每日地产:上海豪宅年末心态各异 20%降幅受困限购

  评论员/黄丹

  星河湾上海浦东和闵行两个项目宣布8-8.5折和老业主6亿元补偿计划,豪宅市场震声一片。2011年上海豪宅有价无市,年末更是心态各异。

  2011年豪宅成交量呈月度下滑状态 出现有价少市局面

  2011年上海豪宅成交量呈月度下滑状态,在9月短暂反弹后四季度继续成交低迷。11月上海单价4万以上住宅成交套数为144套,为2011年第二个低位(2月份为66套),环比下滑22%,同比下滑73%;9月、10月和11月三月累计成交677套,同比下滑55%。

  单盘平均销售金额同样下滑,11月0.60亿,同比2010年同期减少41%,但2011年1-11月4万以上豪宅成交均价59513元,而2010年为58772元。

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  豪宅惜售心态重 降幅10%以上仍是少数行为

  在我们跟踪的单价4万以上在售项目126个,10万以上有22个,6-10万有35个,4-6万有69个,其中有25个项目出现调价行为, 9折以内有17个,8-9折有8个。10万以上豪宅基本维持原价,8-9折集中在单价在7-9万之间项目,而9折项目集中在4-5.5万之间项目,多数以付款方式优惠形势出现。

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  10万以上顶级豪宅自持地段优势和产品稀缺性,基本维持原价或推迟上市,仅汤臣湖庭花园2套尾房推88折。受困于限购政策,此类豪宅成交行情与2009年今非昔比。17万级别汤臣豪庭今年1-11月成交6套,而2009年为41套,2010年17套,已经列入奢侈品级别的顶级豪宅估计难有降价。2008年开盘的虹口北外滩白金湾府邸共推134套,目前可售56套房源,售楼处表示没有优惠活动。而2009年11月热销64套千万级豪宅的中粮海景壹号,2010年成交1套,2011年仍旧静默,虽然预期推案房源已经是现房。

  今年四季度出现几个团购、特价等形式高调降价楼盘,最高折扣8折,主要集中在单价7-9万之间项目。如恒盛尚海湾近200套尾房,10月-11月电商限时团购最高8.1折;华丽家族汇景天地10月推60套房源,电商团购85折持续到12月底;海珀旭辉11月开盘300平大户型8折;外滩豪景苑10月推100-156平特价房9折销售;以及12月16日宣布以春节感恩回款业主,浦东星河湾星荟8折,闵行上海星河湾均价5万85折。

  9折项目集中在单价4-5.5万项目,此类项目以外环外青浦、松江、闵行别墅为主体,上海别墅体量有限,由于土地限制,也存在所谓稀缺性,折扣主要以付款方式优惠出现。青浦赵巷金地佘山天境,推出全款92折,按揭93-94,卓越塔兰朵全款95折,贷款97折。其余外环内平层房源折扣在7%以内,如杨浦新江湾城大平层房源九龙仓玺园97折和华润新江湾九里98折,虹口鲁迅公园建邦16区均价42000元,每平米减3000元,相当于93折。

  四季度降幅20%的豪宅有成效 但受限购影响客源仍有限

  四季度几个降幅在8折豪宅,对比调价前期成交有所上升,但受限购影响客源仍有限。调价行动较早项目有长泰西郊别墅,2009年成交88套,2010年40套,而2011年1-9月仅成交8套,9月推出95折优惠,10月推出800-1000万一口价房源,11月和12月推出220平和260平特价房,目前四季度共成交57套,成交均价35470元,是2009年10月以来月度成交最低价,对比2011年1-9月成交均价44173元,降幅近20%。

  恒盛尚海湾2009年去化280套,2010年265套,2011年三季度销售14套,团购活动后销售20套,四季度虽有增幅但成效有限。浦东星河湾星荟2009年8月开售322套,开盘当日认筹264套,2010年基本无房源,2011年7月再次推288-609平209套房源,7月-12月15日去化60套,成交均价为69000元。自12月16日对外宣布8折销售,累加前期客源预计5天内认购50套左右。

  对比上海降价中低端项目,中海御景熙岸精装公寓10月由23000元下调至17000元,降幅26%,11月总成交量499套;青浦万源尚城11月由15500下调至11000元起,由3000元精装改为2000元精装,开盘两日售出77套。豪宅由于限购和贷款政策限制,客源受到局限,而中低档房源主要价格合适,就能激发刚需入市,降价效果存在一定差距。

  豪宅市场的调价说明降价潮的蔓延,但豪宅由于地段和产品特征的限制,同时项目供应量较刚需产品小,调价幅度有限。2009年之前取得土地项目,或者2010年上半年之前开盘项目,在2012年上半年调价可能性极小;而2011年新推案项目根据自身体量大小,如果在2012年有后续房源推出,至少会有10%降幅。

附表1、2011年四季度上海豪宅调价典型项目附表1、2011年四季度上海豪宅调价典型项目

 

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