每日地产：上海豪宅年末心态各异 20%降幅受困限购
评论员/黄丹
星河湾上海浦东和闵行两个项目宣布8-8.5折和老业主6亿元补偿计划，豪宅市场震声一片。2011年上海豪宅有价无市，年末更是心态各异。
2011年豪宅成交量呈月度下滑状态 出现有价少市局面
2011年上海豪宅成交量呈月度下滑状态，在9月短暂反弹后四季度继续成交低迷。11月上海单价4万以上住宅成交套数为144套，为2011年第二个低位(2月份为66套)，环比下滑22%，同比下滑73%；9月、10月和11月三月累计成交677套，同比下滑55%。
单盘平均销售金额同样下滑，11月0.60亿，同比2010年同期减少41%，但2011年1-11月4万以上豪宅成交均价59513元，而2010年为58772元。
豪宅惜售心态重 降幅10%以上仍是少数行为
在我们跟踪的单价4万以上在售项目126个，10万以上有22个，6-10万有35个，4-6万有69个，其中有25个项目出现调价行为， 9折以内有17个，8-9折有8个。10万以上豪宅基本维持原价，8-9折集中在单价在7-9万之间项目，而9折项目集中在4-5.5万之间项目，多数以付款方式优惠形势出现。
数据来源：CRIC10万以上顶级豪宅自持地段优势和产品稀缺性，基本维持原价或推迟上市，仅汤臣湖庭花园2套尾房推88折。受困于限购政策，此类豪宅成交行情与2009年今非昔比。17万级别汤臣豪庭今年1-11月成交6套，而2009年为41套，2010年17套，已经列入奢侈品级别的顶级豪宅估计难有降价。2008年开盘的虹口北外滩白金湾府邸共推134套，目前可售56套房源，售楼处表示没有优惠活动。而2009年11月热销64套千万级豪宅的中粮海景壹号，2010年成交1套，2011年仍旧静默，虽然预期推案房源已经是现房。
今年四季度出现几个团购、特价等形式高调降价楼盘，最高折扣8折，主要集中在单价7-9万之间项目。如恒盛尚海湾近200套尾房，10月-11月电商限时团购最高8.1折；华丽家族汇景天地10月推60套房源，电商团购85折持续到12月底；海珀旭辉11月开盘300平大户型8折；外滩豪景苑10月推100-156平特价房9折销售；以及12月16日宣布以春节感恩回款业主，浦东星河湾星荟8折，闵行上海星河湾均价5万85折。
9折项目集中在单价4-5.5万项目，此类项目以外环外青浦、松江、闵行别墅为主体，上海别墅体量有限，由于土地限制，也存在所谓稀缺性，折扣主要以付款方式优惠出现。青浦赵巷金地佘山天境，推出全款92折，按揭93-94，卓越塔兰朵全款95折，贷款97折。其余外环内平层房源折扣在7%以内，如杨浦新江湾城大平层房源九龙仓玺园97折和华润新江湾九里98折，虹口鲁迅公园建邦16区均价42000元，每平米减3000元，相当于93折。
四季度降幅20%的豪宅有成效 但受限购影响客源仍有限
四季度几个降幅在8折豪宅，对比调价前期成交有所上升，但受限购影响客源仍有限。调价行动较早项目有长泰西郊别墅，2009年成交88套，2010年40套，而2011年1-9月仅成交8套，9月推出95折优惠，10月推出800-1000万一口价房源，11月和12月推出220平和260平特价房，目前四季度共成交57套，成交均价35470元，是2009年10月以来月度成交最低价，对比2011年1-9月成交均价44173元，降幅近20%。
恒盛尚海湾2009年去化280套，2010年265套，2011年三季度销售14套，团购活动后销售20套，四季度虽有增幅但成效有限。浦东星河湾星荟2009年8月开售322套，开盘当日认筹264套，2010年基本无房源，2011年7月再次推288-609平209套房源，7月-12月15日去化60套，成交均价为69000元。自12月16日对外宣布8折销售，累加前期客源预计5天内认购50套左右。
对比上海降价中低端项目，中海御景熙岸精装公寓10月由23000元下调至17000元，降幅26%，11月总成交量499套；青浦万源尚城11月由15500下调至11000元起，由3000元精装改为2000元精装，开盘两日售出77套。豪宅由于限购和贷款政策限制，客源受到局限，而中低档房源主要价格合适，就能激发刚需入市，降价效果存在一定差距。
豪宅市场的调价说明降价潮的蔓延，但豪宅由于地段和产品特征的限制，同时项目供应量较刚需产品小，调价幅度有限。2009年之前取得土地项目，或者2010年上半年之前开盘项目，在2012年上半年调价可能性极小；而2011年新推案项目根据自身体量大小，如果在2012年有后续房源推出，至少会有10%降幅。
附表1、2011年四季度上海豪宅调价典型项目
