楼盘降价、业主“维权”、资金吃紧等危机接连爆发
临近年底，地产再危机在多个层面一齐发作。
关键词
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土地流拍10月9个一二线城市土地出让零成交
不少城市出现大量地块出让被延期、底价成交甚至流拍现象，这一现象在今年愈演愈烈。
一线城市中土地市场较为活跃的如北京，今年却早于4月就在顺义区出现多宗土地流拍，10月份又有多宗地块无人问津。据北京土地储备管理中心网站数据显示，今年前10个月北京市的住宅地块土地出让金为362.03亿元，同比大幅下降40.81%.二线重点城市如武汉，10月唯一的一场土地拍卖会，推出的12宗土地中，10宗以底价成交，仅2宗进入竞拍，且溢价率都很低；而在8月推出的18宗地块，仅2宗有人竞价，其余全部底价成交；9月推出的32宗土地竟无一竞价，甚至出现3宗流拍。
某机构最新发布的土地市场月报显示，10月，深圳、广州、武汉、成都、厦门、福州、吉林、洛阳、西安等9个城市为零成交，全国133个城市共成交住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）408宗（2004万平方米），环比减少约37%、同比减少约45%.而且，平均楼面地价录得1419元/平方米，环比下降15%、同比下降4%.“地块的延期出让或终止挂牌等方式避免了土地流拍的尴尬，但是依然阻止不了成交量的大幅下滑。”某机构总部分析师王亮说。回顾今年以来，1-10月全国133个城市单月住宅类用地成交量仅在1、5、6月超过去年同期，成交楼面均价仅7、8月高于去年同期，土地市场已然量价齐跌。
第四季度本是土地市场年度供应的高峰期，地方政府为完成年度供应计划，年末供应放量，但而今10月份的住宅用地成交量却为年度最低。业内人士普遍认为，一是房地产市场预期转向悲观，开发商普遍看跌后市；二是时至年底，开发商着眼回笼资金，尤其今年持续低迷的成交令不少开发商现金流趋紧，无力拿地。据调查，深圳今年以来出让地块几乎都是安居型商品房用地或商业经营性地块，仅出让一块商品房居住用地。
○典型
广州：27地块取消或延迟出让
“10月28日，到房地产交易登记中心现场观摩拍卖，吃了闭门羹，因为现场根本没有举行竞拍，只是宣布了成交结果就了事；11月1日，因为有事拖累，稍迟到达交易登记中心拍卖现场，却发现竞拍早已结束；11月8日，再次吃闭门羹，因为同样没有竞拍……”这是广州某开发商拿地方面负责人近日的一段切身经历。
自10月底以来，广州频频大规模挂出土地出让公告，几乎每一次，都被媒体称为“史上最大规模土地出让会”，结果都在房企不赏脸的情况下，变成了“史上最大规模的土地出让取消会”。如11月8日原计划出让广州南站14宗用地，到了中午广州市房管局发出公告，终止出让其中的12宗，而就在一周前才取消了12宗地的出让计划。广州市最近的一场土地拍卖会，是10月28日，推出的三块地结果以一块住宅地流拍、两块商业地底价成交告终。
“楼市成交低迷的现状已影响到土地市场，土地市场从9、10月开始明显呈现不理想状态，令人联想到2008年。”资深房产专家韩世同说。他表示，广州算是一线城市中拿地成本最低、推地最活跃的了，广州尚且如此，全国土地市场冷清现状可想而知。
关键词
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楼盘降价从“僵局”到“降局”，楼市下挫猛过2008？
受到一系列宏观调控政策影响，深圳楼市深陷低迷———新房、二手房量价携手齐跌已经持续了很长一段时间。曾经一度是市场观望的“僵局”，也随着不少开发商或明或暗的降价促销手段，而成为了如今基本已经明朗化的“降局”。
在深圳，龙华新盘花半里开盘不到一个月就大幅降价5000元/平方米，算是此波降价潮中第一个公开吃螃蟹的项目，引发多番争议。而作为行业龙头老大哥的万科，其位于龙岗的项目清林径小区二期部分单位降价10%销售，引发了前期业主聚集索赔，引起巨大反响。在上海，浦东中海御景熙岸直降7000元/平方米、嘉定新城龙湖郦城直降4000元/平方米，其售楼处被业主打砸；而绿地秋霞坊、闵行星河湾等楼盘，也因降价幅度较大，遭到业主“维权”。来自某机构7日发布的“中国主要城市房地产每周交易数据情报”显示，11月首周楼市继续走低，当期监测的35个城市，28城市楼市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上。另有统计显示，富力、保利、万科、中海、招商等标杆房企今年下半年以来都进行了不同程度的降价促销，近7成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%.
回顾2008，最核心关键词就是“降价”。在当年楼市调控阶段，万科系楼盘率先在全国刮起降价风。如今很多观点都认为，此次降价狂潮或要比2008年来得更猛烈一些。
○典型
深圳：花半里直降5000元/平方米
9月4日，龙华新盘花半里正式开盘，当时作为片区内今年下半年唯一新开项目，又是切合市场首次刚需置业的小户型楼盘，受到高度关注并有较好的成交记录。不过由于开盘均价17800元/平方米定得过高，正逢政策高压下的市场深冷状态，项目有达到2010套的庞大总量面临巨大的销售压力和资金回笼需要，发展商很快在国庆黄金周时期调整价格推出了最低99万元/套的特价房单位。
特价单位折算的每平方均价最低到了12500元/平方米。开盘不足一个月就直降5000元/平方米，很快成为市场热议的焦点。有观点认为，发展商资金紧缺需要回笼，而更多观点则认为项目在借机炒作。“花半里的发展商还是缺乏一些市场经验的，毕竟开发的项目不多，对深圳楼市研究得还不透，政策把握方面也欠缺了些，首先在楼盘入市的时间点上判断得不太准确，其次是一开始过于乐观了，开盘时那么高的定价肯定是支撑不下去的，还好他们能面对现实及时调整了价格，能算是知错就改吧。”有不愿具名的资深地产业内人士对其如此评价。
10月初，该项目刚刚推出特价单位时，项目有关负责人未正面承认大幅降价事实，而是表示：“我们只是推出了小部分特价单位，整体是根据楼层、朝向、户型特点等调整了价格体系。”不过很快，当他们正式推出了对老业主的降价补偿方案后，就彻底丢掉了羞羞答答的面纱，坦承降价事实，而且表示：“补偿给前期老业主也是应该的，毕竟我们当时有些单位定价的确是高了些。”
关键词
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业主“维权”
楼盘跌价，业主不退房要求补差价
11月6日，绿地集团芜湖镜湖世纪城项目，由于进行大幅促销，房价从最高时的7350元/平方米降至4200元/平方米，老业主聚集在售楼处与开发商谈判，但未等来开发商，随后哄砸了售楼处，现场玻璃被砸碎，沙盘毁坏。这是本轮调控以来，南都记者获悉的首个三四线城市因降价引发的业主“维权”事件。
此前多出现在北京、上海、杭州等一线房价高企的城市。8月27日，北京万科金域华府业主来到售楼处集体“维权”，并打出标语，起因是该项目当月推出9.2折特价房，业主初步估算损失在10万元以上。9月10日-12日，北京通州京贸国际城每平方米下跌约6000元，购房者在售楼处拉起“誓与开发商血战到底，不退差价誓不罢休”的条幅，并最终发生流血冲突。10月23日下午，上海龙湖郦城售楼处受到上百名业主冲击，两处大型沙盘和售楼处招牌被砸毁，并随后关闭了售楼处，原因是该楼盘从1.8万元/平方米下跌至1.4万元/平方米。
对于很多经历过2008年的开发商而言，这一轮此起彼伏的业主“维权”并不陌生，2008年在全国各地也曾经出现过，北京、上海、广州、深圳等城市，均有多起大规模业主“维权”事件发生，哄砸售楼处也是当时惯用的手法，仅北京一个城市当年便推选出房地产维权十大事件，其中包括沿海地产美利山项目、北京华业玫瑰郡项目等。但是我们发现，与上一轮维权风潮颇有不同的是，上一轮维权事件的起因中，除了房价下跌外还包括疑似破产等企业资金问题，而这一轮业主“维权”几乎与企业资金问题多不相关。上一轮维权中，不少业主会选择退房或断供，这一轮业主多选择寻求差价补偿，有业主表示喊出退房的口号仅仅是为了引起开发商的重视，寻求平等对话的机会。
○典型
深圳：万科清林径老业主集体抗议
11月5日早上9点多，约50名万科清林径业主陆续来到售楼处一侧的泳池处集合，三三两两分散坐着。11点，深圳万科沟通人员抵达现场，龙岗片区助理营销总监陈阳芬与业主代表进行沟通，现场业主代表提出换房退房、补现金差额、赠送固定车位或者减免适当年限的物业管理费等要求。万科当晚发表书面声明，表示愿意在合理、合法的前提下进行沟通对话，但是赔偿没有任何法律依据，万科不支持任何违反合同契约的行为。
此后，在一次非官方采访中，据一接近深圳万科的知情人士透露，这是本轮调控以来，深圳万科遇到的第一宗业主集体抗议事件，万科方面相当重视，并在抗议现场已经表达公司的诚意。
据了解，清林径·虹于今年9月开售最后一批单位，10月中旬开始陆续推出特价房，相同户型较之此前总房价下降了10-20万元。老业主用了一周的时间，通过Q Q群召集到约200名业主报名参加现场抗议活动，最终约有100名业主参加了周末的集体抗议，并打出“万科，别让建筑折磨生命”的条幅。与以往砸售楼处发泄不满不同，这次抗议业主表现得非常节制，周边的商家多表示没有发现大喊大叫等行为。
业主还推选出媒体对接人，于抗议结束第二天发布了新闻通稿。11月7日，该媒体对接人曾先生重新梳理了业主方诉求，并称“补偿差价并非唯一解决方案”，希望能够与万科的“管事人”进行平等沟通，建议万科清林径效仿当年万科第五园的“琢玉行动”，对小区产品和设施提供增值服务，同时对万科此前每周推出特价房源的动作表示不满，认为应该将后续房源及最终价格优惠一次性公布，让业主免受每周房价波动的心理压力。最后，曾先生说，已经看到了万科的声明，不排除后续活动还会进行，但是希望万科不要当业主是敌人。
关键词
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资金链危机资金吃紧，多个房企进入“高危”阵营
房地产调控政策趋紧的市场环境中，楼盘销售成交率一旦下降，随之而来的就是房地产发展商的资金链问题。
在2007年，许多开发商都卷入到疯狂圈地大潮中，投入了大量资金。而到2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，市场持续低迷，使得大量开发商处于资金链吃紧的状态。
大型房地产企业有着比较系统的全年发展计划，遇到银根紧缩、市场低迷出现资金周转问题，为了不停止开发的进度，通常就选择降价销售。而对于中小房地产企业来讲，资金短缺就只能选择忍痛割肉甚至破产出局。面对吃紧的资金链，中小房企面临生死抉择。在北京通州、福建福州都出现了房企资金短缺的情况。
不过在2008年危机后，多数发展商都调整发展战略，控制风险，努力降低资产负债率。但也有部分企业仍然加速买地步伐，包括绿城在内的多家企业如今又面临着同样的资金压力问题，越来越紧迫的资金压力。如果随着楼市继续下行，以房产和地产为主的企业资产价值缩水，更多的企业将面临“资不抵债”的局面，进入“高危”阵营。
不过知名房地产商任志强站在开发商角度分析了目前房企的现状。“开发商的情况比2008年情况好得多。官方数据显示，截至9月份，房企到位资金61000亿，共完成投资44000亿。如果从投资和到位资金比例来看，2008年是1比3.8左右，而现在是1比4.2.”
○典型
浙江：绿城地产资金紧张现困境
绿城近期频频出手欲解“资金流之困”，一方面正考虑通过出售某些房地产项目来提振现金流，一方面加大销售力度。马云本周号召阿里巴巴员工买入绿城的住宅，绿城方面也给出了极大的购买优惠，阿里巴巴员工可享员工内部折扣9.2折外加额外团购折扣的优惠条件。而这些举动源起于上周传出的“绿城地产申请破产”事件。
11月2日凌晨4点多，针对愈演愈烈的破产谣言，绿城房产官方微博发布了绿城集团董事长宋卫平深夜点灯撰写的一篇澄清文章，反驳了此前的破产传言回应为“被破产”，并表示“绿城目前一切尚好，离破产还有很远的一段距离”。
宋卫平直指整个房地产行业的生存境遇，“秋日天凉，并非只笼罩一城一池，今日由于调控严厉遭遇生存困境的，是中国整个房地产行业。”绿城地产是国内知名住宅物业开发商之一，而近期该公司却多次陷入传言的漩涡，包括海航出价30亿求购绿城，银监会要求信托公司调查与绿城有关信托，绿城或从港股退市等。
扶摇直上的谣言并非空穴来风，虽然绿城目前可能还不会面临破产的境地，但是资金问题确早已成为绿城地产所面临的最大问题。宋卫平日前在就“被破产”事件接受媒体采访时，在回应绿城最大问题时，他回应了四个字———资金周转。
根据绿城2011年中报显示，绿城的净资产负债率达到163 .2%，有业内人士表示，绿城的负债率一直比较高，而163 .2%这个数据在整个行业内都是惊人的。不过宋卫平表示目前的情况比2008年8、9月份还要好，那时公司已经有了支付方面的问题，开始欠款了。而目前公司还没有拖欠地价款。
在目前严峻调控的大背景下，销售不畅是资金链紧张的主要因素。价格降不降？如何降？或正是绿城目前颇为焦虑的问题。
放眼望去，包括绿城在内的多家企业正面临越来越紧迫的资金压力，降价潮渐起，龙湖、星河湾、绿地、中海、新城等不少开发商均选择了降价促销，以回笼资金。
关键词
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中介萎缩
二手房蛋糕不够分，
新房代售也进入瓶颈期
如今，深圳的二手房中介从业者正在面临着2008年以来最大的行业危机。世华地产市场研究部总监肖小平曾总结：通过2008年得到的经验，如果二手房月成交量连续3个月在2000套左右的话，价格将出现下调，与此伴随行业动荡。
而据深圳市规划国土委的统计数据显示，今年8月到10月全市二手房月成交数据分别为2384套、3449套、2897套，虽然存在滞后，但与今年3月到7月平均8942套的月成交量相比，达到71%下跌幅度已经说明了问题。
在此市场背景下，中介关铺、裁员等情况出现亦正常不过，外界更多将其看成企业受市场影响被迫做出调整。不光门店数量在10家以内的小中介，中原、世华、中联等排名靠前的品牌中介也无法幸免。一位不愿透露姓名的世华地产区域总监称，由于前一两年的扩张过快，在此轮调控中世华的反应比较迅速，在同行没有动作前率先做出关店的调整。中原地产龙坂区总监李志强的描述则更直观：“近三个月全市二手房月成交在3000套左右，而全市中介地铺数量大概5000家，平分到每家头上才1.3单，说明这个蛋糕已经无法供从业人员承受了。”李志强还表示，本地二手成交低迷，类似中原等大公司开始更多依靠新房代售作为业绩支撑，占比已由年初的30%上升到近三个月来的50%-60%.“如今经过三个月的集中消化，外地新房代售也进入瓶颈期。”
李志强认为，如果连中原都在做出关铺调整的举动，说明市场已经进入深度调整期，他预计今年12月份还有更大一波打击从业者信心的行情到来。也有分析人士指出，关店只是企业应对消极市场做出的暂时调整，等到市场复苏之时又将上演一批开铺潮。
○典型
深圳：中原地产关铺60个，人员减千人
继10月份深圳地产中介世华批量关闭门店之后，深圳中介的行业龙头中原地产也未能独善其身。中原地产华南区董事总经理李耀智本月初接受媒体采访时表示，确有调整门店数量和布置之事，中原地产将有60个门店暂停营业，大约1000人流出。没有坊间传言的100家店那么多。而在接受采访的数日前，李耀智还表示没有关铺的计划。
此前，中原地产在深圳拥有380家门店和大约7500名员工，无论是业绩还是门店数量都是深圳地产中介行业的龙头。调整之后，中原地产在深圳拥有320家门店，仍为第一。
进入7月份以来，二手市场不断转淡，开始有大小中介公司开始收缩门店。据南都记者了解，深圳地产中介三甲之一的世华地产率先做出调整，关闭深圳宝安、龙岗、布吉、龙华等片区近100家店铺。中联、港置也出现了批量关铺，一些前期选址不佳、业绩不好和豪宅片区的门店得到关闭。行业分析认为，频繁收缩战线，为的是应对没有业绩支撑的亏损。
中原地产非营业董事总经理贺晓丽则表示，中原地产占据深圳房地产二级市场代理份额的一半，三级市场的20%.在9月份之前，由于深圳新房成交比较活跃，中原地产通过代理新房交易，可以维持收支平衡。
而针对关闭门店而引发的大量裁员现象，中原地产人士有不同的看法。龙坂区总监李志强表示，这段时间行业内确实有人员的流出，但并非全部为公司发出的裁员。有相当一部分的员工是因为业绩无法支撑生活而自行退出，他对此表示遗憾。据南都记者采访了解到，中原地产的员工用人方法为如果连续三个月业绩不足10000元，普通职业顾问取消1300元的底薪，只拿开单的提成。
