(三)整体市场成交分析

　　1、整体市场成交总量分析

　　2011年11月，济南住宅市场成交量环比大幅下降48%，成交均价环比下降9%，量价齐跌，市场遁入“冬眠状态”；

　　由于成交均价下跌，导致在成交面积下降9%的情况下，成交金额降幅更大； 

　　面对前所未有的低迷市场环境，开发商普遍认清形势，以更务实的姿态应对，一方面，延迟项目上市时间，或押后加推房源计划，以期暂避风头、等待市场稳定；另一方面，加深降价促销幅度，采用团购、打折、特价房等各种营销手段造势、宣传，以求在市场中突围，快速回笼资金储备冬粮；然而促销效果明显减弱，如中海国际社区、鲁能领秀城、万象新天、名泉春晓等前期热销项目的销售都开始呈现疲态，而仅有优惠幅度达到或超出市场预期的高性价比项目才能有效引导需求释放，如单位团购项目御景城、绿地国际花都以及周周推出特价房的恒 大城、恒 大名都等。

　　2、各种物业形态的成交量和成交均价分析

　　普通住宅产品成交量最大，占整体市场成交量的94%，成交均价7670元/平米，环比上月下降4%，主要在于本月销售量较大的项目均为中端项目，这些项目的成交放大了对整体市场均价的影响程度；另外，部分项目为加快销售，加大了促销力度，也促使成交均价出现下滑；

　　洋房产品成交量和成交均价环比下降，主要在于中齐他山洋房产品上月加推，促使上成交量放大、成交均价走高，而本月各项目正常销售，且价格较低的尚品清河洋房产品为成交主力；

　　别墅产品在售项目少，本月仅中海国际社区上月推出的四联排别墅产品有成交；

　　受整体市场环境和无新增供应共同影响，本月公寓产品成交量环比大幅下降85%；华强广场成交量相对较大，成交均价被拉高。

　　3、成交均价区间分析

　　图4-5 整体市场成交均价分布图(2011年11月)

　　本月，单价在8000元/平方米以下的成交量最大，占到整体市场成交量的52%；为增强对刚需客户的吸引力，路劲御景城、中海国际社区、鑫苑名家、海信慧园等项目通过不同形式的促销优惠，将实际成交均价放低至此区间，促使此价格区间房源量进一步增加，竞争更为激烈；恒 大城、恒 大名都、绿地国际花都、御景城为本区间代表项目，成交量较大，其中御景城项目本月推出降幅近20%的单位内部团购房源，引起市场高度关注，产生较大影响； 

　　单价在8001-9000元/平方米之间的房源成交量居次席，翡翠清河、泉景天沅由于本月加推新房源，成交量较大；

　　单价在9001-10000元/平方米之间的成交量受供应量影响，成交量仅占整体市场的2%；

　　单价万元以上项目的成交量占整体市场成交量的13%，限购、限贷市场环境下，高端项目销售持续受阻，突破难度大。

　　(四)区域市场成交分析

　　1、各区域成交量分析

　　图4-6 区域市场成交区域分析图(2011年11月)

　　从区域成交量来看，2011年11月区域成交量排名依次为槐荫区、历城区、市中区、历下区、天桥区和高新区；

　　槐荫区由于御景城、绿地国际花都本月成交量大，拉高了区域市场成交量；

　　历城区成交量排名第二位，除恒 大城、恒 大名都持续为本区域成交量做出较大贡献外，翡翠清河本月开盘成交量也较大；

　　市中区由于泉景天沅开盘成交的拉动，区域成交量排名第三位；

　　历下区成交量重回低位，一方面在于本月区域内无新增供应，另一方面在于区域内价格过万的中高端项目集中，而中高端项目受调控影响大，价格几无松动，销售持续低迷；

　　天桥区尽管本月名泉春晓开盘，但区域内其它项目销售情况一般，导致区域成交量排名第五位；

　　高新区成交量连续数月最少，本月仍无改观。