“刚需”靠不住，降价才是硬道理
○ 记者见地
近期看房，还有些销售人员拿“刚需”说事，大意无非是虽然投资型买家被限购政策挡到了门外，像深圳这样的城市，刚性需求还是强劲而且源源不断的……笔者以为，这不是盲目乐观，就是自欺欺人。
所谓“刚性需求”，即实际需要购房自住，且要在短期内实现的，主要有两类：第一，1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，因为结婚需要购买首套房；第二，1998年前后许多人购买了“房改房”，经过10年左右时间，由于当年的住房在户型、功能上不完善或面积不够，急需换房，改善家庭住房条件。
这两类需求听起来“刚性”，但钱包未必“刚性”。且不说换房的刚需中有一部分人已经因为“限购令”而不具备购房资格，实际上这两类购房者中大批人都因新政而对买房大计“有心无力”。算笔账就知道：按照去年4月17日“新国十条”和今年1月28日“新国八条”的相关规定，现行房贷政策是：首套房最低首付三成，基准利率(目前深圳大部分银行还要求上浮)；二套房最低首付六成，利率上浮10%(视客户情况有的上浮至20%，甚至30%)。
于是，按照之前“首付两成、利率七折”凑齐了购房款的刚性需求者，受影响最轻微的也要多准备一成首付，增加40%的利率成本。这期间还经历了三次加息。以购买一套100万的房产为例，相比一年多以前的购房环境，即便假定这一年多以内房价没有再涨，那么也需要多准备10万元付首期款，而且月供还增加了345元(以20年期、等额本息还款计算)。
更重要的是，刚性需求者对房价极为敏感，因为他们大多是积蓄多年才入市，而现在房价有了下跌预期，哪怕大半年时间才跌个10%，那么100万的房子变成90万，晚几个月买房就相当于多挣了10万，这么高的“月薪”在很多人看来都是很有诱惑力的。于是，房价一旦步入下行通道，所谓刚性需求就成了个伪命题，他们入市的积极性比投资客还要差，毕竟投资客有资本还可“看长线”。
2008年的市场就是明证。当年楼市成交持续十多个月的低迷，“买涨不买跌”的怪圈得以印证，直到2009年初，宝安中心区、龙华等地几个楼盘以超低价开盘，“日光盘”、“开盘售罄”等字眼频频现诸报端时，大量刚性需求者才猛然发觉不能再等下去了，于是3、4月开始蜂拥入市，促成了当年房价的“报复性上涨”。
正如温总理所言，“信心最重要”。在房价被摁住不动的政策决心下，习惯观望的刚需们的信心天平会越来越倾向于看跌，毕竟再怎么样等降价，其成本和风险都比不上那实实在在要多掏的购房成本，于是他们大多会选择等，直至看中的某区域或某楼盘真降价到一定心理预期内。
左娟 南都地产评论员
