四、商品住宅市场分析

　　(一)市场概述

　　宏观调控效果进一步显现，11月济南商品住宅市场“量价齐跌”。

　　(二)商品住宅新开盘项目分析

　　1、开盘成交总量分析

　　图4-1 济南市房地产市场新增供应量月度趋势(2011年1-11月)

　　2011年11月，济南市场新增供应量为13.49万平米，环比上月下降47%；市场环境愈加严峻，整体开盘成交率进一步下挫至16%，寒意逼人；

　　各开盘项目不同程度的加大了优惠及折让力度，然而降价促销的效果已大大减弱，小幅缓慢降价直至88折让利都难以对市场产生有效刺激，开盘成交情况急剧恶化，潜在购房者普遍期待进一步降价，持币待购者占多数，浓厚的观望情绪充斥整个市场。

　　2、开盘成交物业形态分析

　　表4-2 新增供应量物业形态分析表(2011年11月)

　　11月，济南住宅市场新增供应量以普通住宅产品为主，尚品清河推出少量洋房产品；

　　前期热销项目泉景天沅、名士豪庭、名泉春晓、翡翠清河等本月推盘量大，但开盘成交情况都较惨淡，整体开盘成交率下滑至16%；

　　尚品清河花园洋房产品一方面受制于市场环境，另一方面由于项目前期宣传不足、蓄客少，导致开盘成交不理想。

　　3、开盘成交区域分析

　　图4-3 开盘成交量区域分析表(2011年11月)

　　从新增供应量区域分布来看，市中区新增供应量最大，其次为历城区、历下区；

　　市中区新增供应量来自泉景天沅，由于项目本次加推与上次加推时间间隔短、未做蓄客，开盘成交率仅为11%；

　　历城区翡翠清河、恒山伴山两个项目开盘，区域新增供应量排名第二位，两项目成交情况一般但优于其它项目，区域开盘成交率最高，为27%；

　　历下区新增供应量由名士豪庭贡献，项目推出洪山组团，增加普通房源的供应量，并加大了低层房源的优惠力度，但高价房源的成交惨淡，区域开盘成交率为10%；

　　天桥区名泉春晓、尚品清河两项目加推，区域开盘成交率为13%；

　　高新区海信慧园项目加推特价房源。

　　4、开盘成交价格分析

　　图4-4 开盘成交价格月度走势图(2011年1-11月)

　　2011年11月，商品住宅的开盘成交均价为8496元/平方米，受新增供应结构的影响，促使整体市场开盘成交均价环比略有下降。