资金压力将促房价下调

提要:已经公布的2011年上市房企年中报显示,98家上市房企债务总额达1.01万亿元,同比增长43%,远高于业绩增幅,平均资产负债率为62%,负债率超过70%的达到40家。而接下来,在并不乐观的市场前景下,背负着资金压力的房企还不得不面对条条融资渠道收窄的恶劣环境。

  中介看市

  在经历了上一轮市场低谷后,开发企业对于自身资金状况的重视度显著增加,近年来在融资渠道拓展方面的努力也卓有成效———除传统的银行借贷外,境内外上市、房地产信托、海外房地产基金及私募基金,或者谋求与投资者合作等方式给了开发企业更多的选择。因此,尽管今年3月银监会提出“严格控制平台贷款增量”,到6月又要求银行采取“减少对房地产开发商的贷款”,令传统融资渠道步步收紧,但今年前七个月房地产开发企业融资额仍比去年同期上涨了23%。其中,利用外资的金额同比涨幅高达65.8%,自筹资金也录得34%的涨幅,而个人按揭贷款则同比下降5 .1%,国内贷款同比涨幅也回落到了6.4%。

  即便此前房企融资额增长两成以上,但企业的债务情况却不容乐观。已经公布的2011年上市房企年中报显示,98家上市房企债务总额达1.01万亿元,同比增长43%,远高于业绩增幅,平均资产负债率为62%,负债率超过70%的达到40家。

  而接下来,在并不乐观的市场前景下,背负着资金压力的房企还不得不面对条条融资渠道收窄的恶劣环境。随着调控的推进,对金融市场的干预和指导正逐步落实:证监会已从2010年8月起暂缓受理房地产开发企业重组申请,并与国土部建立监管合作机制,进一步核查已经受理的房地产类重组申请,意味着房企借壳国内上市的难度在加大,并且,国内房企海外发债也开始受到限制———国家外汇管理局今年8月下发通知,暂不受理境内房地产企业为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请,令房地产企业通过海外上市获得融资的渠道也受到波及。而此前表现活跃的房地产信托也同样受到政策调控影响,年中银监部门开始要求此后信托公司凡涉及房地产相关业务都要逐笔审批,而8月初部分商业银行也逐渐暂停代销房地产信托产品……多条融资通路被收紧,将直接提高企业融资的门槛和难度。

  可以判断,在楼市调控难有松动的预期之下,开发商资金状况短期内改善的可能性显然不高,加之后续融资难度增大,资金问题将成为促使开发企业主动降价以刺激销售、尽快回现的重要因素。

  张晓端 DTZ戴德梁行研究部助理董事

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