2011大限之下北京楼市40宗“最”
最商业—租售两旺 供应井喷区域分散
注：文中商业地产指写字楼和商铺
35.写字楼供应爆发 同比涨一倍
自2009年以来，北京商业地产投资需求不断增加，市场出现供不应求的局面。2011年，北京商业地产市场新增供应量持续放大，呈现稳步增长态势。受写字楼市场向好的影响，越来越多的发展商将目标转向写字楼市场，地方政府也不失时机的增加了商办用地的供应力度，写字楼投资建设与前几年相比出现了大规模的增长，截至11月，2011年北京新增办公物业27591套，写字楼供应量已达284.84万㎡，与去年同期相比增长近一倍，涨幅达92.97%。
除写字楼市场供应量不断上涨外，北京商铺市场供应量也在持续增加，2011年1-11月，北京新增商铺房源5401套，新增供应面积达115.52万㎡，同比增长29.65%，北京商铺市场供应量呈现大幅上调的趋势。
图17：北京写字楼、商铺供应面积走势（2009-2011）
36.成交活跃 均价稳步攀
由于受到政策限制，2011年北京市住宅市场不复去年的火爆景象，限购政策的持续深入使得投资需求被大量挤出。许多投资者改把目光投向了不受限制的商业地产市场。2011年全年北京市商业地产市场对比住宅市场呈现出较为火热的态势。
2011年北京写字楼及商铺市场成交价格同比2010年均有所上涨，从月度统计来看，虽然有所波动，但总体价格同比稳步攀升。截至12月19日，北京写字楼全年成交均价为25838元/㎡左右，同比上涨17.82%，其中12月写字楼成交均价在26430元/㎡左右，同比大幅增长，涨幅达50.97%。从2011全年整体来看，写字楼成交价格不同于去年的大幅波动，呈现平稳增长的趋势。北京商铺市场2011年成交均价为22949元/㎡左右，同比上涨7.78%，其中12月份商铺成交均价为23187元/㎡，同比上涨11.71%。
图18：北京商业地产成交均价走势（2010-2011）
37.住宅惨淡 商业占比递增
受“限购”、“限贷”政策影响，2011年北京新建商品住宅成交面积大幅下降，截至11月，仅成交819.53万㎡，同比下降22.83%。住宅市场调控对资金的挤出效果十分明显，大量资金开始转向商业地产，与住宅市场一片愁云惨淡景象不同的是，商业地产在这个楼市的寒冬中表现的较为坚挺，商办物业成交面积占比自2010年开始回升。在承担了一部分来自住宅市场的投资需求后，北京商业地产在成交量方面呈现出相对稳定的态势，1-11月商业地产成交面积达360.48万㎡，占总成交面积的35.99%，商业地产成交面积占有比重不断增加。
图19：北京市商业地产成交面积、占比走势（2007-2011）
38.供需失衡 写字楼租金高涨
2011年北京写字楼市场始终处于供小于求的趋势，标准型写字楼租赁市场火爆，租金水平始终保持高位并持续稳步上涨。自1月起，甲级写字楼租金持续大幅上扬，11月北京甲级写字楼租金价格达391.27元/㎡?月，同比涨幅达40.94%，国贸、建国门等热门商圈写字楼租金价格更是已达532.52元/㎡?月和445.30元/㎡?月。
同样，准甲级写字楼租金也同样保持稳步增长的趋势，截至11月，北京准甲级写字楼租金价格达221.52元/㎡?天，同比上涨23.47%。热门商圈准甲级写字楼租金价格基本已达200元/㎡?月以上，国贸、建国门同样占据准甲级写字楼租金价格的前两名，分别为280元/㎡?月和260.18元/㎡?月。
图20：北京热点商圈写字楼租金价格走势（2010-2011年11月）
39.空置率新低 热点商圈近饱和
2010年以来，经济形势保持快速稳定增长，各类企业发展迅速，北京标准型写字楼市场持续呈现供应紧张态势。2011年北京甲级写字楼空置率创历史新低，写字楼租赁市场火爆，市场持续呈现供不应求的态势，核心区域优质写字楼项目倍受青睐，基本处于满租状态，为有价无市的卖方市场。2011年11月北京甲级写字楼入住率为95.48%，准甲级写字楼的入住率为97.90%。
北京热门商圈如金融街、中关村、燕莎等，甲级写字楼入住率均达到97%以上，普遍呈现满租状态，热门商圈中只有亚奥区域由于新增供应较其他热门商圈较大，目前入住率较低，但也达到89.73%左右。
图21：北京热点商圈写字楼入住率走势（2010.01-2011.11）
40.热点分散 边缘区成交猛增
伴随着居住人口的外扩、消费能力的聚集与增强，交通发展更为便捷，以及消费理念与模式的更新，城市副中心商业将继续发展，商业地产供应将由区域集中式供应转变为分散式供应。2007年起，城市边缘区商业地产成交面积占比逐年增加，而中心城区及次中心城区成交占比却逐渐下降。从2011年北京商业地产成交情况来看，成交区域较为分散，且成交热点有向城市边缘区扩散的趋势，除了传统的热点区域朝阳、海淀之外，丰台、通州等区也异军突起，成为本年度商业地产成交热点区域。
写字楼：次中心城区2011年写字楼成交仅占49%，为五年来首次跌破50%；中心城区写字楼成交占比也不断下调，占比仅18%，同比下降8%；而城市边缘区成交量占比持续上扬，今年更创近五年来历史新高，成交量占比达33%，同比上涨达11%。
商铺：次中心城区，尤其是朝阳区依旧是最热门的区域，城市边缘区成交量占比大幅增长，已达28%，而中心城区由于商铺市场接近饱和，今年成交量占比仅为9%。
昌平、大兴、亦庄开发区等城市近郊区成交表现更是不俗，也已成为今年北京商业地产成交热点区域。
图22： 北京商业地产成交区域分布（2007-2011年）
