已于9月4日推出的第五栋部分单位在国土局网站登记状态

　　【乐居十一楼市报道】今年国庆黄金周，深圳楼市一片哀鸿——据深圳市国土委网站数据显示，10月1日至6日全市仅成交新建住宅155套，比去年同期大幅下降93.3%。

　　然而，在楼市调控越发趋紧市场前景被普遍看淡的今天，楼市成交量的整体走低并不能算上是真正意义上的亮点。相反，在这个黄金周，一个 叫做花半里的楼盘却“一鸣惊人”，极大的刺激了业界神经。据相关媒体报道，该楼盘在国庆期间推出的400余套新品单位销售均价相对于其9 月初开盘时的均价有了超过30%的降幅。最为关键的是，该楼盘承诺会向前期购房者补贴因降价销售而产生的差价，确保前期购买的业主不会因 此受到损失。

　　“我们希望得到客户的认可。”花半里销售总监陈勇表示。

　　总所周知，向前期高价购房业主补贴差价的情况在令众多开发商不堪回首的2008年也曾出现过。但与花半里主动提出不同，当时的开发商是在 前期业主轮番维权甚至提起诉讼的情况下不得已才答应补差价。当时有律师告诉记者，由于补差价存在计算复杂以及商业伦理方面的诸多问题 ，因此往往是房企“被逼到墙角后为了走量的无奈之举”。像花半里这样在降价后主动向前期业主“大献殷勤”，在深圳楼市尚属首次。

　　“据我所知，花半里销售情况很不理想，如此动作实在令人感慨。”位于花半里附近的观澜某地产项目负责人告诉记者。

　　备案仅40套

　　按照花半里开发商深圳市恒和基房地产开发有限公司对媒体的统一说法，该项目于2011年9月4日开盘所推出的第一批1栋、2栋、5栋、6栋共计345套单位中，当天即已经成交263套，成交率超过7成。其中中小户型最受欢迎，“78平方米的三房两厅户型和86平方米两房改四房户型基本售 罄。”

　　但是时间过了一个月有余，记者于10月8日在深圳市国土委网站上查询时发现，根据国土委销售统计系统10月8日更新的数据，该项目1-6栋所有 单位中目前预售状态为“已备案”的单位仅仅只有40套，剩余所有单位预售状态均为“期房待售”。根据国土委网站的注解，“期房待售”是 指“房屋为期房，可以销售但尚未售出。”而对于花半里开发商宣称“基本售罄”的建筑面积为78.53平方米和86.34平方米的户型，记者注意 到其中的绝大多数登记状态也是“期房待售”。

　　一位曾经在世联地产从事数据分析工作的研究员告诉记者，一套新房从客户与开发商签订认购书到去国土局备案的时间一般在一个月左右，在 楼市的淡季，这一时间通常还会缩短。“因此就目前来看，由于时间差而导致销售实际状况统计不准的情况应该不会出现在花半里身上。”而 记者注意到，在“期房待售”和“已备案”这两种状态之间，还有“已签认购书”和“已签预售合同”这两种过渡状态，而这两种状态在花半 里1-6栋所有单位中均没有出现。“要么是开发商没有及时上报，要么就是认购行为根本没有发生。”这位研究员表示。

　　可能会更少

　　然而，就算是“已备案”，也不能代表这些单位已经被真正的卖出。相反，在楼市的某些特殊时期，“已备案”的数字往往被楼市某些利益方 用来充当真实成交数字，以期达到某种目的。

　　“判断成交量真实性与否要看买家是否最终与银行发生了借贷关系，如果这个借贷关系没有发生，那么这样的成交量就是虚的。而目前的购房 流程中，正存在着这样的一个漏洞。”知名代理行中原地产一位不愿透露姓名的业务经理告诉记者，对于花半里这样以需要贷款买房的刚需为 主要目标群体的楼盘，这一漏洞往往更容易被人利用。

　　据其介绍，对于包括深圳在内的大多数国内城市而言，购房者与开发商双方签订了购买协议，银行出具贷款承诺书后，就可以到国土委备案， 国土委再给出一份回执后，购房者认购的单位在国土委网站上显示的状态即为“已备案”。然而，只有等买卖双方拿着回执去产权登记处办理 房产证后，购房者与银行的借贷关系才开始发生，此时才算真正成交。

　　“问题就出在办理新房产证这个环节上。”这位业务经理介绍到，由于目前楼市被人普遍看淡，加之新的调控政策隔三差五就会出台以及一切 其它方面的原因，因此不排除部分购房者会在办理房产证之前突然反悔进而导致房屋无法被真正出售，这也就是为什么国土委的网站上经常出 现“已备案”状态变回“期房待售”状态的原因。

　　“我不敢说花半里是否也存在这种情况，但至少目前在深圳客集中的惠州，这种客户签好协议后又退房的情况正在一些号称开盘当天卖出大多 数的楼盘身上大规模发生。”

　　只为资金链

　　花半里给出的成交数据与深圳市国土委公布的数据产生严重冲突，这出罗生门中究竟谁对谁非目前尚无法准确判断。然而坊间却普遍认为，无论是花半里试图努力营造一种“项目受欢迎、紧俏热销”的氛围还是大幅度调低售价并且主动为前期业主补差价，都可谓是相当劳神费力且不一定能够讨好之举。花半里坚持如此，可见其销售压力已经非同一般。

　　“像花半里这样由中小开发商开发的项目，一旦滞销会非常迅速的影响到开发商的资金安全。因此在楼市调控看不到尽头的情况下，只要能够 快速回款，开发商通常是愿意牺牲利润的。”资深投资客李女士告诉记者。

　　李女士表示，花半里虽然地处龙华，但已然是龙华片区的边缘，其地理位置与传统意义上的居住热点龙华二线拓展区相距甚远，因此在定价上 是不可能与售价超过两万元的金地上塘道等楼盘相提并论的。而与花半里共用一个高速路出口的招商观园等楼盘，打的却是观澜片区的旗号， 价格仅仅为万元出头。

　　“地理位置的尴尬造成了其定价策略的尴尬，定价策略的尴尬或许就会造成其销售情况的尴尬。”李女士认为，相对于招商、金地等各方资源极广的大型开发商，恒和基这样的中小房企显然更难对其所处的形势保持清醒的认识。在面对市场冷清且意识到策略需要修正后，后续的价格调整显然也不会那么从容。

　　“幸好花半里已经意识到了潜在的风险进而在价格和营销上表现出了诚意，根据我的经验，现在亡羊补牢或许还不算晚。”