深圳楼市秋风凛冽，拐点在即
秋交会上，某个大社区的沙盘只有一个小孩子在“围观”。南都记者胡可摄
一个首地容御，一个花半里，市场走到现在仿佛才明白了路在何方，也给资金链日趋谨慎、加大力度推盘入市的房企以实质性建议。相比黄金周期间大部分楼盘隔靴搔痒似的优惠，真正掀起波澜的还是敢于面对现实的勇士。业内人士认为，部分楼盘人气旺盛但并未带来销售，同时个别销售好的楼盘都有明显降价举动，这也在提醒开发商，现在客户只有价格到位才会出手。在新盘供应持续增加的当下，想获得漂亮业绩提前上岸的唯有降价。
黄金周，在售楼盘滞销者多
刚刚过去的“十一”黄金周，各个楼盘的销售成绩让深圳楼市“金九银十”的传统说法彻底“破产”。来自市规划国土委的统计数据显示，在黄金周7天里，深圳全市新房成交仅289套，日均41套。或许“网签数据存在滞后”成为了最后一块遮羞布，但仅为去年同期的一成，与9月平均成交水平相比也下跌了近4成的对比数据似乎仍能说明问题的实质。
经南都记者近期针对各个在售楼盘的销售调查，超过5成的项目负责人对黄金周的销售成绩不满意。除上东湾、万科金域缇香、和谐家园等新开或推新楼盘成绩稍好，大部分在售楼盘如金地天悦湾、中粮鸿云、廊桥国际、新世界四季山水、潜龙曼海宁等7天销量也就在十几套左右。合拼大户型面临购买人群限制，总价高的豪宅单位面临目标客户缺失，开发商普遍以造势的现场活动加隔靴搔痒的优惠加以应对，事实证明消费者并不买账。
而有着楼市风向标的秋交会，事前人们所期待的逆市促销战也并没有出现。南都记者观察，本次秋交会深圳本地的楼盘项目只有21个，占整个秋交会的2成，但实际销售的楼盘只有8个，其余都不在销售期内。开发商们赶着卖房子，造气势的心态可见一斑。而令人失望的成交现状似乎更加印证了楼市需要用爆破的方式迎来转机。
首地容御、花半里引发拐点论
经南都记者统计，全市共有40多个新盘近期刚入市或已定年内开盘计划，这意味着未来3个月将给市场带来超过5000套的供应量。开发商选择大跨步出货，无非源自僵持的资金压力和所剩无几的“房票”。美联物业深圳营业部总经理江少杰表示，距离明年1月份，房企的卖房黄金时间只剩下3个月，加快入市抢“房票”会是主流选择。同时片区供应大、产品类型同质化，更晚入市将意味着更激烈的竞争。
在此大背景下，首地容御、花半里成了近期人们谈论最多的名字。当成交热点无一例外都落在降价盘上时，市场给出的信号已很明确。降价，是房企实现大步出货的唯一途径。
黄金周期间，位于华侨城的首地容御推出约140套新单位，精装修售价3.1万-3.2万元/平方米，毛坯售价则在2.9万-3万元/平方米。而距此不足一个月，首地容御上一批产品均为毛坯，均价3.8万元/平方米。现价每平方米房价落差近万元，引起业内哗然。新单位目前已基本售罄，销售额超过3个亿。
位于龙华的花半里已经公开表示要延续大尺度的促销出货了。该楼盘将于本月16-22日推出400套单位，最高降价5000元/平方米。目前支付5万诚意金的客户已经超过300人。回想今年9月初的1.78万元/平方米的开盘均价，无疑为有关降价促销的话题增加了谈资。
对此，中原地产大深圳区董事总经理李耀智表示，个别销售好的楼盘都有明显降价举动，这也在提醒开发商，客户只有价格到位才会出手。现在买房客户还是一定的量，但关键是价格。如果供应量增大的同时，价格也在下调，自然会带来成交上升。而成交上升的比例，将直接取决于降价的幅度。
降价已成共识，市场需拐点
据南都记者了解，在秋交会之后已有不少开发商在考虑加大促销力度，降价走量。明年春节前市场有机会出现大幅降价楼盘，近几年发展比较快、资金需求量大的开发商将率先降价。
“因为对短期市场并不看好，降价只是顺势而为。”龙华花半里营销总监陈勇面对南都记者采访时表示，花半里选择在当下走批量的降价促销，就是对短期市场的不看好，并且他相信持相同观点的应该不只花半里一家。整个深圳在成交量上都很冷淡，看得出国家政策不会放松，房价不一定要降，那房企为何不顺势而为？潜龙集团营销总监王毅刚也认为，地产开发是一个环节套一个环节，不能断，特别是资金储备不足的中小发展商肯定扛不住滞销的，现在这种市场为了促销只能降价。
众多业内分析人士在面对市场最为关注的“未来房价是涨还是跌”的话题，“降”是各位几乎没有任何迟疑的回答。“肯定会下降，但是整体均价下降应该不会超过20%。”世联地产首席分析师王海斌认为下半年市场已经发生变化，需求旺盛、供应量增加、城市整体库存和开发商的库存量也在增加，但是第三季度购房者信心指数调查却显示，预期房价“会下跌”的投资客和多次置业者首次超过“会上涨”的，市场整体预期在走低。深职院管理学院房地产研究所所长邓志旺则认为，春节前市场会有合理降价，但大幅降价可能性很小，原因即为还有大量开发商还存在侥幸心理，对政策松动、成交反弹有期待。
市场扫描
政策叠加导致市场较之去年更难做
去年“十一”黄金周，无疑是深圳楼市历年“十一”最具戏剧性的一次。去年9月30日晚11点，一纸限购令的到来正式宣告深圳成为国家楼市调控的重点对象，开启了楼市低迷至今的序幕。于是，于随后10月1日开幕的秋交会首日，买房的和卖房的都拿着报纸头版研究，有开发商说“完全被打懵了”，不少开发商索性就看热闹了，不推新也不促销。但尽管如此，限购令出台的首个黄金周，秋交会的参观人数达到了20多万人次。黄金周期间的成交量更是出乎人们意料：黄金周7天深圳全市新房成交量为2542套，比去年同期增长3倍多。其中1日和4日，新房的成交量均上了600套，创今年以来新房成交量的最高纪录。
反观今年黄金周，全市仅289套新房成交的官方数据虽然存在滞后，但仅为去年同期的1成，与9月平均成交水平相比也下跌了近4成的对比数据似乎仍能说明问题的实质。据了解，去年“十一”当天就售出659套，是今年7天的总数的2倍多。
自去年同期限购令出台，限购、限贷等政策所产生的叠加效应正在慢慢显现出来。随着“房票”一族加快被消化，一些合拼户型、总价高企的房源出现了明显滞销。随着今年政府内部限价政策的执行，相当一部分高价楼盘选择拖延入市，以现楼发售方式规避“限价”政策，由此导致年底之前深圳的存量房市场尤其丰富，新盘扎堆入市。在这等背景下，市场逐步转向买方市场，消费者的选择面变广，短时间内期盼高成交便成了十足难题。同时伴随片区供应大、产品类型同质化，开发商面临着前所未有的竞争。
策划/统筹：南都记者 罗一洋
采写：南都记者 何嘉益 郝丹 卢韵如 黄露 王莎莎
