。比如民政提到的土地问题，规划问题，大量问题并不是一个部委可以解决的。我们在很多环节都是涉及到了养老环节真的是九龙治水，真的是八九个部委都有关。这种情况下人走了原来政策就变了，而且有些政策跟国家现行的法律法规相抵触，今天不展开讲了。
本质上，我认为出现这种原因是政府应该管什么，什么是市场调整，这个一直切不清楚这个边界。最后反过来看会发现，凡是政策介入少的领域市场化程度反而高创新性更强，民间投资也更活跃。比如说我们的互联网、电商，包括电商网购等等在繁荣之下形成了城市里的物流配套体系。政府这个领域干涉最少，结果它的发展最快，创新融资等等都是最繁荣的。
回答一个很多企业问我的问题，是不是有更新更多的落地政策?我想表达，作为企业来说养老产业宏观政策很清晰，微观不落地可能因为麻烦，这时候可能是政府干涉最少的时候，可能是利于进入的时候，如果政策清晰了市场机会也就丧失了。从法律上说有一句话，只要法律不禁止的我们就可以做。大家看看房地产这十几年，原来冯仑的话说叫野蛮生长，现在越来越清晰，现在到了二手房谁可以交易，谁离婚几年才能再买房政府都要发文件了。所以这个东西很详细不适合企业创新了。这是我说的“走出来”，我希望能够到制度里跳出来，看到其实这是一个产业，是一个市场。
第二点，要具备什么样的条件才能从事养老产业?因为很多的做投资或者房地产的朋友问，我到什么状态才能进去做养老产业呢?
什么是养老地产呢?大家注意到房地产开发按照业态分住宅地产、商业地产、文化地产、学区地产等等。但是回到老年地产定义的时候会发现有对应的按年龄段划分的地产吗?好像是没有。也就是说其他领域业态是按照功能划分的，只有这个问题是按年龄段划分的。所以我个人感觉这种划分本身就不太科学，或者说不太准确。换言之可能没有开发商做过老年地产，换个季度可能每一个开发商都做过，就是你建的社区是全领域的，从中年儿童到老年都有，只是你侧重哪段人群而已。也就是说真的特定受重人群会有针对特定人群年龄特点的设计。但是是不是由于都针对年轻人青年公寓就不算房地产项目了?我认为不是，青年公寓仍然是开发项目。同理，我个人认为老年地产仍然属于房地产开发的一个环节。我希望强调的是不要过多的强调它的特殊性和麻烦使得我们就不做了，其实跟传统房地产开发有很多关联性。
最后一点我们现在一说养老机构往往说老人都集中到一起，现在是健康老人，未来是借住的，借护的等等。我个人观点如果把老年全部集中在一起的一个社区不管是200人还是5000人，我认为都是养老机构。按咱们国家产业政策说9073，90%居家养老、7%在社区，3%才在机构。真正大的市场是那90%的部分。我们研究机构养老从难的入手这是没错的再进入简单的。
后期十年二十年以后很多开发商问我的配套怎么办?做不多是不是这个产业就不能介入?我个人的看法，第一我们买商品房多少年?土地使用权70年，到期会续约，但是房子不塌这个房子一直都是你的。直到今天为止我们盖房子所有的建材、配套、设备，比如说空调、电梯、PVC和塑钢门窗所有建筑材料都是有使用年限的，基本就是20年到30年。公共服务配套设施到期要更新，你要建立一套游戏规则或者维护保养售后的规则就是了，到了什么时点应该怎么做?其实规则的建立只要有就可以，养老体系也是这样。我们没有道理为了30年以后的事情，眼前的事情就不做了。
比如我没结婚的时候居委会老太太到我们家拿一个小本，说楼道太脏了，因为房管处管不了，每家收点钱居委会刷。后了有了商品房了，出了物业管理公司，那时候按月收费，然后是公共维修基金的建立，就是住房销售价格的2%，这个基金用于房子大修，由政府统一管理。这又是一个进步。到了今天，20年了，我们很多商品房电梯达到换的期限的时候那2%不够用了，然后有设了从企业收专项维修基金。这说明一个设备从后期的使用寿命二、三十年之后更新换代这样制度的形成走了一、二十年。我们今天想做养老这件事，想把后面的医疗、护理预设20年全想清楚是不现实的。也就是说该做什么就该做什么。目前来看我认为养老硬件设施是养老产业发展的基础条件。
第二没有这样的投入大家会发现像房地产一样，没有开发商大面积的开发，希望直接产生后续物业管理服务和完善的物业服务是不现实的。所以我觉得不用太多的顾虑后面十年二十年之后怎么办。房地产这个行业是我们看到的近20年集约化程度、市场细分最完整的产业链。我相信大家几年内会把后面的事情落实。
专家们此前养老服务经验为我们后面的系统奠定了非常好的基础。不像我们刚开始干房地产一穷二白什么都没有。
归纳两句话：我希望大家进入养老产业的时候，在战术上走进去，战略上走出来。
中国社会科学院人口与劳动经济研究所助理研究员 陈秋霖
周燕珉：王律师讲的特别生动，特别实在，王律师专门搞房地产法律的，做了很多政策的研究。他对政府比较了解，经常帮政府出一些主意，同时也对开发商特别了解，所以两边都知道，老龄政策方面这些年也专门做研究。刚才听了有一种感触就是到时候了该干就干。下面有请中国社会科学院与劳动经济研究所助理研究员陈秋霖先生，他的发言题目是“养老医疗的需求和政策需求”。
陈秋霖：我今天跟大家分享三个问题
一、为什么养老必须有医疗服务
二、中国医改和养老医疗的政策的结合
三、养老产业怎么提供医疗服务?
我们是做研究的，所以有些东西说的比较纸上谈兵请大家见谅。为什么说养老必须有医疗服务?首先给大家分享一张图，这是关于发达国家和欠发达国家每一个个人他的消费和收入的分布图。会看到每一个人随着年龄变大消费急剧上升，随着经济发展更加突破。这个上升由什么导致的?首先看日本的情况，横轴是年龄，纵轴是消费额。日本老年人的消费增长主要是医疗消费。看一下美国情况也类似。也就是说老年人的其他消费是下降的，而真正增加的是医疗。日本和美国的最大区别是什么?我们会发现日本的老年人医疗支出大部分是由政府支出的。小部分是个人支付的。
比较美国，美国个人和政府差不多都是一半对一半。可以总结出来，随着经济的发展，老年人的医疗需求是要增长的。第二，这个增长额可能是政府支付的，可能是社会和个人支付的。取决于每个国家医疗卫生的制度。
中国的情况：我们会发现2007年的时候我们老年人总体消费没有出现像日本美国这样高速的增长。也就是说我们目前老年人的消费市场还是被抑制的，这可能跟我们经济发展水平有关。但是会发现我们老年人医疗支出还是比较大的。07年的时候其实政府也已经支出了很大一部分了。
从国别比较发现，中国和墨西哥、印度和我们差不多的国家也都是比较平坦的，但是发达国家都是非常陡峭的，也就是说发展很快。这个图总体说明中国人老年医疗需求潜力比较大。国际比较是潜力比较大，这针图显示的是我们这几年的增长非常快。这是我从95年到2009年测算追究一个人一辈子医疗消费的分布，会发现在1995年的时候我们还非常平坦，老年人没有多少消费，但是2009年的时候这个图是急剧上升的。这就要考虑养老产业服务的时候怎样满足这样的一个增长的医疗需求?
一方面需求增长了，增长的基础是老年人健康状况也在变差。1993年到2008年全国卫生服务调查分析，各个年龄段的数据，中国这些年医疗增长主要是由老年人的医疗需求增长所导致的。这是很大的物质基础，同时，我们也会发现，康德在论教育里面说过一句话说健康和长寿是人的自然欲望。而且活的长是比健康更重要的欲望。中国通俗的话讲“好死不如赖活”，随着预期寿命的增长这块需求将会大大的扩张。
讲完医疗的需求基础以后第二部分分析一下中国的医改和中国的养老医疗政策。首先说一下中国的医改，听的最多的就是看病贵看病难，实际上本质含义是中国的医疗需求和供给存在着非常大的结构性的矛盾。从需求角度来讲，随着老龄化我们需要非常大的长期照顾服务，包括康复、护理、家庭保健。随着疾病的变化，城镇化、国际化带来医疗需求非常大。导致需求极大的放大，但是供给上中国医疗出现很大结构性的失衡。一个是区域布局的问题，我们发现北京主要的大医院都在四环、三环、甚至二环以内，这是北京城市堵车重要原因之一。再一个是九龙治水的问题。和养老产业非常关键的是中国医疗的功能结构上有一个错位服务的问题，现在大量老年人的医疗实际深在一些急诊室，急救中心治疗。还有一些在精神病医院治疗，比如北京的精神病主任劝退一个人出院他可以拿到一万的奖金，每个精神病医院至少有一个很大的楼装着老年痴呆病的病人，这些人应该到养老院应该到护理中心，甚至是家庭护理，但是都占据了急需的医疗资源。还有一个失衡医疗服务高端服务和基本服务区分不明显。看病在中国非常不舒服，很多有钱人去美国看，美国很多医疗中心，甚至50%到60%的癌症病人居然来自中国大陆。这样的挑战下我们开始了新的医改。医改不说很多，只是说医改主要是要建立一个什么样的体系?重点是建立六大体系：
1、筹资体系的完善。政府出多少钱?社会医疗保险出多少钱?个人出多少钱?这是比较大的政策调整。我们建立了城镇居民医疗保险、新型农村合作医疗，这有利于推动整个社会保障制度的进一步发展。
2、医疗服务体系的完善。近几年中国政府进行了比较大的投入建立了对于乡镇卫生医院等都有相应的改革政策。当然公共卫生和养老并不太相关。不太强调。还有药品和人才的配套。
中国整个卫生医疗总费用发展趋势，这是医疗卫生市场大盘子，会发现2007年开始到2012年有了飞速比较。我们从卫生总费用只有1万亿的市场盘子怎样到了去年2.9万亿。要跟大家强调的是中国这么大的盘子里面我们是没有长期照顾这一块的，是我们低估的。在发达国家长期照顾占费用总费用比重8%到16%。我们这一块并没有包含所有的长期照顾，这是我们将来养老产业所要发展的一块。
在整个社会结构力，支出的是红色政府结构比重，黄色是社会支出比重。中国目前实现了个人政府和社会三三三开的结构，会发现个人支出还是很大的比重。虽然我们政府和社会做了很大的投入，但是在整个卫生盘子增长的过程中，个人卫生支出的比重贡献率实际上反而是在增长的。也就是说我们个人、家庭、仍然要承担着比较大的医疗支出的责任。这块责任里很多是由老年人的医疗增长所导致的。
接下来医改会有怎么样的趋势?首先我们知道2003年以来中国进行了政府投入比较大的医疗改革，我们称之为新医改，政府这几年投入非常大，我想给大家提醒两个现象。第一个，医疗费用增长非常快，整个中国医疗的控制总费用压力比较大，怎么控制?要增强医疗保健，增强家庭的作用。使他们不是完全用比较昂贵的医疗服务完成治疗。
第二个面临比较大的特征是，中国接下来进入了财政收入增长低速周期。新的财政部张娄继伟先生说中国很可能进入财政个位数增长的空间。大家知道2011年中国财政增速是25%，到2012年增速是12.8%，预测2013年，我比较乐观的估计是10%左右，甚至低于10%% 。这就是说政府继续大量投入可能有一个比较大的财政约束，这时候会发现，我们需要更多的家庭和社会的投入和贡献。
这个图是整个中国卫生30年历史，我们会发现，在1985年我们进行了第一轮医改，90年代初进行了第二轮，2000年进行了第三轮，需一轮医改都是跟财政状况相关的。85年的时候整个财政进入低速增长期进行了市场化改革，90年代期财政进入低速增长进入第二轮改革，第三轮是政府投入的已改，但是现在面临财政增速的下降，虽然整个医改方向没有大的变化，但是我相信财政的变化，必然会带来对整个社会投资的调整，这里有很多社会资本的机会。
养老医疗服务怎么满足?医疗服务分两类，包括急病治疗，慢病的治疗，还有一个就是家庭照料、社区照料，解决问题就是政府、社会、家庭谁来承担责任。
从日本例子来看，日本服务上分三大类，一类是疾病治来，一个是康复治疗，第三块是家庭社区的治疗这是服务体系。筹资上疾病和康复是政府家庭，真正的长期照顾的是有一个保险，中国康复和社区都比较薄弱，我们在长期照顾的筹资上没有特殊的安排。我们最近几年正在改革相应的几个方面。
现在我个人认为养老产业介入医疗有几个点，一个是自建医院，或者自建医疗服务团队。和医院和护理院结合，签订和约，也可以考虑跟医疗团队合作。自建医院一个政策难点是，医疗床位是否合政府区域卫生规划冲突。如果比较成熟社区建医院是比较困了，除非在郊区建医疗机构能够拿出牌照，否则会有比较大的冲突，这是一个挑战。但是一个好消息是中国很多养老产业都是郊区化的，这可能对建医院有帮助。
第二个方式是自建医疗团队比较大的风险就是医疗团队的资质问题如果团队不强大吸引不了患者。如果只是用相应服务的人员这样资质是比较大的挑战。
和医院的合作目前比较担心的是服务的稳定性。因为中国现在还是功利医院为主体，它们主导性比较强，如果合作要价比较高，这时候稳定性是需要克服的问题。
还有一个比较或的方式是和医疗团队的合作。最近几年中国在推动一个政策就是医生的多点执业。原来我们规定一个医生只能在一家医院行医，这几年政策上放开了多点执业，每一个医生可以在几个地方从事医疗服。养老产业如何把多点执业医生结合起来，这是一个比较好的服务方式。
这些具体政策上一个是我们中国卫生部出台了护理事业十二五规划纲要，有一条说了鼓励养老服务机构与当地医疗卫生机构建立长期合作关系，为老龄患者提供医疗护理服务。还有一个我们已经在很多地方进行了护理园建设试点。像上海已经把所有二级医院转成护理院，这是比较好的和养老对接的转型。第二个就是多点执业。还有一个我们现在社保基金也在逐渐介入到服务和养老的医疗，保监会曾经出台文件鼓励涉及医疗保险公司自己去开医院。
我想这些医疗能够和养老相结合可以更好的满足中国的老年人的医疗服务需求。
美国世纪桥投资集团总裁 邓伟
周燕珉：谢谢陈博士精彩的分享。下面有请美国世纪还投资集团总裁邓伟先生。他发言的题目是“金融与养老产业的相互关系”。
邓伟：我是上世纪80年代从很小的地方来清华读书，过去30多年里，我特别习惯于讲我们的未来是美好的，我自己的未来也是美好的。所以刚才袁教授讲到老年是我们的未来，这是很有震撼力的。我自己开始介入到这个领域，是因为我知道确实老年是我们的未来，在中国目前的情况之下，老年是一个弱势群体，过去这些年来表明弱势群体较少受到关注的，今天我们的努力我们的投入也是为我们自己的未来。
刚才王建文律师进了很多老年地产的事情，我本人是做房地产投资的，我很愿意从房地产金融这个季度来看一看养老地产在养老产业当中会发生什么样的作用?是怎么样的关系?房地产目前是很奇怪的话题，房地产行业在中国也是一个很有特点的行业。所以简单从金融这个角度跟大家研究分析一下这个行业有什么特征?我们能学到什么?房地产企业的金融操作过去十几年发展中给我们什么样的启示?使我们能够知道养老地产作为养老产业当中的硬件基础，虽然养老地产不是最主要的环节，是比较小的环节，但是它是一个硬件基础，是起步的地方。所以我们研究一下，当今房地产行业有什么特征?我们能学到什么?
房地产金融就是研究作为一个房地产开发商它的资金从哪儿来?目前的体制之下房地产金融研究的问题不复杂，任何一个房地产开发商资金就三个方面。第一个是自有资金，自己的钱。包括他借来的钱。然后是银行的钱。再后面就是所谓的销售回款就是买房人的钱。我们的预售制度提供了这样的机会，使得开发商有机会利用买房人的钱盖房子。房地产金融各种工具很复杂，要解决的就是尽可能少的利用自己的钱尽可能多的利用银行的钱，或者是买房人的钱。还有一种就是尽可能早的利用银行的钱销售回款。所以过去十年中中国的富豪榜里突然增加了很多开发商。是开发商有那么大的本事短时间创造那么多的财富吗?显然不是。至少大家可以看到其中的一点真正使用自己的钱是很少的。用的都是别人的钱。这些钱主要用到建设当中去了，所谓成功的开发商如果他在销售的时候，销售回款远远高于成本，这个开发商就成功了。因为他是赚钱的。所以也不复杂。重要的在于用别人的钱来实现开发建设。
房地产行业之所以引起社会很大的关注，之所以很多因素导致很复杂的社会影响，我相信是因为房地产这个行业有很多参与者。比如说首先是房地产开发商他们作为开发单位，作为融资单位，作为资金组织方，房地产企业用户直接参与房地产行业，还有房地产企业各种各样供应商，包括建筑单位、设计单位、各种材料的供应商。还有就是中央政府和地方政府，中国政府和地方政府通过两种方式，第一是土地的提供，另一个方式就是各种行业规则的制订。所以地产行业之所以引起社会很大的关系它的复杂就在于众多的社会元素参与到了这个行业当中来。
这是倒退几年前现在已经很多见了，这个是最牛钉子户，现在这种景象很多。我想说明的是老百姓和房地产开发商之间的冲突。表明政府和老百姓之间的冲突，这是中央电视台新址业面临着巨大的拆迁问题。房地产行业冲突形成了它的一个主要的特点。
当一个行业充满冲突的时候是不可能健康发展的。当一个社会如果充满各种各样的冲突也不可能健康发展。所以上一届胡锦涛主席一上台就提出了要建设和谐社会。所以我相信这至少是我们可以从地产行业发展当中看到的，当有那么多的冲突的时候毫不奇怪今天房地产行业充满了问题。
养老地产也不特别，还是房地产，作为硬件设施，硬件的基础，我们看一看养老地产经历过什么样的发展阶段?最初是空气清新的地方居家养老方式，后来稍微往前发展需要养老的设施，需要有良好的市政配套，有公共交通系统。但是还没有提到关于医疗护理的问题。所以这些最多可以说它是一个适老产品。更多的是老有所居，找一个适于老年人居住的地方。但是我们知道真正的老年人弱势群体更多的，当老年人走在他人生最后一个阶段的时候，更多的是失去能力的，或者是需要全护理的这样的老深。下一个概念就是无障碍措施，健康管理、家政医疗服务，这些服务变成了养老社区最重要的一个标志。也就是说老有所居，老有所依。经历了这些不同的认识的阶段，但是现在充分的意识到了，老年是我们的未来。这是一个针对夕阳人群的朝阳产业。所以养老地产是我们不可回避的一个问题。
刚才叶教授从土地的角度研究和分析了土地供给制度对养老地产的影响。我从地产金融角度分析一下，不复杂，能做的并不多。原因是在整个建设成本中，土地款是非常大的一块。土地出让金是政府从开发商手里收取的一个形式。
间接费用包括很多，其中政府的税和费是很重要的一块。所以从养老地产中要想降低整个成本，肯定不能降低建设安全成本，有空间的就是减少间接费用中的税和费。然后就是土地的费用。刚才叶老师讲了不同的土地供给方式。但是毫无疑问，在养老地产中减少土地成本是最最重要的一个环节，也是非常可以做的一个环节。
划拨用地或者租赁用地?这两个方式都解决不了产权的问题。土地使用权不归属地产开发商所以产权问题下一步很难解决。那么购买使用权?支付土地出让金?这能解决产权的问题，但是现在还解决不了土地成本问题，政府不可能完全零地价或者降低地价。那样自的结果就会出现给了所谓的黑心肠的房地产开发商，或者缺乏道德血液的房地产开发商把养老地产转化成房地产。到底怎么做?在土地成本出让方式上做什么工作呢?我相信专家有很多研究。国外有一点可以比较接近的做法就是在土地出让金上先征后返。真正把社区做成了养老社区，根据一定指标考核之后地方政府把土地出让金返还给你，帮助减少成本，这可能是可以探讨的方式之一。
养老地产开到底谁来拥有硬件设施?不同的做法会有不同的结果。我相信未来经过不同阶段的发展，付出了很多社会成本之后可能会趋于这样的一个模式。第一个养老地产开发是由具有专业的知识和经验的开发商来做。目前国内情况只可能是国有性质的房地产开发商他们来主导养老地产的开发。原因就是国有企业，大型国企，它的资金成本比较低。有渠道有方法从银行拿到贷款。第二回报要求，国有房地产开发商不至于黑心肠，所以对资本回报要求稍微低。所以他们来参与养老地产的开发是比较合适的，也是比较可行的。
养老地产做成之后交给后期负责运营的运营商。包括物业管理的运营商更重要的是针对于服务、健康、医疗管理的运营商，交给他们来做。
最终谁来持有呢?很可能在经过很多痛苦之后，可能是应该由一些房地产或者养老地产的投资机构来持有养老地产的硬件设施。在中国比较可能的是比如说现在的一些保险公司，社保基金，这些大的资金管理方，他们拥有保值和增值的压力和需求，现在国家各种各样的政策还限制，比如说保险行业进入到开发领域但是持有是可以的。所以最有可能是这些大的保险机构持有养老地产。但是除了政府之外没有什么样的机构可以永久的持有资产，所以最理想的是经过十年、八年或者是更长的时间，资产整体升值之后这些持有方能够转移出去，实现他们的资本退出。所以从地产金融角度来讲，现在看里，只有那些大型国企或者政府主导的资金的持有方才可能介入到这个行业里来。
所以我本人对于短期内或者近期内养老地产比较健康的发展是很不乐观的。
刚才从土地供给角度来讲我们说政府主导是占目前养老地产这个行业当中最主要的一个力量。但是大家都知道政府主导结果基本是不好的。过去是年来2003年开始政府开始宏观调控，到今天越条房价越高越调控冲突越大。很遗憾的看到政府宏观公共政策的质量是不高的。在引导养老地产养老行业发展方面能有什么样的高水平公共政策处台指导这个行业，我是未知的。
所以做一个结论：很难说，醉美夕阳红也许是一个想象。在这里提醒各位最美夕阳红并不容易。
周燕珉：邓伟先生讲的非常精彩。多了一点时间，我先把下午的部分挪到上午。
我的主题是“低密度老年社区如何适老化”?
一、当前低密度老年住宅开发误区
二、国外老年住宅有那些特点
三、我国低密度老年住宅如何做到适老化?
一、多数低密度老年社区被社会认为是挂羊头卖狗肉，我们分析一下这些误区。第一是认为以养老的名义圈地，特别是跟地方政府有一些说法，第二点是只将养老当作口号，产品和普通住宅没有差异。第三点是忽略老老年人的居住需求，觉得在郊外做低密度住宅就照着豪华去做，实际上并没有跟老人有什么关系，对老人的需求也不了解。我现在在学校里进行研究，很多研究工作由研究生来做，有一个题目就是低密度产品怎么适老化，我们把现在市场上做的比较好的老年住区梳理了了一遍，看看户型哪些是对的，哪些是错的，产品适不适合老人居住。
我们发现第一个是主卧设在三层，现在一般的连排住宅都是窄小面宽，一楼只能放下餐厅、起居、厨房，二楼、三楼是房间，二楼一般给小孩住，三楼是主卧。现在买房的人有一些可能有一点年纪了，他们在楼上生活很不方便，我们调研过程中经常出现这种抱怨。觉得有时候把手机阁楼上忘了，还得爬楼去取。还有的说周末去别墅住了一下，回来上班觉得为什么腰酸腿疼，就是一天楼上楼下爬了很多回，所以到哪儿并不是放松而是更累了。
另外有一些楼不是三、四层的，但又追求别墅感，住宅里得有几个台阶才好，这对老人和小孩都有问题。只要有台阶摔跤的地方肯定是这儿。为了追求别墅感而出现的这个是不利于老人的生活的。
还有就是把老人的卧室设在北边，如果把南边起居分成卧室也不现实，所以最终别墅住宅中老人总是住在北边，这是很不人性化的。第四点是主博士和卫生间离的很远。豪宅当中不考虑上了年纪的人也是不适合的，中青年也不见得适合。
空间大而不当，比如说做成大空间，一个是电视过远，还有一个空调总觉得不行，自己呆的地方不舒服。我们调研的时候说最后这个大空间都不去，全家人都在一个卧室里呆着。
国外对待低密度老年住宅怎么样设计的呢?首先看一下美国，美国老年住宅都是平层套型。平层的优势是不用上下楼梯，很方便，安全、也节约了垂直交通空间。每个卧室都带着自己的衣帽间、卫生间等等，都要就近，这是老人住宅重要的标志。
看一下日本，他们这方面也在不断的进步，现在做的如果盖住宅，如果跟老人住在一起政府支持，给他钱加建。老人肯定在一层，老人住宅部分除了有卧室以外有自己的小起居，厨卫这些都包含了，是相对的独立，得到了一种尊重。他们在这方面的理念，空间设计上特别注重家庭的代级关系，他们在生活习惯上不同比如跟媳妇、跟儿子住宅设计肯定有所不同。生活习惯上的，作息习惯以及居住文化的不同都有特殊的设计。以门厅为例，有可能老人从一楼门厅入，二楼再设一个门厅，设一个单独的楼梯，这样年轻人晚回来不经过门厅，这样生活关系比较好。可以共用玄关，有些地方共用起居，厨房，这些都有分，有合根据家庭的关系做了很多尝试。老人的卧室是在厨房的旁边，因为家庭主妇在做饭就能看到老人，能得到无微不至的照顾。
下面说一下我国低密度产品应该怎样做好适老化?我们老年住区应该选择哪些住宅产品?我们常见的低密度住宅有五种类型，连排、双拼、叠拼、大平层、多层。现在北、上、广这些城市都从联排走上了大平层，二个三线城市还在追求楼上楼下的这种。我认为楼上楼下太多不利于老年社会得到来，将来住在郊外的很有可能是老人，一个家庭中50多岁的购房者，加上一个70、80岁的老人这些人住在别墅中，所以有楼梯是非常不便的。我们可以看到最大的不利就是联排，一般是楼上一二上一个地下室，非常不方便。如果都是这样的联排一定要想办法做好电梯的预留。
还有面宽要注意，有些小墙垛这块可以分出一个起居室。现在跃层住宅我们建议留好电梯预留位，将来需要的时候加上电梯。还有空间的回游，便于照顾老人。比如老人起居室在厨房附近。通过回路也可以解决这些问题。所以我们希望设计的时候就要注意这些。
当然还要考虑很多适老化的空间要求。到细节设施设备的时候也有很多要求，比如洗衣机要抬高，便于他拿取，温水便座，紧急呼叫系统。这些是技术层面的。人文层面的也需要，比如做饭的时候跟老人聊天，家庭的和谐气氛要营造出来。而且视线要开通。
总结：低密度住宅很多地方值得我们适老化社区重视，社会老龄化井喷时代就要到来，特别是50和60后快要退休的人，他们的概念跟以前老人不一样，对住宅要求也很高，他们住在郊外需要舒适住宅要求也非常高。可能今后咱们做这种住宅对象是这样一类人。大家都说挂羊头卖狗肉，开发商卖这样的项目目的不存，我们调研也不是这样的初衷，他们也想做适合老年人的，但是可能不太了解，我们要很好的研究，要做成全民社区，特别适老。我们可以“挂羊头卖羊肉”，或有就是不能脱且和忽略老年人的需求，过端与适老并不矛盾，不能说一说高端就不能适老，适老就是每天有救护车把老人拉出去的这个，不是这个意思。首先老人健康时间还是挺长的，高端就适合老人也是错误的，适老化是精细化，不但对老人，对普通人也是很有意义的。
最后希望摆脱只做标签性的设计而创造真正能够适合老年人居住的住宅。我相信大家只要用心这种住宅一定能够做成，也一定能为老服务。我就讲到这儿谢谢大家!今天上午的会就开到这儿。
周燕珉：各位朋友下午好!今天上午，专家们从土地政策、医疗、法律法规、金融角度进行了观点分享。下午，有七位嘉宾的主题发言，之后会有高端对话和现场答疑环节。请有问题的朋友将问题及希望回答的专家姓名写在纸上，递交给现场的工作人员，之后我们将请专家现场答疑。
首先有请台湾福利机构协会，原副理事长，陈立基先生，他发言的题目是“台湾高龄化应用对策与措施”有请陈先生。
台湾老人福利机构协会原副理事长 陈立基
陈立基：各位来宾大家好!我演讲的题目是台湾高龄化的应对对策，我在台湾做老人服务做了超过30年，有一些心得，在这儿跟大家分享。今天早上听下来感觉各个方面的工作都很需要，所以要把它制度化，台湾也一般路也是跌跌撞撞的走来，像小朋友玩儿的拼图一样，一块一块的拼上去。
国民年金保险制度是99年做的，现在没有做到的社会保险方面的长期照顾保险，大概是2015年可能会开办。我们台湾是五年对长辈们做一次普查，问他们的需求，结果统计结果他们最担心的是退休后的经济安全，第二担心的是身体健康的医疗，以前老人讲我不怕死，怕生病，为什么怕生病?看病基本是不要钱，但是医院会说要有陪同的人，民进陪同台币是一天2000块，这方面的压力很大，国民年金是永久性的，台湾是按月发按照退休前纳税比例来算让你在退休以后财务上无后顾之忧。
第二点是希望老人家退休以后也要继续参与社会活动。所以有一些开发商问我说找一个山明水秀的地方好不好?好当然好，问题是老人愿不愿意去，去了以后会不会跟他原来的社会关系断绝了?老人们会担心这个事情。最近我在帮政府机关做老人机构的评鉴工作，指标有一条，这个机构有没有跟附近社区的社会团体有合作?经常来往?希望老人家一年会有几次带他们出去玩儿。比如带到庙里上香等等，跟学校的一些社团跟他们合作，他们可以常常来院里看望老人。总之是希望长辈们不要跟外界断绝关系，如果很少跟外界接触会衰老的更快。
老人医疗体系：早晨有一位陈博士讲建老人医疗很重要，在台湾做过统计，一个65岁以上的人使用健保的费用是65岁以下的人的8倍。如果没有健康保险怎么办?退休又没有收入怎么办?这样晚年会过的很凄凉。
讲个故事，十几年前我陪我爸爸回家乡，家乡在浙江的乡下，到了家里，叔叔病了，我们看到叔叔睡在一个木板床上什么都没有，爸爸问为什么不送到医院?家人说有送到人民医院，医院讲说老了，回去吧，家人也就接受了。那个时候我很难接受，觉得怎么可以这样?回台湾以后大概隔一个多月左右我陪爸爸看他的老朋友，住在一家医院的呼吸治疗中心，只能靠呼吸器靠呼吸，看到他拿着板子还写我的名字，写了立基两个字，这表示他还清楚，可是过了大概五年以后，收到他的讣闻，我就觉得这个伯伯好辛苦，躺在医院躺了五年。那个医院是呼吸治疗中心，全天开空调的，横温的，为了怕病菌传染维持一定的温度，天天躺在那样的屋子里肯定不舒服，反过来我还觉得家乡的叔叔躺在家里几天走了舒服多了。
现在台湾在推一个签署DNR的活动，就是拒绝急救，鼓励人家签这个，免得送到医陨急救的时候呼吸困难从嘴巴插一个管帮助呼吸，我自己爸爸妈妈前两年走都碰到折算的问题，到医院医生跟你讲插管的时候你也很难说不让插。不插管的结果也许很快就走了，这个责任自己担不了，那时候大家商量就插管，事后我姐姐说插了这个爸爸都不能讲话了，什么事也没交代。隔了一年半以后我妈妈是中风六年，在我们家跟我住一起，我照顾，我们家请了一个帮庸，也是要插管，我姐问我怎么办?我跟我姐姐讲，我们现在跟她讲不插管等于是没有给妈妈机会又维持了几个月，那个针东打西打，有一天我看了真的很难过，趁着护士进来的时候我就跟妈妈讲天使来的时候你就跟着她走吧。
最后讲的是安宁照顾体系。大部分是癌症患者，重症的患者，做医疗的时候有专门的安宁病房。那边是有一个团队来照顾，这个团队包括医生、护士、社工、还有一位神职人员，你是佛教徒就派一个法师给你，你是基督教土就有牧师来陪你。我30几年前读大学的时候参观一个天主教堂的安养院只收路边最穷的没有家属的，越老越好，只照顾这样的老人。如果一个老人病的快走了，一般的养老院马上送走，就没有责任了，他们是很有经验的，是把老人送到一个房间，有圣母的照片，有烛台，有圣歌什么的。我前几年为了写论文拜访另外一家安养院，我讲这个故事给院长听，院长说我们做的比他们更好，我问他们怎么做的?他说我们不是推到个阴暗的房间就是放到圣堂里，换衣服，其他的老人家围在他四周陪他，大家唱圣歌送他。
因为我妹妹信基督教的，她中学就念教会学校，出国留学跟教授都有接触。我爸爸快走的时候他跟我讲打个电话给牧师，请牧师来，我太太有准备马上打给牧师，牧师马上就来了，带了圣歌的歌本，人手一本，然后大家一起来唱歌，给人感觉很好。当然也会做祷告，讲一些你现在可以卸下劳苦愁烦，可以到天家了，等一下天使会来迎接你，将来还有机会跟家人见面，在天国还可以见面。整个给我们的感觉不是人真的走了就什么都没有了。所以我觉得宗教还是很重要。早上讲医疗很重要，宗教也很重要。
今天很多人问我台湾的老人院很好，怎么做到的?就是要做到专业化，护士有忽视的角色，社工有社工的角色，基层的工作人员也要经过培训的，要他们尊重自己的工作能力，知道什么可以做什么不可以做，每一年有24小时继续教育。灌输大家你们照顾的是老人家，他们是为社会、为国家贡献了一辈子的所以值得大家去尊重他们，要好照顾他们就是这个理念把事情做好。
今天很高兴有这个机会跟大家分享，也学习了很多，希望将来这个会能够发挥更多的功能。让世界做一些改变，老人家走的时候都很安详，快乐，谢谢各位!
周燕珉：陈先生讲的非常令人感动，陈先生举的例子包括自己家里的例子，包括老人院里看到的情况，老人安宁照顾，临走的时候需要有尊严，这些都是非常深刻的，也是我们想到老的时候其实也挺担心的，我们也希望非常好的那样离去，这是今天给我非常深的印象的地方。
下面有请美国生活品质集团傅旻女士，她的发言题目是以美国为例介绍长期照顾体系。
美国生活品质集团主席 傅旻
傅旻：各位下午好，我是生活品质集团的创始人，非常荣幸今天在这儿跟大家一起分享养老的一些经验。今天讲的题目是以美国为例介绍一个长期照顾体系。为什么把长期照顾体系今天想跟大家一起聊一聊呢?我来中国已经三年半了，三年多的时间里我跟我们的政府部门，比如跟民政部一起做老年服务体系建设和标准化建设。再有就是接触了一些开发商和老年服务的提供商，一起探讨中国对老您服务比较实用应用层面的咨询、研究。我非常明显的感觉到，尤其上上周五参加民政部法规的一个研讨会，我发现从政府层面到应用层面对于整个长照体系的概念，和长照体系的结构不是很清晰。所以我在这儿想跟大家分享一下以美国为例看一看长期照顾体系是不是只是做老年的房地产，或者是造房子?只是限于机构养老?其实不是，把大家的视野放宽一些是一个非常系统化的养老服务的体系建设。
从定义上来讲长期照顾体系是个性化服务。因为老年人都是一个个体，每一个人在座的跟另外一个人完全不同，也是对于有功能缺陷的人给他以最大的独立生活的可能性。不是说照顾他是替他怎么样，所以我对养老这个词还是有一些异议。经常讲不是老年服务，因为我们是要给老您人一个独立生活的可能性。再有，这个服务是长期提供的，不能间断的。可持续照料型就是他的需求不断的出现的时候我们总是有服务来给他提供。这样让他长期的再一个独立生活的状况下生活，这是我们的理想。最大限度的把老年人的生活品质放在一个很好的目标上。
再有就是满足需求不是一方面的，不是只是医疗，或者只是身体，它是一个全面的从身体、心理全方位的满足。
长照体系我这儿展示的是以社区为基础和机构为基础，实际上还有家庭养老。以社区为基础的老年服务体系是由多种多样的服务项目和服务内容构成。以机构为基础的照顾体系是提供24小时照料的体系。具体来讲以社区为基础长期照料的系统包括了很多服务内容，而这些服务内容基于老年人的需求。比如说老年人身体或者是心里有一些问题的时候，知不知道周围有什么样的服务可以提供给他呢?不知道。如果不知道，信息和转介服务就可以为他解决这样的问题。再有就是代寄交流的项目、教育类的项目，很多地方都在做的老年中心、娱乐项目，再有就是有一些老年人退休刚60多岁，根本不老，身体还很好，而且经验很丰富。这里就业支持的项目就有可能对他很有帮助。从收入和退休金的支持项目，尤其现在全国各地都已经开展了营养分餐的项目，身体照料的项目、健康的项目等等。这些项目都是根据老年人自己的需求产生出来的。心理和精神方面更加重要。但是心理和精神上的服务项目怎么样设置?怎么样布局呢?这些是我们要研究的。
再有，像我们比较熟悉的美国有一些案例管理的项目这比信息和转介服务更上了一层，他需要给老年人评估，看他现在什么样的状况，之后资源整合，在给他提供服务的过程中监督，不断的修正再评估。有关法律的项目、交通的项目，因为老年人由于交通的不便他害怕出，也可能被困在家里，所以交通项目也非常重要。像住房的修缮和改装项目，入户服务项目，这些都是我们满足他尽可能自立的目标。老人关怀项目更多的在机构，也可以家庭。有一些喘息服务，这些也是对老年人，对照顾老年人给他一个喘口气的机会。
以后的发展方向当然是高科技辅助的一些医疗项目，或者是帮助型的这样的项目。实际上社区为基础的长照体系的项目都可以算作是老年服务的一个社区服务体系之中，也都产生着很大的商机。所有这些项目随便拿出来一个就是一个生意的机会，也是帮助老年人在社区里让他尽量常见于自立生活的一个很好的支持项目。以机构为基础的长照体系我这儿分了两内：
一类是自理型住房环境，一类是支持型住方类型。自立就是可以自己照顾自己，支持是在提供支持的机构在这样的住房环境中生活。比如说自理型美国比较多一家一家一户式的住房，都是一个一个的别墅，单层的比较多，这些老人是住在自然社区中，还有就是房屋共享式。对有需求有房子的老人和其他的收入比较低的，他们可以搬进来和老人一起住，住的时候用一种陪伴或者服务换取他在这儿的居住和吃们这样的费用。
再有就是规划自然形成的一些老人社区就是有规划的自然形成的老人社区。这个社区基本是自理型的。
再有就是单间旅馆式的住房。这个住房美国以前很多，但是现在越来越少，因为它的挑战是这种住房是在城市里中心有一些废旧旅馆改装一下变成了老年住房。但是改装以后总是不是原来就为老人做的设计，所以有很多问题，一般这样的房子比较破旧，结果就是有的时候耗子到处跑，设施设备很简陋。现在有一些开发商说我想做品牌，就到处找旅馆，我想这是不是一个很好的项目呢?用明国的经验来说，美国情况是确实有很多障碍使这个项目达不到你预想的很好的品牌或者价值的目的。所以大家要小心这个。
支持型的住房，比如渡假式、附属式，这方面不详细讲了。CCRC是大家最熟悉的，就是持续照料型的社区，它综合了支持型住房很多类型集合在一起。比如说CCRC里面有借住型，也有特殊型的，但是在支持型住房里还有单独的借住型的住房，也有医疗护理院，也有成人领养式的形式。比如寄养家庭，多少个床位最少?很人多说我这个地区100张以上才可以。实际上美国寄养式家庭最少的床位才6张床，但是也要有规范和门槛。CCRC从美国经验来说是80年代初开始进入小型非盈利进入老年市场，80年代末的时候有一些私人基金保险开始进入。90年代才是投资的上升期。之后进入了开发和建设的一个时期。但是到了2001年和08年之间是比较成熟的。已经资源都问题了重组。就是大鱼吃小鱼，很多大的品牌把小的吃掉了。2008年的时候美国出现经济箫条，2008年我还在美国，09年的时候我才回来，这个时候我在美国加州做联邦政府医疗护理院的院长，我们拿着联邦政府的钱和一些低收入的钱补助等等还不是很明显，我发现有一些在谈论空置房子越来越多，入住率下降，销售量也开始下降。我也发现有一些设计师朋友被炒了鱿鱼，是因为也一些项目没有钱往前再推了。我自己亲身了解，因为联邦政府的医疗保险支付范围越来越小，因为没有钱了。支付范围小了评审就特别严格，这种情况下不光是联邦政府的问题，地方政府更是这样。比如说加州政府，加州就是破产了，减少了很多低收入的项目，这种情况下很多人日子都不好过。我们虽然在中国是一个很前沿的阶段，但是也可以吸取08年美国经济低谷的时候的经验，就是说我们大家还是要有一个信念，信念一定要明，我们一定要知道这是一个有使命的事情，我们目的一定要清晰，而且要知道这是有价值的东西，一定要做出价值。怎么样体现?从我们的产品、服务和客户上体现。现在我的品质集团正在中国打我们管理的品牌，打的时候我怎么样去打?根据我在美国亲自经营和亲自管理的经验来说我们是用心来打。我们要跟老人有一承诺，我们要跟老人有一种约束，我们要是忠诚的，让老人相信我们是能够给他提供这种服务。而种这服务是无与伦比的。再有就是家庭的信任感，老人要对我们有家庭的信任感，再一个员工和员工的交来一定是用心交流。这个心不是一种碰撞，而是一种熔化。只有员工的心跟你在一起，他才能用心用他的智慧给你创造，并不是只是简单的一个劳动力的问题。
有一个新的说法祖父母经济，就是55到65岁这个阶段的人都是做了祖父母的人了，这部分人我们叫做有财富的一部分人，他有钱也需求，愿意花钱也能花钱。再有想把项目做成功真实的内涵不是盖房子，而是创造一种生活方式。怎么样创造生活方式?就是由服务、有项目、有活动等等这样非常细节的软体的东西体现出来。
这是我们在美国做的3700个家庭的调查，真正的排序还是医疗服务占第一位。老年服务要跳出来盖房子，因为老年服务的商机无限。比如说像多层面的护理、照顾的服务，可以在机构，可以社区可以在家庭，高科技医疗还有抗衰老专业，再有就是就地养老相关服务。还有科技上的网络服务、创业、智力开发等等都非常重要。所有这些都可以产生商机。我希望大家在座如果有投资商如果有开发商能不能跳出来，我们再谈一谈，除了盖房子之外还有什么事情可以做?这是很大的方向。
我们品质集团已经开始实施的项目就是委派，从美国聘一个院长过来，把整个体系建起来，之后跟中方合作帮忙大家打造品牌。今年任务很重，是人的问题，没有人不可以。所以我们大部分住在社区之中让大家有一个影子学习，给他们体服务，有短期的四周的，也有长期的，就是用心创造我们的品牌。
最后非常感激清华同衡给我机会跟大家分享，希望我们以后有更多的机会向大家学习。谢谢大家!
周燕珉：感谢傅旻女士的精彩分享。下面有请北大光华管理学院院长助理张炜先生，他的发言题目是“医疗模式创新与养老产业”，有请。
北京北大光华管理学院院长助理 张炜
张炜：非常感谢组委会的邀请，在这儿向大家汇报一下在这个领域的肤浅的想法。我是理工出身，很快转变了兴趣转做临床，在中国做医生有很多事情不能像你想想的那样在系统中寻找解决问题的方向。然后98年去美国，05年回国，先后在两家机构工作。我介绍到这里，如果把我的名字拿走，把这换成一个企业的话是不是也会经历这样的一个过程，从原材料开始，慢慢给人在出一个解决方案，随着成长过程了解政策分析，慢慢发现政策环境逐渐影响，最后是要靠自己的管理和创新。
说到医疗，我们谈的医疗和平时看到的不一样，我们把它看为四个层面，政治层面、政策层面，政策层面让我们看到了对养老的种种约束，定价、医院准入等等，这些都是政策。我们今天谈的是产业和创新，我们希望今天的关注点能够在产品和政策之间找到我们的关注点，对我们所关注的特定人群，我们希望把注意点放到给他们提供价值的层面。我们对300名高官进行了调查，其中一半是医院医生，展望未来三年多大程度上认为医疗质量会下降，60%，分别是在2009-2011，展望未来三年多少人认为医疗成本会上升，大多数人多认为会上升。多大程度的医生就业环境会得到改善，前景非常不乐观。
医疗具有什么样的特点呢?管理的角度我们认为医疗首先是一个生意。我们所谈的生意跟赚不赚钱没有关系，当资源有限需要完成此任务的时候就是一个生意，传递的资源是有限的。
第二个观点医疗，不容易的质量可以是好生意。大家如果仔细想一想医疗这个行业的特点，当一个人在他住院的时候，不小心摔折了腿，结果是呼吸内科住完了住到骨科。这些不涉及法律不涉及医生的恶意，事实中这种不如意的质量对产业链是正向的，这是这个行业的特点。
而在这种行业中绝不是说医生不好，因为我们是找全世界的规律。医疗行业的特点一直只奖励数量，不奖励质量。为什么出现这样的问题?根本原因是信息的缺失，你不知道医疗的好坏，有时候医疗什么专科你都不知道，这跟其他行业是不一样的。这些行业慢慢现在都在发生改变，我们从奖励数量或者说通过让人继续生病或者让他慢慢的在病程中而获得利润，慢慢转变成维护人的健康，同时我希望在健康中获得收益，这是养老产业很重要的选择。到底让人变得健康塑造你的价值，还是通过人的健康出了问题塑造你的价值。养老产业有可能像饭店一样进行简单的评级。
健康的定义也是一个困惑。大家看着我可能觉得我有点营养过剩，但是告诉过大家我是完成过两次半程马拉松的，这一瞬间你对你自己的健康判断，比五分钟前强了还是弱了?很多人说弱了，发生了什么?我没有做任何奇迹的魔术，我说过那样的一句话，在座很多人就突然觉得自己的健康好像不如五分钟以前。这就是传统的认为什么叫健康，就是心里没病，生理没病。商业上定义健康非常简单，什么叫健康跟什么叫有钱是一样的，是动态的。我们对健康的影响更多的是对健康感知的影响，让同样病情的人在你的养老社区里觉得自己更健康。这种感知非常重要。大家如果想一想有一种安慰剂效应，你想到社区里这些也是放大的正向作用。
医疗的价值链非常简单，把钱掏出来交给保险，保险把钱交给医疗机构，医疗机构把钱交给厂家，厂家交给医疗机构方，然后提供给老百姓。如果养老和医疗结合会发现一个困惑，我是收钱的一方也是服务的一方提供的产品可能也是你自己提供。养老这三个很多程度上可以合在一起。如果跟医疗对接会发现，医疗这三个是分裂的。给大家举一个小例子，如果自己家里有咖啡豆，2美分，做成半成品是7、8美分，去快餐店喝一杯咖啡三美金，同样是咖啡，品质上也没有差别，其中这种漂移就是行业中非常典型的从原材料到稳定产品，到附加值服务，到一种体验，一种意境，或者一种道场。如果我们从产品角度看待未来的养老那就只是这两个层面，这两个层面相对竞争会非常强。你看到养老从这两个方面入手也许对自己的生意会有好处。
我自己和团队怎么看到养老呢?技术会慢慢让医疗养老变得越来越简单。主流客户可能是有一些医疗需要，不是说医疗需要就一定要通过医疗专业人员或者医疗机构满足。比如同样理疗有些找医生，有些找健身房。这种就是颠覆性创新。糖尿病是最好的例子，这个疾病的变化代表了所有疾病的进化趋势。技术越复杂越标准患者参与程度越低，如果你想象在社区中建一个大医院更多的是很复杂的疾病。而你如果想只是做一个维护，让他们享受生活，70岁去打网球，80岁跟孙女或者重孙子在草地上遛狗，你需要的是这些，这些是可以规模化的，门槛是低的，是中国缺乏的。
展望未来总是有风险的，我会觉得未来变革的驱动力第一位应该是我们的财政感觉到了很大的压力。当财政变得有压力的时候不得不追求一种生产效率，生产效率通常更强的是私有领域，那么就意味这这个系统变得更友好，预算更紧张，这对市场是好消息。
第二个变化就是急性病越来越少，慢性病越来越多，疾病谱会发生变化。
第三个未来发生的变化可能是，大家可以看到这次很多文件提到将来20%的床位和服务量要交给民营。如果我们看其他国家的例子，一旦公立私立同样环境下竞争，它的变化就跟80年代和现在饭馆的变化相似。
而我们作为商学院的教授，最后给大家陈述的是，任何人描述这种模式，或者做一个分析方案都是简单的。真正困难的是拿出一个新的模式，你的团队、你的公司有没有能力把它执行下去。这是我们认为商学院可以帮助大家的，通过课程讨论或者有机会我们可以在校园里进行分享。非常感谢大家的时间，谢谢!
周燕珉：张教授提出了一个观念不要过渡医疗，帮助人健康起来。非常感谢张教授的分享。下面有请赛阳国际&金龄联合集团总裁赵晓征女士，她的演讲题目是养老设施的策划与设计。
赛阳国际&金龄联合集团总裁 赵晓征
赵晓征：大家下午好!我今天演讲主题是养老设施的策划与设计。首先从五个方面简单论述一下养老设施的设施开发流程。重点说第四项，现状设施的不足，同时结合一些案例给出解决方案。
首先简单说一下养老项目开发流程及其资金走向。它和我们普通的比如说一般的住宅社区有什么区别?我们现在展示出来的是这些参与的主体，首先左侧这边开发和普通社区没有任何区别，蓝色是资金的走向。比如说一个项目委托开发企业有长短期的融资，偿还资金方面，委托设计、招投标进行施工，同时销售给入住者。养老项目里区别就是一定有一部分持有经营，有一部分是由开发商来参与的销售，或者是房租或者是会员费的形式。还有一部分我们要有一个中间的策划和专业的顾问机构。同时，要有运营管理机构。策划机构可能会对设计单位监理单位做设计指导和现场施工的指导。同时会对运营公司进行销售和运营方面的指导。运动管理公司内部或者是外剥有研修培训机构。对于员工的教育培训。同时可能会有一部分是配套的设施对外招商的客户。这是和我们一般住宅开发有所区别的。
比如今年养老专家委员会就是定位在这样的位置，这样的位置现在越来越多了。现在有一些设计单位、运营管理单位都已经开始着重这一点，因为我们在做项目具体过程中，很多项目开发商先找了项目之后觉得有问题，缺乏专业性的东西，回头来做策划。
再简单说一下我们一直在大力推广的新型居家养老的模式。这个模式和国内房地产开发非常契合。中间有一个核心的养老设施，一定是持有经营，承载着周边相关服务和配套的任务。社区里面可以是各种类型住宅，可以跟普通住宅一样，也可以持有经营只是出租的。但是如果我们把这些住宅做成新老化的设计，会吸引很多老人家庭购买，这是一个双赢的结果。中间核心的养老设施内部会有一部分长期入住的老人，同时会承载着这个社区内部甚至包括社区外部其他小区居家养老上门的服务。周边老人也可以到养老设施里参与活动。这样的模式和房地产开发也非常契合。
养老项目我们都知道它和相关产业连接非常密切，包罗万象，很多方向必须要容纳进来。策划过程中首先要确定它的背景研究，要分清楚做一个什么样的东西?规模和定位，用途、性质、目标客群、功能、划分、空间构成、平面布局，所有这些都需要在策划阶段完成，而不是说直接委托做方案。因为方案可以做一百种但是不一定适合老人。
还有对结构设备这块也有跟老人需求做一些特殊的考虑。还有一个很重要的一点做经济测算。根据设计做下来，特别是请一些国外机构做，方案建筑本身来讲非常好，但是不能落地，因为如果在中国实施的话要收多少钱?每个月还要投资多少钱才能经营下去?这点必须在设计之前把帐算清楚的。我们的成本是多少，投入是多少?设计标准是多少，收费老人是多少，运营多少年回收怎么样，这些帐都要算清楚。还有运营管理，谁来管理?怎么管理?不是说建好一个房子再去委托一个专业就OP了，不是这么简单。一定要在设计过程中考虑到软件的一些内容。
养老设施的空间构成和区域划分。养老社区是老人长期居住的场所，是提供住宅服务，老人集体生活的一个场所。同时如果一旦入住的老人希望能长期住下去，在这儿终老。所以基本是十年、二十年，三十年一直住下去。这和住酒店、渡假村，短时间的是不一样的，所以较让他有家的感觉，这是一个理念，前面一定要明确下来。后面所有设计里都要考虑到这个问题。所以需要从入住老人行为模式和设施体制探讨空间模型。
我们分成了公共空间、半公共空间，私密空间、半私密空间，最重要的是老人生活区域，服务区域这是我们现状设施里考虑不周的地方。还有管理区域。管理人员的一些需求。这个东西比起简单住宅来说，或者说要求的层面会更多。我们会带有服务，带有4活动，医疗等等。整个功能划分根据空间构成来讲是有区别的，是一定要划分的很精细，同时很全面，才有可能保证在硬件和软件上都能实现。
出入口也是要尽可能的分别员工入口、服务人员入口，到厨房、洗衣房这样的入口尽量区别开。
现状不足及解决办法：
不足：1、较多的采用传统的办公宿舍建筑平面布局形式
2、狭长黑暗的内走廊，切走廊宽度不够
3、公共活动空间不足，建筑空间缺乏趣味性
4、出入口垂直交通等未考虑老人的特殊需求(扶手、座椅、无障碍等)
5、设计时很少考虑工作人员的动线，实现和管理的便利性
6、高档设施更像宾馆酒店，缺乏温馨家的氛围
7、西部处理不我够，空间不够丰富，缺乏方向感，认知性，趣味性。
8、储藏收纳，污物处理，洗涤晾晒辅助空间不足
9、城市土地资源稀缺，新建的养老设施里高层越来越多，为了增加容积率，高层建筑里防火防灾避免考虑非常欠缺。
结合我们的一些研究和案例把我们的解决方案说一下：平面类型来讲，当然最简单的是一字型，这个位置是公共空间关键点，箭头表示的是成为入口的比较方便的方向。由此延伸还可以做各种类型的平面组合，这只是一个举例，还可以举例各种各样类型的平面组合，要根据用地的形状分析周边环境之后来确定。总而言之平面类型并不是单一型的，而是可以组合成多种多样。
案例1：这是日本的一个世纪案例，入口是日照照料区，公共管理区，还有功功活动区，非常有趣味，入口也是分别的，日间照料每天来去，所以是单独的入口，主入口也是完全独立的。还有一个很小的地方的观亭。二层三层是居住，整个感觉非常问寝，物质的感觉，很明亮，自然采光，和通风。单元考虑也是把这两个并一组，夜间的时候合并变成一组管理人员这样节省管理成本。设计中这些考虑的都非常周到。使用起来住宅入住的老人会觉得很舒适。居住单元里，一个单元是12个单人间，但是会有单元自己的公共活动区，餐厅厨房，像家庭一样，只不过是12个人大家庭一起生活。每个房间单间里也有自己的储藏空间。房间比较小，鼓励老人尽可能多的到公共房间里面来。还要考虑生活单元和公共空间的位置关系。一方面强调管理的便利性，一方面引导老人走出居室多参与公共红。
这是我们和日本建筑师合作的国内的一个项目，这是高层的项目，地上15层，高层部分需要护理的老人，这部分是健康自立的老人，因为北方地区空气不好，寒冷、有风，不适合老人居住，所以一层做了一个构想大厅，这是内外交流，做了一个室内街区，在这儿会有一个小咖啡厅，会有二层、三层视线上的交流。比如我住在楼上，我下楼到街角买杯水，下面有咖啡厅，朋友来在这儿喝杯咖啡，就是活在社区里的感觉，这样的一个设计感觉非常舒适。
还有就是动线的考虑要考虑回游路线，可以通过视线观察适当的减少运营成本。刚才说了狭长走道的问题，很多走德端部有落地窗，这样整个走多感觉就完全不同了。
生活单元和护理单元的考虑：每个生活单元里老人的人数和生活单元数的设计与护理单位数及人工有直接关系
防灾与避难设施的设计原则
因为老人遇事容易紧张，腿脚不利索，如果我们在设计的时候不考虑的话，我们现在是没有发生火灾和地震，一旦发生后果不堪设想怎么解决：
1、楼梯和通道的安全与通畅，确保至少两个方向的疏散
2、防火防灾的出口口尽可能的面向通道和广场
3、避免使上下的通道楼梯间形成烟道
4、避免通道上设置防烟门
5、老人居室阳台最好能直接通向防火防灾楼梯间
6、2层以上的养成设施最好设置避免用室内露台，可容纳多台轮椅
7、避难通道要充分考虑方便轮椅通过，有一定宽度切无障碍
8、现实中很难一次到位疏散，需要分级设置避难场所
总结：结合开发推广新型居家养老模式、需要精准的市场定位及全程策划、养老设施是老人长期居住的场所，以人为本的空间构成和平面布局，从自立型到护理性持续关照，硬件与软件坚固互补，防火防灾应高度重视。谢谢大家!
周燕珉：赵总我跟她认识很持了，她在日本留学，在日本大公司做设计工作，回来中国做了很多项目，她今天讲的策划的步骤以及建筑空间的功能应该怎么样排布，包括老人设施，目前我国存在什么杨得问题都分析的非常清楚。下面有请北京太阳城集团董事局主席朱凤泊先生，他主讲的题目是“中国养老产业商业模式之探讨”。
北京太阳城集团董事局主席 朱凤泊
朱凤泊：大家下午好!上来就感到紧张，因为昨天接多通知演讲20分钟，可是我给自己选择太大的题，中国养老产业商业模式探讨，所以要压缩在20分钟所以感觉到紧张。我想讲深，又怕讲不透，不到之处各位多包含。我做北京太阳城有13年了，从拿地、建设、装修做设施到组织养老团队，走过13年之后开始向外发展，又开始拿地、开发。进入了两个轮回。所以我可以说是这个产业的实践者，也是第一个吃螃蟹的人。所以我想有很多我13年的感悟，一些想法，有的已经形成了可以落地的一些商业模式，在这里跟大家共同分享。从四个方面开始我的演讲。我是做市场、做养老，做建筑开发。特别是做养老，做市场，首先要分析老年群体，对老年群体的需求有一个分析才能把老年设施承载做好。所以第一个题讲“客群分析，建国前后老龄化人群分析。
大家普通的都谈老人，但是通过13年的实践，我们把老人分成两个人群，一个人群是建国前出生的，现在的老人。一个人群是建国后出生的，现在已经开始步入老龄化的人群。下面这个数据是官方公布的我不照本宣科，提醒大家一句中国人口老龄化发展速度、老龄人口的总量，以及带来的各项问题要比政府公布的严重的多得多。比如说我们现在有2亿老龄人口，可是之前政府还预测2015年老龄人口达到2亿，所以我们分析的时候这些政府数字要做参考。
经过我们的体会我们把老龄人分成两个群体三个阶段，初龄老人、中龄老人、高龄老人，建国前后出生的老人都是多子女家庭，因此他们现在家庭养老功能还具备。比如说有四个儿子三个女儿，老人可以在七个孩子之间轮养。但是建国之后的老人他们老了之后因为他们是独生子女家庭，家庭养老功能没有了。受教育程度看建国前老人很少接受高等教育，初中教育也没有普及。建国后的老年人文化教育程度比较高。建国前的老人退休金少，因为生育孩子多，有了分工。一般都是女性在家照看孩子，男性在外面工作，退休的时候只有一份退休金两人使用。建国后特别是改革开放后，收入比较高了，退休金，刚刚退休的这批老人，他们的退休金是建国前老人退休金的几倍甚至十几倍。建国前出生的老人思想保守，为子女考虑的多。现在50后老人思想开放，开始为自己考虑。建国前的老人普遍身体健康状况已经进入了高龄老化病态状态，健康状况比较差。刚刚进入老龄化的老人身体状况比较好。我说的这些是为后面进行的铺垫。
我们分析一下建国前老人的养老需求。建国前老人我们通过13年对太阳城4000位老人不断的摸索，我们感觉建国前老人重子女轻自己，重积累轻消费，建国前老人更喜欢带产权的房子，既能养老也能给子女留下遗产。现在我们做养老设施要考虑到建国前这批人的养老特征。一个是带产权的小户型房产，疗养康复型的老龄公寓。
建国后的老人是50后，共产党从49年10月号开始到现在中国是一个跌宕起伏的社会，50后随着共产党一起成真起来的，他们也是跌宕起伏的一代，共产党的事情都让他们赶上了。他们出生的时候婴儿多，儿童时代闹饥荒，少年时代文革，结婚成家赶上领独生证，中年时代涨了工资，没了福利分房，到现在白发苍苍。50后养老三阶段。第一初老阶段，60到70岁，是报复性养老，游山玩水，这十年时间是他们真正活跃阳光的时间。第二种度老龄化70岁到80岁，由于他们经历了这个时代赶上知青集体生活，部队集体生活、工厂集体生活，那个时代的背景形成了他们还想聚在一起，一定是三五好友相聚走进老年机构，进行一种中长期的渡假。但是到了80岁以上由于他们没有家庭养老功能，他们几乎无一例外的，当失能的时候都会要住进养老机构。分析一下50后的老人养老需求，政府现在倡导的9064的格局符合建国前的老人。但是50后当他们老的时候，9064这种格局会被50后的养老需求大大的冲击。可能会形成一床难求甚至会形成一种重大的社会问题。
二、健康养老产业如何布局
这个布局不是太阳城将来发展如何布局?而是通过我们的发展我认为中国养老产业应该如何布局?我们有13年的经验，我们认为老年产业的发展也要进行长期的规划。应该分城市特点策划布局，按建设规模层级发展，由点及面辐射延伸。如果不进行布局无法构建层级，没有层级没办法辐射城市中的失能老人，所以这样的一个关系非常重要。
在十二五规划中，我们认为一部分城市特别是发达城市、沿海城市适合做一些大的养老综合体。而有一些内地老年人口比例比较小的地方，十二五规划中不必要积极的投入。我们认为十个城市适合大力发展，时间关系不展开说了。我们把这种布局层级关系比喻成万寿级、千鹤级、百福级。万寿级有居家型的，短期渡假性的，是一种大型养老综合题。千鹤级是康复型的，百福级是照料失能失智老人。比如以北京太阳城为例，北京太阳城是一个养老综合题，持续照料型的CCIC型老年社区，在北六环之内，五环之外，适合建立在郊区这个地段，因为考虑到地价房价的问题，空气好的问题，很多综合问题。这种大型养老综合题适合放在近郊。中等规模千鹤级机构拿北京为例适合放在四环、五环这样的地方，规模不大，有几万平米。特别是小型护理中心一定要设在市中心，老人失能之后，子女认为父母离去不远了，他们舍不得把父母送到郊区，他们想每天下班之后到就近的借住中心多陪陪父母。北京的情况有40万的失能老人，但是真正走出来的不足5万，大部分失能老人还在家里。由于城市中的借住中心太少，这是条件限制。所以我们做布局的时候要考虑到城市中这种老年家庭的需求。
如果我们把这种布局层级搭建起来还可以进行辐射，所谓辐射就是在千鹤级百福级之间可以腾出一定时间空间照顾胡同里住的老人。这样编织成一个网。这样的话我们中国的养老产业如果每个城市由政府出面这样安排的话，相信我们是一种科学的规划。
针对建国后出生的50后养老产业如何布局?现在初老人以维护他的健康为主，打好基础，活的更久，更少的依靠医疗资源。所以我们考虑现在打理50后首先要抓住为他们维护健康。我们应该在全国范围内执行50后的百龄计划。(时间到了如果讲不完我的PPT会放在北京太阳城官网大家可以随便下载)
北京太阳城下一阶段要做的是以医院和渡假村、俱乐部结合起来，给50后做一个生命4S店，对他的身体进行维护。我们也同时把散落在社会家庭当中的50后，通过健康维护的手段把他们组织起来成为一种会员制。我们基本能做到每周进行一次生命体征五项检测。通过腕表这样的科技产品传播到医院的平台上，一年进行52次评估，7天当他回到北京太阳城进行回炉，为什么贿赂呢?车子还需要定期保养，何况人?我们用这种方式把50后组织起来我们相信用十年的时间给他的生命健康基础打底子，让他冲刺百岁，所以叫百龄计划。
同时，我们跟全国各个地方好山好水好空气好环境地方的一些老年公寓组成一个合作体联盟，可以在十年之间每年有7天异地交换，这个交换是不花钱的。如果我们采取这种方式，牢牢掌握着50后的身体健康，同时我们也抓住了资源客源，也为后来老年您机构床位市场对接提前做好铺垫。
三、北京太阳城商务拓展四大主线
资金池：大家知道险资、基金、投资、银行纷纷投身于健康养老产业。这个时期应该分析他们的投资方向、投资模式、回报以及周期进行分析之后应该在健康养老产业中很好的使用这些资金。前不久我们和五家金融机构进行了深入的洽谈。我们会一起组成一个大的资金池。北京太阳城的模式在一定范畴内是可复制的，它们可以成为一个可复制的产品，和资金池结合可以向全国各地复制北京太阳城。前几天北京市政府拿出了两块养老用地进行了招拍挂，被成功摘走了，模式是北京市政府供给的养老工地按照太阳城的3：7的模式进行的鸡尾酒的模式。资金池各个方向来源也看好这个模式，我们是不是能很好的用好这些资金，发展健康养老产业?国开行今天有人讲到了每年有一百亿的信贷支持，而且只投健康养老产业，而且是持有型的应该把这样的资金用好。
围绕50后我们做好全国渡假养生养老联合体。
太阳城冠名的输出：现在有一些养老机构前来准备工作做的不足，从规划设计到空间布局，服务规范等等都有问题。现在我们太阳城走出去已经跟8家老年公寓实行了冠名输出，帮他们把养老服务做好。
受政府委托进行公办民营：我们最近包括江、浙两省、安徽、福建、厦门四个老年公寓政府准备把项目交给北京太阳城。如果做的好政府会找上门来，由他们出资建设养老福利中心进行公办民营。这也是我们锻炼队伍发展插旗的一种方法。
四、盈利模式实现73111模式
北京太阳城共是640亩地，320万平米建筑，24万是养老住宅，8万平米是持有性的，70%的销售中由于我们做了大量配套，有医院，医院和每个家庭床头卫生间有紧急呼救的功能，所以销售单价我们分三期，每一期的价格都比周边的房地产普通的房价高出20%到25%。多出2000块钱乘以24万，太阳城是不是在商品房中打胜了一仗。不仅回笼了建设资金，我们还有很大的一块值盈利，这一块就是持有物业的建设。这是太阳城模式70%的缔造。
70%拿回来了，又增值了20%，我们把20%投在了持有性物业里，持有型物业本身又能挣钱。比如说会员费，保证金收取30万，现在有600多个房间收多少保证金你们可以算算。保证金收入是一块，保证金银部分算收入，也不算现金流，但是可以作为现金资金移动。用这笔钱可以做事情，又有增值。会员费是每月交服务费用，我们银龄公寓两栋楼开业04年到现在，五年前就开始盈利了，我们做好服务，我们有一套自己的体系，简单的说，我们每年单从交的养老服务费上可以盈利，纯利润20%。北京太阳城还有综合运营，老人要去看病，医院也获得了很好的受益。2012年太阳城实现门诊量达到6万，这是一个产业链，综合运营收益。这些收益可以保证可持续发展，能够形成经常性的收益。所以太阳城是做的甜滋滋的。我可以坦诚的真诚的跟大家讲，如果按照太阳城模式不会亏钱，不会赔钱，盈利空间还不小。商业模式如何落地?现在时代是一个合作的时代，也进入了混业时代，产业链搭建的时代。我们是一个很庞大的产业体系，我们要进行产业链的结合，我们一定要把这些内容进行合作，通过合作我们每一块都会得到增长，会凸显你的核心竞争力。核心竞争力如何打造?我们中国终于有了航母，我们知道航母不能单独作战，航母一定要有它的战斗群。如果我们把资金池和非常好的商业模式比作是航母的话，那么我们把产业链比作是互为建，在产业链里有规划设计也有景观设计，养老用品、医疗康复等等，这些都是航母的护卫舰。我们有了航母护卫舰如果各个社老机构相互之间进行合作，我们就形成了一个梯队式的驱逐舰。我们形成这样的一个合作，我相信中国不会重导日本的覆辙。日本是倒下来重新起来，重新起来是给政府背上了一个沉重的包袱，中国养老产业何去何从，我认为应该总联合发展之路。谢谢各位!
周燕珉：下面有请北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星女士，她主讲的题目是“养老机构运营概念设计”。
北京吉利大学健康产业学院院长 乌丹星
乌丹星：很高兴有机会跟大家分享。 因为学医因为做健康管理过渡到养老，对养老问题，其实对于开发商来讲做养老宏观来讲就是三件事：定位、运营模式和运作模式。微观是运营、服务和营销。运营讲的到底是什么?我们认为任何一个生意都需要确定你的经营模式。但是经营模式和运营还是有区别的。运营一个是运作和经营。如果没有很好的“运”，那“营”是盲目的。生产和服务现在没有办法分开，当一座城市只有一家餐馆把菜饭做好就行，当一个城市有一百家餐馆，那要考虑做出饭菜的味道。运营是站在竞争和可持续发展角度下的长期经营的策略。运营要解决的问题能不能赚到钱，怎么样长期赚钱，是构建产业核心竞争力的关键问题。养老机构运营包括两大方面，一个是设计阶段，主要解决整体思路和定位，和整体运营的框架，第二阶段是实施。
运营概念设计包括十个方面，项目定位、服务体系设计、空间设计、需求设计、收费模式设计、运营成本核算、盈亏分析、客户合同、市场开发设计和开业方案设计。对一个项目来讲无论盘有多大做的都是这十件事服务质量怎么样，人怎么配备，盈亏怎么设计?运营概念设计在项目中什么时候做?我们现在养老项目郊区大盘、城市中的小型公寓、城市中的小型康复院。无论哪种模式操作都应该是运营在先、运作概念在后，然后建筑施工，然后进入客户开发市场进行营销试运营，最后是品牌构建。
我们现在有一块地想做养老直奔规划设计再去想，没有运营服务没有服务体系。所以我们造就了养老地产的超级航母。我们看到所有这些项目最后结果就是空城一座。我们跟国外对比发现运作方式上中国和国外最大不同，国外首先捆绑运营团队，没有运营团队不会去做。另外一定测算是运营做，而不是开发商做测算。在国外大多是基金投资，做的是团队作战，真正的商业运作。而我们中国老年市场大多是个人行为，所以所有的风险都是一个公司，一个老板来承担这是非常危险的。运营概念谁来做?谁管谁来做。管理模式有自己管自己管、自己建他管，自己建一部分外包，自己建和另外一个服务商，自建自管的优点可以做连续的品牌化。自建他管是专业做专业的事，其他的交给别人，影响开发商整个项目的连续性。自建外包优点可以把管理控制住，但是缺点就是服务外包之后服务的好坏客户投诉的不是服务提供商，而是你。而且对你整个品牌是有影响的，如果你到另外一个地方复制的话，提供商不跟你，复制就成为不可能。合作供应优点是比较大的，
概念设计依据师师长定位运营怎么做完全取决于前期你的项目定位。项目定位涉及到十个方面的问题：
1、产业链的问题，2、性质定位，3、区域定位、我们现在做法是地在那儿养老基地做在哪儿，好的地块做房地产，差的做养老。一块第一个楼是不是适合做养老，最重要的指标周围客户老龄占比，消费水平等等。4、规模建多大的?我们现在是能做多大做多大我们是因地讨论养老不是因区。5、我们都喊高端老人，实际上中国有多少高端老人，高端首先是他自己高端，自己有经济能力，有一种是被高端，煤老板的父母就是被高端。三、四线城市多少真正的高端?养老目前中国市场是一个认知问题，被高端的老人具不具备这种能力，大家考虑清楚。6、产品。盖什么样房子?面积、实用性性、节能环保、造价、可改造性是从运营角度讲对硬件的要求。7、功能定位。是自立式的还是GRC。当一个老人出现骨折进入完全失能，三个月在床上躺着肌肉萎缩，康复训练半自立，骨折好以后他完全是活力老人。所以我们划分是人为的划分。我们能够提供哪些服务?一般专业专项、免费还是什么杨得?最后品牌的定位，到底什么是最好的，最高端的?
荷兰城市普惠性老龄公寓，是把就业工作机会放在里面了。波斯顿的项目，先入住，不合适可以再搬出去。英国慈善的一个项目老人自己设计自己建。加州犹太人建的一个项目，以教育委特色，和学校混搭。澳大利亚城市中的老人社区，墨尔本旧酒店改造。这些项目提了十个判断好的养老机构标准，其中最重要的就是混合的财政基础，财政资金。而不是说单一只有开发商一个人拿钱，而且符合不同年龄阶段的需求。什么是高端养老机构?
首先硬件上需要配备基本的设施，面积达到了，空间构成四个环形，自己的房间、桐城个社区、周边环境是不是按照这样的规划设计的?老人有没有流线好不等于高端，高端不等于好，好加高端的标志是产品硬件到软件，管理、流程、成本控制、组建团队这些构成你的核心技术，别人跟你比不了。运营概念设计主要的是符合中国国情，人口数量多，需求多样化。老人需求生命安全感，生活的舒适感，生活无忧无虑，活动丰富多彩，临终有人关怀。不同的阶段需求不一样，要从不同的板块研究问题，同时要从不同的健康状况去研究一个一个解决方案。
刚需是中国市场最重要的老年问题要解决的。
第二，服务设施要求完备，一站式解决。美国是CCRC模式，中国可以做一个MMAC模式，小型多功能养老综合题。大社区中或者小社区中建一个社区，小的综合服务体，可以建9073社区模式。城市综合体，我们知道知道酒店办公楼等等放在一起，我们老年综合体同样分到一个综合体中实现。通过小型多功能全方位、周边辐射，能够使我们无论在城市中还是郊外都能得到很好的服务体系。郊外大盘，美国老人喜欢中国老人不一定。
第三，中国的国情是整体收入水平有限，要求价格适中。就真正北京本地老百姓来讲工资还是非常低的。如果梳理一个老人一个月入住机构费用会知道他到底有没有承受能力。所以你的市场策略，尽管高端可不可以中低端进入?
第四中国国情是消费习惯传统习惯不容易改变，产品设计必须符合他们的需求。家庭照顾中国现在主要的模式是98%是配偶、子女，最后一点点多照顾资源，最后走向照护资源缺失。80%老人照护是家庭完成。如果说中国和外国养老产业发展基础为什么不一样?因为他们是从“摇篮到坟墓”整个制度设计好了，我们中国没有制度上的保证很难完成宏伟大爷。
第五是养老团队所有的人必须具备四个方面最基本的知识和机能。对于企业完成大的战略需要很好的制度和体制。我们对人才培养是最不重视的。一个2亿投资的项目可能2万做人才培养都不愿意。人才培养解决途径学历教育和在职培训。这是去年我们办的第一个企业定职班。现在到老板讨论方向民政部免费培训农民工中间部分怎么办?我们必须有自己的体系，包括运营体系、服务体系、客户体系、人力资源体系、社工和自愿者作为单独一张必须讲。营销体系、餐饮、健康管理、医疗、慢病管理、护理、紧急救治、长期照护和临终关怀。
中国养老产业靠启动和内需，刺激产业内涵的产生。我们现在真正的市场需求潜在存在，刚需没有形成。养老观念没有改变，养老希望依赖政府。我们养老显示的一半是火焰，一半是冷水。
产业政策200多个法律法规出来，但是政府是不是真的让养老真正放开做市场化?不要这样认为。中国的市场和西方不一样，产业内涵我们认为不久捆绑个音乐，就是点吃住，找几个护士，医院做的大了，但是有几个老人。所以中国养老产业内在动力不足，是表面工程。产业发展要经过四个阶段：
中国养老产业是初始阶段，初始阶段是浑水摸鱼，但是养老不是。所以目前养老产业潜在风险在于郊外大盘摊大，城市过渡走高端，实力不够。中国养老产业大格局已经形成了，政府对养老产业格局非常明确，我来保底你做少数高端，中间是志愿者和慈善机构。养老产业会有很大的机遇，日本银发也强调老年消费的作用，养老是避险最好的方式，商业价值体现在持续稳定的现金流。所以暴利时代结束，微利时代开始，浮躁生活之后返璞归真为先。
中国养老先粗矿后经济新城市后农村，向刚需后普及，新政府后民间，先鼓励后打压，很所有的产业都是一样的。未来中国养老主战场肯定是社区，所以不能够不注重社区市场开发一定是左手牵医院，右手牵社区。养老可以从下往上做，先做市场，也可以像现在很多人做的先做项目后做市场，周期都是五年。养老是跟老人对话，他需要什么花多少钱就是你的服务运营和管理。我们不能说做高端和低端老百姓没有关系，跟市场截然相关。电影为什么总是李安而不是我们这些名导演，我们这些导演更多的是视觉盛宴，养老是平凡人的平凡故事，是咱爸咱妈那点事。养老成功在于考虑清楚，养老失败再生别稀里糊涂做。
人到富裕阶段要实现自我价值，我们不要像上一辈那样活着我们希望有尊严有品质的活着。我们研究养老善待养老就是希望自己未来能够有尊严的优雅老去中国养老产业曙光已经出现，但是路很长，很艰难，需要全社会的共同努力。谢谢大家!
周燕珉：乌博士是从医学博士的出身，健康管理做了很多研究，但是从老人的需求反馈到运营管理模式，今天给我们做了很多归纳总结，讲的非常好。下面有请寸草春晖养老院王的小龙院长讲一下他们的养老模式。
草春晖养老院董事长 王小龙
王小龙：谢谢大家!特别同意乌教授的发言，上午很多专家和领导把一些很好的理念和模式跟大家分享了。刚才乌教授特别强调了小型化和社区的模式。我们利用样本做了这样的一个模式，我们的模式不同于一些大型的模式，寸草春晖有它的自身特点。它也就是一年多的历史，现在全部住满，我们比例是四个老人取一个，护理员2：1的比例，我们是100个床位，我们同时肩负着社区几万个老人的居家养老。我们这个模式我认为是未来发展的趋势，跟大家汇报一下。
自由的现金流结构、盈利模式、关键资源和能力、业务系统和定位。我们现在强调很多设计金融包括很多方面，但是我觉得运营这个问题应该放在核心的核心。没有运营的参与怎么可能建设和一些结构，我们很人多在中国现在忽略了真正的运营提前进入。而且运营团队是最后设计好了才进入。但是往往改变很难。所以造成了很多项目的空置，造成很多项目的失败。
我们认为模式关键就是实体养老院加社区养老院，社区像一个大的虚拟养老院，在这中间有一个实体，我们把失能半失能老人收住进来，我们跟保姆公司最大的不一样，我们把服务人员固化下来，形成稳定的品牌稳定的服务稳定的流程。专业化定位，为家庭分忧解难。我们以事实诠释了社区养老的特点我们是中国志愿者最多的基地之一。
关注细节注重流程：这点也很重要。一个养老院看好与不好，看护理员的状态，老人的状态。
理念为先、员工第一。说好说做到不容易。寸草春晖一年的流动率不到10%，形成了品牌的持续力。
新老搭配重在培养。现在状况是分散分离的状况，现在养老院是养老院养老社区是养老社区，社区服务又是独立的，或者是街道办事处执行或者保姆公司服务，往往门关着你是你我是我，我们是虚实结合请进来走出去，一个小点会带来一大片。
固定养老和虚拟养老的结合，主要是固化管理、固化服务、固化人员固化信誉平台，固定养老优势。这样的社区可以让更多的老人得到服务我们叫离家不离街，这样更适合他们养老。
现在的养老模式多元化模式并存，我们不否认各种模式的存在，也有它成功的可能。但是未来专业化定位，延伸服务创新，锁定社区对象为老人服务，这也是社会所需要的。我们真正要分析我们的客户需要什么，我们的老人需要什么，他们需要在哪儿养老，需要什么样的服务。社会紫云的开发和利用，区域医疗资源的利用，社区日托机构结合，我们在三个大医院和二甲医院有七、八个，五分钟就会到，这是我们先天优势。
社会价值与经济效益的平衡：
社会价值：有尊严的养老、农民工就业、敬老风气。
经济效益：直接收入、增值服务、连锁发展。
解决思路：公办做保底鼓励优秀企业连锁经营，民办养老为特殊企业，给予扶持，即社会化机市场化结合。发挥社会力量调动社会资源双向互动，建立志愿者基地。
我们的环境很简洁，但是非常实用。
我们的系统：餐饮住宿符合老人的特点，专业化护理服务、固化标准，医疗资源的建设和搭配、专人负责对老人的精神关怀。精神关怀很重要，在中国把一个老人送进去更多的是给他吃，让他住，但是精神关怀太少了，但是寸草春晖像一个家一样。
年轻老人发挥预热，我们尽可能让他们把特点发挥出来，坚持培训。志愿者手册爱心时间银行。我们因为志愿者比较多，所以有爱心时间银行，志愿者如果在我这儿服务一个小时，你的老人或者未来你住进我们寸草春晖我们将给你提供两个小时的免费服务，这是一种社会回报。
中国心里大家很老提到护理员，我认为最重要的是护理员，如果不能把护理员留住企业是很难做好的。寸草春晖流失率很低这块我们做了很多工作。中国现在养老流失率是多少呢?护理员是平均50%以上，护理员什么素质呢?大部分是40、50后农村妇女，小学文化毕业，初中文化毕业。最可怕的是再过几年她们可能退休了，年轻学校毕业的没有人愿意干这行，未来最大风险就是在这儿。建了很大的豪华机构，如果护理员很落后，服务顶不上，人的问题是关键。建立长期的培训机构，我们自己有培训机构让他们长期保持高标准服务的基础。
面临的问题：城里房租很高，必须把整个基础做好，必须把服务做好，这样才能保证有一定质量的老人。当然不是很高，我们收费也就是4、5千。特别是人才护理的短缺特别让我们做机构的同志要特别的注意这点。我们为未来打造样板、人才储备、连锁复制、循序渐进。
主持人：清华同衡养老产业与养老地产研究所所长 陈首春
对话嘉宾：
北京吉利大学健康产业学院院长 乌丹星
金石投资有限公司董事总经理 张望
广东至道投资管理咨询有限公司总经理 曾远明
北京太阳城集团董事局主席 朱凤泊
中国百年建筑研究院院长 朱文俊
陈首春：非常感谢各位嘉宾一天的听讲，比较疲劳，最后一个环节由我来主持。去年年底今年年初听到很多关于养老元年这样的说法，我想不管是2012年是养老元年还是2013年是养老元年，总之养老产业进入了与以往不同的时期。我个人看养老产业养老地产的发展联想到多年前互联网的发展以及最近电商的发展，也是很热闹，但是是不是大家一定能在养老产业领域赚到钱?还有待时间的检验。大而全是否是好的设置?养老产业的特点大家比较公认的是就地养老，CCRC这样的概念。所以求大求全是一种方式，但是小而精是否能做，能否从整个养老产业只做其中一段?是否可能?同时养老硬件是必须的，但是服务肯定是核心。现在服务作为房地产开发商来讲，服务业领域，开发商愿不愿意进?能进吗?如果不进的话有什么替代的方案?这也是我们应该思考的问题。今天对话的主题是“房地产企业在养老项目中的可为与不可为”，房地产企业就是指的传统住宅开发商，养老项目就是养老地产项目。因为关于单独机构设置不在今天讨论的范围内。传统的住宅房地产商是多种资源的整合商，是产品生产的过程，收益一方面卖房子，当然也不排除主动或者被动的持有少量的资产。通过销售获得的销售价格组成土地成本建设成本利润，土地成本是政府垄断的，大家比较明确。开发商溢价空间能力不大。对于传统的房地产如果放到整个养老产业语境看前半段是生产过程，是硬件生产过程，如果希望在硬件生产过程中获取利润更多的是借养老地方政府在土地价格方面做出让步。我们更希望看到养老项目开发商投资人能在后续运营管理服务中赚到钱。只有这样才是养老地产和传统的房地产不同的地方。如果不转型进入他们有什么替代途径吗?
一个养老项目现在这个情况下，非销售领域是否有钱赚?怎么赚到的?服务领域开发商会不会愿意进?作为春秋开发商没有想好现在就转型的话会不会进?如果不进有什么替代的方案?结合刚才朱总的讲演，先请朱总讲讲您在这几个问题上的看法。
朱凤泊：持有型物业是开发商最头疼的一块，很多人算不过帐来，觉得他的收益看不到，所以迟迟不肯动手。能算出普通商品房的收入，是简单投入回笼的模式。持也性物业因为中国养老型市场刚刚升温还没有热起来，谁也没有把它做成一个固定的盈利模式看不明白。但是有聪明人看明白了，这个聪明人不是我，是投资商。现在一些险资、券商和风投等等，跟我谈的有五家，准备专门拿持有型物业。比如说大家知道保险公司，特别是险险通过保监会已经确定了有6%的寿险收入将投在养老产业。养老产业如何投?就是去持有养老的物业。他们为什么敢持有?是看中50后60后这些庞大的需求。看到以后的市场，按照政府格局9064，到了50后有需求的时候根本不够。所以聪明人看到未来的市场，他愿意拿。现在我们的持有型物业可以和资金市场资本市场对接。如果我们看不明白的话，我们可以很快的在当今时代现在就跟有些风投险投资金对接起来。我也愿意做一些贡献。比如说太阳城我们的持有型物业老年公寓，有两家三家要拿我当时没同意让拿，你们如果建的看不明白，我可以给你对接，有人给经营，看的是经长远的回报。这样的话中国养老产业倒是大有希望。是背后市场大，背后有支撑，能看到长远。
陈首春：乌院长，之前跟您交流的比较多，您是怎么看的?尤其运营管理方面，开发商可能自身没有这个能力去做?可能未见得短期之内自己愿意亲历亲委屈做，这些资源能够在社会上找到吗?
乌丹星：现在这资源确实很少，中国没有像五星级酒店这样的管理公司管老年机构的运营管理。但是现在如果已经做了项目，可能是自己建团队也得建不建也得建，因为社会上找这样的机构非常困难。但是开发商角度项目前期应该先考虑运营因素。这样的公司很难找，找不到特别好的这样的团队。两个办法可以解决：
一个是可以自己招一些人。比如说原来做酒店的，做过一些服务行业学医的，学营养的，招这样的人重新洗牌打造自己的团队。还可以跟一些学校做对接，做企业定制班或者速成班。从开发商角度来讲如果只想做房东不想做运营管理，现在中国目前市场上是比较困难的一件事。如果说十年之后真的不需要你做运营管理了，但是现在很困难。还是需要解决自己的问题，培养自己的力量。因为有一些机构架构澳大利亚的、美国的，我们研究这么长时间，实事求是讲第一代价成本相当高，用国外模式甚至引进国外人到中国来做这种做法不靠谱。我认为还是组织自己的团队去学习国外各种模式进行试错、尝试打造自己的运营管理团队。哪怕是初期的运营管理。像经营一个餐馆一样，暂时开始，也是非常必要的。
陈首春：希望朱总您能比较明确的跟朋友交流这个事。因为您是四家物业自己持有。不考虑保证金会员卡收入的资金收益，仅试运营过程本身，您是作为房东出租收益这是一方面，另一方面真正运营管理服务的收益，您的主要收益来源是出租收益还是服务管理的收益?
朱凤泊：要说物业收益得说它的主业和它的其他配套业态。主业在太阳城是两块，一个是医院，一个是老年公寓。老年公寓住进老人开放了四所，有一所医院。我一直认为医院和养老是孪生兄弟，把老人请到郊区，那么大规模的老年综合体，如果不做医院不做医疗配套养老做不好，老人也不愿意来。
房地产开发商盖完这个房子是交给太阳城老年公寓运营。房地产开发商他获得什么样的收益?首先老年公寓要给他租金，给了租金之后还要维持生存盈利，我们现在财务报表是老年公寓每月收取月服务费不算保证金带来的附加收益，每约收一年运营下来是可以付开发商房租的，付完了，还可以盈利20%。我的收费一个健康老人是3000到3500，失能老人是5000，含护理费。
补充乌老师最后一段话，乌老师是我的老师，也是我的姐姐，我们在一起工作过一年多的时间，跟她叫个板，关于开发商不愿意持有物业，自己又组织部起来，乌老师讲硬着头皮也组织起来，我觉得舍不着孩子套不着狼，宁可前面请一些外援，但是带来了好的市场和运营模式。我同意没有必要从美国、澳大利亚、加拿大、欧洲请团队，其实就在我们的近处就有台湾的。没有钓鱼岛之前这件事我看好日本，因为我是一个民族主义特别强的人，钓鱼岛的事折腾的我也睡不着觉，日本政府我是相当有看法坚决反对的。我想说的是，日本的养老机构确实有经验，日本别伤害中国人的感情，能不能不以日本公司来到中国，注册一个香港公司再来中国，我就敢接受你了。我现在接了四个政府的项目，马上让我运营，我是管理力量人手都不足，今天我还特别请了有日本公司背景的我的一个朋友，人很好，我就不愿意带着日本什么什么株式会社的这种，我坚决不合作。可以做一个跳板，我觉得台湾过来的他们的输出管理，因为比价和跳板之后会形成就地招聘人，会解决落地问题。他们的也不是太贵，即便贵也可以用。所以现在关于运营这块是所有开发商头疼的事。我想就是最后那句话，舍不着孩子套不着狼。
陈首春：咱们谈到境外吸引人才包括合作，我印象中至道这方面有一些经验，曾总能跟我们分享一下?
曾远明：我们也服务不少开发商，一类是有系统的有基础的开发商，另一类是系统和基础不强的。一类是万科很明确的要进入养老地产不久之前召集了一个会议，讨论完以后结论是九个字，三个字是必须做，再有三个字是想清楚，最后三个字是靠自己。跟以前策略调整最大的是，以前是想清楚，看做不做，看政府有没有政策，现在结论是必须做，想清楚，靠自己。必须做里面他们认为养老问题是刚性问题。万科认为5000亿目标以外还要增长的话一定不是传统地产可以增加的收益，一定是另外一个并行于传统地产的刚性市场，他们认为是养老。养老是刚性市场。这个市场如果一旦做起来，特别是涉及到服务问题，就能建立品牌。因为传统房地产市场品牌价值溢价能力很低主要靠地段。但是养老问题最终如果一旦核心成为服务品牌的话，这个溢价能力会很高，而且不仅仅是溢价能力，是品牌忠诚度的问题。所以服务的问题应该是养老地产的一个核心。如果这样讲，如果你是机会主义做养老地产那么就不要去做了。我个人认为远郊项目不是养老，最多是休闲宜养，这种机会主义对待它可以不做。机会主义可以不做。战略如果要做养老地产必须要做不得做。
第二短期内可以不做长期必须要做。
第三个观点，泛养老的概念可以不做，但是真养老概念必须要做。八
陈首春：曾总提到远郊大盘，也许这个是在十多年前朱总您开始做的时候那个时候市场环境是那样，今天市场环境应该重新审视。尤其我们以往遇到一些项目，三线城市的远郊几千亩地，很疑惑不知道怎么帮他们出招儿。关于大而全，朱文俊您谈谈您的看法?
朱文俊：先说远郊的这个大盘项目我们最近接触了不少。朱总太阳城当时应该也算远郊，能不能做养老呢?我们从美国太阳城模式看，美国是有成功的经验的。去年10月18号美国太阳CEO因此他们收购了太阳城，专门到中国，我们在老年办会议室组织了一个小型座谈会，他们讲50年代第一个美国太阳城建的时候当时就是一片沙漠，他们提出来建一个老人社区，没有人相信老人会来。但是他们成功了。开业的第一天去了十万个老人，前期营销宣传做的非常到位，未来生活模式描绘的非常到位。那天CEO问很多参会的开发商说，中国是不是每天都在发生很多变化?在座开发商都说那是一定的。他说50、60年前美国能够在一个沙漠地区居住10几万人的太阳城，中国每天发生这么多变化，50后老年人养成观念、养成方式都会发生很大的变化他说我相信在中国，在远郊，在渺无人烟的地方，风景很好的地方，他相信会有很活力的健康老人社区成功的。但是最重要的就是远郊健康老人社区要把老人的活动组织的非常好。不仅仅是居住，不仅仅是房子，更重要的是要让居住在这儿的老人每天有很多很高兴需要祝贺的事情发生。我觉得远郊养老社区能不能成功从美国太阳城来看我相信是能成功的。
第二关于开发企业是不是自己建运营团队?我还是赞同乌老师的观点。现在中国养老团队人力资源非常缺乏。开发商如果做养老项目，不管是战略单独建设一般条产品线，无论如何养老项目要下决心自己建。为什么很多人害怕建，不愿意建，他觉得很难，虽然我们人力资源有储备，经过训练康复师、护理员或者是相关职业人力资源储备还是很丰富的。以前我们参观过英智的护理员，他们能招到很好的护理员，而且成本并布告，每个月包吃包住在北京2500一名护理员能招得到，英智有很好的康复师。实际上开发企业很多不愿意做养老服务，我觉得可能是被误导了，我觉得应该可以做要有信心。
关于盈利，太阳城房租左兜进右兜，我提两个不成熟的看法。我觉得如果是开发商自己的物业比如今年开始养老综合用地楼面地价很便宜，今年已经拍出了第一块，政府已经用土地的收益开始给开发企业让利。所以养老地产这四个字是存在的，政府已经通过这种方式来让很多社会力量做这件事。
另外上海11月份一次性床位补贴从1万涨到12万，无论从给便宜的地还是床位补贴，已经让养老成本大大降低了。如果太阳城朱总这里再有这些政策之前已经能够做养老服务利润率做到20%，我相信在现有两个主要的政策下利润率应该还会更高。
如果是开发企业，按照7030拿养老综合用地，其实70%的产权销售部分，通过养老综合设施配套已经可以把产权销售部分的销售价格和销售速度提高了。实际上已经通过产权销售把持有部分的成本投入收回来了，所以是白得了持有型的资产。我建议养老服务团队自己建三到五年给外面请的养老服务公司免房租。因为你该有的收益已经有了，这样养老服务公司它的成本两大块，一个是房租成本，一个是人力成本，房租成本就可以头三到五年给他一个非常好的支持，我相信养老服务公司的日子会更好过，会有更多人做养老服务的管理，会员待遇也会更多。
陈首春：硬件收益和软件收益我为什么没有纠结呢，倒回来养老地产如何跟资本对接，特别想请教张总，您作为投资人的角度看养老地产，当然如果一个开发商一个企业全产业链都做的话，朱总这样的市一中情况，如果简单分成两段，前期前面是硬件的投资，还希望有一个现金流能够直接回报的，后期可能要持续经营，意味着前期要快进快出，符合常规意义上认为资本的操作模式，如果长期持有是另一种模式。现在金融体系环境下，您个人认为更看重前端还是后端?
张望：从投资角度来看商业模式一定要和金融工具配比。我们一般从三个角度看养老，一个是资产经营，内容经营、品牌经营。资产经营是达到内部的资金流平衡。资产经营角度我建议企业多选用一种战略工具。比如说银行贷款，找券商做资产管理计划。对自持部分可能会有一些房地产资金来买自持部分。资产经营这方面投资人会比较敏感的问题是，对于房地产商来讲，因为自持部分是利润形成的，折旧摊销，没有什么成本，所以内部有一个交易定价的问题，关连交易的租金定价到底是高还是低直接影响基金购买的效益测算。
第二就是是否可以做合作的经营?比如前期定的高一点，后期定的低一点。
另外一个就是地权的性质问题。很多养老企业是招拍挂，或者产权能不能出售很多台湾融资的时候要对应考虑。
内容方面房地产开发商是自办还是委托?可以看酒店或者医疗地产。对于目前的房地产企业来讲进入养老地产，因为中国没有成熟的养老运营机构，很多是境外机构在国内办的，或者境外回来的，成熟不是很模式。我个人比较倾向于起码自身要有一个队伍懂养老运营的环节。就算外包也是可以作为一个谈判相对应的对手来谈判。但是运营方面债务融资就会有问题，运营最好把运营公司切开，和房地产企业切成一个单独运营公司，可以用股权的方式做融资。
第三个角度，现在房地产企业进入养老行业，有一个执照品牌定位的问题，到底做盈利性养老还是非盈利性养老，当然综合体里有一块地是划拨的，是非盈利性定位，也有一些盈利性定位。比如地是招拍挂的也是可以做切块出售的。
目前的政策将来可能会有变动，我个人判断，比如说是不是暗补变成明补，比如现在政府划地暗补，将来可以变成明直接补贴给老人。
如果做非盈利融资的方法和做盈利融资的方法完全定位不一样。
陈首春： 我理解张总的观点，一个是资产型的收益。我理解更多的是属于土地连带商务的增值收益。业务型的更多的是跟运营相关联的。一个养老地产的成功可能最核心的还是服务，如果离开服务仅仅立足于土地和增值收益，如果以此为出发点的话，这样一个项目是否有很大的风险?这点想请乌院长分享一下您的看法?
乌丹星：我不是特别懂地产，我总觉得现在开发商的趋势是明明知道养老市场风险很大为什么一定要强行进入?我们讨论过很多次这样的问题，我们得到的答案是开发商还是认为在中国拿地没有赔钱，做股票没有赚钱的，还是这样的利益驱使。地不管怎么样是奇缺资源早晚会挣钱。如果说其他的地产，靠拿地做住宅也好，做商业地产，甚至工业地产，还有可能的话，如果拿着这块地做养老，现在有很多大板死到这儿了，建完了。如果有贷款的话银行赔付这个事怎么解决?有些事连卖都卖不了，我的理解就养老拿地这件事如果不想好，单纯靠着未来一定增值，我认为是有风险的。
陈首春：我把养老地产分成两种心态，一种是以养老概念为前提，希望有了养老这种理念之后去扩大土地的增值收益。另一种可能是拿到的一个比如说比较核算的土地之后降低成本立足于未来运营管理。是两类心态，可能不同的开发商会有不同的状态。结合刚才张总所讲的这三种门类，这五家机构对您所最关注的是哪一类?
朱凤泊：张总说的非常好，资本市场资金进来，看好养老产业的长期收益。他看好除了养老主业还看好品牌，运营。我现在有一个寿险准备跟我谈把北京太阳城养老公寓他花钱买走，然后还交给我运营。我们谈判谈到什么程度了呢?我给你运营你给我经济指标还是你每年给我多少预算?他要算险资收益年达到8%，他想提高到10%，他说10%不行，险资8%就说8%吧，我现在跟他来回踢球，在讨论这一块。实际上就是看到了一个趋势。险资的钱带有政策性的进入中国养老产业，他愿意不愿意，从国务院金融委这样下来一定要拿这6%投资养老产业。他如何保证资金安全，又能保证资金收益?他看好未来得中国养老市场。与其说承担风险用债权的形式给他不如东西买到手我是主人，我找很好的运营商品牌运营，来获取每年的回报。这块如果有人抢我们可能觉得就是一个宝贝了，不像以前很纠结，持也物业哪一天才能赚回来?能不能赚回来?会不会赔的底掉。现在有这样的一个金融产品和金融方向，我觉得这是一个信号。如果捕捉到要跟金融市场对接对话。
我倒觉得能不能清华同衡跟着今年年内组织一场养老产业和金融行业的一个高峰论坛。听听他们怎么说，有什么样的金融产品?想获得什么样的收益?有这样的一个对接可能比今天站在我做养老产业的角度说感觉到更有底。包括国家金融委的央行或者财政部甚至发改委的人参加这样的一个研讨会。
清华同衡专家委员会虽然刚刚成立，但是以周老师为首，一直在做养老产业的推手，他们不仅仅完成自己的本专业。我们讲的一些个例能不能放大到更宏观，让政策也好，金融产品也好落地，让它有实操性这样大家的感觉、收益会更多。中间穿插一两个成功的案例。这样开会会事半功倍。
曾远明：以万科为例，我认为万科思考问题是非常系统化的。我们做养老地产不一定是说一个项目所有都是养老。其实有很多模式。在我们看来，最可能成功的模式是近郊的大型社区全生命周期的社区模式，里面有一个组团是养老组团。这样的话我们所说的资产的问题还是服务的问题迎刃而解了。事实上老人是不应该跟小孩子女居住，应该是在社区里面共享环境和资源配套。如果我们有一个组团是养老组，那么所配套的相应的配套是开放式的而且是我们主要卖产权，配套的部分不卖，这样到一定规模，近郊这种社区不能是小规模，起码要500亩以上的规模，配套率大概就是5%到6%，从房地产利润来讲，资产占有效比例这个问题就不纠结了。
陈首春：我们想选址，难就难在手里有地怎么办?
曾远明：看什么项目，市区的项目为什么一定要做养老呢?要问清楚自己想清楚。
陈首春：我们希望这是一个第一居所，能够作为第一居所的区位意味着年轻人能够长期住在这儿。中国老人可能更愿意跟隔辈人生活在一起，这个角度看美国太阳城即便在美国能够成功的案例，在中国就一定能有市场吗?
朱文俊：中国的老人美国老人文化上还是有差异的。我们在成都有一个案例证明了去年十二五规划里提到的，中国提倡建设混居这是肯定的。中国老人肯定希望看到跟自己的第二代第三代经常在一起。美国的太阳城去年也介绍过了，现在太阳城也是有新的理念了，原来不允许55岁以下的进社区，年轻人看老人的时候只能住边上的酒店，不能进社区。现在新的美国太阳城的模式也开始做混居。我也跟国外很多朋友交流，发现老人的精神需求都一样，想跟第二代第三代在一起的需求都是一样的。郊区的可能是5+2的方式，平时老人带着小孩周末的时候第二代回去过周末。
每一个项目跟所处的区位目标客户群的定位相关。十二五前两年床位完成了30万张，五年中完成340万张，所以现在政府很着急，成都今年床位建设目标政府定了1.2万张，政府有能力完成20%，另外80%得靠社会力量和企业完成。成都每一个区县都有选拔的区县养老示范项目，每个要完成几千张的目标。我们觉得这也是一个很恐怖的事，1500的大盘政府要求可以给你便宜的地价但是要完成2500张床位，这是很恐怖的事。我觉得首先误区还是在政府，政府不要像保障房赶进度一样，十二五期间床位也是赶进度，压力传导到企业，企业为了拿到便宜的地应这招，2500张床位也做但是他压力是非常大的。所以一定要分期建设，第二为将来可能没有那么大的市场考虑到功能的可控性，将来可能去改变这个功能。
陈首春：正面的理解就是开发商有机会借此跟政府讨价还价了。 还是要问曾总您说最好的是在里面做一个机构，健康老人和失能老人他们在生活方式心态方面明显是有排斥的，养老群体心里相当敏感。不同的群体之间如何才能做到既有关联又有区隔?
曾远明：这个话题的确很重要。我在台湾长庚发现一个现象，一个推着轮椅的老人走过要避开他走，老真问题的确很敏感，规划设计研究一要把握好。全民社区我们建议一般来讲，配套里面可能有日托中心。日托中心作为配套跟社区有效配套要有一定的联系，有一定的区隔。我们不建议在社区里建护理中心，或者护理院。因为这样对社区的影响还是很大的。所以日托的方式，或者新加坡有一种做的很好的地方，有一个机构叫新加坡职业总工会，首层做会所，白天训练很多老人进行康复，但是把大家组织起来进行有效的康复训练显得很活跃气氛。而且在会所里培训家里的庸人，帮助庸人回家以后帮助老人护理。这种方式首先明确了是在家护理，显得总体上来讲老人还是在家里面安度晚年的。这样就不会出现要聚集一帮人，这帮人是失能的另外的确需要有一部分人通过日托中心，香港养老公寓就是这样做的，相当于有一个日托中心，白天把老人放在那儿，子女或者老伴回来的时候晚上可以把他接回家。方式方法还是很多的，现在这个问题全世界都在创新，其实也不仅仅是咱们中国面对的问题。总体就是社区在家养老，在家护理。万科就是走这样的模式，他们不走跟政府走土地划拨这样相关的模式，他们认为靠不住。
陈首春：我总结四点：
第一是无论是老人只要是入住的人群，不要改变原来的居住模式，就是就地养老居家养老的概念。
第二是持续照料。
第三应该首先面对刚需。
第四可能现阶段面向的是支付性较强的人群，也是咱们经常说的中高端。这个中高端是可支付性，而不是项目的中高端。
关于资产型的和服务型之间的关系，现在讨论到这儿。因为开发商做养老地产运营管理怎么做一直很纠结也不是一场对话几位嘉宾能说得清楚的。
一个养老项目还有一个比较纠结的地方就是它和医疗资源是什么关系?怎么对接?一个养老项目是不是对接一个医院就万事大吉?在与医疗结合的养老方式，如果是与医疗结合的养老方式可能客户在心理方面、盈利方面都会有一些矛盾。我看到有一个问题正好是问朱总，太阳城成立了多少年?盈利了没有?第几年开始盈利的?他前面的问题是说太阳城30%自持物业部分土地性质是什么?政府有没有特殊要求?
朱凤泊：我当时拿的这块地是2000年，协议出让的，是昌平皇家别墅花园用地，本来百分之百可以做住宅，我自己调了70%、30%，物业持有之后政府按照他的用途该怎么收土地增值税还照样收税。应该说养老政策并没有完全落地。我当时说一句话有没有政策我也做养老，政策多少我多做养老，我觉得现在是智者为王的社会，自己打拼去。以来政府不一定哪一天才能揭锅。
再说说医院，我们医院2004年7月开业直到前年才实现微利。因为医院首先规模比较大，设施也算比较好，1万平米，做了一个二甲级别的医院，但是没拿到牌照，因为要考察明房周转率。用了一百多人，大多数是医生，后勤比例比较小，而且兼顾着太阳城社区内将近4000位老人每年免费体检、义务型的讲座、社区巡诊，这些都是不收费的。所以做到这份上我觉得医院已经完成了它的使命。因为有这个医院我们在商品房售价上提高了20%那会儿已经获得了。
另外也该给社区老人回报，所以太阳城是做良心的，2003年老人入住年年免费体检，每周免费泡温泉，每天免费四趟班车，这些都是在做良心，给老人做回报。
做到今天我觉得比较舒服的是公益也做了回报也做了，商业模式也出来了，也挣钱了。医院从最初抢这个医院从6、7千万，到现在出价1亿。现在又有几家医院谈合作，带着资金、带着团队谈合作，愿意进入这个医院。现在有更大的资金要跟太阳城合作，医院、社区、运营团队、模式、品牌，做了好多好多事。要在全国各地复制北京太阳城模式。如果不处意外外地就应该有几个北京太阳城的项目。太阳城在做它的整体后进。
讲一个故事，有一个人一辈子不成功，要自杀，走到山里面对上帝说，我向你做最后一次告别，我活不下去了，上帝说你看看漫山遍野都是什么?他看到漫山遍野都是哜草，上帝同时撒下了两种种子，还有竹子，上帝说你看哜草下面是什么?他拨开一看漫山遍野都是竹子，竹子五年时间在长根，太阳城我耐住性子就让它长根。所以太阳城就是踏踏实实磨品牌，做服务，做运营。
引进不是说谁给我多少租金，或者拿多少钱买走，我是看他有没有实力跟着太阳城北京社区的时候有没有实力，他能不能跟进。
陈首春：中国医药协会副会长王波没有到场，他在视频里也有讲，他讲了20多分钟，时间关系我们裁掉了就播了4分钟，他认为是健康干预和健康管理，他提了一个社区150平米到200平米的一个房子两三位全科大夫，能为社区入住人群，不管是老年人还是年轻人提供一个健康的指导。一个中立的态度去解决医疗问题，因为直接去医院会有过渡医疗问题。我感觉从王波他的观点里来讲，不在于医疗机构而是我们的健康管理是怎么做的，乌院长是留奥的医学双博士，这个事您怎么看?
乌丹星：答案非常简单，80%的人是亚健康，不是病人。在中国说医养结合，一个社区绑一个医院这是一个梦想。医院不是“方便面”。朱总应该知道经营一个医院是付出相当大的代价的，如果医院建不够规模，医院是没有办法盈利的，建够规模社区得多大。所以社区真正该做的，医院只是解决急性医疗问题，急性医疗之前是健康管理，急性医疗之后是康复。所以真正在社区做的跟急性医疗通路对接上，在多少公路有急救车能达到医院就是急救问题就OK。剩下医生、护士、康复师、营养师组成一个健康管理推队对本数去所有人进行健康管理。健康管理在社区中是一个核心价值。我在家里找保姆、找阿姨解决不了健康管理的问题，为什么住社区，因为这儿有强大的健康管理团队，这些团队是由不同的专业人员组成的，是对每一个住区的老人提供一个完整个性和健康跟踪和健康干预而不单纯的是体检。社区要讲医院，我认为大家应该关注的前面健康管理和出院之后的对接。出了院之后怎么样继续照顾他，前面健康管理，后面康复是养老机构一定要做的，这个面积一定要大，留住空间。
曾远明：我们现在在做养老社区的模式设计的时候很坚决，我们的观点是不要沾医疗的边。另外特别是社区型的养老地产项目更不应该沾这个边。除非是医疗型或者医护型的机构型的养老方式可以沾这个边。刚才乌教授讲的后端的护理中心日间护理也好，托管这些是必要的。这是养老如果真正养老的社区机构来讲，而且有持续性的养老护理的照料系统这是必要。我的观点并不是锦上添花能不沾不要沾。
乌丹星：而且盈利来讲，这个社区有医疗涉及到医保的问题，医保不是随便可以花的。还有，医疗这块的钱运营商是挣不到的，前端管理抗衰老是能挣钱的。我们做社区管理，一个老人一年吃保健品费用可以达到12万。为什么?人老了再舍不得花钱为了命他是肯花钱的，这就是健康管理的增值服务所要挣的钱，挣的是他为了延缓衰老保住命做的所有的努力。
从医院出来之后医保就不包括了，那么在家里护理是刚性收入，所以做医院赔钱，做前端、后端是赚钱的。中间压力大，不赚钱，两边风险小，因为康复是不死人的，健康管理也是不死人的，但是中间急性医疗是死人的，努力做这块没有必要，但是急救措施一定要有。大多数中风病后护理一定要有，而且是能赚到钱的。所以应该从运营的角度知道哪赚钱哪不赚钱。风险小也可能挣钱多，有的风险大，可能赚钱，可能还不赚钱。
朱凤泊：我并不是完全赞同，在商言商，你做你的事情核心商业在哪儿?比如说做医疗，做不做，首先要有一个前提，项目够不够大，够不够规模，做的是什么?如果做的是持续照料，要包括做一块借住，安养，一定要有医疗。养老产业启动初期，老年人到你这儿来更看重的是医疗资源，如果没有医疗资源社区做的再大，未必选择你。所以养老不能千篇一律的说什么不挣钱就把什么剔出去，如果剔出去了老人不来，就不是一个养老社区。太阳城当时在立汤路上主义个小窄马路，当时确实不方便，可是为什么商品房期房期间都卖光，租住开业两栋楼开业不到两个月的时间就住满，是我的魅力吗?不是，这些人什么都看不到看到有医院在那儿就来了，试想太阳城当时不做医院可能昨天就趴下了，不会有这么多人购买，不会有人入住。虽然医院好几年亏钱但是给老年人的是安心放心。带给我的是我的商品房提高了20%的售价。所以研究你的商品模式的时候一定要去做财务平衡。
陈首春：比起运营机构的养老地产医疗这个事纠结的没有那么严重，专家有专家的意见，这也是见仁见智，时间关系这个话题就到这儿。
乌院长连续几年在河北的一个项目上做健康讲座。咱们传统理解养老地产老人部分一定要建成以后达到入住条件才能销售，得让老人看到实际情况，养老地产营销和传统营销不一样，没有预售，如何启动营销?资本进入养老地产会在很前期就进入吗?在什么条件下才能让资本下决心?三年前就有资本关注，今天实际进入这个产业的养老资金并不是很多，这方面曾总您有什么观点?
曾远明：根据我的观察很多养老项目土地是集体地，是划拨地，银行做抵押的时候会有一些问题。对这些企业来说银行贷款没有运转资金链比较金。另外预售方面卖的可能是类似于小产权期限可能是50年，很多时候靠保证金来做资金流转。这里面也有一些问题以后保证金是不是当地监管?假定不监管靠保证金能不能将来土地的招牌挂?集体地，不能做产权分割的房子可能才有预售的问题。有人用信托的杠杆或者资产管理计划杠杆作为直接服务的购买方或者十月权购买房，比如通过直接用信托买养老用房，信托受益人把养老用房十月权作为对价和抵押。但是信托期限很短。
陈首春：有没有可能最终消费者买的就是这个信托产品?
曾远明：那期限就很长了超过两年的期限了。这方面是有金融产品创新的空间，国内是有很大的空间的。从美国经验来看，美国友重资产养老院上市，也有轻资产的。养老院往往是收益率还是比较稳定的，因为老人超过80岁以后很难出来。
陈首春：这是基于以往概念的。请乌院长分享一下您在那个项目上的感受。
乌丹星：那个项目开发商找到我说想做养老不知道怎么做，因为邢台是四线城市，养老我们设计一个方案给他们先做市场。老人对养老没有概念，对健康有概念，所以我们以健康管理入手。最开始每个星期做一次健康讲座，租的场地，第一次就来了100多人，一个班讲不过来了，后来改成一个月一次，我们2010年投了200万建了1000平老年体验中心，比如评估体能、锻炼上肢，肌肉，怎么样减少关节磨损，所有过程活动开放带老人做。所以这个课从健康管理入手，最开始一百多个客户现在已经过千，我们今年准备进社区，建13个点，布阵健康管理。这个盘是300盘，我们这个盘根本不敢开盘，接着政府给了开发商三块地，让我们复制一模一样的。养老项目一般五年的周期，先盖好一年要等四年，达到满住率最快要两年，所以不如先做市场。邢台项目我们总结出来，如果有200的床位有2万人知道这个项目，营销一定成功。而且养老本身不应该用销售这个概念，养老就是谁做运营谁为老人提供服务谁面对客户。我们地产模式识建一个营销团队，营小人拿着一本册子，说了半天对老人服务没有。其实养老市场不是这样做的，养老市场最佳办法就是谁去直面客户，你用什么样的理念和服务方式给他提供，所以老百姓非常容易接受。我们在邢台做了四年，老人告诉我们说原来吃四种药现在吃两种，现在有的老人三个月去一次医院，去医院频率减少，吃药种类在减少。这是我们真正从全民健康的角度减少后面急症医疗费用最好的模式。我们非常清晰的定位这个项目，什么样的客户需要什么服务，不需要什么服务，市场反过来这样做对老年人非常重要。养老应该一边盖一边设计项目，同时运营，运营是跟客户直面，而不是分离，这点跟房地产销售完全不一样。
陈首春：我希望通过乌院长这个案例给养老地产一些正面的信息，也是某种形式的预售。咱们还有一个经常提到的门类候鸟式的养老，我想听听各位专家的意见，尤其朱院长，因为您是在很多城市看了很多项目，您觉得候鸟式地产是养老式的还是旅游类的地产项目?
朱文俊：朱讲三种老人一种是初老型刚刚60岁，是50后，这样的人养老方式十年十几年都会这样，将来细分的市场养老和旅游结合肯定是一个产品种类这两个属性都会有。
旅游性养老一个是短期的一个是长期的养老。这两类都是非常好的市场。
朱凤泊：包括冠名输出管理。今年 想从上横线、下横线、中间线画一个大井字，形成一个联合体，我们联合去做50后这一块。以健康维护，为他们冲刺百龄打基础做会员制同时交换到全国各地。向50后推动的时候我们把50后这个群体基本算市场预热，或者初期掌握一些资源。这个手段包括嫁接了科技手段，说它是旅游产品还是医疗产品还是养老产品?我们要有创新，这是一种混业经营，混业之后又是一个新东西。这个非常受欢迎，预热之后只要我们一开始启动估计就几千几万的50后会加入进来。
陈首春：今天谈到了养老地产运营问题，跟医疗资源对接问题、旅游地产结合问题，中间穿插了结合的问题。我们的计划因为今年全年的研讨会我们会分专题都有一些讨论，4月中上旬我们有一个跟医疗对接的小研讨会，我们把日程确定下来之后会告诉大家。时间关系不做过多的讨论。
