最二手—成交暴跌 购房预期降冰点

　　注：文中二手指二手住宅

　　26.二手成交量降幅最大

　　北京自1999年10月开放二手房市场以来，成交量逐年攀升，截止今年，在二手房市场发展的12年中，仅有三年成交量下跌，其中仅2008年楼市成交量回调的原因是全球金融危机的宏观环境所致，即客观“被”调整的成分更多一些，而2010、2011年的下调更多是政府主动调控楼市的结果，属于主观调控的过程，为了抑制因成交过快上涨，热钱不断涌进导致的房价急速大幅上涨，2011年的调控可谓空前严厉，使得今年二手住宅成交量萎缩明显，预计全年成交量（过户套数）约为10万套，同比去年17万套下降了41%。创下自二手房市场开放以来成交量下降幅度最大的记录。

　　图9：北京市二手住宅成交量走势图（2003年-2011年）

　　27.二手房价连降月份最多

　　从二手住宅价格变化趋势的比较可以看出，二手房价格在2008年以前一直呈现或大或小的上涨，但自2008年金融危机以来，二手房价格出现了明显的波动，价格出现有涨有跌，波动起伏较大。而即使在2008年下半年因奥运会和金融危机的双重影响，导致房价下探时也仅连续下跌了7个月，而2011年房价连续下跌了9个月，下降的势头超过2008年。在下降幅度方面，2008年二手房价创下全年最大跌幅记录7.9%（08年12月与1月相比）。而今年楼市受到政策严控，房价也是先高后缓之后急速下降，下降幅度也达到了近6%，仅次于08年最大降幅，显现出政策调控效果。

　　图10：北京市08年-11年二手住宅成交价格走势图

　　28.政策调控 业主预期降冰点

　　从三年来的北京二手住宅报价指数可以看出，随着国家对楼市的调控或松或紧，导致业主预期也随之波动，房屋报价水平上下起伏不定，从如下走势图可以明显看出相应变动，其中各年度较低的节点分别出现在2009年1月，2010年5月和2011年12月，报价指数分别为20%、29%和10%，这表明在当时业主对楼市的看空态度达到极致。三者相比，北京中原市场研究部认为今年楼市的悲观指数最高， 12月达到了最低值10%。

　　图11：北京市09年-11年二手住宅报价指数走势图

　　29.成交周期史上最长

　　楼市低迷会伴随很多现象，如房价下降，成交量走低，投资客减少等等，而同时还有一个特点就是成交周期拉长，在2008年金融危机到来的时候，因经济低迷导致楼市萎靡不振，潜在购房者转为观望，部分投资型业主出现了抛售现象，“卖家积极，买家不急”的一边热现象导致了当时二手住宅的交易周期被拉长，楼市繁荣的时候一套房子一到两周即可成交，而08年平均1套房子成交需要1个月到2个月的时间。2011年这一现象更加突出和明显，相较08年有过之而无不及。

　　究其原因是“限购”这一调控政策的抑制作用在买卖双方同时起效，“买卖双方，不急不慌”形象的概括出了2011年楼市的现状。因为政策限制导致拥有2套以上房产的投资者或富裕家庭卖出房产后将没有资格再买新房，不愿意卖和不愿意降价卖的两类人群占主流导致今年抛售现象并不明显。而客户看到房价回落，了解到明年楼市调控持续不放松的中央精神，更加坚定了观望的决心，导致买卖双方僵持不下，成交周期大大拉长，3个月以上无法成交也是常有之事。

　　30.郊区房价跌幅远超城区

　　随着调控政策的效应逐渐显现，2011年三、四季度房价开始出现明显松动。受到新房率先降价且多分布于郊区的特点，使得郊区降价新盘吸引了大量的潜在购房者，导致郊区二手房需求明显不足，再加上部分新盘4季度开始大幅降价走量，促使郊区二手房降价幅度放大，而与郊区房价跳水相比，城区房价因无新增供应且业主惜售等因素影响，房价下降幅度比较有限，全年降幅在3%-4%，而郊区如石景山、亦庄、通州地区的降幅在5%-9%。

　　图12：2011年1-11月北京市各城区房价变动幅度对比图

　　31. 一、二手房成交之比9年首回升

　　从9年来一二手房成交量可以看出，一二手房成交量之比在2003年至2010年一直处于下降状态，从2003年的6.3:1下降到2010年的0.5:1，即二手住宅逐渐成为市场交易的主力，2008年二手成交首次超过一手，成为住宅成交市场真正的转折点。而2011年的一、二手之比9年首次出现回升，变为0.6:1.

　　这一变化的原因主要是由于“限购”政策对投资热钱的挤出作用，二手房因位置优势、选择余地大、回报快（可立即有租金收益）而受到投资者的青睐，因此政策对二手市场的冲击很大；其次，今年新房市场保障房供应力度加大，成交也明显上升， 再加上新房三、四季度陆续开始大幅降价，导致低价盘的成交情况较好，两点原因导致11年一手房成交降幅大于二手房，这种非对称下调导致一二手成交量对比出现了反弹。

　　图13：一、二手住宅成交量对比走势图

　　32.租赁火爆 成交史上之最

　　随着城市化进程不断加速，外来人口数量不断增大， 而作为首都的北京，更是吸引了众多有志之士前来寻找自我价值的最大实现，在这样的大背景下，北京的限购政策又直接和间接的使得更多已具备购房实力（资金上的准备）的潜在购房者选择观望，总量与结构上的客观现状，使得北京的租赁市场需求更加膨胀，2011年租赁成交量首次突破200万套，较2010年和2009年分别上涨了24.5%和79.7%。租赁市场发展迅速，2011年的成交量创下了历年之最。

　　图14：租赁成交量走势图（2009-2011年）

　　33.区域外延 租金涨幅趋缓

　　据中原领先指数（北京二手住宅租金指数）显示，北京租赁价格5年来总体呈现稳中上涨的趋势，2011年全年商品住宅平均单位租金约为52.4元/（㎡?月)，比去年全年上涨4%，涨幅比去年降低9.3%，上涨趋势受到明显控制。

　　2011年租金上涨原因：一是传统租赁高峰带动如春节后外地务工进京和6、7月高校毕业生离校租房热，助推成交量猛增；二是《商品房屋租赁管理办法》实施，明确规定禁止出租房屋分割，挤出部分新的租赁需求；同时，调控年住房买卖市场低迷，居住需求集中在租赁市场，也造成租赁需求增加，租金上扬；三是消费价格水平增加，物价上涨，居民收入水平提高等作用，联合带动租金价格水涨船高。

　　2011租赁区域由城市中心向外延展，通州、亦庄等生活圈随着交通、配套升级，出现新的租赁热点区域。如京通快速公交专用道开通，租赁向快速公交沿线区域转移，这些区域租金较低，拉降低了整体租金价格水平；其次，换租增多，而换租租金上涨并不高。在租赁高峰期，换租租金普遍涨100-300元，而往年在200-500元之间，租金上涨空间明显降低。

　　图15：2007-2011年租金价格走势图

　　34.租售比逐月回落 波动最小

　　北京住宅的租售比水平一直较高，从国际公认的标准来看，租售比在1：200-1：300之间是较为合理的区间，低于200表示房价较低，适合投资；高于300，表示房价偏高，且越高表示房价偏离合理数值越多，泡沫越大。

　　而北京自2008年以来租售比一直位于300-500之间，偏高于合理区间。纵观这几年的租售比变化，最高值出现在2009年12月，比值为1：480.5，最低值出现在2008年10月，比值为1：389.7，而从每年最高值与最低值的波动情况来看，2009年波动最大，差值为87.7点，而2011年波动最小，差值为33.6点。

　　2011年全年是租售比回落的年份，原因是房价回落且变化幅度平稳，同时租金上涨所致。这种平稳回落的状态也符合政府调控的目标：稳中有降，维持房地产市场的平稳健康发展，避免大起大落的剧烈波动对整体经济和房产市场产生冲击。

　　图16：2008-2011年租售比变化走势图