最土地—拿地谨慎 商业成交独占鳌头

　　11.土地出让金破千亿 降四成

　　据北京市土地储备中心数据显示，截止12月16日，2011年北京市土地市场共成交地块236宗，土地出让金额共计1001.38亿元，全年土地出让金突破千亿元。2010年北京市土地市场共成交地块278宗，土地出让金额共计1642.40亿元，其中突破千亿在2010年11月19日，2009年土地出让金为928亿。今年土地出让金创造了历史第二个千亿年成交，但同比减少了约四成。

　　图2：北京市历年土地出让面积及金额（2008-2011年）

　　12.商业成交金额比重最高

　　2011 年，在“限购”“限贷”等宏观调控因素影响下，土地市场呈现明显分化，居住用地成交量大幅萎缩的同时，商办用地成交表现活跃。“十二五”规划的重点发展商务区在2011 年出让中大获丰收，商办用地出让金同比大增，在2011 年的土地出让金结构中占比大幅提升。

　　2011年北京市土地市场商业地块成交占比增加。截止12月16日，从成交块数情况来看，2011年共计成交商业地块50宗，占比为21.19%；成交面积380.89亿元，占比20.22%；成交金额537.79亿元，占比53.70%。成交金额占比过半，2011年北京市住宅市场限购、信贷的调整，收紧政策不断加码，从另一方面促进商业地产开始走火，部分企业开始关注商业地产用地，住宅用地多低价成交，商业金融用地成交金额上涨明显，为历年来最高。

　　表5：商业地块成交及占比（2008-2011）

　　13.供应外延 郊区成交扩散

　　随着城区地块的越来越稀缺，北京城市总体规划向新城的外延，郊县新城区域的土地供应增加。截止12月16日，2011年北京市全年成交土地236宗，土地成交面积1883.73万㎡，其中中心城区成交2宗，成交面积3.32万㎡，占比0.18%；次中心城区成交37宗，成交面积254.18万㎡，成交占比为13.49%；城市边缘区成交197宗，成交面积1626.23万㎡，成交占比为86.33%。从成交占比数据可以看出，由于中心城区地块的稀缺，目前土地的开发主要集中的郊县区域，顺义、大兴、房山、通州、密云等城区成为土地供应热点区域。预计未来这些区域随着城市的加速发展，土地会加速供应。

　　图3：北京市成交土地区域分布图（2008-2011年）

　　14.市场低迷 地王延缓上市

　　因2011年宏观调控政策的持续加强，需求方持续观望，楼市成交持续低迷，部分“地王”项目拿地后开工和销售的情况并不十分理想。据北京中原市场研究部统计显示，从2009年到2010年上半年出让的住宅地块，其中溢价率超过100%的一共有33块，大部分已经进入开发环节，已销售的合计仅16块。地王项目销售难逐渐显现，大部分地王项目的签约情况并不理想，已开售的项目签约率也明显低于市场平均销售水平。此外，仍有许多地王项目因周边住宅价格下调，遭遇定价难题，迟迟未能开工。

　　2010年大家关注度比较高的三大地王项目：大望京1号“地王”、东升乡“地王”、亦庄“地王”，分别为当时的轰动市场的成交地块，刷新北京市土地成交记录，然而2011年这些地块却都黯然失色。北京中原市场研究部认为，目前北京在售的“地王”项目大部分成交价格都在下降，随着限购等调控政策持续，买方观望，成交低迷，开发商采取实质性降价换量已成为必然。

　　表6：2010年三大“地王：项目近况

　　15.资金压力 出让条件由“紧”到“松”

　　2011政府加大保障房建设，从政策上给予大力支持，出让条件规定，限定配建保障房面积，在前三季度起到很好效果，80%住宅类土地配建保障房。但四季度在市场交投持续低迷下，房企资金压力骤增，拿地速度明显放缓，针对土地无人竞拍、流拍等情况，政府在2011年年末逐渐开始放宽土地出让条件，用取消配建房、调低出让起始价等方式刺激促成土地成交。

　　北京采取下调土地竞买保证金并放宽交款时限的措施。竞买保证金的收取比例下调，住宅用地原则上减至20%，商服用地控制在10%-15%，同时放宽付款时限。11月9日，北京市土地整理储备中心挂出公告表示，经市政府批准，原需配建“限价商品住房”的北京市丰台区郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地，其居住用途建筑规模现全部为普通商品房。同时将该宗地的竞买报价开始时间推迟至11月21日，这是北京土地出让首次取消配建保障房。

　　16.谨慎拿地 标杆房企购地占销售款最低

　　由于销售回款速度放缓，全国十大标杆房企购地也愈发谨慎。与历年数据相比，2011年标杆房企在土地市场上的投入明显减少。今年前10个月，标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%，这一比例甚至低于处于金融危机漩涡中的2008年。

　　全国十大标杆房企明显放慢了拿地的节奏。一方面是由于政府土地供应量偏少，优质地块不多，地价并未出现明显下降；另一方面是由于调控趋严，销售回款增速放缓，开发商为保证持有较充裕的现金，拿地态度比较谨慎。今年7-10月，10家标杆房企仅花费购地款212亿元，前十月购地金额相比销售款，仅占21%，创造了历史最低，甚至低于2008年创造的31%的低值。

　　表7：十家标杆房企在全国历年购地金额和销售金额对比（2007-2011.10）

　　17.抱团取暖 房企合作住宅拿地最多

　　2011年北京市住宅市场成交平淡，许多开发商受到资金压力及调控政策打压的影响，谨慎拿地。从2008年以来北京土地市场成交来看，不论从成交地块总数、成交总面积以及成交金额，2011年住宅用地的成交情况都为历年最低，甚至比金融危机时的2008年成交都惨淡。而其中今年开发商合作拿住宅用地情况之多又为历年之最，截止2011年12月16日，北京共成交含住类土地共53宗，成交面积639.22万㎡，土地出让金额共计425.64亿元，其中开发商合作拿地16宗，成交面积245.50万㎡，成交金额213.57亿元，三项占比分别为30.19%、38.41%、50.18%，均为历年最高。

　　从今年住宅用地成交最少及开发商合作拿地情况最多的情况，可以看出今年房企资金紧张，多抱团取暖，由于调控预期时间长，为避免不确定的经营风险，各家企业新增土地储备意愿不足，一线城市住宅土地市场明显冷清，遇到拿地合适时机也都联合拿地，降低资金风险。

　　图4：住宅用地中合作拿地情况（2008-2011）

　　18.政策调控 住宅楼面价下行

　　2010年土地市场土地高价成交创近几年新高，尤其是在上半年，一些热门地块地王的产生，在市场中引起的影响较大，最终加速政府对土地市场的调控。2011年受严厉限购政策的影响，大型开发企业资金紧张，拿地选择性更强，更热衷一些热门地块。但由于政府推出的地块在郊区比重较大，地理位置相对较偏，因此土地的角逐也相对平和。 2011年住宅类用地整体楼面价在5015元/㎡，比2010年下降了31.52％。近两年朝阳区住宅用地楼面价都为最高，2011年楼面地价8941元/㎡，同比下降了40.22%。海淀区2011年楼面地价6023元/㎡，同比下降48.95%，为同比下降幅度最大的区域。除怀柔区楼面价微有上涨外，各城区楼面价在2011年均出现走低。

　　2011年北京市住宅市场调控更加严厉，政策出台紧密，尤其是住宅市场的限购，极大的影响了市场的成交量，同时，也影响了开发商们拿地的热情。2-8月份，土地成交量迅速下降。土地成交价格下降明显。2010年2-8月住宅地块平均楼面价为8364元/㎡，而2011年同期楼面地价仅为5498元/㎡，同比下降了34.27％。主要原因是限购政策后楼市持续的低迷，造成开发企业回笼资金放缓，造成资金链紧张，拿地速度放慢，大型房企向二三线城市转移。

　　表8：北京市各城区住宅用地楼面价列表(2010-2011年)