北大教授冯科

　　“目前楼市的调控政策实际上已在逐渐放松，在明年4月之前，我认为这是一个完全确定的投资机会。”近日，北京大学教授冯科出席北大资源·御湾举办的别墅产品发布会时表示。

　　在“寻找中国财富新机遇，对话北大教授”这一环节中，冯科还与著名凤凰卫视主持人董嘉耀面对面对话，深入剖析目前经济环境和投资趋势。冯科认为，房地产投资仍是目前较为稳妥的投资方式，投资时应考虑是否具有升值潜力，而不是“什么便宜买什么”。

　　“明年4月后调控或陆续放松”

　　近日，北京大学经济所常务副所长、房地产金融中心主任、经济学院金融系博士后、住建部住协会住研会理事冯科教授亮相东莞，给前来北大资源·御湾产品发布会的投资者们上了一节“经济课”。

　　对于当前的经济形势，冯科坦言对未来一年的经济形势并不看好，“通货膨胀仍然存在，并且会出现一定滞涨。今年采取的信贷调控，也令很多企业面临资金断流的局面。所以明年的经济不容乐观，可能会是经济增长的低点。”

　　但是中期来看还是乐观谨慎的，2013年以后经济会有所反弹。靠政府的投资拉动，经济能迅速复苏繁荣。长期来看，中国的经济是向好的，全球下一个工业化基地就在中国。

　　谈到经济对房地产的影响，他认为，从短期来看，中国的出口面临着巨大的挑战，消费短期内也难以刺激，而民间的投资还要依赖房地产，所以政府的调控政策也呈现出渐渐放松的趋势。

　　他分析道，从2010年4月～2011年10月期间，实行的是名义与实际上的严厉调控，而10月之后面对国际金融危机，实际上政策已在逐渐放松，但还在维持名义上的严厉，“因为面对房价过快攀升的局面，政府也面临着巨大的压力。”

　　所以他认为，2012年4月之前不可能取消这种严厉的政策；但在4月之后，可能会陆续放松，而且各大城市逐渐也面临限购令到期的局面，在房价下降明显的地方可能会取消限购令。

　　“每次调控都是一次投资机会”

　　在与冯科的对话中，凤凰卫视主持人董嘉耀问道，既然经济形势不乐观，那么对现有的资产应如何进行保值？对此冯科认为，目前的楼市调控政策是渐进的放松，而房地产投资依然是目前较为稳妥的投资方式，“实际上我们的投资渠道很有限，你们回想一下最近十年来的投资，哪些投资回报更高？是股票、古玩字画还是房地产？”

　　冯科说，房地产投资对于个人来说还是比较容易把握的，而其它渠道比如证券市场则仍然存在不够规范的问题，古玩字画等不确定性高，综合来看，房地产还是较为稳妥的投资方式。

　　同时，他还提到，投资就应该买精品，不要什么便宜买什么，而是要看其是否有升值空间。“要买拥有江河湖海等自然资源的产品，因为这种产品的升值潜力大。从全球来看，这二三十年来，景观好、地段好的房子升值空间最大。”

　　冯科还指出，其实每一次宏观调控都是一次投资的机会，因为在房地产制度没有发生变革的情况下，光靠政策手段强行压制的话，调控之后就会面临房价的反弹。“在政策放松之前，也就是2012年4月之前，这是一个完全确定的投资机会。”他说。

　　他认为，对高端住房不应去限制购买，限购不是最好的办法。“政府应建好1000万～2000万套保障房，解决好百姓的居住问题，对于高端住房则应让其回归市场化。”

　　“东莞双低模式提供很好的发展空间”

　　对于东莞的房地产市场，冯科又是怎样看待的呢？“我是广东河源人，所以比较了解东莞，甚至可以说是眼见了东莞的成长。”冯科说。

　　他表示，东莞的发展是“双低模式”：即低价工业化、低价城市化。“中国的现代化起步就是‘双低模式’，东莞也是。东莞的现代化是代替香港，香港把大量的工业放在东莞，于是造成了东莞的低价工业化、低价城市化。”冯科说。

　　而广州、深圳则是低价工业化、高价城市化。相比之下，东莞的发展成本和生活成本很低，“你看广州、深圳的洋房卖到3万～4万元/平方米，而东莞的别墅也才每平方米2万～3万元，”冯科认为，这种“双低模式”为前来东莞的人们提供了很好的发展空间。而一个城市的房地产市场发展如何，也正是取决于这个城市是否为人们提供发展机会。

　　此外，目前传出东莞很多企业倒闭的消息，但冯科认为形势并没有大家想象的严重。正是因为东莞的“双低模式”，发展成本低，所以很多企业只要三个月不挣钱就关门，等形势好了再重新开张，因此问题并没有那么严重，“东莞是非常有活力的经济带，我对东莞的未来和前景是非常看好的。”