(五)成交均价分析

　　图5-3 济南市公寓成交均价月度趋势(2011年1-11月)

　　受高价项目华强广场成交量相对较大影响，本月公寓市场整体成交均价拉升至12376元/平方米，环比上涨5%；

　　分区域来看，历下区成交均价17100元/平米，环比上涨29.6%，华强广场对区域成交均价的影响力扩大；槐荫区成交均价回落至8078元/平米，环比下降29.1%，主要在于区域高价项目银座CEO公馆上月开盘成交量大，本月正常销售；高新区成交均价维持7800元/平米。

　　(六)后市预测

　　无

　　六、写字楼市场

　　(一)写字楼市场月度情况概述

　　供求下滑，价格继续攀升。本月无新增供应量。在售供应量为7.39万平方米，环比上月下降4.71%；成交量为0.22万平方米，较上月下降54%；写字楼市场整体成交均价为11815.91元/平方米，环比上月上涨3.6%。写字楼市场呈现量跌价涨态势。

　　(二)写字楼区域划分

　　按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标可把济南的写字楼市场划分为七大板块，分别为泺源大街板块、山大路板块、二环东路板块、高新区板块、奥体板块、西部板块和北部板块。

　　(三)写字楼供应量

　　1、预售量

　　无

　　2、新增供应量

　　无

　　3、在售供应总量

　　图6-1  济南市写字楼在售供应量(2011年11月)

　　本月写字楼市场在售供应量为7.39万平方米，较上月环比下降4.71%，主要由于本月无新增写字楼项目和新增供应量，在售项目均处于消化存量阶段。

　　11月高新区板块在售供量为4.08万平方米，位列各板块之首；其次为山大路板块，在售供应量为3万平米，由于10月份无成交，本月在售量与上月持平；其余板块均有少量供应，变化幅度不大。

　　(四)写字楼成交分析

　　图6-2  济南市写字楼成交量分析(2011年11月)

　　11月写字楼市场成交量出现大幅下滑，下降幅度达54%，总成交量仅为0.22万平方米。

　　本月各板块表现较为低迷，成交量最大的为西部板块，仅为0.14万平方米，环比上月下降33%；高新区板块本月成交量不足1000平米，环比下降63%；其余板块也仅有少量成交，北部板块无成交。

　　成交量下滑的主要原因分析：一是济南市在售写字楼项目供应量较少，较多项目开盘较早且多数已进入尾盘阶段；二是政策对住宅市场的调控影响了整个房地产的投资信心，同时临近年底房贷额度的紧张，都增加了市场观望情绪；三是国际及国内经济的不景气，导致客户对楼市投资态度谨慎。