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　　最政策—“限”字当头 给力保障房

　　1.政策出台“最频繁”

　　2011北京房地产属于典型“政策市”，平均每月都有重磅政策出台。2011年上半年央行以每月一次的频率上调6次准备金率，调整后的大型金融机 构存款准备金率最终达到21.5%。政府收紧银根、抑制通胀信号非常强烈，影响开发商的融资进程，影响其对未来投资的预期，加速部分住宅开发企业采取低价出售的方式尽快回笼资金。 2011年12月5日起年内首次下调准备金率0.5个百分点。释放出4000亿流动资金，给市场传递出积极信号。

　　2011年央行加息三次，五年以上贷款利率上调为7.05%。增加购房者买房成本，减缓其入市的步伐，给开发商带来销售压力，加大开发商本身获得资金的压力，融资成本更高。

　　2011年针对房市深入调控的“国八条”，“京十五条”，土地招拍挂制度以及12月10日开始执行的放宽普通住宅标准和上调最低计税价格等政策的贯彻执行，对北京房地产市场发展带来深远影响。

　　2.政策执行“最严厉”

　　2011年“国八条”、“京十五条”中限购和限贷的两限政策，严厉程度史无前例。本地两套以上限购及严格条件的异地限购将把投资客户、投机客户、资源占有型客户、终极改善型客户、度假型客户等购房群体挤出北京房地产市场。

　　1）大约2成的北京户籍家庭（80万户）不得再买房

　　北京市政协进行的“人口与资源环境协调发展”专题调研发现，2009年底，北京市实际常住人口已达1972万人，其中户籍人口为1246万人，居住半年以上的流动人口达726万人。2010年第四季度，人民银行营业管理部对北京市城镇居民购房状况的问卷调查显示：北京市居民完全产权自有住房率为72.4%，多套住房拥有率达到18.3%。按照这一调查数据显示，北京户籍人口1246万人，大约户数在450万左右，影响家庭大概在80万户。

　　2）非本市户籍可提供连续5年以上社保或纳税证明的，只能新购一套房，影响家庭数100万左右

　　按照3人家庭计算， 726万流动人口大约为250万家庭。北京中原统计抽样调查数据显示：2009年全年北京购置房产的户籍比例中，外地户籍达到55%，在2年中购房家庭总户数在40万左右，叠加2009年之前估算在北京有房产的外地户籍家庭已经超过百万。而这部分家庭都将不得再新购房产。

　　表1：历年外地户籍占比（2009-2011年）

　　表2：调控政策对本市和非本市户籍家庭影响程度

　　3.信贷收紧 购房支出变相增多

　　从2004年10月30日开始调整贷款利率以来，截至目前共调整20次，或上涨或下降，并辅以不同程度优惠利率进行操作。2011年在限购和限贷两大政策叠加作用下，房价出现松动，购房支出本应减少，但由于不断收紧的信贷政策，取消以往的7折、8.5折等优惠利率，普遍执行基准利率或1.1倍利率，对于购房者来说，房价下降减少的支出又流入银行利息中去，大多数情况还不够填补利息支出。

　　据北京中原市场研究部统计数据显示：以一套200万房产计算，在2010年10月贷款100万，按照当时的7折利率计算，20年需要支付的利息款为47.5万左右，即使考虑到后期基准利率上浮，但是因为执行7折利率，实际20年内的利息款依然比较低。而目前购房者如果仍购买一套200万的房产贷款100万，按基准利率计算则需要支付接近87万利息，20年贷款增加利息支出接近40万，即接近房价的20%左右。房价下调20%以内，消费者购房支出处于变相增多状态。

　　4.普宅标准放宽“惠及范围最广”

　　自2008年11月24日调整普宅标准至2011年4年时间内，经历房地产市场09年疯狂发展、10年冷静发展，再到11年有限制发展，以往的普通住宅很多“被豪宅化”，交易中成为非普宅，税负增加。2011年12月10日起执行新的普通住宅标准，惠及面进一步加大，80%以上住宅划到普宅行列，五环外则有90%住宅属于普通住宅。

　　政策一方面鼓励自住需求，降低购房者负担;另一方面，引导开发商增加开发中小户型自住需求房源。

　　表3 ：普通住宅执行标准

　　5.最低计税价“最不确定价”

　　2006年10月1日后调整最低计税价格至今5年时间内，北京住房和城乡建设委员会和北京市地税局下发通知，自2011年12月10日起全市执行新的二手房交易最低计税价。但各区域、各房屋的具体执行标准并未公布，一改以往各区域明码标价现象。但据北京中原市场研究部统计现有数据预测区域最低过户指导价的上调幅度在1-2倍左右。北京市地税局将按照房屋所在区域、楼盘建筑年代等信息实行一房一审核的原则，对交易房屋征缴税款。

　　从全市来看，之前的最低计税价，平均在6000元/平米左右，北京中原市场研究部预测目前全市的最低计税价约为1.5-1.6万元/平米。（根据2011年12月10日执行的普通住宅认定标准规定，2010年全市商品房均价为1.8万元/平米，二手房均价应该比商品房价格低10-20%，估算得出。）这一价格相比之前更加反映了市场实际成交价格。

　　6.建设井喷 政策给力保障房

　　1998年房改虽然提出了“经济适用房为主体的多层次的住房供应体系”，但是在随后的数十年房地产快速发展的大潮中，虽然2006年“国六条”重提“建设住房保障体系”，但房地产市场仍以商品房为主，保障房这一块几乎等于是空白，而市场经济下商品房的体系是根本无法顾及中低收入者的。

　　2011年重新提出保障房的建设，且执行力度空前强大，政府主要通过社会责任角度入手，调控市场，用保障房建设来满足中低收入者的住房需求。2011年我国保障性住房建设的目标为1000万套,相比2010年的580万套增长了近一倍。根据估算,这1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿元。其中，2011年北京计划建设量在20万套以上。

　　2011年保障性住房政策出台最密集和力度最大的一年，“国八条”和“京十五条”中都提出要加大保障性住房建设。据国土资源部2011年5月13日下发《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》中规定：限定配建保障性住房建设面积，以挂牌或拍卖方式出让商品住房用地。据北京市土地整理储备中心数据显示，2011年80%住宅用地需配建保障性住房。