最新房—交投低迷 库存压力骤增

　　注：文中新房指新建商品住宅

　　19.新房销售面积9年最低

　　新建商品住宅关系国计民生，在房地产市场占主导地位，是楼市调控的重要组成部分。北京市统计局公布北京市房地产市场运行情况数据显示，2011年1-11月新建商品住宅销售面积772.1万平方米，同比下降22.7%，降幅继续扩大，预计全年销售量约860万平方米，较去年的1201.38万平方米大幅下降，创近9年来销售面积最低。

　　新建商品住宅成交下降的主要原因是2011年“两限”即限购、限贷政策导致购房需求不足。“京十五条”明确规定本市户籍居民家庭限购2套住房(含新建商品住房和二手住房)、连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭限购1套住房。信贷政策收紧，央行年内6次上调存款准备金率和3次上调贷款利率，取消房贷优惠利率，进一步加剧购房者观望情绪，购房者举棋不定，拉长了成交周期，新建商品住宅市场低迷。

　　图5：2003-2011年北京市新建商品住宅销售面积

　　20.新房价格同比涨幅6年最低

　　2011年北京市新建商品住宅成交价格为21314元/平米，同比上涨8.2%，仅次于2009年的8.33%，是2005年至今价格涨幅最低。同时，从国家统计局公布70个大中城市住宅销售价格变动情况来看，9月份北京市新建商品住宅价格环比下降0.2%，下降幅度高于全国平均水平。

　　2011年住宅的购买主体是首次置业和首次改善需求者，北京市城市发展新区和生态涵养区低价楼盘成为刚性需求置业的重要区域，新建商品住宅成交65%以上位于五环外。

　　2011年北京楼市，降价、团购价、特价房、买赠、半折、起价房等成房价的关键词，而新建住宅放量持续加速冲高，降价预期增强，楼盘不断出现降价，以价换量。据北京中原市场研究部新建住宅月报显示，11月北京新建商品住宅均价已跌破2万元每平方米，北京新建住宅房价理性回归。

　　图6：2005-2011年北京新建商品住宅价格走势

　　21.新房库存涨速最快

　　北京住宅市场低迷，给房企造成巨大的资金压力，为了尽快回笼资金，下半年，北京新建商品住宅放盘提速。据北京市住房和城乡建设委员会12月7日数据显示，北京新建住宅库存达到了130049套，创造了最近971天的新高，距离上次突破120000套仅花费了29天，限购后突破万套上涨速度最快，商品住宅库存面临巨大挑战。

　　库存上涨速度加快，一是迫于有效购买力被消化，新建商品住宅放量增加，下半年的住宅预售批准量占到全年的67.5%；二是全年预售项目平均去化率在40%左右，比去年下降近10% ;三是“十二五”期间，北京建设100万套保障性住房，分流商品住房需求，这进一步加大新建住宅库存压力。

　　图7：北京新建住宅库存变化对比图

　　22.新房降价项目最多 范围最广

　　2011年北京新建商品住宅项目取得预售许可209个（截至12月21日），新增6.5万套新建商品住宅，供应面积830万平米。目前，北京在售新建住宅项目730个，其中，98.8％的在售新盘价格停止上涨，明显降价的至少有116个项目，今年降价项目最多、范围最广。

　　降价现象由个别项目影响到整个区域，由郊区向市区逐步扩散，这就是项目降价的传导性。今年4月份，位于管庄的远洋一方宣布降价4000元/平米，通州区的东方华业玫瑰、珠江国际公馆等项目随后宣布优惠策略，房价逐步进入实降阶段。到8月底，以通州区、大兴区、顺义区、房山区、朝阳区为代表的住宅项目降价明显增多。

　　表9：北京各行政区降价楼盘个数统计情况

　　23.一、二手房价倒挂时间最长

　　北京一、二手价格倒挂现象从4-12月持续出现。从4月份开始北京住宅楼盘出现降价，朝阳区东坝地区出现住宅价格倒挂现象，8-9月份倒挂项目增加明显，降幅最大达到25%，新建住宅成交均价低于二手房价格近4000-5000元/平米，二手房业主惜售情绪严重，使个别区域、楼盘价格倒挂周期为3-4个月，倒挂延续时间最长。

　　北京一、二手房价格倒挂原因主要是由于新建楼盘开发商大幅降价，出现价格跳崖，而二手房业主博弈性较大，二手房成交价格下降缓慢，导致倒挂出现。另外，2011年系列宏观调控政策持续加码，并无松动迹象，推动这一波降价潮不断深入持续下去，延长倒挂时间。

　　表10：北京一、二手房价格倒挂楼盘情况

　　24.房价下行 郊县先行

　　国务院1月26日发布“国八条”部署2011年楼市调控工作，2月份北京市通州区新建商品住宅价格环比首先出现8.58%的下降，3月份全市住宅价格开始下滑，降价以通州为首的郊县向市区扩散。北京2011年10个郊县新建住宅成交均价13922元/平米，低于今年2月最高点15447元/平米9.87%。郊县商品住宅价格在13000-14000元/平米波动，基本上回落到去年4月份的13320元/平米水平。

　　2011年北京楼市在“两限”背景下，郊县最先、最易降价，这主要受三方面因素影响，首先，郊县区域住宅总量过多，容易造成价格竞争，近4年北京住宅类供地86.7%位于五环外，其中通州、大兴、昌平、房山，商品住宅库存量最大，占到52%以上，容易成为房地产降价的主战场；其次，郊县楼盘开发成本整体较低，降价空间大。对于占开发成本最大的土地而言，以通州为例，土地平均成本在5000元/平米左右，仅占目前房价的1/3，压缩利润依然有一定空间；最后，郊县低价盘易被购买者接受，促进成交量增加。

　　图8：北京2011年全市与10个郊县成交均价情况

　　25.政策重压 投机绝迹

　　房价上涨过快的重要原因之一是房产投资投机过热，2010年年初北京市投资购买占比最高达到40%， 2011年系列楼市限制政策显现，据北京房协公布的北京市房地产市场运行情况报告显示，首次购房人数占购房总量的九成以上，投资投机购房几近绝迹。

　　北京市投资投机绝迹的根本原因一是楼市限购政策中对限购住宅套数和资格的限制，抑制购房需求，即本市家庭限购2套住房，提供连续五年及以上社保或纳税证明的外地家庭限购1套，杜绝2套以上的住房购买。二是信贷收紧，北京投资购房者占比下降到了10%以内。三是房产税已经在上海、重庆试点执行，物业持有成本增加，对北京市场消费者购房心理产生一定影响。