龙年楼市“开门见冰”。据相关网站数据监控中心最新统计，1月22日-1月28日春节期间，广州十区二县市一手住宅网签23套，仅为去年春节的18.54%，大跌81%(去年成交124套)，为近4年的最低点。

　　而另一方面，开发商压力再次升级，进入2月份后，成交低迷的情况将会持续，因此也放缓了推货速度，但企业毕竟要营运生存，调价促销是唯一途径。

　　地产专家分析，对于开发企业来说，上半年将是最难熬的一段时间；对于购房人群而言，较好的购房时机不再遥远。上海易居房地产研究院副院长杨红旭预测，年中或三季度，将是一个重要的时间窗口，房地产政策将会出现松动，调控方式将会有所变化。

　　何时出手最佳？有专家更大胆预测：3月！其解释是，房地产市场累积的各种压力将集中在3月体现，房企降价压力也最大，而此时房贷申请优惠加大、外资银行“打折”活动也多。

　　【现象篇】

　　“春行冬令” 开发商暂缓推货

　　楼市“春行冬令”，开发商则以“过冬”模式来应对。据相关网站数据监控中心最新统计，1月份广州计划有33个项目推新，而实际仅有22个项目如期推新，11个项目延迟推新。1月份有元旦、春节两个大节日的助攻，市场上的推货情况仍然大幅回落，仅相当于去年8月份的水平。

　　另外，截至1月19日，广州十区二县市将有25个项目在2月推出新货，环比下降24.24%。其中，中心六区有10个新品上市，全新盘占9席，城郊六区有15盘推新，全新盘仅有3个，其余12盘为旧盘加推。

　　业内人士认为，政策与市场、开发商和购房者之间在2012年的较量或许才真正开始。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析，开发商熊市营销少不了要有价格吸引，同时开发商可能会调整策略，赚头蚀尾，不再像2011年那样搞特价促销，把一些品质较差单位拿出来降价，把好单位留下来慢慢卖。另外，团购也是开发商激活需求的方式，要做出“团购超值”的感觉。

　　【预测篇】

　　上半年

　　房价保持下跌趋势 下半年房地产市场将筑底复苏

　　“房地产市场的短期走势，主要取决于政策。可政策面，同样被一则利空笼罩。”在杨红旭看来，1月31日，国务院第六次全体会议温家宝总理提出的“巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”这一表态，等于给市场再泼一盆冷水，“至少在可以看得见的未来几个月，市场难以解冻；同时也使部分心存政策放松渴盼的开发商，信心再受打击”。

　　杨红旭分析，这也就意味着，上半年房价还将保持下跌的态势。其中，一季度市场处于年内最冷状态，二季度随着天气的回暖，住宅成交量会出现一波反弹，但价格不可能由跌转涨。毕竟三个因素都比较严峻：调控政策从紧、企业资金告急、市场存货高企。

　　他预期年中或三季度，将是一个重要的时间窗口，房地产政策将会出现松动，调控方式将会有所变化。另外，当前货币政策已经出现定向宽松，预计二、三季度将会更加明显。在经济政策和房地产政策的综合调整、松动条件下，下半年房地产市场将会筑底、盘整、复苏。对于开发企业来说，上半年将是最难熬的一段时间；对于购房人士而言，较好的购房时机不再遥远。

　　业内专家说法：3月是入市买房时机

　　今年整体楼价于上半年趋于下行已成共识，但究竟何时出手？采访中不少专家分析，现在已经是一个入市的好时机。

　　业内资深专家韩世同表示，现在手上有资金且又有购房资格的买家可以考虑入市，现在楼价已经在低位运行，可谓是一个入市的好时机，因为我们永远都不知道楼市何时是底，应该选怎样的时机“抄底”，现在有遇见合适自己的楼盘，就可以果断入市。此外，预计今年下半年广州楼价会量价平稳，届时会有一些阶段性的投资客入市。

　　中原地产项目总经理黄韬则表示，今年政策环境总体仍紧，房价有望在年中左右到达底部。对于消费者来说，2012年是一个出手入市的好时机。虽然我们还不知道未来的情况会如何，但像股市一样，等到政府真正开始救市，就已错过入市的机会了。而且，现阶段整个市场还处于较为低迷的状态，开发商也不敢随便开高价，给出的各种优惠也多，对有需求的人来说，不失为一个出手购房的好时机。

　　满堂红战略管理部高级主任沈锐培表示，去年四季度楼市成交已接近市场底部，很多新盘均低于预计价格开盘，部分市中心楼盘的底价已经显露，加上由于明年房贷向刚需倾斜，开发商会抓住这个机会大量推货，必然会导致价格大幅下降到位。

　　部分外资机构也预测，龙年广州楼市的降幅将达到15%以上，特别是郊区将成为降价的主要区域。就存量而言，目前广州的存量房至少需要1年半至两年的时间才能完全消化，因此降价将成为龙年的主要基调。包括万科、保利和金地集团(600383)在内的地产三巨头也坦言“谨慎开工”。万科董秘谭华杰预计，2012年开发商不会再有推货提升销售的机会。下半年供货会明显下降，特别是地产小企业新增量减少。

　　银行方面表示：房贷申请3月优惠大

　　而银行方面的动向，也可能支撑了“3月抄底”的判断。

　　据银行方面表示，对于新增的信贷个案审批流程将会加快，一般一周内可完成流程。同时，由于今年信贷额度较去年有所增加，银行方面建议客户不必着急申请房贷，3月后首次置业者申请房贷或有优惠。

　　有银行客户经理表示，银行方面对今年第一季度的房贷申请比较乐观。一家银行的客户经理对记者坦言：“随着准备金率下调释放资金后，银行可用额度应该会越来越多。我们现在还在等总行的政策，今年3月以后首次置业者的房贷利率可能有优惠。”在采访中，还有多家银行的客户经理表示，等到3月以后办理房贷申请会获得更大优惠。

　　二手房：元宵后租金或上涨

　　一手、二手楼买卖均未见起色，租赁却如期进入旺季，买卖冷租赁热俨然成为广州楼市当下常态。中山六路附近的合富置业高级营业经理谭焱就表示全力以赴做租赁。“年后第二周一向是租赁高峰，中介经纪都把精力放在租赁上，积极带客看楼，“全世界都做租啦”。谭表示，租客心态较好，很快就接受市场价，业主也愿意配合，业主和租客的心理价位较近，租赁成交变得更容易。

　　据了解，随着春节长假结束，房屋租赁市场开始回暖，有中介三天就已签下了9张租赁单。中介人士表示，春节假期后市场整体放盘量仍处于供大于求的状况。据悉，大年初三开始就有租客咨询租房，有中介反映今年租客“爽手”了，租金预算也有所提高。业主也比较“好说话”，愿意配合租客，所以租赁成交相对容易。

　　满堂红研究部高级经理周峰表示，元宵节之后的半个月内通常是春节后租赁的最旺时段。据他掌握的最新数据，1月29日-31日三天，满堂红地产新收的租赁客户比1月18日-20日三天大幅增加1.06倍，需求量最大的板块是东圃、员村、赤岗、南洲、同和、黄埔区府一带，需求对象主要是50-70平方米的小一房或两房物业。由于大批租客仍在返程途中，现时小业主放租的租金水平仍维持在去年12月下旬的水平。随着春节过去，大量务工潮回城，周峰预计，过了元宵节后，全市房租将比节前上涨15%-18%。

　　至于二手房买卖，中原地产张大伟认为，二手房业主有可能进一步调低报价，降价出售的意愿将更加强烈，整个2月份房价很可能会继续下探。但也有中介经纪认为，业主目前还有一定的观望情绪，业主转售为租的情况在增加。

　　(作者：赵燕华)