次线地产的类证券化"融资术":场外“类ABS”潜行
在房地产业的“去库存”，经济下行压力仍然高悬下，开发商的融资手段正在越来越多的运用银行贷款以外的资产证券化（下称ABS）、类资产证券化等模式，以改善房地产项目的流动性。
21世纪经济报道记者调查发现，目前改善房企融资环境的主要模式包括并不限于房企债权证券化、场外类证券化、注入上市平台等模式，而其中的多种模式不乏有互联网金融平台的参与和受让。
在业内人士看来，由于二、三、四线（下通称次线）城市去库存压力较大，因此和该类项目相关的开发商融资风险不可小觑，而前述多种类证券化的运用则让这种风险转嫁给了交易所和有关互联网平台上的投资者。
值得注意的是，房企融资中的类证券化乱象层出不穷的根源，一方面与次线城市开发商现阶段的融资需求无法被满足有关；另一方面，REITs等不动产证券化类业务至今未被监管层所允许，而房企却不得不另辟蹊径。
房企债权证券化或浮水
次线城市“去库存”的政策环境下，房地产行业的融资模式也在不断创新，而如今ABS恰恰成为开发商所挖掘的融资渠道之一。
21世纪经济报道记者了解到，国内某券商日前就在对以房地产公司债权为基础资产的证券化项目进行筹备。
据接近该项目筹备人士透露，该类债权ABS项目的原始权益人主要为多个房地产公司的债权人，包括部分为房产商提供融资的资管计划或信托计划，而其对开发商形成的债权将成为该ABS项目的基础资产。
“这个基础资产不是房产，而是资管计划或信托计划对开发商的债权，然后再把这个债权打包成ABS卖出去。”接近该券商人士介绍称，“但结构里仍然会用已完工的待售房产做抵押，开发商也打算提供担保。”
有业内人士指出，虽然开发商并非为原始权益人，但如果前述债权人与开发商存在关联关系，其业务实质仍然具有开发商提供抵押贷款。
“如果是同一实际控制人下的关联方债权，那么相当于变相的发债。”华泰证券一位投行人士认为，“关联关系的存在还是能将证券化的募集资金输血于地产项目，考虑到抵押关系的存在，这类业务实质仍然是抵押贷，只是形式是通过证券化的平台完成的。”
值得一提的是，监管层关于ABS的负面清单中，曾有涉及与不动产有关的禁项，其中规定“因空置原因不能产生稳定现金流的租金债权”和“待开发或在建占比超过10%的不动产（保障房除外）及其收益”，不可成为基础资产。
“应该能够规避负面清单，因为基础资产既不是租金也不是不动产收益，而就是单纯的债权。”接近该类项目的券商人士称，“但是这个项目也是在筹备阶段，具体能否发出来还要看交易所方面的态度。”
但也有人士表达了质疑。“ABS的特点应该是建立资产组合，是小额、分散的资产池概念，但这种只是用了几家开发商的债权做基础资产，一旦一家出问题就会产生较大影响。”北京一家基金子公司中层人士指出。
除筹备发行具有固定收益性质的ABS外，市场此前也曾出现将房地产商债权注入新三板公司的尝试；如九信资产（831400.OC）曾计划开展300亿元的股票发行方案，对部分次线地产商的债权进行购买。
场外“类ABS”潜行
在房企场内证券化蓄力的同时，各种场外的类证券化活动也在暗涌，而此类活动通常有互联网金融平台的身影出现。
21世纪经济报道记者获悉，当下业内的模式之一是以资管计划或信托计划的方式为房地产企业提供融资，同时在资金端将资管计划收益权份额进行拆分，并挂在互金平台上进行募集销售。
“目前资管参与的地产项目有两种退出方式，一种是找大的资产管理公司兜底，但通常要出现比较大的折价，另一种就是把资管放到互金平台上进行拆分销售。”前述基金子公司中层人士说，“结构上有的是债权，有的则是地产资产的买入溢价回售。”
此外，亦有P2P平台直接为房地产进行债权拆分式融资。例如先锋系旗下第一房贷产品“友居贷3号880”的募资用途就是为一家房地产企业提供流动资金，并由先锋系的联合创业担保集团提供担保。
但前述基金子公司中层人士指出，虽然该模式在资金端属于小额、分散，但其本质上仍然属于债权融资。“补充流动资金的话不能算是证券化，一般证券化要存在资产拆分和受让的过程。”
而在业内人士看来，无论是房企债权的证券化筹谋，还是与互金平台参与的场外类证券化活动，其产生逻辑既与次线城市开发商的资产流动性需求有关，也和REITs一类的标准化房地产证券化渠道的缺失有关。
“虽然二三线房地产项目在去库存，但整体的风险并没有化解，所以传统的融资渠道很难，这种类证券化模式是满足开发商化解流动性问题的方法。”戴德梁行一位地产融资人士坦言，“但这些金融活动缺乏足够的监管，国内应该加快REITs等产品的推出，促进这种类证券化业务在合规的制度框架下运作。”
