深圳“小产权房”成交惨淡
记者日前在布沙公路旁看到，小产权房颇具规模。深圳商报记者 姜志强 摄
深圳商报实习生 尹 璐
记者 董超文
楼市宏观调控之下，深圳新房和二手房成交惨淡。近日有媒体报道，“小产权房”业主大量抛售。市场实际情况怎么样？近日，记者走访多个片区时发现，深圳“小产权房”卖者少，买者寥，市场行情同样惨淡。
专家表示，民间所俗称的“小产权房”这一称谓并不科学，其规范化的称谓应该是“非法销售的违法建筑”，因为这一类房子既无产权，也违反了有关建筑、房地产销售和土地等方面的相关法规，政策风险极大，其本质就是一种违法建筑。但是，为了行文方便，记者还是使用了“小产权房”这一提法。
高企价格逼走投资客
昨日，记者来到了龙岗布沙路旁的玉岭花园，据了解，玉岭花园共２３栋，约８０００多套住房，容积率很高，都是“小产权房”。一进小区，迎面看到高高的居民楼，上面挂着“业主直销”、“业主卖房”等字样的条幅。随后，记者来到玉岭花园中一家中介了解情况。
据该中介负责人张先生介绍，最近的“小产权房”市场十分冷淡，过年市场还不错。他说，春节前后的几个月，他的营业部每个月都会有七八套“小产权房”成交。而现在这几个月则惨淡得很，１０月份只成交了一套。
什么原因导致市场惨淡？张先生认为，玉岭花园并没有出现所谓的“抛售潮”，业主们并不着急低价抛售。
他说，这段时间在他的营业部里挂牌想卖的小产权房大约为１００套，有的放了几个月都卖不动，“现在小产权房基本上处于一种有价无市的情况。”
而买家不看好当前的“小产权房”市场，是导致目前市场成交清淡的主要原因。
专家表示，“小产权房”市场成交渗淡，其根本原因还是它属于违法建筑，没有房产证，政策风险极高。
而从市场本身来说，买家不愿出手的第一个原因是现在“小产权房”过高的价格已经没有吸引力。来自市场的信息显示，由于价格高企的因素，现在“小产权房”市场上的投资客已经十分少。以玉岭花园为例，这个小区的房子价格普遍在每平方米４０００～５０００元之间，楼层和朝向好的房子达到了每平方米６０００元。信息显示，现在布吉有一些商品房价格有的已经在每平方米１万元左右。在这样的价格对比之下，与原特区外的一些商品房相比，“小产权房”的诱惑力已经不大。
张先生说，“如此之高的价格，使小产权房炒到了顶峰，上升的空间已经不大。”
“小产权房”市场上投资客退去，现在剩下的都是一些自住客。一些经济实力有限而需要解决刚性需求的购房者，为了解决居住问题购买“小产权房”过渡一下，成为当前“小产权房”市场的主要特点。玉岭花园现在成交的多为三房，从这一点即可以看出“小产权房”市场已经以自住为主导。
买家不愿出手的第二个原因是，在楼市宏观调控之下，特别是在限价的形势下，如果商品房与“小产权房”在价格上已相差无几，人们必定会首选商品房，“毕竟小产权房是没有房产证的。”
张先生表示，市场清淡还有第三个原因，即“小产权房”无论在环境、周边配套、实用率等等方面，都没有商品房优越和完善，而且容积率高，这一点也使“小产权房”失分很多。
“商品房限购有利于小产权房，会促进小产权房的市场。”商品房的价格居高不下，一些人开始关注“小产权房”，或投资，或居住。据了解，外来务工人员对长期持有住房的需求不高，更多关心的是租金，和稳定的住处，因此小产权房对有安家需求的外来务工人员具有不小的吸引力。
此外，投资客也成为“小产权房”交易的主力买家。据了解，玉岭花园购房的投资和居住的比例大概是６比４。
然而，限价政策却对“小产权房”是一大利空，它在使新房价格降下来的同时，也让“小产权房”的价格不再具有诱惑力，风光不再。“商品房限价，很多人都去买商品房了。”张先生说。
市场成交风光不再
其实，我市二手房行业主管部门已经明令禁止地产中介从事“小产权房”业务，即使“小产权房”买卖，也不能在市产权登记部门办理过户手续。但是，由于二手房市场清淡以及原特区外“小产权房”遍布，大多数地产中介都做着“小产权房”的经纪业务。
在一家地产中介的带领下，记者来到了大芬橘子坑小区。小区人很多，经过一个上坡路段进入了住宅区，由于没有物业管理，所以周围环境较差，垃圾随处可见。
穿过一栋栋密集的居民楼，记者一行人来到了一栋楼前，门上贴着“房东售房”的通知。据中介业务员刘先生介绍，此处的房屋大约建成于２００５年。
据了解，这里的二手“小产权房”价格大概在每平方米４５００元左右。“买的人多数都选择投资。”刘先生说。
刘先生向记者介绍，一周前，一位业主向中介放盘，一整栋对外出售，总数将近５０套。
“一户约２０万元左右，可以单买一户，也可整层整栋购买，多买也会有优惠，都是带租约的，方便了投资客。”刘先生介绍。记者看到，这一栋楼共９层，每层４至５户，都是５０多平方米的小户型，也有两间合成一间的。
就在记者看房的时候，正巧也碰到了一批同样去看房的购房者。
刘先生表示，这个月他们营业部才成交了一套小产权房。他说，“这里大约有４０家地产中介，以此计算，整个片区这个月二手小产权房估计只有５０套左右，完全没有了前两年的风光。”
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“小产权房”
分布范围广
有关人士介绍，深圳“小产权房”问题由来已久，目前小产权房土地属性主要有三种，即村民宅基地、村民工商用地及村集体道路市政等公共用地。
“小产权房”的开发方式主要由村委会或村民个人或联合开发商建设，其中距市中心较近地区由于土地资源稀缺，楼盘规模较小，基本由村民个人或村民联合投资方开发建设，建筑质量参差不齐。距市中心较远地区楼盘规模普遍较大，多由村委牵头联合开发公司建设，部分楼盘建筑质量和小区规划均可以媲美大型商品房住宅区。深圳“小产权房”销售合同方式主要采用《合作建房合同》或《房产使用权转让合同》，房屋使用年限从５０年、７０年至永久使用权不等，部分“小产权房”开发商自己发放房产证，不仅有开发商编的房产证号，同时也标上了使用年限，为了保证买房人的利益，交易中引入律师见证，部分楼盘还实现了“小产权房”交易的分期付款。
深圳究竟有多少小产权房？２００９年，地产研究机构一份《小产权房专题研究》报告给出了相关数据：深圳住宅总面积约为４．０８亿平方米，其中“小产权房”高达１．６亿平方米。深圳“小产权房”分布范围广，沙井、布吉等地数量都十分大。
（实习生 尹璐 记者 董超文）
律师提醒
“小产权房”
买卖风险大
【深圳商报讯】（实习生 尹璐 记者 董超文）广东星辰律师事务所梁刚律师昨日向记者表示，“小产权房”买卖存在很大的风险，购买时需十分谨慎。
梁刚说，“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是一种约定俗成的称谓。所谓的“小产权房”，也称“农民房”，是指村民或村集体在原集体用地进行建设，但国家国土部门不发放产权证的房产。由于“小产权房”不用缴纳土地出让金和税款等费用，加上建设密度很高和配套设施不完善，所以，“小产权房”和同地段的商品房价格存在巨大的落差，造就了其广阔的市场需求。
他表示，“小产权房”买卖存在着很大的风险，具体表现在：
１．违法建筑的风险
“小产权房”如没有依法办理建设规划许可和施工许可等相关审批手续，属于违法建筑，有可能面临被强制拆除、没收、罚款等行政处罚。
２．买卖无效和产权的风险
“小产权房”不具备普通商品房的法律性质。现行法律法规是禁止小产权房的对外转让。因此，买卖“小产权房”的合同是无效的。由于合同无效，购买人的权益将无法得到保障。如果购房人明知所购房屋是“小产权房”仍然购买的，由于己方有过错，法院判决一般只能退还购房款而不会支持购房人要求赔偿损失的请求。“小”其实是“无”，购房者无法办理合法的房屋产权登记，也无法领取房屋所有权证书，小产权事实上是无法律认可的产权。
３．拆迁的风险
如果政府部门对“小产权房”进行改造、征地或其他建设，可能就会导致房产停建甚至拆除。由于“小产权房”没有合法产权，购房人很可能无法得到拆迁补偿。
４．房屋烂尾和质量安全的风险
“小产权房”的开发建设缺乏政府和银行的有效监管，主要依靠村集体或委托合作开发商进行开发建设，一旦资金或其他环节出现问题，极有可能变成烂尾工程，“小产权房”在设计、工程施工和监理方面通常不够专业性，是否能够按质按时交付房屋存在着很大的风险，特别是在质量安全和消防合格方面。
５．保修、配套设施和物业管理的风险
由于“小产权房”建设的非专业性以及物业通常自行管理，导致房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。
６．再转让或出租等流通的风险
由于没有得到国家国土部门的批准，“小产权房”无法办理合法的产权手续，得不到法律的认可和保护。因此，“小产权房”购买后也不以合法转让过户和继承进行流通，也不能办理抵押贷款等手续，对房屋的保值和升值也有很大影响。另外，“小产权房”的出租也因为房产无合法的产权而导致出租无效。
