2011大限之下北京楼市40宗“最”
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最政策—“限”字当头 给力保障房
1.政策出台“最频繁”
2011北京房地产属于典型“政策市”，平均每月都有重磅政策出台。2011年上半年央行以每月一次的频率上调6次准备金率，调整后的大型金融机 构存款准备金率最终达到21.5%。政府收紧银根、抑制通胀信号非常强烈，影响开发商的融资进程，影响其对未来投资的预期，加速部分住宅开发企业采取低价出售的方式尽快回笼资金。 2011年12月5日起年内首次下调准备金率0.5个百分点。释放出4000亿流动资金，给市场传递出积极信号。
2011年央行加息三次，五年以上贷款利率上调为7.05%。增加购房者买房成本，减缓其入市的步伐，给开发商带来销售压力，加大开发商本身获得资金的压力，融资成本更高。
2011年针对房市深入调控的“国八条”，“京十五条”，土地招拍挂制度以及12月10日开始执行的放宽普通住宅标准和上调最低计税价格等政策的贯彻执行，对北京房地产市场发展带来深远影响。
2.政策执行“最严厉”
2011年“国八条”、“京十五条”中限购和限贷的两限政策，严厉程度史无前例。本地两套以上限购及严格条件的异地限购将把投资客户、投机客户、资源占有型客户、终极改善型客户、度假型客户等购房群体挤出北京房地产市场。
1）大约2成的北京户籍家庭（80万户）不得再买房
北京市政协进行的“人口与资源环境协调发展”专题调研发现，2009年底，北京市实际常住人口已达1972万人，其中户籍人口为1246万人，居住半年以上的流动人口达726万人。2010年第四季度，人民银行营业管理部对北京市城镇居民购房状况的问卷调查显示：北京市居民完全产权自有住房率为72.4%，多套住房拥有率达到18.3%。按照这一调查数据显示，北京户籍人口1246万人，大约户数在450万左右，影响家庭大概在80万户。
2）非本市户籍可提供连续5年以上社保或纳税证明的，只能新购一套房，影响家庭数100万左右
按照3人家庭计算， 726万流动人口大约为250万家庭。北京中原统计抽样调查数据显示：2009年全年北京购置房产的户籍比例中，外地户籍达到55%，在2年中购房家庭总户数在40万左右，叠加2009年之前估算在北京有房产的外地户籍家庭已经超过百万。而这部分家庭都将不得再新购房产。
表1：历年外地户籍占比（2009-2011年）
表2：调控政策对本市和非本市户籍家庭影响程度
3.信贷收紧 购房支出变相增多
从2004年10月30日开始调整贷款利率以来，截至目前共调整20次，或上涨或下降，并辅以不同程度优惠利率进行操作。2011年在限购和限贷两大政策叠加作用下，房价出现松动，购房支出本应减少，但由于不断收紧的信贷政策，取消以往的7折、8.5折等优惠利率，普遍执行基准利率或1.1倍利率，对于购房者来说，房价下降减少的支出又流入银行利息中去，大多数情况还不够填补利息支出。
据北京中原市场研究部统计数据显示：以一套200万房产计算，在2010年10月贷款100万，按照当时的7折利率计算，20年需要支付的利息款为47.5万左右，即使考虑到后期基准利率上浮，但是因为执行7折利率，实际20年内的利息款依然比较低。而目前购房者如果仍购买一套200万的房产贷款100万，按基准利率计算则需要支付接近87万利息，20年贷款增加利息支出接近40万，即接近房价的20%左右。房价下调20%以内，消费者购房支出处于变相增多状态。
4.普宅标准放宽“惠及范围最广”
自2008年11月24日调整普宅标准至2011年4年时间内，经历房地产市场09年疯狂发展、10年冷静发展，再到11年有限制发展，以往的普通住宅很多“被豪宅化”，交易中成为非普宅，税负增加。2011年12月10日起执行新的普通住宅标准，惠及面进一步加大，80%以上住宅划到普宅行列，五环外则有90%住宅属于普通住宅。
政策一方面鼓励自住需求，降低购房者负担;另一方面，引导开发商增加开发中小户型自住需求房源。
表3 ：普通住宅执行标准
5.最低计税价“最不确定价”
2006年10月1日后调整最低计税价格至今5年时间内，北京住房和城乡建设委员会和北京市地税局下发通知，自2011年12月10日起全市执行新的二手房交易最低计税价。但各区域、各房屋的具体执行标准并未公布，一改以往各区域明码标价现象。但据北京中原市场研究部统计现有数据预测区域最低过户指导价的上调幅度在1-2倍左右。北京市地税局将按照房屋所在区域、楼盘建筑年代等信息实行一房一审核的原则，对交易房屋征缴税款。
从全市来看，之前的最低计税价，平均在6000元/平米左右，北京中原市场研究部预测目前全市的最低计税价约为1.5-1.6万元/平米。（根据2011年12月10日执行的普通住宅认定标准规定，2010年全市商品房均价为1.8万元/平米，二手房均价应该比商品房价格低10-20%，估算得出。）这一价格相比之前更加反映了市场实际成交价格。
6.建设井喷 政策给力保障房
1998年房改虽然提出了“经济适用房为主体的多层次的住房供应体系”，但是在随后的数十年房地产快速发展的大潮中，虽然2006年“国六条”重提“建设住房保障体系”，但房地产市场仍以商品房为主，保障房这一块几乎等于是空白，而市场经济下商品房的体系是根本无法顾及中低收入者的。
2011年重新提出保障房的建设，且执行力度空前强大，政府主要通过社会责任角度入手，调控市场，用保障房建设来满足中低收入者的住房需求。2011年我国保障性住房建设的目标为1000万套,相比2010年的580万套增长了近一倍。根据估算,这1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿元。其中，2011年北京计划建设量在20万套以上。
2011年保障性住房政策出台最密集和力度最大的一年，“国八条”和“京十五条”中都提出要加大保障性住房建设。据国土资源部2011年5月13日下发《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》中规定：限定配建保障性住房建设面积，以挂牌或拍卖方式出让商品住房用地。据北京市土地整理储备中心数据显示，2011年80%住宅用地需配建保障性住房。
最行业—行业震荡 思变创新是关键
7.房地产股权交易“最红火”
2011年房地产市场在限购、限贷等系列政策组合拳重压下，交易持续低迷，与之相反，股权交易所中房地产并购、转让等交易异常红火， 2011年1-12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易（不包含关联交易），涉及金额超过1300亿元。其中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元，约为去年全年并购金额的6倍。此外，从股权交易比例来看，房地产平均股权交易比例已高达54%，100%股权交易占20%。
房地产股权交易市场的红火发展进一步折射出开发商资金链的深度紧张，深陷重围中凭借降价、抛售房产、金融市场、民间投资等等手段来吸纳资金，想冲出重围显然力不从心，在这个房地产寒冷冬天，唯有股权转让成为部分开发商抵御寒冷的迫不得己的痛心选择。另外，非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮，几乎支撑起此轮房企并购潮的半边江山。2011年1月至12月上旬，非房地产主业企业涉及的房地产产权交易达238宗，总金额超过400亿元。
图1：近年来房企同业并购金额和宗数（2008-2011年）
8.开发商拿地“最谨慎”
2011年住宅市场大幅萎缩，开发商资金链紧绷，对房地产未来走势看空，导致开发商对住宅市场拿地热情不高，据中原集团研究中心数据统计，2011年1-11月北京住宅用地供应面积为657万平米，同比下降19%，成交面积为398万平米，同比下降22%，1-11月住宅用地供应与成交比例为1.65：1。2011年开发商合作拿地增多，1-12月16日成交236宗土地，其中含住类为53宗，住宅类开发商合作拿地占30.19%，为历年最高。
开发商拿地谨慎主要是受目前政策环境影响，以往地价或房价的上涨率远超过开发商金融渠道的融资成本，这是其财务杠杆形成一支驱动力，另外，经营杠杆中房地产成为被“超配”资产，驱使开发商热衷拿地循环进入开发领域，但2011年国际和国内市场格局震荡发展，企业发展“经营杠杆”和“财务杠杆”的“双高”时代面临根本性转变，制约开发商拿地的积极性。
9.2011房企“集中度最高”
2011年1-11月北京十大房企共预售21173套房源，占同期全市住宅供应总套数的34.3%；北京十大房企预售房源面积和金额分别为242.1万平方米和629亿元，分别占到全市住宅预售量的30.7%和30.8%。
2011年在房地产深度调整下，交易低迷，开发商阵线出现格局性变化，强者更强，大鱼吃小鱼情况显现增多，消费者购房对于品牌开发商认可度大幅上升，中小房企前景堪优，股权转让交易红火，品牌开发商开拓战线，布局二三线城市，多层面提升企业份额。
据北京中原市场研究部统计2011年1-10月排名前60的开发商中，其中前10名开发商成交金额占到42.8%，而2010年这一占比数据则为37.7%。
表4：北京十大房企预售住宅与全市预售住宅量数据（2011年1-11月）
10.中介公司“关店最多”
2011年对于中介行业来说，是最难熬的一年，全年二手住宅成交量不足10万套，同比萎缩接近一半。中介公司赖以生存的水源接近枯竭，找不到更好的开源机会，大多中介公司处于亏损状态，“关店潮”再次袭击北京。据北京市住房和城乡建设委员会网站数据统计：2011年北京有备案的中介机构关店数量接近700家，而考虑到部分中小中介门店可能没有按规定进行备案，因此实际“关店数”还要大于700家。
但这次与2008年不同，风暴比2008年来得更猛烈一些，要更持久一些。2008年二手交易低迷，住宅成交量不足7万套，市场也有关店情况，主要是经济危机原因，随后09年系列刺激政策的出台，打破交易低迷这一僵局，市场重回快行道上。2011年局势有所不同，限购和限贷等系列行政约束类政策制约市场发展，2012年政策并无松动迹象，月均不足8000套，难以保证目前5000余家中介门店盈利。
最土地—拿地谨慎 商业成交独占鳌头
11.土地出让金破千亿 降四成
据北京市土地储备中心数据显示，截止12月16日，2011年北京市土地市场共成交地块236宗，土地出让金额共计1001.38亿元，全年土地出让金突破千亿元。2010年北京市土地市场共成交地块278宗，土地出让金额共计1642.40亿元，其中突破千亿在2010年11月19日，2009年土地出让金为928亿。今年土地出让金创造了历史第二个千亿年成交，但同比减少了约四成。
图2：北京市历年土地出让面积及金额（2008-2011年）
12.商业成交金额比重最高
2011 年，在“限购”“限贷”等宏观调控因素影响下，土地市场呈现明显分化，居住用地成交量大幅萎缩的同时，商办用地成交表现活跃。“十二五”规划的重点发展商务区在2011 年出让中大获丰收，商办用地出让金同比大增，在2011 年的土地出让金结构中占比大幅提升。
2011年北京市土地市场商业地块成交占比增加。截止12月16日，从成交块数情况来看，2011年共计成交商业地块50宗，占比为21.19%；成交面积380.89亿元，占比20.22%；成交金额537.79亿元，占比53.70%。成交金额占比过半，2011年北京市住宅市场限购、信贷的调整，收紧政策不断加码，从另一方面促进商业地产开始走火，部分企业开始关注商业地产用地，住宅用地多低价成交，商业金融用地成交金额上涨明显，为历年来最高。
表5：商业地块成交及占比（2008-2011）
13.供应外延 郊区成交扩散
随着城区地块的越来越稀缺，北京城市总体规划向新城的外延，郊县新城区域的土地供应增加。截止12月16日，2011年北京市全年成交土地236宗，土地成交面积1883.73万㎡，其中中心城区成交2宗，成交面积3.32万㎡，占比0.18%；次中心城区成交37宗，成交面积254.18万㎡，成交占比为13.49%；城市边缘区成交197宗，成交面积1626.23万㎡，成交占比为86.33%。从成交占比数据可以看出，由于中心城区地块的稀缺，目前土地的开发主要集中的郊县区域，顺义、大兴、房山、通州、密云等城区成为土地供应热点区域。预计未来这些区域随着城市的加速发展，土地会加速供应。
图3：北京市成交土地区域分布图（2008-2011年）
14.市场低迷 地王延缓上市
因2011年宏观调控政策的持续加强，需求方持续观望，楼市成交持续低迷，部分“地王”项目拿地后开工和销售的情况并不十分理想。据北京中原市场研究部统计显示，从2009年到2010年上半年出让的住宅地块，其中溢价率超过100%的一共有33块，大部分已经进入开发环节，已销售的合计仅16块。地王项目销售难逐渐显现，大部分地王项目的签约情况并不理想，已开售的项目签约率也明显低于市场平均销售水平。此外，仍有许多地王项目因周边住宅价格下调，遭遇定价难题，迟迟未能开工。
2010年大家关注度比较高的三大地王项目：大望京1号“地王”、东升乡“地王”、亦庄“地王”，分别为当时的轰动市场的成交地块，刷新北京市土地成交记录，然而2011年这些地块却都黯然失色。北京中原市场研究部认为，目前北京在售的“地王”项目大部分成交价格都在下降，随着限购等调控政策持续，买方观望，成交低迷，开发商采取实质性降价换量已成为必然。
表6：2010年三大“地王：项目近况
15.资金压力 出让条件由“紧”到“松”
2011政府加大保障房建设，从政策上给予大力支持，出让条件规定，限定配建保障房面积，在前三季度起到很好效果，80%住宅类土地配建保障房。但四季度在市场交投持续低迷下，房企资金压力骤增，拿地速度明显放缓，针对土地无人竞拍、流拍等情况，政府在2011年年末逐渐开始放宽土地出让条件，用取消配建房、调低出让起始价等方式刺激促成土地成交。
北京采取下调土地竞买保证金并放宽交款时限的措施。竞买保证金的收取比例下调，住宅用地原则上减至20%，商服用地控制在10%-15%，同时放宽付款时限。11月9日，北京市土地整理储备中心挂出公告表示，经市政府批准，原需配建“限价商品住房”的北京市丰台区郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地，其居住用途建筑规模现全部为普通商品房。同时将该宗地的竞买报价开始时间推迟至11月21日，这是北京土地出让首次取消配建保障房。
16.谨慎拿地 标杆房企购地占销售款最低
由于销售回款速度放缓，全国十大标杆房企购地也愈发谨慎。与历年数据相比，2011年标杆房企在土地市场上的投入明显减少。今年前10个月，标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%，这一比例甚至低于处于金融危机漩涡中的2008年。
全国十大标杆房企明显放慢了拿地的节奏。一方面是由于政府土地供应量偏少，优质地块不多，地价并未出现明显下降；另一方面是由于调控趋严，销售回款增速放缓，开发商为保证持有较充裕的现金，拿地态度比较谨慎。今年7-10月，10家标杆房企仅花费购地款212亿元，前十月购地金额相比销售款，仅占21%，创造了历史最低，甚至低于2008年创造的31%的低值。
表7：十家标杆房企在全国历年购地金额和销售金额对比（2007-2011.10）
17.抱团取暖 房企合作住宅拿地最多
2011年北京市住宅市场成交平淡，许多开发商受到资金压力及调控政策打压的影响，谨慎拿地。从2008年以来北京土地市场成交来看，不论从成交地块总数、成交总面积以及成交金额，2011年住宅用地的成交情况都为历年最低，甚至比金融危机时的2008年成交都惨淡。而其中今年开发商合作拿住宅用地情况之多又为历年之最，截止2011年12月16日，北京共成交含住类土地共53宗，成交面积639.22万㎡，土地出让金额共计425.64亿元，其中开发商合作拿地16宗，成交面积245.50万㎡，成交金额213.57亿元，三项占比分别为30.19%、38.41%、50.18%，均为历年最高。
从今年住宅用地成交最少及开发商合作拿地情况最多的情况，可以看出今年房企资金紧张，多抱团取暖，由于调控预期时间长，为避免不确定的经营风险，各家企业新增土地储备意愿不足，一线城市住宅土地市场明显冷清，遇到拿地合适时机也都联合拿地，降低资金风险。
图4：住宅用地中合作拿地情况（2008-2011）
18.政策调控 住宅楼面价下行
2010年土地市场土地高价成交创近几年新高，尤其是在上半年，一些热门地块地王的产生，在市场中引起的影响较大，最终加速政府对土地市场的调控。2011年受严厉限购政策的影响，大型开发企业资金紧张，拿地选择性更强，更热衷一些热门地块。但由于政府推出的地块在郊区比重较大，地理位置相对较偏，因此土地的角逐也相对平和。 2011年住宅类用地整体楼面价在5015元/㎡，比2010年下降了31.52％。近两年朝阳区住宅用地楼面价都为最高，2011年楼面地价8941元/㎡，同比下降了40.22%。海淀区2011年楼面地价6023元/㎡，同比下降48.95%，为同比下降幅度最大的区域。除怀柔区楼面价微有上涨外，各城区楼面价在2011年均出现走低。
2011年北京市住宅市场调控更加严厉，政策出台紧密，尤其是住宅市场的限购，极大的影响了市场的成交量，同时，也影响了开发商们拿地的热情。2-8月份，土地成交量迅速下降。土地成交价格下降明显。2010年2-8月住宅地块平均楼面价为8364元/㎡，而2011年同期楼面地价仅为5498元/㎡，同比下降了34.27％。主要原因是限购政策后楼市持续的低迷，造成开发企业回笼资金放缓，造成资金链紧张，拿地速度放慢，大型房企向二三线城市转移。
表8：北京市各城区住宅用地楼面价列表(2010-2011年)
最新房—交投低迷 库存压力骤增
注：文中新房指新建商品住宅
19.新房销售面积9年最低
新建商品住宅关系国计民生，在房地产市场占主导地位，是楼市调控的重要组成部分。北京市统计局公布北京市房地产市场运行情况数据显示，2011年1-11月新建商品住宅销售面积772.1万平方米，同比下降22.7%，降幅继续扩大，预计全年销售量约860万平方米，较去年的1201.38万平方米大幅下降，创近9年来销售面积最低。
新建商品住宅成交下降的主要原因是2011年“两限”即限购、限贷政策导致购房需求不足。“京十五条”明确规定本市户籍居民家庭限购2套住房(含新建商品住房和二手住房)、连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭限购1套住房。信贷政策收紧，央行年内6次上调存款准备金率和3次上调贷款利率，取消房贷优惠利率，进一步加剧购房者观望情绪，购房者举棋不定，拉长了成交周期，新建商品住宅市场低迷。
图5：2003-2011年北京市新建商品住宅销售面积
20.新房价格同比涨幅6年最低
2011年北京市新建商品住宅成交价格为21314元/平米，同比上涨8.2%，仅次于2009年的8.33%，是2005年至今价格涨幅最低。同时，从国家统计局公布70个大中城市住宅销售价格变动情况来看，9月份北京市新建商品住宅价格环比下降0.2%，下降幅度高于全国平均水平。
2011年住宅的购买主体是首次置业和首次改善需求者，北京市城市发展新区和生态涵养区低价楼盘成为刚性需求置业的重要区域，新建商品住宅成交65%以上位于五环外。
2011年北京楼市，降价、团购价、特价房、买赠、半折、起价房等成房价的关键词，而新建住宅放量持续加速冲高，降价预期增强，楼盘不断出现降价，以价换量。据北京中原市场研究部新建住宅月报显示，11月北京新建商品住宅均价已跌破2万元每平方米，北京新建住宅房价理性回归。
图6：2005-2011年北京新建商品住宅价格走势
21.新房库存涨速最快
北京住宅市场低迷，给房企造成巨大的资金压力，为了尽快回笼资金，下半年，北京新建商品住宅放盘提速。据北京市住房和城乡建设委员会12月7日数据显示，北京新建住宅库存达到了130049套，创造了最近971天的新高，距离上次突破120000套仅花费了29天，限购后突破万套上涨速度最快，商品住宅库存面临巨大挑战。
库存上涨速度加快，一是迫于有效购买力被消化，新建商品住宅放量增加，下半年的住宅预售批准量占到全年的67.5%；二是全年预售项目平均去化率在40%左右，比去年下降近10% ;三是“十二五”期间，北京建设100万套保障性住房，分流商品住房需求，这进一步加大新建住宅库存压力。
图7：北京新建住宅库存变化对比图
22.新房降价项目最多 范围最广
2011年北京新建商品住宅项目取得预售许可209个（截至12月21日），新增6.5万套新建商品住宅，供应面积830万平米。目前，北京在售新建住宅项目730个，其中，98.8％的在售新盘价格停止上涨，明显降价的至少有116个项目，今年降价项目最多、范围最广。
降价现象由个别项目影响到整个区域，由郊区向市区逐步扩散，这就是项目降价的传导性。今年4月份，位于管庄的远洋一方宣布降价4000元/平米，通州区的东方华业玫瑰、珠江国际公馆等项目随后宣布优惠策略，房价逐步进入实降阶段。到8月底，以通州区、大兴区、顺义区、房山区、朝阳区为代表的住宅项目降价明显增多。
表9：北京各行政区降价楼盘个数统计情况
23.一、二手房价倒挂时间最长
北京一、二手价格倒挂现象从4-12月持续出现。从4月份开始北京住宅楼盘出现降价，朝阳区东坝地区出现住宅价格倒挂现象，8-9月份倒挂项目增加明显，降幅最大达到25%，新建住宅成交均价低于二手房价格近4000-5000元/平米，二手房业主惜售情绪严重，使个别区域、楼盘价格倒挂周期为3-4个月，倒挂延续时间最长。
北京一、二手房价格倒挂原因主要是由于新建楼盘开发商大幅降价，出现价格跳崖，而二手房业主博弈性较大，二手房成交价格下降缓慢，导致倒挂出现。另外，2011年系列宏观调控政策持续加码，并无松动迹象，推动这一波降价潮不断深入持续下去，延长倒挂时间。
表10：北京一、二手房价格倒挂楼盘情况
24.房价下行 郊县先行
国务院1月26日发布“国八条”部署2011年楼市调控工作，2月份北京市通州区新建商品住宅价格环比首先出现8.58%的下降，3月份全市住宅价格开始下滑，降价以通州为首的郊县向市区扩散。北京2011年10个郊县新建住宅成交均价13922元/平米，低于今年2月最高点15447元/平米9.87%。郊县商品住宅价格在13000-14000元/平米波动，基本上回落到去年4月份的13320元/平米水平。
2011年北京楼市在“两限”背景下，郊县最先、最易降价，这主要受三方面因素影响，首先，郊县区域住宅总量过多，容易造成价格竞争，近4年北京住宅类供地86.7%位于五环外，其中通州、大兴、昌平、房山，商品住宅库存量最大，占到52%以上，容易成为房地产降价的主战场；其次，郊县楼盘开发成本整体较低，降价空间大。对于占开发成本最大的土地而言，以通州为例，土地平均成本在5000元/平米左右，仅占目前房价的1/3，压缩利润依然有一定空间；最后，郊县低价盘易被购买者接受，促进成交量增加。
图8：北京2011年全市与10个郊县成交均价情况
25.政策重压 投机绝迹
房价上涨过快的重要原因之一是房产投资投机过热，2010年年初北京市投资购买占比最高达到40%， 2011年系列楼市限制政策显现，据北京房协公布的北京市房地产市场运行情况报告显示，首次购房人数占购房总量的九成以上，投资投机购房几近绝迹。
北京市投资投机绝迹的根本原因一是楼市限购政策中对限购住宅套数和资格的限制，抑制购房需求，即本市家庭限购2套住房，提供连续五年及以上社保或纳税证明的外地家庭限购1套，杜绝2套以上的住房购买。二是信贷收紧，北京投资购房者占比下降到了10%以内。三是房产税已经在上海、重庆试点执行，物业持有成本增加，对北京市场消费者购房心理产生一定影响。
最二手—成交暴跌 购房预期降冰点
注：文中二手指二手住宅
26.二手成交量降幅最大
北京自1999年10月开放二手房市场以来，成交量逐年攀升，截止今年，在二手房市场发展的12年中，仅有三年成交量下跌，其中仅2008年楼市成交量回调的原因是全球金融危机的宏观环境所致，即客观“被”调整的成分更多一些，而2010、2011年的下调更多是政府主动调控楼市的结果，属于主观调控的过程，为了抑制因成交过快上涨，热钱不断涌进导致的房价急速大幅上涨，2011年的调控可谓空前严厉，使得今年二手住宅成交量萎缩明显，预计全年成交量（过户套数）约为10万套，同比去年17万套下降了41%。创下自二手房市场开放以来成交量下降幅度最大的记录。
图9：北京市二手住宅成交量走势图（2003年-2011年）
27.二手房价连降月份最多
从二手住宅价格变化趋势的比较可以看出，二手房价格在2008年以前一直呈现或大或小的上涨，但自2008年金融危机以来，二手房价格出现了明显的波动，价格出现有涨有跌，波动起伏较大。而即使在2008年下半年因奥运会和金融危机的双重影响，导致房价下探时也仅连续下跌了7个月，而2011年房价连续下跌了9个月，下降的势头超过2008年。在下降幅度方面，2008年二手房价创下全年最大跌幅记录7.9%（08年12月与1月相比）。而今年楼市受到政策严控，房价也是先高后缓之后急速下降，下降幅度也达到了近6%，仅次于08年最大降幅，显现出政策调控效果。
图10：北京市08年-11年二手住宅成交价格走势图
28.政策调控 业主预期降冰点
从三年来的北京二手住宅报价指数可以看出，随着国家对楼市的调控或松或紧，导致业主预期也随之波动，房屋报价水平上下起伏不定，从如下走势图可以明显看出相应变动，其中各年度较低的节点分别出现在2009年1月，2010年5月和2011年12月，报价指数分别为20%、29%和10%，这表明在当时业主对楼市的看空态度达到极致。三者相比，北京中原市场研究部认为今年楼市的悲观指数最高， 12月达到了最低值10%。
图11：北京市09年-11年二手住宅报价指数走势图
29.成交周期史上最长
楼市低迷会伴随很多现象，如房价下降，成交量走低，投资客减少等等，而同时还有一个特点就是成交周期拉长，在2008年金融危机到来的时候，因经济低迷导致楼市萎靡不振，潜在购房者转为观望，部分投资型业主出现了抛售现象，“卖家积极，买家不急”的一边热现象导致了当时二手住宅的交易周期被拉长，楼市繁荣的时候一套房子一到两周即可成交，而08年平均1套房子成交需要1个月到2个月的时间。2011年这一现象更加突出和明显，相较08年有过之而无不及。
究其原因是“限购”这一调控政策的抑制作用在买卖双方同时起效，“买卖双方，不急不慌”形象的概括出了2011年楼市的现状。因为政策限制导致拥有2套以上房产的投资者或富裕家庭卖出房产后将没有资格再买新房，不愿意卖和不愿意降价卖的两类人群占主流导致今年抛售现象并不明显。而客户看到房价回落，了解到明年楼市调控持续不放松的中央精神，更加坚定了观望的决心，导致买卖双方僵持不下，成交周期大大拉长，3个月以上无法成交也是常有之事。
30.郊区房价跌幅远超城区
随着调控政策的效应逐渐显现，2011年三、四季度房价开始出现明显松动。受到新房率先降价且多分布于郊区的特点，使得郊区降价新盘吸引了大量的潜在购房者，导致郊区二手房需求明显不足，再加上部分新盘4季度开始大幅降价走量，促使郊区二手房降价幅度放大，而与郊区房价跳水相比，城区房价因无新增供应且业主惜售等因素影响，房价下降幅度比较有限，全年降幅在3%-4%，而郊区如石景山、亦庄、通州地区的降幅在5%-9%。
图12：2011年1-11月北京市各城区房价变动幅度对比图
31. 一、二手房成交之比9年首回升
从9年来一二手房成交量可以看出，一二手房成交量之比在2003年至2010年一直处于下降状态，从2003年的6.3:1下降到2010年的0.5:1，即二手住宅逐渐成为市场交易的主力，2008年二手成交首次超过一手，成为住宅成交市场真正的转折点。而2011年的一、二手之比9年首次出现回升，变为0.6:1.
这一变化的原因主要是由于“限购”政策对投资热钱的挤出作用，二手房因位置优势、选择余地大、回报快（可立即有租金收益）而受到投资者的青睐，因此政策对二手市场的冲击很大；其次，今年新房市场保障房供应力度加大，成交也明显上升， 再加上新房三、四季度陆续开始大幅降价，导致低价盘的成交情况较好，两点原因导致11年一手房成交降幅大于二手房，这种非对称下调导致一二手成交量对比出现了反弹。
图13：一、二手住宅成交量对比走势图
32.租赁火爆 成交史上之最
随着城市化进程不断加速，外来人口数量不断增大， 而作为首都的北京，更是吸引了众多有志之士前来寻找自我价值的最大实现，在这样的大背景下，北京的限购政策又直接和间接的使得更多已具备购房实力（资金上的准备）的潜在购房者选择观望，总量与结构上的客观现状，使得北京的租赁市场需求更加膨胀，2011年租赁成交量首次突破200万套，较2010年和2009年分别上涨了24.5%和79.7%。租赁市场发展迅速，2011年的成交量创下了历年之最。
图14：租赁成交量走势图（2009-2011年）
33.区域外延 租金涨幅趋缓
据中原领先指数（北京二手住宅租金指数）显示，北京租赁价格5年来总体呈现稳中上涨的趋势，2011年全年商品住宅平均单位租金约为52.4元/（㎡?月)，比去年全年上涨4%，涨幅比去年降低9.3%，上涨趋势受到明显控制。
2011年租金上涨原因：一是传统租赁高峰带动如春节后外地务工进京和6、7月高校毕业生离校租房热，助推成交量猛增；二是《商品房屋租赁管理办法》实施，明确规定禁止出租房屋分割，挤出部分新的租赁需求；同时，调控年住房买卖市场低迷，居住需求集中在租赁市场，也造成租赁需求增加，租金上扬；三是消费价格水平增加，物价上涨，居民收入水平提高等作用，联合带动租金价格水涨船高。
2011租赁区域由城市中心向外延展，通州、亦庄等生活圈随着交通、配套升级，出现新的租赁热点区域。如京通快速公交专用道开通，租赁向快速公交沿线区域转移，这些区域租金较低，拉降低了整体租金价格水平；其次，换租增多，而换租租金上涨并不高。在租赁高峰期，换租租金普遍涨100-300元，而往年在200-500元之间，租金上涨空间明显降低。
图15：2007-2011年租金价格走势图
34.租售比逐月回落 波动最小
北京住宅的租售比水平一直较高，从国际公认的标准来看，租售比在1：200-1：300之间是较为合理的区间，低于200表示房价较低，适合投资；高于300，表示房价偏高，且越高表示房价偏离合理数值越多，泡沫越大。
而北京自2008年以来租售比一直位于300-500之间，偏高于合理区间。纵观这几年的租售比变化，最高值出现在2009年12月，比值为1：480.5，最低值出现在2008年10月，比值为1：389.7，而从每年最高值与最低值的波动情况来看，2009年波动最大，差值为87.7点，而2011年波动最小，差值为33.6点。
2011年全年是租售比回落的年份，原因是房价回落且变化幅度平稳，同时租金上涨所致。这种平稳回落的状态也符合政府调控的目标：稳中有降，维持房地产市场的平稳健康发展，避免大起大落的剧烈波动对整体经济和房产市场产生冲击。
图16：2008-2011年租售比变化走势图
最商业—租售两旺 供应井喷区域分散
注：文中商业地产指写字楼和商铺
35.写字楼供应爆发 同比涨一倍
自2009年以来，北京商业地产投资需求不断增加，市场出现供不应求的局面。2011年，北京商业地产市场新增供应量持续放大，呈现稳步增长态势。受写字楼市场向好的影响，越来越多的发展商将目标转向写字楼市场，地方政府也不失时机的增加了商办用地的供应力度，写字楼投资建设与前几年相比出现了大规模的增长，截至11月，2011年北京新增办公物业27591套，写字楼供应量已达284.84万㎡，与去年同期相比增长近一倍，涨幅达92.97%。
除写字楼市场供应量不断上涨外，北京商铺市场供应量也在持续增加，2011年1-11月，北京新增商铺房源5401套，新增供应面积达115.52万㎡，同比增长29.65%，北京商铺市场供应量呈现大幅上调的趋势。
图17：北京写字楼、商铺供应面积走势（2009-2011）
36.成交活跃 均价稳步攀
由于受到政策限制，2011年北京市住宅市场不复去年的火爆景象，限购政策的持续深入使得投资需求被大量挤出。许多投资者改把目光投向了不受限制的商业地产市场。2011年全年北京市商业地产市场对比住宅市场呈现出较为火热的态势。
2011年北京写字楼及商铺市场成交价格同比2010年均有所上涨，从月度统计来看，虽然有所波动，但总体价格同比稳步攀升。截至12月19日，北京写字楼全年成交均价为25838元/㎡左右，同比上涨17.82%，其中12月写字楼成交均价在26430元/㎡左右，同比大幅增长，涨幅达50.97%。从2011全年整体来看，写字楼成交价格不同于去年的大幅波动，呈现平稳增长的趋势。北京商铺市场2011年成交均价为22949元/㎡左右，同比上涨7.78%，其中12月份商铺成交均价为23187元/㎡，同比上涨11.71%。
图18：北京商业地产成交均价走势（2010-2011）
37.住宅惨淡 商业占比递增
受“限购”、“限贷”政策影响，2011年北京新建商品住宅成交面积大幅下降，截至11月，仅成交819.53万㎡，同比下降22.83%。住宅市场调控对资金的挤出效果十分明显，大量资金开始转向商业地产，与住宅市场一片愁云惨淡景象不同的是，商业地产在这个楼市的寒冬中表现的较为坚挺，商办物业成交面积占比自2010年开始回升。在承担了一部分来自住宅市场的投资需求后，北京商业地产在成交量方面呈现出相对稳定的态势，1-11月商业地产成交面积达360.48万㎡，占总成交面积的35.99%，商业地产成交面积占有比重不断增加。
图19：北京市商业地产成交面积、占比走势（2007-2011）
38.供需失衡 写字楼租金高涨
2011年北京写字楼市场始终处于供小于求的趋势，标准型写字楼租赁市场火爆，租金水平始终保持高位并持续稳步上涨。自1月起，甲级写字楼租金持续大幅上扬，11月北京甲级写字楼租金价格达391.27元/㎡?月，同比涨幅达40.94%，国贸、建国门等热门商圈写字楼租金价格更是已达532.52元/㎡?月和445.30元/㎡?月。
同样，准甲级写字楼租金也同样保持稳步增长的趋势，截至11月，北京准甲级写字楼租金价格达221.52元/㎡?天，同比上涨23.47%。热门商圈准甲级写字楼租金价格基本已达200元/㎡?月以上，国贸、建国门同样占据准甲级写字楼租金价格的前两名，分别为280元/㎡?月和260.18元/㎡?月。
图20：北京热点商圈写字楼租金价格走势（2010-2011年11月）
39.空置率新低 热点商圈近饱和
2010年以来，经济形势保持快速稳定增长，各类企业发展迅速，北京标准型写字楼市场持续呈现供应紧张态势。2011年北京甲级写字楼空置率创历史新低，写字楼租赁市场火爆，市场持续呈现供不应求的态势，核心区域优质写字楼项目倍受青睐，基本处于满租状态，为有价无市的卖方市场。2011年11月北京甲级写字楼入住率为95.48%，准甲级写字楼的入住率为97.90%。
北京热门商圈如金融街、中关村、燕莎等，甲级写字楼入住率均达到97%以上，普遍呈现满租状态，热门商圈中只有亚奥区域由于新增供应较其他热门商圈较大，目前入住率较低，但也达到89.73%左右。
图21：北京热点商圈写字楼入住率走势（2010.01-2011.11）
40.热点分散 边缘区成交猛增
伴随着居住人口的外扩、消费能力的聚集与增强，交通发展更为便捷，以及消费理念与模式的更新，城市副中心商业将继续发展，商业地产供应将由区域集中式供应转变为分散式供应。2007年起，城市边缘区商业地产成交面积占比逐年增加，而中心城区及次中心城区成交占比却逐渐下降。从2011年北京商业地产成交情况来看，成交区域较为分散，且成交热点有向城市边缘区扩散的趋势，除了传统的热点区域朝阳、海淀之外，丰台、通州等区也异军突起，成为本年度商业地产成交热点区域。
写字楼：次中心城区2011年写字楼成交仅占49%，为五年来首次跌破50%；中心城区写字楼成交占比也不断下调，占比仅18%，同比下降8%；而城市边缘区成交量占比持续上扬，今年更创近五年来历史新高，成交量占比达33%，同比上涨达11%。
商铺：次中心城区，尤其是朝阳区依旧是最热门的区域，城市边缘区成交量占比大幅增长，已达28%，而中心城区由于商铺市场接近饱和，今年成交量占比仅为9%。
昌平、大兴、亦庄开发区等城市近郊区成交表现更是不俗，也已成为今年北京商业地产成交热点区域。
图22： 北京商业地产成交区域分布（2007-2011年）
