带个好学位房价高很多

　　 深圳学位房与普通房上半年均价价差已达每平方米12852元

　　 新的一学期即将开学，学位房再呈火爆之势。来自市场的信息显示，近年来学位房与普通房价差不断扩大，到今年上半年，两者价差已达每平方米12852元。

　　 11片区学位房受青睐

　　 深圳重点学校主要分布在原特区内区域，特区外为辅。深圳目前有省一级、市一级的公办小学、初中100所左右。大致统计，深圳目前口碑较好的公办小学有29所，公办初中有28所。其中，深圳省一级学校，如深圳实验学校、深圳外国语学校、深圳中学、高级中学、园岭小学、深圳小学等，都是大家眼里的名牌学校，居中物业如福田的百花片区、南山的南头、蛇口片区和罗湖的翠竹、东门片区，均为家长所心驰神往。

　　 另有一些物业所带学位虽不为省一级学校，也因办学质量好受到很多家长、投资者追捧，尤其是升学率居高的学校，如景田片区的福田外国语学校。

　　 在宝安和龙岗，也有省级、区级学校。但由于知名度和升学率关系，加上区域经济发展和周边配套关系，家长们还是倾向于特区内的学校，因此原特区内拥有这类品牌学校资源的房产得到更多青睐，自用或投资需求更活跃，业内称这类房产为重点学位房。

　　 根据中联地产与市教育局的统计，目前我市学位房投资较旺的有11个片区。其中福田有百花、景田、莲花三个片区；南山有南头、蛇口、科技园南三个片区；罗湖有翠竹、东门两个片区；宝安有宝安和龙华新城两片区；龙岗有龙岗中心城片区。

　　与普通房价差逾万元

　　深圳人投资学位房由来已久，为了孩子上学，许多家长提前几年开始着手准备。记者在采访中发现，学位房的消费群体主要是改善型置业者，购来自用的家长居多，尤其带有重点学位、周边生活配套设施完善的学位房，如景田、翠竹、莲花村、蛇口等片区，虽然房价居高，但成交仍然活跃。即使是近几年楼市调控不断、市场低迷，学位房的需求仍然旺盛，一旦有物业挂牌，大家都争先恐后购买。

　　中联地产选取了特区内三区域共18个样本学位房进行了长期监测，结果发现，深圳学位房价格与全市均价的价差近几年正不断被拉大。以2008年起始的统计数据表明，2008年学位房与全市二手房成交均价的价差为每平方米6596元，经过2009、2010年的不断扩大，到2011年上半年，价差已达每平方米12852元。业内人士表示，这样的单价差距，已经达到了龙岗区现阶段二手房均价水平，足够在龙岗区买一套相对不错的住宅了。

　　再就是，价格升幅学位房也大于全市二手房。监测发现，深圳学位房的价格从2008年的每平方米16687元到2011年上半年的每平方米29797元，涨幅达79%，相比全市二手房物业上涨68%而言，多11个百分点。

　　记者采访时发现，学位房不但在市场好时领涨，而且在市场调整时也能抗跌，因此不但家长偏好此物业，连投资客也喜欢，如福田的百花片区，虽然房龄偏老，但周边学位房均价已上涨到每平方米5万元，相比周边非重点学位的物业溢价空间已超过了30%。

　　置业者首选南山

　　6月15日~6月30日，中联地产发起关于“消费者购买学位”的网络调查，收回有效样本600余份。结果发现，因为学校知名度和资源集中的关系，当前有购买学位房需求的家长倾向于选择原特区内区域置业。

　　其中处在高速发展的南山区由于重点学校集中，消费者选择的比重也最大，达46%。其次是福田区和罗湖区，分别占到25%、24%，而愿意去龙岗、宝安的凤毛麟角，仅占5%。

　　调查发现，购买学位房的消费群体一般以改善型居多，在他们的购买意愿中，愿意支付的总价集中在100万~180万元间，达43%，其中还有25%的群体愿意支付180万元以上来购买学位房。此类群体在购买学位房时主要出于学位的需要，投资客较少。

　　在问到准备多久购买学位的时候，38%的调查者表示会在一年内购买，21%的人表示在半年内购买，15%的人表示3个月内即会购买，有26%的人表示在一年之后购买。

　　在众多影响学位房置业的因素中，76%的受访者表示最看重学校的教育质量，看重房子性价比的占17%，看重周边配套及氛围的占6%，看中升值潜力的仅占1%。

　　【典型案例】

　　百花片区

　　价格直追华侨城豪宅

　　无论是知名度还是楼市表现，百花片区都绝对是深圳学位房片区的最佳代表和领军者。

　　百花片区的房子都是非常普通的住宅，楼龄也比较老，但是该片区内聚集了十分强势的教育资源，如深圳实验学校、百花小学、荔园小学等，其房价因此竟可以与福田中心区或华侨城片区的豪宅相比，如片区内单价最高的国城花园，其单价已经接近每平方米5万元的水平，不仅高出其他片区同楼龄、同品质的学位房价格许多，与福田豪宅黄埔雅苑相比也是有过之而无不及。

　　从整个片区来看，自2008年1月以来，百花片区学位房均价整体表现明显强于相邻的非学位房。进入2010年下半年，学位房的均价开始大幅度拉开与非学位房的距离。

　　根据中联地产研究中心的测算，2011年上半年百花片区学位房均价达到每平方米30007元，高出非学位房的每平方米22189元约35．23%。这35%的空间应该是由两部分组成，一是学位房使用功能和教育资源稀缺性带来的正常溢价，二是学位房概念炒作带来的投资溢价。百花片区的投资投机气氛相当浓烈，也是刺激其房价高企的重要因素。

　　景田北片区

　　学位房价差日益明显

　　与百花片区浓厚的投资投机气氛相比，景田北片区的特点就相对纯正，基本以自住及自用客为主，投资投机氛围较为平淡。

　　长期对景田北片区进行跟踪的中联地产市场研究中心首席研究员叶蓉表示，该片区拥有多个知名学校，如福田外国语学校、景秀小学、景秀中学等，给景田北片区的楼市带来良好的效应。

　　2009年中之前，景田北的学位房与非学位房价格表现差别并不明显，但2009年下半年开始，由于福田外国语学校的良好表现，学位房价格开始领先，凌驾于非学位房之上，并逐渐拉开差价，特别是2010年底以来，差价拉开的趋势愈加明显。

　　具体来看，2011年上半年，景田北片区的学位房均价为每平方米25154元，而非学位房为每平方米20480元，学位房的溢价空间为22．85%。业内人士认为，与百花片区相比，景田北片区的天然居、万科城市花园等楼盘品质、宜居性等都更强，且该片区主要以自住为主，投资投机氛围小，因而其房地产" href="http://www.soufun.com/" target="_blank">房地产市场也相对平稳、理性。(董超文)