政策“抽血”引爆楼市危机
煤炭整合与楼市调控，令鄂尔多斯楼市危机爆发。
鄂尔多斯楼市危机爆发流程图
●多数楼盘“零成交”，9月以来新房成交暴跌8成，市内楼盘大多停工，当地政府已出手救市。
●煤炭整合斩断房企资金来源，楼市调控冲击市民购房信心，为鄂尔多斯楼市危机爆发的直接原因。
●深层次原因在于鄂尔多斯经济结构单一与有效需求不足。
一夜之间，中国最富有的城市鄂尔多斯，没钱了。
这座面积相当于40个深圳的城市，只有不到深圳1/7的人口，却拥有超过香港的人均GDP，人均住房2- 3套。过去多年里，富裕起来的鄂尔多斯政府，把新城规划得无比富丽，宽阔的大马路、尺度浩大的公建、林立的高层豪宅……富裕起来的鄂尔多斯人，也把他们的钱，通过高利贷投向了房地产。
为什么在一夜之间，所有的钱都不见了？鄂尔多斯楼市危机是如何发生的？是什么让他们不再买楼？它仅仅是个案，还是具有危险的传导性？那里的危机，将给中国其它城市带来哪些镜鉴？谁是下一个鄂尔多斯？
带着这些疑问，本报两名特派记者，远赴鄂尔多斯实地调查一周，发掘那里的危机真相。
为什么零成交？
9月以来，新房成交量跌8成
下半年以来，鄂尔多斯房地产的市场情形急转直下。
“大概从6、7月开始，客户突然变得观望了，不少楼盘在接下来的月份里都是零成交。”位于铁西的在售楼盘帝城国际相关负责人说，该盘于7月18日开盘，推出407套，至今三个月，仅销售200余套，而且回款还不到10%.为此，楼盘正在转变策略推售小面积的商铺。开发商认为，商铺是目前相对比较能够撬动市场的一类产品。而其附近的星光现代城，从10月开始就被迫打6折促销，低折扣带来的销售业绩也不过十多套。
10月22日，星期六，南都记者来到了康巴什新城，宽敞空旷的道路两旁高楼林立，大多都是新建或在建的楼盘，而所到的售楼处几乎都是门可罗雀，有的销售人员已处于半放假状态。过半楼盘反映，近两个月“零成交”。当日，绿城集团和鄂尔多斯本地开发商城投集团合作开发的楼盘城园正好开盘，推出400多套，然而到场客户总量不过50来批。这个楼盘位于康巴什乌兰木伦河南岸，号称南岸最高端项目，曾计划卖1万元/平方米，而实际开盘价仅7800元/平方米，而且早早就在市区各地竖起“开盘价6900元/平方米起”的广告牌。有业界人士戏称：“绿城之前还蛮有调性的，怎么现在也开始做赤裸裸的低价促销。”
即便是业内普遍认为相对稳健的豪宅市场，也表现低迷。星河湾、伊泰华府世家、天誉国宝，为公认的鄂尔多斯三大在售豪宅，目前都鲜有成交。于9月17日开盘的星河湾，原定均价2.8万元/平方米，实际只卖1.9-2.3万元/平方米（带装修），还有最低至8.5折的优惠。至今一个多月，也才卖了200多套。伊泰华府世家从去年底开盘至今，才卖了200多套，售楼员称，今年3-5月是成交最好的时候，有人单月的销售提成最多达十几万元，而近一个多月则完全没有成交。天誉国宝于6月中旬以现楼开盘，均价1.35万元/平方米，至今“成交不过几十套”。
而且，“限购令”下，当地人绝大多数已无贷款购房资格，为促成交，这些楼盘几乎都推出了“分期付款”（或称“赊销”）的销售方式，允许购房者首付30%或50%，一年、两年或者截至交楼日还清。即便如此，成交也没有获得提升。证券机构高和投资提供的统计数据显示，9月以来，鄂尔多斯房地产成交量比去年同期下滑了80%左右。
为什么没钱了？
民间借贷危机爆发，重创购房人
然而，就在大半年前，鄂尔多斯的房子还很好卖。开发商们回忆，当时卖房子连个售楼处都不用建，一个二三十万平方米建面的楼盘，最多卖3个月就可卖光，一个公司两三个人就够用了。那个光景，可以这般形容：在鄂尔多斯，一棵树苗抽出新枝，需要一年的时间。但是，一座新盖的高楼拔地而起，却只需几个月。
“煤老板们一出手，就是整栋楼。”这是在鄂尔多斯随处听到的说法。因为人均住房持有量过高，大量楼盘空置，新城康巴什被称为“鬼城”。
而今的成交低迷，开发商们普遍反映是因为“没钱了”。“好像鄂尔多斯的钱一下子蒸发不见了！”作为顶级豪宅的星河湾，今年开盘正遭遇此困局，开发商曾想和当地一家出国教育代办公司合作，吸引他们的客户，前提要先交100万元现金作保证金———这对以往的鄂尔多斯人似乎是件小事，但结果竟然因为人数太少而没有成行。这番景象，与往日繁荣不啻天壤。众所周知，鄂尔多斯人人均G D P超香港，街上的陆虎比的士还多，人均持有住房3-4套。在繁荣期，全市的融资担保公司高达千家，直追温州———这是因为鄂尔多斯的民间借贷十分普遍。
然而，南都记者从鄂尔多斯金融办获得的一份统计报告显示，鄂尔多斯市的担保公司自去年9月至今年3月进行整顿后，已由原来的270多家锐减至36家，很多担保公司不再吸收公众资金。
“从7月开始，我就没有拿到利息了。”南都记者在鄂尔多斯机场巧遇了吴良平（化名）说，他自称是鄂尔多斯的民间借贷危机的受害者之一，曾借钱给刚刚跳楼自杀的开发商王福金。据他称，他和亲戚一起借了1000多万元给王福金的中富公司。这次，他回鄂尔多斯就是专程处理债务问题，他手里拿着中富地产提出的两套解决方案，包括用房产抵债。
这只是鄂尔多斯民间借贷危机的一个缩影，当地还流传着许多与民间借贷相关的悲惨故事，即便是在的士上与人闲聊，也听到“现在1000万以下的都懒得追了”的说法。“现在去高档餐厅的，不是事业单位的人，就是开发商在请银行、放高利贷的人吃饭。”吴良平说，他这一次回来最大的感触就是大家都在谈钱、找钱。
显然，民间借贷危机严重冲击了开发商的资金链，从随处可见的停工楼盘上，我们可以嗅到这一点。10月23日，鄂尔多斯下了入冬以来的第一场雪。在东胜区近两年的开发热点铁西板块，沿路看到最多的就是那些看似停工的工地和数不尽的半成品高楼。“有些是因为资金链紧张停工、烂尾的。”的士司机指着道路两边的房子说，虽然到了冬季工程会停工，但按往年惯例并没有这么早。
高和投资发布的市场报告显示，目前鄂尔多斯除了两大高端项目在建，其它所有项目均已停工，一些以民间借贷为主要来源的在售房企，更是资金断裂。
钱去哪儿了？
调控打击购房信心，房企大缺血
钱去哪儿了？“不差钱”的鄂尔多斯为什么一下子闹起“钱荒”了？
据南都记者调查，与其他城市不同，鄂尔多斯的财富分配链条维持着一种独特的“体内循环”：即由煤炭产生财富，支持政府进行城市改造，通过拆迁赔偿，分配给更多的人；再通过民间借贷聚集资金，贷给开发商和新的煤炭商，令更多的人分享到高收益。由于缺乏更多可供投资的产业，大多数鄂尔多斯人选择将闲置资金变成房产。
高和投资曾针对上百个投资额超千万元的当地投资人进行过调研，房地产在其资产配置中的占比高达80%，股票、基金等其他投资配置则相当低。“这里人‘扬眉吐气’（指鄂尔多斯的四大资源：羊、煤、稀土、天然气），富得太快了，到现在还是不读书、不看报、不炒股，钱都用来买房、买车、放高利贷了。”闲聊中，当地的士司机如此描述，他都能随口说上几个拥有几套住房以及千万以上放贷额的熟人。
“在鄂尔多斯，整个财富的发动机是煤炭，而房地产是财富的储蓄罐，中间环节则靠高利贷支撑。”从2009年开始研究鄂尔多斯民间借贷和房地产问题的高和投资金融分析师李慧忠说。以前鄂尔多斯的高利贷鲜有中间环节，都是在融到钱后直接投向实业或其他领域，但近年来他们逐渐有了“钱炒钱”的想法，即融到钱之后不是为了投资，而是用更高的利息再贷给下家，由此引发的问题就是利息越来越高。对于依赖高利贷作为主要资金来源的开发商而言，一旦受到政策调控或资金来源出现问题，就很容易崩盘。
据当地多名房地产业内人士的总结分析，而今这一生态链濒临断链，就在于两大问题：一是对于房地产的宏观调控政策持续收紧，虽然鄂尔多斯没有出台限购政策，也很少有人通过银行按揭贷款购房，但严厉的政策，逐渐影响了人们对于后市的信心。
导致鄂尔多斯楼市危机的另一个原因是，政府对煤炭的整合刺激到了民间借贷，从而影响到了房地产。据南都记者调查，鄂尔多斯除了伊泰、亿利、蒙能等少数几家之外，绝大多数房企即便不直接隶属于某煤炭集团，也在资金链上与煤炭脱不了干系。然而，鄂尔多斯从今年6月起开始，正在政府主导下进行第二轮煤炭企业整合———计划从300家煤炭企业最终整合成40家，一定规模以下的煤矿在被兼并重整之前不能开工，因此导致很多房企的现金流出现紧张甚至断裂。
此外，随着王福金案、苏叶女案的曝光，鄂尔多斯人对于自己向来熟悉的民间借贷也开始变得警惕甚至恐惧。在东胜区某核心路段的农村商业银行，出现了排队存钱的景象，对于此前不屑于存款的鄂尔多斯人来说，这可是难得一见。该银行工作人员称：“这最近高利贷不是出事了嘛，所以很多民众就抽出本金来存钱，我们这还算少的。”多名业内人士反映，鄂尔多斯的四大商业银行近期的存款业务量猛增。
要指出的是，调控政策可能只是导火索，事实上，鄂尔多斯的房地产泡沫早已胀大到了惊人的地步：依靠丰富资源，这里的人一夜暴富，有钱了就买房、买车、放高利贷，于是5年时间建成了一个32平方公里的康巴什新城，却因大量房子空置而被称为“鬼城”，那里有大剧院、博物馆、雄伟的市政府办公楼、双向八车道的宽马路、鳞次栉比的高层住宅，就是鲜见行人，晚上除了街灯以外都黑乎乎的住宅。鄂尔多斯面积相当于40个深圳，但市区人口仅40多万，人均住房拥有量已达3-4套。去年全市商品房销售面积达1009.4万平方米，相当于深圳年成交量的近3倍，而今年计划的新建住房面积超过2000万平方米，这意味着每天都有近6万平方米住房推向市场。“鄂尔多斯的房产早已脱离了居住使用功能，完全是投资投机性的，因此，一旦大家对后市失去信心，市场就立马瘫痪。”康巴什某大型楼盘营销负责人说。
等待救市
政府出手救市，楼盘坚挺不降价
然而，即便眼看着曾涌向房地产的资金如潮水般退去，即便零成交，鄂尔多斯的开发商和购房者都还表现得相当镇静。若依其他城市的楼市逻辑推断，成交低迷，则开发商会逐渐降价促销；购房者会盼着房价下跌，小业主们则担心降价。
“按照正常的市场逻辑，鄂尔多斯楼市早就崩盘了，但现在还没怎么见到降价的，是因为它有多种特殊因素的支撑。”在售楼盘康城某负责人说。康城是康巴什的头号大盘，2006年开盘时，一二期均价才2000多元/平方米，2009年底四期开盘卖8000多元/平方米，而今在售的三期均价达1.9万元/平方米。5年时间价格上涨近10倍，康城售楼员称，主要得益于老业主的不断追捧，其客户构成主要是煤矿主，不少人已经在楼盘相继买了十多套，而且一次性付款的比例占到70%.即便今年面临市场低迷，也几乎全是煤矿主在买。“开发商也是煤矿主，不差钱，所以现在没成交就没成交呗。”康城销售人员如此解释。
同时，在鄂尔多斯，经由发达的民间借贷体系，购房者和开发商早就绑成一体，很多人既是某楼盘的购买者，又是其借款开发的债权人。“全民都在搞房地产，几乎家家户户都有钱放在房地产的上下游，购房者与开发商早就是一体的。”有开发商表述，因此即便购房者也并不盼着房价下降。
基于此，不少开发商坚信政府会救市。当地一家豪宅开发商透露，日前鄂尔多斯市相关政府部门已召集部分开发商召开闭门会议，“如果作为‘储蓄罐’的房地产倒了，鄂尔多斯还有什么？”他说。
在他们看来，当地经济对房地产的过度依赖就像个定时炸弹，源自煤炭、经由高利贷、进入房地产的资金链循环往复，风险越来越高。但至今鄂尔多斯政府尚未能为当地雄厚的资金找到出路，也未能进行很好的经济结构调整，令这些资金长期以来主要沉淀在本地房地产上。如此，一旦房地产泡沫破裂，将会产生政府无力承受的后果。
据当地媒体的最新报道，政府果然已经开始救市：10月中旬，鄂尔多斯市政府推出一系列措施，其中第一项就是抬高房地产行业准入门槛，加快行业洗牌，鼓励综合实力强的大型房企兼并、收购、重组中小型房企。其次，鄂尔多斯市财政首期出资1亿元，吸纳市内外大中型企业、社会资本和部分产业资金共同注资，设立鄂尔多斯市城市建设发展基金，推动和支持市内房企进行兼并重组。
“现在房地产企业有442家，大部分还是处于暂定资质阶段，在这轮的洗牌中肯定会有被淘汰的，但是类似于王福金这样跳楼的事件应该不会再发生了，因为政府肯定会出手救。”东胜区某豪宅开发商说，因此，即便其楼盘已连续近三个月零成交，他仍称“不会降价，就等着吧！”
专题统筹：南都记者 朱文策
专题执行：南都特派记者 左娟 李康宁 实习生蒋飘
专题摄影：南都特派记者 李康宁
