一、政策预测

　　尽管2012年被称为 “史上最严厉调控年”，但是自2012年3月以来，房地产市场回暖趋势明显，年底更是轮番上演土地、售房高潮，在此背景下，2013年政府绝不会完全放松调控政策，未来或将趋稳。但是若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，政府不排除会出台严厉措施的可能性。

　　2013年房地产调控政策趋稳的概率较大

　　2012年12月召开的2012年中央经济工作会议，将“稳中求进”作为2013年经济工作的总基调，并明确提出“房地产市场调控不动摇”。而从近来中央及各部委释放的信号也不难看出，2013年，政府绝不会放松楼市调控，因此楼市调控政策势必围绕“稳”字展开。

　　2013年限购、限贷等老政策将在坚持中有所调整

　　虽然限购、限贷等楼市调控政策已执行超过两年半，政策边际效用正在递减。但不可否认，这些老政策仍是当前楼市调控中最行之有效的手段。而近期房地产市场面临量价齐升的压力，因此未来一段时间，这些老政策仍将延续。

　　2013年中央政府将更加注重运用市场化调控政策

　　经过两年多的时间，开发商对调控政策已适应，房地产利空出尽，调控政策对抑制市场的“边际效应”有所减弱。但调控效果尚不坚固，房价仍有出现大幅反弹的风险。因此2013年调控政策在延续现有政策的基础上，或将出台一些更具长效性、更具市场化的调控政策。本机构认为，年内市场化调控政策将主要集中在四个方向：一是继续加大土地供应和保障房供应；二是房产税逐步扩大试点的条件和时机已成熟， 房产税扩容有望在2013年实现；三是考虑到宏观经济形势和物价上涨压力，2013年货币信贷政策仍有进一步放松微调的可能，尤其是对于符合一定条件的第二套房产的贷款需求可能会有所放宽；四是一些地方的政策微调应该还会陆续出台，调整方向或将集中在提高公积金贷款额度、放宽户籍准入权限、提高普通住宅标准等方面。

　　二、供需预测

　　2013年哈尔滨楼市将以去库存化为主

　　根据本机构的统计数据显示，2013年全市在售商品房项目的剩余库存量约为3132万㎡。按照现在哈尔滨市场消化的情况来看，消化掉现有项目库存量将需要长达42个月的时间。另外，目前市场上已知待售项目体量约有1686万㎡，可见当前哈尔滨商品房市场库存量仍在高位，消化周期还很长。据此，预计2013年哈尔滨楼市仍将以去库存为主。

　　2013年哈尔滨楼市成交量将稳中有升

　　历经两年的政策调控后，楼市已经进入相对稳定的阶段，市场各方预期再度发生变化，房价持续下跌的动力正在逐步消失。在此局面下，之前被调控政策限制或抑制的部分改善型、投资投机型购房需求在2013年或将卷土重来。

　　另外，由于调控政策微调与货币政策进一步宽松的可能性仍存在，2013年哈尔滨楼市成交应该还会在政策微调和货币宽松的刺激下持续回升，但是像今年这样大涨的情况出现的概率不会很大。预计2013年全市房地产市场将呈现出稳中有升的趋势。

　　2013年下半年市场供应有偏紧的可能

　　2013年哈尔滨楼市成交企稳回升的趋势已成定局，预计上半年楼市库存将将获得明显消化。而受前期调控政策的影响，2012年土地成交量大幅下滑，且全年商品房新增供应与成交的比值持续大幅下行。因此若2013年上半年新增供应不能及时弥补空缺，或将导致2013年下半年楼市供需矛盾再次加剧。