最行业—行业震荡 思变创新是关键

　　7.房地产股权交易“最红火”

　　2011年房地产市场在限购、限贷等系列政策组合拳重压下，交易持续低迷，与之相反，股权交易所中房地产并购、转让等交易异常红火， 2011年1-12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易（不包含关联交易），涉及金额超过1300亿元。其中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元，约为去年全年并购金额的6倍。此外，从股权交易比例来看，房地产平均股权交易比例已高达54%，100%股权交易占20%。

　　房地产股权交易市场的红火发展进一步折射出开发商资金链的深度紧张，深陷重围中凭借降价、抛售房产、金融市场、民间投资等等手段来吸纳资金，想冲出重围显然力不从心，在这个房地产寒冷冬天，唯有股权转让成为部分开发商抵御寒冷的迫不得己的痛心选择。另外，非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮，几乎支撑起此轮房企并购潮的半边江山。2011年1月至12月上旬，非房地产主业企业涉及的房地产产权交易达238宗，总金额超过400亿元。

　　图1：近年来房企同业并购金额和宗数（2008-2011年）

　　8.开发商拿地“最谨慎”

　　2011年住宅市场大幅萎缩，开发商资金链紧绷，对房地产未来走势看空，导致开发商对住宅市场拿地热情不高，据中原集团研究中心数据统计，2011年1-11月北京住宅用地供应面积为657万平米，同比下降19%，成交面积为398万平米，同比下降22%，1-11月住宅用地供应与成交比例为1.65：1。2011年开发商合作拿地增多，1-12月16日成交236宗土地，其中含住类为53宗，住宅类开发商合作拿地占30.19%，为历年最高。

　　开发商拿地谨慎主要是受目前政策环境影响，以往地价或房价的上涨率远超过开发商金融渠道的融资成本，这是其财务杠杆形成一支驱动力，另外，经营杠杆中房地产成为被“超配”资产，驱使开发商热衷拿地循环进入开发领域，但2011年国际和国内市场格局震荡发展，企业发展“经营杠杆”和“财务杠杆”的“双高”时代面临根本性转变，制约开发商拿地的积极性。

　　9.2011房企“集中度最高”

　　2011年1-11月北京十大房企共预售21173套房源，占同期全市住宅供应总套数的34.3%；北京十大房企预售房源面积和金额分别为242.1万平方米和629亿元，分别占到全市住宅预售量的30.7%和30.8%。

　　2011年在房地产深度调整下，交易低迷，开发商阵线出现格局性变化，强者更强，大鱼吃小鱼情况显现增多，消费者购房对于品牌开发商认可度大幅上升，中小房企前景堪优，股权转让交易红火，品牌开发商开拓战线，布局二三线城市，多层面提升企业份额。

　　据北京中原市场研究部统计2011年1-10月排名前60的开发商中，其中前10名开发商成交金额占到42.8%，而2010年这一占比数据则为37.7%。

　　表4：北京十大房企预售住宅与全市预售住宅量数据（2011年1-11月）

　　10.中介公司“关店最多”

　　2011年对于中介行业来说，是最难熬的一年，全年二手住宅成交量不足10万套，同比萎缩接近一半。中介公司赖以生存的水源接近枯竭，找不到更好的开源机会，大多中介公司处于亏损状态，“关店潮”再次袭击北京。据北京市住房和城乡建设委员会网站数据统计：2011年北京有备案的中介机构关店数量接近700家，而考虑到部分中小中介门店可能没有按规定进行备案，因此实际“关店数”还要大于700家。

　　但这次与2008年不同，风暴比2008年来得更猛烈一些，要更持久一些。2008年二手交易低迷，住宅成交量不足7万套，市场也有关店情况，主要是经济危机原因，随后09年系列刺激政策的出台，打破交易低迷这一僵局，市场重回快行道上。2011年局势有所不同，限购和限贷等系列行政约束类政策制约市场发展，2012年政策并无松动迹象，月均不足8000套，难以保证目前5000余家中介门店盈利。