龙华利好预期前置多年，降价促销是目前共识
从撤消二线关设置，到龙华新中心的宏大规划蓝图，作为离福田中心区最近，又是深圳狭长地理分布带上中心位置的龙华片区，很早就借助“福田后花园”的称号而受到置业者们关注。
龙华区域利好已充分前置
近几年来龙华“焦点”现象明显，房价也一直扶摇直上。资深地产营销人士弓鸣回忆，从2008年金融危机后2009年开始，龙华的各种区域利好就开始全方位被热炒起来。当时市场均价也才每平方米七八千，比如新盘开卖的大型社区金地梅龙镇，最初还有6000多元/平方米的价格，卖到后期噌噌很快就涨了一倍甚至两倍。而到2010年、2011年间，开卖的几个新盘如潜龙曼海宁、水榭春天等等，均价已经突破了2万元/平方米。
南都记者从多位专家和业内人士处得到的反馈基本一致：龙华的区域利好对楼市影响已经充分前置，在这样一个市场背景下明确启动龙华功能新区这个消息，应该更多是在行政管辖方面的一个定位划分，对市场的直接影响并不大。
不过谈到行政管辖细分这点，深圳市职业技术学院房地产研究所所长邓志旺就表示，成立龙华新区，是深圳从大区制到小区制方向发展循序渐进的结果，深圳借鉴发达国家的经验转向小区制，人口规模小，管理上相对到位，效率更高。而锦绣御园营销总监贝海辉也称，区域政府管辖范围更加细分后，街道办的相应权利更大，决策的独立性更强，行政效率的提高对市场而言当然是利好的。他同时认为：“可以预见到的一点是，新区启动后政府部门肯定要有相应的落地动作，无论拓展区内的规划建设，还是老城区内建设方面历史遗留问题的解决等，都将进一步提速。”
观澜地价、房价或涨幅最大
虽然多年来由于地理位置的接近，龙华、坂田一直合称龙坂片区，但由于两者分属宝安、龙岗两个大区，要跨二合一在政治、经济上都有一定难度，因此此次功能新区并未加入坂田，而只把龙华、大浪、民治和观澜划为一体，对此知名城市规划及建筑评论家贺承军就表示，过去观澜由于位置偏远，地价和房价都比龙华差一截，如今功能新区启动后，预计观澜的地价和房价将是接下来涨幅最大的。
与此同时，多位接受采访者都谈到整体楼市冷淡现状，均认为政策调控短期内不会松动，市场还有起码一年以上的持续性。而看具体市场表象，从花半里的大幅降价，到中央原著的10万抵20万，再到锦绣御园将要推新的随行就市，长时间的一段观望后各项目发展商们逐渐达成共识，要吸引人气、促进销售最有效的手段就是降价，只不过不同项目具体的操作模式不同而已。
地域猜想
客观上将促进深圳偏北部区域的发展
关键词
北拓 小区制工业重镇 各项公共配套 深莞一体化？
论证人：邓志旺深圳市职业技术学院房地产研究所所长
若是说“北拓”的话，应该把坂田、布吉划进来，而如今的思路，显然还是以原行政区划为基础，即在宝安这个大区里，将地理位置接近、经济结构类似、产业相关的龙华、大浪、民治、观澜划出来成立新区。坂田属于龙岗，即便它与龙华的关系再怎么紧密，以至于人们习惯称呼“龙坂片区”，但要跨区组合成一个新的区，在政治、经济等方面还是有很多阻力，是难以实现的。
成立龙华新区，是深圳从大区制到小区制方向发展循序渐进的结果，深圳将形成六大行政区、四个功能区、一个前海“特区”(前海深港现代服务业合作区)的版图，通过更多功能区的设立，承担深圳行政管理体制改革的实验。此前，宝安区和龙岗区无论在面积和人口数量方面都相对较大，政府无法进行有效管理，经济社会管理缺位相当严重。所以，深圳借鉴发达国家的经验，由大区制转向小区制，人口规模小，管理上相对到位，效率更高。
当然，龙华新区成立以后，将在客观上有利于促进深圳偏北部区域的发展，令北部也将有自己的区域中心，而不是过于集中到福田中心区、南山中心区等地。目前，龙华新区是深圳的工业重镇，区内知名企业有富士康、长安标致汽车、德美、力劲、好日子卷烟厂、深圳市服装基地等，未来，将加入各项公共配套以及更多的商住项目，形成具备一体性的综合功能。
至于所谓的“深莞一体化”，至今还只是某些开发商等为了拉近客户心理距离而吹嘘的概念，并没有实质内容，不像我们现在看“广佛一体化”，两个城市之间通了地铁，还将实现通信一体化。龙华新区的成立虽然有利于深莞接壤处的开发发展，但能否一体化是更高层面的问题。
房价猜想
长远来看，将促动港人北上置业
关键词
短期 小城市规划 交通 楼价高点利好前置 港铁
论证人：弓鸣，资深地产营销人士
在我看来此次政府启动龙华和大鹏两个功能新区，主要还是行政管辖和产业结构发展的需要，这是符合深圳精细化发展大趋势的。因为从行政划分来看宝安区确实太庞大了，政府直接的管辖会存在一些难度，在行政管理方面把龙华独立划分出来，可以更好地体现其区域发展优势，不过在具体条文中并没有特别提及房地产发展，更多是对服装业、加工业等的发展定位，我判断短期并不会对楼市产生多少影响。
这主要有两方面原因，一方面是早在龙华功能新区启动之前，龙华新中心的定位已经由来已久，从城市规划和交通、生活配套等方面都有了明确的法定图则，而近几年来随着北站建设、通车的利好消息不断被炒作，区域楼价已经到了一个比较高点的位置，可以说各种利好预期已经前置，不会因这一消息出来就立刻提升片区价值定位或提振房价；另一方面是国家大的调控政策真实存在，而从现在看只会越来越执行严格，起码未来一年内市场都会处于现在这样的冷淡期，没那么容易受到影响。
不过从长远来看这是新的政府组团模式建立，对片区整体发展肯定具有长远利好意义，而且过去几年虽然对龙华的多种预期早有存在，但随着功能新区正式启动，才算是真正落地，这有很强的稳定心态作用，让置业者对片区更有信心，特别是境外人士，还是很看重一个城市政府行政态度的，对他们来说这个消息无疑是会起到一定的促动作用，我们看北站港铁4号线通车后，吸引了更多香港人北上龙华置业，我们上周成交的好几批客户都是香港人，这个消息自然能让他们更有“安全感”。
生活猜想
行政效率优化，区域规划落实将提速
关键词
城市副中心 “热点地位”独立性绿化工程 信心
论证人：贝海辉，锦绣御园营销总监
龙华将启动功能新区这个政府决定其实已经说了很长时间，稍微熟悉龙华的人都知道，无论功能新区还是城市副中心，龙华这几年的“热点”地位是毋庸置疑的，这也是最近几年龙华楼市快速发展，房价赶超关内的主要原因。
从这次市政决策的正式明确来看，区域政府管辖范围更加细分后，感觉最大利好就是片区行政效率肯定会进一步加速，因为街道办的相应权利更大，决策的独立性更强，比如说过去很多需要一级级上报批复的事情，将来或许就可以直接给予答复了，行政效率的提高对市场而言当然是利好的。另外可以预见到的一点是，既然是明确了功能新区的行政管辖，那相应的政府部门就肯定要有相应的落地动作，比如龙华新城拓展区内，目前还是在规划蓝图上的电影院、学校、体育馆、商业中心等，会加快建设的步伐，而龙华老城区这边，一些没有完工的路政建设、绿化工程等历史遗留问题相信也能得到更快解决。
无论新拓展区还是老城区，交通状态、生活配套等真正落实了、改善了，才能让置业者对片区楼市价值更有信心，买房子的人是最实在的，特别是在目前的楼市冷淡期，入市的基本都是自住型客户，他们要看到的是实实在在的东西，哪里已经建好了学校、哪里有市政道路或地铁已经开通、哪里的商业中心开始招商、哪里电影院或体育馆等开放等等才是他们最关心的问题，才能坚定他们出手购房的决心，因此在目前楼市非常时期出台的这一消息，不能说期望短期内对楼市现状能有多大改变，但起码是在一定程度上再次提振了片区楼市信心。
投资猜想
龙华广场附近最有投资价值
关键词
福田后花园 新区政府 龙华广场 核心 交通枢纽 观澜
论证人：贺承军，知名城市规划及建筑评论家
2009年坪山新区建区以来，各项社会事物发展迅速，城市面貌得到大幅度的改善，其中房地产方面的发展最为迅速，如地价由两三千(每平方米)到6000多，房价在2009、2010年的新盘一下子卖到1.2万元/平方米。开发商争相买地的同时，也吸引了不少其他区域的投资客跑到坪山这么个偏远区域买房。
现在的龙华新区，无论地理位置还是房地产开发进程都比当年的坪山新区好几倍，事实上龙华借助“福田后花园”的称号，早已是投资客关注的焦点区域。现在的首要问题是，新区政府将落户何方？仔细看来，目前新区适合设立新区政府的集中土地并不多，最大的可能性是落户在龙华广场位置，那里还有10多万平方米的土地储备。新区成立以后，区政府所在地将形成新的区域核心，周边的各项公共配套以及商住项目都将围绕展开，必然将是最有投资价值的地方，毕竟目前中国的城市化建设还是行政主导的。
其次，深圳北站及周边区域的商铺投资价值值得关注。深圳北站作为华南最大的综合交通枢纽，其周边地块早在新区规划之前就是香饽饽，是众望所归的未来商业旺区，为此2009年开始就在深圳北站附近腾出不少地，拟建设城市综合体。
再次，观澜的地价和房价估计将是接下来涨幅最大的。新区规划之前，观澜的位置是偏远的，地价和房价都比龙华差一截，除了观澜高尔夫以外几乎还只是今年才有个“鹭湖国际住区”浮出水面。可这次规划的龙华新区，没有坂田竟有观澜，这将令观澜的房地产价值扶摇直上。
将售楼盘
绿景香颂 目前蓄客超6000人，计划11月底入市
开发商：绿景地产
总建面：约14万平方米
主力户型：33-129平方米一房至五房
入市时间：11月底
楼盘概况：在龙华核心区位的绿景香颂，现已进入入市倒计时阶段。据记者了解，目前绿景香颂已开放营销中心，预计11月中旬开放样板间及园林，11月底正式开盘推货。
整个绿景香颂总建面约14万平方米，项目由8栋楼组成，分为南北两区，总共1176户。该项目有丰富的产品线，从单身公寓、平层到复式应有尽有，主力户型为33平方米单间、49-55平方米两房、56-84平方米三房、86-89平方米四房、120-129平方米五房，基本能满足各个阶层购房者的需求。
从项目发布的户型图上来看，通过N +1甚至N +2的户型设计，绿景香颂60平方米户型可轻松做三房，位于A、F座的89平方米户型更可做到四房两厅两卫。该项目负责人告诉记者，绿景香颂的户型均拥有较高附加值，可拓展空间可达30%-70%。
除了拥有附加值较高的户型之外，绿景香颂还自带高品质配套。据记者了解，绿景香颂裙楼下有总建面达5万平方米的香颂·佐邻购物中心，该购物中心侧重于满足社区住户的购物需求和体验，重点服务社区配套，将为住户提供19种基本功能配套。目前香颂·佐邻购物中心已启动招商，将于2012年底、2013年初正式开业。
绿景香颂项目负责人告诉记者，由于地段、户型设计、配套等不错，香颂目前统计的蓄客总量已经超过6000位。至于香颂将推的首批产品定价，该人士表示，在限价情况之下，绿景香颂的入市价格将是很有竞争力的，到时候开盘将会有“惊喜价”。
在售楼盘
锦绣御园
一期目前在售户型基本为四房以上
开发商：锦绣江南投资有限公司、龙华弓村股份合作公司
总建面：近30万平方米
主力户型：160-200平方米
价格：1.9万元/平方米
楼盘现场：位于宝安龙华中心区内和平东路与东环二路交会处的锦绣御园，对面就是大润发超市，项目占地7 .4万平方米，总建筑面积将近30万平方米，整体社区由9栋17座塔楼组成，共有约1600户单位，分三期开发。其中一期为可享中心生态湖景以及自然弓山山景的楼王单位———1、2、3号楼，共有277套已全部推出，户型主要以150-200平米四房为主，另有少量84平米两房单位，在最初项目开盘时已经全部售罄。从具体特色来看，1号楼可视中心园林景观；2号楼稀缺板式圆楼，可视中心园林景观及山景；3号楼南北对流，可视中心园林景观及俯瞰山景，基本都能做到坐北朝南。从销售情况来看，发展商称一期还剩大概四成多，目前一次性付款享受9.9折优惠，主要户型都是160-200平方米的四房以上单位，另外原本在11月将推的二期由于工期问题或会稍微推迟，届时具体价格将会随行就市。
楼盘亮点：享有龙华首个超2万平方米独立占地的一站式教育体系———公立小学及幼儿园，幼儿园按照12个班标准设计，小学按照24个班标准设计。
龙华花半里
国庆后大幅降价，目前总价最低99万元
开发商：深圳市花半里投资控股股份有限公司
总建面：超29万平方米
主力户型：76-89平方米
价格：1.35万元/平方米
楼盘现场：龙华花半里位于龙华大和路和华清大道的交会处，南面为华清大道，西面为梅龙路，东面为大和路，将来各条大道均修通后出行还比较便利，目前有些正在施工中。该项目总占地面积6万多平方米，总建筑面积超过29万平方米，并设有6万平方米多层次立体园林。在整体规划上属于简约舒适的混合社区，设计简约自然，通过规划布局和园林景观营造，全方位保证社区空间的舒适度，塔式平面能让尽可能多的住户拥有良好的景观视线和充足的通风采光。楼盘定位符合如今市场上较活跃的刚需型首次置业者，共有住宅单位2010套，主力户型为78-89平方米，整个小区中90平方米以下的户型占比超过了92%，且几乎做到户户朝南。国庆节后大幅降价5000元/平方米，共推出400套特价房销售九成，成为逆市热销典型，带动片区降价潮。
楼盘亮点：主打国际青年城概念，户型92%都是90平方米以下，契合目前市场上首次置业的刚需客户要求，两房可改三房，总价最低99万，很具吸引力。
合正中央原著
月中将推新，目前交10万抵20万
开发商：合正地产
总建面：19万平方米
主力户型：120-160平方米
价格：2.1万元/平方米
楼盘现场：合正中央原著位于新城市中心龙华新城中心区，人民路西侧，是龙华片区唯一带有别墅项目的高端住宅，毗邻地铁4、6号线的红山站和上塘站，4号线与港铁线接驳直通香港，周边有福龙大道、南坪快速两大城市快速干道通往福田C B D，而随着龙坂大道、梅龙大道等开通交通将更加方便。项目总用地面积约5万平方米，总建筑面积超19万平方米，包括1.5万平方米商业，主力户型为120-160m 2板式大宅，最小面积也有88、89平方米的少量单位，不过一开盘就全部售罄。整个小区规划有9栋各30层的高层、13栋50套联排别墅，总户数约1300套。目前在售均是120平方米以上的大户型，由于是两个房产证受到限购影响严重，不过据发展商透露将在11月中新推一批单一产权单位，现正接受认筹，此外所有在售单位均享受交10万抵20万折扣优惠。
楼盘亮点：新古典主义建筑风格，澳大利亚柏涛整体规划设计，注重打造精致的产品细节，小区整体抬高6米，并设有约6米高公共入户大堂、汽车大堂，很显大气。
潜龙曼海宁
目前均价2.2万元/平方米，开发商表示不会大幅降价
开发商：深圳市潜龙实业有限公司
总建面：24.5万平方米
主力户型：70-120平方米
价格：2.2万元/平方米
楼盘现场：潜龙曼海宁花园位于大浪街道办和平路与新区大道交会处东侧，总占地面积5万平方米，总建筑面积24.5万平方米，由南北两区组成，南区由8栋28层商住楼和两层地下室组成，北区由5栋28层、1栋27层商住楼和两层地下室组成，建筑总高度为95.35米。该盘为地铁物业，临地铁4号线上塘站，步行时间约三五分钟，以68-140平方米的2-4房单位为主，共超过2000套住宅，其中南区927套，是目前在售单位，已经基本封顶，属于现楼销售。之前在国庆期间项目推出了200多套70-120平方米的新品单位，均价2 .2万元/平方米，由于市场深度冷淡销售并不好，但发展商表示由于现楼销售成本高出不少，加上楼盘注重建筑品质用材讲究，因此目前价格已经到底，即使卖得不好也不会有大幅降价的动作出现。
楼盘亮点：号称与罗湖豪宅幸福里同等用材，曼海宁的“会呼吸的墙”颇有知名度，外立面使用的陶土板是中国千年陶瓷文化和现代幕墙科技的结晶，原料由天然陶土配石英砂，经过挤压成型，1200℃高温烧制而成，没有放射性，抗酸碱能力强，防火性能好，且永不褪色。南方网
