近百盘在售或将售 市场迎来供应大餐
2008年秋交会促销较多，但成交惨淡。南都记者 陈以怀 摄
今年的春交会，深圳开发商仅10个参展，其中仅5个有推荐深圳楼盘，且无一在“五一”期间开盘或推新。而本次秋交会，深圳参展项目数量达21个，且超过一半是9、10月以后入市的新项目，开发商们赶着卖房子的心态可见一斑。即便开发商们已经敲锣打鼓忙成一片，近期新盘的成交仍难尽人意，所以“十一”期间有望看到硝烟弥漫的促销战。
近百盘在售或将售
南都记者统计，目前全市有近百盘在售或待售，有40多个主力新盘近期刚入市或年内有开盘计划。在这40余个新盘中，主力面向首次置业、刚性需求的中小户型就有约20个，占了一半。其次，单套建筑面积144平方米以上的大户型以及别墅类产品也不少，尤其在今年4月底开始的限价政策之后，不少此类产品或被动或主动地转现楼销售，所以面市时间一再后延，而今全市约有16个大户型或别墅新盘主力在售待售，年内可售别墅约有500栋，可售大户型则超过4000套。而备受投资客或单身置业者关注的小户型，受限购政策影响较大，当前只有5个新盘待售，且货量均不过三四百套。
难得的是，近年来新盘供应一直以大户型豪宅社区为主的南山，而今迎来一批中小户型新盘的面市，如泰福苑、海境界、阳光海滨花园、中泰南山一品等；鲜见新盘露脸的福田区，也有君临天下和廊桥国际开售在即，这两个楼盘名字一个霸气一个浪漫，却都是以中小户型为主。而近年来深圳新盘供应量的集中地龙岗，则因为开发商普遍担心越往后竞争越大、相对其他区域没有那么心存幻想观望，所以在今年上半年已陆续出货，没有堆积到“金九银十”，而今待售新盘仅广业成学府道、保利上城以及万科的天誉、金域缇香等。
新盘将以“低价”入市
“9、10月是今年首个也可能是唯一一个新盘供应高峰期。”不少业内人士预计，如上述40余主力在售将售的住宅楼盘，不少是“等无可等”了才赶在年底前出货的。可见的是，虽然各待售新盘价格未定，但已经在大张旗鼓、各出奇招地做营销，如招商果岭首开深圳网上卖房先河、君临天下举办“王后驾到”巨星演唱会、学府道请来国宝恐龙化石展，以及万科声势浩大的“万团大战”、阳光天健城打出“国庆优惠五重奏，直减30万”等。
新近开售的楼盘，在限价政策和市场竞争的双重压力下，已明显呈现出“低价入市”的现象。如9月24日开盘的万科金域缇香，单价9400元/平方米起，而一年前同在坪山新区的大东城就曾卖到1.2万元/平方米；9月23日晚开盘的万科公园里，带精装修均价1.6万元/平方米，而同在布吉区域的万科红于今年1、3月的两次开盘均价都在2万元/平方米；9月17日开盘的廊桥国际，均价3万元/平方米，不及周边某些二手房的售价。
同时，结合低价开盘的还有优惠促销，如万科公园里的优惠额度从7月23日的5000元升至开盘日的10万元，豪宅区华侨城香山里二期的开售也打出“带精装修2.7万元/平方米起”的特价诱惑。
“金九”成交不如人意
开发商可谓是敲锣打鼓忙翻天了，但购房者的积极性并不高。从多个新盘营销现场反馈的情况来看，成交情况不如人意。如中秋小长假期间，造势已久的金地天悦湾，首批才推80套，仅成交40套；首地容御加推93套，成交29套；峦山谷新推500多套才卖了几十套；即便特价清货的紫麟山，以龙岗中心城别墅区、高赠送率大户型的定位，1 .1万元/平方米起的特价，三天假期中也成交不到10套。
而后至今两个周末，相机面市的新盘如廊桥国际、天健W、万科公园里、万科金域缇香、华侨城香山里二期等，即便有如上所述低定价加优惠促销，开盘当日也最多不过卖200套，如万科金域缇香宣告“开盘两小时售罄”，背景在于开盘仅推了219套；香山里二期“当天成交过半，销售额达15亿”，已是业内传唱的旺销典型，背景也在于才推了300套，且带精装修2.7万元/平方米起。
深圳市规土委即时成交数据显示，9月的一手房周均成交量仍在300多套，上周（9月19-25日）报459套，已经是环比上涨60%的成绩。“有资格买房的人越来越少，而可选择的新盘多起来了，所以销售困难了。”多名开发商坦言。如万科地产相关负责人就近期密集推盘并启动“万团大战”的解释为：“采取‘尽快入市’的策略，理由一是预计年底全市供应量会比较大，且市场政策不见明朗；二是限购之下，具备购房资格的置业者几乎是买一个就少一个，不具备成长性。”
秋交会或成促销大会
因此，马上开场的秋交会，被业内人士一致认为将是今年供应最为集中的阶段，也是最为火爆的促销大会。本次秋交会，深圳参展项目数量达21个，且超过一半是9、10月以后入市的新项目，可见开发商们赶着卖房子的心态明显。
“肯定是促销为主、降价为辅。”深圳市都会城市研究院院长高海燕说。多名业内人士倾向一致地判断“秋交会促销很普遍，但还看不到大降价”，可见的是新盘将在限价政策和市场竞争的双重压力下，以较低的定价入市，而且如果10月份促销效力不大，后期会有进一步降价举措。
因此，对购房者的置业建议，业内专家表示眼下可更多关注新房，而供应量大、促销多的10月份将是年内最好购房时机。若购买二手房，成熟大社区、名校学位房、地铁口及商业旺区的中小户型被认为最抗跌，当下抵买。“刚需已可入市，为投资考虑或者不那么着急的可以再等一等，看看‘十一’的市场定价趋势如何。”港置地产深圳区总经理陈鹏说。
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近年深圳房地产交易会情况
2008年秋交会
有楼盘“买房送宝马”
这是深圳开发商参展和促销都最积极的一次，整个展场几乎见不到外地开发商，深圳本土开发商占据全场，“万中招华金”难得地齐聚一次。虽然多见“9.5折”、“9.2折”、“多重优惠折上折”等平时难见的折扣，甚至有如侨香诺园打出“买房送宝马”，如滨海大厦送10-60万元商务车等大手笔优惠，但成交依然不理想，前三天全市新房成交量依次仅80套、51套、46套。
2009年秋交会
几无促销，参展豪宅盘占50%
万科、招商、佳兆业等一众深圳开发商参与，展出约40个楼盘，不过打折优惠促销的现象极少，主要原因在于当年房子不愁卖，成交量和房价连创新高。业内人士总结，此届秋交会最大的特点在于价格昂贵的高端豪宅盘占参展楼盘的50%.来自惠州、东莞、中山、珠海、海南等地的开发商促销相对积极，外地参展项目占比45%.深圳市规划国土委数据显示，10月1-5日，全市一手房成交567套。
2010年秋交会
前夜出台限购令
10月1日开展，9月30日晚11点，深圳出台限购令，有开发商说“完全被打懵了”。本来，91个参展楼盘中仅23个是深圳的，其中主力在售待售的还不到10个，再加上“限购令”这么当头一棒，不少开发商索性就看热闹了，不推新也不促销。外地楼盘则一下子反应过来，惠州、东莞、广州、中山等楼盘，趁机营销抢客，效果还不错。
2011年春交会
全场人气不及中海一家专场
此次春交会，参展楼盘项目共计67个，其中外地项目54个，比例超过80%，而深圳的楼盘项目不到10家，且其中推荐本地项目的只有深物业集团、振业、万科、华南城、花样年五家。这些楼盘没有一个在“五一”期间开盘或推新。因此春交会，成交寥寥无几，而就在会展中心对面的大中华喜来登酒店，中海地产举办的“万人团购专场”，1300多套房源当日宣布售罄。
市场观察
秋交会将是“促销为主降价为辅”
高海燕深圳市都会城市研究院院长
今年的秋交会肯定是促销为主、降价为辅。对于当下的市场，开发商、置业者、市场观察人士等都已有一致的判断，即房地产市场已经进入了降价通道，只是不同的群体面对市场时的心态和策略不同而已。我认为开发商会采取“边走边降”的策略，即一边试探性降价一边观察市场。但可以肯定的一点是，普遍性优惠是肯定的，但大幅降价确实尚不具备动力。从现在楼盘的分布情况来看，其实可降区域并不多，福田、南山等属成熟区域，前海、龙华等区域有规划利好，开发商坚守的心态会更强。但是，也不排除有部分区域如龙岗一定会适当降价进入市场，再偏远一些的区域由于购房需求小，降价形势将会更明显。
开发商都意向降价促销，此举能否拉动成交实现“以价换量”，只能说，市场的最终表现是博弈的结果，不同的楼盘之间差异会非常大。也就是说，有的区域、有的楼盘能做到“以价换量”，有的则即便降价也难实现。最近有的楼盘销售还很不错，这就是开发商在博弈过程中获得了目标置业者的认同，这包括楼盘所处区域、品质、定价等多个方面。
新房将推动二手房实质性降价
李耀智中原地产大深圳区董事总经理
相比平时，秋交会期间成交会好一点。其一是根据我们了解，很多发展商都打算在秋交会期间做促销活动，这会一定程度刺激成交；其二是其间开盘推货的楼盘也比较多一些，购房者有更多选择。但这个成交反弹不会太明显，因为市场大势是前提，限购还在持续，银行贷款也很难，市场又有降价预期，要获得很好的成交还是很难的。
今年秋交会，二手房成交估计会很差。新房卖得好是因为定价有优势，开发商在当前形势下已有降价意识，但现在不愿降价的小业主还是大多数。如果10月份越来越多新房调整价格，一定会影响二手房成交。如果二手房业主僵持不降价，成交定会面临困境。当然，随着新房价格逐步调低，愿意降价出售的业主会增多，成交将有希望回暖。
在这一轮调整中，一定是一手房降价带动二手房降价。当前入市新盘、在售楼盘的定价已经很明显，开发商希望以价换量。开发商也会通过秋交会促销来观察市场，如果促销收效甚微，“金九银十”后还会有进一步的降价动作。在一手楼盘的价格压力下，二手房的价格僵持局面会逐步被打破，降价个案将会增多，比市场价格便宜10%-15%的房源是会有的。
未来一段时间内，二手房市场都不会太乐观，7、8、9月份成交最低，10月份环比会好一点，但难有大起色，此后一直到春节都会比较平淡。
但这是基于政策预期不变的情况下作的判断，我认为现在外围经济形势已经有了一些变化，不排除后期会有部分政策有所放松。调控略微放松后，成交量会有反弹。
10月将是今年最好的购房时机
陈鹏港置地产深圳区总经理
当下楼价已进入下降通道，在房价下降过程中，有三类物业会体现出较好的抗跌性能。一是处在成熟区域、配套好的物业抗跌性强；二是学位房，尤其是名校周边的学位房，无论市场涨跌这类物业永远都是刚需旺盛；三是地铁沿线的中小户型，宜租宜售。另外，如果是长线持有，商业旺区的小户型也抵买，如罗湖东门、人民南等区域的小户楼盘，租金高房价还比较合理。
对于置业区域，今年我认为可以多关注关外尤其是靠近关内区域的新房。其一是现在福田、罗湖、南山等成熟区域的新房供应少、房价较高；二是现在关外区域的配套日渐成熟，地铁网络也拉近了区域之间的距离。现在买新房最大的衡量标准是性价比。相比关内成熟区域，宝安、龙岗入市新盘以较低预期入市的机会比较大，很多发展商会以略低于市场价的价格开盘，在以上区域反而容易买到性价比高的物业。
如果要买二手房呢？我建议大家不要坐等笋盘，因为这是可遇而不可求的，一味等待可能会与好房子失之交臂。对刚需而言，在二手房市场看到心仪的物业即可出手，现在议价空间增大，是买房的好时候。
对于打算买新房的置业者而言，10月份会是今年最好的购房时机，一是新房推出多可选择空间大，二是会有新盘以低于市场预期的价格入市，可谓量多价平。过了这一拨供应高潮，市场会逐步回归冷淡。
如何抢到“房票”才是营销关键
尹香武（半求）房地产内参网总经理
在限购、限贷、限价等政策调控下，此时传统意义上的营销意义并不太大，而要寻求更有效、针对性更强的营销手法。如何有效争取“房票”，针对性地开拓“房票”资源最重要。
首先营销要目标明确，重点推出适合当下市场需求的产品。市场低迷时期必然是刚需为王，项目重点推的产品需要是面向刚需的产品。这里的刚需分两种，一是物质化的刚需，即生活刚需，他们需求的是满足居住需求的产品；二是精神刚需，他们更青睐养生、度假类产品，如万科双月湾。
其次，开发商还需要定向开拓新的客户资源，挖掘企业、外地客户，及在深圳还有条件的客户。在限购之下，此举甚为关键。
我认为当下降价不是最好的营销方式，降价不是完全没用，但这应该是第二个层面的选择。目前符合“房票”需求的产品才有机会获得更好成交，否则降价也可能无效。更重要的是，现在深圳仍在执行“限价令”，各楼盘成交价环比不得再涨，在政府迫降楼价的情况下自己再主动降价，后期销售产品危险系数高，这其实是竭泽而渔的办法。
年前的楼市肯定是不乐观的，持有“房票”的购房者更少，银行贷款也是越来越难，同时市场供应量放大，市场成交也不会太可观。
