连学位房都开始降价了
现在学位房经历着2008年以来的最大价格危机。图片/CFP
如果向来坚挺的学位房都面临价格下调的压力，可见目前的深圳二手房市场得残酷到什么地步！
在教育资源本身稀缺的深圳，附带名校学位的住宅买家一向是“刚需中的刚需”，家长们“让孩子赢在起跑线上”的初衷使得很多学位房虽然老旧，但价格却攀比豪宅，且只涨不跌。然而近期南都记者调查发现，二手房市场的低迷已经“感染”了学位房：东门、香蜜湖、蛇口等片区的二手学位房成交价都比先前有了5%-10%的降幅，部分100平方米以上户型降价70万都无人接手。有业内人士表示，现在学位房经历着2008年以来的最大价格危机。
成交价较之前普遍下跌5%-10%
近日，美联物业凤凰路分行经理李晓芳着实郁闷。一直以来，她所负责东门片区里以学位房居多，有时即使市场不好，学位房凭借其刚性需求旺盛的特性，成交一直保质保量。可近一两个月来，她明显感觉到市场的变化。“成交量很低，并且诚心出售的业主明显心态受到了影响，议价空间开始增加，且让利幅度不少。”可是即便如此，买家不买账，导致成交量仍然低迷。除此以外，她在福田香蜜湖同样带有名校的学位房片区跑盘时发现，相同的问题同样存在，学位房成交低迷，实际成交价出现下跌，难道曾经冠以抗跌明星产品的学位房，如今也难逃打折出售的命运？
经南都记者调查发现，全市二手楼市低迷的当下，来自买家的观望情绪和业主的套现情结让学位房难以独善其身。罗湖莲塘、福田香蜜湖、南山蛇口等具备名校学位的楼盘，实际成交价不可避免随大势而降。美联物业罗湖区总监袁新有总结到，据她的观察罗湖学位房当下的普遍成交价较之年初有了8%的降幅，卖家主要以急于套现为主，且多要求一次性付款。香蜜湖更是有先前叫价650万的学位房打9折仍等待买主。蛇口某中介公司高层则认为，目前的学位房折价堪比2008年！总结各区调查结果，目前深圳学位房相比今年年初的高峰时节，降价幅度普遍在5%-10%之间。且降价难以提升现有的购买量。
整体低迷，业主对后市不看好成主因
“以目前所处的市场环境来看，受限购、限贷以及按评估价征税等政策叠加效应的影响，二手房市场环境已经到了转变风向的时候，投资客已逐步绝迹，而价格明显达不到刚需买家的心理价位，诚心出售的业主只有降价一条出路。”招商置业沿海区总监沈斌说。他表示，在这等大环境下，学位房不可避免地受到影响。“很多业主对房价未来的走势开始不看好，蛇口一些老房属于绿本转红本，一旦套现则获利巨大，他们并不在乎让点利润，因为利润已足够多。”
中联地产景田南区区经许蔚则认为，现在学位房市场已经进入到买家择机而动的时期内，已经转变为买方市场，再加上目前二手市场普遍低迷，部分不看好后市继续套现的业主开始增多。“学位房成交量有它周期性特点，入学前的7、8月会比较旺，像现在买家购买的热情就不会特别高，普遍会选择等等看。”南都记者走访香蜜湖片区的中介地铺也发现，具有荔园外国语小学、深圳高级中学等学位的翠海花园、香蜜湖豪庭等小区挂牌的二手房，较之去年出现了下跌，而实际成交价降幅则更达5%-10%。“像一些总价在200万左右的学位房，降个20万左右比较常见，降价幅度一旦达10%，成交就问题不大了。”许蔚说。
百花片区仍比较坚挺
虽然近几个月全市二手市场环境相当低迷，但用美联物业百花区域经理陈竟争的话说便是“一直与外界隔绝”。
据他介绍，因为百花片区年代相对久远，配套区位各方面因素相对成熟，片区居家氛围十分浓厚，入住率一直很高，因此实际的放盘量一直不多，诚心出售房源的业主更是少之又少，“因为早年业主买入的价格比较低，且目前租金回报十分可观，一套100平方米的三房单位每月可租到5500-6000元，因此实际出售的单位并不多。”据美联调查，今年7、8、9三个月平均每月的实售单位只有20套左右。再加之百花片区内的学校在全市名校中的竞争力一向出众，受供应量不足的影响成交价并未出现明显下滑。“但受市场低迷环境影响，业主议价空间仍然存在，但没有像其它片区那样出现大规模降价。”陈竟争说。
小调查
不降价就无成交
南都记者以持房业主的身份咨询了学位房众多的福田百花和南山蛇口的中介公司，表示有学位房出售的打算。
福田中介表示，南都记者“手中”的44平方米，带有深圳实验学校的国城花园房源已经多个月没有成交过，目前挂牌价为230万，但最高出价的买家只在180万，降价幅度21%
蛇口中介表示，南都记者“手中”的70平方米，带有蛇口育才二小学位的文竹园房子先前成交价普遍在150万左右，当下诚心出售的话，130万是个比较合适的价位，降价幅度13%。
○下跌片区
罗湖黄贝岭、翠竹 某三房4个月跌了30万
在罗湖黄贝岭、东门以及翠竹，深圳小学、螺岭小学以及翠竹小学是名气最大的三所学校，嘉年华名苑、东门金座、东悦名轩、京基东方华都、京基东方颐园、华丽花园等相当多的楼盘因此被标以带名校学位的标签。今年年初，学位房的均价普遍在每平方米1.5万至2万元之间。
而近一两个月，上述部分学位房开始出现降价。据业内人士介绍，京基东方华都、京基东方颐园等单身公寓户型普遍出现3-4万左右的降幅。美联物业凤凰路分行经理李晓芳举了个例子，今年5月份，带有螺岭小学学位的华丽花园一套28楼的三房单位成交价还在158万元，而9月份，相同楼盘相同户型的低楼层房源成交价就不可思议地跌到了130万元，“我认为145万是比较正常的市场价，130万的确出乎意料，也反映了业主对后市的不看好。”
福田香蜜湖 越来越多的业主接受议价
香蜜湖及竹子林片区的名校较多，有荔园外语小学、深圳外国语学校、福田外国语学校、竹园小学、深圳高级中学等，去年福田区教育局又将新建的侨香学校和荔香小学分别纳入到福田区外国语学校和荔园外国语小学统一办学，仅这两所学校为辖区新增的优质学位就达3800个。
此前，此区域的房价已近半年没怎么涨跌，目前，香蜜湖片区房价在3-8万元/平方米，竹子林片区在2.5-3.5万元/平方米。而在当下低迷的市场环境下，综合多家中介的反映，越来越多的实卖业主开始接受议价。据南都记者了解，翠海花园今年4月份一套150平方米的复式单位挂牌价还在800万元，现在据说有买家谈到了750万，还在犹豫是否下单。附带深圳高级中学的香蜜湖豪庭此前均价3万元/平方米，现在基本处在2.6万元/平方米左右。中联地产景田南区区域经理许蔚透露，即使降价，成交量也与之前变化不大，低迷依旧。
南山蛇口 降价盘集中在老的小区
蛇口片区是深圳历史悠久的教育重区，育才教育集团前身是创办于1983年的招商局蛇口工业区育才学校，2003年正式宣告成立的育才教育集团，目前下辖育才一小至四小、育才中学、育才二中、育才三中与幼教中心，提供了区域内大部分优质学位。
招商置业蛇口沿山区总监沈斌则表示，此前蛇口的学位房一直坚挺，属于“不涨就很不错了”的那类，但在目前受市场整体冷淡环境影响，价格开始出现下滑，已经进入到买方市场阶段。“一般9月份到第二年的2、3月是主要的成交期，如花园城等新开发的物业由于开盘价就比较高，所以降价幅度比较有限，主要降价楼盘集中在爱榕园、文竹园等绿本转红本的较老小区。”沈斌表示，之前带有育才二小学位、总价在150万的爱榕园和水湾小区等老房子，近期成交价就在130万元；新房为代表，带有育才四小学位的花园城一期，5月份时一投资客挂牌价还在150万，9月份也以128万的价格成交。他表示，这样的降价幅度在2008年之后还从未见到。
